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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

在當(dāng)前國際形勢和貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及進(jìn)一步去杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到了一定程度的限制，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，資金管理成為各房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中最為核心的部分，充足的現(xiàn)金流是保障房產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展的重要前提。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

１．有效的資金管理可提高資金周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)行業(yè)是集建設(shè)周期長、資金占用量大、市場敏感性強(qiáng)于一體的行業(yè)，從拿地開始，企業(yè)需要在短期內(nèi)完成土地、契稅、相關(guān)配套等款項(xiàng)的支付。項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)要按節(jié)點(diǎn)完成設(shè)計(jì)、人工費(fèi)用、工程款、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)等款項(xiàng)的支付，這些都需要企業(yè)有大量的資金做支撐，所以企業(yè)必須做好資金管理，才能保證資金收支平衡，提高資金周轉(zhuǎn)率。

２．資金管理有助于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

現(xiàn)金流對資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)便會陷入倒閉的危機(jī)。由此房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)、合理的資金管理，可有效的避免企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的困境，使企業(yè)在激烈的市場競爭中持續(xù)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

１．資金預(yù)算管理不完善

大部分房企缺乏長期資金預(yù)算管理，只是編制一個(gè)簡單的日常資金使用計(jì)劃，在面對大額資金需求時(shí)，無法從容的解決所需要的資金，從而失去很多投資的機(jī)會，不利于企業(yè)的快速發(fā)展。

２．融資方式有局限性，大部分房企涉及非法集資

融資形式單一，且某些融資形式保證金金額巨大，嚴(yán)重影響企業(yè)的資金流動性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金短缺而多采取非法集資的形式來滿足生產(chǎn)經(jīng)營需求，提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本，從另一方面增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

３．因設(shè)計(jì)不合理或數(shù)據(jù)錯誤導(dǎo)致房產(chǎn)銷售困難，影響資金的回收

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，在設(shè)計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)欠缺，設(shè)計(jì)方案存在許多不足，造成后期房產(chǎn)滯銷，資金回收困難。房企設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)因有第三方審核，所以房企設(shè)計(jì)部門本身會對其產(chǎn)生依賴，而不去進(jìn)一步審核，往往后期會造成預(yù)售面積與實(shí)際面積差距太大，而影響銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)度。

４．已售房款回收不及時(shí)，影響資金回籠速度

已售房產(chǎn)由于銷售人員催款不及時(shí)，以及購房者種種理由推遲交款時(shí)間，使企業(yè)的資金不能及時(shí)回收，造成資金流動不通暢。另外，房企業(yè)銷售數(shù)據(jù)的不完善、不共享，也是造成銷售回款不及時(shí)的重要原因之一。

５．貸款購房者逾期還款帶給企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)

另外，有部分貸款購房者資金無保障，一旦出現(xiàn)失業(yè)等情況，就失去還款能力，在未辦理完抵押手續(xù)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨被銀行扣款的風(fēng)險(xiǎn)，此類業(yè)戶大部分為唯一住房，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說即不能申請法院執(zhí)行，也不能收回，只能為其墊付款項(xiàng)，極大增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

６．盲目投資帶來的資金占用上的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在鼎盛時(shí)期會有大量閑置資金，往往在這時(shí)候企業(yè)管理者多追求以房地產(chǎn)行業(yè)為主其他行業(yè)為輔的集團(tuán)化模式，而去盲目的投資，最終導(dǎo)致用房地產(chǎn)企業(yè)的利潤彌補(bǔ)其他行業(yè)的虧損，造成資金流的減少，影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

７．財(cái)務(wù)監(jiān)督體系不健全，在某些環(huán)節(jié)脫節(jié)，各部門之間數(shù)據(jù)不共享

目前大部分房企的相關(guān)部門，對于財(cái)務(wù)的監(jiān)督環(huán)節(jié)很排斥，導(dǎo)致招標(biāo)簽約環(huán)節(jié)無財(cái)務(wù)人員參加，而造成審核監(jiān)督的缺失，使財(cái)務(wù)工作只在付款環(huán)節(jié)對于金額的正確與否起到審核作用，完全失去了真正意義上的財(cái)務(wù)管理職能，由此造成企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督體系的不健全。另外，企業(yè)數(shù)據(jù)遍及各個(gè)部門，沒有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間的共享，影響日常工作效率和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

１．完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式

資金預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門要根據(jù)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，分別按以下步驟做出財(cái)務(wù)預(yù)算，從大的方面首先根據(jù)企業(yè)目前所擁有的項(xiàng)目及近五年基本確定計(jì)劃投資的項(xiàng)目，分別各項(xiàng)目做收入支出預(yù)算，再根據(jù)各項(xiàng)目的大致的回款時(shí)間，測算下各個(gè)時(shí)間點(diǎn)的資金缺口，根據(jù)測算出的資金缺口做下融資規(guī)劃，這是財(cái)務(wù)的一個(gè)長期規(guī)劃。財(cái)務(wù)部根據(jù)制定好的長期規(guī)劃，再進(jìn)行更為細(xì)致的短期預(yù)算，主要內(nèi)容為年度、季度、月度、甚至日資金使用計(jì)劃，財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門上報(bào)的用款計(jì)劃，在滿足日常經(jīng)營需要的情況下，根據(jù)資金額度分配給各部門用于他們的款項(xiàng)支付。科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，可最大程度的提高資金利用率，節(jié)約企業(yè)資金成本。

２．拓寬企業(yè)融資渠道，減少企業(yè)非法集資

房地產(chǎn)企業(yè)有很大一部分是中小型私企，融資渠道單一，主要為兩個(gè)形式，一種是項(xiàng)目貸款；另一種就是銀行承兌匯票，承兌匯票一般為差額承兌，要存５０％保證金，占用資金大，影響資金的使用效率。資金相對緊缺的房企，面對資金缺口還會采取非法集資方式，此方式不但提高了財(cái)務(wù)成本，也增加個(gè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如遇集中取款，企業(yè)會面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。筆者所在的城市就有因?yàn)榉欠Y而導(dǎo)致倒閉的房企，此家房企為多產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化企業(yè)，當(dāng)時(shí)有大量的民間集資，利率為銀行貸款利率的３倍，前幾年有段時(shí)間為房地產(chǎn)銷售緩慢時(shí)期，資金沒有回籠到位，正好那段時(shí)間該房企有大額銀行貸款要還，加上同時(shí)段又有大量的民間集資要求退款，造成了資金鏈條的間斷，種種原因?qū)е缕髽I(yè)惡性循環(huán)，越來越多的債主找上門來索取欠款，最終導(dǎo)致該房企破產(chǎn)，由于非法集資，企業(yè)負(fù)責(zé)人也被收監(jiān)入獄，慘痛的教訓(xùn)，害人害已，所以要遠(yuǎn)離非法集資，做好資金預(yù)算，及時(shí)做好還貸款工作，使企業(yè)的資金能夠順暢的保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

３．設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，合同簽定環(huán)節(jié)嚴(yán)格審查

前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要考慮周到，選擇最優(yōu)方案，比如戶型、面積等方面，想客戶之所想，滿足大部分人的購買需求，并保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有利于后期的銷售，為企業(yè)資金的需求提供保障。合同簽定環(huán)節(jié)為事前計(jì)劃，一定要嚴(yán)格審核監(jiān)督，把控好合同金額、資金成本，為資金管理工作打好基礎(chǔ)。

４．加強(qiáng)全員資金管理意識，建立健全催款機(jī)制

目前的房企銷售模式主要為兩種，一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己的銷售團(tuán)隊(duì)；另一種是雇傭銷售代理，以第三方的形式對外銷售房產(chǎn)。無論哪種方式，都要建立健全催款機(jī)制，做到房屋銷售后按照合同規(guī)定時(shí)間及時(shí)快速的回款，以滿足企業(yè)的經(jīng)營之需。健全催款機(jī)制的基礎(chǔ)是要有準(zhǔn)確的銷控信息，利用軟件功能達(dá)到銷控信息的數(shù)據(jù)共享，使企業(yè)相關(guān)部門，在任何時(shí)間都能獲取到實(shí)時(shí)最新數(shù)據(jù)，及時(shí)掌握銷售欠款情況，來更有效的保證銷售資金的快速回籠。

５．加快不動產(chǎn)環(huán)節(jié)的辦理速度，盡快為貸款客戶辦理抵押手續(xù)

客戶貸款前綜合多方位考察其信用信息及還款能力，嚴(yán)格審核其資料的真實(shí)性，在有必要的情況下，可采取反擔(dān)保形式，降低其因?yàn)橛馄谶€款給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；后期房企滿足辦理不動產(chǎn)證的條件后，要第一時(shí)間通知其來辦理出證手續(xù)并盡快完成抵押手續(xù)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最低。另外客戶在辦理抵押前逾期，應(yīng)在第一時(shí)間通知律師，看是否能通過法律途徑封鎖其房產(chǎn)，以變賣的形式獲取補(bǔ)償，把損失降到最低。

６．避免盲目跨行業(yè)投資

房地產(chǎn)行業(yè)屬于建設(shè)周期長，但利潤可觀的行業(yè)之一，一旦銷售回款條件實(shí)現(xiàn)，就會有大量的流金流入，在這種情形下，企業(yè)管理者往往會考慮到企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，而向集團(tuán)化企業(yè)靠近，最終進(jìn)行盲目的投資，此類情況屢見不鮮，但大多數(shù)情況下結(jié)果不容樂觀。前幾年某房企，正處于房企黃金時(shí)期，無論是預(yù)售還是開盤，都被一搶而空，那個(gè)時(shí)期的資金真可以用日入萬金來形容，由此造成短期內(nèi)資金大量閑置。也正因?yàn)槿绱耍髽I(yè)管理層提出企業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)化，計(jì)劃投資兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)是太陽能熱水器的生產(chǎn)制造業(yè)，另一個(gè)是棗制品的生產(chǎn)銷售，兩個(gè)項(xiàng)目總占用資金６個(gè)億，經(jīng)過近十年的經(jīng)營，兩個(gè)項(xiàng)目到目前為止初始投資不但沒收回，連年出現(xiàn)虧損，每年投入人員工資、設(shè)備保養(yǎng)、土地使用稅等各項(xiàng)固定費(fèi)用支出近千萬元，成為企業(yè)的一大資金流出項(xiàng)，所以要避免盲目跨行業(yè)投資，有閑置資金可以有選擇性的囤積土地，待時(shí)機(jī)成熟開發(fā)建設(shè)后銷售，提高企業(yè)的利潤，有利于企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

７．實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)的各部門獨(dú)立性較強(qiáng)，做為貫穿整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)部門來說，要做好各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，財(cái)務(wù)預(yù)算不僅僅是財(cái)務(wù)部的工作，它涉及到企業(yè)各個(gè)部門，只有真正掌握了企業(yè)的實(shí)際信息，才能保證財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性，達(dá)到真正財(cái)務(wù)管理的目的。財(cái)務(wù)管理過程中需要借助先進(jìn)的現(xiàn)代化工具來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，在信息技術(shù)這方面，建議實(shí)現(xiàn)各部門之間的數(shù)據(jù)共享，數(shù)據(jù)共享即可以節(jié)省互相傳遞的時(shí)間，又可以確保資金數(shù)據(jù)的及時(shí)、準(zhǔn)確、有效，提高了工作效率。

四、結(jié)語

總之，資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，只有深入剖析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題并針對性的提出解決對策，才可以保障房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中有充足的資金支持，能有效避免融資風(fēng)險(xiǎn)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和整體競爭力。

作者:張麗麗 單位:德州嘉誠置業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

從1998年國家取消福利分房開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)在近20年間得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要生產(chǎn)要素的資金，在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控日益趨緊，行業(yè)市場競爭日益激烈，相對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式也越來越難以為繼，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企萬科在年度秋季例會中喊出了“活下去”的口號，明確公司一切工作應(yīng)當(dāng)以完成6300億銷售回款目標(biāo)為前提，萬科讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當(dāng)前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現(xiàn)出資金鏈斷裂的危機(jī)，資金管理成了房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展中所要面對的關(guān)鍵性問題，它不僅是企業(yè)賴以生存的基本保障，也是企業(yè)進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，保持良性持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動力。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要性

（一）能夠增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，提升企業(yè)整體管理水平

資金是企業(yè)的血液，資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)以資金管理為主線，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)整體管理水平。科學(xué)高效的資金管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營提供基礎(chǔ)的物質(zhì)保障，能夠合理規(guī)劃企業(yè)資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低資金成本，最大限度的發(fā)揮資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)營效益，強(qiáng)化企業(yè)競爭優(yōu)勢，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，有力促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，不僅要確保企業(yè)具有科學(xué)合理的資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要求能夠抵御存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流。科學(xué)高效的資金管理，能夠保護(hù)企業(yè)資金安全，規(guī)范資金的籌集與運(yùn)用，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的有效提升，保證企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）缺乏資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識

目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的資金管理意識還很薄弱，沒有將資金的時(shí)間價(jià)值完全融入企業(yè)的經(jīng)營管理中，往往側(cè)重于項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度，效益，而忽略了企業(yè)資金管理存在的潛在性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，項(xiàng)目開發(fā)階段，資金計(jì)劃不科學(xué)，不合理，不具體，容易造成項(xiàng)目資金籌集不及時(shí)，影響項(xiàng)目實(shí)施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)階段，在項(xiàng)目工程建設(shè)中，受到現(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總承包經(jīng)營責(zé)任制度的影響，對資金管理沒有引起足夠的重視，忽略了與項(xiàng)目總承包方之間的良好溝通，不能及時(shí)跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計(jì)劃編排不合理，不能充分發(fā)揮資金的使用效率，進(jìn)而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項(xiàng)目順利實(shí)施，侵蝕項(xiàng)目收益并影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長，多且分散，經(jīng)營管理者對在建項(xiàng)目資金調(diào)動頻繁，造成資金在各在建項(xiàng)目之間以及項(xiàng)目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品銷售階段，部分房企對銷售回款的重視程度不夠，造成銷售房款長期掛賬，不能及時(shí)回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度在逐步規(guī)范，但仍然存在較大缺陷，造成企業(yè)的資金管理無法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格

眾多房企普遍存在資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，資金預(yù)算流于形式，預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行脫節(jié)，造成房地產(chǎn)企業(yè)不僅無法有效控制資金在各環(huán)節(jié)、各階段的合理調(diào)配使用，更有可能面臨著極為嚴(yán)峻的超支現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入困境。

（四）資金結(jié)算方式亟待改進(jìn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)所承接的項(xiàng)目工程不存在著跨區(qū)域限制的情況，開發(fā)在建項(xiàng)目多且分散，為了解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下會在項(xiàng)目建設(shè)所在地設(shè)立項(xiàng)目公司，開通獨(dú)立的銀行賬戶，但如此一來，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問題，而且在資金結(jié)算時(shí)也存在著種種問題，既不利于企業(yè)及時(shí)而準(zhǔn)確地掌握具體情況，更欠缺對資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴(yán)重影響企業(yè)資金的循環(huán)利用，在資金回收不到位之時(shí)將導(dǎo)致出現(xiàn)資金占用率高的問題，這將對資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策日益趨緊，“去杠桿”已經(jīng)成為國家推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和控制降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，2018年，銀監(jiān)會進(jìn)一步明確要求嚴(yán)格控制各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，融資難已經(jīng)成為各房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的現(xiàn)實(shí)問題，由此也進(jìn)一步加大了各房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（六）資金管理監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不僅需要建立科學(xué)合理的資金管理制度，更需要通過完善的監(jiān)督機(jī)制得以有效落實(shí)與執(zhí)行。然而，在當(dāng)前的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅對資金預(yù)算的執(zhí)行情況不能完全掌握，甚至對資金使用情況也未能進(jìn)行定期檢查，無論是應(yīng)收賬款，還是預(yù)付賬款，既沒有往來跟蹤管理，也無法掌握資金回收速度，內(nèi)部控制薄弱，嚴(yán)重欠缺監(jiān)管，導(dǎo)致資金被挪用、浪費(fèi)、使用效率低下等問題的產(chǎn)生。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對策

（一）加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識

資金風(fēng)險(xiǎn)無處不在，潛伏于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)管理中，資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動的始終，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全員參入，樹立并加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，而且應(yīng)將資金管理落實(shí)到方方面面的具體工作中，使其在增強(qiáng)企業(yè)全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識的基礎(chǔ)上提升企業(yè)抵御資金風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理，應(yīng)當(dāng)明確各部門的資金管理職責(zé)，規(guī)范資金籌集和使用的審批流程和審批權(quán)限，建立健全各項(xiàng)資金管理制度，通過制度規(guī)范、約束企業(yè)員工在各項(xiàng)資金管理活動中的行為。

（三）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)上加強(qiáng)資金預(yù)算管理，創(chuàng)建資金預(yù)算管理小組，明確其責(zé)、權(quán)、利，使其在完善的制度管理下，科學(xué)合理地制定項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃。在資金預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)資金預(yù)算管理小組應(yīng)當(dāng)對總體項(xiàng)目進(jìn)行全面而細(xì)致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項(xiàng)目資金預(yù)算執(zhí)行情況，定期進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行之間的預(yù)算差異對比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并針對問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施及建議，充分發(fā)揮通過資金預(yù)算對企業(yè)資金進(jìn)行整體規(guī)劃、管理的作用。

（四）優(yōu)化改進(jìn)資金結(jié)算方式，加強(qiáng)資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)在建項(xiàng)目多且分散現(xiàn)象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問題，需要企業(yè)管理者予以高度的重視，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對各項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行集中管理，通過設(shè)置企業(yè)資金結(jié)算中心來強(qiáng)化資金結(jié)算管理，實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一調(diào)配，提高資金使用效率，有效降低各項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)破解外部融資難，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面著手，一方面，采取有效措施加快項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的銷售回款速度，及時(shí)回籠資金，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理，制定科學(xué)合理的資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創(chuàng)新融資模式。另一方面，與項(xiàng)目承包商、材料供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過他們的品牌優(yōu)勢，提高項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的銷售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理的同時(shí)，還應(yīng)同時(shí)加大資金管理監(jiān)督力度，通過建立健全各項(xiàng)資金管理監(jiān)管規(guī)定，做到對各項(xiàng)資金管理監(jiān)管有據(jù)可依，合理設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確內(nèi)部控制部門或內(nèi)部審計(jì)部門職責(zé)，配備經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，采取有效措施確保各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定落地實(shí)施，有效發(fā)揮作用，以此確保企業(yè)資金安全、周轉(zhuǎn)順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，企業(yè)只有重視資金管理，并認(rèn)真執(zhí)行，嚴(yán)格控制，才能充分保障資金安全，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

作者:張啟偉 單位:青島眾望置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

一、引言

我國從1998年實(shí)行住房貨幣化分配改革以來，房地產(chǎn)業(yè)做為一個(gè)新興行業(yè)孕育而生，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展帶動了建筑、鋼材、物業(yè)管理、服務(wù)業(yè)、機(jī)械、化工、金融等60余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也推動了房價(jià)的快速上漲。高漲的房價(jià)影響到了國計(jì)民生，使得房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控和供給側(cè)改革的重點(diǎn)行業(yè)之一。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保障民生，我國對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控及內(nèi)部整合。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，2017年我國又先后出臺了史上最嚴(yán)的“限購、限貸、限價(jià)、限售”等一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸投放限制升級，資金供應(yīng)量趨緊，房地產(chǎn)市場面臨著資金緊張的嚴(yán)峻考驗(yàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，加速資金周轉(zhuǎn)率，提高資金使用效率，合理控制資金風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)業(yè)目前需要解決的重要課題之一。

二、房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)對于其他行業(yè)來說在資金管理上有其鮮明的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。項(xiàng)目從拿地，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到銷售需要一個(gè)很長的周期，在項(xiàng)目未達(dá)到預(yù)售許可之前，企業(yè)需要自籌投入大量資金，諸如土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，建設(shè)保證金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用等占整個(gè)項(xiàng)目60%-70%。2、資金周轉(zhuǎn)期較長。一個(gè)項(xiàng)目從資金的初始投入到商品房銷售實(shí)現(xiàn)，需要3-5年時(shí)間，才能收回所有的投資。3、資金的風(fēng)險(xiǎn)大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長的特點(diǎn)，會有許多不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，而且還會受到國家政策和市場經(jīng)濟(jì)的影響，致使房價(jià)和成交量受到影響，造成資金不能及時(shí)回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）企業(yè)缺乏對資金的有效管控

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對資金風(fēng)險(xiǎn)的管控意識，使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，資金回收所需要的時(shí)間相對也會較長。致使企業(yè)資金的流動性降低。如果企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識薄弱，那么在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營。

（二）企業(yè)凈負(fù)債率過高

資金是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的根本保障，是企業(yè)賴以生存的生命線。在企業(yè)發(fā)展中起著重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量資金。完全利用自有資金來實(shí)現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。企業(yè)為了拿到項(xiàng)目需要籌借充足的資金，來滿足企業(yè)需要，大多數(shù)企業(yè)采用資產(chǎn)抵押貸款或債務(wù)貸款的方式進(jìn)行融資。致使企業(yè)凈負(fù)債率過高。截止2017年上半年，129家A股以及5家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，超過1/3房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率超過100%，意味著這些公司的股東權(quán)益無法償還負(fù)債，公司處在高危運(yùn)行狀態(tài)。如果企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，過度的負(fù)債會導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化，資不抵債的企業(yè)最終被收購或破產(chǎn)。

（三）企業(yè)資金使用效率低

有些房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)有獨(dú)立賬戶，每個(gè)賬戶都留存一定的資金，造成資金過于分散，不能發(fā)揮資金聚合的優(yōu)勢，賬戶資金閑置與短缺并存現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，由于資金賬戶體系龐大，上級難以及時(shí)、準(zhǔn)確掌握各項(xiàng)目資金存量和使用情況，可能導(dǎo)致錯誤的投融資決策。

（四）信貸限制升級，融資渠道受限

房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求量，除了項(xiàng)目自身的銷售回款外，需要企業(yè)通過各種渠道進(jìn)行籌集。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式大多還是借助于金融市場，如固定資產(chǎn)抵押貸款，項(xiàng)目貸款、信托貸款、基金貸款等，雖貸款利率高但能滿足企業(yè)的融資需求。但隨著2017年我國對房地產(chǎn)企業(yè)縮緊銀根的宏觀調(diào)控，融資監(jiān)管的調(diào)控措施越來越緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和融資成本加大，房地產(chǎn)行業(yè)融資步入冰封期。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施建議

（一）建立完善的資金管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管控體系

1、建立完善的資金管理制度。加強(qiáng)企業(yè)的資金管理意識，建立完善的資金管理制度和相應(yīng)的監(jiān)督制度，在企業(yè)內(nèi)部建立一套行之有效的制度體系。真正做到有規(guī)定可依，有制度可行。比如在房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理制度、資金計(jì)劃審批制度、資金付款制度、資金安全管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、銷售管理制度等。規(guī)范企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金的計(jì)劃、使用、回收等各環(huán)節(jié)的流程和工作。讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，要建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，對項(xiàng)目的資金使用、管理情況進(jìn)行評價(jià)總結(jié)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力。2、加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)意識，建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系。強(qiáng)化企業(yè)的資金管理意識。首先強(qiáng)調(diào)資金投入項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，對資金的流向和控制進(jìn)行跟蹤管理。規(guī)避運(yùn)營中的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次建立資金管理指標(biāo)體系。企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合本地區(qū)行業(yè)及政府公布的信息資料，逐步建立企業(yè)資金管理指標(biāo)體系。并按指標(biāo)對各個(gè)部門進(jìn)行細(xì)化分解，責(zé)任到每個(gè)部門，每一個(gè)人。建立獎懲制度，月末或季末進(jìn)行考核測評。完善的資金管理指標(biāo)體系和全員資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識的提高，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，維持企業(yè)日常運(yùn)營。

（二）早日實(shí)現(xiàn)銷售，降低凈負(fù)債率

加快企業(yè)的運(yùn)營效率，要求企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)人員要有有效的執(zhí)行力，保證各個(gè)階段能按計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目開發(fā)前要做好整體測算，包括開發(fā)周期、開發(fā)計(jì)劃、達(dá)成的目標(biāo)等。提高各階段、各環(huán)節(jié)的工作效率。在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的同時(shí)加快開發(fā)速度，及早使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件。銷售部門要做好產(chǎn)品的推廣和宣傳，早日實(shí)現(xiàn)資金回籠，增加公司的貨幣供應(yīng)量，降低企業(yè)的凈負(fù)債率。

（三）建立資金管理平臺，提高資金的使用效率

對于有多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)或是房地產(chǎn)集團(tuán)公司。利用資金管理平臺對企業(yè)資金集中管理是一種有效的資金管理模式。建立資金管理平臺，由總公司或集團(tuán)公司對所有資金進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)配，各個(gè)項(xiàng)目公司做好月度資金預(yù)算計(jì)劃，集團(tuán)總部根據(jù)各項(xiàng)目公司的用款計(jì)劃，做好資金統(tǒng)籌安排，經(jīng)過審批后，通過資金平臺進(jìn)行資金撥付。有效利用資金管理平臺對企業(yè)資金進(jìn)行管理，可以進(jìn)行資源整合，促進(jìn)資源共享，提高資金使用效率。通過對資金的統(tǒng)一管控，可以使企業(yè)準(zhǔn)確了解資金的存量和流向。提高投融資決策的科學(xué)性。

（四）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

在國家對房地產(chǎn)信貸緊縮，銷售量低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想在新一輪的激烈競爭中不被淘汰，就要積極多方面的拓展融資渠道，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以與上下游材料商、建設(shè)單位等客戶建立渠道，如通過延長支付時(shí)間等進(jìn)行融資。還可以通過產(chǎn)品促銷，增加首付比例，或售后回租等營銷方式，加速資金回流。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以采取合作開發(fā)模式，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。企業(yè)合力使資金得到集中利用也可以在一定程度上降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在資金使用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能利用好商業(yè)信用融資，商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具的使用，能有效降低資金成本。為提供多渠道的融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提升自身的資金管理水平，保持良好的資產(chǎn)負(fù)債狀況、信用狀況、運(yùn)營能力和經(jīng)營業(yè)績，不斷提升企業(yè)的發(fā)展能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

五、結(jié)束語

建立和維護(hù)資金的良好循環(huán)，防止企業(yè)的資金鏈斷裂是企業(yè)資金管理的目標(biāo)。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好資金管理工作，提高資金使用效率，才能把控資金風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得更大的效益。

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作者:祁淑紅 單位:浙江金鷹集團(tuán) 張家口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司