緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇土地登記申請書范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

地

情

況 坐 落 農二師三十一團團部 面 積 364 用 途 住宅用地 權利設立情況 Ö地表 ð地上 ð地下 取得價格 / 權屬性質 Ö國有建設用地使用權 ð國有農用地使用權 ð集體土地所有權

ð集體建設用地使用權 ð宅基地使用權 ð集體農用地使用權 使用權類型 國有 Ö劃撥 ð出讓 ð作價出資（入股） ð租賃 ð授權經營 ð其他 集體 ð荒地拍賣 ð批準撥用宅基地 ð批準撥用企業用地 ð集體土地入股（聯營） ð其他 需役地

坐 落 / 土地抵押情況 土地價格 / 土地抵押面積 / 土地抵押金額 / 土地抵押期限 自 / 年 / 月 / 日

至 / 年 / 月 / 日 土地抵押順序 / 申請登記的內容 王成坤于2003年4月16日依法登記以劃撥方式取得該宗地國有建設用地使用權。批準用途為住宅用地,土地面積為364平方米。王成坤將本宗地的劃撥國有建設用地使用權轉讓給了宋財富。現申請辦理該宗地劃撥國有建設用地使用權變更登記。依據如下：

1.《國有土地使用權證》二師國用2003字第0203120031999

2.2009年6月19日，王四與宋三簽訂的《房地產買賣契約》

3.宋三繳費票據。 備

注 /

篇（2）

中圖分類號：TP3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）05（c）-0188-04

地籍管理工作是國土資源管理的重要業務和城鎮國有土地管理的基礎，同時也是一項技術性、政策性、時效性很強的工作。地籍管理是隨著土地的深度開發和利用，各種形式的變更、出讓、出租等越來越頻繁，政府和各級土地管理部門必須掌握快速、動態變化的地籍信息。因此，必須改變原有的靠手工操作、圖紙管理的模式，借助先進的計算機技術，建立城鎮地籍數據庫管理系統，實現計算機網絡化圖文辦公，實現地籍信息的采集、處理的自動化，實現不間斷的數據流。從而使地籍信息方便、快捷地應用于社會各個領域，高效地保持地籍信息系統的現勢性，提高土地管理的效率、質量和水平。

1 城鎮地籍數據庫管理系統構建任務

地籍數據庫管理系統建設，其中包括城鎮地籍測量數據（包括宗地、地形、地類入庫）、紙質地籍檔案數據檢查整理及手工錄入、原發證紙質檔案影像掃描及入庫、地籍屬性數據與圖形數據連接；保證地籍數據庫管理系統和影像檔案管理信息系統之間良好的數據轉換；就地籍數據庫管理系統所要求的數據標準和要求與外業測繪承擔單位做好一切相關銜接工作。

2 系統總體設計

2.1 軟件體系結構設計

目前應用系統的框架結構主要有兩種方式：基于三層體系結構的C/S模式和B/S模式。

C/S（Client/Server）結構，一般運行于局域網，面向相對固定的用戶群，對信息安全的控制能力很強，是應用較為成熟的軟件體系架構。C/S三層體系結構把客戶端應用程序的核心業務邏輯分離出來形成中間層應用服務器，客戶端應用程序只負責用戶界面表現，核心業務處理調用中間層應用服務器的方法來完成，應用服務器再操作數據層的數據。C/S模式的應用系統一般具有豐富的用戶端界面，具有較強的交互性。

結合龍崗區地籍管理的情況，新開發的應用系統采用以B/S結構為主，C/S結構為輔的技術架構。一般應用系統采用B/S模式構建，對應用性能、交互性要求比較高、圖形處理部分的應用系統，采用C/S模式來構建。系統體系結構圖如圖1所示。

2.2 硬件體系結構設計

為了保證系統能夠正常高效的工作，系統必須能夠有一個良好的網絡體系結構。系統的網絡體系結構可以采用如圖2所示。

地籍系統需要處理的數據量大，涉及到的業務多，而且還需要處理圖形數據，因而整個系統需要數據庫服務器、業務處理服務器、圖形工作站、前端工作站、高速掃描儀、繪圖儀、土地證打印機、激光打印機，所有設備都連接在局域網中，設備的基本配置如表1所示。

2.3 系統功能結構設計

龍崗區地籍數據庫管理系統的主要包括有土地登記管理、圖形數據管理、屬性數據管理、資料掃描、公告管理、系統管理、查詢統計、地籍檔案數據接口等功能模塊組成，其中各個模塊有包含多個子模塊，考慮到篇幅限制，后面將詳細闡述土地登記子模塊，系統功能結構如圖3所示。

3 土地登記管理模塊設計

城鎮地籍數據庫管理系統建設目標是從根本上提高現有地籍日常管理工作效率，改善工作模式，更好地服務于國土管理工作，其中實行高效的土地登記管理是系統主要目標之一。按照新土地登記辦法，從土地登記發證業務流程上分析，土地登記管理包含的流程如圖4。

隨著《物權法》的頒布與實施，對于土地登記需要增加預告登記、異議登記、地役權登記等業務流程。

3.1 土地總登記

土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。土地總登記應當通告。公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。

3.2 初始登記、變更登記

流程圖如圖5所示。

具體辦理過程如下：

地籍調查前置：申請人通過自我舉證提供申請材料，在土地登記受理前預先將地籍調查成果進行預處理，處理的內容包括圖形空間數據及地籍屬性數據。

窗口受理：窗口辦理主要是接受客戶設定宗地的申請，客戶填寫《土地使用權登記申請表》，辦理人員收取相關的辦件材料后，對客戶提交的申請材料進行審查，審查合格的在界面上選擇類型新建一個電子辦件，系統轉至窗口受理界面上，流程開始辦理。審查不合格的，開具土地登記不予受理或暫緩受理決定書。

受理時，聯系方式最好填機，便于繕證后通過短信來通知用戶領取證書。

資料掃描：將申請人提供的原始材料利用高速掃描儀或數碼相機等進行掃描，并導入掃描資料庫。

地籍經辦：經辦人進行權屬審核，符合登記要求的進行各種信息的錄入，如果有圖形處理要求的轉到圖形處理環節，最后填寫經辦人意見。

初審：審核提交的材料，在審批表中錄入初審意見。

核準：公告無異議后提交市人民政府核準。

3.3 抵押登記

土地使用權抵押登記、土地抵押權變更登記流程流程圖如圖6所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交抵押登記或抵押變更登記申請書及相關材料，受理人員判定符合抵押登記條件的，建立抵押登記項目，流程開始辦理。不符合抵押登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入抵押相關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

審批：提交市人民政府審批。

注冊登記：經辦人員將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。

結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。

3.4 地役權登記

地役權登記、地役權變更登記流程圖如下圖7所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交地役權登記申請書及相關材料，受理人員判定符合地役權登記條件的，建立地役權登記項目，流程開始辦理。不符合地役權登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入供役地和需役地宗地信息，以及地役權登記的有關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。

3.5 注銷登記

流程圖如圖8所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交注銷登記申請書及相關材料，受理人員判定符合注銷登記條件的，建立地役權登記項目，流程開始辦理。不符合地役權登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入注銷登記的有關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

審批：提交市人民政府審批。

注冊登記：經辦人員將注銷登記的有關事項記載于土地登記簿上。

3.6 其它登記

其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

3.6.1 更正登記

更正登記流程圖如圖9所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交更正登記申請書及相關材料或國土局提出更正，受理人員判定符合更正登記條件的，建立更正登記項目，流程開始辦理。不符合更正登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入相關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地證書。

3.6.2 異議登記

異議登記流程圖如圖10所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交異議登記申請書及相關材料，受理人員判定符合異議登記條件的，建立異議登記項目，流程開始辦理。不符合異議登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入異議登記信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。

3.6.3 預告登記

預告登記流程圖如圖11所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交預告登記申請書及相關材料，受理人員判定符合預告登記條件的，建立預告登記項目，流程開始辦理。不符合預告登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入預告登記相關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

審批：提交市人民政府審批。

注冊登記：經辦人員將預告登記的有關事項記載于土地登記簿。

結果發放：窗口發放人員，錄入相關申請人（領證人）信息，發放土地他項權利證明書。

3.6.4 查封登記

查封登記流程圖如圖12所示。

具體辦理過程如下：

窗口受理：申請人提交查封登記申請書及相關材料，受理人員判定符合查封登記條件的，建立查封登記項目，流程開始辦理。不符合查封登記申請條件的，不予受理，并出具不予受理通知。

地籍經辦：依據資料信息，錄入查封登記相關信息，生成土地登記審批表。

初審：初審人員對登記的資料信息進行審核，確認登記合法有效，并填寫土地登記審批表初審意見。

審核：局領導對錄入的登記信息和初審意見進行審核，填寫審核意見。

審批：提交市人民政府審批。

注冊登記：經辦人員將查封登記的有關事項記載于土地登記簿。

4 圖形數據管理模塊設計

圖形數據建庫后，要建立數據更新機制，確保系統數據的現勢性。圖形數據管理模塊主要實現地籍圖形數據日常更新，為建立圖形數據日常更新機制提供工具。圖形數據庫包括宗地和地形數據二大部分內容，采用統一更新機制，在地籍數據的日常更新過程中分為兩種情況，一種是對地籍庫中現有數據的修測更新、一種是對新測或補測數據的入庫更新，具體流程圖如圖13所示。

4.1 地籍數據修測過程

（1）選擇一定的空間范圍（如街道范圍、街坊范圍、劃定范圍等），將該范圍內的指定地籍數據進行下載，系統在下載的同時將每條要素都打上了一個標簽，下載的數據主要包括地籍庫中的地形數據、宗地數據（包括界址點、界址線）、登記數據等，下圖是下載過程圖；2）利用地籍數據采集更新軟件對從地籍庫下載的數據進行修測，在修測的過程中該軟件同時可以結合權屬核查內容進行更新；3）利用地籍系統中的上傳功能，選擇上一步更新好的地籍數據，根據下載和編輯過程中數據的標簽狀態進行更新。

4.2 新測和補測過程

1）地籍數據采集更新軟件通過接收DXF、DWG、MDB等格式或者新建項目，生成一個本地測量數據庫文件；（2）測量人員可以通過該項目進行地形數據的采集、宗地數據的繪制、權屬核查數據的錄入和修改，同時可以打印宗地草圖、權屬核查表等內容，處理好的數據最后必須經過杰思科地籍采集更新軟件進行綜合檢查；（3）利用地籍圖形系統的上傳功能將上一步處理好的地籍數據進行轉換，生成一份預入庫數據，這個時候可以先對預入庫數據進行一系列的檢查；（4）最后利用圖形子系統中的上傳功能將檢查好的預入庫數據進行上傳。

5 結語

利用地籍數據庫管理系統技術，數據庫管理技術以及計算機網絡技術，基于主流GIS平臺、大型數據庫系統及內外網絡環境，構筑強大、高效、開放的土地資源管理基礎平臺，形成以權屬調查和土地登記為核心的地籍管理業務流程。用管理信息系統代替手工工作，完成圖形數據、屬性數據的修改、變更登記、日常統計，實現地籍管理業務的規范化、現代化和信息化，體現了地籍管理的高效率、高質量和高效益等優越性，進一步提升決策水平，加快決策速度，實現快速動態監測，最終實現地籍管理方式的根本轉變。并通過地籍管理信息共享交換、綜合利用，極大提高了地籍管理的社會化服務水平。

篇（3）

第三條土地使用權分割變更實行登記制度，按分割后的宗地（或分攤面積）分別發證。

第四條商品房出售國有土地使用權分割變更登記的程序。

（一）申請。商品房開發建設項目竣工后，開發建設者須向市國土資源局申請建設項目竣工用地驗收，并同時申辦國有土地使用權分割變更登記。申請時須提交下列資料：

**、國有土地使用權分割登記申請書；

2、國有土地使用證；

3、竣工房屋的用途、面積和分割登記方案及各分割單元的面積；

4、商品房預售許可證(復印件)。

（二）調查。市國土資源局實地對商品房開發建設項目進行用地驗收，確定分攤系數和每套住宅或每個單元的國有土地使用權分攤面積。

（三）審核、批準。市國土資源局根據申請資料和調查結果進行審核，對符合規定的，向商品房開發建設者頒發《國有土地使用權分割登記證》。

篇（4）

依法加快集體土地所有權登記發證工作，是保護農民土地合法權益，維護農村社會穩定的根本途徑。目前，廣西與全國各地一樣，縣級以上國土資源部門正依照國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》、廣西壯族自治區人民政府《關于開展集體土地所有權登記發證工作的通知》、廣西壯族自治區國土資源廳《關于印發〈廣西壯族自治區集體土地所有權登記發證實施方案〉的通知》及《確定土地所有權和使用權的若干規定》的要求，全面依法進行集體土地所有權登記發證工作，而集體土地所有權登記發證檔案是非常重要的檔案資料，它是一類專門檔案。

有鑒于此，集體土地所有權登記發證產生的檔案數量多、專業性強，它有別于傳統意義上的文書檔案、科技檔案及國土資源系統其他門類的檔案資料。集體土地所有權登記發證檔案具有內在的聯系，不能人為地割裂。因此，在開展集體土地所有權登記發證檔案的管理工作時，應當遵循其自身的完整性、準確性和系統性的特點。

二、集體土地所有權登記發證檔案的歸檔范圍

農村集體土地所有權登記發證檔案資料的形成非常豐富，涉及多個階段。國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》規定的階段有：集體土地所有權登記發證通告、土地登記申請、地籍調查、權屬審核、土地登記公告、注冊登記、頒發土地所有權證書、成果資料整理歸檔等。

1. 集體土地所有權登記發證通告、土地登記申請階段

集體土地所有權登記發證依據《土地登記規則》的規定，屬于初始土地登記，為了更好地開展此項工作，應做好政策宣傳工作。因此，需要由縣級以上人民政府進行集體土地所有權登記發證通告。在此基礎上，進行土地登記申請并收集發證所需的各類文件資料。本階段的資料主要有：

（1）填制的土地登記申請書或土地登記審批表、申請書（二合一）。

（2）土地權屬來源證明文件，主要有時期的土地所有證或檔案清冊、合作化時期確定的土地歸農民集體所有的決定決議和其他相關文件、當事人之間就農民集體所有土地依法達成的協議、其他能依法證明其土地所有權來源證明的文件（包括農村集體土地承包合同、林地使用權、林地所有權、依法形成的土地利用調查、森林資源清查成果資料、農村集體經濟組織管理使用的事實資料、依法制定的行政區域界線及邊界地圖）、地上附屬物權屬證明（包括土地使用證、建設用地許可證、房屋所有權證）、單位法人證明書、土地登記委托書、土地登記法定代表人身份證明書、法定代表人和委托人身份證復印件、集體土地所有權權屬來源說明書、農村集體經濟組織出具的其他相關證明等文件資料。

2. 地籍調查、權屬審核、土地登記公告階段

土地登記部門在對申請人提交的土地登記申請資料進行合法性審查后，要進行土地權屬調查和審核，經確認本宗地無土地權屬爭議、界址清楚、土地面積準確后，由所在地的人民政府該宗地土地登記公告。本階段的資料主要有：地籍調查表、指界通知書、指界授權委托書、缺失定界通知書和委托指界人個人身份證明、界址標志和埋設界樁記錄表（宗地測繪成果資料表）、土地統計簿、界址點點之記、土地相對性界線文字說明、宗地內部爭議地界線、調查人員繪制的指界圖（宗地草圖）、縣級以上人民政府公告等文件資料。

3. 注冊登記、頒發土地所有權證書階段

土地登記在經縣級以上人民政府進行公告后，土地登記部門制作《土地登記卡》和繕印《集體土地所有權證書》后。本階段的資料主要有：土地登記卡、土地證書簽收簿、集體土地所有權證書復印件（也可以不復印存檔）、宗地圖等文件資料。

4. 土地登記成果資料整理歸檔階段

土地登記部門將該宗地的《集體土地所有權證書》頒發給集體土地所有者后，應當將該宗地的重份檔案資料清除，將歸檔的全部資料整理，移交給檔案部門。

三、管理集體土地所有權登記發證檔案應注意的問題

檔案管理部門在接收土地登記部門移交的檔案資料以后，進行鑒定、整理、編目、編檔號等項工作。此時，我們應注意以下幾個問題。

1. 健全檔案管理體制

目前，由于國家相關部門沒有一個規范，用以約束、指導集體土地所有權登記發證檔案的管理。因此，就目前情況，我們仍然要按照原國家土地管理局《關于印發〈縣級土地管理檔案的分類方案（試行）〉〈土地管理檔案案卷構成的一般要求〉的通知》文規定來保存這些檔案。

分級負責集體土地所有權登記工作主要是在各市、縣國土資源行政管理部門。按照《中華人民共和國檔案法》和屬地管理原則，集體土地所有權登記發證檔案應當實行分級管理。市轄區范圍內的集體土地所有權登記發證檔案全部移交給市級國土資源檔案部門，進行集中統一管理。縣級轄區范圍內的集體土地所有權登記發證檔案全部移交給縣級國土資源檔案部門，進行集中統一管理。

明確責任，各負其責由于土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據。土地登記卡、土地證書簽收簿暫不歸檔，由地籍管理或土地登記部門專人負責保管。檔案資料與土地登記卡分開保管，當出現不可預測的災害情況時，有利于查找檔案資料或土地登記卡的記錄，為土地使用權人、集體土地所有者和土地他項權利人出具土地登記證明。

2. 規范集體土地所有權登記發證檔案的整理要求和標準

分類集體土地所有權登記發證檔案屬類的劃分，以原國家土地管理局《關于印發〈縣級土地管理檔案的分類方案（試行）〉〈土地管理檔案案卷構成的一般要求〉的通知》文的劃定標準為準。集體土地所有權登記發證檔案屬于農村地籍檔案，應按鄉、村、隊、集體土地所有者組成保管單位、排列。為便于管理，對集體土地所有權登記發證檔案，只分類到鄉（鎮）級，不分類到村、隊級。因此，我們可按鄉（鎮）、集體土地所有者組成保管單位、排列。即：土地登記為一級類，以“C4”代表。集體土地所有權申報登記文件資料為二級類，以“C43”代表。對每一鄉（鎮）、宗地編一流水號，從1―N。其檔號為：全宗號?C43?鄉（鎮）編號?集體土地所有者編號。

立卷在具體整理集體土地所有權登記發證檔案歸檔時，應尊重集體土地所有權登記發證檔案的完整性、準確性、系統性的特點，以每一宗地的檔案為基本整理單位，排列文件材料。在排列、編目、裝訂時，參照《科技檔案案卷構成的一般要求》進行操作。

篇（5）

第三條  土地證書是確認土地所有者和使用者的法律憑證。合法的土地所有權和使用權受國家法律保護，除國家依法變更權屬外，任何單位或個人不得侵犯。

依法變更土地所有權或使用權的，必須辦理變更登記，更換土地證書。

第四條  土地證書分為《集體土地所有證》、《國有土地使用證》、《集體土地建設用地使用證》和《臨時用地使用證》：

（一）《集體土地所有證》的頒發對象是依法擁有農村集體土地所有權的農村集體經濟組織或村民委員會。

（二）《集體土地建設用地使用證》的頒發對象是依法使用農村集體所有制土地于非農業建設的集體企事業單位或個人。

（三）《國有土地使用證》的頒發對象是依法使用國有土地的單位或個人。

（四）《臨時用地使用證》的頒發對象是經批準的臨時需要用地的單位和個人。

批準臨時用地的有效期限最長不超過二年，期滿后臨時用地者需要延期的，應在期限屆滿兩個月前向原批準用地機關辦理續用手續。期滿或者申請延期未獲準的，由臨時用地者清理好場地，恢復原貌，并由發證機關收回土地使用證。對期滿后不辦理續用手續而繼續使用土地的，按非法占用土地處理。

第五條  下列用地，其土地使用證的頒發對象：

（一）跨區域的國有工程、市政設施（包括鐵路、公路、綠化帶、水利工程、自然風景區、文化、體育、通訊、電訊等公共設施）用地分別為該用地單位的業務主管部門。

（二）公產房用地為同級房產管理部門。

（三）中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、中外股份有限公司的用地，為該企業。

（四）同一幢建筑物有兩個以上業主的，為該業主。

（五）從事灘涂和海水養殖的用地，為該經營組織或專業戶。

（六）私人住房，為房主本人。

第六條  辦理單位土地登記的當事人，應該是單位的法定代表人；個人使用土地的登記人應是土地使用者本人。

委托他人代為登記的，必須向市國土局或其授權的區國土局提交委托人簽名或者蓋章的授權委托書。

外國、港、澳、臺經濟組織、個人委托他人代為登記的，其授權委托書按有關規定辦理。

第七條  申請土地登記發證，須提交土地登記申請書、單位法人代表證明、個人身份證明、土地權屬來源證明、地上附著物權屬證明及其它有關文件、資料（包括圖件）。

國土部門接到土地登記申請后，對申報材料進行審核。需要進行測量查丈的，由國土部門會同申請者進行現場測量并繪制宗地圖。

經審查符合條件的，發給土地證書。

第八條  在土地登記過程中，發生土地權屬爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規和政策規定處理后，再進行登記。

第九條  土地證書由持證單位或個人妥善保存，如有遣失或毀滅，應及時向市國土局報告，并申請補發。

第十條  土地證書必須附有關土地范圍、面積、座標、地形、地址等要素的圖件。比例尺的大小可依土地面積的多小而不同。經注冊登記的土地，其地籍數據列入地籍檔案。

第十一條  有下列情形之一的，須辦理土地變更登記手續：

（一）農村集體所有土地被依法征用的；

（二）市國土局批準改變土地用途的；

（三）土地使用權或土地使用權連同地上建筑物轉讓的；

（四）土地使用年限屆滿受讓人續約的；

（五）依法繼承、贈與、分割、合并等原因發生土地權屬轉移的。

第十二條  申請土地變更登記，應提交變更登記申請書、原土地證書和有關變更行為的文件、合同、證明、資料等。

第十三條  土地所有者或使用者應分別在下列期限內到市國土局或其授權的區國土局辦理土地登記或變更登記手續：

（一）農村集體所有土地，本暫行規定公布之日起一年內。

（二）使用農村集體所有土地的農村集體企事業單位或個人，在工程竣工三十天內。

（三）農村集體所有土地被征用的，在接到國土局批準文件之日起三十天內。

（四）本暫行規定公布前已使用的土地，在本暫行規定公布之日起一年內。

（五）通過協議、招標、拍賣出讓取得國有土地使用權的，在土地使用者付清地價款后三十天內。

（六）轉讓土地使用權的，在土地使用權轉讓合同或文件生效之日起三十天內。

（七）改變土地用途的，在接到國土局批準文件之日起三十天內。

（八）土地使用年限屆滿受讓人續約的，在重新簽訂土地使用合同生效之日起三十天內。

（九）臨時用地，從獲準之日起十天內。

第十四條  土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物出租，出租人和承租人應簽訂租賃合同，并在合同生效之日起三十天內持租賃合同依照規定辦理登記。租賃合同終止時，出租人應在十五天內到原登記機關辦理注銷登記。

第十五條  依法抵押土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物的，抵押人和抵押權人應在簽訂抵押合同之日起十五天內到市國土局辦理抵押登記，抵押物登記日期，即為抵押權設定日期。抵押合同終結后，當事人應于終結之日起三十天內向原登記機關辦理注銷登記。

抵押物依法繼承或遣贈，繼承人或受贈人應繼續履行抵押人簽訂的抵押合同，并在三十天內辦理變更登記。

抵押權人因處分財產而取得土地使用權的，應在注銷抵押登記后，和原抵押人重新簽訂土地使用權轉讓合同，并在合同生效之日起十五天內辦理登記。

第十六條  《汕頭經濟特區土地管理若干規定》公布施行之前，用地單位或個人依法使用的國有土地，沒有確定土地使用年限的，由市國土局根據有關規定及其生產行業、經營項目予以確定，并從1992年1月11日起計算。

第十七條  辦理土地登記，有關申請人應按規定交納土地登記費。

第十八條  土地登記資料可以公開查閱。

查閱土地登記資料的收費，參照查閱檔案資料的收費標準進行。資料復制工本費由查閱者支付。

篇（6）

第二條  土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利（以下統稱土地權利）進行審查確認、登記造冊、頒發證書。

第三條  土地權利的取得、設定、變更、終止等，必須依照本條例的規定進行登記。未經登記的土地使用權不得轉讓、出租、抵押。

確認林地的所有權或者使用權，依照《中華人民共和國森林法》的有關規定辦理。

依法登記的土地權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條  縣級以上地方人民政府土地管理部門是土地權利的登記部門（以下簡稱登記部門），按照下列規定權限，負責土地登記工作。

（一）省屬國家機關、社會團體、企事業單位和中央直屬單位，依法取得本省境內的國有土地使用權，由省人民政府土地管理部門登記；

（二）地（市）屬國家機關、社會團體和企事業單位，依法取得的國有土地使用權，由地（市）級人民政府土地管理部門登記；

（三）依法取得跨行政區域的國有土地使用權，由其共同上一級人民政府土地管理部門登記；

（四）本款一、二、三項規定以外的土地登記，由縣級人民政府土地管理部門負責。

上級登記部門可以將其負責的土地登記工作委托下級登記部門辦理。受委托的登記部門在登記過程中形成的文件資料應當單獨立卷歸檔，并報上級登記部門備案。

第五條  初始登記后設定他項權利的，或者已經登記的他項權利發生變更的，應當在設定或者變更后，持有關證明文件向登記部門申請他項權利登記。

他項權利是指土地所有權或土地使用權所派生的權利，包括抵押權、租賃權、通行權等。

第六條  土地登記部門及登記人員應當依法登記，提高辦事效率，方便土地權利人。

第二章  一般規定

第七條  土地登記以一宗地為單位進行。宗地是指以土地權屬界線組成的封閉地塊。

使用或擁有兩宗以上土地的，土地權利人應當按宗申請登記。

土地登記應當記載土地權利人名稱、權屬性質、權屬來源、取得時間、使用年限、變化情況，以及土地的位置、等級、面積、用途、界線等事項。

登記部門登記的資料，應當允許土地權利人查閱、抄錄或者復印。

第八條  土地登記申請人為：

（一）國有土地使用權的，為使用國有土地的單位或個人；

（二）集體土地所有權的，為鄉、村集體經濟組織，沒有集體經濟組織的，為村民委員會；

（三）集體土地建設用地使用權的，為使用集體土地進行非農業建設的單位或個人；

（四）公共和市政設施用地的，為其經營管理單位；

（五）以土地使用權作價入股或與外商舉辦合資企業的，為合資經營企業；

（六）以土地使用權作為合作條件，舉辦合作企業的，為原土地使用權人；

（七）外商獨資企業的，為該外資企業。

前款五、六、七項規定適用于港、澳、臺商投資企業用地的土地登記申請人。

第九條  申請土地登記，可以由土地權利人辦理，也可以出具委托書，委托他人辦理。境外申請人委托他人的，其委托書應當按國家規定辦理公證、認證。

第十條  申請土地登記，應當按本條例規定的期限提交申請書及有關文件。當事人因不可抗力或有其他正當理由不能在規定的期限內申請登記的，在障礙消除后的十日內，順延登記期限。

登記部門在受理申請人的申請后，應予編號并給回執。

第十一條  有下列情形之一的，不予受理登記申請：

（一）申請登記的土地不在登記轄區內的；

（二）土地登記申請人沒有合法身份證件的；

（三）土地權屬來源不明的；

（四）申請文件不齊全或不符合規定的；

（五）其他按規定不能登記發證的。

第十二條  有下列情形之一的，登記部門應當暫緩登記：

（一）非法轉讓土地使用權及其他違法用地，尚未依法處理的；

（二）土地權屬有爭議的，尚未解決的；

（三）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附著物滅失后未重新使用土地的。

暫緩登記情形消除后，登記部門應予核準登記。

第十三條  有下列情形之一的，由登記部門直接登記：

（一）依法收回或以其他形式限定土地使用權的；

（二）因不可抗力造成土地滅失使劃撥土地使用權滅失的；

（三）集體所有土地被依法征用的；

（四）尚未確定土地使用權的國有土地；

（五）土地使用期限屆滿，當事人未按期辦理注銷登記的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第十四條  有下列情形之一的，登記部門可以決定撤銷全部或部分已核準的登記事項：

（一）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或以偽造有關證件等欺騙手段獲準登記的；

（二）核準登記事項錯誤或不當的。

撤銷核準登記的決定應當書面通知當事人。當事人對撤銷核準登記決定不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。

第十五條  登記部門自受理申請之日起，核準登記或決定暫緩登記的期限分別為：

（一）初始登記為三個月內；

（二）變更登記為一個月內；

（三）租賃、抵押登記為三日內；

（四）注銷登記為三日內。

處理異議時間不計算在前款所列期限內。

第十六條  土地登記申請經審查符合規定條件的，登記部門應當在規定的期限內予以核準登記，確認其土地權利，發給土地權利證書；對不符合規定條件的，予以駁回登記申請，并書面通知申請人。

申請人對駁回登記申請不服的，可在接到通知書之日起十五日內向登記部門申請復核。

登記部門應當在收到復核申請書之日起十日內重新審查，并作出復核決定。申請人對登記部門的復核決定不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。

第十七條  土地權利證書不得涂改或者偽造。

土地權利證書的記載與土地登記簿（冊）的記載不一致的，以土地登記簿（冊）的記載為準。土地登記簿（冊）有劃改的，應加蓋登記部門的校對章。

當事人對土地登記簿（冊）的記載有異議的，登記部門應當查核原始憑證，并以有效的原始憑證為準。

第十八條  登記部門對申請登記的土地需要進行權屬調查的，應當按下列規定，提前五日書面通知被調查宗地和相鄰宗地的權利人到現場共同指界：

（一）單位擁有或使用的土地，由其法定代表人或其人持身份證件出席指界；

（二）個人使用的土地，由戶主或其人持身份證明或戶籍證件到現場指界。

宗地權屬界線經指界認可后，指界人必須在地籍調查表上簽字或蓋章，由登記部門設立權屬界址標志。指界人指界認可，但拒絕在地籍調查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。

指界人對土地權屬界線有爭議的，由登記部門調解；調解不成的，按土地權屬爭議處理。

第十九條  宗地相鄰各方缺席指界的，按下列辦法處理：

（一）一方缺席的，根據界線另一方所指界線或雙方提供的權屬圖件上的界線確定；

（二）雙方缺席的，根據雙方提供權屬圖件上的界線確定。

依照前款規定辦法確定的界線，登記部門應當將劃界結果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在十五日內申請重新審核、劃界。

第三章  初始登記

第二十條  初始登記的申請期限分別為：

（一）縣級以上地方人民政府總登記公告規定的期限內，或者在知道總登記公告或接到登記部門通知之日起十日內；

（二）以劃撥方式取得建設用地的在建項目，應當在建設項目竣工之日起三十日內；

（三）以出讓方式取得國有土地使用權的，應當在繳清土地使用權出讓金之日起三十日內。

第二十一條  申請初始登記，應當提交下列文件：

（一）土地登記申請書；

（二）身份證件；

（三）土地權屬來源證明文件。

第二十二條  1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前使用的土地，未經登記部門確權、發證的，應當提交土地權屬來源證明文件，包括土地所有權證、房地產所有權證、宅基地使用證、清查用地時補辦的用地證明或建筑許可執照等。

原有土地權屬證件不全或依據不足的，還須提交權利來源和權屬演變的書面報告、所在地居（村）民委員會證明和法律責任的具結書。

第二十三條  以劃撥方式取得建設用地的，應當提交的權屬來源證明文件包括：

（一）人民政府批準用地文件；

（二）征地紅線圖；

（三）總平面布置圖；

（四）征（撥）用地補償協議書；

（五）外商投資企業還須提交土地使用合同。

第二十四條  以出讓方式取得土地使用權的，應當提交的權屬來源證明文件包括：

（一）國有土地使用權出讓合同；

（二）人民政府批準用地文件；

（三）土地使用權出讓金已全額繳納憑據；

（四）受讓人自行負責拆遷安置或征地補償的，應當同時提交已落實的拆遷安置方案或征用土地補償協議書。

第二十五條  土地登記申請經初步審查符合登記條件的，由登記部門組織地籍調查，經調查認定土地權屬合法、界址清楚、面積準確的，予以公告。

公告期限為三十日。公告期間，申請人或利害關系人對土地登記審查結果提出異議的，登記部門應當對異議內容進行審查，并按下列規定處理：

（一）異議成立的，予以暫緩登記；

（二）異議不能成立的，書面駁回異議申請。

公告期滿，申請人及利害關系人對土地登記審查結果未提出異議的，由登記部門注冊登記，頒發土地權利證書。

第四章  變更登記

第二十六條  變更登記分為：

（一）土地權屬變更登記；

（二）更名登記；

（三）更址登記；

（四）土地用途變更登記；

（五）更正登記；

（六）續期登記；

（七）注銷登記。

第二十七條  有下列情形之一的，必須向登記部門申請辦理土地權屬變更登記：

（一）土地使用權依法轉讓的；

（二）因贈與、繼承、買賣、交換、分割、拆遷地上建筑物、其他附著物或以土地使用權作價入股等引起土地使用權轉移的；

（三）因機構調整、企業兼并、分立或新設股份制企業等涉及土地使用權轉移、合并或分割的；

（四）農地調整、交換引起土地所有權變更的；

（五）依法強制性轉移土地所有權或使用權的；

（六）因處分抵押的土地使用權而發生土地權屬轉移的；

（七）因其他原因發生土地權屬變更的。

第二十八條  申請土地權屬變更登記應當提交下列證件和材料：

（一）變更登記申請書；

（二）原土地權利證書；

（三）變更后的房屋所有權證書；

（四）身份證件。

第二十九條  土地使用權及其連同地上建筑物、其他附著物贈與、繼承、析產、買賣、交換、分割、聯建、聯營、合資等涉及土地權屬變更的，應當按下列規定提交變更依據材料：

（一）買賣、交換、分割協議書，作價入股協議書，聯建、聯營或合資合同，繼承、析產證明文書，經公證的贈與協議書；

（二）有關土地稅費的繳款憑據。

除繼承、析產外，劃撥土地使用權權屬變更登記，還應當提交補交土地使用權出讓金的憑證或收益金憑證和縣級以上地方人民政府同意轉讓的批準文件。

第三十條  因機構調整、企業兼并、分立等涉及土地權屬變更的，應當提交機構調整、企業兼并、分立的批準文件和房地產價格評估報告書等文件。

凡使用國有土地的企業、行政事業單位及社會團體，將土地使用權轉為非國有的單位或個人的，還應當提交國有資產管理部門的批準文件。

第三十一條  改組或新設立股份制企業涉及土地權屬變更的，應當按下列規定提交文件：

（一）成立股份制企業的批準文件；

（二）房地產價格評估報告書；

（三）土地使用權作價入股批準文件。

以劃撥方式取得土地使用權的股份制企業、應當先補辦土地使用權出讓手續，然后持合同及出讓金支付憑證向登記部門辦理變更登記。

第三十二條  因處分抵押財產而取得土地使用權的，土地登記的申請人應當提交下列文件：

（一）土地使用權抵押合同；

（二）處分財產的證明文件；

（三）有關土地稅費的繳納憑據。

第三十三條  建設項目用地需拆遷地上建筑物、其他附著物的，由拆遷人持拆遷許可證、拆遷補償安置協議和統一收回的原用地單位和個人的土地權利證書，向登記部門辦理登記。

第三十四條  土地權屬變更登記應當在變更事實發生之日起三十日內，向登記部門辦理。變更事實發生之日系指：

（一）土地使用權出售、交換、分割或以土地使用權作為條件進行聯營、合資或合作建房等，為雙方當事人簽訂合同之日或合同批準生效之日；

（二）因繼承、析產、贈與取得土地使用權的，為繼承、析產事件發生或贈與協議簽訂之日；

（三）機構調整，企業兼并、讓售、分立，為有權機關批準之日；

（四）改組或設立股份制企業，為有權機關批準其改組或設立之日；

（五）依法強制轉移土地權利，為法律文書生效之日；

（六）處分抵押財產而取得土地使用權的，為處分行為發生之日；

（七）變更土地所有權的，為縣級以上人民政府批準之日；

（八）國有土地使用權出讓的，為出讓金全部付清之日；

（九）拆遷地上建筑物、其他附著物的，為拆遷補償安置協議簽訂之日。

地上有建筑物的土地權屬變更登記，應當在取得變更后的房屋所有權證之日起三十日內，向登記部門辦理。

第三十五條  變更登記申請以及變更地籍調查結果經審核、批準后，由登記部門注冊登記，注銷、換發或者更改土地證書。

第三十六條  抵押土地使用權的，依照《中華人民共和國擔保法》規定辦理抵押登記。

第三十七條  抵押登記，應當向登記部門提交抵押合同和土地使用權證書。

以劃撥方式取得土地使用權抵押的，抵押人還應當持土地管理部門或縣級以上地方人民政府規定部門允許抵押的文件。

第三十八條  抵押登記部門辦理抵押登記，應當向抵押權人出具抵押證明書。

第三十九條  抵押合同變更、終止或解除的，抵押雙方當事人應當提出書面申請，向原抵押登記部門辦理變更或注銷抵押登記。

第四十條  土地使用權租賃登記按國家有關法律法規的規定辦理。

第五章  法律責任

第四十一條  有下列情形之一的，當事人所取得的土地權利證書無效，由登記部門撤銷核準登記，并可處以2000元至2萬元的罰款：

（一）申請土地登記時，故意隱瞞真實情況或弄虛作假使土地權利證書記載內容失真的；

（二）擅自涂改土地權利證書或其他有關圖件、證明文件的；

（三）虛報滅失或遺失而獲補發土地權利證書的；

（四）用非法手段申領或換領土地權利證書的；

（五）未按注冊登記的用途使用土地，經責令拒不改正的；

（六）其他違法用地被強制沒收土地所有權或收回土地使用權，拒繳土地權利證書，并利用土地權利證書繼續非法行使權力的。

第四十二條  有下列情形之一的，由登記部門收繳土地權利證書，沒收非法所得，并處以非法所得二至三倍的罰款：

（一）利用土地權利證書進行詐騙或牟取不正當利益的；

（二）非法印制、出售、偽造土地權利證書的。

實施前款所列行為構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第四十三條  轉讓、抵押土地使用權，未按本條例規定辦理土地登記的，由登記部門責令轉讓方、抵押人限期補辦登記手續，逾期不補辦的，按下列標準處以罰款：

（一）個人處以500元至3000元的罰款；

（二）單位處以3000元至1萬元的罰款。

第四十四條  因登記部門及工作人員過錯造成錯、漏登記的，登記部門應及時負責更正或補登記，給權利人造成經濟損失的，依照國家賠償法規定負責賠償。

篇（7）

三、專用章為圓形，尺度與同級人民政府公章一致。印章中央刊五角星，五角星外刊“×××人民政府土地登記專用章”，其中“×××人民政府”在上部自左而右環行，“土地登記專用章”在下部自左而右直行。

四、專用章的印文，使用宋體字和國家規定的簡化字。民族自治地方的印章，可并刊漢文和當地通用的民族文字。

五、專用章由同級人民政府制發，對于印章的刻制和發送應嚴格管理。刻制印章的工廠或刻字社必須取得人民政府的委托書才能刻制。

六、專用章制發后，由人民政府授權土地管理部門代表政府嚴格管理使用。

篇（8）

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

② 登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③ 不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2． 不動產登記

① 可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③ 申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤ 登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

· 登記識別資訊 （或被稱為權利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（9）

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（10）

土地使用證加名字可以，名稱變更需提交土地登記申請書、申請人身份證明、原土地使用證以及名稱、地址依法變更的證明材料。自然人變更名稱的，應提供戶籍所在地的公安部門出具的證明材料。

【法律依據】

根據《土地管理法》第五條，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。

（來源：文章屋網 ）

篇（11）

二、精心編制實施土地儲備計劃

土地儲備實行計劃管理。根據規定，國土資源部門會同財政、人民銀行分支機構等部門共同編制年度土地儲備計劃，報同級政府批準，并報上級國土資源部門備案。土地儲備中心每年第三季度編制下一年度土地儲備計劃，新增儲備土地規模（含本年度收儲已在本年度供應的土地），原則上不突破本級前三年平均年供應的儲備土地量。年度土地儲備計劃包括土地儲備規模、儲備土地前期開發規模、土地供應規模、儲備土地臨時利用計劃、計劃年度末儲備土地規模。

三、積極推進儲備土地前期開發

土地儲備中心應組織開展儲備土地前期開發。實施基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監理等單位，不得通過下設機構進行工程建設。

四、嚴格土地收儲管護登記

（一）規范土地收儲。納入政府儲備的土地必須產權清晰。土地納入儲備前，土地儲備中心應對取得方式及程序的合規性、經濟補償（政府無償收回的除外）、土地權利（包括他項權利）等情況進行認真核查，對取得方式及程序不合規、補償不到位、權屬不清晰、未辦理登記手續、應注銷而未注銷原登記手續、已設立他項權利未依法解除的，不得納入儲備。土地儲備中心應優先收購儲備空閑、低效利用及其他現有建設用地，積極開展工業用地儲備。儲備土地應優先用于保障性安居工程及其他公益性事業。

（二）規范儲備土地管護。土地儲備中心應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。對儲備土地的管護和臨時使用，土地儲備中心可設立內部機構進行管理，也可通過公開招標方式選擇管理單位。儲備土地的臨時利用，應報同級國土資源主管部門、財政部門同意。其中，在城市規劃區內儲備土地的臨時使用，需搭建建筑物、構筑物的，在報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意；設立抵押權的儲備土地臨時使用，應征得抵押權人的書面同意。土地儲備中心應與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確土地用途、期限、經濟補償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經濟關系的處理等事宜。臨時使用儲備土地的期限不得超過2年，且不得轉包，取得的收入按照非稅收入收繳管理辦法規定，全部繳入同級國庫，納入公共預算，實行“收支兩條線”管理。

（三）規范儲備土地登記。按照《土地儲備管理辦法》的有關規定，市境內申請儲備土地登記的機構應為進入國土資源部土地儲備機構名錄的七家土地儲備中心。除法律另有規定外，其他單位申請儲備土地登記的，不予受理。

土地儲備中心申請登記土地的，應當提交土地登記申請書、申請人身份證明資料、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、政府批準的儲備計劃、批準納入儲備的文件、相關土地利用總體規劃和城市總體規劃等材料。經同級政府批準，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發國有土地使用證。儲備土地登記的使用權類型統一確定為“其他（政府儲備）”，登記的用途應依據土地利用總體規劃確定，能夠細化到《土地利用現狀分類》二級類的，應當按《土地利用現狀分類》二級類填寫。未確定規劃用途的，不予登記。規劃用于社會公益設施的儲備土地，不得辦理抵押登記。為第三方提供擔保的儲備土地不得辦理抵押登記。

五、有效規范土地儲備融資

全市列入名錄的土地儲備中心（市土地儲備中心、東坡區土地儲備中心、仁壽縣土地儲備中心、彭山縣土地儲備中心、洪雅縣土地儲備中心、丹棱縣土地儲備中心、青神縣土地儲備中心）作為向銀行業金融機構申請土地儲備融資貸款的主體。原則上市土地儲備中心負責市本級的土地儲備融資工作。各園區的土地儲備融資按土地登記的級次管轄由所在地土地儲備中心統籌。各園區自行做好土地儲備融資貸款的相關工作，土地儲備中心給予積極支持。