緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇不動產登記相關法律范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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1.實行不動產統一登記可以使登記過程更加便捷

將過去需要在幾個部門進行的產權受理、辦證、入檔、發證等流程整合為一站式服務，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節省了時間。

2.實行不動產統一登記可以使登記信息更加透明

實行不動產統一登記之后能真實快速地查詢不動產信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發生，同時對腐敗有很好的警示和調查作用，讓社會的公正性得以體現，提高政府公信力和公示力。

3.實行不動產統一登記可以使登記成果更加統一

雖然我國法律法規越來越完善，但這些法律法規在處理問題時不盡相同。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統一規則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動產統一登記推進中的阻力

不動產統一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關系到與之相關的利益劃分，其相關人員的人事調動不可避免，工作業務需要重新認識，資料整合的工作量相當巨大，相關法律法規要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。

不動產統一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實行不動產統一登記時需要的相關測繪工作

1.制定相關法律法規，統一測量工作準則

在國家統一使用2000國家大地坐標系的今天，房產測繪部門還在沿用1985國家大地坐標系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標系，高程系統也不統一，導致同一個不動產單元在地籍部門和房產部門有著兩套坐標值和高程值。坐標、高程等測繪數據的不統一，導致相互間信息不能共享共用，房產面積、房屋門牌號、房屋權屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關聯，阻礙了不動產統一登記的整合進程。只有有法可依，有統一測量的準則，房屋信息才能互聯互通。當測繪數據相互統一整合后，不動產統一登記的工作才能順利開展。所以，制定關于不動產統一登記測繪方面的法律法規并統一工作準則十分必要。

2.提高工作意識，培養測繪技能

在測繪方式和工作流程上，房產測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內容數量加大，而另一方面數據質量要求更加嚴格。這就要求測繪工作者在不動產統一登記下提高測繪工作意識，培養測繪技能，提高房產測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產統一登記中不動產數據的準確性和完整性。不動產單元信息的準確和完整對以后不動產其他數據信息的關聯將起到至關重要的作用。

3.建立完善統一的地理信息系統

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直至2013年3月28日，國務院辦公廳《關于實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》（〔2013〕22號），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責，出臺并實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務院常務會議上決定，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

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關鍵詞：不動產、登記、效力

一、 問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、 我國不動產登記效力的現行規定

不動產登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規定了一些“財產所有權”之類的物權性權利。不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法規中。《房地產管理法》第60條第三款規定，房地產權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規定中的“應該”理解為房地產轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產登記就是采取的登記要件主義，即不動產權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產管理法》中體現的并不充分。我國現行《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。此條規定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違反公共利益，那么就當然產生效力，對當事人有約束力。

可以說我國在法的層次上，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發生的離婚訴訟就不能對房產進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協議，且已經過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產已為原被告占有、使用并成為其共同財產，應該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規定不夠明確，但是在部門規章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規則》第69條規定：“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”

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（二）申請了不動產登記中心公眾號。為了方便群眾辦事，讓群眾準確把握政策，不動產登記中心申請了公眾號，以便在公眾號上面宣傳不動產相關法律知識。

(三)提高登記效率。結合我縣實際，嚴格按照相關法律法規履行不動產登記工作職能職責，大力簡化審批程序和縮短辦理時限，提高工作效率，我中心認真貫徹落實《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》文件要求，提高不動產登記效率，縮短了辦理周期，由原不動產權登記證書法定辦結時限為15個工作日縮短至10個工作日，不動產權登記證明法定辦結時限為10個工作日縮短至4個工作日，咨詢類、為減免契稅出具證明類、不動產查詢類等登記業務采取面對面即時辦結。對抵押注銷、預告注銷、查封受理、解封、登簿等登記業務實行現場一次性辦結。

（四）優化辦證服務。中心始終以辦事群眾滿意不滿意為衡量標準，不斷優化服務舉措，在基層延伸服務、綠色通道和上門服務等基礎上，推進申請環節信息化、領證環節便捷化、查詢環節自動化落到實處，加快數據整合和信息共享，全面推廣“最多跑一次”，一窗受理、等創新做法。自成立以來不斷完善其工作制度，切實考慮辦事群眾切實利益及困難。對于行動不便的辦事群眾提供上門服務，體現了全心全意為人民服務的宗旨。做到熱情服務、耐心服務、周到服務和文明服務，規范服務行為，提高服務質量，提升單位形象。

(五)政務一體化。今年按照縣行政審批安排開展了一體化政務服務3.0系統的升級工作包括我局行政權力清單的認領、重新編制、上報我單位所有行政權力清單248條及日常的維護工作。完成了我單位2020年的行政事項權力清單和責任清單，公共服務清單、擬下放鄉鎮服務清單、政務公開等工作。每月按照行政審批部門要求完成我單位行政審批錄入50條任務，截止目前錄入了500余條我單位相關的依申請事項。并按照工作要求負責我單位規劃相關的咨詢和受理，截止目前咨詢300余次，受理90余件。完成了“互聯網+監管”系統的認領和實施清單填報工作、及相關的整改工作和系統維護。

二、下一步工作要求及計劃

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在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

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在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

篇（7）

對其性質，學界眾說紛紜，其中行政責任說和民事責任說之爭最為激烈。部分行政法學者認為不動產登記機關為國家機關，不動產登記行為是行政行為，因該行政行為造成他人損害時，自然應依《國家賠償法》承擔行政賠償責任。民法學者大都認為盡管登記機關為行政機關，但不動產登記行為本身實質上屬于物權變動行為，是私法行為的延伸，故賠償責任應為民事責任。筆者認為民事責任說更為合理，理由在于：

(一)不動產登記是不動產物權變動行為之重要構成

不動產物權變動的行為由當事人申請登記的行為與登記機構的審核登記行為構成。不動產登記機構的審核登記行為是不動產物權變動行為中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔的法律行為。登記是我國不動產物權變動的公示方法，若抽離了登記，不動產物權變動將無從實現。

(二)不動產登記的功能主要在于民事方面

不動產登記制度的功能主要包括：(1)確定物權歸屬;(2)保護交易安全;(3)提高交易效率;(4)對不動產交易進行宏觀調控。可見，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產登記機構雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權變動行為予以規范，但其并無行政處罰的權力，只是為其他行政機關的宏觀調控提供依據和資料而已。

(三)保護對象是受害人的民事權益

不動產登記機構錯誤登記給真正權利人造成的損害是對民事權利方面的損害，即對不動產的物權造成損害。相關法律法規中關于登記機構錯誤登記賠償責任的規定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權益。既然侵害的是民事權利，其應承擔的當然是民事責任，且為民事責任中的侵權責任。該責任性質不會因責任主體是登記機關而發生變化。

(四)行政責任不利于對受害人的保護

采用行政責任不利于受害人實現充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國國家賠償的違法歸責原則，受害人僅僅只有在不動產登記機構及其工作人員因違法行為造成損害時才可申請國家賠償;其三，行政機關較行政相對人處于優勢地位，認定其行政行為違法較為困難，受害人獲得賠償的難度也因此加大;其四，《國家賠償法》對國家賠償責任做了數額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導致受害人得不到充分的賠償。

二、不動產登記機構賠償責任的歸責原則

目前主流觀點認為不動產登記機構賠償責任應為過錯責任。根據《侵權責任法》第7 條可知若無法律明確規定，原則上應適用過錯責任原則。因此，目前不宜貿然將其歸為無過錯責任。此外，無過錯責任一般適用于可獲得高額利潤的危險作業。而不動產登記顯然非此類別。若對其采用無過錯原則不符合該歸責原則的立法目的。

認定過錯的標準則應根據《物權法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關法律法規，從登記機構是否依法履行了法規所要求的職責、對登記材料的真實性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹慎的程度等方面來判斷。

三、不動產登記機構賠償責任的形態

責任形態，即責任由誰承擔，如何承擔。損害產生的原因不同，其責任形態亦不同。完全因申請人或第三人造成的登記錯誤，由于不動產登記機關不存在過錯，因此無需承擔賠償責任;完全因登記機構造成的登記錯誤，當然由登記機構承擔責任;登記機構工作人員與申請人或第三人惡意串通所造成的登記錯誤，為共同侵權，二者應承擔連帶責任。上述三種情況的責任形態明確，沒有爭議，因此筆者重點探討混合侵權中登記機構與申請人間的責任形態。

混合侵權，即因登記申請人或第三人的故意或過失與不動產登記機構的過失所造成的登記錯誤給他人造成損害。最為常見的是登記申請人提供虛假材料申請登記，同時登記機構未盡合理審查義務，造成登記錯誤損害他人合法權益的情形。例如：A 無權處分人通過偽造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構沒有盡到審查職責，為其辦理了過戶登記。此時C 已善意取得房屋的所有權，B 無權請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關賠償其損失。二者應如何承擔責任，學界觀點不一。筆者贊同不真正連帶責任說，理由如下：

(一)二者之間不是連帶責任

連帶責任屬于較重的共同責任，只在法律有明確規定時才適用。從《侵權責任法》第8 條來看，連帶責任要求加害人之間有共同故意，構成共同侵權行為。如上述例子，A 和登記機關之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極地侵權行為，而登記機構僅未盡到合理的審查職責，該過失、消極的行為僅為造成損害的間接原因。并且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構。

(二)二者之間不是按份責任

實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權，根據案件具體情況確定雙方各自應承擔的責任份額。采用按份責任存在如下不妥：其一，若將登記機構的賠償數額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細的相關法規以及具體的裁量標準，加上當前司法公信力不足，法院恐難以擔此重任。其二，由于登記機關和司法機關之間存在更為密切的關系，使登記機關處于優勢地位，容易導致司法不公。其三，按份責任不利于對受害人的保護。隨著房價的上升，不動產的價值往往較為巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構只按其過錯承擔部分責任的話，受害人就無法得到實質性救濟，有違民法有損害就有救濟的精神。

(三)二者之間不是補充責任

補充責任要求受害人先向申請人處獲得賠償，窮盡其他手段之后才可請求登記機關賠償。補充責任也存在諸多不妥：其一，補充責任通常適用于法律明文規定的情形，如安全義務的違反。其二，補充責任要求受害人必須先向申請人行使請求權，只有在申請人無力賠償的情況下才可以請求登記機關賠償，從而剝奪了受害人的選擇權。此做法既不利于對受害人的保護，還使索賠程序復雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補充責任不符合侵權責任法中誰過錯，誰負責的原則，特別是在登記申請人或第三人有能力承擔所有責任之時，沒有經受害人的自由選擇，登記機構卻沒有為其過錯承擔責任。

(四)二者之間是不真正連帶責任

不真正連帶責任的基本構成和特征表現為：不同的發生原因造成同一個損害事實，受害人因此擁有兩個以上的損害賠償請求權，且救濟目的相同，只要受害人完全行使了一個賠償請求權，其它賠償請求權即因目的實現而消滅。不是最終責任者的，有權在承擔責任后向最終責任者追償。不真正連帶責任的合理之處在于：

1. 符合不真正連帶責任的基本構成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產登記與登記機構未盡合理審查義務錯誤登記的行為，都侵害了受害人的同一不動產物權，符合基于不同的發生原因和同一損害事實的基本構成條件。其次，符合不真正連帶責任的基本特征。受害人對登記機構申請人和登記機構都享有損害賠償請求權，可根據自己的利益選擇其一或全部承擔賠償責任，救濟目的都相同，即為了彌補受害人不動產物權所受的損害。通常登記機構非最終責任者，在其承擔全部賠償責任后可向最終責任者，即登記申請人或第三人追償。

2. 有利于對受害人的保護。實踐中，申請人常出現賠償能力不足的情況，若采用按份責任、補充責任，由于登記機關最終都只在其過錯范圍內承擔賠償責任，且其過錯所承擔的比例往往很小，容易出現受害人得不到充分救濟的情況。若采用不真正連帶責任，受害人就可在申請人的賠償能力不足時選擇賠償能力更大的登記機關承擔全部賠償責任，以充分彌補其損失。有人認為此做法使登記機關承擔了過大的責任，會對其造成過于繁重的負擔，進而打擊登記機關審慎審查的積極性。但是，登記機構完全可通過向申請人追償來降低賠償數額，盡管此追償會浪費一定的成本，但相對于受害人來說，登記機構掌握了更多的信息和資源，更易對申請人進行追償。此外，可通過建立登記錯誤賠償基金和引入職業責任保險來降低登記機關所負擔的風險。

篇（8）

引言

由于歷史造成的原因，我國的很大一部分地區在不動產信息登記和管理上，有著嚴重的缺陷。尤其是在長期的管理模式上的漏洞，使得土地不動產空間管理即為混亂，并長期制約我國的經濟發展，使政府和有關個人，都無法掌握確切的不動產數據。建立和完善一整套的不動產統一登記管理辦法，并有效實現一種統一登記平臺，是國家經濟發展的迫切需要，也是人們的需要。在不動產統一建設中，以土地作為前提，有效運用信息化管理，實現國土部門和農業部門以及房屋有關部門，對縣域內不動產統一登記機構、登記范圍，以及統一登記和管理平臺，并形成良性的規范管理辦法，是非常重要的。

1 我國目前不動產的登記制度分析

我國在物權法頒布之前，對于不動產物權以及相關變動等都是通過有關散見的法律法規進行的，在物權法頒布以后，我國明確提出了要建立一整套的不動產統一登記制度。但是，由于我國的現狀是，不動產登記涉及到多個部門的多項登記，在實際操作層面上尚不具備統一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。

我國不能實現不動產統一登記的問題，重點在于在實踐上沒有將登記機構進行統一，而且相關法律規定也沒有統一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會使得有關權利部門對登記問題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場運作和流轉上，也不利于進一步的規范和管理。

我國目前的情況，在登記上屬于多頭執政，各個部門依據的相關法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國家已經明確用法律的手段公布《不動產登記暫行條例》，使得我國的不動產登記制度改革，走向了新的發展。

這在目前不動產登記方面，克服了相當大的阻力，首先來自于人們的極力不配合，國人素有"有財不外露"的觀念，同時一些地方和單位，有許多超多住房，在擔憂不動產統一登記的同時，會打破自身的既得利益。因此，相當一部分的人們是不愿意配合工作的。不動產統一登記的實施，已經在我國多地進行了試點實施。運用了GIS技術進行了不動產的登記信息管理平臺，方便了不動產的統一登記服務。

2 不動產統一登記平臺設計的前提分析

我國在過去并沒有專門的法律進行規定不動產統一登記，這些登記主要強調的是國家利益以及管理，在改革開放后的時代中，國家的相關利益被各個部門所取代，使得不動產登記管理非常復雜。在不動產統一登記平臺設計的前提主要有：

首先，要有統一的法律法規。這是必要的前提條件，由于我國今年年初公布的《不動產登記暫行條例》，使得法律法規制度趨向統一，并使得各項工作逐漸規范化，在縣域經濟和農村產權制度等行管改革的前提下，對不動產統一登記制度變得完善，統一了國土、農業以及房屋和森林等領域的統一登記管理。

其次，要有統一的登記機構。在過去很多不動產登記的時候，出現過分的登記分散等缺點。在各類數據的登記上不精確、不規范，導致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數據上和現實非常矛盾，給市場產權的主體帶來了諸多不利，不僅導致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機構以后，國家普遍設立省級不動產登記局，實行了登記機構統一、登記簿冊統一、登記的依據和信息平臺統一的戰略決策。目前，一些省市已經設立了不動產登記局。

3 縣域不動產統一登記平臺設計的分析

對于縣域不動產統一登記信息平臺在設計上，主要設定為幾個部分，主要是網絡拓撲結構設計以及不動產GIS子系統功能設計，加上不動產GIS子系統的功能設計等。這種管理系統平臺，可以允許多種身份的人們進行登錄，這些用戶在登錄平臺以后，可以對管理系統內的管理地域和有關權利人，對集體土地以及賬戶權限等多種數據極進行查詢，并可以進行統計和分析。

縣域不動產統一登記的數據內容，是由一個大整體數據構成，并通過很多子登記系統進行統一和整合。包含看很多公共數據庫信息，例如，有基礎土地信息數據、土地利用現狀、國土二調、城鎮地籍調查、柵格數據庫、集體土地所有權、集體建設田地使用、宅基地使用權、土地承包經營、房屋所有權數、其他公共數等等。

在上述的基礎數據信息中，還進行了纖細的分析，例如，對于基礎地理信息數據中，分為測量控制點、等高線、以及行政區和行政區的界限，加上一些高程注記點和坡度圖等等。

這一GIS縣域不動產統一登記平臺在系統功能的設計上，主要具有產權一張圖的簡單明了功能設計，能夠實現對資源的統一系統分析、管理和規劃的功能。具有區域分析的功能，在設計上，能夠為政府進行規劃設計提供準確、及時的決策數據，促進決策的正確性和科學性，并有效地簡化決策流程。登記平臺在設計上還具有導入和導出功能，這種功能非常支持各個政府的不同部門的需要，保證數據的完整，并有效將數據利用到實處。

4 對GIS縣域不動產統一登記平臺系統的實現與評測分析

在通過編碼進行分析，并按照不同的登記需求進行登記，在具體的系統內部，形成了各項系統成果，主要有魚鱗圖，要能夠仔細、準確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請和初審，加上各種相關登記文件。在權力人的管理上，包括了對權利人的高效、準確的分析，方便管理和查找。

在臺賬管理上，實現地域管理所的各種地塊信息分析。保證統計信息的直觀和形象性，尤其是對于進度的查詢成果上，能夠仔細描述相關工期的進度，為有關決策進行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內的農村土地的登記描述，使得不同的不動產資源在空間上趨于統一管理，保證了農民的利益，實現了對不動產的產權統一分析和管理，在圖、賬、權三方面達成了一致，不僅實現了四權合一，而且達成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權主要是集體土地所有權，以及建設用地使用權，加上對土地承包經營權和房屋所有權等權利。

5 結語

綜上所述，本文對縣域不動產統一登記的平臺進行了詳細的設計，對不動產的相關內容做了大量詳實的報告，并思考不動產統一登記的具體實現路徑，字不動產登記平臺設計系統上，進行了建構，并進行關鍵模型的應用研究，不過在面對眾多因素的不確定性，在不動產統一登記上，還要照顧到系統的其他方面，并進行更好的完善和優化。

參考文獻：

[1]楊永菊，馮德顯，喬旭寧.基于GIS的河南省縣域經濟管理信息系統設計與實現[J]. 地域研究與開發，2007（03）：117-120.

篇（9）

在北京市昌平區沙河鎮，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產權房小區，因價格低廉環境優美而“聞名”京城。都知道小產權房違規沒保障，但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產權房，他說，像他這一群體買小產權房的人多了，他附近幾個小區都住滿了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產權房業主充滿擔心。在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產統一登記制度的推行，具有完整產權證件的房屋將被登記頒證，但小產權房無法登記。“將來會不會被，或者要求補交土地出讓金差價？”

據記者調查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉鎮，幾乎都存在著集中成片的小產權房，主要分布在城鄉接合部或者城中村改造區域，還有在城市周邊鎮區。北京市2013年就清理認定83個在建在售的小產權房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區縣。

中國指數研究院華中市場總監李國政說，購買小產權房的大部分人是買不起商品房的經濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉賣。據市場機構統計，僅北京地區小產權房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯房地產商會的數據顯示，1995年- 2010年全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產權房

多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，將其納入不動產統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦說，不動產包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產權的用地將納入統一登記，但小產權房不屬于這一范圍。

中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑，不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示，小產權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的，小產權房不合法。

宮步坦說，由于歷史遺留和政策監管等原因，小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。按照我國當前法律，小產權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規定小產權房登記，則就承認了小產權房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。

也有業界人士提出，小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產權房進行不動產登記。天則經濟研究所研究員程雪陽認為，即使當前不動產登記回避有“爭議”的小產權房部分，但有望在登記完“合法”不動產，相關法律法規完善后再予以登記。

可見，此次“不動產統一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。

小產權房需分類治理

不可否認，小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為，不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專家認為，小產權房作為沒有明確產權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。

篇（10）

（一）物權法出臺前相關法律規范關于不動產登記的規定及主要缺陷評析

不動產登記制度是物權法中的一項重要制度。一般而言，不動產即土地及其定著物。不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。我國的不動產登記制度是逐步完善和發展的。以前的不動產登記制度對于規范不動產的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統一的不動產登記管理體制，調整不動產登記的相關規定散見于若干不同的法律規范中，不夠統一，另外還存在登記機關不統一、登記程序不統一、權屬證書不統一等問題。二是不動產登記的法律效力不明確，認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，違背了物權變動區分原則的基本法理，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容。四是缺少關于登記機構錯誤登記的賠償責任制度的規定，使得在追究一些登記機構錯誤登記的法律責任時缺乏法律依據。這些問題有待進一步完善。

（二）物權法關于不動產登記的規定及簡要評析

物權法規定國家實行不動產統一登記制度，即統一登記范圍，統一登記機構，統一登記辦法；依法規范了登記機構的行為；規定了不動產登記的效力排序問題，當權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明有錯誤；增加規定了一些新的登記類型，統一了不動產變動規則，并明確規定了登記機構錯誤登記的賠償責任制度，等等。概括起來，物權法對我國不動產登記制度的完善和發展，突出表現在以下兩個方面：

（1）完善和發展了不動產物權變動規則。物權法區分不動產物權變動的不同情況，對不動產物權變動作出了比較系統的規定，統一了不動產物權變動規則。一是登記要件主義。即不動產物權的變動，需經過依法登記才發生效力。這是不動產物權變動應遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權、建設用地使用權、不動產抵押權的變動。二是貫徹區分原則理論，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。即不動產物權變動依當事人的合意發生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權法》第15條、第129條和第158條的規定。三是對于一些特殊的不動產所有權，如國有自然資源所有權，規定可以不予登記。另外，由于現行條件限制，對土地承包經營權、宅基地使用權沒有強行要求必須登記。

（2）健全了不動產登記類型，增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等類型。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”這是關于更正登記的規定。異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動請求權而進行的登記。預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

二、物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響

物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，對涉及不動產的執行工作既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。物權法就不動產物權變動、不動產登記等問題作出了比較系統全面的規定，可操作性強，有利于執行人員執行中正確適用物權法而執結案件。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰。面對物權法實施帶來的機遇和挑戰，執行人員要不斷開拓進取，及時總結執行工作經驗，努力做到以下幾點：

1、執行人員要轉變執行理念，增強物權保護意識，更加注重保護當事人的合法物權。物權法突出了對民事主體合法物權的保護力度，執行人員在工作中要更加細心謹慎，努力做到保護申請人的債權與保護被執行人的不動產物權二者的統一。執行中，對侵害當事人不動產物權的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助或推諉的，要依據民事訴訟法的有關規定依法予以民事制裁；對于行政機關不依法履行職責或者錯誤登記損害當事人合法權益的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，或要求其承擔行政賠償責任。當然，執行人員違法執行侵害當事人的合法權益的，人民法院要承擔行政賠償責任。

2、執行人員要調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。執行人員要調整執行思路，不能簡單地以不動產登記確定權屬，還要看該不動產是否存在共有關系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產沒有登記而一推了之，要根據申請人的申請和提供的執行線索，認真調查并準確界定不動產的權屬狀況，針對不動產的不同權屬情況采取不同的執行方式，在法律許可的范圍內靈活處理，準確采取執行措施予以執行。

3、執行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權法。物權法是調整物權法律關系的基本法，執行中判斷因物的歸屬和利用而產生的民事關系的性質、作用以及對執行的影響，要依據物權法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對物權另有特別規定的，依照其規定。這是執行中適用物權法應遵循的一般原則。另外，執行中還要注意物權法對以前民事法律規范有關不動產物權的規定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產物權的不同規定，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，正確適用物權法，搞好涉及不動產案件的執行。 三、民事執行程序中適用不動產登記制度應注意的幾個問題

1、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致的處理問題

執行實踐中，不動產登記名義人與實際權利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻為被執行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。②被執行人通過繼承、判決等合法途徑已經取得了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記。對此可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。③登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有。根據物權的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權并提出執行異議的，從保護真實權利人的合法權益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。

2、關于對不動產的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[20__]5號）規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行中對不動產采取預查封措施應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定。采取預查封措施，人民法院應當制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續，待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，否則，該處分行為無效，有關部門也不得辦理房地產轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封，依次輪定。

3、關于同一不動產上的數個抵押權的實現順序問題

同一不動產上存在數個互相沖突的抵押權時，執行中各抵押權的實現順序如何確定？依據《物權法》第199條、《擔保法》第54條第（1）項、《擔保法解釋》第58條的規定，這種情形下不動產抵押權的實現順序應當是這樣的：登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償，因為依據《物權法》第187條的規定，未登記的不動產抵押權根本未生效，乃普通債權，根據物權優先于債權的物權法原理，登記的抵押權當然應優先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權優先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權人就不動產平均受償，債權人各自的剩余債權轉為一般債權，由抵押人分別償還。

篇（11）

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A

0前言

善意取得制度是民法上重要的物權制度，它保障了民事活動中交易第三人的安全，同樣由于市場發展的多樣化，專利權的轉讓和許可也越來越多，但民法中并沒有把知識產權作為善意取得的對象，因此能否在專利權中引入善意取得制度引起學界較大的爭議。

1善意取得制度概述

善意取得是指無權處分人將動產或者不動產以合理的價格轉讓給善意第三人，并且己經依法進行公示，善意第三人通常可以取得標的物的所有權，原權利人不得請求該善意第三人返還原物。《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”。因此，善意取得制度的適用包括處分人為無權處分、受讓人為善意、交易行為并支付對價、進行了公示、適用于動產或不動產這五個要件。

2對專利權適用善意取得制度的問題及完善

知識產權作為民法的重要組成部分，專利權也因而具有適用善意取得制度的理論基礎和現實可能性，但是由于專利權具有無形性，它和傳統物權有著天然的分野，在適用善意取得制度時也必須考慮到＠權自身的屬性。同時，由于我國目前對專利權轉讓和許可的規定不一致，專利審查機制存在缺陷，在適用善意取得制度時存在現實性的問題，需要針對專利權的特點加以完善。

2.1專利權適用善意取得制度存在的問題

（1）專利登記制度存在漏洞。正如前文所述我國對專利許可實行備案式登記，備案制度使得社會公眾并不知曉基于該專利權之上的發明創造的真正狀態，導致在現實生活中存在大量權利沖突，這種根本的不確定性將使專利權在一定范圍內喪失權利的外觀，沒有適用善意取得制度的可能性。

（2）專利審查機制只是形式審查。從專利權的授權程序看，專利申請提交后，專利局的審查員在審查過程中并不會對請求書中填寫的申請人作資格審查，導致真正權利人對于無申請權人提交的專利申請往往不知情。但是，善意取得制度適用的前提是具備良好的權利外觀，這是以公示公信原則為前提的，專利局對權利人不做實質審查，往往缺乏一定的公信力。

2.2專利權適用善意取得制度的完善

（1）完善專利權登記制度。在民法上，合同登記主要審查合同當事人主體是否適格、是否具備法律規定的特殊條件、合同內容是否合法等。其具體目的在于保護交易安全以保護及當事各方利益，方便公眾查閱，減少權利沖突。此外，登記的合同還具有證據效力，權利登記目的在于使有效合同履行所產生的權利得喪、變更情況進行公示。而知識產權的天然屬性和社會屬性決定了對其保護的條件是實行知識產權法定，知識產品的財產屬性需要法律賦予，所以其確權和變動同樣需要法定的、嚴格的登記程序。對于專利權來說，專利登記制度，尤其是專利許可的備案登記來說，我國相關法律對備案的法律效力沒有規定，專利許可合同備案與否并不影響合同效力，也不影響專利權的有效性和受到的保護。因此，專利權如果要完全適用善意取得制度，需要完善專利許可合同中的登記制度，即把登記作為專利許可合同權利變動公示的最佳選擇。

（2）健全專利審查機制。無權處分與善意受讓并存的一個重要前提是：公示應具有高度的公信力，但公示偶爾也會發生錯誤。這就需要保證專利局對專利申請人、專利權處分人進行一定的實質審查，即對他們進行資格審查，確保專利申請人、專利權處分人身份上的真實性，這是善意取得制度的公信力的要求，只有保持登記的高度一致性，適用善意取得制度才能充分保護真正權利人的利益，而不是濫用該制度，使真正權利人所享有的靜態物的所有權遭受無權處分人和受讓人交易活動的無端影響，這也違背善意取得制度適用的初衷，即維護動態的交易安全與靜態的物的所有權的平衡。同時，健全專利審查機制的另一個重要方面是提高專利審查人員的專業性，保護真正權利人的利益。在保證高度公示信賴基礎上，專利權登記出現瑕疵，為善意取得制度的適用提供了事實基礎。

3結語

專利權適用善意取得要件既要滿足傳統民法領域善意取得制度的一般性規則，又要符合知識產權的基本特征，唯有如此，專利權的善意取得制度才能保障權利人的合法利益，又能保障交易安全，維護社會公眾的利益。雖然目前沒有相關法律明文規定專利權適用善意取得制度的規定，但是在逐漸頻繁的商事活動中，對知識產權的交易的客觀需求必然要對這一制度作出更為明確的規定。

參考文獻

[1] 邱永清.專利許可合同登記制度之型構――以登記功能為基點進行分析[J].法律適用，2007（9）.

[2] 王凌紅.專利權善意取得之不可適用[J].法制與社會，2014（27）.