緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)成本控制范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀

稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財(cái)務(wù)部門不知道成本的降低點(diǎn)在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來越難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件

成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的全費(fèi)用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系。

2、成本控制忽視重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)

只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購(gòu)買物品的費(fèi)用審核非常嚴(yán)格，能省盡量省，對(duì)工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對(duì)“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。

3、成本控制的忽視前期階段

通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個(gè)階段成本變化只有5%，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計(jì)工作，就算有也是有名無實(shí)。限額設(shè)計(jì)是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)的不專業(yè)導(dǎo)致變更過多，簽證過多，不僅浪費(fèi)工期，更增加了很多隱形成本。

4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺

目前從事工程造價(jià)活動(dòng)的注冊(cè)造價(jià)師不超過12萬人，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該類人才的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價(jià)人員從事成本管理工作，使整個(gè)成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財(cái)務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價(jià)管理人員懂，往往是懂財(cái)務(wù)的不懂工程造價(jià)管理，懂工程造價(jià)的不懂財(cái)務(wù)管理。

5、壟斷行業(yè)對(duì)工程造價(jià)的影響

從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)的影響相當(dāng)大，比如說在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計(jì)到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的弊端問題

成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識(shí)和行動(dòng)。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實(shí)可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場(chǎng)聯(lián)系起來；獎(jiǎng)罰措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動(dòng)性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時(shí)候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎(jiǎng)罰到最后根本得不到落實(shí)，導(dǎo)致他的成本管理越來越散。

四、提高房地產(chǎn)成本控制措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長(zhǎng)，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計(jì)專業(yè)較廣，很難由一個(gè)單獨(dú)的部門去控制。因此，需要公司各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同完場(chǎng)成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。在項(xiàng)目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測(cè)算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，進(jìn)行層層分解，最終落實(shí)到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施糾偏最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。

1、成本控制意識(shí)觀念要用發(fā)展的眼光看問題

樹立全成本價(jià)值觀念、確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。

2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略

2、工程招采制度是控制工程造價(jià)的核心

3、實(shí)行績(jī)效考核方式加強(qiáng)成本管理

五、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書編制，敏感點(diǎn)在于資源參考，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。現(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個(gè)很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。

1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)

房地長(zhǎng)公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對(duì)擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。

2、計(jì)價(jià)方法的確定定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)

實(shí)行定額計(jì)價(jià)，項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量?jī)r(jià)上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對(duì)時(shí)間長(zhǎng)；簽證處理難度大，施工方以時(shí)間緊任務(wù)重為由要求提高新增項(xiàng)目單價(jià)；對(duì)于不合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；即使能及時(shí)發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對(duì)成本控制人員的個(gè)人水平依賴性較大，所以對(duì)于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)模式要對(duì)前期限額設(shè)計(jì)非常重視，必須對(duì)工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量?jī)r(jià)分離原則，由市場(chǎng)整體水應(yīng)其報(bào)價(jià)，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計(jì)價(jià)流程，規(guī)范解決簽證量?jī)r(jià)問題，縮短竣工結(jié)算時(shí)間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場(chǎng)整體商品進(jìn)行成本控制。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點(diǎn)，一是因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用，二是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及因工程款引起的費(fèi)用；三是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。

結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對(duì)公司各個(gè)部門進(jìn)行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個(gè)步驟做起，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，還需要?jiǎng)?chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。

⒖嘉南祝

篇（2）

近些年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對(duì)于住房需求期初了更多的要求，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)綜合性很高的產(chǎn)業(yè)自然擔(dān)負(fù)起了這個(gè)重大的責(zé)任，在這種大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來了發(fā)展的春天。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)因?yàn)楠?dú)有的特性，所以項(xiàng)目的利潤(rùn)空間相對(duì)其他第三產(chǎn)業(yè)來說，利潤(rùn)開發(fā)空間非常大，所以很多開發(fā)商在面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，沒有重視成本的控制，所以行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了相對(duì)普遍的成本超目標(biāo)成本管控限額的問題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制主要包含了兩個(gè)方面內(nèi)容，分別是目標(biāo)成本控制和全過程成本控制(即項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制)。房地產(chǎn)全過程成本控制是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期決策、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、項(xiàng)目施工以及最后的竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)要素成本合理最低化、利潤(rùn)最大化。

1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理現(xiàn)狀

受2008全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，金融危機(jī)導(dǎo)致的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力提升產(chǎn)生的最終結(jié)果，就是行業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了前所未有的難題，產(chǎn)品銷售量下降導(dǎo)致利潤(rùn)下滑，所以房地產(chǎn)開發(fā)商越發(fā)重視對(duì)房地產(chǎn)的成本控制。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制主要是事后才進(jìn)行，同時(shí)事后處理并不是針對(duì)全過程，僅僅是針對(duì)結(jié)算成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都沒有十分重視與成本的關(guān)聯(lián)，這種問題的存在主要是因?yàn)槠髽I(yè)管理人員缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí);(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制需要企業(yè)上下每一個(gè)人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門以及管理層的任務(wù)，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風(fēng)險(xiǎn)和低回報(bào)收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場(chǎng)，大量的招攬工程項(xiàng)目，但是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有做長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說成本控制管理，項(xiàng)目成本控制和整體規(guī)劃目標(biāo)嚴(yán)重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應(yīng)的成本控制計(jì)劃，但是卻沒有按照計(jì)劃實(shí)施，所以成本管理控制的目標(biāo)無法得到實(shí)現(xiàn);(4)從整個(gè)行業(yè)平均水平來看，大多企業(yè)全過程成本管理和控制還處于初級(jí)發(fā)展階段，很少能夠結(jié)合相應(yīng)的技術(shù)和分析方法，企業(yè)的成本管理部門實(shí)際上沒有真正的行使應(yīng)盡的職責(zé)，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導(dǎo)致工程項(xiàng)目的支出費(fèi)用和成本控制工作很難協(xié)調(diào)進(jìn)行;(5)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會(huì)計(jì)成本核算的方法，會(huì)計(jì)領(lǐng)域成本核算方法中，產(chǎn)品的成本需要考慮三個(gè)重要的因素，分別是材料費(fèi)用、生產(chǎn)過程產(chǎn)生的直接費(fèi)用支出以及簡(jiǎn)介費(fèi)用支出，這是會(huì)計(jì)成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財(cái)務(wù)成本更等方面，這樣才能夠?qū)?xiàng)目全過程進(jìn)行有效地成本控制。

2房地產(chǎn)全過程成本控制方法研究

房地產(chǎn)全過程成本控制需要以企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為中心，制定成熟有效地成本管理目標(biāo)，通過各部門的協(xié)調(diào)合作來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面全過程的成本管理。堅(jiān)持全員、全程以及全面的原則，對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行目標(biāo)管控，所以文章對(duì)于全過程成本控制方法的分析從項(xiàng)目不同的階段出發(fā)，進(jìn)行分別的分析介紹，首先需要了解房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本主要構(gòu)成要素，給出當(dāng)前形勢(shì)下大多新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資大致構(gòu)成.

2.1土地成本控制

首先需要了解影響房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個(gè)方面:常見因素、特有因素和區(qū)域因素。常見的因素主要有國(guó)家行政法規(guī)(例如國(guó)家土地、住房以及城市規(guī)劃等政策)、社會(huì)發(fā)展因素、經(jīng)濟(jì)因素以及人口因素等，這些常見因素的出現(xiàn)將會(huì)直接的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本產(chǎn)生影響;特有因素主要是針對(duì)土地來說，包括了項(xiàng)目的位置、用途以及土地概況，這些因素對(duì)土地成本的影響主要表現(xiàn)在低價(jià)的高低上;區(qū)域因素主要包含了環(huán)境狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、交通以及基礎(chǔ)社會(huì)建設(shè)程度。這些因素對(duì)土地成本甚至是后期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都有很大的影響。對(duì)于土地成本的控制主要表現(xiàn)在土地競(jìng)買的過程中。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運(yùn)用靈活優(yōu)越的土地競(jìng)買策略。文章這里提出的競(jìng)買策略主要有兩個(gè):分別是突出報(bào)價(jià)和聯(lián)合報(bào)價(jià)。所謂突出報(bào)價(jià)就是要讓企業(yè)的報(bào)價(jià)策略充分的體現(xiàn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，用自己的優(yōu)勢(shì)和對(duì)手競(jìng)爭(zhēng);聯(lián)合報(bào)價(jià)就是和其他企業(yè)合作，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)擴(kuò)大整體的優(yōu)勢(shì)，大幅度的提高成功率。

2．2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段所涉及到很多方面的內(nèi)容，是項(xiàng)目全成本管控的至關(guān)重要環(huán)節(jié)。所以設(shè)計(jì)階段的成本控制，要按制定嚴(yán)密的項(xiàng)目成本控制方案，核定最適合本項(xiàng)目各項(xiàng)綜合因素的產(chǎn)品定位及建造標(biāo)準(zhǔn)，然后嚴(yán)格的按照這個(gè)方案執(zhí)行，具體的步驟如下:(1)嚴(yán)格的規(guī)劃項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃方案的參照因素就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求和主要功能，認(rèn)真分析這些因素進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)布局，大致設(shè)計(jì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本預(yù)算;(2)按照項(xiàng)目的相關(guān)要求設(shè)計(jì)工程的布局，主要包括建筑的戶型和住戶面積的分布設(shè)計(jì)，根據(jù)市場(chǎng)需求分析數(shù)據(jù)來確定，這個(gè)環(huán)節(jié)的工程布局對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的成本影響非常大，所以所有數(shù)據(jù)的收集和分析都要保證真實(shí)可靠;(3)通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)的流程來選擇合適的設(shè)計(jì)單位，盡最大可能的降低建造成本，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析選擇合理的工程項(xiàng)目方案，盡最可能的降低項(xiàng)目造價(jià)的成本預(yù)算，避免工程資源的浪費(fèi);(4)對(duì)于成本控制管理專業(yè)人員來說，要制定合理有效地技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方案，重視初級(jí)方案的制定工作，在充分了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則、方案以及相關(guān)指標(biāo)的前提下，制定開發(fā)成本的限額，參照項(xiàng)目開發(fā)成本限額來制定嚴(yán)密的施工設(shè)計(jì);(5)強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目如果設(shè)計(jì)沒有過關(guān)，那么后期的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用將會(huì)非常大，所以強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理能夠大幅度的降低設(shè)計(jì)變更的支出。項(xiàng)目設(shè)計(jì)盡可能的保持不變，如果需要變更設(shè)計(jì)，要盡早變更，越早進(jìn)行變更費(fèi)用就會(huì)越小。

2．3項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制

首先要強(qiáng)化對(duì)招標(biāo)文件的審核，這一方面是由專業(yè)領(lǐng)域的專家來完成的，所以要選擇有權(quán)威性的專家來進(jìn)行審核;其次要嚴(yán)格的避免出現(xiàn)串標(biāo)現(xiàn)象，同時(shí)不能夠?yàn)榱烁?jìng)標(biāo)成功就不計(jì)較企業(yè)的成本，招投標(biāo)要以企業(yè)成本掛鉤。

2．4項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)成本控制

(1)制定嚴(yán)格的工程項(xiàng)目責(zé)任制，這個(gè)責(zé)任制主要是針對(duì)管理人員的，要明確項(xiàng)目成本控制的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置和人員分配狀況，制定明確的各部門以及人員的責(zé)任，根據(jù)工程項(xiàng)目責(zé)任制來制定詳細(xì)的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)制定不同的和建設(shè)計(jì)劃相關(guān)的技術(shù)方案，然后運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法對(duì)不同的技術(shù)方案進(jìn)行合理性和經(jīng)濟(jì)性分析，這里需要高度重視對(duì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行分析;(3)嚴(yán)格控制施工階段的成本控制，實(shí)現(xiàn)制定經(jīng)濟(jì)合理的計(jì)劃，制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，對(duì)于潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)提早處理;(4)嚴(yán)格的執(zhí)行設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證審批管理制度，項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更要有嚴(yán)格的實(shí)時(shí)性評(píng)估與分析，重視設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)的控制，要加強(qiáng)對(duì)工程運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)的管理控制，對(duì)于不用節(jié)點(diǎn)需要采取哪些措施、制定哪些對(duì)話都要進(jìn)行全面的了解和管理。

2．5結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制

篇（3）

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

    (二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

    (三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

    1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

    3、在施工過程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

    (二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

    2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

    (1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

    (2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

    (5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

    (4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

    (5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

    (1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

篇（4）

1.投資決策階段

1.1形成強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)

對(duì)于任何一個(gè)項(xiàng)目，要想順利的完成任務(wù)，離不開各個(gè)部門的互相配合。在投資決策階段，企業(yè)更需要組織一個(gè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據(jù)實(shí)際工程的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目組織通常由建筑師、造價(jià)工程師、業(yè)務(wù)營(yíng)銷員、工程技術(shù)人員、經(jīng)營(yíng)管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項(xiàng)目組織人員要深入到市場(chǎng)一線進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位及風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場(chǎng)狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，以便做好正確的決策，例如對(duì)城市市場(chǎng)的工程造價(jià)情況、政府稅收政策、貸款利率等進(jìn)行詳細(xì)的了解、分析和判斷。

1.2成本分析

①前期工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)前期開發(fā)時(shí)，開發(fā)費(fèi)用根據(jù)地區(qū)間的差異其實(shí)際收費(fèi)情況會(huì)有所不同。造價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目的“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算，有利于降低開發(fā)成本。

②建筑安裝工程造價(jià)成本。建筑安裝工程造價(jià)成本是構(gòu)成工程實(shí)體的主要成本，因此成本受工程所在地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，對(duì)掌握整個(gè)建筑市場(chǎng)的總體狀況具有十分重要的參考價(jià)值，根據(jù)類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料價(jià)格的變動(dòng)情況對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目建安成本指標(biāo)的確定。③社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點(diǎn)主要是對(duì)市政大型配套社區(qū)管網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)了解、分析，做好估算；對(duì)于區(qū)內(nèi)配套應(yīng)在保證不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異的情況下，盡量做好精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理類型，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，適應(yīng)現(xiàn)代建筑要求。④園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境建設(shè)是我國(guó)進(jìn)行城市化發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，隨著購(gòu)房者對(duì)小區(qū)綠化的要求日益提高，綠化成本占項(xiàng)目總支出的比重也相應(yīng)提高。⑤不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析。在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中，會(huì)遇到各種影響工程進(jìn)度的內(nèi)部及外部因素，并且，會(huì)產(chǎn)生不可預(yù)見的各種費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)，通常為除去土地的開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3～5%。在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)該做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5～8%。

2.設(shè)計(jì)階段

1）強(qiáng)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)深度將對(duì)成本產(chǎn)生很大的影響，因此，成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，選出技術(shù)上可靠、先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的方案，禁止人為的進(jìn)行擴(kuò)大，特別是在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。2）限額施工圖設(shè)計(jì)。為了實(shí)現(xiàn)限額施工圖設(shè)計(jì)，工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計(jì)限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。3）減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。為了減少工程建設(shè)過程設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用，對(duì)于開發(fā)商來說，如果人力資源有限，可利用社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。為了明確責(zé)任，在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)制定詳細(xì)的合同協(xié)議，以防止因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的責(zé)任不清的局面。

3.招投標(biāo)階段

項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價(jià)管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度計(jì)劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項(xiàng)目的要求。

對(duì)于影響工程質(zhì)量的建筑材料，為了節(jié)約成本，可實(shí)行甲方采購(gòu)的模式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素而引起價(jià)格變動(dòng)較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益而采取甲方供料的方式。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程，宜采用清單報(bào)價(jià)的形式來進(jìn)行招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主要材料的型號(hào)、規(guī)格、品質(zhì)予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報(bào)價(jià)的方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。在招標(biāo)時(shí)應(yīng)該約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)超過此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整。

合同的嚴(yán)密性包括正常明確的合同條款，還包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠去實(shí)際執(zhí)行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程的進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

4.施工階段的成本控制

1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是影響工程成本的重要因素，應(yīng)建立設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。2）加強(qiáng)資金計(jì)劃監(jiān)控。資金是工程順利進(jìn)行的重要保障，它是建立在項(xiàng)目合同已確定且總體進(jìn)度已確認(rèn)的前提下，這就要求工程造價(jià)人員與工程管理人員應(yīng)做好前期相互協(xié)調(diào)工作。施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，保證總框架下監(jiān)控項(xiàng)目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項(xiàng)目更好的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

5.結(jié)算階段的成本控制

篇（5）

1.房地產(chǎn)成本控制

房地產(chǎn)成本控制就是對(duì)各項(xiàng)成本所占的比例、構(gòu)成、空間和可控性等進(jìn)行分析，進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計(jì)方案出來后進(jìn)行成本預(yù)算，在開發(fā)過程中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的過程。房地產(chǎn)成本控制主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要費(fèi)用中的可變費(fèi)用的控制和管理，把房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期立足并得到發(fā)展，提高成本管理水平，就必須提高其成本控制管理。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革，也給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來較大挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)的各種手段，成本控制是最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，因而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。

2.房地產(chǎn)成本的影響因素

房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，房地產(chǎn)的成本與其他商品相比較成本構(gòu)成有著獨(dú)有的特殊性。房地產(chǎn)的成本由開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分構(gòu)成。影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的因素雖然有很多，但是通過對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析，我們可以看出起到?jīng)Q定性影響的因素主要那就是土地的影響、建筑設(shè)計(jì)的影響、項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的影響。

3.現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的主要問題

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)主要存在以下問題：第一是項(xiàng)目成本管理意識(shí)較薄弱；第二是缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系；第三是資金管理手段較落后，有待優(yōu)化；第四是缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。

4.控制房地產(chǎn)成本的措施

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)從宏觀到微觀的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問題。

4.1宏觀上的房地產(chǎn)成本控制

對(duì)房地產(chǎn)的控制，我們要樹立科學(xué)的房地產(chǎn)成本控制理念。上升高度，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，樹立科學(xué)的成本控制理念，實(shí)行正確的成本控制形式，建立房地產(chǎn)成本管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到控制成本，獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目的。

4.2微觀上的房地產(chǎn)成本控制

微觀層面上的房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該堅(jiān)持節(jié)約、全面控制、動(dòng)態(tài)控制的原則，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等措施控制工程成本，加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。具體來講就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段，分別進(jìn)行成本的控制。

4.2.1目投資決策階段的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商就要對(duì)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測(cè)算，編制科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這種方法有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)，可以有效地控制工程造價(jià)，進(jìn)一步降低開發(fā)成本，合理安排工程周期和建設(shè)資金，嚴(yán)格控制建安成本、材料和設(shè)備的價(jià)格成本。

4.2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是計(jì)劃與控制建設(shè)工程成本的重點(diǎn)階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本有著重大作用。設(shè)計(jì)階段要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案要考慮技術(shù)上的可行性，也考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。建議進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，推行限額設(shè)計(jì)，是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的有效手段。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立“以人為本”的思想，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

4.2.3房地產(chǎn)建設(shè)階段的成本控制

第一，房地產(chǎn)建設(shè)階段抓好施工圖審核與細(xì)化，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對(duì)成本控制有著直接的關(guān)系，對(duì)減少可變因素和不確定因素有著至關(guān)重要的作用。要控制好建設(shè)成本，就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。第二，強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購(gòu)招標(biāo)和合同管理工作。選擇公開招標(biāo)方式，保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。第三，加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理，委托有實(shí)力的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本管理。通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

4.2.4房地產(chǎn)結(jié)算階段的成本控制

為保證項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的順利進(jìn)行，要遵循一定的程序和建設(shè)項(xiàng)目總體計(jì)劃的要求，按施工進(jìn)展的實(shí)際情況分階段進(jìn)行；所有建設(shè)項(xiàng)目竣工后，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制結(jié)算報(bào)告。結(jié)算階段控制一般情況下可以分為直接效益和間接效益兩種，匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià)作為工程款支付數(shù)據(jù)，主要為統(tǒng)計(jì)分析再利用。

5.結(jié)語

房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本控制的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過控制成本可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)公司就必須持續(xù)改進(jìn)和加強(qiáng)成本控制。市場(chǎng)是決定房?jī)r(jià)的主要因素，想要最終實(shí)現(xiàn)成本低控，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起相應(yīng)地優(yōu)化流程，嚴(yán)格對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，以最終取得高效的運(yùn)營(yíng)效益,適應(yīng)市場(chǎng)要求。總之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中的成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曾群.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本控制淺析[J].中國(guó)房地信息，2008年6 月

篇（6）

一、引言

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容

（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析

影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及優(yōu)化策略探究

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析

從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來。

再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。

然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來的項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）

參考文獻(xiàn)

[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.

篇（7）

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財(cái)務(wù)的籌資與成本控制管理，時(shí)刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非常快，原因就是其掌握了大量準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，能夠不斷應(yīng)變市場(chǎng)需求，實(shí)力非常強(qiáng)大，企業(yè)都采用先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)來獲取市場(chǎng)信息，利用網(wǎng)絡(luò)和人力資源來進(jìn)行市場(chǎng)信息的及時(shí)獲取，所以企業(yè)具備財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的重要條件。

2.流動(dòng)資金巨大，對(duì)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望

房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實(shí)力非常雄厚，且流動(dòng)資金非常大的企業(yè)，其一個(gè)項(xiàng)目的投資可能就占據(jù)整個(gè)企業(yè)超過一半的資金規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)性非常大，因而其迫切需要有一個(gè)優(yōu)良的管理系統(tǒng)來進(jìn)行資金管理和成本控制，因其資金流動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理也有了很大改進(jìn)，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)分配不合理的問題；第二、形式主義，財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理并不真正實(shí)行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問題；第四、庫(kù)存商品的管理核算控制問題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質(zhì)低，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)籌資與成本控制管理以及庫(kù)存控制管理意識(shí)淡薄。

三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式概述

房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財(cái)務(wù)管理以及庫(kù)存控制管理模式分為幾個(gè)階段進(jìn)行，主要包括：

1.在投資和銷售階段

第一，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目的提出，信息收集，主要是前期對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行收集，事前進(jìn)行分析報(bào)告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目規(guī)劃完成，對(duì)其進(jìn)行成本轉(zhuǎn)化，從而進(jìn)行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目交易開始后，對(duì)預(yù)定成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比較控制，在實(shí)施交易過程中，對(duì)其超出預(yù)定成本范圍的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，對(duì)成本計(jì)劃之內(nèi)的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，將預(yù)定成本進(jìn)行實(shí)時(shí)修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目實(shí)施過程中，做好成本控制評(píng)價(jià)。

2.在售后服務(wù)階段

第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理：首先，對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過程中的資金流動(dòng)做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的賬實(shí)相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫(kù)等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項(xiàng)賬實(shí)相符，通過企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目完成后，對(duì)其交易過程中一切支出進(jìn)行財(cái)務(wù)資料匯總，取其精華，以便以后商品采購(gòu)和銷售項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建

1.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的原理

對(duì)其投資計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較控制。對(duì)企業(yè)籌資成本等相關(guān)的成本支出進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。通過對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)時(shí)變化進(jìn)行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終對(duì)整個(gè)成本系統(tǒng)進(jìn)行全面管理。

2.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的思路

依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過程中的整個(gè)的管理控制，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。

3.健全制度體系，夯實(shí)企業(yè)成本控制管理基礎(chǔ)

企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結(jié)合工作實(shí)際，不斷夯實(shí)企業(yè)成本管理基礎(chǔ)。

4.強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，提高成本管理水平

企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)，只有做好成本管理過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責(zé)分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，確保職責(zé)問題，不要一旦出現(xiàn)問題，就互相推諉責(zé)任。

5.加強(qiáng)成本管理的督導(dǎo)考核

成本管理不是一項(xiàng)固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時(shí)也可以通過激勵(lì)制度來鼓勵(lì)員工實(shí)現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。與此同時(shí)，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。

6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建

企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及其文件處理的自動(dòng)化、企業(yè)相關(guān)各類事務(wù)處理的自動(dòng)化及其企業(yè)決策管理的自動(dòng)化。通過建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關(guān)各類事務(wù)的效率和準(zhǔn)確性。同時(shí)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)能夠?qū)⑵髽I(yè)決策所需要的信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和決策的可靠性，能夠及時(shí)地對(duì)決策所需信息進(jìn)行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。

篇（8）

當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65% ,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

篇（9）

中圖分類號(hào)：F87 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）011-000-01

前言：近幾年隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，在房地產(chǎn)企業(yè)中尤其如此，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

（一）缺少組織架構(gòu)支撐

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種復(fù)雜的綜合性項(xiàng)目，在其活動(dòng)中的成本管理也是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，需要科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)支撐，但是當(dāng)前在很多房地產(chǎn)企業(yè)中存在著成本管理意識(shí)和成本管理架構(gòu)的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體進(jìn)行管理，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。

（二）管理流程不清晰、管理方法不明確

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，因?yàn)楣芾碚叩某杀竟芾硪庾R(shí)缺失，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有明確的成本管理流程，相應(yīng)的管理方法也沒有明確的規(guī)范，在這樣的成本的管理形勢(shì)下，流程和方法的缺失讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理無法在現(xiàn)實(shí)工作中落實(shí)，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)支出沒有嚴(yán)格的控制，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)重超支。

（三）管理人員的綜合素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)組成復(fù)雜的系統(tǒng)工程，進(jìn)行成本管理工作的人員必須要有較強(qiáng)的綜合素質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價(jià)格都要有深入的了解，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中容易出現(xiàn)成本管理問題的環(huán)節(jié)有清晰的認(rèn)識(shí)，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)有具體的問題解決辦法。同時(shí)還要能夠運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)和運(yùn)籌學(xué)的知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本進(jìn)行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質(zhì)缺失，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的消極現(xiàn)狀[1]。

二、房地產(chǎn)成本管理的具體措施

（一）科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)置是成本管理的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控上，企業(yè)要端正態(tài)度樹立全局觀念、整體觀念和系統(tǒng)觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體進(jìn)行成本管理。在傳統(tǒng)的分片成本管理過程中，因?yàn)楣芾碚呶挥诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目的中低層，做不到房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發(fā)進(jìn)行區(qū)域性的成本管理，區(qū)域性的成本管理很多管理措施在區(qū)域內(nèi)部看是正確的，是節(jié)約建設(shè)成本的措施，但是從房地產(chǎn)整體來看就有可能會(huì)增加建設(shè)成本，這種現(xiàn)象屢見不鮮，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槿狈y(tǒng)一的整體成本管理架構(gòu)和流程，下級(jí)管理人員為了節(jié)約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節(jié)約了成本但是卻增加了建筑的維護(hù)成本，并給企業(yè)的名譽(yù)造成了無形的損失。

所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目中建立統(tǒng)一的組織架構(gòu)，完善規(guī)范的成本管理流程是實(shí)施好、管理好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵，只有建立了統(tǒng)一的架構(gòu)，完善規(guī)范的流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)、合理[2]。

（二）明確的產(chǎn)品定位和成本目標(biāo)是成本管理的依據(jù)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)中，明確的成本管理目標(biāo)是進(jìn)行成本管理的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是關(guān)系到人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重要項(xiàng)目，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中不能簡(jiǎn)單的實(shí)行利益最大化的管理目標(biāo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中要堅(jiān)持保質(zhì)保量的原則，只有在保證好建筑施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，才能追求企業(yè)的自身利益。所以這一成本管理的目標(biāo)，一定要綜合分析了建筑質(zhì)量和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上才能設(shè)定，同時(shí)在成本管理目標(biāo)的設(shè)定過程中要對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，要設(shè)置一個(gè)總體的成本管理目標(biāo)，針對(duì)這一目標(biāo)在建筑施工、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置一個(gè)小的目標(biāo)，將建設(shè)成本目標(biāo)細(xì)化到每一個(gè)建筑環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理有效實(shí)施[3]。

（三）做好成本優(yōu)化是管理工作的關(guān)鍵

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種系統(tǒng)性工程，在成本的管控中設(shè)計(jì)成本管控是最重要的管控手段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目本身是要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行建設(shè)的，所以設(shè)計(jì)中成本管理的失誤會(huì)嚴(yán)重影響到后繼的成本管理，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)工作都要制定成本指標(biāo)，通過優(yōu)化技術(shù)設(shè)計(jì)的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設(shè)計(jì)階段，特別是初步設(shè)計(jì)階段，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，采取優(yōu)化設(shè)計(jì)的方法，既可以達(dá)到控制造價(jià)的目的，又可以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，使建筑物設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的完美統(tǒng)一，企業(yè)可以要求設(shè)計(jì)“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設(shè)計(jì)過程中不算賬，設(shè)計(jì)完成概算見分曉”的現(xiàn)象，可以實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)的全程可控，在源頭上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本[4]。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)是關(guān)系到人民群眾切身利益的重要活動(dòng)，在其建設(shè)施工過程中，成本管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有成本管理工作做好了才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能保證對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行提供完善的維護(hù)支持，才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭婧娟.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成及對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)機(jī)理研究[D].北京交通大學(xué)，2013.

[2]林毅勇.非對(duì)稱信息條件下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵(lì)機(jī)制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

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1注重設(shè)計(jì)階段的成本分析控制

工程設(shè)計(jì)階段大體可以分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。方案實(shí)際階段主要確定建筑產(chǎn)品的定位、品質(zhì)，建筑物的兼職規(guī)模、空間組織、功能布局、外觀形式、裝飾風(fēng)格等，施工圖設(shè)計(jì)階段主要確定建筑產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式，細(xì)部節(jié)點(diǎn)、建筑材料、水暖電氣的配置安裝等。科學(xué)合理的工程設(shè)計(jì)是控制工程建設(shè)成本的前提和基礎(chǔ)。

實(shí)行方案設(shè)計(jì)招標(biāo)

我國(guó)目前設(shè)計(jì)人與投資人是分別獨(dú)立的，設(shè)計(jì)人設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品成本多少與設(shè)計(jì)人沒有直接關(guān)系，因此設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)過程中并不會(huì)十分關(guān)注成本，相反，如果沒有限定相關(guān)的設(shè)計(jì)文件，設(shè)計(jì)人反而會(huì)采用更高檔的材料或更高成本的成裝飾形式來提高自己實(shí)際產(chǎn)品的品質(zhì)，使建筑產(chǎn)品的成本大幅提高。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，在招標(biāo)加入成本的控制標(biāo)準(zhǔn)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使設(shè)計(jì)人有動(dòng)力和壓力再設(shè)計(jì)工程中主動(dòng)進(jìn)行成本分析及控制。這樣，不僅有助于保證合理的設(shè)計(jì)產(chǎn)品，還使成本控制又多了一道把關(guān)。

應(yīng)用價(jià)值工程的原理進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)

應(yīng)用價(jià)值工程分析方法，在保證建筑產(chǎn)品必要功能的前提下盡可能的降低成本，使產(chǎn)品價(jià)值最大化。一般提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用剪紙工程原理對(duì)所設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度

施工圖是指導(dǎo)工程施工的重要依據(jù)，施工圖的準(zhǔn)確及可行程度直接關(guān)系到施工質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)。在現(xiàn)實(shí)施工過程中因施工圖設(shè)計(jì)失誤而造成的設(shè)計(jì)變更舉不勝舉，有的已經(jīng)施工完成造成返工，這樣，不僅耽誤工期、造成質(zhì)量隱患，還直接影響著工程成本。因此應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度，減少因設(shè)計(jì)失誤而造成的損失。

注重施工招投標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)公司多以招標(biāo)的方式選擇施工單位，這種方式是降低成本的一個(gè)重要手段，但并不是只要招標(biāo)了就一定降低了工程成本。招標(biāo)實(shí)際上是一個(gè)復(fù)雜的過程，具有一定的專業(yè)性，不能把招標(biāo)手段形式化，否則，不但不能降低成本，還會(huì)因沒選擇好施工單位而耽誤工程、增加成本。為了通過科學(xué)合理的招標(biāo)進(jìn)行成本控制，施工招標(biāo)應(yīng)該注意以下四個(gè)方面：

注重招標(biāo)文件編制工作

招標(biāo)行為屬于要約邀請(qǐng)，而這個(gè)要約邀請(qǐng)是有條件的，招標(biāo)文件就須將這些條件羅列清楚，這不但使以后的合同簽訂的基礎(chǔ)，而且也為中標(biāo)后更好的施工管理打下基礎(chǔ)。

2.2 注重招標(biāo)程序的公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)應(yīng)該是為施工單位提供一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，而招標(biāo)程序的公平、公正與否決定著這個(gè)平臺(tái)的公平與否，只有真正提供一個(gè)平等的機(jī)會(huì)，才能真正體會(huì)出個(gè)家施工單位的競(jìng)爭(zhēng)力，才能真正擇優(yōu)選擇有實(shí)力的施工單位。

注重投標(biāo)單位的資格審查

對(duì)投標(biāo)單位資格審查很關(guān)鍵，當(dāng)前的建筑市場(chǎng)施工單位逐年增長(zhǎng)，其實(shí)力也是參差不齊，每一個(gè)工程招標(biāo)都應(yīng)該是在一定的限定條件下選擇實(shí)力相當(dāng)?shù)氖┕挝弧Ｒ虼耍謨蓚€(gè)條件非常重要，一是技術(shù)上、資金上有實(shí)力完成招標(biāo)工程；二是注重各單位實(shí)力水平相當(dāng)。只有這樣才能真正體現(xiàn)其價(jià)格定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

注重評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)方法的合理及評(píng)標(biāo)專家的水平都會(huì)直接影響招標(biāo)的效果。特別是對(duì)商務(wù)標(biāo)的評(píng)審，不能只看總價(jià)，英愛對(duì)其價(jià)格 組成部分進(jìn)行分析。有的投標(biāo)報(bào)價(jià)雖然投標(biāo)總價(jià)低，但在單價(jià)中運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)、錯(cuò)標(biāo)工程量或有意漏項(xiàng)等手法，企圖中標(biāo)后早施工過程中進(jìn)行索賠獲利，對(duì)這樣的投標(biāo)人就必須在評(píng)標(biāo)時(shí)加以區(qū)分，以便選擇出真正有實(shí)力的優(yōu)秀施工隊(duì)伍。

注重全過程合同管理，把好工程實(shí)施階段的成本關(guān)

開發(fā)商與施工方的關(guān)系，也就是甲方與乙方的關(guān)系，是合同關(guān)系，因此，甲乙雙方的權(quán)力與義務(wù)都是以合同為基礎(chǔ)的。工程管理的全過程實(shí)際上也就是合同的全過程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必須做好全過程的合同管理。

注重簽訂合同前的準(zhǔn)備工作

每一份合同簽訂前都應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)合同履行過程中可能出現(xiàn)異議的地方盡量在合同中明確約定，以減少合同爭(zhēng)議。任何一個(gè)簽訂合同前未想到或忽略或約定不清的問題都可能成為合同實(shí)施過程中索賠額的原因。

注重合同中隱含的成本條款

注重合同中隱含的成本條款，如：工程款支付時(shí)間、延期付款滯納金補(bǔ)償約定、違約金約定、簽證變更追加月則約定等，這些雖然在簽訂合同時(shí)并未直接構(gòu)成合同總價(jià)，但在合同履行過程中都有可能發(fā)生，轉(zhuǎn)化為最終合同總價(jià)。如果在合同簽訂時(shí)不夠重視此類隱含的成本條款的約定，則會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，增加了不必要的成本。

注重合同履行過程中的書面手續(xù)

由于工程建設(shè)周期長(zhǎng)，過程復(fù)雜，因此，在工程施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些與原合同約定不一致或需要補(bǔ)充、調(diào)整的情況，這些情況的處理方式和結(jié)果都是合同的補(bǔ)充和延續(xù)。通常以來往函件、各種會(huì)議紀(jì)要、簽證等形式出現(xiàn)，及時(shí)辦理相關(guān)書面手續(xù)并妥善保管，以便保證合同的完整，也保證竣工結(jié)算依據(jù)的完整。

注重人才的挖掘、培養(yǎng)與儲(chǔ)備

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，工程造價(jià)管理人員的工作以從被動(dòng)反映造價(jià)結(jié)果轉(zhuǎn)向能動(dòng)影響項(xiàng)目決策，以人為本的=是有效控制工程在家的基礎(chǔ)。因此，控制成本的關(guān)鍵在人，一般應(yīng)注重以下三個(gè)方面：

4.1 注重人才大的發(fā)現(xiàn)和及時(shí)挖掘

人才不僅能保證質(zhì)保量的完成份內(nèi)工作，還可以為企業(yè)帶來一些新思路和動(dòng)力，而這些可以影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)更有效率的工作，從而增加公司的效益。

4.2 注重人才的培養(yǎng)、發(fā)展及儲(chǔ)備

篇（11）

在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，如何能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，其投資效益的高回報(bào)這一特點(diǎn)已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對(duì)其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，包括項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和工程竣工結(jié)算階段，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。下面就針對(duì)這4個(gè)方面分別談?wù)剳?yīng)注意的問題。

一、決策階段

在項(xiàng)目決策投資過程中，首先策劃人員要認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提出既滿足消費(fèi)者需求而利潤(rùn)水平又較高的投資方案，分析人員根據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資金額進(jìn)行估計(jì)(即投資估算)，投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。決策者依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書，對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目地點(diǎn)、建設(shè)周期、資源價(jià)格、容積率、市場(chǎng)需求、設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)地分析和研究，最終決定決策是否可行。

決定項(xiàng)目可以實(shí)施后，在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計(jì)劃。這也是整個(gè)決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)，是后面各階段成本控制的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展，當(dāng)計(jì)劃實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。

二、設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則：以決策階段的目

標(biāo)成本作為設(shè)計(jì)階段的控制標(biāo)準(zhǔn)，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。具體到實(shí)際操作可以借鑒的主要途徑是：

1.將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。

2.推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含混凝土量、混凝土標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。

3.實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。

4.防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。

三、實(shí)施階段的投資控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程投資的具體實(shí)施階段，也是建筑物實(shí)體形成階段和人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實(shí)。

1.嚴(yán)格按合同辦事，訂立嚴(yán)密的合同條款，特別是施工過程中可能產(chǎn)生職責(zé)不清，互相推倭，影響造價(jià)，延誤工期等的因素進(jìn)行事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行，推行履約擔(dān)保制度，保障承發(fā)包雙方合法權(quán)益。

2.工程洽商是編制預(yù)算增減帳的依據(jù)。為了加強(qiáng)工程洽商的管理，防止不正當(dāng)?shù)乃髻r，建立規(guī)范的工程洽商制度是必要的，制度應(yīng)分工明確，規(guī)定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門的職責(zé)，建立起相互配合又相互制約的管理機(jī)制。預(yù)算部門應(yīng)指定專人對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)實(shí)施跟蹤管理，隨時(shí)收集了解工程造價(jià)動(dòng)態(tài)變化資料，并采取多種手段如合理化復(fù)制同類項(xiàng)目或集中采購(gòu)來控制材料設(shè)備價(jià)格。

3.嚴(yán)格控制工程變更和加強(qiáng)材料管理。在施工過程中，房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)高度重視工程變更，對(duì)單項(xiàng)變更達(dá)到一定金額時(shí)要有相應(yīng)的審批制度，同時(shí)堅(jiān)決杜絕施工單位因合同標(biāo)的不夠或施工過程中因管理不完善借提出工程變更來調(diào)整合同造價(jià)的情況，對(duì)一些確需變更的情況房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制變更單價(jià)和施工工藝，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作,避免浪費(fèi)的發(fā)生。另外預(yù)算部門應(yīng)指定專人對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)實(shí)施跟蹤管理，隨時(shí)收集了解工程造價(jià)動(dòng)態(tài)變化資料，落實(shí)進(jìn)場(chǎng)材料的報(bào)驗(yàn)制度。

4.當(dāng)工程發(fā)生索賠時(shí)，投資控制人員要仔細(xì)的審核施工單位提出的索賠文件，并依據(jù)原有的合同文件、技術(shù)資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，嚴(yán)格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場(chǎng)簽證、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，無特殊情況堅(jiān)決不做設(shè)計(jì)變更。對(duì)必要的工程變更應(yīng)先做預(yù)算后付款，由專業(yè)預(yù)算人員與施工方當(dāng)時(shí)算清應(yīng)增減的款項(xiàng)，隨時(shí)掌握工程造價(jià)的增加額度。相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。

四、竣工階段的投資控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段結(jié)束、工程竣工驗(yàn)收后，加強(qiáng)工程決算審計(jì)是一項(xiàng)非常重要而有效的措施。工程項(xiàng)目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其工作量雖然不是很大，但是非常復(fù)雜繁瑣。目前就有許多建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收階段與施工單位發(fā)生糾紛的問題。

1.建設(shè)單位在項(xiàng)目財(cái)務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)。第一團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項(xiàng)目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊(duì)全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對(duì)策,完善合同。第二團(tuán)隊(duì)是竣工時(shí)的審計(jì)小組，可以由第三方審計(jì)單位完成。建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)涉及面廣，適用法規(guī)多，相對(duì)繁雜。所以在組成審計(jì)組時(shí)，應(yīng)綜合考察被審單位基本情況，審計(jì)任務(wù)繁簡(jiǎn)程序，審計(jì)人員的專業(yè)特長(zhǎng)、工作能力，尤其是要考慮審計(jì)人員的綜合適應(yīng)能力。

2.加強(qiáng)結(jié)算管理，嚴(yán)把審核關(guān),嚴(yán)格審查工程量。根據(jù)施工合同要求，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格審核，不符合規(guī)定簽證以及設(shè)計(jì)變更，一律核減費(fèi)用；凡合同明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險(xiǎn)包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約責(zé)任等一律核減其費(fèi)用；對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量變更和工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差按合同的約定進(jìn)行調(diào)整；結(jié)算時(shí)工程量清單中原有的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)確定；工程量清單中有類似的項(xiàng)目，參照類似工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)中的綜合單價(jià)商定，工程量清單中沒有的項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。