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篇（1）

油田的挖掘、建造等環(huán)節(jié)工作必須使用相應(yīng)面積的土地，而我國的土地整體資源不足，由此油田企業(yè)必須要認(rèn)真管理對應(yīng)的土地資產(chǎn)，但是現(xiàn)在整體管理環(huán)節(jié)還存有較多的問題，油田企業(yè)負(fù)責(zé)人必須仔細(xì)思考，做到對土地資產(chǎn)的良好管理。

1油田企業(yè)的土地資產(chǎn)

油田企業(yè)的建筑、油井、站點、線路等設(shè)施都需要使用對應(yīng)的土地，而這些土地資源正是企業(yè)的資產(chǎn)，油田企業(yè)的土地資產(chǎn)特征為：第一，需要的面積數(shù)較多，但是使用的過程之中，并不能做到“集中”，比如油井的位置邊不能夠再建造儲存的場所，而且石油、燃?xì)獾缺仨氁謩e轉(zhuǎn)運(yùn)，所以必須用較多的線路來設(shè)置；第二，石油、燃?xì)獾仍诘叵碌奈恢弥辉趲讉€城市之中，所以企業(yè)可以選擇的土地整體面積較“固定”；第三，油田企業(yè)在規(guī)模層面還有一些差別，所以他們可擔(dān)負(fù)的土地面積也是不同的。

2油田企業(yè)對土地資產(chǎn)的管理環(huán)節(jié)工作現(xiàn)存問題

從油田企業(yè)的土地類別資產(chǎn)整體特征可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)必須對其予以管理，這樣才能夠使得開采環(huán)節(jié)良好進(jìn)行，由此收益必定會得到了保證，但是現(xiàn)在對于土地資產(chǎn)相應(yīng)管理環(huán)節(jié)工作來講，并沒有達(dá)到理想結(jié)果，主要的問題為：第一，油田各個企業(yè)并沒有把握到土地資產(chǎn)的真正狀況，包括面積數(shù)、使用需要的證件等；第二，企業(yè)如果能夠良好使用已擁有的土地，那么必然可以得到對應(yīng)的收入。但是這必須要先把握到土地的擁有各方，這樣才能夠讓他們都得到對應(yīng)的收入和權(quán)利，但是現(xiàn)在很多企業(yè)的負(fù)責(zé)方并沒有考量到這個方面的問題，在規(guī)定、文件等之中沒有記錄各方應(yīng)有的土地數(shù)，安排每一方收入時，必定會有不正確的狀況[1]；第三，企業(yè)的資產(chǎn)之中，土地這個類別資產(chǎn)的價值會改變。所以企業(yè)需使得技術(shù)有一個提升，這樣在土地的價值有減小狀況的時候，才能使企業(yè)的收入不會有減少的狀況，但油田企業(yè)并沒有做好這個方面的工作[2]。

3油田企業(yè)如何管理好土地資產(chǎn)環(huán)節(jié)工作

油田企業(yè)在對土地資產(chǎn)予以管理的過程之中，還存在較多的問題，企業(yè)的負(fù)責(zé)方必須要思考解決的方法，尤其是對于土地公路管理這個環(huán)節(jié)工作的人員來講。

3.1負(fù)責(zé)方轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)立對應(yīng)規(guī)定

首先，油田企業(yè)的負(fù)責(zé)方需要對土地資產(chǎn)予以研究，把握到其真正內(nèi)容以及需要被管理的緣由，然后加以重視，在這個基礎(chǔ)之上，學(xué)習(xí)管理的具體方法，包括向國外的企業(yè)學(xué)習(xí)；其次，設(shè)立對應(yīng)的規(guī)定，先對土地資產(chǎn)做記錄，然后明確其類別，比如開采、運(yùn)輸以及儲存這三個類別的土地，需要選擇對應(yīng)的方法，以使得管理這個工作有一個較好結(jié)果；最后，建立專門管理的團(tuán)隊，尤其是對于土地和公路管理部門，要把握管理工作的量，然后選擇人員的數(shù)量，最后對所有人員都要予以培訓(xùn)，讓他們把握相應(yīng)法律、知識以及工作的方法。這里需要強(qiáng)調(diào)一點，管理環(huán)節(jié)人員如果考量到了“新”狀況，必須與企業(yè)的負(fù)責(zé)人做出交談，以找到處治的方法。

3.2加強(qiáng)管理環(huán)節(jié)的力度

做好上一個環(huán)節(jié)工作之后，油田企業(yè)就要加強(qiáng)管理環(huán)節(jié)的力度。一方面，檢查已經(jīng)記錄的土地資源的信息，然后檢查相應(yīng)的證件是否已經(jīng)辦理，如果有錯誤記錄或者是未記錄的信息，需要將其改正以及增加；另一方面，土地管理環(huán)節(jié)工作人員，要到油田的生產(chǎn)環(huán)節(jié)去進(jìn)行具體檢查，由此及時考量到相應(yīng)問題并予以解決。

3.3注意節(jié)約

除了上面兩個方法之外，油田企業(yè)的負(fù)責(zé)方還必須注意到節(jié)約：一方面，在選擇土地的時候，需先設(shè)定對應(yīng)方案，然后運(yùn)用三維立體相應(yīng)軟件進(jìn)行模擬，考量選擇的土地面積是否過多，由此做到節(jié)約，而且在選擇的過程之中，要思考使用閑置類的土地，如果找不到閑置的土地，再選擇農(nóng)地[3]；另一方面，注意對操作環(huán)節(jié)人員的管理，尤其是對于打井和線路這兩個方面，在操作的過程之中，需要選擇正確的地點。另外，管理環(huán)節(jié)人員必須要不斷地學(xué)習(xí)，以及時把握到“新”狀況，由此對管理的方法予以提升。

4結(jié)語

總之，油田企業(yè)做好土地相應(yīng)資產(chǎn)的管理工作，意義重大。企業(yè)土地公路管理環(huán)節(jié)人員必須要仔細(xì)思考。這里需要強(qiáng)調(diào)一點，國家也應(yīng)進(jìn)一步完備對應(yīng)的法律、規(guī)定等，為油田企業(yè)能夠做好管理土地相應(yīng)資產(chǎn)的工作提供規(guī)范。

作者:張心勤 單位:天津大港油田土地公路管理部

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

一、搞好油田土地資產(chǎn)管理工作的重要意義

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，也是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。我國人多地少，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人地矛盾更加突出。所以，珍惜和合理利用每一寸土地，保護(hù)耕地，是我國的一項基本國策。油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)采掘業(yè)，對土地的依賴性很強(qiáng)，在占用土地方面，具有點多、面廣、量大、用地性質(zhì)復(fù)雜等特點，每年還需要新增大量的建設(shè)用地。因此，對于油田企業(yè)來說，合理有效地利用土地資源，切實加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的管理，具有特別重要的現(xiàn)實意義。

土地是油田企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。我國國土資源尤其耕地資源供需形勢嚴(yán)峻，需要長期樹立憂患意識。要提高對土地資產(chǎn)管理重要性的認(rèn)識，切實重視和加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，充分認(rèn)識土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位和作用，不斷加大管理力度，在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)，努力提高土地資源利用效率，推動油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變，使石油企業(yè)員工真正懂得珍惜、愛護(hù)和用好每寸土地的意義和作用。

二、搞好油田土地資產(chǎn)管理的具體措施

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，立足于可持續(xù)發(fā)展，深入落實基本國策，堅持依法用地，積極為勘探開發(fā)、產(chǎn)能建設(shè)及礦區(qū)建設(shè)服務(wù)，建立完善的土地資產(chǎn)管理制度，實現(xiàn)油田土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)代化、信息化和法制化。

1.搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。土地管理基礎(chǔ)工作包括對土地資料的統(tǒng)計、填報、登記工作等，要建立健全檔案信息，做到一地一檔，完整保存征地原始文件、賠償執(zhí)行情況、雙方經(jīng)辦人簽字和有關(guān)變更事項記載等。要搞好對劃撥或征用土地的原始地籍資料的歸檔保管，做到分類存放，專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續(xù)，做好登記，堅決杜絕個人私存檔案資料的現(xiàn)象，防止損壞或丟失。積極宣傳政策，督促檢查，講明重要意義，提高各單位對土地確權(quán)登記重要性的認(rèn)識，提高土地辦證率，依法維護(hù)油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。同時，還要定期開展土地資產(chǎn)的清查工作，要深入實地現(xiàn)場，逐一調(diào)查核實，對占用土地的來源、面積、基礎(chǔ)標(biāo)志及相關(guān)歷史地籍資料等都要進(jìn)行詳細(xì)清查，真正做到摸清家底，及時發(fā)現(xiàn)問題，果斷采取有效措施加以解決。

2.建立健全并完善土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和管理制度。從當(dāng)前土地管理的現(xiàn)實需要和發(fā)展要求出發(fā)，充實管理人員，把業(yè)務(wù)水平高和責(zé)任心強(qiáng)的人員充實到土地管理崗位上，并保持相對穩(wěn)定，建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)化的管理隊伍。同時，要加強(qiáng)對土地管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，深刻理解和領(lǐng)會有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，促進(jìn)土地管理工作的順利開展。同時，應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求，結(jié)合企業(yè)自身實際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度，完善管理，充分調(diào)動土地管理人員的工作積極性和主動性；還要認(rèn)真做好有關(guān)新制度和辦法的貫徹落實工作，使管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循，得以圓滿解決。

3.加快土地資產(chǎn)管理的信息化步伐。在土地資產(chǎn)管理工作中，油田企業(yè)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前信息化管理發(fā)展的新形勢，開發(fā)和實施土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在系統(tǒng)內(nèi)通過與固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、房產(chǎn)等相互連接，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息的查詢、上報、下發(fā)、等自動化，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，實現(xiàn)資源共享，提高工作效率和管理效率，并為領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)部門進(jìn)行決策提供重要數(shù)據(jù)信息，逐步建立起現(xiàn)代化的土地資產(chǎn)管理新模式。

4.依法征地、依法用地、依法管地、實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理的法制化。新《土地管理法》的實施，標(biāo)志我國的國土資源管理走上法制化道路，國家實施土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測，對建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展直接監(jiān)測等。石油企業(yè)必須審時度勢，對于國家的土地政策、土地法律法規(guī)要有深刻的認(rèn)識，樹立土地資產(chǎn)管理的法制觀，嚴(yán)格做到依法征地、依法用地、依法管地、依法治地，一切涉及土地的管理和經(jīng)營行為都要在學(xué)法、懂法的基礎(chǔ)上用法、守法，用法律規(guī)范我們的土地資產(chǎn)管理工作，并依法維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益。

依法處理好土地糾紛。土地糾紛是油地關(guān)系、企民關(guān)系中比較復(fù)雜和敏感的問題之一，解決好這些問題有利于生產(chǎn)建設(shè)和社會穩(wěn)定。油田企業(yè)要和土地行政主管部門一道，積極做好調(diào)研溝通工作，既要維護(hù)土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，又要尊重歷史，客觀公正，實事求是處理好油地、企農(nóng)當(dāng)事各方的利益，走上節(jié)約用地、依法用地、規(guī)范管理的法制軌道，確保基本國策和各項政策規(guī)定的正確實施和落實。

篇（3）

2.對企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的問題及原因分析

2.1存量土地底數(shù)不清

公司的土地資產(chǎn)分布在全省19個地市的市、縣、鄉(xiāng)、村，數(shù)量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最東的土地臨近山東邊界，最北的在河北邊界，有的還散布在其他省，在全省范圍內(nèi)組織一次全面的土地清查，至少要歷時1個多月；公司多次體制改革，權(quán)利人主體變化大，人員變動頻繁，特別是有歷史遺留問題的土地已沒有多少人知情了。

2.2宗地名稱不統(tǒng)一

在日常工作中，發(fā)現(xiàn)公司多個部門對同一地址的土地或地上資產(chǎn)的描述不一致，甚至完全不同，這樣導(dǎo)致帳實核對時，土地管理部門掌握的土地在財務(wù)系統(tǒng)中找不到，或者財務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)計的土地在土地管理部門的臺賬中找不到；有的關(guān)鍵字段一樣的宗地簡稱，在全省的臺賬中查找時，會找到好幾個地市分公司都有，如果不去查看所屬區(qū)域，根本分不清哪一宗屬于哪個地市的；有的土地至少3個名字，不同時期不同人管理時各自采用自己選用的名稱，導(dǎo)致多個名稱共存，嚴(yán)重影響數(shù)據(jù)統(tǒng)計收集的準(zhǔn)確性和效率。

2.3產(chǎn)權(quán)意識薄弱，證照不齊

非上市公司2次體制轉(zhuǎn)換中，已做了大量的土地權(quán)證規(guī)范工作。目前雖然已有大部分土地變更到資產(chǎn)公司名下，但是仍有部分土地權(quán)證不規(guī)范；部分授權(quán)經(jīng)營地未按照國土資源部的規(guī)定，辦理授權(quán)土地登記。

原因有因歷史占用，從未取得合法的用地手續(xù)；集體用地，至今未做劃撥征用，無法辦理權(quán)證；房改房土地，部分土地尚未變更到個人購房者名下；在經(jīng)營網(wǎng)點收購、建設(shè)時，部分權(quán)證沒有及時辦理或變更，證照管理薄弱，產(chǎn)權(quán)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致土地使用權(quán)證等不全；有的收購時就是無證土地或收購合同未明確土地價款。

2.4部分土地帳實、賬證不符

在早期擴(kuò)大網(wǎng)點時，有部分股份公司出資購買的，但土地權(quán)證辦在非上市公司名下，存在賬證不符；還有一些證在股份名下，土地性質(zhì)卻是劃撥地、授權(quán)經(jīng)營地；有的實物是一宗地但賬面價值卻在股份和資產(chǎn)兩部分都有；有的土地證載面積因多次變更證照或其他原因有變化與賬面上的面積有差異。

早起對土地估價入賬時有的夸大了土地價值，有的低估了土地價值，這樣不僅未能真實反映土地的實際價值也會在土地被拆遷時，存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實際情況有差異。

2.5關(guān)聯(lián)交易土地與實際情況不符

因公司網(wǎng)絡(luò)布局的優(yōu)化，大部分當(dāng)初列入關(guān)聯(lián)交易的土地股份公司已不使用或有些地實際上已經(jīng)不存在了，但因不符合總部關(guān)聯(lián)交易核減范圍而仍繳納著關(guān)聯(lián)交易土地租金，這些也影響了股份公司的整體效益。

2.6待用土地日益增多，盤活壓力大

近年來，公司優(yōu)化油庫布局、成品油管線陸續(xù)投產(chǎn)，大大減少了對油庫的需求，市、縣級油庫大部分被關(guān)閉；大量農(nóng)網(wǎng)和低效站被陸續(xù)關(guān)閉；部分辦公場所優(yōu)化或家屬院搬遷等由此產(chǎn)生了大量閑置土地。隨著土地閑置時間的延長，不少地方土地部門提出按照規(guī)定，要無償收回土地，并且，隨著網(wǎng)絡(luò)布局的進(jìn)一步優(yōu)化，閑置土地還將增加，這都給后續(xù)的土地盤活處置帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

3.對提高企業(yè)土地資產(chǎn)管理的幾點思考

3.1將土地資產(chǎn)大清查與日常土地巡查相結(jié)合，摸清家底、掌握土地變化

每年至少組織一次在全系統(tǒng)，全范圍、全口徑的土地大清查，從全公司各個管理口了解、查詢、核對土地信息，全面收集，減少遺漏；省、市分公司都需要組織土地的日常巡查工作，核對土地基礎(chǔ)信息，掌握土地利用現(xiàn)狀變化。

3.2全公司各系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一宗地名稱關(guān)鍵字

公司可統(tǒng)籌考慮，各線條從公司大局思考將零管系統(tǒng)、財務(wù)ERP系統(tǒng)、實物資產(chǎn)土地信息系統(tǒng)等相關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)統(tǒng)一名稱，以便提高工作效率；也可考慮借鑒ERP系統(tǒng)中資產(chǎn)代碼的唯一性等，來規(guī)范對內(nèi)對外使用土地名稱的唯一性。

3.3加快權(quán)證辦理，規(guī)避法律風(fēng)險

土地權(quán)證是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或使用權(quán)的法律依據(jù)，是維護(hù)企業(yè)物權(quán)安全的基本保障。

在當(dāng)前混合所有制改革的機(jī)遇前，公司應(yīng)該將上市和非上市部分的土地權(quán)證規(guī)范統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一納入工作任務(wù)與考核范疇；積極爭取總部關(guān)于土地權(quán)證規(guī)范的專項費用支持，確保資產(chǎn)不流失；對于實在有難度的確權(quán)工作，可以借助社會中介力量打包辦證，防范資產(chǎn)管理風(fēng)險。

3.4梳理、整改賬實、賬證不一致情況

公司土地資產(chǎn)賬實、賬證信息應(yīng)該真實、準(zhǔn)確，各個部門應(yīng)該相互協(xié)作，統(tǒng)一信息，對于證照情況不屬實的，應(yīng)積極查找歷史資料，爭取土地部門的認(rèn)可變更證照；對于賬務(wù)處理有誤的，應(yīng)該尊重歷史和事實及時予以調(diào)賬；對于暫時無法整改的，應(yīng)統(tǒng)一納入備查賬，將來找機(jī)會逐步整改。

3.5摸清關(guān)聯(lián)交易土地基本情況，積極爭取總部核減

大部分當(dāng)初列入關(guān)聯(lián)交易但股份公司實際已不使用的土地，應(yīng)積極梳理這類土地授權(quán)資料、歷史變更情況、實際使用現(xiàn)狀、權(quán)證資料等，查找符合總部關(guān)聯(lián)交易核減范圍的依據(jù)后積極申請減免關(guān)聯(lián)交易土地租金，減少股份公司的土地使用費用。

3.6加大有效利用閑置土地力度

企業(yè)存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權(quán)經(jīng)營地，是國家在特定時期對國企改革用地的一項政策支持，無論是否閑置，原則上都應(yīng)予以保留；對閑置地的盤活處置，在優(yōu)先滿足公司的主營業(yè)務(wù)的網(wǎng)點規(guī)劃和中央倉的需要的前提下，公司應(yīng)對全省的土地資源統(tǒng)籌考慮規(guī)劃，根據(jù)土地清查的結(jié)果，土地盤活處置以公司利潤最大化為目標(biāo)，制定切實可行的處置計劃和實施方案。

對于位置較好，股份公司可以使用的土地，首先滿足自身需要，完善手續(xù)建設(shè)加油（氣）站或中央倉等。利用閑置的土地重啟自用，不但節(jié)約了看管成本，還會企業(yè)大量節(jié)約新增建設(shè)用地的征地費用。

篇（4）

我縣是安徽省第二人口大縣，人多地少，人均耕地不足1.20畝，土地后備資源相對薄弱，國家重點工程謝橋煤礦、劉莊煤礦、淮北大堤、沙潁河治理等項目及潁城建設(shè)必將占用耕地，這就使我縣耕地保護(hù)工作面臨更大的壓力。作為國土資源管理部門既要保護(hù)耕地，又要服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，任務(wù)相當(dāng)艱巨，嚴(yán)禁亂占耕地，切實保護(hù)基本農(nóng)田，實行目標(biāo)責(zé)任制，明確工作責(zé)任，確保我縣189萬畝耕地總量不減少，特別是166.8萬畝的基本農(nóng)田不減少，守住耕地紅線。目前保護(hù)工作已落實到具體地塊和圖斑，外業(yè)保護(hù)標(biāo)牌已全部落實到位，內(nèi)業(yè)資料齊全。

二、加大土地開發(fā)復(fù)墾力度，整理項目進(jìn)展順利。

按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署，我縣土地開發(fā)復(fù)墾工作動手早、進(jìn)展快，我們認(rèn)真組織、合理安排，做到任務(wù)層層分解，責(zé)任到人，嚴(yán)明紀(jì)律，督促到位，截止6月底，經(jīng)省國土廳驗收確認(rèn)的項目49個，面積206.16公頃（合3092.42畝），市國土局復(fù)驗待省廳確認(rèn)的項目124個，面積574.38公頃（合8615.71畝），我局初驗的項目61個，面積175.27公頃（合2629.03畝）。

三、土地利用報批工作穩(wěn)步推進(jìn)。

*年經(jīng)省政府審批的有二個批次和一個單獨選址項目，面積92.3535公頃（合1385.3畝）。由于受用地計劃未下達(dá)，市國土局不受理報卷的影響，今年元月至6月份我們僅上報三個批次城鎮(zhèn)建設(shè)用地和新農(nóng)村建設(shè)用地置換報卷，面積94公頃（合1410畝），目前，我們準(zhǔn)備齊全的報卷有2個置換批次和一個單獨選址項目，上報面積70公頃（合1050畝）待報。農(nóng)民建房經(jīng)縣政府批準(zhǔn)使用集體已有建設(shè)用地242戶，用地面積30703.5平方米。

四、盤活國有土地資產(chǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)招、拍、掛出讓土地。

今年，縣政府要求我們完成土地出讓金收入5億元，我們深感責(zé)任重大，必須挖掘土地儲備資源潛力，向存量土地要效益，截止6月30日，我們已出讓土地33宗，面積75.6293公頃（合1134.44畝），合同出讓金47018萬元，已交出讓金2481萬元。劃撥供地2宗，面積24.5867公頃（合368畝），為了確保出讓金足額到位，6月18日，我局會同縣紀(jì)委、縣檢察院、縣建設(shè)局召開了土地出讓金催繳座談會，把余下的出讓金早日催繳到位。

五、地籍管理工作成績突出。

地籍管理工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，我們一直高度重視，形成分管局長親自抓，股室負(fù)責(zé)人具體抓的工作格局，土地登記發(fā)證進(jìn)展順利，截止6月30日，共辦理土地登記183宗，面積571169平方米，其中國有土地152宗，面積553044平方米；集體土地31宗，面積18125平方米。

六、加大違法案件查處力度，積極做好工作。

篇（5）

第三條  土地資產(chǎn)處置，由土地使用者或?qū)嵤┵Y產(chǎn)重組的主管部門向大連市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室（以下簡稱市開發(fā)辦）提出申請，經(jīng)市開發(fā)辦會同市規(guī)劃土地局等部門提出處置意見后，報大連市房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組）批準(zhǔn)。

經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，土地資產(chǎn)處置可采取土地使用權(quán)出讓、出租或土地作價入股、作價出資的方式進(jìn)行。

第四條  企業(yè)兼并，對被兼并企業(yè)的土地資產(chǎn)處置可根據(jù)不同情況采取不同方式。其中，國有企業(yè)之間以及國有企業(yè)對其他所有制性質(zhì)企業(yè)實施的兼并，可以通過有償受讓取得土地使用權(quán)，土地出讓金適當(dāng)調(diào)減；也可通過企業(yè)間變更原劃撥土地使用權(quán)方式取得土地使用權(quán)，但土地使用權(quán)不能擅自轉(zhuǎn)讓和改變用途。其他類型企業(yè)間的兼并，須按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

第五條  企業(yè)破產(chǎn)，土地資產(chǎn)處置主要采取土地使用權(quán)出讓的方式，土地出讓金由受讓方全額繳納，主要用于職工安置。其中，受讓方承擔(dān)破產(chǎn)企業(yè)職工安置的，土地出讓金可根據(jù)實際情況調(diào)減。承擔(dān)職工安置事項應(yīng)列入土地使用權(quán)出讓合同，其落實情況須經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定。

第六條  以國有土地使用權(quán)為條件興辦外資企業(yè)（含“嫁接式”企業(yè)），土地資產(chǎn)處置一般采取土地使用權(quán)出讓的方式。采用出讓方式的，由受讓方按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金；對科技含量高的企業(yè)，以及國有大中型企業(yè)利用外資進(jìn)行技術(shù)改造符合國家有關(guān)規(guī)定的，也可采用出租方式， 由承租方按年繳納租金。屬于國家鼓勵的、技術(shù)先進(jìn)的、投資額較大的中外合資項目，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，可采取土地作價出資以政府名義投入到中方企業(yè)中。

第七條  國有企業(yè)改建或新設(shè)股份有限公司（含上市公司），土地資產(chǎn)處置可以采取土地使用權(quán)出讓、出租或土地作價入股的方式。采用出讓方式的，由受讓方全額繳納土地出讓金，其中繳納數(shù)額較大的可分期進(jìn)行，但最長不超過3年。采用出租方式的，由承租者按年繳納租金。采用作價入股方式的，土地資產(chǎn)界定為國家股，國家股作價及國家股股權(quán)管理按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八條  企業(yè)以其依法取得所有權(quán)的房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，作為抵押物進(jìn)行抵押貸款，不能如期返還貸款造成劃撥土地使用權(quán)拍賣的，應(yīng)當(dāng)從地價款中將相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額返還政府。

第九條  在進(jìn)行土地資產(chǎn)處置后，土地使用者應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到規(guī)劃土地部門辦理土地使用權(quán)變更登記。

第十條  本規(guī)定之前已發(fā)生土地資產(chǎn)處置的，須按本規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)， 期限為三個月。

篇（6）

    二、改組或新設(shè)的股份制企業(yè)，憑負(fù)責(zé)審批、組建股份制企業(yè)主管部門（股份制企業(yè)試點期間為國家及省級體改部門，下同）批準(zhǔn)文件，向當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T申請土地登記或變更土地登記。股東單位在改組或新設(shè)股份制企業(yè)之前，已經(jīng)領(lǐng)取國有土地使用證的，由土地管理部門對用地情況進(jìn)行復(fù)核，用地情況發(fā)生變化的進(jìn)行變更登記，更換或更改國有土地使用證；尚未領(lǐng)取國有土地使用證的，由土地管理部門進(jìn)行地籍調(diào)查，核實權(quán)屬、界址、面積和用途，經(jīng)審核注冊登記，頒發(fā)國有土地使用證。

    三、通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地資產(chǎn)與股東單位其他資產(chǎn)一并入股。土地使用權(quán)由改組或新設(shè)后的股份制企業(yè)持有。

    （一）土地資產(chǎn)入股期限為土地使用權(quán)出讓年期減去原股東單位以出讓方式獲取土地使用權(quán)后已使用的年期；

    （二）在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)，持有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)須承擔(dān)土地使用權(quán)出讓合同和土地登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)；

    （三）在土地使用權(quán)出讓期內(nèi)，持有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)應(yīng)依法繳納土地稅費；

    （四）土地使用權(quán)出讓期屆滿，股份制企業(yè)須到土地管理部門依法辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，土地使用權(quán)由國家依法收回；股份制企業(yè)如需續(xù)期使用土地，應(yīng)重新向原土地管理部門申請辦理出讓手續(xù)，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

    四、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)所持有。其他要求按本《規(guī)定》第三條辦理。

篇（7）

城市土地經(jīng)營是指在保持城市土地所有權(quán)不變的前提下，以實現(xiàn)城市規(guī)劃為具體目標(biāo)，在城市政府宏觀調(diào)控下，充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，通過對城市土地的開發(fā)以及城市土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等相關(guān)權(quán)利采用市場化運(yùn)作的方式，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置，顯化城市土地資產(chǎn)價值，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的行為。城市土地經(jīng)營包括兩方面的內(nèi)容：一是以城市土地為對象對土地的開發(fā)和再開發(fā)，二是城市土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營，如土地批租、租賃、抵押等，它是城市土地作為資產(chǎn)意義上的經(jīng)營。前者是指把耕地、荒地或舊城區(qū)經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷等前期工作和市政公用設(shè)施建設(shè)和生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)，變成能直接為城市建設(shè)所利用的建設(shè)用地的活動。城市土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營可以分為兩個層次：一是以土地使用權(quán)出讓為主的層次；二是以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及抵押為主的層次。其中，土地使用權(quán)出讓市場屬于一級土地市場，是政府壟斷型市場。土地使用權(quán)出讓采用的主要方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種。本文探討的城市土地經(jīng)營是從城市政府的視角，以城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和城市土地一級市場為對象來展開論述。

一、當(dāng)前我國城市土地資產(chǎn)經(jīng)營存在的問題及原因分析

城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，各地城市化的加速，必然使城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府必須對稀缺的城市土地進(jìn)行妥善的經(jīng)營。從城市土地管理體制改革以來，城市土地的經(jīng)營使政府財政收入有了數(shù)量上的巨大增加，也為城市政府大力改善城市的投資與居住環(huán)境提供了強(qiáng)有力的保證。但由于城市土地經(jīng)營經(jīng)驗的匱乏和相關(guān)配套制度的不完善，我國城市土地經(jīng)營實踐中存在不少問題，影響了城市土地經(jīng)營的健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）城市土地利用粗放，土地利用效率低下

城市土地經(jīng)營的開展，很大程度上提高了城市土地利用水平，但總體看來我國城市土地粗放經(jīng)營的狀況沒有得到根本改變，表現(xiàn)在：城市用地增長彈性系數(shù)高于合理彈性系數(shù)水平；城市用地容積率較低；城市用地結(jié)構(gòu)和空間布局不合理，工業(yè)用地比重比較大，擠占了城市其他用地，尤其是道路廣場、綠地受到的影響較大。

（二）征地范圍擴(kuò)大，耕地流失嚴(yán)重，農(nóng)民利益保護(hù)不夠

隨著城市化的發(fā)展，開發(fā)區(qū)圈地?zé)崾墙陙碜顕?yán)重的土地問題，與開發(fā)區(qū)大肆圈地相伴隨的是大量優(yōu)質(zhì)耕地被侵占、破壞、移為他用，導(dǎo)致耕地不斷減少；其次，在征地過程中，土地征用收益分配不合理，農(nóng)民利益得不到有效保障，不少被征地的農(nóng)民既得不到安置，又得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。利益分配機(jī)制的缺失或未制度化，使農(nóng)民在工業(yè)化和城市化過程中承擔(dān)了相當(dāng)大部分的成本。

（三）城市規(guī)劃調(diào)控力度不足，土地供給制度有待改進(jìn)

城市土地經(jīng)營過程中應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃為依據(jù)，以供給引導(dǎo)需求，通過市場來實施規(guī)劃。而在我國城市土地開發(fā)過程中，往往是先批租后規(guī)劃，或者邊批租邊規(guī)劃，而且城市規(guī)劃的實施管理也不足。同時，土地出讓行政干預(yù)較多不僅使土地保值增值目標(biāo)難以實現(xiàn)，而且還會造成經(jīng)營性虧損。

（四）城市土地市場行為不規(guī)范，土地供給總量控制困難

城市土地使用制度的改革，確立了城市土地資產(chǎn)的價值，使土地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到了實現(xiàn)。由于我國城市土地資產(chǎn)經(jīng)營缺乏經(jīng)驗，使得我國城市土地的市場供給不規(guī)范現(xiàn)象普遍存在。土地交易的不規(guī)范和隱形土地市場的存在，擴(kuò)大了城市土地的供給來源，容易造成土地市場的波動，使地價偏低，造成土地收益的流失。

（五）城市土地儲備機(jī)制存在的問題

我國土地儲備的政策依據(jù)主要是“土地儲備管理辦法”，土地儲備的實施缺乏相應(yīng)的法律來支持和保障；同時城市土地儲備機(jī)構(gòu)性質(zhì)功能定位模糊，實際上扮演著兩種不同角色：一是土地管理者，行使部分政府職能，調(diào)節(jié)土地市場，制定收購儲備計劃，實施各項規(guī)劃，追求社會效益最大化；二是土地經(jīng)營者，扮演企業(yè)角色，以盈利為目的，追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。經(jīng)營目標(biāo)的多元化必然會影響到經(jīng)營效率的提高，土地收購儲備行為受行政干預(yù)較大，很難做到市場規(guī)范化經(jīng)營；而且土地收購價格內(nèi)涵界定也不明確。

二、城市土地經(jīng)營管理制度的完善

（一）完善城市土地供給機(jī)制，規(guī)范城市土地市場

當(dāng)前我國城市土地供應(yīng)的“雙軌制”阻礙了土地市場化程度的提高和土地市場的運(yùn)行。因此必須采取措施促進(jìn)城市土地使用權(quán)讓渡的“雙軌制”并行：促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場；建立健全經(jīng)營性用地的招標(biāo)、拍賣或?qū)嵭袙炫品绞浇灰椎倪\(yùn)作機(jī)制，提高土地市場化程度；其次，要積極推行城市土地交易許可證制度和實施城市土地使用權(quán)市場信息披露制度。

（二）改革征地制度，保護(hù)農(nóng)民利益

傳統(tǒng)的征地制度弱化了對政府行為的外在約束，同時對農(nóng)民利益的保護(hù)不力，因而使得行政權(quán)侵害財產(chǎn)權(quán)成為可能。我國的征地制度應(yīng)該明確界定公益事業(yè)的范圍；提高土地征用補(bǔ)償?shù)膬r格；處理好征地補(bǔ)償?shù)睦娣峙洌贿M(jìn)一步完善征地程序。

（三）城市土地利用規(guī)劃先行，實行嚴(yán)格的土地用途管制

應(yīng)借鑒英美城市規(guī)劃的經(jīng)驗，在土地供應(yīng)中必須強(qiáng)化土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的先導(dǎo)性，對城市土地利用實行嚴(yán)格的土地用途管制。做到土地規(guī)劃制定的科學(xué)性、土地規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接性以及規(guī)劃實施的強(qiáng)制性。

（四）優(yōu)化城市土地儲備機(jī)制

理順法律關(guān)系，建立法規(guī)保障，通過法律法規(guī)與政府規(guī)章明確土地儲備的目的、運(yùn)作方式，明確城市土地儲備的范圍、收購價格等。其次明確土地儲備機(jī)構(gòu)的企業(yè)性質(zhì)，堅持市場主導(dǎo)機(jī)制，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)逐步實行公司制經(jīng)營，真正成為具有民事能力的、能自主經(jīng)營和自負(fù)盈虧的企業(yè)實體。再三，進(jìn)行土地招商引資模式創(chuàng)新：將擬上市的土地首先進(jìn)行拆遷、平整等淺度開發(fā)整理，并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，實現(xiàn)供應(yīng)土地的“半成品”向“成品”轉(zhuǎn)變；同時使土地供應(yīng)與城市總體規(guī)劃相銜接，實現(xiàn)零星供地向規(guī)模供地的轉(zhuǎn)變。

三、結(jié)語

土地資產(chǎn)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理能更好地為城市發(fā)展籌集建設(shè)資金，促進(jìn)城市土地的合理、集約利用和保護(hù)耕地。我國當(dāng)前存在土地資產(chǎn)大量流失，土地利用效率低等問題，必須從總量供給、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記及立法和執(zhí)法上加強(qiáng)管理，充分發(fā)揮城市土地的資產(chǎn)效益，實現(xiàn)城市和社會經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王玉瓊，盧海林，曹紅.從資源管理到資產(chǎn)經(jīng)營.中國土地科學(xué).2003.

篇（8）

    第三條  本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行粘土磚瓦生產(chǎn)的單位和個人。

    第四條  市、區(qū)縣人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)粘土磚瓦生產(chǎn)用地的統(tǒng)一管理工作。

    計劃、建設(shè)、規(guī)劃、地礦、環(huán)保、工商等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同土地管理部門做好粘土磚瓦生產(chǎn)用地管理工作。

    第五條  各級人民政府應(yīng)當(dāng)按照節(jié)約利用土地、切實保護(hù)耕地的原則，加強(qiáng)粘土磚瓦生產(chǎn)用地管理，引導(dǎo)粘土磚瓦生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，逐步向生產(chǎn)新型墻體材料轉(zhuǎn)化。

    市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定發(fā)展新型墻體材料的計劃和具體措施，加快新型墻體材料的研究開發(fā)和推廣應(yīng)用。

    對發(fā)展新型墻體材料，節(jié)約保護(hù)耕地做出貢獻(xiàn)的，由市、區(qū)縣人民政府給予獎勵。

    第六條  禁止在耕地上以及山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地上新建粘土磚瓦窯場；已建成的不得擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。

    第七條  已建成的粘土磚瓦窯場，按下列規(guī)定處理：

    （一）占用基本農(nóng)田的，應(yīng)當(dāng)在2000年年底以前關(guān)停，復(fù)墾還耕；

    （二）占用其他耕地的，應(yīng)當(dāng)在2002年年底以前關(guān)停，復(fù)墾還耕；

    （三）占用山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地的，應(yīng)當(dāng)在2005年年底以前關(guān)停。

    第八條  進(jìn)行粘土磚瓦生產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)于每年第一季度到市土地管理部門辦理晾坯場、取土區(qū)臨時用地手續(xù)，領(lǐng)取《取土用地許可證》，依法進(jìn)行使用土地登記，簽訂土地復(fù)墾合同。取土區(qū)臨時用地按照基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費的最低標(biāo)準(zhǔn)向市土地管理部門預(yù)繳耕地造地費。

    凡依照土地復(fù)墾合同的規(guī)定，將所占土地全部復(fù)墾并經(jīng)驗收合格的，市土地管理部門應(yīng)當(dāng)退還其預(yù)繳的耕地造地費；復(fù)墾質(zhì)量達(dá)不到合同要求的，市土地管理部門酌情退還其預(yù)繳的部分耕地造地費；不復(fù)墾的，其預(yù)繳的耕地造地費不予退還。

    未退還的耕地造地費，由市土地管理部門負(fù)責(zé)安排專項用于復(fù)墾造地，不得挪作他用。

    第九條  占用耕地進(jìn)行粘土磚瓦生產(chǎn)的窯場在關(guān)停之前，取土深度應(yīng)當(dāng)控制在地表以下2米以內(nèi)。

    山地、丘陵地的粘土磚瓦窯場，取土深度應(yīng)當(dāng)以挖丘平坡后與周圍地片相平為準(zhǔn)。嚴(yán)禁在平地上挖坑取土。

    第十條  進(jìn)行粘土磚瓦生產(chǎn)的單位和個人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地管理部門審批的地點、范圍和取土深度用地。占用耕地的，應(yīng)當(dāng)將取土區(qū)表層0.5米的熟土先行剝離，用于復(fù)墾還耕。

    第十一條  土地管理部門應(yīng)當(dāng)定期檢查粘土磚瓦窯場土地使用和復(fù)墾利用情況，對因生產(chǎn)規(guī)模縮減或者其他原因暫時不使用的土地，責(zé)令當(dāng)事人及時復(fù)墾利用。

    停產(chǎn)后的廢棄窯址及辦公、生活用地，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在停產(chǎn)之日起一年內(nèi)復(fù)墾利用。

    第十二條  違反本規(guī)定第六條規(guī)定，占用耕地新建粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責(zé)令其退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的耕地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，并處以每平方米10元以上15元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    占用山地、丘陵地、澇洼地以外的其他土地新建粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責(zé)令其退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處以每平方米2元以上10元以下的罰款。

    第十三條  違反本規(guī)定第七條規(guī)定，逾期拒不關(guān)停粘土磚瓦窯場的，由土地管理部門責(zé)令限期拆除窯場有關(guān)建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地利用條件。

    第十四條  違反本規(guī)定第八條規(guī)定，不按時辦理晾坯場、取土區(qū)臨時用地手續(xù)的，由土地管理部門責(zé)令限期辦理；逾期不辦理，繼續(xù)使用土地的，按非法占地處理。

    第十五條  違反本規(guī)定第九條、第十條規(guī)定，擅自更改用地取土地點、擴(kuò)大取土范圍、增加取土深度，以及拒不剝離表層熟土用于復(fù)墾還耕的，由土地管理部門責(zé)令其停止用地，退還非法占用的土地，恢復(fù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，并處以每平方米5元以上15元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第十六條  違反本規(guī)定第十一條規(guī)定，拒不履行土地復(fù)墾還耕義務(wù)的，由土地管理部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，視情節(jié)處以每平方米每年0.3元以上1.5元以下的罰款。

    第十七條  土地管理部門及其工作人員違反本規(guī)定，擅自批準(zhǔn)粘土磚瓦生產(chǎn)用地的，其批準(zhǔn)文件無效，對部門主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇（9）

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評價

經(jīng)濟(jì)評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進(jìn)行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進(jìn)行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

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【中圖分類號】G64 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）09-0239-02

我國土地資源管理高等教育事業(yè)的發(fā)展是伴隨著土地管理事業(yè)的興起而產(chǎn)生、發(fā)展的，并隨著我國土地問題的日益突出，土地管理工作在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日益提高，我國土地資源管理高等教育事業(yè)也隨之迅速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全國已有80多所普通高校開設(shè)了土地資源管理專業(yè)。土地資源管理專業(yè)的學(xué)生主要學(xué)習(xí)土地管理方面的基本理論和基本知識，受到土地規(guī)劃、測量、計算機(jī)、地籍管理的基本訓(xùn)練，具有土地利用與管理的基本能力。培養(yǎng)具備現(xiàn)代管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及資源學(xué)的基本理論，掌握土地管理方面的基礎(chǔ)知識，具有測量、制圖、計算機(jī)等基本技能，能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。

1.房地產(chǎn)估價課程在土地資源管理專業(yè)中的地位

1.1房地產(chǎn)估價課程豐富了土地資源管理專業(yè)的研究內(nèi)容

20世紀(jì)80年代末90年代初，我國實行土地使用制度及住房制度改革，對整個社會經(jīng)濟(jì)得發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，不動產(chǎn)的市場特征越來越明顯，其經(jīng)濟(jì)屬性日趨突出，尤其是房地產(chǎn)市場開始活躍。一些高校開始設(shè)置房地產(chǎn)研究方面的專業(yè)，如房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)，或在其他專業(yè)內(nèi)進(jìn)行研究，如經(jīng)濟(jì)類專業(yè)和工程管理專業(yè)等。之后，許多高校在土地管理方面的專業(yè)里也開始了對房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的研究。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。對房地產(chǎn)的研究離不開土地資源管理方面的相關(guān)知識。

我國土地資源管理的研究內(nèi)容一直在不斷拓寬，研究內(nèi)容幾乎涵蓋土地管理方面的全部內(nèi)容。此外，有關(guān)房地產(chǎn)方面內(nèi)容的研究，在高等院校專業(yè)的演變與調(diào)整過程中，主要有兩個分流方向，大部分分流到土地資源管理專業(yè)，一部分分流到工程管理專業(yè)，當(dāng)然還有分流到其他一些專業(yè)（包括少數(shù)自主設(shè)置的專業(yè)）[1]。總體上來看，對房地產(chǎn)的研究主要集中在土地資源管理專業(yè)。當(dāng)前，土地資源管理專業(yè)是研究房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容（當(dāng)然也包括房地產(chǎn)估價）的支柱專業(yè)，房地產(chǎn)估價豐富了土地資源管理專業(yè)的研究方向，土地資源管理專業(yè)為房地產(chǎn)估價師人才培養(yǎng)提供了基地。

1.2房地產(chǎn)估價是土地資源管理專業(yè)專業(yè)課程之一

縱觀開設(shè)有土地資源管理專業(yè)的幾所具有代表性的高等院校，如南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、中國人民大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、浙江大學(xué)等，其土地資源管理專業(yè)的課程設(shè)置包含了房地產(chǎn)估價課程及相關(guān)課程。以華中大學(xué)土地資源管理專業(yè)的課程設(shè)置為例，表1列出了華中大學(xué)土地資源管理專業(yè)學(xué)科基礎(chǔ)課和專業(yè)核心課程。

2.房地產(chǎn)估價課程的特點

2.1知識體系綜合性強(qiáng)

房地產(chǎn)估價理論知識體系龐雜，房地產(chǎn)估價課程是自然學(xué)科和社會學(xué)科相互交叉、相互滲透的一門學(xué)科，同時還具有理論基礎(chǔ)與實踐操作高度結(jié)合的特征。這對于在高校生源中不是文科生就是理科生的課程教學(xué)對象來說，既要學(xué)工程又要學(xué)法律、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)知識，不同的課程而且要求不同的學(xué)習(xí)方法、思維方式，甚至接受、消化知識的過程都存在很大差異。廣泛的知識內(nèi)容跨度，使得我們并不能僅僅將教學(xué)大綱的要求停留在掌握這個層次上，而是還要學(xué)會綜合運(yùn)用。

2.2房地產(chǎn)估價課程的實踐性

房地產(chǎn)估價除了具有較深的理論性，還具有較高的實踐性。一方面，房地產(chǎn)估價的實用性很強(qiáng)，這門課程是住建部組織認(rèn)證的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的主要內(nèi)容，涉及到兩個科目的考試――“房地產(chǎn)估價理論與方法”和“房地產(chǎn)估價案例與分析”[2]。學(xué)生如果能夠在校期間將本課程學(xué)好，則會有利于未來房地產(chǎn)估價師的考試。另一方面，未來隨著我國房地產(chǎn)稅的全面鋪開，將需要更多的估價專業(yè)人員。而且在現(xiàn)實生活中涉及到估價的行為有很多，包括房地產(chǎn)交易、抵押、征收征用、拆遷補(bǔ)償?shù)取Ｋ裕康禺a(chǎn)估價表現(xiàn)出來的實踐性主要包括：①社會經(jīng)濟(jì)生活與其關(guān)聯(lián)度高；②與社會上存在利益關(guān)聯(lián)的部門眾多；③本課程的綜合性高、程序復(fù)雜[3]。

3.土地資源管理專業(yè)中房地產(chǎn)估價課程設(shè)置及教學(xué)模式探討

將房地產(chǎn)估價作為土地資源管理專業(yè)研究方向，其課程如何設(shè)置及設(shè)置的合理與否將直接關(guān)系到培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)價行業(yè)的現(xiàn)狀及其存在的問題，房地產(chǎn)估價在課程設(shè)置及教學(xué)模式設(shè)計方面應(yīng)做到如下幾個方面：

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)估價理論及技術(shù)學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)估價課程不僅要注重公共課程及專業(yè)基礎(chǔ)課程的學(xué)習(xí)，還要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)估價理論方法的深入學(xué)習(xí)與研究，要學(xué)習(xí)國外較為成熟的估價理論，熟練掌握方法的適用條件、操作過程及注意事項，以適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)估價師技術(shù)及知識結(jié)構(gòu)更新的要求。

3.2加強(qiáng)實踐教學(xué)部分

房地產(chǎn)估價是一門藝術(shù)，是科學(xué)與經(jīng)驗的結(jié)合。雄厚的專業(yè)知識，過硬的專業(yè)技能是是一名房地產(chǎn)估價師所必備的，然而更重要的是豐富的從業(yè)經(jīng)驗。經(jīng)驗是房地產(chǎn)估價師在多年從事房地產(chǎn)估價實踐過程中所積累下來的。

對于實踐環(huán)節(jié)的學(xué)習(xí)，要為學(xué)生創(chuàng)良好的學(xué)習(xí)條件及充裕的實踐機(jī)會。具體來說，可以通過以下幾種教學(xué)模式的相互結(jié)合來強(qiáng)化房地產(chǎn)估價實踐學(xué)習(xí)：（1）建立房地產(chǎn)估價模擬實驗室，從而使得學(xué)生不但可以鞏固房地產(chǎn)估價理論知識，還可以熟悉房地產(chǎn)估價的操作規(guī)程，并且可以在模擬實驗室條件下，運(yùn)用不同方法評估各種狀況下的房地產(chǎn)價格；（2）與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)建立聯(lián)合辦學(xué)模式，讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)估價實務(wù)中來，讓在實踐過程中切身體會房地產(chǎn)估價的內(nèi)涵，清晰把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的現(xiàn)實問題及其發(fā)展趨勢，以及社會發(fā)展、行業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)估價師的要求，掌握其實際操作程序及現(xiàn)實工作中應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)，并據(jù)此為自身以后學(xué)習(xí)的重點及奮斗目標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

3.3課程學(xué)習(xí)與專題討論相結(jié)合

除了學(xué)習(xí)課本內(nèi)容外，要針對房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及國家近期出臺的相關(guān)政策法規(guī)，經(jīng)常開設(shè)一些專題性講座或研討會，使學(xué)生能從行業(yè)發(fā)展的角度關(guān)注學(xué)科的發(fā)展。同時，專題討論可以豐富課堂教學(xué)形式，充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。就目前的現(xiàn)狀而言，可以開設(shè)有關(guān)如下內(nèi)容的專題講座：

（1）房地產(chǎn)估價典型案例分析。選擇較為典型的房地產(chǎn)估價案例，由老師或邀請經(jīng)驗豐富的資深房地產(chǎn)估價師為學(xué)生作專項分析，讓學(xué)生更深刻的掌握房地產(chǎn)估價實務(wù)及有關(guān)注意事項和應(yīng)對措施。

（2）房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德素質(zhì)教育。即使房地產(chǎn)估價人員很精通估價理論，有豐富的估價實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，評估出的價格也不會客觀公正。評估出的價格如果不客觀公注意哪些環(huán)節(jié)，并據(jù)此為自身以后學(xué)習(xí)的重點及奮斗目標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

參考文獻(xiàn)：

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    建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條規(guī)定：“抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。”根據(jù)上述規(guī)定，對于已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，到原登記部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時應(yīng)提交下列文件：

    1、抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項權(quán)利證書；

    2、抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明；

    3、原抵押合同；