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一、引言

伴隨著我國社會主義市場經濟的飛速發展,我國房地產行業也發展迅速。但是房地產行業的競爭也日趨激烈,稅收是房地產項目開發成本的重要組成部分,為了能夠更大限度的降低企業成本,如何進行科學有效的稅收籌劃引起了廣大房地產企業的關注,因此,本文就房地產企業的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性分析

(一)涉及稅種范圍較廣,在開發成本中所占比例較大

就我國當前的稅收體制來看,涉及到房地產企業的稅種數量非常多,房地產企業作為納稅人難以在短時間內使我國的稅收體制發生變化,面對各項繁多的稅種,房地產企業只能通過科學有效的稅收籌劃來實現企業稅收負擔的減輕。只有這樣才能夠使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。

(二)房地產市場競爭日趨激烈

由于房地產行業在我國的起步較晚,因此,我國關于房地產行業的稅收政策法規也相對不是十分健全,這在一定程度上為我國房地產企業的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產企業能夠抓住我國當前稅收政策的不完善之處,將會極大的提高其進行稅收籌劃的水平。

(三)我國稅收環境不斷改善

伴隨著我國稅收法制的不斷健全,我國正在逐步走向依法治稅的新環境。企業減免稅的程序更加規范,各種形式的人為因素干擾稅款征收的現象日益得到控制。這種健康的稅收環境為我國當前各項稅收優惠政策的貫徹落實提供了良好的基礎,也為房地產企業科學合理的稅收籌劃措施的實現提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地產企業加強自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產企業各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國當前的稅收制度來看,我國房地產企業應當繳納的稅種主要有以下八個類別:營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅以及印花稅。其中,營業稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅是房地產企業應納稅額的主要組成部分,因此,本文就這四種主要稅種的籌劃措施進行分別論述與分析:

(一)營業稅

營業稅是房地產企業所應繳納的一個主要稅種,房地產企業在營業稅的稅收籌劃策略應當從以下幾個方面進行:

首先,有效運用企業相關合同。由于房地產企業同建筑施工單位之間簽訂的合同性質不同,因此也會產生不同的稅收結果。如果簽訂的是服務業的合同,其營業稅稅率為5%,如果簽訂的是建筑類合同,其營業稅稅率則為3%。這一差異為房地產企業的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如:甲企業有一個在2010年進行的建筑項目,工程價款為2000萬元,但是由于某種原因需將該項目全部外包給乙建筑單位實施,甲企業負責其技術咨詢服務,乙企業支付給甲企業200萬元的服務費。基于這一事實,在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時候,倘若簽訂的是技術服務性質的合同,那么甲企業應當繳納的營業稅額為200*5%=10萬元;倘若簽訂的是工程承包合同的話,那么甲企業應當繳納的營業稅額則為200*3%=6萬元。

其次,科學確定納稅主體。我國稅法明確規定,房地產開發企業代收項目也應當一并計入該房地產企業的營業額進行營業稅的計算繳納。然而,我國稅法對服務性質的企業卻沒有類似規定。這樣一來,房地產企業可以通過設置專門的獨立核算的物業公司進行收費,以此實現企業營業稅稅額的降低。比如,2008年,甲企業開發了兩處商品房,并且已經全部售出,這兩處商品房的物業管理費按照每平方米1元錢的標準收取。甲企業將物業費放到了“其他業務收入”科目中進行核算。2009年全年收入共計200萬元,在此基礎上按照代收款項的3%收取手續費,手續費共計6萬元。基于這一現實,如果甲企業不設置獨立核算的物業管理企業,那么代收款項及手續費都應當合并計入甲企業的營業額計算營業稅,甲企業應繳納的營業稅額為(200+6)*5%=10.3萬元;如果甲企業設置了專門的獨立核算的物業公司的話,那么該物業公司只需就手續費收入繳納營業稅即可,應繳納的營業稅額為6*5%=0.3萬元。

(二)土地增值稅

房地產企業關于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點進行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃,這是由于土地增值稅實行的是累進稅制,只要稅基發生變化,就會對納稅額產生明顯的影響。房地產企業土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外,我國《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%時,應就其全部增值額按規定征稅。”這樣就有可能出現因增值額僅稍高于起征點就造成稅負大幅度增加,導致稅后收入降低的現象出現,這也就是稅收籌劃要研究的重要環節。

稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。例如,房地產企業自身擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

(三)房產稅

房產稅是以房產為征稅對象,按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。房產稅的計算方法有從價計征和從租計征兩種形式。從價計征房產稅的,依照房產原值,一次減除10%-30%后的余值作為計稅依據,按照1.2%的稅率計算征稅;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據,按12%的稅率計征。房產稅存在兩種計征方式,這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

(四)企業所得稅

企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一個稅種,對企業凈利潤的影響是十分巨大的。所以,房地產企業所得稅的稅收籌劃是整個企業稅收籌劃鏈條中的一個重要環節,本文認為應當從分析影響應納稅所得額的因素入手探討企業所得稅的稅收籌劃策略。

企業所得稅的稅收籌劃方式多種多樣,可以說涉及到企業財務核算的方方面面,比如選擇不同的固定資產折舊方法、及時、靈活地計提存貨準備金、選擇不同的存貨計價方法等等,同其他企業的稅收籌劃方式基本相同,本文不再贅述。

四、結束語

通過上述幾個部分的分析論述,可以看到,運用一定的稅收籌劃措施能夠科學、合法、有效的降低房地產企業的應納稅款,增強房地產企業的流動資金,最大限度的擴展企業的經營利潤空間,為房地產企業日后的持續健康發展奠定了堅實的基礎。

參考文獻:

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[2]曾程.房地產開發企業稅務籌劃研究現狀[J].湖南工業職業技術學院學報,2010;2

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稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產企業稅收籌劃策略

1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃

房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。

2.房地產企業建設環節的稅收籌劃

一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。

3.銷售環節稅收籌劃

一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。

4.保有環節稅收籌劃

房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。

三、房地產企業稅收籌劃實務

1.營業稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。

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一、引言

房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。

2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。

三、房地產企業稅收籌劃的具體思考

1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。

四、結語

新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].哈爾濱：東北財經大學出版社，2005

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稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土

地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃

1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。

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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).

篇（5）

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略

對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者,企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800

二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

篇（6）

一、我國當前房地產企業涉稅現狀分析

近些年來，伴著國家經濟體制不斷地成熟，房地產行業發展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現在所有稅種。并且房地產企業的稅務管理過程中存在很大的風險，企業財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產行業的稅收籌劃專業技術人員的缺失也是該行業面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產企業的稅收管理需要對房地產行業性業務知識和稅法知識都較為了解。

二、房地產行業的階段性稅收籌劃

首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業驗收――竣工驗收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產開發完工流程，可以發現房地產行業階段性明顯，財稅人員按照階段性發展進行稅收籌劃適合大多數房地產企業。

（一）設立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產企業的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產企業來說是必不可少的。當前，我國房地產企業開發建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發行股票、內部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優惠政策方面我們國家有不同的稅法規定，這就要求房地產企業在建立之前作出合適的選擇。

設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監管力度相對子公司來說更小；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產轉移不涉及所有權的轉變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價格的選擇。房地產企業項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產企業發展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率。可見，房地產企業若提高房地產售價，房地產開發企業的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產開發企業通過設立銷售公司對新開發的項目進行代銷或是轉銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產企業銷售其產品，同時向企業收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯關系，傭金的多少便存在調整的空間。房地產企業向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業稅，但可作為企業所得稅的扣除。轉銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯關系的存在，可以調整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業所得稅時增加扣除數額，使企業的土地增值稅和企業所得稅方面都達到節稅效果。

篇（7）

稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

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中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來，我國房地產行業非常的紅火，房地產行業發展極為迅速，已成為我國重要的支柱產業之一，但房價的持續上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續的上漲，制定了一系列相應的政策打擊房地產行業。因此，房地產企業根據自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。

由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現行稅制中，與房地產開發企業緊密相關的有企業所得稅、城市維護建設稅、營業稅、印花稅，直接關系到房地產的有土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、契稅。其中城鎮土地使用稅、城市房地產稅、契稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產開發企業稅負的所占的比重比較小，因此，目前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。

一、營業稅的納稅籌劃

營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個階段，房地產開發企業經營活動主要涉及營業稅9個稅目中的3個：建筑業、銷售不動產、轉讓無形資產，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產開發企業也可以從降低營業稅的計稅依據著手，營業稅的計稅依據是納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款及價外費用。我國稅法還規定從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣，以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額作為營業額①。房地產開發企業在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設施費，這些代收款項就擴大了房地產開發企業的稅基，造成了企業多交了營業稅，因此，房地產開發企業可以委托其他物業公司收取，而物業公司只是就收取這些費用的手續費繳納營業稅，這樣就可以大大的減少房地產開發企業營業稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產開發企業應該根據自己實際情況，分析比較按行業的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負后的利潤和降低房產價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優惠后的所得利潤，據此調整房產價格，避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產開發成本，加大公共配套設施費和基礎設施費的投入，不但可以改善住房環境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規定納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業，為降低土地增值稅稅負，企業可以對各個開發項目的開發成本進行必要的調整使得各處開發業務的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節省稅款。

三、企業所得稅的納稅籌劃

我國稅法規定的企業所得稅率一般為25%，應納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準予扣除項目。準予扣除項目是納稅人每一納稅年度發生的、與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產開發企業期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業務宣傳費、廣告費、業務招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業會計準則和企業所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產企業應該竭盡全力爭取用夠標準，使其在稅法規定的范圍內達到最高限額。

所以我們在對房地產企業進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現金捐贈為實物捐贈我國稅法規定企業發生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準予扣除③。房地產企業以房地產實物捐贈，一方面，所贈房產的費用和開發成本可以在企業繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產企業所贈的房產可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產開發企業在進行開發業務過程中，一般都會發生大量的借款，按照我國稅法的規定，利息費用的扣除標準分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業的應納稅額產生的影響就會有很大的區別，這就給房地產開發企業提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規定，固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業在此基礎上可適當的縮短折舊年限，加速房產價值回收，使企業前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業理財的一種基本理念。（4）對于廣告費和業務宣傳費出現超標而面臨納稅調增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標的廣告促銷費用在最高限額內據實扣除。

通過以上研究，筆者認為，房地產開發企業的納稅籌劃應當針對企業的納稅特點，結合企業的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業成本，達到企業利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業的稅收負擔，為企業的進一步發展創造生機，獲取最大的利潤。

參考文獻：

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[3]汪華亮，邢銘強.最新企業稅收優惠政策指南[M].上海：立信會計出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國營業稅暫行條例》。

②《財政部、國家納稅總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第十三條。

篇（9）

一、引言

隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。

二、房地產企業稅收主要分布情況

（一）開發建設環節

房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。

（二）轉讓處置環節

房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。

（三）持有使用環節

房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。

三、房地產企業主要稅種的籌劃策略

（一）營業稅稅收籌劃

營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。

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在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。

在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。

1房地產開發企業稅收籌劃的必要性

企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。

2房地產開發企業稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。

3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法

房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。

3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法

我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

3．2．3合理確定增值額進行籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。

3．3企業所得稅籌劃

與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。

3．3．1選擇投資地區籌劃

選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。

3．3．2選擇從屬機構籌劃

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所謂的企業稅收風險，是指納稅人沒有對稅收法規進行充分理解和利用或者是沒有對納稅風險的規避措施進行利用，進而導致失敗而需要付出代價的可能性。引起企業稅收風險產生的原因有很多，比如經濟活動環境的多樣性、復雜性、納稅人認識能力低以及對相關法規掌握和理解不到位等等。

1 房地產企業主要的稅收風險

從上世紀末本世紀初期，隨著房地產行業投資的增長，房地產的價格也處于不斷上漲的趨勢中。面臨著越來越激烈的競爭，房地產企業要認識到主要的稅收風險，并要懂得如何應對，進而提高企業的綜合競爭力。

1.1 房地產企業內部管理不完善。

通常房地產企業的稅收管理由繼承環節、保有環節以及交易環節三部分共同構成。其中保有環節和繼承環節在我國基本上是不存在的，而交易環節也在“放行”。通常房地產企業的組織結構比較復雜，因此相對應的經營業務也非常復雜。而且加工、設計、物業管理以及廣告等方面的關系也很混亂。

1.2 房地產企業辦稅人員的綜合素質不高。

在房地產企業中，經常接觸稅法和法規的就是辦稅人員，由于他們的綜合素質較低，造成了企業無法及時并且全面的了解相關的稅法和法規。有時由于辦稅人員沒有正確的理解稅法，這些都會造成企業的稅收風險。雖然房地產企業并沒有出現違規操作，但是因為辦稅人員自身的素質較低無形中就會出現逃稅或者是偷稅現象。所以房地產企業要想防止稅收風險，就需要不斷提高辦稅人員的在綜合素質。

1.3 房地產企業內部財務核算問題。

我國的房地產企業和一些發達國家相比發展起步的比較晚，因此在內部財務核算存在不少的問題，表現最為明顯的就是財務核算混亂。比如在申報企業所得稅的時候無法保證真實性，在做賬時，為了自身利益，給銀行提供的賬目所反映的是企業處于良好的盈利狀態，這樣方便企業籌備資金，而給稅務部門所提供的賬目所反應的是企業處于虧損或者是盈利較少的狀態。這樣就無法保證賬目的真實性。而且房地產企業的內部核算通常將收入少計，而對成本則多計。賬目極為混亂。

1.4 房地產企業在政策的掌握和執行方面存在的問題。房地產企業涉及的稅種多，且相關法律法規更新快，這就要求房地產企業及時學習、掌握才能實現正確的運用。

例如：

關于房地產企業的所得稅預繳的稅收法規近幾年已做過幾次修改。國稅發（2003）83號規定“房地產企業應按照營業利潤率預繳企業所得稅。” 國稅發（2006）31號規定“房地產企業應按照預計計稅毛利率分季計算出當期毛利額，扣除相關期間費用、稅金及附加后計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再調整。”很多房地產企業沒有及時的掌握最新的房地產企業所得稅的政策，導致多繳了企業所得稅。前后兩個文件中所得稅預繳金額的計算已發生了巨大的變化。計稅的主要依據分別是原規定為：預計營業利潤率=（預售收入-計稅成本-稅金及附加-期間費用）÷營業收入；新規定為：計稅毛利率=（營業收入-計稅成本）÷預售收入。兩種辦法的區別是顯著地：采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法。營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，在完工后還應當對以前期間發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整帶來很多麻煩。計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加、已于當期在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后僅僅只需要考慮產品的計稅成本問題。這也導致二者在預繳企業所得稅時計算出的金額老規定要大于新規定。

預繳企業所得稅時是否可以扣除以前年度虧損。《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）文件規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”。

根據上述規定，從表間關系看，企業符合條件的以前年度未彌補完的虧損額，在季度預繳時可以減除。但在實踐工作中很多企業計算預繳金額時由于對法規掌握不透徹導致沒有扣除以前年度虧損使企業多繳了企業所得稅。

2 房地產企業應對稅收風險的對策

近些年來，房地產企業得到了快速的發展，我國地方政府財政收入的主要來源之一就是房地產行業。然而，由于上述房地產企業的各種問題，也就是稅收的風險委托，企業在應對稅收風險方面還有待加強，所以想要確保房地產企業擁有一定的市場競爭力的關鍵因素之一就是要提高應對稅收風險的能力使其處于穩定健康的發展狀態中。

2.1 要建立健全完善的內部稅法防控制度。

對房地產企業來說，應對稅收風險的關鍵就是建立和完善內部稅收防控制度。企業內部稅收防控制度和企業內部的方方面面各個部門都有直接的關系，無論是企業經營，還是財務控制，其也作為企業健康發展的重要保證。

2.2 不斷提高企業領導和辦稅人員的綜合素質。

由于房地產企業通常都有很大的業務量，而且交易復雜。所以就更需要做好稅收風險的防控。在房地產企業中，通常會涉及稅收的除了辦稅人員之外就是企業的領導，為了規避稅收風險，他們必須要具有較高的綜合素質，要全面掌握相關的法律法規，否則就談不上規避稅收風險，一切都是空談。房地產辦稅人員應該不斷學習相關的法律法規和新知識，促使其能更好的使用法律武器來規避稅收風險。

2.3 提高房地產企業稅收籌劃能力。

企業進行稅收籌劃需要建立在企業經營決策層具有依法納稅觀念的基礎上，合理的稅后籌劃可以在很大程度使得企業的經營業績得到提高。所以企業進行稅收籌劃的前提和基礎就是要保證所有財務賬目和報表的規范性和真實性，進而不斷增強稅收籌劃能力，規避稅收風險。

2.4 要加大涉稅業務自查力度以防出現違法行為。

在房地產企業中，相關的信息和稅務征收都十分復雜，企業應該依據自身的實際情況，要對相關的稅務票價進行對比分析，要堅決做到依法納稅，防止有違法行為出現。除此之外，企業要嚴格貫徹和落實稅法政策，并全面理解掌握相關稅法法規，使得自身防控稅務風險的能力得到有效提高，為企業綜合實力的提高奠定基礎。

3 結束語

房地產企業和我們日常的生產和生活息息相關，為了保證房地產企業得到穩定健康的發展，就必須要明白企業的稅收風險，同時要懂得如何應對，這樣才能不斷提高企業的競爭實力，在競爭日益激烈的市場中長期立足。

參考文獻

[1] 孫會軍.淺談房地產企業稅收風險的防控[J].財經界.2011（24）.

[2] 趙玲.淺議我國房地產企業稅收風險的管理[J].科技促進發展.2011（2）.