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關健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發(fā)《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的實力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負擔房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務策劃為承包業(yè)務

房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產(chǎn)稅負擔不公平的現(xiàn)象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負擔。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權轉化成10年、20年的經(jīng)營權出售給小商家，產(chǎn)權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進而減輕企業(yè)稅負，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。

企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加。可見合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應結合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

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1引言

自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結構當中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數(shù)量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產(chǎn)企業(yè)的調控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業(yè)在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規(guī)定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時這種粗放式的運行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當中。這就必然導致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業(yè)稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規(guī)建設

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理有關的法律法規(guī)建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對應的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項涉及面廣、專業(yè)性強的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業(yè)隊伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強化項目管理。對房地產(chǎn)稅收征管從買地、報建、規(guī)劃、施工、銷售、結算、交稅等環(huán)節(jié)實行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯(lián)動，夯實協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。稅務機關要加強與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設計等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺，實行全程動態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)以及我國經(jīng)濟的發(fā)展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經(jīng)驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現(xiàn)代化,2014（28）.

篇（3）

一、新會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.對會計核算的影響。在舊會計制度中,將非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算,而我國新的會計準則體系則對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細分類,分為了投資性房地產(chǎn)、代建房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨。這種明細劃分,提高了會計信息的有用性,幫助財務會計報告使用者做出更為合理的經(jīng)濟決策。

2.對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的影響。新準則規(guī)定:企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得,則應當采用公允價值模式,而傳統(tǒng)會計全部采用歷史成本計量。新會計準則使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值。

3.對損益確認的影響。一方面,當不同類型的房地產(chǎn)進行轉換處理時,房地產(chǎn)企業(yè)要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,而是記入資本公積,這將影響企業(yè)損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)規(guī)模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,而以資產(chǎn)負債表的公允價值作為基礎調整其賬面價值,并將其差額計入當期損益,這會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

4.對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響。引入公允價值計量模式后,被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值,擴大了企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模,使銀行等金融機構對企業(yè)的借貸規(guī)模隨之上升,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

5.對房地產(chǎn)稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,首次使用公允價值計量的房地產(chǎn)盈利會大幅上升,按現(xiàn)行的稅收政策會相應增加企業(yè)的應交所得稅。而按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅,若以公允價值作為征收依據(jù),影響程度也會大幅上升。

6.對房地產(chǎn)公司借款費用資本化范圍的影響。舊準則認為只有固定資產(chǎn)符合借款費用資本化的條件,新準則擴大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費用也可以資本化。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費用》準則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業(yè)業(yè)績,使房地產(chǎn)企業(yè)的當前年度的會計利潤得以上升。

7.規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的信息披露。新準則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù),這使報表使用者能夠獲得更加真實的企業(yè)信息,從而做出準確的決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.現(xiàn)金流量大,資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大難題就是在資金周轉過程中存在資金短缺的風險。許多企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物都呈負增長,尤其是籌資過程中的現(xiàn)金流量凈額大量為負。

2.高投入和高風險并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目資金籌集方式主要是債務籌資和股權籌資,債務籌資有償還本金和高額利息的風險,股權籌資有引訟的風險。有些企業(yè)就因為涉及多訟,無力償還銀行貸款,以及擔保糾紛等問題,負債累累,無法持續(xù)經(jīng)營。

3.未開發(fā)房屋空置率較高,工程質量達不到要求。從我國開始實施住房改革至今,房地產(chǎn)投資平均每年增幅在20%左右,但房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的結構性矛盾仍較嚴重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業(yè)盲目投資,資金得不到有效運轉,資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質量,損害企業(yè)的長期利益,最終走向破產(chǎn)倒閉。

4.稅收負擔較重,影響到企業(yè)的生存發(fā)展。若企業(yè)的項目未辦理決算,遺留了一些納稅事項,就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調控房地產(chǎn)開發(fā)市場的政策,如對土地增值稅采用預征制度,規(guī)定了對完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題等,對納稅和會計核算提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照相關規(guī)定進行會計計量和核算,使其可能會因納稅造成現(xiàn)金流量的變化。

三、利用新準則,加強企業(yè)管理,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

面對新準則,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家的宏觀經(jīng)濟都是有利的。企業(yè)應當注意以下幾點:

1.利用新準則關于公允價值和對借款費用資本化的規(guī)定,積極爭取銀行貸款。(1)企業(yè)可通過成本模式和公允價值模式之間的轉換,找到適合自身發(fā)展的資產(chǎn)的后續(xù)計量方法。(2)新準則對借款費用資本化的規(guī)定,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而通過將借款費用資本化而使當期利潤水平得到提高,從而努力加快開發(fā)進度,提高企業(yè)利潤水平。

2.選擇適當?shù)耐顿Y比例。對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,一般既有投資性房地產(chǎn),如出租的土地使用權和出租的建筑物,又有作為存貨進行開發(fā)的土地儲備,如何讓所取得的各項資產(chǎn)所占比例為最優(yōu),讓各項資產(chǎn)最大限度地為企業(yè)帶來效益,是一個非常關鍵的問題。

3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產(chǎn)稅依據(jù)的設想得以實施,將會對企業(yè)的現(xiàn)金流量有重大影響。

4.加強結構調整。對于資金周轉困難,負債累累的企業(yè),可以通過重組、兼并的方式對資產(chǎn)進行整合,優(yōu)化資源配置,有利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和國有資產(chǎn)的保值增值。

5.注意資金的多元化。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資金應多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)有將近80%的資金來源于銀行,銀行風險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協(xié)議,避免訴訟風險。