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引言

住房抵押貸款是商業銀行貸款中的重要組成部分，也是商業銀行盈利的重要業務。住房抵押貸款對于促進我國經濟的快速發展具有重要作用，它不僅能夠促進我國金融事業的發展，而且也能夠保障我國居民的住房情況。因此必須重視住房抵押貸款風險是否可控。

一、商業銀行住房抵押貸款的基本情況與顯著特征

所謂的商業銀行住房抵押貸款是指借款人向商業銀行進行貸款，主要用于分期購買住宅，借款人在進行商業貸款時，必須要有穩定的經濟收入，以便于借款人在到達還款期限時能夠還本付息。當借款人沒有對銀行償還完債務時，借款人的住宅是要在銀行作為抵押，一旦由于某些原因，借款人不能按時償還銀行的債務時，銀行有權對借款人的住房進行出售來抵消欠款。

1.住房抵押貸款的歷史

我國的商業銀行住房抵押貸款業務開始于20世紀90年代，與國外相比我國的住房抵押貸款發展較晚。但當下我國住房抵押貸款每年都呈現遞增的狀態，住房抵押貸款已經成為商業銀行主要業務之一，對商業銀行的利潤增長貢獻很大，在提高資產效率方面起了很大作用。在我國由于商品房屋并沒有成為市場供應的主體，所以我國住房抵押貸款業務雖然每年呈遞增狀態，但是增長較緩慢。

2.住房抵押貸款的顯著特征

我國商業銀行并不像國外一些銀行完全處于開放的經濟狀態下，它需要國家經濟政策的指導，住房抵押貸款業務作為商業銀行的主要業務之一，自然也需要國家經濟政策的指導，有著其獨特的業務特點。

（1）國家政策性特點。我國商業銀行是中國銀行的重要組成部分，商業銀行成立初衷就是為了更好幫助地方經濟發展，幫助企業發展和服務于城市居民的。商業銀行所做出的所有經濟活動都必須遵循中國人民銀行制定的經濟方針政策，都必須要接受我國銀監會的監督和管理，這就要求商業銀行進行的所有業務都要遵循國家經濟政策指導。作為商業銀行主要業務之一的住房抵押貸款業務自然也要遵循國家政策指導，具體表現為要對住房貸款的利率、首付比例做出詳細規定，并要求商業銀行嚴格執行此規定。

（2）發展不平衡特點。我國住房抵押貸款業務由于發展較晚，還存在著一系列問題與漏洞，這就會出現商業銀行住房抵押貸款業務內外發展不均衡問題。對內表現發展不平衡是指對于住房抵押貸款的風險管控還不完善，對外表現發展不平衡是指住房抵押貸款規模的大小。由于我國住房抵押貸款業務起步較晚，在管理、政策、操作流程各個方面沒有成熟的經驗，這就會導致住房抵押貸款發展內外不平衡，一旦住房抵押貸款業務出現問題，又沒有完善的防控體系和管理措施，勢必會嚴重影響到商業銀行貸款業務的發展。

二、商業銀行住房抵押貸款的風險

1.借款人信用風險。商業銀行對借款人進行資金貸款，但借款人由于種種原因，不能履行當時合同去支付銀行本金與利息。這種行為就會產生信用風險，造成商業銀行的經濟損失，從而導致了經濟風險損失。

2.經濟市場風險。在金融方面，由于經濟長期波動與不規律，會導致商業銀行由于匯率、利率、股票等方面因素，造成商業銀行的經濟損失。

3.國家政策風險。是指在一定時期，國家通過對社會經濟的綜合考量而出臺的一系列經濟方針政策。房地產行業在我國一直是快速發展的行業，由于我國人口眾多，對住宅的需求也是較高的，因此我國房地產行業發展迅速。房地產的開發通常要借商業銀行大量貸款，那么國家每一次對經濟政策的調整都會對房地產行業產生不小的沖擊和影響，進而影響到商業銀行。對于商業銀行的住房抵押貸款，它有明顯的金額大、時間長的特征。國家在對社會經濟做出宏觀調控，那么勢必會對微觀層面產生影響。例如，我國人民失業率會不斷上升，這就會導致借款人實際收入會有所下降。從而會影響借款人對商業銀行的還款能力，這就會使商業銀行產生大量不良貸款現象，使商業銀行造成重大經濟損失。

4.流動性風險。是指當商業銀行急需資金時，而住房抵押貸款不能直接變現的一種現象。商業銀行的貸款主要是以居民存款為主要來源，居民在銀行的存款大多是短期存款，居民是可以隨時取出存款的。但是商業銀行對住房抵押貸款的期限都是長期的，有的甚至是五年、十年。這種把居民存款作為放貸的行為，一旦出現問題，就會使商業銀行出現不可估量的經濟損失，甚至會出現商業銀行破產的情況。

5.合規風險。是指商業銀行在進行商業活動時，沒有遵守法律法規和行業準則去進行商業交易。這種情況會使商業銀行遭到國家相關部門的調查和處罰，直接導致商業銀行出現重大經濟損失，也會使商業銀行造成聲譽損失，影響商業銀行的信譽度等問題。

6.聲譽風險。一個商業銀行，只有在社會上有良好的信譽，才能吸引眾多客戶與其合作，居民才能到商業銀行去存款。良好的信譽是商業銀行最有利的無形資產，對商業銀行會產生巨大價值。一旦商業銀行出現聲譽問題，那么就會導致商業銀行企業價值的損失，對商業銀行發展很不利，會對商業銀行造成重大經濟損失。

7.戰略風險。是指影響到商業銀行整個的運行體系，發展方向的重要因素。在商業銀行發展中，必須要綜合考慮各種風險因素，要具有戰略眼光、戰略定位，制定出完善的戰略發展規劃。一個企業如果沒有清晰的發展戰略，勢必會影響到企業的生存發展和經營能力，這是每個現代企業不得不面對的現實問題，企業必須對戰略風險進行管控。

三、當前商業銀行住房抵押貸款的現狀

我國自改革開放以來就一直在推行住房商品化，鼓勵個人通過貸款來購買房屋。這種制度對于商業銀行發展也是有利的。在我國的商業銀行中，個人住房抵押貸款一般可以占到銀行貸款規模的25%到40%，這可以有效降低商業銀行資產過于集中與企業的貸款風險，起到風險防控的作用。近幾年來我國商業銀行的住房抵押貸款業務發展迅速，已經越來越成為商業銀行的主體業務，但是發展迅速勢必也會帶來一系列問題，貸款的風險也會越來越大。有數據表明，近幾年我國個人住房抵押貸款不良利率也在逐年增加，這是一個非常危險的信號。以工商銀行為例，2015年的個人貸款由2014年的12886.35億元增長到14918.41億元，這其中個人住房抵押貸款由2014年的8596.38億元增長到10674.53億元，個人住房抵押貸款的比重由2014年的76.2%增長到2015年的81.4%。2014的個人住房貸款利率為0.96，占個人貸款整體不良貸款利率的78.8%，2015年的個人住房貸款不良貸款率占個人貸款不良貸款率的比重為71.3%，都超過了50%，由以上的數據可以看出，我國商業銀行中住房抵押貸款風險正在逐漸增加。

四、商業銀行住房抵押貸款風險出現的原因

1.商業銀行缺少風險意識

近幾年來房地產行業發展可謂如火如荼，房價也在不斷地攀升，城市居民對房屋的需求也在不斷地增加。這就會使一些商業銀行為了追求利益的最大化，放松了對貸款者的硬性要求。在我國有明確規定，對于個人住房貸款來說，每人每月的還款額不得超過家庭人均可支配收入的百分之四十五，但是在房屋需求大量上漲的同時，商業銀行一些工作人員并沒有詳細核實貸款人員的一些基本情況，對于貸款人員提供的一些基本資料沒有仔細調查就發放貸款，這不僅破壞了國家對個人住房貸款的有關規定，也使房價上升的個人貸款提高了，這極可能會導致銀行出現經濟損失。

2.商業銀行對住房抵押貸款風險識別技術較落后

我國的住房抵押貸款業務起步較晚，商業銀行在風險識別上還存在著許多問題。例如，對于風險管控的措施不完善、風險管理機制不健全等。這需要商業銀行加強風險管控措施，健全風險管理體制機制。在國外的一些商業銀行已經實施了定量化管理手段，并且實踐證明定量化管理手段在金融行業具有很好的管控風險能力。而在我國商業銀行在進行貸款發放時，還停留在以個人經驗來決定是否方法貸款，對于貸款者提供的基本資料也不能很好鑒別，工作人員主觀意識較大，這種做法對商業銀行貸款業務的發展非常不利，需要商業銀行工作人員及時改正。我國商業銀行要借鑒國外金融行業先進經驗，實施定量化管理手段，確保貸款業務的安全、風險可控。

3.商業銀行間的不當競爭

隨著全球經濟一體化的發展，在我國涌入了大量外國銀行，這種現象勢必會導致本土銀行和國外銀行展開激烈競爭。在競爭中，一些銀行為了拉攏客戶甚至會采取一些不當的手段，這難免會產生銀行客戶數量上升了，但是質量下降了，這種現象就會導致一些貸款人重復貸款、重復賬戶，作為銀行的一方也自然了解不到客戶的真實情況，只會讓銀行貸款風險日益增加。

五、商業銀行住房抵押貸款風險解決的途徑與方法

1.加強監管，提高風險意識

一方面，商業銀行要加強對房地產行業的監管，對于房地產公司進行商業貸款時，一定要嚴格調查，綜合考察企業的發展情況以及企業的還款能力，在企業進行貸款時，出具的相關資料與證明要進行仔細的審查，要確保企業出具的相關資料的真實性。在對企業進行貸款發放后也要加強管理，時刻關注企業的動態情況。對于個人住房抵押貸款，商業銀行要嚴格按照國家放貸的有關規定來辦理，不得私自違規發放貸款，對于個人提供的貸款證明與資料要進行嚴格核實，綜合考慮貸款人的還款能力、工作情況、結合相關情況，做出翔實的貸款方案。

2.建立健全信用體制機制和法治體制

機制對于個人來說，國家要積極推進個人信用體制和個人信用法制的完善，讓失信行為受到法律的嚴懲。同時，對于商業銀行來說，要及時解決體制機制不健全等問題，嚴格按照國家規章制度去辦理貸款業務，對于銀行貸款業務要做到系統的、完善的、產生法律效應的發放貸款。要做到有法可依、執法必嚴，違法必究，只有這樣才能建立健全信用體制和法治體制建設。

3.完善住房抵押貸款的相關法律

我國住房抵押貸款業務起步較晚，一些相關法律法規還沒有配套實施，要想住房抵押貸款業務能夠順利發展，法律的支持是必不可少的。因此，我國要繼續完善關于住房抵押貸款方面的法律法規，要同時兼顧銀行及貸款人的利益，使雙方在市場規則與法律法規下進行合法貸款。

六、總結

綜上所述，商業銀行中住房抵押貸款業務對我國的經濟建設發展具有重要的作用，不僅促進了社會發展，而且也能極大的服務于城市居民。對于其所存在的問題也一定不能忽視，國家要根據社會發展情況及時調整經濟政策，各金融機構也要建立健全體制機制，有效防控貸款風險。我相信我國商業銀行的住房抵押貸款業務在今后的發展道路上會越來越順利，為我國經濟發展做出持久貢獻。