緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇土地市場(chǎng)論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國(guó)家，必須要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場(chǎng)失靈，則帶來(lái)的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果土地完全市場(chǎng)化、各類配套設(shè)施能通過(guò)市場(chǎng)手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)性的。而這些條件的滿足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場(chǎng)運(yùn)行為前提，至少目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)達(dá)到這種水平。［6］從這個(gè)意義上講，在我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展既無(wú)條件又失公平。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場(chǎng)沒(méi)有音樂(lè)的舞會(huì)一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆](méi)有旋律的指揮而無(wú)所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的處境

關(guān)于政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒(méi)有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過(guò)程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來(lái)過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個(gè)無(wú)法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌?chǎng)的規(guī)律、規(guī)則不通過(guò)政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無(wú)論如何，政府都只能犧牲部分利益來(lái)成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏摹９P者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場(chǎng)主體中的分割

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場(chǎng)、角逐市場(chǎng)，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說(shuō)，一個(gè)好的市場(chǎng)既要滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場(chǎng)利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是房開(kāi)商還是貸款銀行、無(wú)論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系;同時(shí)還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房?jī)r(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動(dòng)的消費(fèi)群體始終處于弱勢(shì)的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無(wú)論社會(huì)利益格局如何調(diào)整和變動(dòng)，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時(shí)調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場(chǎng)之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢(shì)的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競(jìng)爭(zhēng)秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競(jìng)爭(zhēng)必須依賴于一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場(chǎng)規(guī)則。否則將不會(huì)形成有序的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒(méi)有良好的秩序規(guī)則就沒(méi)有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的不穩(wěn)定性，政府不斷開(kāi)展整頓市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對(duì)維系房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場(chǎng)秩序混亂，規(guī)則沒(méi)有得到遵守，利益的無(wú)限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時(shí)再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時(shí)有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于壟斷利益，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)有絕對(duì)的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個(gè)不可忽略的因素，即道德力量。民生問(wèn)題是任何一個(gè)國(guó)家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場(chǎng)秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場(chǎng)在建立起自身機(jī)制的同時(shí)，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競(jìng)爭(zhēng)無(wú)界，道德有底。所以市場(chǎng)不缺乏人性，市場(chǎng)也不能脫離道德。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序乃是基于社會(huì)共同的道德訴求。由于既不存在一個(gè)完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會(huì)的法律活動(dòng)中去閱讀到特定社會(huì)的道德?tīng)顩r，也可以通過(guò)社會(huì)的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會(huì)孜孜以求的法制追求不足以維持市場(chǎng)秩序時(shí)，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對(duì)完善的法律規(guī)范來(lái)加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會(huì)其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對(duì)象的規(guī)律。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無(wú)論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒(méi)有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國(guó)家出臺(tái)了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識(shí)性概念表達(dá)專業(yè)性問(wèn)題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國(guó)制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競(jìng)合。“消費(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對(duì)消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過(guò)完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對(duì)不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競(jìng)合。主要是與民法通則或未來(lái)的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競(jìng)合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對(duì)有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競(jìng)合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競(jìng)合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

篇（2）

1相關(guān)概念界定：電子地圖、光盤電子地圖

1.1電子地圖

關(guān)于電子地圖的名稱，曾有不同的提法，如“電腦地圖”、“聯(lián)機(jī)地圖”、“屏幕地圖”和“瞬時(shí)地圖”，有時(shí)又把電子地圖和數(shù)字地圖等同起來(lái)，或認(rèn)為電子地圖是數(shù)字地圖和視盤地圖的集合等。

綜合電子地圖作為電子出版物的個(gè)性和共性，可以如此定義：電子地圖是一種以數(shù)字地圖為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為處理平臺(tái)、在屏幕上實(shí)時(shí)顯示的地圖形式。電子地圖并不是數(shù)字地圖，數(shù)字地圖是電子地圖的編繪原材料、是數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而電子地圖是數(shù)字地圖的表達(dá)結(jié)果。

1.2光盤電子地圖

電子地圖可以按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，而筆者將要考查的光盤電子地圖則是以輸出和使用方式進(jìn)行劃分的產(chǎn)物。按照此分類標(biāo)準(zhǔn)，電子地圖可分為單機(jī)電子地圖、光盤電子地圖、觸摸屏電子地圖、PDA電子地圖和網(wǎng)絡(luò)電子地圖。

光盤電子地圖主要存儲(chǔ)在CD-ROM或DVD-ROM中，在計(jì)算機(jī)中通過(guò)相應(yīng)的光盤驅(qū)動(dòng)器讀取調(diào)用。就目前而言，國(guó)家普通電子地圖(集)、省(市)交通電子地圖(集)、旅游觀光電子地圖、城市交通電子地圖等，一般都采用光盤電子地圖對(duì)外；而且光盤電子出版物實(shí)際上是從傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過(guò)渡階段，即從內(nèi)容形式上是數(shù)字的，但在物流上仍然運(yùn)用傳統(tǒng)模式，也便于統(tǒng)計(jì)分析。這兩點(diǎn)也恰是筆者選擇光盤電子出版物作為研究對(duì)象的原因。

筆者發(fā)現(xiàn)《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》雖有涉及電子地圖品種、數(shù)量及總定價(jià)的指標(biāo)，但數(shù)據(jù)明顯缺失，而且據(jù)筆者事后的調(diào)查，其權(quán)威性也值得質(zhì)疑。筆者遂從國(guó)家圖書館電子信息中心以及其他公共圖書館、各出版社網(wǎng)站進(jìn)行電子地圖的檢索。

2市場(chǎng)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)

2.1出版單位層面

地圖出版行業(yè)是國(guó)家特許的行業(yè)，公開(kāi)地圖應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院新聞出版行政主管部門批準(zhǔn)的具有地圖出版權(quán)的出版社出版。根據(jù)性質(zhì)來(lái)分，可以把地圖出版社分為四大類：中央級(jí)專門地圖出版社、中央級(jí)專業(yè)地圖出版社、地方級(jí)專門地圖出版社以及地方級(jí)專業(yè)地圖出版社。

此外，由于近年來(lái)地圖市場(chǎng)的迅速膨脹，民營(yíng)地圖出版機(jī)構(gòu)及軟件開(kāi)發(fā)公司也逐漸擠入地圖出版業(yè)，進(jìn)入地圖的編繪、制作流程。

對(duì)于光盤電子地圖出版，就個(gè)別地圖出版社而言，可以歸納出兩個(gè)特點(diǎn)：

①中國(guó)地圖出版社(以下簡(jiǎn)稱中圖社)一枝獨(dú)秀。由筆者調(diào)查所得的出版名錄可知，中圖社在六年間共出版20種光盤電子地圖，占所有出版種類半數(shù)有余。這與中圖社自身的雄厚實(shí)力及戰(zhàn)略規(guī)劃有密切的關(guān)聯(lián)。中圖社憑借其在地圖市場(chǎng)的獨(dú)特壟斷地位，自1987年建社以來(lái)，共發(fā)行各類地圖30億冊(cè)(幅)，占全國(guó)地圖發(fā)行總量的90%。另?yè)?jù)開(kāi)卷公司所做的市場(chǎng)調(diào)研，中圖社在國(guó)內(nèi)地圖市場(chǎng)市場(chǎng)占有率為32.4%，遙遙領(lǐng)先于位居第二的廣東省地圖出版社(11%)。綜合實(shí)力位居全國(guó)出版社前列。

而且中圖社以其敏銳的觸角，自上世紀(jì)90年代初成立了電子地圖編輯室，后又在此基礎(chǔ)上成立了電子信息制作中心，并開(kāi)發(fā)成功集地圖數(shù)據(jù)的獲取、處理、組織、管理和分析于一身的電子地圖平臺(tái)。因而，中圖社在光盤電子地圖市場(chǎng)中占盡先機(jī)。

②在光盤電子地圖市場(chǎng)中，地圖出版社整體參與度較低。據(jù)筆者調(diào)查所得，除去中圖社，涉足光盤電子地圖制作出版的地圖出版社不過(guò)3家，這與中國(guó)46家有資格出版地圖的出版社數(shù)目形成巨大落差。究其原因，筆者以為主要有三點(diǎn)：研發(fā)成本高。要制作電子地圖，就必須首先實(shí)現(xiàn)地圖的數(shù)字化，而數(shù)字化所要求的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)加工、軟件開(kāi)發(fā)等需要巨大的物力和財(cái)力；電子地圖市場(chǎng)機(jī)制尚不成熟。盜版現(xiàn)象猖獗，正版產(chǎn)品得不到有效保護(hù)；維護(hù)成本高。電子地圖數(shù)據(jù)需要定期更新，對(duì)于單獨(dú)某個(gè)單位來(lái)說(shuō)確是重負(fù)。因此，開(kāi)發(fā)、出版電子地圖利潤(rùn)微薄。投入多，風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)出少，使得各路“口袋不深”的出版社心有余而力不足。

與此同時(shí)，民營(yíng)資本的介入也是值得重視的。盡管電子地圖市場(chǎng)門檻高、風(fēng)險(xiǎn)大，但豐厚利潤(rùn)的前景使得部分民營(yíng)性質(zhì)的出版機(jī)構(gòu)也要進(jìn)軍電子地圖市場(chǎng)，另一方面筆者認(rèn)為也是電子制圖專業(yè)的需求使得地圖出版社不得不與一些專業(yè)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作。比如人民交通出版社出版的《中國(guó)電子地圖：交通旅游版》就是由北京靈圖軟件技術(shù)有限公司制作，中圖社的《DVDVoiceNavigationSystem》則是由北京四維圖新導(dǎo)航信息技術(shù)有限公司編制。

2.2市場(chǎng)層面

(1)尚未普及。

隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快，特別是近年來(lái)，城鄉(xiāng)道路建設(shè)投入加大，以及旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游、地圖市場(chǎng)迅速膨脹。近年來(lái)傳統(tǒng)地圖市場(chǎng)規(guī)模呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2005年其總品種數(shù)為1760種，總定價(jià)數(shù)達(dá)83363.2萬(wàn)元。

而國(guó)內(nèi)的光盤電子地圖出版規(guī)模只能算傳統(tǒng)地圖出版的零頭。每年出版光盤電子地圖基本不超過(guò)10種。

綜合各方觀點(diǎn)，筆者以為電子地圖市場(chǎng)不能鋪開(kāi)主要有以下三點(diǎn)原因：

①客觀條件的制約。紙質(zhì)地圖有攜帶方便，價(jià)格低廉的優(yōu)點(diǎn)，不受時(shí)間地點(diǎn)和各種條件的限制，而且符合人們的使用習(xí)慣。而電子地圖必須借助于計(jì)算機(jī)這種工具。由于計(jì)算機(jī)價(jià)格高，家庭普及率較低，從而制約了電子地圖的銷售。

②實(shí)用性不強(qiáng)。目前市場(chǎng)銷售的電子地圖部分是從紙質(zhì)地圖直接掃描而成，僅僅滿足于瀏覽，查詢等功能很少。由于實(shí)用性差，自然就沒(méi)有市場(chǎng)。

③市場(chǎng)監(jiān)管無(wú)力。地圖侵權(quán)盜版是一個(gè)難解之題，新興的電子地圖更是如此。且光盤電子地圖的前期制作投入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)電子出版物市場(chǎng)上，正版電子出版物的市場(chǎng)占有率一般不到10%，最高不超過(guò)30%。

(2)作為過(guò)渡性產(chǎn)品的軟肋。

光盤出版是傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過(guò)渡階段。光盤電子地圖所使用的電子技術(shù)日新月異，更新較快，但傳統(tǒng)物流模式卻限制了其作為電子出版物本應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)。相反，網(wǎng)絡(luò)電子地圖則能夠?qū)崿F(xiàn)徹底的電子化，信息共享程度最高、傳播最快、應(yīng)用最廣。而且網(wǎng)絡(luò)電子地圖大都是免費(fèi)的，因而擠壓了光盤電子地圖的利潤(rùn)空間。更確切地說(shuō)，由于現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)出版秩序尚未規(guī)范，光盤電子地圖不過(guò)是暫時(shí)填補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)出版留出的市場(chǎng)空白，從長(zhǎng)期來(lái)看，光盤電子地圖作為過(guò)渡性產(chǎn)品終將壽終正寢。

(3)銷售渠道不夠活躍。

各家地圖出版社往往是按照傳統(tǒng)的發(fā)行渠道來(lái)銷售光盤電子地圖——主渠道(新華書店渠道)和二渠道(民營(yíng)書商的發(fā)行渠道)。用既成銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，可以節(jié)約成本，以便于出版單位可以將精力集中到投入內(nèi)部生產(chǎn)管理和新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上，但是，由于出版體制尚未成熟，傳統(tǒng)發(fā)行渠道均在一定程度上存在著問(wèn)題。

對(duì)于主渠道，大多數(shù)的新華書店由于其傳統(tǒng)的體制，憑借計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的有利市場(chǎng)地位，對(duì)產(chǎn)品銷售仍以守株待兔的辦法進(jìn)貨，以只贏不虧的態(tài)度代銷，以姜太公釣魚式的方式接待顧客。這種銷售渠道在目前的情況下對(duì)出版社的市場(chǎng)開(kāi)拓存在著制約作用。在資金結(jié)算方面也存在普遍拖欠的現(xiàn)象(半年內(nèi)不與出版社結(jié)算)，使出版社資金周轉(zhuǎn)困難。

對(duì)于二渠道，由于大部分是個(gè)體戶，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之余有竭力尋求利潤(rùn)最大化，因此在銷售折扣上競(jìng)相壓價(jià)，大打折扣仗，這些經(jīng)銷商很少考慮自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，更不可能考慮出版社的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，短期行為十分突出。此外，有些經(jīng)銷商為了在短期內(nèi)獲得盡可能高的回報(bào)，往往不顧與出版社在市場(chǎng)區(qū)域劃分上達(dá)成的約定，“串貨銷售現(xiàn)象”時(shí)有發(fā)生。

也有出版社嘗試軟件專賣店的銷售渠道，但由于針對(duì)性較弱，市場(chǎng)營(yíng)銷始終不太理想。

另外由于地圖的編制有可能涉及國(guó)家安全及測(cè)繪的合法性，管理部門對(duì)其出版限制諸多，使得原本不暢通的銷售渠道更加阻塞。

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篇（3）

(二)土地市場(chǎng)發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平計(jì)算模型根據(jù)公式(3)和(4)，土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平，因此需要建立土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來(lái)衡量二者的發(fā)展水平。本文采用熵值法來(lái)確定兩個(gè)系統(tǒng)的指標(biāo)權(quán)重同時(shí)采用極值變換法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，為了滿足熵值法和耦合協(xié)調(diào)度對(duì)數(shù)據(jù)非負(fù)的要求，借鑒楊慧的處理方法將標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)加0．01做非負(fù)化處理［11］。對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的計(jì)算，采用線性加權(quán)法。

(三)耦合協(xié)調(diào)度劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度的判斷標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)術(shù)界仍然沒(méi)有形成定論。在對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究成果進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文研究重點(diǎn)，綜合參考陳基純、暖［12］以及楊慧［11］的分類方法將土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度劃分為6個(gè)等級(jí)。

二、成都市土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度分析

成都作為中西部綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，由于受到西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)，成為許多知名企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西部地區(qū)的首選城市和投資熱點(diǎn)區(qū)域，土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力，因此成都土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展尤顯重要。為此，本文以其作為研究對(duì)象，研究土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)狀況。

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面的各個(gè)要素，根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的全面性、動(dòng)態(tài)性、科學(xué)性和可操作性等原則，結(jié)合研究區(qū)域特點(diǎn)，構(gòu)建了衡量二者發(fā)展水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，見(jiàn)表2。本文數(shù)據(jù)來(lái)源如下:土地價(jià)格指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，其余土地市場(chǎng)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于2005－2012年《成都市土地市場(chǎng)分析報(bào)告》和《成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究年報(bào)》，2005－2011年區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于2006－2012年《成都統(tǒng)計(jì)年鑒》，2012年區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于2012年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。運(yùn)用熵值法確定兩個(gè)系統(tǒng)的各指標(biāo)的權(quán)重一并在表2中列出。

(二)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算結(jié)果首先根據(jù)式(5)和(6)，計(jì)算出成都市土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，然后根據(jù)式(2)和(4)，計(jì)算二者的耦合協(xié)調(diào)度(根據(jù)計(jì)算出的土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，通過(guò)變異系數(shù)法，計(jì)算得到α，β分別為0．386和0．614)，結(jié)果見(jiàn)表3。同時(shí)根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算結(jié)果及表1土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將成都市2005－2012年土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)狀況的評(píng)價(jià)結(jié)果一同列于表3。

(三)土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度分析根據(jù)表3，2005－2012年成都市土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度分值除了2008年出現(xiàn)下降之外，其余年份都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。耦合協(xié)調(diào)度的分值，由2005年的0．087增加到2012年的0．517，年均增長(zhǎng)6．14%。由此可見(jiàn)，成都市土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)子系統(tǒng)間相互配合、相互推進(jìn)的作用在逐漸增強(qiáng)，系統(tǒng)運(yùn)行績(jī)效逐漸提高，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系逐漸趨向良好發(fā)展。但值得注意的是，該復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能仍處于中等偏下水平，耦合協(xié)調(diào)度得分比較低，耦合協(xié)調(diào)度的均值為0．320，處于不可接受區(qū)間。結(jié)合表1和表3中的數(shù)據(jù)，繪制出成都市土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)類型劃分圖，由圖1可以直觀地反映出2005－2012年成都市土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的變化趨勢(shì)。具體可以劃分為3個(gè)階段:第一個(gè)階段是2005－2006年，此階段耦合協(xié)調(diào)類型由極度失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闶д{(diào)衰退類。在該階段成都市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展滯后于土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的規(guī)模擴(kuò)張效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng)發(fā)揮作用，刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是由于二者發(fā)展水平均較低，造成耦合協(xié)調(diào)度處于不可接受區(qū)間。第二個(gè)階段是2006－2011年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由一般失調(diào)衰退類過(guò)渡到勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，耦合協(xié)調(diào)區(qū)間由不可接受區(qū)間跨到過(guò)渡區(qū)間。2008年土地市場(chǎng)發(fā)展遭遇瓶頸，復(fù)合系統(tǒng)的發(fā)展由區(qū)域經(jīng)濟(jì)滯后型轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥袌?chǎng)滯后型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地市場(chǎng)的資金支撐效應(yīng)和激勵(lì)效應(yīng)得到發(fā)揮，造成耦合協(xié)調(diào)度出現(xiàn)下降再上升的變化狀態(tài)。第三個(gè)階段是2011－2012年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類過(guò)渡到初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類，雖然二者發(fā)展水平都得到提升，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系得到進(jìn)一步提升，但是增幅不大，導(dǎo)致該階段耦合協(xié)調(diào)區(qū)間仍屬于過(guò)渡區(qū)間。綜上所述，成都市土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)過(guò)程可以用“二三四”來(lái)概括，即耦合協(xié)調(diào)過(guò)程跨越不可接受區(qū)間和過(guò)渡區(qū)間兩個(gè)區(qū)間，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系經(jīng)歷三個(gè)變化階段，耦合協(xié)調(diào)作用遵循了極度失調(diào)衰退一般失調(diào)衰退勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)初級(jí)耦合協(xié)調(diào)四個(gè)路徑。

(四)土地市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度影響因素分析由前文分析可知，復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能處于中等偏下水平，而土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度的高低主要取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平。根據(jù)表3中的土地市場(chǎng)發(fā)展水平分值和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分值繪制出圖2。由圖2可以發(fā)現(xiàn)，2005－2012年土地市場(chǎng)的發(fā)展水平呈現(xiàn)出先上升后下降的周期性變化，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，但是增速緩慢。2008年，土地市場(chǎng)發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都跌到最低，這可能與“5．12”地震的影響和全球金融危機(jī)有關(guān)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)應(yīng)對(duì)外界變化，可以較好地面對(duì)危機(jī)，保持自身的緩慢增長(zhǎng)，而土地市場(chǎng)發(fā)展水平卻由2007年的0．180下降到2008年的0．053，下降幅度高達(dá)71%，之后連續(xù)3年的發(fā)展水平分值都低于2007年的0．180，由復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的促進(jìn)因子變成了制約因子。這說(shuō)明與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相比，土地市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性較低。土地市場(chǎng)發(fā)展的失衡，制約了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)增幅較緩慢，從而造成復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度總體偏低。由此可見(jiàn)，土地市場(chǎng)發(fā)展失衡是導(dǎo)致近幾年來(lái)土地市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度整體協(xié)調(diào)類型偏低的主要因素。

篇（4）

一、馬克思絕對(duì)地租理論

根據(jù)地租理論，主要是由絕對(duì)地租和級(jí)差地租組成。絕對(duì)地租，就是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。絕對(duì)地租又主要分為農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租和城市絕對(duì)地租，其中在農(nóng)業(yè)地租中，絕對(duì)地租是指耕種任何土地都必須交納地租，主要是因?yàn)橥恋厮袡?quán)的壟斷而必須交納的地租；城市絕對(duì)地租則主要是由于土地所有權(quán)的存在而最終產(chǎn)生的地租。絕對(duì)地租在一定意義上就是國(guó)家收取的賦稅，它體現(xiàn)了土地所有權(quán)的統(tǒng)一。絕對(duì)地租是以農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成為條件的，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成一般低于工業(yè)部門。絕對(duì)地租的數(shù)額，與農(nóng)業(yè)和工業(yè)的相對(duì)發(fā)展程度有關(guān)，所以，絕對(duì)地租會(huì)跟著農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的相對(duì)提高而縮小。

二、我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)與征收補(bǔ)償存在的問(wèn)題

1、我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的界定不明確

我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”這就表明，我國(guó)農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)主體不再是私人或地主，而是集體經(jīng)濟(jì)組織。目前，我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)方式是家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的方式，土地經(jīng)營(yíng)主體是農(nóng)村集體，使用主體是農(nóng)村家庭承包戶，土地經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式是土地承包費(fèi)。土地承包費(fèi)就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)土地的地租收入。

我國(guó)集體所有的土地產(chǎn)權(quán)界定不清晰，主體不明確，農(nóng)民集體所有權(quán)是一種受限制的產(chǎn)權(quán)，國(guó)家實(shí)際上是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際控制者和潛在所有者。由于農(nóng)民土地處置權(quán)的缺乏，是農(nóng)民在征地過(guò)程中始終無(wú)法成為有力的參與者和決策者。更加要注意的是，農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)不明確，使得征地的完全補(bǔ)償沒(méi)了產(chǎn)權(quán)的支撐，農(nóng)民征地補(bǔ)償和收益分配在產(chǎn)權(quán)上失去了本源性的依據(jù)。

2、“公共利益”定義不明確，征地范圍無(wú)法界定

《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收”，《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收”。上述規(guī)定都在強(qiáng)調(diào)征收土地的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，但現(xiàn)行的法律條文并沒(méi)有明確定義和界定“公共利益”。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益目的”使用土地。而在實(shí)際情況中，實(shí)施城市規(guī)劃征收土地后，許多經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在征收農(nóng)地。

3、我國(guó)征地補(bǔ)償費(fèi)用偏低

我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》雖規(guī)定了關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，也在原有《土地管理法》規(guī)定的基礎(chǔ)上有所提高，但是這以農(nóng)作物產(chǎn)量及國(guó)家規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)，必然受自然條件和市場(chǎng)因素的變化及因?yàn)榉N植農(nóng)作物種類的不同而不同，不能真正的反映土地的真實(shí)價(jià)值，同時(shí)這種補(bǔ)償只是對(duì)集體和農(nóng)民的一種不完全補(bǔ)償，不包括因征收土地導(dǎo)致集體和農(nóng)民的間接損失。根據(jù)《土地管理法》，現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，也就是征收土地補(bǔ)償法，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)，為該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。這種測(cè)算方法不是很合理，理由如下：首先，以農(nóng)作物的生產(chǎn)產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不是很合理。土地征收相關(guān)單位在征地過(guò)程中，基本都是運(yùn)用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模凑諅鹘y(tǒng)的糧食經(jīng)濟(jì)作物來(lái)測(cè)定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒(méi)有或者很少顧及現(xiàn)在的城郊農(nóng)業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)。還有生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)和精品農(nóng)業(yè)為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，土地的產(chǎn)出價(jià)值已經(jīng)不是普通的糧食或者蔬菜價(jià)值能夠相比的了。所以，這樣的土地征收價(jià)格必然不能反映被征收土地本身的產(chǎn)出價(jià)值，而是偏低的價(jià)格。其次，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有包含土地增值的部分還有就是忽視不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的土地價(jià)格差異。農(nóng)地一旦被征收后，用途的改變通常會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的飆升，但在制定和修改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)卻沒(méi)有考慮增值因素。忽視不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，采用同類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的辦法，也無(wú)法反映不同地區(qū)的地價(jià)。

4、設(shè)置補(bǔ)償項(xiàng)目不合理，安置勞動(dòng)力困難

我國(guó)設(shè)置的土地征收補(bǔ)償項(xiàng)目主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人的投資和土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種補(bǔ)償或者“購(gòu)買”，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地投資的一種補(bǔ)償，勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物，實(shí)質(zhì)是一種實(shí)物補(bǔ)償?shù)漠惢Ｓ?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，勞動(dòng)力就業(yè)的安置是確保農(nóng)民生活水平不下降的有力措施，隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，工廠、企業(yè)有了較大的用工自由，土地征用安置的勞動(dòng)力容易面臨下崗的威脅。還有，勞動(dòng)力安置的是否成功，主要取決于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，如果在競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)被淘汰，勞動(dòng)力的生活將面臨困境，這是與勞動(dòng)力安置的初始設(shè)計(jì)的目標(biāo)相背離。

三、解決我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)和征收補(bǔ)償問(wèn)題的對(duì)策和建議

1、重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體

現(xiàn)在，我們完善農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度的首要任務(wù)就是重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體。也就是要通過(guò)制度的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)真實(shí)存在的農(nóng)民集體，是農(nóng)民對(duì)集體土地的所有權(quán)落到真正的實(shí)處。集體土地所有權(quán)必須體現(xiàn)集體成員的意志和利益。我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，但對(duì)集體的具體內(nèi)涵的規(guī)定是不清晰、不統(tǒng)一的。我國(guó)農(nóng)村集體組織必須是以村為共同體還必須具有村民成員標(biāo)志，而且是組織成員與集體組織的權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交融的團(tuán)體。

2、確定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

主要分為兩個(gè)方面：首先，實(shí)行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從全國(guó)各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，一般經(jīng)營(yíng)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，非經(jīng)營(yíng)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，尤其是高速公路等國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，政府往往采取強(qiáng)制措施，單方面確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此而造成補(bǔ)償費(fèi)同地不同價(jià)，優(yōu)地低價(jià)補(bǔ)償?shù)牟缓侠憩F(xiàn)象。所以應(yīng)該借鑒沿海發(fā)達(dá)城市改革的成果，實(shí)行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照土地的質(zhì)量，比如水田或者旱田，確定每一級(jí)別土地的補(bǔ)償倍數(shù)。

第二，用綜合年產(chǎn)值代替前三年的平均產(chǎn)值。產(chǎn)值是用來(lái)計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)的重要的指標(biāo)，我國(guó)法律規(guī)定的“前三年平均產(chǎn)值”只體現(xiàn)了土地作為生產(chǎn)資料的價(jià)值，卻無(wú)法體現(xiàn)土地作為農(nóng)民生活保障的價(jià)值。因此，不能簡(jiǎn)單的根據(jù)耕地的實(shí)際利用情況確定年產(chǎn)值，而要綜合考慮本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均占有耕地面積、土地供需狀況等因素，這樣來(lái)計(jì)算每一級(jí)別，不同質(zhì)量土地的綜合年產(chǎn)值。

【參考文獻(xiàn)】

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篇（5）

1農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的界定

要研究農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)帶來(lái)的影響，首先要明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念和土地流轉(zhuǎn)的概念。

1.1農(nóng)村集體建設(shè)用的概念

到目前為止，我國(guó)對(duì)“農(nóng)村集體建設(shè)用地”還沒(méi)有一個(gè)法定的明確定義，但我們還是可以從《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)條文中看出農(nóng)村集體建設(shè)用地的具體含義。農(nóng)村集體建設(shè)用地指農(nóng)民集體所有的，一般是地處農(nóng)村的、經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)的農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地。它的主要特征有以下幾個(gè)方面：①它不是國(guó)有土地；②它不是指農(nóng)用土地；③它是指依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，是合法的；④該建設(shè)用地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體的，而不是屬于國(guó)家的。“農(nóng)村集體建設(shè)用地”又被稱為“非農(nóng)建設(shè)用地”，或者簡(jiǎn)稱“農(nóng)村建設(shè)用地”。

農(nóng)村建設(shè)用地的具體形式主要有以下三種：農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。

1.2土地流轉(zhuǎn)的概念

土地流轉(zhuǎn)是指土地的轉(zhuǎn)讓和流通。從法律的角度來(lái)看，土地流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓。科斯在《社會(huì)成本的注釋》中總結(jié)說(shuō)“權(quán)力的界定是市場(chǎng)交易的基本前提”，也就是說(shuō)土地的流轉(zhuǎn)的基本前提是土地的所有權(quán)和各項(xiàng)權(quán)能要明確，否則就無(wú)法進(jìn)行交易（流轉(zhuǎn)）。土地所有權(quán)是最重要的權(quán)利也是最充分的權(quán)利，它包括了對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不是完整的所有權(quán)，而是有限制的所有權(quán)。我國(guó)土地管理法第二條規(guī)定：“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”。這一條突現(xiàn)了我國(guó)國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的管理權(quán)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，既包括土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，又包括土地使用權(quán)的變動(dòng)，但根據(jù)現(xiàn)行憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地的所有權(quán)流轉(zhuǎn)，僅限于國(guó)家對(duì)集體所有土地的征收，是一種不可逆轉(zhuǎn)的單向流轉(zhuǎn)。因此，一般意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)在不同經(jīng)營(yíng)主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的市場(chǎng)化，即在農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體所有的前提下，農(nóng)民在市場(chǎng)條件下，根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓其所承包的土地使用權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清晰達(dá)成了一致意見(jiàn)，認(rèn)為中國(guó)的農(nóng)村集體土地制度存在諸多問(wèn)題，不利于當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但對(duì)于中國(guó)現(xiàn)階段的農(nóng)村集體土地制度改革，學(xué)者們的意見(jiàn)不一致，主要有以下3種觀點(diǎn)：

第1種觀點(diǎn)主張實(shí)行單一的土地國(guó)有制。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：我國(guó)集體土地的所有權(quán)本身就不是完整的所有權(quán)，集體土地所有權(quán)應(yīng)該受到國(guó)家管理權(quán)的約束。提出以“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”的模式對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行管理。將目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地產(chǎn)權(quán)形式變?yōu)閱我坏膰?guó)家所有制，實(shí)行國(guó)有化，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家。“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”具體做法是：將集體建設(shè)用地，全部征為國(guó)有后統(tǒng)一出讓給土地使用者，在轉(zhuǎn)權(quán)的過(guò)程中給與土地所有者、使用者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資者以合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第2種觀點(diǎn)主張是實(shí)行土地私有制。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地制度，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，不利于土地的潛力發(fā)揮。因此，應(yīng)該進(jìn)行土地制度創(chuàng)新，廢棄當(dāng)前的土地集體所有權(quán)，實(shí)行私有化，建立土地信用制度。國(guó)家按“耕者有其田”的原則，按農(nóng)民的經(jīng)營(yíng)能力重新分配土地。私人獲得土地后，可以在政策法律規(guī)章允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃和抵押。

第3種觀點(diǎn)是對(duì)現(xiàn)有集體所有制的完善。主要是指在現(xiàn)有的集體所有制基礎(chǔ)上，通過(guò)重新確立農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的地位、把更多的產(chǎn)權(quán)交給農(nóng)民以及在維持土地最終所有權(quán)的前提下，以土地使用權(quán)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地的優(yōu)化配置等來(lái)對(duì)土地所有權(quán)與土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩權(quán)分離機(jī)制進(jìn)一步構(gòu)建。持這種觀點(diǎn)的專家、學(xué)者提出“產(chǎn)權(quán)不等于所有權(quán)”，因而不一定非要變更所有權(quán)，只要有清晰完備的產(chǎn)權(quán)就可以了。堅(jiān)持土地的集體所有制，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)延長(zhǎng)土地承包期，或采取土地使用權(quán)入股、抵押、租賃、拍賣等措施來(lái)穩(wěn)定和完善現(xiàn)行的農(nóng)地制度等是目前居于主流的思路。

3不同產(chǎn)權(quán)制度下農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響

農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是土地制度的核心問(wèn)題，土地產(chǎn)權(quán)的安排與土地的流轉(zhuǎn)各方有密切的關(guān)系。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，不同的土地產(chǎn)權(quán)制度會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果，他們各有利弊。因此，如果要討論農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響，就必須在不同的土地產(chǎn)權(quán)制度下進(jìn)行討論。

3.1單一國(guó)有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

單一國(guó)有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有利影響主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地國(guó)有制是成本較低、動(dòng)蕩較小、效果較好的一種農(nóng)村土地制度改革思路。不可否認(rèn)這種主張的好處是解決了農(nóng)村土地所有權(quán)主題虛化的缺陷，使農(nóng)村土地公有制更為徹底地實(shí)現(xiàn)。國(guó)有化有利于克服土地管理期的無(wú)政府狀態(tài)，維護(hù)了國(guó)有土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，從根本上解決了土地資源浪費(fèi)和破壞的問(wèn)題。

國(guó)有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：非農(nóng)建設(shè)用地存在嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益的傾向。目前，非農(nóng)建設(shè)用地絕大多數(shù)實(shí)行國(guó)家征用，沒(méi)有區(qū)分公益性、經(jīng)營(yíng)性的不同性質(zhì)。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的強(qiáng)制辦法，但供地卻采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有償出讓，政府“以地生財(cái)”。伴隨著房地產(chǎn)熱、大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步升溫，征地失控，“圈地運(yùn)動(dòng)”不斷升級(jí)。對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補(bǔ)償費(fèi)不能全部到位，層層截留，農(nóng)民只能得到一點(diǎn)安置補(bǔ)助，這對(duì)農(nóng)民是一種剝奪。大批農(nóng)民失去土地，不能從土地上得到賴以生活的經(jīng)常性收入，成為無(wú)業(yè)游民，威脅社會(huì)穩(wěn)定；土地由政府來(lái)管理未必就比現(xiàn)在的由村社管理更好，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論對(duì)公共財(cái)產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致的很大的外部性進(jìn)行了深入探討，公共產(chǎn)權(quán)有非排他性的契約安排，存在著過(guò)度使用資源的激勵(lì)，國(guó)家管理的交易成本太高，而且易導(dǎo)致公共資源租值的消散；而在實(shí)施土地國(guó)有化過(guò)程中，由于土地所有權(quán)由集體過(guò)渡到國(guó)家，再由國(guó)家租賃給農(nóng)戶，以及對(duì)土地實(shí)行管理等操作費(fèi)用及所需人力非常大而使得土地國(guó)有化無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)。而且即使在付出巨大代價(jià)實(shí)施之后，也可能導(dǎo)致土地實(shí)質(zhì)上被農(nóng)戶占為己有，而使國(guó)有租賃制變?yōu)椤皣?guó)有個(gè)人占有制”。

3.2土地私有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

從產(chǎn)權(quán)明晰的角度來(lái)講，該種方案可能是最優(yōu)的。持該種觀點(diǎn)者認(rèn)為，只有明晰了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶私有使農(nóng)戶成為實(shí)際意義的產(chǎn)權(quán)主體，與土地真正結(jié)合，才能真正提高土地利用效率，從而解決土地經(jīng)營(yíng)的短期行為，并按市場(chǎng)準(zhǔn)則來(lái)充分合理配置，從根本上解決農(nóng)村的土地權(quán)屬問(wèn)題，恢復(fù)民有土地權(quán)利的完整性、確定性和穩(wěn)定性，以此構(gòu)建健全的農(nóng)民土地權(quán)益保障機(jī)制和有效的農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制，從而可以從源頭上遏制城市化進(jìn)程中農(nóng)地征用、流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)象。

但是，從我國(guó)實(shí)際情況看，土地資源稀缺，人地關(guān)系異常緊張，在今后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，地價(jià)必然會(huì)不斷上漲。實(shí)行土地私有，土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)在農(nóng)戶資產(chǎn)中的地位會(huì)越來(lái)越重要，農(nóng)戶會(huì)把保有小塊土地作為財(cái)產(chǎn)增值的手段而不輕易放棄。從這個(gè)意義上講，土地私有不僅不利于土地流轉(zhuǎn)，還可能成為其障礙。生活在底層的農(nóng)民，出于生計(jì)問(wèn)題，在允許土地自由買賣的情況下，他們是最有可能失去土地的。土地一旦實(shí)行私有化，農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，從而全面放開(kāi)土地資源流動(dòng)后，有些農(nóng)民因出賣土地喪失土地資源之后，會(huì)成為一無(wú)所有的流民，甚至連最基本的生活條件都保證不了。盲目的私有化將動(dòng)搖農(nóng)村的社會(huì)基礎(chǔ)，剝奪農(nóng)民僅有的生存資源，產(chǎn)生歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的土地兼并行為。

3.3集體土地所有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

維持農(nóng)村集體建設(shè)用地的集體所有制可以避免制度創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)，而且集體土地所有制在我國(guó)實(shí)行了許多年，但是由于集體所有制的內(nèi)在缺陷，其改良的空間非常有限。

土地流轉(zhuǎn)中政府角色錯(cuò)位。一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績(jī)的形象工程，損害農(nóng)民利益。這些扭曲的做法導(dǎo)致了當(dāng)?shù)劐e(cuò)綜復(fù)雜的土地利益關(guān)系，農(nóng)戶合法土地權(quán)益時(shí)時(shí)受到侵害，土地糾紛案件不斷增加，引發(fā)了農(nóng)民與基層政府和村級(jí)組織的摩擦和大量農(nóng)村社會(huì)問(wèn)題，成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要障礙。由于流轉(zhuǎn)的動(dòng)機(jī)和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。土地租金的收益分配缺乏透明度，據(jù)某縣級(jí)市調(diào)查，1999~2000年度，該市收取的土地有償使用費(fèi)總計(jì)2 189萬(wàn)元，其中，鄉(xiāng)村兩級(jí)所得高達(dá)1 816萬(wàn)元，占總額的85%；而補(bǔ)償給流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶的僅為38萬(wàn)元，只占總額的15%。土地產(chǎn)權(quán)模糊、產(chǎn)權(quán)邊界不清。明確土地的所有權(quán)，界定土地使用主體的權(quán)利范圍，使土地流轉(zhuǎn)在法律上得到保障，這是解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。在現(xiàn)實(shí)生活中，因產(chǎn)權(quán)主體不明、權(quán)利不全，造成土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的土地收益流失；或因承包權(quán)不穩(wěn)定、使用權(quán)不完全，致使土地流轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，都與產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰關(guān)聯(lián)很大。

4規(guī)范農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的政策建議

當(dāng)前淡化土地所有權(quán)比強(qiáng)化土地所有權(quán)對(duì)農(nóng)民更有利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家所有是合理的，而要實(shí)現(xiàn)土地資源的分散利用，達(dá)到合理配置的目的，只能將土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，讓單位和個(gè)人使用，將土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間進(jìn)行合理、清晰的界定。不同的利益相關(guān)者（農(nóng)戶、集體與國(guó)家）享有哪些土地權(quán)利，這些權(quán)利能否得到法律的有效保障，這才是農(nóng)村集體所有制度改革最需要解決的問(wèn)題。

錢忠好在研究我國(guó)農(nóng)地所有制時(shí)，提出了復(fù)合所有制的土地所有制形式，即“國(guó)家擁有土地的最終處置權(quán)和宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶擁有土地的微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)，取消土地集體所有權(quán)”。復(fù)合所有制形式既考慮了土地的使用效率問(wèn)題，又考慮了我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制的特殊性和農(nóng)村土地的保障功能，維持了社會(huì)的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，這種復(fù)合土地所有制形式也適合運(yùn)用在農(nóng)村建設(shè)用地制度改革上。

可以把農(nóng)村集體建設(shè)用地分為兩大類：一是宅基地，也就是農(nóng)民的住宅建設(shè)用地；二是企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（1）宅基地。宅基地使用權(quán)具有鮮明的特征：①身份性。宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。農(nóng)民能申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)民集體的成員。②無(wú)償性及無(wú)期限性。農(nóng)村宅基地具有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民只要向集體組織申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審批后就能取得宅基地，而不需要支付任何對(duì)價(jià)。③有限性。村民或集體組織的成員每戶只能擁有1處宅基地。基于宅基地鮮明的特征，復(fù)合產(chǎn)權(quán)在宅基地的實(shí)行中就比較順利和容易。

（2）企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。由于這一類建設(shè)用地不能夠進(jìn)行鮮明的劃分，所以區(qū)別于農(nóng)民的住宅建設(shè)用地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的所有權(quán)仍然是國(guó)家和農(nóng)民復(fù)合所有權(quán)形式，只是在土地的具體的管理上區(qū)別于農(nóng)民的宅基地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的管理和處分的權(quán)利交給農(nóng)民集體（主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織）。

這其中的關(guān)鍵問(wèn)題是收益分配問(wèn)題。土地收益是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，所以，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收益首先應(yīng)歸屬土地所有權(quán)人，地方政府和土地管理部門作為管理者，無(wú)權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的流轉(zhuǎn)收益，筆者基本認(rèn)同上述觀點(diǎn)。地方政府和土地管理部門不直接參與流轉(zhuǎn)收益的分配還有利于防止腐敗行為。

在農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，政府不是資產(chǎn)者代表，不應(yīng)該參與、干涉當(dāng)事人之間的交易行為，但是國(guó)家也是集體建設(shè)用地的所有者，主要通過(guò)對(duì)流轉(zhuǎn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管來(lái)體現(xiàn)。因此，政府部門應(yīng)完善相應(yīng)的配套制度，如產(chǎn)權(quán)登記制度、價(jià)值評(píng)估制度等。同時(shí)，為防止農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的腐敗，可以參照國(guó)有土地的交易制度，建立集中、有形的土地交易市場(chǎng)，當(dāng)同一宗集體建設(shè)用地使用權(quán)有2個(gè)或2個(gè)以上受讓人的情況下，應(yīng)采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式確定受讓人。

政府可以通過(guò)征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)收益，對(duì)財(cái)富進(jìn)行“二次分配”。對(duì)于集體組織內(nèi)部的分配，國(guó)家也應(yīng)制定相應(yīng)的配套法律法規(guī)加以規(guī)范，以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，保障集體組織的持久發(fā)展。

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