緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產開發企業財務流程范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。

一、房地產開發產業特點和理論闡述

房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債（預售款），前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等

二、財務管理工作闡述

（一）財務管理工作內容闡述

對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點闡述

房地產開發企業在發展過程中，其 財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產開發企業的財務工作有效進行

（一）增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系

現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。

（二）增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果

對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。

（三）優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性

房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。

四、結論

房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。

參考文獻：

[1]胡思祥.房地產開發企業財務風險類型分析及控制策略[J].經營管理者，2016（27）：49.

[2]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015（18）：131-133.

[3]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015（11）：52-53.

[4]占濤.房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析[J].商業會計，2013（19）：115-117.

篇（2）

引言

財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。

一、房地產開發企業財務風險的成因

財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。

（二）內部原因

1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。

3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風險的防范

1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

（三）加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

（四）加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

參考文獻：

篇（3）

一、房地產企業財務管理存在的問題

（一）開發周期長，收入確定難

房地產的開發周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業，由于整個開發項目會存在一定的不確定性，在開發的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產權證書之后才可以確認收入。而且資金回轉到企業的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據不斷的時期分時期進行核算，整個財務管理工作就顯得比較任務繁重龐大，也具有一定的風險性，所以財務部門對于收入的確認是比較有難度的。

（二）融資任務繁重，財務風險高

在房地產整個的開發過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數字的投入，因此房地產開發是存在著較大的經營風險的。房地產開發的資金周轉性一般都比較差，并且資金分散在開發周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務比較繁重，大大增加了控制和把握風險的難度。正是因為房地產開發這一系列問題的存在，才對財務管理提出了較高的要求，如果財務管理缺乏有效的管制力度的話，將會導致整個房產開發過程中資金使用處于無序混亂的狀態中。

（三）資產負債率較高，資產流動性差

房地產開發企業在投資房產開發的時候，資金投入規模一般都比較大，單憑企業內部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導致公司出現債務償還的風險，所以說房地產開發企業往往都是高負債率、高財務風險的。另一方面，房地產開發企業的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經常出現短期資金不足的情況，對于短期的債務有時候不能兌現償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。

（四）企業財務人員缺乏績效考核

在房地產開發企業中，一般都有設置財務管理機構，也有規定比較完善的財務工作流程，但是由于配備的人員素質參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業對財務主管采用的是委派制，財務主管的審批權利比較大，但是又沒有對財務主管設定績效考核，沒有相應的細則和規定來對其行為進行引導和約束，并激勵其在財務管理崗上最大限度發揮作用。所以說，對于財務管理人員不能只靠建立財務管理制度，而也應該設置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務管理的角度上提高房地產開發企業防范風險的能力，合理有效的調度和使用資金。

二、加強房地產企業財務管理的方法

（一）加強房地產開發企業資金管理體系建設，保證資金鏈正常運作

房地產企業應該高度重視資金的使用管理制度，財務部門對在資金的調度使用和現金的支出審批應當擁有高度的批準權，統一管理資金的使用。對于下屬財務單位則根據業務的規模需求設置兩級的資金使用權限，嚴格執行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經實現的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經由三級權限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業資金的使用狀況，實現統一調度，可以避免出現資金沉淀，出現呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現工作流程制度化、規范化，明確各個分工環節，清除資金流轉的內部障礙。

（二）強化房地產開發企業的經營風險意識

房地產開發企業經營的資金密集型的行業，其具有較高的風險系數。因此，房地產開發企業應該高度重視風險管理工作，以提高面對外部經濟環境變化對房地產產業造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發企業的風險意識還是比較單薄的，管理機制的建設不夠健全，風險管理方法比較落后，為了提高識別風險、化解風險的能力，首先我們應該樹立風險意識，向每位工作人員滲透風險意識，杜絕在房產開發時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現，并建立健全風險防范機制。房地產開發行業是一個競爭激烈的行業，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產，所以在房地產開發的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財務管理機構，強化房地產開發企業的財務管理

在市場經濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產開發企業的生存面臨著重大的挑戰，作為一個資金密集型的行業，財務管理自然而然也成為了關系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產開發企業的高層管理人員不但要懂得如何運營企業，也更要懂得如何進行有效的財務管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產開發企業主要是靠資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的；其次，財務管理是否能達到預定的目標，很大程度上依賴于財務管理部門來實現的，因此，財務管理機構的設置必須要科學合理，并配備具有一定財務管理知識和能力人員，積極發揮作用。

（四）改善資金運作模式

首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產開發企業的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發放將越來越困難。所以，要根據房地產開發企業自身的財務狀況、項目規模、市場預算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產的形式存在，存貨周轉比較慢，流動資產的比較高，不容易變現，因此很大程度上制約了房地產企業的償債能力。所以我們必須要合理科學的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務部門做好償債規劃提供必要的前提。

三、結束語

房地產行業作為一個資金密集型行業，資金的籌措、使用對企業的發展起著至關重要的作用。在改革開發的三十年，房地產行業經歷了蓬勃發展的階段，也經歷了受金融危機影響而出現的資金供應受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產行業不但容易受國家政策的影響，也跟整個經濟環境、金融環境有著密切的關系。正是緣于這些原因，房地產開發企業的財務管理環節就顯得相當重要，因此，面對財務管理中出現的諸如負債率過高、流動性差、開發周期長、資金回收慢、融資任務繁重、財務風險高的問題，我們應該從企業的規模出發，通過建立健全的財務管理制度和提高財務人員的素質，進一步提高房地產開發企業的財務管理效率。

參考文獻

[1]李越.房地產企業實施精細化財務管理問題研究[J].商業經濟，2010（09）：95.

篇（4）

對于房地產開發企業的財務預算而言，其內容主要涉及資金預算和損益預算，其中前者旨在對企業未來一段時間內的現金收支情況進行反映，而后者則是對企業未來一段時間內的生產分配情況及經營成果進行反映[1]。一方面，資金預算。現金預算可以分為金流出預算和現金流入預算，其中現金流出涵蓋稅費支出、工程建設支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環境、銷售政策、工程節點等因素的制約。

另一方面，損益預算。損益預算涵蓋稅費支出預算、費用預算、成本預算、收入預算等，其中費用預算包括財務預算、銷售費用和管理費用；稅費預算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設稅及其他。通常以房地產開發企業的通行處理方法為依據，確認房地產銷售收入時要符合以下標準：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經取得；④已經簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說，房地產開發企業的收入預算與各業務部門緊密相關，如成本管理部、工程部、營銷部等。

二、房地產開發企業財務預算管理存在的問題

第一，不能正確認識財務預算。財務預算主要是對企業今后一段時間內的經營成果、現金收支情況、財務狀況進行預計和反映，但不能以此為依據片面認為財務預算只屬于財務行為，由財務部門進行控制即可。一般而言，房地產開發企業的財務預算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環節具有密切的關系，是相關管理的集中表現。

第二，流程預算和年度預算不協調。當前很多房地產開發企業建設的重點在于制定年度財務報告和年度預算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預算工作，而項目開發具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業的最終效益，所以項目開發過程的流程預算至關重要[2]。有些企業采用傳統的年度報表方案及年度預算，不能彰顯出房地產開發企業財務預算的全面性及階段性，將年度預算作為財務預算管理的戰略方向，影響企業目標的實現。

第三，財務預算準確率不高。由于房地產開發企業的不同，在財務預算執行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業務部門缺乏較強的預算執行力；二是財務預算的制定不夠科學和客觀，不能對企業整體的財務狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經營情況和財務預算編制目標分解相互脫離，繼而所做預算在執行中與實際存在較大的偏差。

第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產開發企業內部缺乏完善的財務預算管理考核機制，尚未構建嚴格且系統的責任制度，并且財務部門在預算管理前未簽訂責任合同，缺乏科學有效的獎懲制度，導致財務預算人員缺乏工作熱情[3]。當然在后期考核環節，財務部門往往主動回避業務能力及主觀因素等問題，著重強調政治環境和市場環境對預算結果的影響、預算過程中的客觀原因。

三、加強房地產開發企業財務預算管理的路徑

（一）加強現金流的管理

房地產行業屬于高風險、高負債、高利潤的行業，所以房地產開發企業在財務預算管理工作中，必須要確保現金流的穩健順暢。現階段，有些城市的商品住宅成交數量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產開發企業經常使用的國內資產市場募資、開發貸款等方面受限，導致企業現金流趨于緊張狀態。所以企業需要做好財務預算管理工作，以現金流為重點，科學支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優先保證項目建設和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規避財務風險，促進資金利用率的提高。

（二）注重國家政策的變化

在房地產開發環節，國家政策的頒布與宏觀經濟的調控極大影響了開發的成本支出及經濟利潤情況，所以房地產開發企業要密切關注環境變化，對政策的變動情況加以了解，優化調整財務預算管理項目。同時企業可以預測年度財務狀況或調控預算方案圍基礎，對財務預算管理工作的有序開展提供有力的保障。

（三）科學估計損益預算和現金預算

由于房地產開發項目財務預算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續費、項目研?l費等，利用收入成本預算來科學規劃現金預算分期，做好相應地籌資準備。同時企業可要求各業務部門密切協商，以各部門的性質為依據進行合理分工，加強財務編制預算，具體分工如下：①由于產品的核算周期較長，收入確認受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標的預估，然后通過財務部、設計部、項目部等相關部門的協商，共同預算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預算[4]。②營銷部門負責銷售回款預算、銷售費用預算等資金預算工作，而工程管理部門負責工程建設資金支出地價支出的編制工作，財務部門則負責稅費支出預算、償還銀行貸款本息支出預算的編制工作。

（四）健全財務預算考核體系

構建完善系統的獎罰和考核制度，比較分析實際執行結果和預算指標值，及時找出和解決問題，完善對預算工作的管理，最終實現企業的戰略目標。對于績效考核指標而言，其強調過程性的業務指標，涉及結果性預算數據，要求評價影響企業目標的因素，對預算最終目標的實現加以考核[5]。同時以每一責任單位的特點為基礎，構建日常的監控制度，通過相應的考評和及時的信息反饋，在具體環節落實預算過程，形成科學的激勵機制。

（五）準確分解財務預算目標

篇（5）

一、營改增的進程

營改增就是把繳納營業稅改為征收增值稅。2012年，上海的交通運輸業以及部分服務業開始了營改增試點；同年8月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區市；2013年試點擴展到全國，同時廣播、影視制作和發行也被納入試點；2014年鐵路運輸業、郵政通信業以及電信業被納入試點范圍；據粗略統計，2012年到2015年間，我國試點營改增已經累計減稅5000多億元；2016年5月1日起我國全面推開營業稅改增值稅試點，房地產行業將迎來重大的變革。

二、房地產業營改增的必要性

營改增最大的變化在于改變了營業稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實現了增值稅進項和銷項的抵扣，能有效降低企業稅負，完善我國財稅體制，這是我國供給側結構性改革的重頭戲，也與國際趨同。營改增之前，房地產行業繳納的是營業稅，在上游的安裝、裝修環節已經繳納過營業稅，可是銷售房地產的時候又要繳納營業稅，造成了重復征稅，不利于行業的發展。而增值稅是以增值額為依據計征，營改增之后，房地產企業購買材料、設備時取得增值稅專用發票，就可以進行抵扣，避免了重復納稅，減輕了企業的稅收負擔。全面實施營改增之后，不動產也被納入抵扣范圍，有利于房地產業擴大有效投資，進一步優化產業結構。

三、營改增對房地產開發企業的正面影響

全面實施營改增，將給房地產開發企業帶來一定的正面影響。首先，能夠一定程度上緩解企業的稅收負擔，降低企業成本。在傳統的稅收制度之下，房地產開發企業稅收名目繁多，需要繳納的稅收費用也相對較高，增加了企業的經營壓力。通過實施營改增，削減稅收名目，抵扣部分稅收費用，企業的稅負降低，對于國內房地產開發企業的發展極為有利。其次，營改增的實施，將推動房地產企業的優勝劣汰。營改增改變了價格體系，實行層層抵扣，企業就必須重新設計經營流程，自覺調整內部架構，實施精細化管理，這有利于正規企業降低稅負。相反，運營不正規的企業難以適應，稅負反而會增加。

四、營改增對房地產開發企業的負面影響

營改增將對房地產開發企業造成一定的負面影響，甚至會加重企業的負擔。與其他商品生產相比，房地產開發周期更長，項目預售之后就需要預繳稅款，卻需要等到竣工結算之后才能取得進項發票，抵扣之后才能獲得進項稅款，結果企業所承擔的增值稅成本大大提高。房地產開發企業往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發票，例如勞務費和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發票，結果進項抵扣不足，造成企業資金短缺。另外，土地成本在房地產企業的成本結構中約占23%，按照現行的法律法規和政策，土地成本無法抵扣進項稅額，因此企業所承擔的稅負極有可能大大升高，特別是在一二線城市拿地這一點體現得更加明顯。營改增之后，賬務處理難度加大，房地產開發企業短時間內難以適應統一的稅收政策，稅負有可能大幅度上升。

五、營改增背景下房地產開發企業的應對策略

（一）積極提高財務核算管理水平

會計核算機制包括了信息收集、整理分析、明細核算等，房地產開發企業必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷提高會計核算的質量，通過全面、準確的會計核算和財務管理來提高稅務處理能力。企業要完善會計核算內容，增值稅會計核算一般應設置四個二級科目，分別為應交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡易征收增值稅，在“應交增值稅”二級科目下，還應在借方設置進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉出未交增值稅等欄目，在貸方設置銷項稅額、進項稅額轉出、轉出多交增值稅等欄目，使各稅收款項能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務處理流程，嚴格按照會計核算程序開展稅務籌劃，加強項目成本核算以及竣工結算，及時對進項稅進行認證和抵扣。企業必須加強發票的認證和收集，保證原始依據的合法合規，避免發票流失等問題，提高會計核算的準確性，防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。

（二）妥善處理期初稅款抵扣問題

實施營改增政策后，企業可以利用買房送裝修等營銷策略，合理控制稅負，充分利用營改增緩解企業經營壓力。企業必須重點關注增值稅進項稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發票的收集和整理工作，特別是在采購環節，一定要加強供應商管理，優選那些資質正規并且能夠提供足額增值稅發票的建筑安裝企業，取得對應的增值稅專用發票，使企業各項期初增值稅進項稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業務是房地產企業進項稅額的主要來源，企業可以剝離建筑業務，獲得更多的進項增值稅發票，以減輕稅負。在全新的營改增政策之下，企業要加強對稅收管理模式的調整，利用營改增提高企業整體收益，為企業的經營發展提供更為可靠的支持。

（三）加強財務和稅務的內部控制

房地產開發企業要加強對營改增相關政策的研究和解讀，增強自身的稅收意識，確定全新的財務、稅務管理重點。首先，企業要優化部門設置，進一步完善崗位管理制度，明確崗位職責，真正做到責任到人。其次，必須加強財務、稅務管理團隊建設，對會計人員進行相應的培訓，積極引入經驗豐富、財務能力出眾的財務管理人才，提升企業財務、稅務管理整體水平。第三，根據稅收政策變化積極調整經營流程，規范經營行為，做好稅制銜接，在憑證認證、管理和計算等方面加強管理，采購部門要轉變思維方式，重視對供應商的管理，以適應新的稅收政策的轉變。第四，優化會計處理流程，加強對企業財務、稅務數據的統計和管理，反思、彌補稅務漏洞，規范增值稅發票的開具、保管行為，各項財務和稅務材料必須留存，以減少企業的法律風險。

（四）科學合理開展稅收籌劃工作

房地產開發企業要根據自身特點，適時調整經營策略，梳理企業的所有進項稅額，積極、科學、合理地開展避稅工作：一是利用好納稅人身份。“營改增”之后，對于小規模納稅人來說，如果進項稅超過了當期銷售額的8%，稅負反而更重，所以這時房地產開發企業申請成為一般納稅人更為有利。二是取得增值稅專用發票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應商，采購材料要求開具增值稅專用發票；如果購貨對象是小規模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質量和低價格，還能獲取增值稅專用發票。三是利用稅率差異。建筑業的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產企業應積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。四是項目外包。部分環節無法獲得進項稅額抵扣，就可以外包出去，進行稅負轉移。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理成本，減輕企業的稅務負擔。五是利用時間差異。盡快取得進項稅發票，盡量延遲開出銷售發票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。六是爭取優惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，企業應熟練掌握國家政策，例如環保相關的的優惠政策，以爭取各種優惠。

六、結束語

房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，實施營改增有利于降低房地產開發企業稅收負擔，也有利于穩定房地產市場，為房地產開發企業提供更為可靠的政策環境。但是，應對失策的話，企業稅負就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴重影響企業的發展。營改增已是大勢所趨，房地產開發企業必須順應時展形勢，改變經營模式，優化管理架構，以減輕企業稅負，在變革中謀求更大的發展。

參考文獻：

篇（6）

摘　要：房地產企業不僅具有投入資金多，建設周期長的特點，同時還面臨著越來越大的政策風險和市場風險。正是因為房地產開發企業的性質與企業獨有的特性，以及其面臨著的巨大風險，所以其規避風險的有效手段之一就是加強房地產企業的財務預算管理。現金預算和損益預算是房地產開發企業預算的兩個部分。文章就主要對房地產開發經營中的采取預算工作展開分析。

關鍵詞 ：房地產開發；財務預算；管理；應用

中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02

收稿日期：2015-03-20

作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經濟師，工商管理方向。

引言

財務預算管理是企業預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。

一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性

房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的戰略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益。

二、房地產開發企業財務預算的主要內容

資金預算和損益預算是房地產企業財務預算的兩大部分。損益預算能夠體現未來一定期間內，企業預計的生產經營成果和分配情況。而能夠反映房地產開發企業未來一定期間內現金收支情況的，則是資金預算。

1、損益預算

收入預算、成本預算、費用預算、稅費預算等是損益預算所包括的主要內容。房地產開發企業的通行辦法中規定房地產銷售收入的確認要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗收合格；商品房銷售合同已經簽定，銷售收入已確定；商品房的相關成本得到科學合理的計量；客戶對商品房進行驗收后，辦妥相關商品房移交手續。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財務部門提供信息支持，才能高效完成收入預算、成本預算、費用預算。而稅費預算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業稅及城市維護建設稅等，這些都跟項目管理和收入成本預算有直接關系。

2、資金預算

通過財務預算，強化資金集中管理，合理規劃與控制企業的現金流量，有效防范財務風險。房地產開發企業現金預算是由現金流入預算和現金流出預算兩大部分構成，其中現金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進度和銀行信貸政策是制約房地產開發企業現金流出的重要因素。

三、房地產開發經營中財務預算管理中存在的問題

1、對編制財務預算工作的認識不夠全面

財務預算的主要作用有兩方面，一是企業未來一定預算期內可以預計的財務狀況，二是企業的經營成果。但是不能認為財務預算只是財務部門的一個部門的任務，這些應該是由財務部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應開始預計銷售價格，通過產品市場定位和利潤預測，來確定最終的拿地價格，而房地產開發企業項目所有相關成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發間接費用、相關稅金等方面進行歸集，并在項目設計、營銷策劃、財務預算、工程管理、成本控制等多個環節中進行反映，在這些環節中需要公司多部門進行配合，才能完成一項較完整的財務預算。

2、財務預算準確率相對較低、成本項目分解不夠科學，執行力不夠

不同房地產開發企業的財務預算制定和執行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財務預算時缺少客觀性，沒有認真分析企業明年的計劃和財務狀況，使財務預算在編制目標分解與實際的經營情況相脫離，導致二者存在重大的偏差，忽略了房地產開發企業的特點，相關工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預算在執行時與實際的情況偏差較大；二是因為各個業務部門的預算執行力不夠。

3、項目開發預算、企業戰略目標和年度財務預算，三者直接缺乏聯系

不確定因素較多是房地產開發項目的一大特點，其中開發周期長就是其中之一。在此條件下，編制財務預算顯得尤為重要。做好財務預算編制任務在能夠反映企業年度財務經營狀況的同時，也能夠綜合反映項目開況。當前，套用傳統的預算方式仍然是許多房地產企業的做法。其通常采用單獨預算的方式來完成年度經營計劃指導下編制開發項目的年度預算。這樣，就無法充分考慮到項目的開發期這一不確定因素，并且也存在與企業戰略目標聯系不夠緊密的問題出現。

四、加強房地產開發經營中財務預算管理的有效應用途徑

1、編制恰當的項目預算

由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。

2、加強各部門的密切配合，合理的估計現金預算和損益預算

房地產開發項目預算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項目研發費用、建安工程費用、前期手續費等，通過收入成本的預算將現金預算分期進行規劃，同時做好籌資準備。為此，針對該情況，各個業務部門應密切配合財務編制預算，成為必然要求。根據各部門性質，具體分工如下：

2.1營銷部門負責資金預算方面的一些具體工作，包括銷售費用預算、銷售回款預算。而涉及編制地價支出和工程建設資金支出則由前期開發、工程管理部門負責。財務部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預算和稅費支出預算。最后人力資源部門的職責是編制培訓費和人工成本預算等。

2.2根據房地產企業產品核算周期長，收入確認制約因素多，成本項目具有特定性的特點，應從取得土地前開始，就請營銷策劃部進行初步的預估地價、凈利等指標，再通過項目部、設計部、營銷策劃部和財務部等相關業務部門一起對開發前期、中期、后期的收入成本分期進行預算，最終完成整個項目的損益預算。

3、加大分析、考核財務預算的力度

一切經濟活動都是為了實現企業的目標而開展實行，是預算管理的本質要求。想要強化企業的管理，就必須在預算執行過程中落實經營策略。為此提高預算的控制力和約束力，實現企業的業務預算和財務預算是完善企業預算管理體系的有效方法。企業各部門在工作中，尤其是在房地產建設和銷售的工作中，必須切實落實好預算工作，按照預算范圍開展經濟活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業的方法策略運用到執行的過程中，保證預算政策的嚴格執行，并建立健全監督機制，實施反饋預算執行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預算管理體系。

4、加強財務預算管理的執行和監督

房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。

結束語

房地產開發企業的決策正確與否離不開好的財務預算。建立健全財務預算管理體系，以控制現金流為主，加強財務預算的執行與考核，加強企業內部各部門間的溝通和協調，以保證財務預算目標順利實現。因此，只有根據實際情況不斷完善和改進財務預算，做好財務預算并嚴格執行的房地產開發企業才能實現長期的健康穩定發展。

參考文獻：

[1] 余文斌.國有房地產開發企業如何改革[J].城市開發，2013（25）：162-163.

篇（7）

一、引言

房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。

二、房地產企業財務管理的特點

房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：

（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業次投入的資金數量很大；加之開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。

（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高

房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產使周期也長，在較長的開發經營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此．房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

（三）開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

三、房地產企業財務管理存在的問題

目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。 轉貼于

（四）過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。

（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。

四、提高房地產企業財務管理效率的建議

針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。?

（一）加強資本結構的控制

雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益，但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障，在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大，導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預售資金的資本權益結構比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求

篇（8）

    二、房地產開發企業內部控制的原則

    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

篇（9）

    二、房地產開發企業內部控制的原則

    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

篇（10）

目前，隨著我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出臺了有關政策用以引導規范其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規范的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。

一、企業成本管理體系概述

所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規范和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。

二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路

    無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。

一般來說，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事后評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。

房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。

房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規范經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善于積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。

總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視注定是行不通的。

三、房地產開發企業成本管理體系設計初探

（一）加強目標成本管理

目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。

目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，盡量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。

實現目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。

（二）加強責任成本管理

在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。

    （三）加強動態成本管理

    房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處于可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，并嚴格按照合同的內容規范動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。

（四）加強成本評估

篇（11）

房地產行業作為我國國民發展的支柱產業，受到高度重視。增值稅作為房地產開發企業中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產開發企業在多年的經營發展中總結了不少經驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關鍵內容。“營改增”后房地產開發企業的增值稅會計處理發生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

一、房地產開發企業實施“營改增”的必要性

房地產開發企業的建設周期長，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經營流程復雜，這將加大房地產開發企業的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產開發企業實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業稅負，提升企業經營效率。房地產開發企業資金投入大，在開發成本、建設費用等流動資金的占用下，房地產開發企業的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產開發企業實施“營改增”制度，有利于優化企業的經濟結構，同時促進我國財稅制度的發展。房地產行業屬于資金密集型行業，在特殊經營模式的引導下，房地產開發企業的融資成本高。目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

二、“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理

1.土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理屬于房地產開發企業會計核算和稅務處理中的重要環節。從會計核算層面分析，房地產開發企業的土地增值稅成本基于會計權責發生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產開發企業設置多類賬戶在稅法的規定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產開發企業同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產行業的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業先取得客戶的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關規定，房地產開發企業收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進行多退少補。“營改增”后房地產開發企業土地增值稅的會計處理內容如下：企業收取預售收入后，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產開發企業的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產企業項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產開發企業出現退稅現象時，做反向會計財務處理。通過房地產開發企業土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設置

在房地產開發企業中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設置如下：（1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人購買物資、不動產或無形資產等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經由退回的物資需要沖銷進項稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產開發企業當月已抵扣進項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產開發企業初次購買增值稅稅控系統設備費用和技術維護費予以全額抵減；（4）進項稅額轉入。在房地產開發企業中，會計核算用于企業福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產開發企業中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進項稅額的不動產、固定資產，在改變用途后允許抵扣進項稅額的項目；（5）銷項稅額抵減。在房地產開發企業中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人無形資產、產品銷售、不動產收取的增值稅額。房地產開發企業提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產開發企業納稅人根據國家規定退回出口產品的增值稅；（9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人的無形資產、不動產等受老項目中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產開發企業納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。

三、結語

房地產行業是我國的支柱產業，在經濟發展過程中受社會各界的廣泛關注。“營改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產開發企業中，實施“營改增”政策將降低企業的稅負，提高房地產開發企業試點的工作積極性，促進企業稅負朝合理化的方向發展。本文研究“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產開發企業長遠發展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產開發企業增值稅科目的明細設置，深化“營改增”政策在房地產開發企業的具體實施，完善房地產開發企業的財務管理，促進我國房地產行業的全面發展。

參考文獻：

[1]江波,趙霞.房地產開發企業土地增值稅會計與稅務處理淺析[J].財會通訊,2010(7).

[2]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟,2015(11).