緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

“房抵貸”看上去很美嗎？

據(jù)悉，合生創(chuàng)展此次計(jì)劃的具體內(nèi)容為：購(gòu)房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過估值評(píng)測(cè)后，抵押給網(wǎng)上金融機(jī)構(gòu)房金所申請(qǐng)“房抵貸”，半個(gè)月內(nèi)即可獲得為期1年、最高50%抵押物評(píng)估價(jià)的專項(xiàng)資金作為購(gòu)房首付款，剩余房款依然可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

另外，值得注意的是，“全貸款購(gòu)房”實(shí)際也是“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”相結(jié)合的實(shí)踐產(chǎn)物，是對(duì)傳統(tǒng)賣房模式的一次大膽挑戰(zhàn)。

就像之前萬科牽手淘寶，萬達(dá)牽手百度、騰訊，合生創(chuàng)展在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，于是便有了“全貸款購(gòu)房”。

其實(shí)，合生創(chuàng)展之所以推出“全貸款”購(gòu)房計(jì)劃，也是為了緩解資金鏈壓力，加快回籠現(xiàn)金，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的試水。今年以來，合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)兩個(gè)兄弟公司已經(jīng)多次嘗試以金融手段刺激項(xiàng)目成交的銷售手段。

這個(gè)計(jì)劃牽手互聯(lián)網(wǎng)金融突破政策限制為購(gòu)房者提供貸款，實(shí)際上也是在搶食銀行房貸蛋糕，是對(duì)傳統(tǒng)金融的另一次攪局。因?yàn)椋慨a(chǎn)首付貸款是傳統(tǒng)商業(yè)銀行不能碰的，而“全貸款購(gòu)房”的新型金融模式，瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，或能從一定程度上繞開限貸，為房企打開銷路。

此外，“全貸款”買房并沒有聽起來那么美，就如“零首付”一樣，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)可能更多來自P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。近年來，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)如雨后春筍般呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，隨之而來的公司跑路就成了屢見不鮮的事情。“房抵貸”金融產(chǎn)品，就是目前火熱的金融P2P產(chǎn)品中的一種，雖然其可以讓購(gòu)房者“100%房款可貸，0元輕松置業(yè)”，但這一新事物仍有待市場(chǎng)認(rèn)可和接納。

不過，目前來看，市場(chǎng)對(duì)“全貸款”購(gòu)房頗有“興趣”。合生摩爾公館項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)向表示：“‘全貸款’政策推出不到2天，項(xiàng)目收到了500多個(gè)購(gòu)房者申請(qǐng)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有300多組客戶到訪并了解‘全貸款’購(gòu)房的具體細(xì)節(jié)。”但是，還是要提醒投資者們，謹(jǐn)慎為好，切忌盲目跟風(fēng)！

現(xiàn)實(shí)依舊骨感

其實(shí)，縱觀過去和現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的住宅小區(qū)在經(jīng)歷了過去10年的房地產(chǎn)大開發(fā)后，目前的規(guī)模的確已極其龐大，這也為房地產(chǎn)企業(yè)從事社區(qū)服務(wù)提供了廣闊的機(jī)會(huì)。利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)將會(huì)使地產(chǎn)企業(yè)走向社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商，提供服務(wù)和商品成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一種選擇。

然而，到目前為止，盡管很多房企熱情投入，各種嘗試，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)掘金的模式依然沒有成型，輿論意義依舊大于現(xiàn)實(shí)意義。

以萬科、萬達(dá)、恒大為代表的一線地產(chǎn)商與以BAT為代表互聯(lián)網(wǎng)巨頭的合作仍處于探索期，但他們也都應(yīng)該意識(shí)到未來可持續(xù)生存的關(guān)鍵還是服務(wù)。未來10年，他們或?qū)?huì)以城市、園（景）區(qū)、社區(qū)、家庭等不同規(guī)模物業(yè)的服務(wù)集成商的角色來定位自己。

雖然在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)過去的發(fā)展歲月中，借鑒學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)內(nèi)房企進(jìn)步的主要途徑，但是在國(guó)內(nèi)房企嘗試與互聯(lián)網(wǎng)合作試水社區(qū)服務(wù)方面，國(guó)際上還沒有可借鑒的成熟模本。

以美國(guó)為例，這個(gè)國(guó)家的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)特別清楚，業(yè)主自己照顧住宅，或者請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行草坪維護(hù)及房屋清潔，他們并不需要開發(fā)商提供物業(yè)服務(wù)。而國(guó)內(nèi)的社區(qū)周邊商業(yè)配套正在經(jīng)歷從無到有的過程，所以我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商有條件去做系統(tǒng)的規(guī)劃和前瞻性的思考。

條件相對(duì)較豐滿

當(dāng)然，不可否認(rèn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家自動(dòng)化程度更高，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展也更先進(jìn)，但是，從服務(wù)的整合程度上來講，國(guó)內(nèi)在全球范圍來看應(yīng)該是最好的，這或許是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

譬如，一款互聯(lián)網(wǎng)工具，在一個(gè)小市場(chǎng)和一個(gè)大市場(chǎng)使用數(shù)量差異很大，那么，對(duì)社會(huì)資源的整合能力也大不一樣，互聯(lián)網(wǎng)需要發(fā)揮的就是規(guī)模效應(yīng)和長(zhǎng)尾效應(yīng)，猶如只有在中國(guó)這么大的市場(chǎng)才能孕育出像阿里巴巴這樣大的商業(yè)公司。阿里巴巴就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)線上的信用體系比線下的信用體系做得好，它以線上的優(yōu)勢(shì)整合了線下的劣勢(shì)的規(guī)模，才遠(yuǎn)超了亞馬遜，。

因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商也具有這種整合的優(yōu)勢(shì)，加之趕上了互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展潮流，所以演化出這樣一種商業(yè)模式也是一種必然。

地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科已經(jīng)連續(xù)多年成為全球最大的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，而萬達(dá)則是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。國(guó)內(nèi)眾多一線房企也已經(jīng)開始了國(guó)際化的實(shí)際動(dòng)作，加之又處于全球移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用最為巨大的市場(chǎng)，應(yīng)該成為全世界的模本。

正如萬科集團(tuán)高層日前的表態(tài)：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴等商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，全方位地服務(wù)供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更大的利潤(rùn)空間和可持續(xù)的發(fā)展空間。”

夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)或只是一步之遙

對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持固然重要，但是，對(duì)客戶的極致服務(wù)意識(shí)才是需要學(xué)習(xí)的精髓所在。房地產(chǎn)行業(yè)如要進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)，掘金新時(shí)代，那么，首先要改變的就是思維方式。

多年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的思維模式都帶有資源取向，好像擁有土地就擁有了廣闊的盈利空間。所以，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，獲取土地資源就具有了核心競(jìng)爭(zhēng)力。但對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，客戶意味著一切。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式的基因的不同，決定了地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)客戶服務(wù)的意識(shí)和敏感程度的差別。譬如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米公司，追求極客精神，就是對(duì)客戶服務(wù)的追求是極致的，要為客戶提供企業(yè)所能提供的最好的產(chǎn)品和服務(wù)。

篇（2）

從1998年住房市場(chǎng)化改革開始，商品房取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2000年后，全國(guó)各大城市都將房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了近10年波瀾壯闊的價(jià)值大發(fā)掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市已經(jīng)有超過10倍的價(jià)格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調(diào)控，使得部分長(zhǎng)期從事銷售型住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商也因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好取得了長(zhǎng)足發(fā)展。隨著兩股力量的同時(shí)發(fā)力，以持有型為核心的商業(yè)地產(chǎn)在2008年以后逐漸走到了房地產(chǎn)大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向持有型。從根本上來說，銷售型房地產(chǎn)過分依賴于政策的呵護(hù)，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關(guān)鍵所在。此輪調(diào)控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的持有型房地產(chǎn)來說，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營(yíng)性持有型物業(yè)可以從兩個(gè)途徑獲得資金來源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營(yíng)所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。

一、銷售型房地產(chǎn)

銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)、建造，最終將開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開發(fā)形式。

1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型

銷售型房地產(chǎn)開發(fā)過程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行準(zhǔn)備工作，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記，開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍（招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包），進(jìn)行施工并不斷監(jiān)督施工進(jìn)度與質(zhì)量。最后，獲得商品房預(yù)售許證，制定商品房預(yù)售方案；進(jìn)入銷售階段，實(shí)現(xiàn)銷售款回籠。

商業(yè)模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發(fā)過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為24—36個(gè)月。36個(gè)月后基本可以實(shí)現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。

2、銷售型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

對(duì)于一家企業(yè)而言，財(cái)務(wù)模型往往是保密的，不會(huì)公開的。一般銷售型開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)并開工之后不久，會(huì)從銀行獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款，一般項(xiàng)目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個(gè)開發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設(shè)開發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件后，獲得預(yù)售權(quán)，并開始預(yù)售。預(yù)售開始后，則開發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個(gè)用途，一部分作為開發(fā)商日常開發(fā)費(fèi)用和工程款，另外一部分則需要?dú)w還銀行貸款。

從成本構(gòu)成上來看，以一線城市為例，土地使用權(quán)獲得成本約占總成本的30%，市場(chǎng)營(yíng)銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開發(fā)間接費(fèi)等。銷售毛利率往往高達(dá)50%以上。

3、銷售型房地產(chǎn)特征及評(píng)價(jià)方式

銷售型房地產(chǎn)的特征：開發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開發(fā)周期短，實(shí)現(xiàn)銷售后通常無經(jīng)營(yíng)周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開發(fā)難度較低，對(duì)開發(fā)商自身開發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)水平要求不高，對(duì)短期資金峰值要求高。所有開發(fā)成本都納入存貨，達(dá)到銷售收入確認(rèn)要求后，轉(zhuǎn)為銷售成本。

在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)與投資價(jià)值時(shí)，較多使用投資回報(bào)率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過去5年的經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時(shí)期可以高達(dá)80%甚至更高。而IRR即使在如今調(diào)控政策之下部分地區(qū)也可以達(dá)到30%以上。除非是土地使用權(quán)獲得價(jià)格過分高企的地王項(xiàng)目，IRR會(huì)在20%上下。

二、持有型房地產(chǎn)

持有型房地產(chǎn)開發(fā)是將土地開發(fā)完成后長(zhǎng)期持有，類似于建設(shè)固定資產(chǎn)，獲得長(zhǎng)期租金收益的經(jīng)營(yíng)模式。

1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型

持有型房地產(chǎn)的開發(fā)過程，從獲得土地到報(bào)批報(bào)建、開工、開業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒有太大差異。但是開發(fā)前期對(duì)持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動(dòng)線設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)有著相當(dāng)高的要求，因?yàn)檫@些所有前期規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了未來持有型房地產(chǎn)的成敗。開發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間為了獲得更高的租金回報(bào)，對(duì)開發(fā)商或者后期的經(jīng)營(yíng)者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)墓芾砗瓦\(yùn)營(yíng)能力。

通常持有型房地產(chǎn)開發(fā)周期控制在30個(gè)月以內(nèi)，盡早開業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營(yíng)分割使用。

篇（3）

閆宗成：在家族企業(yè)，我也曾幫忙拿地，幫忙融資，這是我的作用；做房地產(chǎn)基金，我發(fā)起設(shè)立基金，同時(shí)還負(fù)責(zé)資金的募集，我們改變的是一個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀，但是如果做基金聯(lián)盟，我們可能會(huì)改變這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀，不管最終能否實(shí)現(xiàn)，我們都需要努力。這本身也是一個(gè)事業(yè)，也是一件有成就的事情，而且聯(lián)盟本身也會(huì)在基金管理方面有所涉及，也可以推動(dòng)房地產(chǎn)基金在民生地產(chǎn)方面有所作為。想拿老百姓的錢，就蓋老百姓的房，聯(lián)盟將會(huì)推動(dòng)更多的社會(huì)資金及力量參與到發(fā)起設(shè)立民生保障住房私募基金中來，而基金管理人，應(yīng)老老實(shí)實(shí)為老百姓的錢、投資人的錢打工。

《投資者報(bào)》：那你以前的生意就徹底不做了？是否感覺可惜？

閆宗成：最近幾年做房地產(chǎn)基金，珠寶生意就徹底停了。我現(xiàn)在全部精力都放在房地產(chǎn)基金聯(lián)盟上面，希望能夠做點(diǎn)事情。我沒有感覺可惜，追求理想，現(xiàn)在的生活對(duì)我來說很幸福。

《投資者報(bào)》：房地產(chǎn)商設(shè)立的基金與你們倡導(dǎo)的房地產(chǎn)基金有何不同？

閆宗成：房地產(chǎn)商發(fā)起設(shè)立的基金在前兩年是房地產(chǎn)基金市場(chǎng)中的主流，主要是由他們發(fā)起并設(shè)立，而管理人也是他們自己，主要的投資對(duì)象即為他們自己的項(xiàng)目，比如萬通地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)，還有復(fù)地集團(tuán)、金地集團(tuán)等設(shè)立的基金，都是類似的。

而我們倡導(dǎo)的房地產(chǎn)基金，則是房地產(chǎn)開發(fā)商可以作為L(zhǎng)P參與，但具體到基金的管理和運(yùn)營(yíng)，投資什么項(xiàng)目，則是由決策委員會(huì)做決定，而不是一定要投到這些房地產(chǎn)商的項(xiàng)目當(dāng)中。GP更獨(dú)立，更自由和專業(yè)化。

這種房地產(chǎn)基金要堅(jiān)持“三個(gè)代表”：始終代表地產(chǎn)投資模式的先進(jìn)發(fā)展方向；始終代表地產(chǎn)金融的先進(jìn)商業(yè)模式；始終代表最廣大地產(chǎn)投資人的根本利益。

地產(chǎn)基金聯(lián)盟正是去濁揚(yáng)清，規(guī)范行業(yè)發(fā)展路徑。

《投資者報(bào)》：房地產(chǎn)基金聯(lián)盟是一個(gè)什么性質(zhì)的組織？是否有官方背景？

閆宗成：沒有官方背景，而是幾個(gè)房地產(chǎn)基金發(fā)起來的有點(diǎn)類似于FOF（基金中的基金）機(jī)構(gòu)。

基金聯(lián)盟是基于地產(chǎn)行業(yè)、地產(chǎn)基金、金融管理行業(yè)，以聯(lián)盟合作、資源共享為形式的合作組織。在今后的發(fā)展中，基金聯(lián)盟將設(shè)立以聯(lián)盟基金管理為形式的基金總部和基金聯(lián)盟商。通過聯(lián)盟總部在提供基金管理公司股權(quán)投資、資金募集、人才培訓(xùn)、管理機(jī)制等方面的支持及綜合服務(wù)解決方案，形成品牌系列基金。

《投資者報(bào)》：成立以后，該聯(lián)盟做了哪些事情？

閆宗成：我們現(xiàn)在的一個(gè)任務(wù)就是通過自身資源孵化一些新興地產(chǎn)基金管理公司，目前我們已經(jīng)孵化了華夏雙大這只房地產(chǎn)基金。

對(duì)于基金聯(lián)盟的未來發(fā)展，我們的工作主要是推進(jìn)地產(chǎn)基金投資機(jī)構(gòu)的差異化生存及細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略，塑造成員品牌效應(yīng)、信用累積及信用評(píng)級(jí)，建立資金池及項(xiàng)目池，在信息共享、資金共享、人力共享、資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)中小基金聯(lián)合投資及基金間的多元合作。

《投資者報(bào)》：房地產(chǎn)基金逐步發(fā)展，是否會(huì)侵蝕房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，促使房?jī)r(jià)下降？未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)怎樣？

篇（4）

0.引言

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷完善和發(fā)展，加上我國(guó)逐漸出現(xiàn)的老齡化現(xiàn)象，開始形成了一個(gè)新興的地產(chǎn)模式――養(yǎng)老地產(chǎn)。這種地產(chǎn)不同于其他一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式，它具有自己特殊的特點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)政府的依賴程度比較高，因此具有社會(huì)福利性；養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的過程中會(huì)牽涉到很多其他的產(chǎn)業(yè)，服務(wù)配套設(shè)施要求也比較高，所以其產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)；在融資問題上，養(yǎng)老地產(chǎn)也不同于其他房地產(chǎn)融資，它需要大量的資金來作為開發(fā)的支撐，并且國(guó)家政府也會(huì)給予一定的資助；還有就是面向客戶的不同。養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人開發(fā)的，在營(yíng)銷方法上也是和其他房地產(chǎn)銷售有所不同的。正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)有著自身的特殊性，就應(yīng)該給予特殊的對(duì)待和高度的重視，這樣才能促進(jìn)我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式更好的向前發(fā)展。

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是兩種不同的概念。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，為了滿足不斷增長(zhǎng)的老年化群體的物質(zhì)生活需求而出現(xiàn)的，它是在第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上發(fā)展的一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)。

而養(yǎng)老地產(chǎn)則屬于復(fù)合地產(chǎn)，是養(yǎng)老和地產(chǎn)兩者的結(jié)合[1]。房地產(chǎn)開發(fā)商從老年人的生活需求和特點(diǎn)出發(fā)，負(fù)責(zé)提供老年人居住所需的產(chǎn)品，并且提供后期的運(yùn)營(yíng)和管理設(shè)施服務(wù)，目的是為了給老年人營(yíng)造一個(gè)舒適宜居的生活環(huán)境，讓老年人能保持一種健康輕松的生活心態(tài)。從目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，基本以老年住宅、養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老公寓等形式存在，這些存在形式在選址上也非常的講究，要綜合考慮交通和環(huán)境等各方面因素，而對(duì)老年人來說，最重要的還是服務(wù)質(zhì)量，他們比較關(guān)注的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的配套設(shè)施以及后期服務(wù)等，這些就要求養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的時(shí)候要全方面考慮各種因素，在大量的資金和土地支持的基礎(chǔ)上提高配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量。

2.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式

在我國(guó)目前的養(yǎng)老模式中，最主要的是以居家養(yǎng)老為主，在家有子女的照顧，或者社區(qū)建有社會(huì)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另外再加上政府建立的養(yǎng)老院為補(bǔ)充，這些都為老年人提供了養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然得到了國(guó)家政府的大力支持，但是仍然有市場(chǎng)化的投資，因而養(yǎng)老地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了一些商業(yè)模式的特點(diǎn)[2]：養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取方式是以出讓為主，房屋銷售也分為兩種，一種是購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，老人可以用來自己居住，也可以交給社區(qū)委托經(jīng)營(yíng)；第二種是居住權(quán)。老人可以自由的選擇居住地，不限定房屋類型，也不受到房屋產(chǎn)權(quán)的限制。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)非常完善，有秘書二十四小時(shí)的服務(wù)，加上智能化的設(shè)備設(shè)施和ERP管理軟件等。在養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式中，實(shí)行會(huì)員同質(zhì)化和資源最大化，即會(huì)員要有相同的養(yǎng)老價(jià)值取向和相接近的消費(fèi)能力，實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，最終達(dá)到多贏的局面，實(shí)現(xiàn)候鳥型的養(yǎng)老生活目標(biāo)。

從我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式上來看，站在給老年人提供的服務(wù)和管理的角度上來進(jìn)行分析，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要包括以下幾種模式：①綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。這種模式綜合程度非常高，擁有料理生活、醫(yī)療救助和精神供養(yǎng)三大功能，專為老年人量身定制，給他們帶去了全程服務(wù)的養(yǎng)老模式，最典型的模式例子就是北京的太陽城社區(qū)；②會(huì)員制養(yǎng)老模式。這種模式采取的是會(huì)員制，它可以分為兩種，一種是過讓使用權(quán)，即把老年公寓的使用權(quán)讓給老年人，但是房屋產(chǎn)權(quán)卻保留在社區(qū)的開發(fā)者身上，這種模式可以提升相關(guān)的服務(wù)質(zhì)量和水平，保證社區(qū)管理的有序進(jìn)行；另一種是過讓產(chǎn)權(quán)，出讓公寓的房屋產(chǎn)權(quán)給老年人，這樣可以滿足老年人的思維習(xí)慣，并且老年人也可以享受到社區(qū)系統(tǒng)的服務(wù)，最典型的模式例子就是上海的親和源老年社區(qū)；③分時(shí)度假養(yǎng)老模式[3]。由公司出資與環(huán)境優(yōu)美的村民簽好協(xié)議，對(duì)他們的房屋按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，公司享有該房屋房間的30年使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，這種模式把酒店、旅游、養(yǎng)老和房地產(chǎn)等相結(jié)合，整合了旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了資源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展的方法

根據(jù)我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示得知，我國(guó)的老年化現(xiàn)象不斷加重，2011年老齡化人口比重已經(jīng)占到總?cè)丝诘?3%，并且還將迅猛的發(fā)展下去，但是就目前我國(guó)的養(yǎng)老體制來說，不管是硬件設(shè)施方面還是醫(yī)療保健等相關(guān)方面，都還無法滿足養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求[4]。如何促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的健康發(fā)展就成為了我國(guó)面臨的一個(gè)重大問題。筆者借鑒國(guó)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)，加上自身的一些主觀想法，提出了以下幾點(diǎn)對(duì)策。

3.1樹立適宜的運(yùn)營(yíng)理念

我國(guó)目前剛剛踏進(jìn)老年社會(huì)的起步階段，在不同的社會(huì)發(fā)展階段，老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也不會(huì)相同，呈現(xiàn)出多元化的需求，這就要求開發(fā)商從老年人的實(shí)際需求出發(fā)，明確他們的養(yǎng)老需求，給提供的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行明確的定位，提出適宜的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)理念，整合養(yǎng)老建筑、醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)和休閑度假等，形成配套設(shè)施完善、服務(wù)質(zhì)量好、健康輕松的老年人居住生活環(huán)境。

3.2建立有效的管理模式

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，可以通過兩種方式，一種是直接運(yùn)營(yíng)，另一種是專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理。直接運(yùn)營(yíng)是開發(fā)商直接給本社區(qū)居住的老年人提供服務(wù)，擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理人員的角色，這種方式可以迅速的建立起完善成熟的服務(wù)體制，直接提升了服務(wù)的質(zhì)量。如果把運(yùn)營(yíng)管理權(quán)交給專業(yè)公司進(jìn)行掌管，可以有專業(yè)化的工作分工，建立專業(yè)化的服務(wù)體制，從而提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)品質(zhì)。

3.3 拓寬融資途徑

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金支持，而資金的籌集渠道不能只是依靠國(guó)家政府，開發(fā)商還必須要拓寬資金的來源渠道，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量的積極參與，比如企業(yè)、民間資本和其他投資機(jī)構(gòu)等的贊助支持，這些資金的投資周期都較長(zhǎng)，回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)低，為了能使這些力量投入到養(yǎng)老地產(chǎn)中，可以通過成立基金會(huì)，交銀行托管，或者設(shè)立債券等手段來獲取更多社會(huì)資本的參與度。

4.結(jié)語

我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和社會(huì)老齡化現(xiàn)象的加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求也必將增大。由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有自身的一些獨(dú)特特點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商給予養(yǎng)老地產(chǎn)一定的重視和特殊對(duì)待，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行創(chuàng)新。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，找到最適宜的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式便成為了社會(huì)各界最關(guān)注的話題之一。從目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展情況來看，仍然還有一些問題需要進(jìn)一步的解決和完善，本研究提出的一些對(duì)策方法，希望能給相關(guān)部門和人員一些啟發(fā)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化雙贏局面。

參考文獻(xiàn)

[1]馬麗娟.房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問題及對(duì)策探討[J].民營(yíng)科技，2014，45（01）：357-358.

[2]徐斌.歐美“以房養(yǎng)老”模式成明日黃花[J].經(jīng)理人，2013，22（11）：341-342.

篇（5）

通過與世界知名國(guó)際旅游島的對(duì)比，以及對(duì)海南自然資源、市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析，在對(duì)海南建設(shè)國(guó)際旅游島的相關(guān)政策的解讀中，我們發(fā)現(xiàn)，旅游休閑產(chǎn)業(yè)及旅游休閑房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)海南國(guó)際旅游島的兩大主打產(chǎn)業(yè)，兩者相輔相成、互相協(xié)同與共同發(fā)展。

首先，《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》中，明確鼓勵(lì)建設(shè)富有海南特色的旅游產(chǎn)品體系。同時(shí)，政府將積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度等。

其次，海南的資源優(yōu)勢(shì)是惟一、稀缺和不可復(fù)制的，這也決定了海南房地產(chǎn)不同于一般的住宅地產(chǎn)，而是“資源型房地產(chǎn)”，以旅游休閑養(yǎng)老療養(yǎng)等為主要目的。所以說，海南得天獨(dú)厚的資源條件及“國(guó)際旅游島”概念為其房地產(chǎn)尤其是旅游旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)展條件。（圖1）

第三，隨著中國(guó)富人群體及其資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)、交通條件的改善及閑暇時(shí)間的增加，投資和享受旅游休閑地產(chǎn)的需求激增。同時(shí)，國(guó)內(nèi)居民收入持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，通脹預(yù)期加劇，加之中國(guó)開始步入老齡化社會(huì)，這些都將催發(fā)海南市場(chǎng)向旅游休閑地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和快速發(fā)展。

第四，對(duì)比目前海南與三大國(guó)際旅游島的接待人數(shù)、人均旅游消費(fèi)和旅游收入三方面，可以發(fā)現(xiàn)，海南的人均旅游消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三大旅游島，有待升級(jí)（圖2、表1）。對(duì)比世界上一些國(guó)際旅游島的建設(shè)歷程可見，政策對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用，海南島得到類似的政策后，加上國(guó)際旅游島的清晰定位，必將提升目前初具雛形的交通及旅游等基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)大量添加旅游和休閑的配套元素和文化設(shè)施，這將為在海南大力發(fā)展和提升旅游旅游休閑地產(chǎn)創(chuàng)造獨(dú)有的歷史性機(jī)遇。

政府應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃整體布局

筆者認(rèn)為，海南省政府應(yīng)強(qiáng)勢(shì)統(tǒng)一整體規(guī)劃布局國(guó)際旅游島的開發(fā)建設(shè)，并加強(qiáng)落實(shí)規(guī)劃的執(zhí)行力度，設(shè)置專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)和落實(shí)機(jī)構(gòu)，建立考核機(jī)制，落實(shí)相關(guān)責(zé)任到部門與個(gè)人，實(shí)行問責(zé)制。學(xué)習(xí)印尼明丹島等國(guó)際旅游島（由六個(gè)分別來自印尼、新加坡、香港等不同的集團(tuán)公司開發(fā)不同的度假村）的統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，以海南目前惟一由政府主導(dǎo)的整體規(guī)劃區(qū)域海棠灣為試點(diǎn)，推廣政府強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)。

可喜的是，目前國(guó)家已經(jīng)明確了海南國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標(biāo)，此外，“國(guó)際旅游島”的實(shí)施藍(lán)圖――《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》草案已完成制訂，正在等待國(guó)家發(fā)改委的批復(fù)。這為海南國(guó)際旅游島定下了地產(chǎn)布局。其中規(guī)定，將旅游度假的一線土地主要開發(fā)建設(shè)酒店，購(gòu)物場(chǎng)所，不夜城、酒吧等娛樂場(chǎng)所，文化體育展館等滿足公眾消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，二、三線土地主要開發(fā)建設(shè)景區(qū)住宅（風(fēng)格別墅）以及度假長(zhǎng)居型地產(chǎn)。

從空間布局看，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。三大圈層。即海岸圈層，房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；臺(tái)地圈層，房地產(chǎn)適度發(fā)展區(qū)；山區(qū)圈層，房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)。南北兩極。以海口、三亞為中心，形成海南房地產(chǎn)開發(fā)的南、北兩大極核，并輻射帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)發(fā)展。東西兩翼。東部沿海以旅游房地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊；西部沿海產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展走廊。

旅游布局方面，2月7日，《海南省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化總體規(guī)劃》通過了評(píng)審，它結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，將構(gòu)建海南“一海、兩市、三區(qū)、多片（點(diǎn)）”旅游新格局。

其中，一海，即南海。重點(diǎn)是發(fā)展“豪華郵輪南海旅游”；開發(fā)海上游船旅游；建設(shè)中國(guó)游艇業(yè)基地。

兩市，即海口、三亞。發(fā)揮海口、三亞兩個(gè)核心旅游城市的作用，將其周邊旅游資源和產(chǎn)品納入，打造海口和三亞核心旅游區(qū)。

三區(qū)，即東部旅游帶、中部旅游區(qū)和西部旅游帶。將東部旅游帶建設(shè)成中國(guó)椰樹海岸，突出濱海度假休閑特色；中部旅游區(qū)建設(shè)成海南島國(guó)家公園，突出風(fēng)情民俗文化游和生態(tài)旅游；西部旅游帶建設(shè)成中國(guó)金色西岸，突出文化娛樂和工業(yè)觀光游。

多片（點(diǎn)），即特色旅游鎮(zhèn)、村。根據(jù)資源分布的特色，構(gòu)建多個(gè)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展區(qū)、生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)和民俗文化旅游發(fā)展區(qū)，作為支撐城鄉(xiāng)特色旅游發(fā)展的重點(diǎn)。全省共規(guī)劃建設(shè)16個(gè)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展區(qū)。

開發(fā)商應(yīng)扮演什么角色

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順馳是一個(gè)幾年前才起步的民營(yíng)房地產(chǎn)公司。當(dāng)順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標(biāo)時(shí)候，引來的是業(yè)界的廣泛質(zhì)疑。而當(dāng)2004年底順馳盤點(diǎn)時(shí)交出95億元銷售額的“成績(jī)單”以后，人們終于相信了順馳高速成長(zhǎng)的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長(zhǎng)所需的巨額投資資金的。

本文通過對(duì)順馳在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中運(yùn)用商業(yè)信用進(jìn)行融資的案例研究，論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性。同時(shí)必須控制運(yùn)用這種融資方式可能引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

順馳的高速成長(zhǎng)原因分析

據(jù)《新財(cái)富》雜志披露，順馳在2001年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售額只有4億元，在當(dāng)時(shí)還只是一個(gè)小規(guī)模的開發(fā)商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達(dá)到14億元、40億元、95億元，年增長(zhǎng)率分別達(dá)到250%、185%和138%。連續(xù)三年的高速成長(zhǎng)，使它迅速躋身于中國(guó)大型開發(fā)商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長(zhǎng)率是遞減的（這符合一般的規(guī)律，隨著規(guī)模擴(kuò)大，成長(zhǎng)率遞減），但3-5年內(nèi)達(dá)到管理層預(yù)定的1000億元銷售額目標(biāo)也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中，又是如何解決資金問題的？這個(gè)問題的答案與商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用是密不可分的。

商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用

據(jù)順馳公司披露, 2004年順馳現(xiàn)金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運(yùn)用商業(yè)信用融資的功能。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)信用來源

應(yīng)付土地出讓金 在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作中，即使是通過“招拍掛”購(gòu)買的土地，也有一個(gè)分期支付的條件。因此，在開發(fā)商取得一塊土地的控制權(quán)到交付全款會(huì)有一段時(shí)間。這等于讓開發(fā)商取得一段時(shí)間的商業(yè)信用融資。比如，順馳在拍賣會(huì)上取得北京領(lǐng)海項(xiàng)目，首期付30%，第二個(gè)30％是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業(yè)信用融資。一般預(yù)付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據(jù)工期的進(jìn)度分期支付。當(dāng)然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應(yīng)商取得商業(yè)信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉(zhuǎn)困難。這種模式形成了產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈，發(fā)展商是頂端的債務(wù)人，一旦支付發(fā)生問題，就影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈的清償。

據(jù)研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業(yè)信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價(jià)款，即所謂“推遲首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預(yù)算的50%，有的單位甚至做下一個(gè)工程時(shí)才能拿到上一個(gè)工程的部分款項(xiàng)。

預(yù)收帳款 地產(chǎn)商取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預(yù)售房屋。如果市場(chǎng)條件好、項(xiàng)目銷售策劃成功，地產(chǎn)商通過預(yù)售就可在正式交房以前預(yù)先收到房款。而為了推動(dòng)預(yù)售，地產(chǎn)商往往給予一定的打折優(yōu)惠。我們可以把這種折扣優(yōu)惠理解為商業(yè)信用融資的成本。其實(shí)，房地產(chǎn)商在做這種預(yù)售的時(shí)候，有時(shí)候的“代價(jià)”可能是很大的。上海的物業(yè)價(jià)格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)卻并不見得很豐厚，原因就是“預(yù)售”。由于物業(yè)價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，開發(fā)商往往在交樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，業(yè)主買樓的利潤(rùn)率比自己開發(fā)商的利潤(rùn)率高得多。

充分挖掘商業(yè)信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時(shí)間，盡快進(jìn)入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發(fā)展商在成功拍得一塊地之后才會(huì)花成本去做規(guī)劃設(shè)計(jì)等等的工作，否則“舉牌”失敗時(shí)損失太大。不過，順馳為節(jié)省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會(huì)以前就提早做包括市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。由于事先做好了工夫，對(duì)土地的價(jià)值有更實(shí)在的判斷，而且可以縮短從拿地到報(bào)送方案的時(shí)間。對(duì)于順馳這個(gè)重視現(xiàn)金流管理的房地產(chǎn)商來說，時(shí)間就是生命，就是效益。據(jù)稱，在蘇州“湖畔天城”項(xiàng)目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方案匯報(bào)了上去。

“順馳”的另一個(gè)加快進(jìn)度、縮短周期的辦法，就是“并聯(lián)作業(yè)”，即在保證工程時(shí)間的前提下，盡可能地將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。一般的開發(fā)商是串聯(lián)的，先拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拿手續(xù)、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動(dòng)起來，甚至包括銷售和物業(yè)部門。當(dāng)然這樣的所謂“并聯(lián)作業(yè)”將引致較高的成本，但這樣做會(huì)比常規(guī)的開發(fā)程序快三個(gè)月到半年。

房地產(chǎn)項(xiàng)目最需要資金的時(shí)期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個(gè)階段，就有現(xiàn)金流入的可能性。這時(shí)可以向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，還可以運(yùn)用應(yīng)付帳款和預(yù)收帳款的商業(yè)信用融資。

順馳的北京領(lǐng)海項(xiàng)目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設(shè)計(jì)等費(fèi)用需要幾千萬元，一共3個(gè)億的投資。開盤之后，項(xiàng)目就有正數(shù)的現(xiàn)金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭(zhēng)取在半年內(nèi)開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時(shí)間才能開盤的話，需要投入的就不是3個(gè)億，而是6個(gè)億。

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)商手頭的項(xiàng)目多達(dá)幾十個(gè)的時(shí)候，其賬戶上就可能沉淀大量現(xiàn)金，這樣便可以開發(fā)-預(yù)售-拿地-開發(fā)依此這般達(dá)到滾雪球式的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的高收益與高風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)比率與收益率

據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間非常大，最次的開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目做下來，也能實(shí)現(xiàn)30%的利潤(rùn)。比如，朝陽區(qū)某個(gè)樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價(jià)卻達(dá)3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤(rùn)空間。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率這么高呢？高財(cái)務(wù)杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動(dòng)資金就可以足夠運(yùn)作，簡(jiǎn)單的計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿達(dá)到85%。如果這個(gè)項(xiàng)目能盈利2億元，總投資回報(bào)率為10%，但是股本回報(bào)率卻達(dá)到66.67%。

由于在運(yùn)作過程中，開發(fā)商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業(yè)信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權(quán)收益率大大提高。

財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)杠桿比率高，說明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。設(shè)想上述“北京領(lǐng)海項(xiàng)目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報(bào)率是-10%，但是股本回報(bào)率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)想開發(fā)商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導(dǎo)致在取得“五證”過程中耽誤時(shí)間過長(zhǎng)，或者整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣出現(xiàn)大幅下跌的情況，或者由于市場(chǎng)調(diào)研沒有做好而導(dǎo)致樓盤市場(chǎng)定位出現(xiàn)偏差，或者由于設(shè)計(jì)等原因?qū)е庐a(chǎn)品不被市場(chǎng)所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個(gè)項(xiàng)目的銷售情況。

可以說，“銷售”是高杠桿運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。馬克思把商品的銷售環(huán)節(jié)形容為“驚險(xiǎn)的一跳”確實(shí)是非常貼切。如果把“驚險(xiǎn)一跳”用來形容房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售環(huán)節(jié)更是入木三分。如果項(xiàng)目不能及時(shí)回款，導(dǎo)致一系列的問題：不能及時(shí)支付施工單位的款項(xiàng)而影響施工進(jìn)度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業(yè)主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償?shù)鹊取?/p>

從財(cái)務(wù)上的營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財(cái)務(wù)上都按照“存貨”或“在建工程”等項(xiàng)目列項(xiàng)。這樣，即使是預(yù)售完畢，開發(fā)商收到錢了，也還存在風(fēng)險(xiǎn)。比如，原材料漲價(jià)使施工成本超出預(yù)算等等。

集團(tuán)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn) 理論上說，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在使用一部分啟動(dòng)資金的情況下通過許多項(xiàng)目運(yùn)作以各種融資途徑所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行“拿地-開發(fā)-預(yù)售-拿地……”的循環(huán)進(jìn)行無限度擴(kuò)張，但是開發(fā)商確實(shí)也面臨著各種不確定因素所造成的風(fēng)險(xiǎn)。如上所述，每一個(gè)項(xiàng)目都面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)集團(tuán)公司以高杠桿比率運(yùn)作很多項(xiàng)目的開發(fā)，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個(gè)項(xiàng)目能否運(yùn)作正常。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)通常以項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行，即一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)專門的公司運(yùn)作，集團(tuán)公司以一個(gè)內(nèi)部銀行結(jié)算的方式進(jìn)行資金管理，就可以提高資金的運(yùn)用效率。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目公司出現(xiàn)現(xiàn)金富余，即調(diào)撥給總部帳戶（記入其他應(yīng)收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應(yīng)付款），比如總公司可以用之于設(shè)立新的項(xiàng)目公司。如果項(xiàng)目運(yùn)作順利，從拿地開始，半年內(nèi)就可以銷售，即有可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，甚至出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流。這樣，一個(gè)項(xiàng)目只有半年時(shí)間出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨(dú)立運(yùn)作，并使資金向總部回流。如果集團(tuán)內(nèi)部下屬企業(yè)都以獨(dú)立法人的有限責(zé)任公司運(yùn)作，互相之間的資金來往是按照商業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業(yè)沒法做到這一點(diǎn)，則可能出現(xiàn)兩個(gè)問題。

首先，項(xiàng)目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價(jià)長(zhǎng)期占用等等。

其次，母公司的財(cái)務(wù)狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運(yùn)作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運(yùn)作的項(xiàng)目。事實(shí)上，由于集團(tuán)公司內(nèi)部之間的擔(dān)保或資金往來關(guān)系，一旦其中一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重大困難，集團(tuán)內(nèi)的其他項(xiàng)目就可能受到牽連。

順馳集團(tuán)還沒有上市，筆者無從得到該集團(tuán)及其下屬公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。不過，當(dāng)一個(gè)實(shí)力有限的房地產(chǎn)公司同時(shí)運(yùn)作很多耗資巨大的項(xiàng)目時(shí)，也難怪業(yè)內(nèi)人士和專家們的質(zhì)疑。

順馳多次強(qiáng)調(diào)，其公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以下的安全水平。對(duì)于這一點(diǎn)，筆者無法進(jìn)行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團(tuán)用于香港上市的資產(chǎn)并不是集團(tuán)的全部。所以，即使今后順馳的某個(gè)子公司上市了，所顯示的財(cái)務(wù)報(bào)表也不能反映整個(gè)集團(tuán)的情況。

結(jié)論

順馳在短短時(shí)間內(nèi)成為銷售上百億的房地產(chǎn)公司，主要是巧妙地運(yùn)用了房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資工具，特別是商業(yè)信用的融資功能。不過，一個(gè)理性的企業(yè)在運(yùn)用融資條件的時(shí)候必須重視控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能保持企業(yè)的生存能力和持續(xù)發(fā)展的能力。

參考文獻(xiàn)：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業(yè)模式其他企業(yè)學(xué)不到》載《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2004年07月05日

篇（7）

二、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實(shí)現(xiàn)共享，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費(fèi)者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場(chǎng)資源整合和重新配置活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在商業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要與專注項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)緊密合作；商業(yè)項(xiàng)目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀(jì)服務(wù)商合作；市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)階段，需要與媒體和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司作為市場(chǎng)資源整合者的角色定位，要求財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)中必須考慮將外部市場(chǎng)資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)中，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫(kù)必須與財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)能及時(shí)獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動(dòng)變化，發(fā)揮財(cái)務(wù)核算決策支持功能。

三、財(cái)務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊

針對(duì)第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)輕資產(chǎn)、多項(xiàng)目運(yùn)作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計(jì)為集團(tuán)管理公司、區(qū)域管理公司、項(xiàng)目公司三級(jí)。集團(tuán)管理公司主要核算集團(tuán)總部費(fèi)用、集團(tuán)直接管理的項(xiàng)目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費(fèi)用、區(qū)域公司直接管理的項(xiàng)目池；項(xiàng)目公司主要核算特定項(xiàng)目。除了以上三類公司以外，集團(tuán)公司還會(huì)通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項(xiàng)目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目提供服務(wù)也可以在市場(chǎng)上獨(dú)立運(yùn)作。以集團(tuán)直接管理的承租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目為例，項(xiàng)目公司作為承租方，通過租賃方式取得項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)權(quán)，會(huì)計(jì)核算主體為項(xiàng)目公司，主要核算項(xiàng)目租金收入和項(xiàng)目直接經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團(tuán)專業(yè)管理部門為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團(tuán)集中招商職能為項(xiàng)目發(fā)生的招商成本、集團(tuán)集中營(yíng)銷職能為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷成本等，這些直接成本記錄在集團(tuán)管理公司的核算賬套中。此外，集團(tuán)內(nèi)專業(yè)公司為項(xiàng)目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團(tuán)母公司視角，對(duì)外報(bào)告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營(yíng)成果；對(duì)內(nèi)報(bào)告需要集合集團(tuán)內(nèi)各核算主體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析各項(xiàng)目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司集團(tuán)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要求在財(cái)務(wù)核算體系設(shè)計(jì)方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司核算科目體系、核算細(xì)則，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各公司財(cái)務(wù)對(duì)內(nèi)和對(duì)外報(bào)告體系。集團(tuán)統(tǒng)一核算管理體系，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息集中管理，為管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)做好鋪墊。

篇（8）

[中圖分類號(hào)] F590.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者簡(jiǎn)介] 劉 宇，北京大學(xué)政府管理學(xué)院在讀博士研究生，北京聯(lián)合大學(xué)旅游學(xué)院講師，研究方向?yàn)槁糜我?guī)劃與管理。 (北京 100871)

旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的、配套設(shè)施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國(guó)旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)的重要配套設(shè)施，但面臨著會(huì)后如何經(jīng)營(yíng)以保護(hù)生態(tài)環(huán)境及維持日常運(yùn)營(yíng)的問題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運(yùn)營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運(yùn)賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設(shè)計(jì)是關(guān)乎其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對(duì)奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標(biāo)定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對(duì)其后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了思索。

一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義及開發(fā)模式演進(jìn)

1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。

對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對(duì)現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強(qiáng)了旅游經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴(kuò)張力的新興城市旅游產(chǎn)品。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對(duì)的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側(cè)重的是面向居住消費(fèi)者市場(chǎng)，為居住消費(fèi)者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒有比普通樓盤超越太多，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對(duì)一般的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種戰(zhàn)略性擴(kuò)張策略。

對(duì)于城市發(fā)展來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對(duì)于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲(chǔ)備以及相對(duì)低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴(kuò)張的公共交通、水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，通過項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構(gòu)建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團(tuán)式、開敞式的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對(duì)于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jī)r(jià)居高不下等問題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要手段。

但應(yīng)注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠(yuǎn)郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱。經(jīng)驗(yàn)證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個(gè)城市。在這方面已有不少開發(fā)商欲在京津冀交界地帶開發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來。研究者們認(rèn)為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個(gè)階段。

最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開始綜合性、區(qū)域性開發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂休閑王國(guó)，迅速帶動(dòng)了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時(shí)代的到來及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國(guó)第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國(guó)旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式算起。華僑城通過旅游社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，成功地?cái)[脫了“中國(guó)主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復(fù)合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與邊緣組團(tuán)之間的綠色屏障，對(duì)進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價(jià)值。對(duì)于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：

1.解決賽后奧運(yùn)場(chǎng)館及設(shè)施閑置這一世界性問題。奧運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運(yùn)”機(jī)遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運(yùn)效應(yīng)和作用，尤其是避免“后奧運(yùn)效應(yīng)”，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間，是包括中國(guó)在內(nèi)的任何一個(gè)奧運(yùn)會(huì)舉辦國(guó)家都會(huì)面臨的問題。

在賽后，作為2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運(yùn)營(yíng)又應(yīng)該依靠何種經(jīng)營(yíng)模式來予以維持?以大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不失為一種思路。

2.改變旅游區(qū)“門票經(jīng)濟(jì)”的尷尬狀況。我國(guó)旅游景區(qū)的發(fā)展一直處于“門票經(jīng)濟(jì)”的困境，景區(qū)經(jīng)營(yíng)的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應(yīng)帶有一定的社會(huì)福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運(yùn)營(yíng)及生態(tài)旅游環(huán)境保護(hù)可以說是杯水車薪。而以?shī)W林匹克森林公園的景觀價(jià)值及生態(tài)價(jià)值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運(yùn)營(yíng)的商業(yè)空間，開發(fā)為主題性的大型旅游社區(qū)，則既實(shí)現(xiàn)了資源在一個(gè)更高層面上的配置，同時(shí)也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內(nèi)發(fā)揮輻射效應(yīng)。

3.整合奧運(yùn)圈內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建大型品質(zhì)社區(qū)。奧林匹克森林公園區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現(xiàn)象。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)既有高檔別墅區(qū)如亞運(yùn)新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產(chǎn)項(xiàng)目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時(shí)還有中低檔項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，如北苑家園、天通苑等。以?shī)W林匹克森林公園為主題的大型旅游社區(qū)的構(gòu)建，將是一個(gè)利用城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的良好機(jī)遇整合、提升現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建北京又一品質(zhì)功能區(qū)的契機(jī)。

三、北京奧林匹克森林公園的開發(fā)定位：功能及主題的兼顧

1.我國(guó)公園的分類。我國(guó)目前尚無明確的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公園進(jìn)行分類，僅根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考國(guó)家建設(shè)部、林業(yè)部、國(guó)土資源部等相關(guān)部門的管理規(guī)定，按照功能及性質(zhì)對(duì)我國(guó)的公園作如下劃分：

城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態(tài)保護(hù)帶及本市居民日常休閑娛樂的活動(dòng)場(chǎng)所及防災(zāi)避難場(chǎng)所，具有一定的社會(huì)公益事業(yè)性質(zhì)。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。

主題公園：因具有一定文化主題而創(chuàng)造出的人造景點(diǎn)，具有明顯的商業(yè)性，以吸引游客和追求利潤(rùn)為主要目的。如美國(guó)的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。

科學(xué)公園：以科普教育為主要功能的旅游景點(diǎn)，目的是保護(hù)自然和提高公民素質(zhì)，包括兩大類型：天然科學(xué)公園，如地質(zhì)公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學(xué)公園，如動(dòng)物園、植物園、海洋水族館等。

和平公園：原來是戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生地，為紀(jì)念戰(zhàn)爭(zhēng)受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護(hù)特殊的生態(tài)和文化，促進(jìn)和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國(guó)與朝鮮欲在非軍事區(qū)建立和平公園，北京市的中山公園等。

風(fēng)景名勝區(qū)：指風(fēng)景資源集中、環(huán)境優(yōu)美、具有一定規(guī)模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進(jìn)行科學(xué)文化活動(dòng)的地域，國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的國(guó)家公園。

2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質(zhì)。城市郊野公園是指位于城市近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態(tài)的綠色景觀區(qū)域，包括人為干擾程度小的傳統(tǒng)農(nóng)田、處于原始或次生狀態(tài)的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現(xiàn)代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。

《奧林匹克森林公園規(guī)劃》中，對(duì)于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運(yùn)會(huì)比賽需要的同時(shí)，還充分考慮了賽后利用，整個(gè)公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場(chǎng)所。

因此，應(yīng)該把奧林匹克森林公園認(rèn)為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)，一般由政府供給公園維護(hù)的日常經(jīng)費(fèi)，并不依靠公園的門票等收入彌補(bǔ)成本支出。

3.對(duì)奧林匹克森林公園開發(fā)為大型旅游社區(qū)的主題定位：中央體育區(qū)。中央體育區(qū)是指主要由體育、商業(yè)、居住、休閑等職能設(shè)施所構(gòu)成，以綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能格局的優(yōu)化，涉及體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，聚集規(guī)模宏大的居住群及其與其匹配的商貿(mào)休閑部落的體育商貿(mào)休閑居住中心。目前，這種新興的產(chǎn)業(yè)形式及城市功能分區(qū)，在我國(guó)上海浦東、大連、青島等城市迅速發(fā)展，不僅為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也成為了城市中的新區(qū)。

奧林匹克森林公園賽后的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健康型的體育主題生活小區(qū)，既是北京大都市功能區(qū)的一種延伸，同時(shí)也是體育產(chǎn)業(yè)與城市功能有機(jī)融合的一種創(chuàng)新載體。

四、問題及后續(xù)思考

1.土地政策的限制。在我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，導(dǎo)致宏觀層面對(duì)土地開發(fā)權(quán)的政策日益趨緊，也增加了旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)難度。另外，旅游項(xiàng)目立項(xiàng)及審批較之普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就借旅游之名行房地產(chǎn)之實(shí)，將低價(jià)征得的旅游用地違規(guī)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地，從中牟利，并導(dǎo)致許多違規(guī)行為的發(fā)生。目前，為完善我國(guó)旅游住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，國(guó)家已經(jīng)實(shí)施了嚴(yán)格的土地管理制度，相關(guān)土地招標(biāo)及審批程序進(jìn)一步完善和規(guī)范，尤其是對(duì)于風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)開發(fā)已有嚴(yán)格的限制。因此，土地政策的變化將使以?shī)W林匹克森林公園為題材的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)存在一定程度上的不確定性。

2.行業(yè)波動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇擴(kuò)張的宏觀背景下興起的，也受到了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)超出常規(guī)發(fā)展規(guī)律的市場(chǎng)泡沫的影響。實(shí)際上，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)中高端定位的特點(diǎn)使其面臨的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模比較有限，一旦市場(chǎng)波動(dòng)必然導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游住宅房地產(chǎn)模式必須慎重面對(duì)的問題。尤其在后奧運(yùn)階段，即奧運(yùn)會(huì)后的一段時(shí)間內(nèi)，由于受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)、旅游業(yè)不景氣等低谷效應(yīng)，因此，奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)同樣也會(huì)受到宏觀大環(huán)境的影響，存在著相當(dāng)程度上的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)主體，應(yīng)是專業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)商，是指那些承政府之上、啟市場(chǎng)之下的土地一級(jí)開發(fā)商，他們?cè)谡暮暧^調(diào)控和指導(dǎo)下，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過開發(fā)大面積的土地來帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)目前城市運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行開發(fā)的模式尚不成熟，由于兼?zhèn)溟_發(fā)商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業(yè)性質(zhì)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中容易導(dǎo)致許多違規(guī)問題的出現(xiàn)。

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[3]文彤.城市旅游住宅地產(chǎn)發(fā)展研究[J].城市問題，2006，(9).

篇（9）

“房地產(chǎn)是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間”

11月23日馮侖先生蒞臨西安睿中心項(xiàng)目，從”地產(chǎn)細(xì)分時(shí)代“探討了睿中心獨(dú)有的“睿模式”發(fā)展趨勢(shì)，馮侖先生的談話引起了西安業(yè)界人士、各界媒體以及同行同業(yè)的強(qiáng)烈反響。整個(gè)活動(dòng)過程中，馮侖先生先是從歷史發(fā)展和人類進(jìn)化的角度講述了人造空間的誕生、錢與人造空間的關(guān)系、人造空間與人的行為密不可分割到現(xiàn)代房地產(chǎn)的雛形，從此引申出他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解“房地產(chǎn)是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間”。接著馮侖先生從“地段、成本、技術(shù)和行為”四方面闡述了房地產(chǎn)行業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值及解讀了“睿模式”在這四方面的體現(xiàn)。

“地段優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)價(jià)值的永恒優(yōu)勢(shì)”

地段位置決定了房子的價(jià)值，只有合適的位置才能賦予房子高的價(jià)值。地段是一個(gè)城市的區(qū)位――大空間，這個(gè)大空間包含了周邊的配套設(shè)施，好的地段就是好的空間，擁有完善成熟的配套。地段優(yōu)勢(shì)永遠(yuǎn)都是房子的強(qiáng)賣點(diǎn)。房子可以改造，但地段永遠(yuǎn)不能改變。睿中心是一個(gè)跨界理念與創(chuàng)新思路結(jié)合的跨界地產(chǎn)項(xiàng)目，它位于西安市高新區(qū)CBD腹地的泛酒店式全精裝商務(wù)綜合體，周邊配套完善成熟，不管是在這里商務(wù)辦公，抑或是居住、休閑娛樂，都可以提供便利的條件。從這一點(diǎn)上來說，睿中心項(xiàng)目的跨界創(chuàng)新屬性與地段位置結(jié)合更是為項(xiàng)目加分不少。

“成本控制是房地產(chǎn)生存與發(fā)展的生命線”

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空間的前提下，成本的多少影響了房子價(jià)值的高低。在成本控制方面，睿中心聘請(qǐng)了中國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)師吳新蕾先生規(guī)劃設(shè)計(jì)，專業(yè)人士領(lǐng)導(dǎo)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，高效、合理地利用資源，節(jié)約資源，能促成項(xiàng)目的成功實(shí)現(xiàn)。在后期的運(yùn)營(yíng)管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星級(jí)酒店集團(tuán)瑞斯麗打理，與品牌、高效的企業(yè)合作，除了保證帶給業(yè)主、客戶更好的服務(wù)與更多體驗(yàn)，從另一種意義上來說，是資源的合理配置與應(yīng)用，能有效地節(jié)約成本。

“技術(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)中不可忽視的因素”

在擁有相同的地段位置、成本的前提下，將更多技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，增加項(xiàng)目的附加值，能帶給客戶更多的體驗(yàn)。睿中心利用互聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)技術(shù)，將互聯(lián)網(wǎng)與“社區(qū)Mall”相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”跨界創(chuàng)新型運(yùn)營(yíng)模式。同時(shí)直飲水、大金戶式中央空調(diào)、光纖入戶、wifi全覆蓋社區(qū)，這些高科技的應(yīng)用，不僅能帶給業(yè)主更多便利，也增加了項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)。在立體車庫(kù)設(shè)置方面，利用LED節(jié)能照明系統(tǒng)，個(gè)性化彩色裝飾路線，全面規(guī)劃了停車的動(dòng)線，自動(dòng)引導(dǎo)車主泊車，真正做到為業(yè)主帶來便利。

“空間的行為決定了空間的價(jià)值”

篇（10）

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，特別是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，正朝著“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞?wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息，實(shí)際地分析購(gòu)買者的心理和和社會(huì)總需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素和獲取市場(chǎng)信息的方法。下面分三個(gè)方面來論述。

一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場(chǎng)是令土地和各種類型物業(yè)(如:住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說測(cè)算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營(yíng)收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是地區(qū)性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人購(gòu)買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如:需要給其他人的通行權(quán)，還要受城市規(guī)劃，建筑條例的約束等。再如，我們?cè)谧》恐贫雀母镏校芏嗦毠ざ家詢?yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定，通過房改購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場(chǎng)上公開轉(zhuǎn)讓，五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓，須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。這說明人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對(duì)的。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性的市場(chǎng)，不同的國(guó)家、不同的城市，甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件，供求關(guān)系，價(jià)格水平都是不可比的。例如:我們塘沽區(qū)的解放路商業(yè)街的商業(yè)用房和杭州道沿街的商業(yè)用房及洋貨市場(chǎng)的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比杭州道、洋貨市場(chǎng)的價(jià)格要高得多。一般商品市場(chǎng)上的買家和賣家都很了解市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的最新情況，買賣雙方都會(huì)去尋找有利于自己的價(jià)格，這就能使市場(chǎng)快速而容易消除同一種商品的價(jià)格差異。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有那么簡(jiǎn)單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時(shí)了解最新的市場(chǎng)行情，而且在交易過程中費(fèi)用十分昂貴。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購(gòu)買者都是出于自用的目的去購(gòu)買房地產(chǎn)，而這種購(gòu)買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機(jī)來達(dá)到獲取收益的目的。所以說對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)買者來說，要想了解最新的市場(chǎng)行情，并根據(jù)自己欲購(gòu)買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購(gòu)買價(jià)格是件非常困難的事。轉(zhuǎn)貼于

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的相互作用形成了市場(chǎng)價(jià)格。所以說市場(chǎng)功能的核心形成了交易價(jià)格，因此，我們把市場(chǎng)定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場(chǎng)，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購(gòu)買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需狀況。市場(chǎng)不僅能預(yù)示市場(chǎng)的變化，還可以通過價(jià)格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價(jià)格機(jī)制是通過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。

開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先考慮的是國(guó)家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局，從而確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處于上升階段還是衰退階段。例如:二十世紀(jì)八十年代末期，西方發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長(zhǎng)階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場(chǎng)所，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國(guó)外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國(guó)投資市場(chǎng)。例如:天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國(guó)獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境，同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題，做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化，甚至可以調(diào)整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的研究包括二個(gè)方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對(duì)某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場(chǎng)的研究。一般的開發(fā)商注重分析市場(chǎng)的交易情況，包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場(chǎng)分析專家則側(cè)重研究國(guó)家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，如果這種市場(chǎng)研究是針對(duì)某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話，那么，無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場(chǎng)分析專家，都必須親臨現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料，有針對(duì)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者，這些使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對(duì)一個(gè)開發(fā)商來說制定市場(chǎng)戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。

三、 獲取市場(chǎng)信息的方法

21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展過程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營(yíng)、理性化決策，就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性之一。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場(chǎng)的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場(chǎng)信息，從而把握市場(chǎng)的變化，把握市場(chǎng)的價(jià)格，這只是獲得市場(chǎng)信息的一個(gè)方面。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價(jià)格，可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

對(duì)于不同的開發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā)，那么市場(chǎng)研究將包括與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目，要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，購(gòu)買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。

所以說，一個(gè)完善而靈活的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備下述條件:①有一個(gè)穩(wěn)定、明朗及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②有一個(gè)完善的法制基礎(chǔ)，使有關(guān)城市規(guī)劃、土地房產(chǎn)出讓轉(zhuǎn)讓、房屋管理、房地產(chǎn)抵押等均有法可依;③有一個(gè)統(tǒng)一、簡(jiǎn)化、靈活而有效的現(xiàn)代化管理制度;④擁有一個(gè)完善抵押法規(guī)及房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)。

篇（11）

旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的、配套設(shè)施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國(guó)旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)的重要配套設(shè)施，但面臨著會(huì)后如何經(jīng)營(yíng)以保護(hù)生態(tài)環(huán)境及維持日常運(yùn)營(yíng)的問題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運(yùn)營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運(yùn)賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設(shè)計(jì)是關(guān)乎其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對(duì)奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標(biāo)定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對(duì)其后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了思索。

一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義及開發(fā)模式演進(jìn)

1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。

對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對(duì)現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強(qiáng)了旅游經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴(kuò)張力的新興城市旅游產(chǎn)品。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對(duì)的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側(cè)重的是面向居住消費(fèi)者市場(chǎng)，為居住消費(fèi)者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒有比普通樓盤超越太多，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對(duì)一般的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種戰(zhàn)略性擴(kuò)張策略。

對(duì)于城市發(fā)展來說，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對(duì)于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲(chǔ)備以及相對(duì)低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴(kuò)張的公共交通、水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，通過項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構(gòu)建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團(tuán)式、開敞式的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對(duì)于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jī)r(jià)居高不下等問題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要手段。

但應(yīng)注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠(yuǎn)郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱。經(jīng)驗(yàn)證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個(gè)城市。在這方面已有不少開發(fā)商欲在京津冀交界地帶開發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來。研究者們認(rèn)為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個(gè)階段。

最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開始綜合性、區(qū)域性開發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂休閑王國(guó)，迅速帶動(dòng)了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時(shí)代的到來及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國(guó)第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國(guó)旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式算起。華僑城通過旅游社區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)，成功地?cái)[脫了“中國(guó)主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復(fù)合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與外圍邊緣組團(tuán)之間的綠色屏障，對(duì)進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價(jià)值。對(duì)于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：