緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

今年3月我國(guó)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是物權(quán)理論中重要類容，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度中一個(gè)非常重要的制度。不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記就有公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤將會(huì)給權(quán)利人或第三人在成巨大的損失，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的法律責(zé)任及法律救濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行分析。

通說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指由于登記機(jī)關(guān)、當(dāng)事人或者第三人的故意或者過(guò)失導(dǎo)致登記薄上的權(quán)利與物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)不一致的情況，包括登記有誤和登記有遺漏。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤是指由于登記機(jī)關(guān)的原因造成的登記錯(cuò)誤。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)是重要的生活資料，是財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，具有重大的價(jià)值和意義。不動(dòng)產(chǎn)只要登記就產(chǎn)生了公信力，如果不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生錯(cuò)誤，可能會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)喪失，甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的混亂，所以登記賠償責(zé)任很值得研究。要確定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任，首先要確定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任的性質(zhì)。這是不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題研究的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律性質(zhì)，對(duì)此理論界有私法行為說(shuō)、公法行為說(shuō)、證明行為說(shuō)和折衷說(shuō)四種學(xué)說(shuō)。

筆者贊成不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為。行政行為是指行政機(jī)關(guān)行使行政權(quán)力，為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)而做出具有行政法律效果的行為。首先，從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)來(lái)看，《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)登記機(jī)關(guān)做出明確規(guī)定，而是適用其他法律法規(guī)的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)。由此可見不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理及不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的完善，同時(shí)有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。此外，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是權(quán)利登記模式，登記生效主義。《物權(quán)法》明確規(guī)定登記是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，只有經(jīng)登記才發(fā)生效力， 未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力?？梢姷怯浘哂袕?qiáng)制性。登記機(jī)關(guān)的審查核準(zhǔn)具有單方性和強(qiáng)制性，不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記的公信力需要行政行為的公定力，拘束力，確定力來(lái)保障。所以不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為，并且以當(dāng)事人申請(qǐng)這一民事行為為基礎(chǔ)，會(huì)產(chǎn)生私法上的效果。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)

《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記責(zé)任只是作出原則性登記，理論界存在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤錯(cuò)賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是行政賠償責(zé)任的爭(zhēng)議。有學(xué)者主張是國(guó)家賠償責(zé)任，如梁慧星教授。有學(xué)者認(rèn)為是民事賠償責(zé)任，如楊立明教授。也有學(xué)者認(rèn)為是雙重性質(zhì)。筆者認(rèn)為定為行政賠償責(zé)任有利于保護(hù)權(quán)利人的合法利益及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進(jìn)行。

登記機(jī)關(guān)工作人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記是職務(wù)行為，代表的是國(guó)家行使職權(quán)，不是個(gè)人的行為，其后果應(yīng)當(dāng)歸于國(guó)家，而事后對(duì)故意或有重大過(guò)失的工作人員追償，是一種紀(jì)律手段是內(nèi)部處罰。就現(xiàn)在司法實(shí)踐而言，是將登記機(jī)關(guān)的責(zé)任定為行政賠償責(zé)任，高人民法院制定的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定司法機(jī)關(guān)處理為模式通過(guò)行政訴訟獲得國(guó)家賠償。從操作方面看，將行政機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任定性為行政責(zé)任更能補(bǔ)償受害人的損失。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任數(shù)額較大，但是我國(guó)又尚且沒(méi)有建立登記賠償基金或者強(qiáng)制責(zé)任保險(xiǎn)制度等配套制度，如果有工作人員直接對(duì)當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任，不利于權(quán)利人的權(quán)利得到根本的實(shí)現(xiàn)。

此外，如果把將登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任認(rèn)定為民事責(zé)任，那么按照"誰(shuí)主張誰(shuí)舉證"的規(guī)則，當(dāng)事人就負(fù)有主要的舉證責(zé)任。由于登記機(jī)關(guān)當(dāng)事人地位的不平等，當(dāng)事人證明登記機(jī)關(guān)的登記行為有過(guò)錯(cuò)是十分困難的，這顯然是不利于當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)的。同時(shí)也和現(xiàn)有的規(guī)則相沖突。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

對(duì)于登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的歸責(zé)原則，有的學(xué)者認(rèn)為依據(jù)《國(guó)家賠償法》第2條和《民法通則》第121條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的規(guī)則原則為過(guò)錯(cuò)原則 。有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)適用無(wú)過(guò)錯(cuò)規(guī)則原則，如王利明教授。也有學(xué)者認(rèn)為是過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任，只要登記機(jī)關(guān)有違反登記制度的行為，就推定有過(guò)錯(cuò)，如許明月教授等。筆者認(rèn)為以"違法性"來(lái)判斷登記機(jī)關(guān)是否承擔(dān)賠償責(zé)比較好。

《物權(quán)法》第21條 并沒(méi)有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的歸責(zé)原則是適用過(guò)錯(cuò)原則，僅僅是涉及責(zé)任主題問(wèn)題。目前，也沒(méi)有其他法律對(duì)此做出明確規(guī)定。

依據(jù)《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提供的材料是否齊全及合法進(jìn)行審查，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。如若采用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，那么對(duì)于行政機(jī)關(guān)是十分嚴(yán)苛的，加重了行政機(jī)關(guān)的責(zé)任負(fù)擔(dān)，這樣可能導(dǎo)致一些負(fù)面影響，例如造成行政機(jī)關(guān)的不作為，或者怠于拖延進(jìn)行行政登記。其次不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格高昂，在社會(huì)生活中有著重大的價(jià)值，其賠償?shù)慕痤~巨大。

不論是過(guò)錯(cuò)責(zé)任，不過(guò)錯(cuò)責(zé)任還是過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任，這都是民事責(zé)任的歸責(zé)原則，是民事侵權(quán)行為的范疇。但是前文已經(jīng)論述行政機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)是行政賠償責(zé)任，行政賠償?shù)臉?gòu)成要件之一就是行政機(jī)關(guān)的職務(wù)違法，可見"違法性"是歸責(zé)事由。依據(jù)高人民法院制定的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）第9條規(guī)定：被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。可見在具體司法實(shí)務(wù)中，法院就是以登記機(jī)關(guān)是否違法，是否盡到"合理審慎職責(zé)"來(lái)判斷登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。并且這個(gè)舉證責(zé)任是有登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，這種舉證責(zé)任的分配能更好的維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤救濟(jì)制度完善的建議

沒(méi)有完整的救濟(jì)途徑，權(quán)力也無(wú)法得到完整的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)途徑有行政救濟(jì)與司法救濟(jì)兩種。首先，行政救濟(jì)主要包括更正登記和異議登記。更正登記是對(duì)錯(cuò)誤登記的修正，以保證真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記薄上的權(quán)利一致。啟動(dòng)主要是依靠權(quán)利人和利害關(guān)系人的申請(qǐng)，是受動(dòng)更正登記。異議登記是指實(shí)際權(quán)利人及利害關(guān)系人對(duì)登記薄上記載的權(quán)利提出異議登記。這是對(duì)登記公信力的對(duì)抗，向其他人發(fā)出此不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利存疑的，但是異議登記是一個(gè)暫時(shí)性的保障措施，從根源上消除登記的錯(cuò)誤狀態(tài)。司法救濟(jì)主要是采用行政訴訟救濟(jì)。為完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤救濟(jì)制度，提出如下建議。

（1）建立專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償基金。由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高，賠償數(shù)額巨大，如單靠行政機(jī)關(guān)支付，會(huì)給國(guó)家財(cái)政增加負(fù)擔(dān)，也會(huì)影響行政機(jī)關(guān)繼續(xù)履行職責(zé)。參考國(guó)外立法，德國(guó)、瑞士和美國(guó)都設(shè)有專項(xiàng)賠償基金，用以賠償權(quán)利人損失。我國(guó)臺(tái)灣和深圳地區(qū)也建立了專項(xiàng)賠償基金，將此制度在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，由登記機(jī)關(guān)建立專項(xiàng)賬戶，將登記費(fèi)用中按一定比例提取存入賬戶中，用來(lái)作為賠償基金。但因我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)不高，國(guó)家可每年在財(cái)政預(yù)算中安排一部分資金，與登記費(fèi)用中提存的部分資金共同組成賠償基金。

（2）完善行政救濟(jì)制度。增加登記機(jī)關(guān)依職權(quán)異議登記。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，但采用更正登記程序繁雜，花費(fèi)的時(shí)間較多時(shí)?？上冗M(jìn)行異議登記，并告知預(yù)登記不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人及相關(guān)的利害關(guān)系人，可及時(shí)保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，也避免了在申請(qǐng)更正登記期間第三人的利益受損，維護(hù)了市場(chǎng)秩序。擴(kuò)大異議登記范圍。異議登記只是對(duì)原始產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤提出異議，登記范圍過(guò)于狹窄。建議擴(kuò)大異議登記范圍，對(duì)于登記薄上記載的不動(dòng)產(chǎn)面積，位置等信息也應(yīng)該適用異議登記。

（3）明確登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任歸責(zé)事由"違法性"的判斷標(biāo)準(zhǔn)。上文已經(jīng)論述了，登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)以"違法性"為歸責(zé)事由，要如何判斷登記機(jī)關(guān)的行為是否違法，應(yīng)做出明確規(guī)定。應(yīng)當(dāng)將登記機(jī)關(guān)是否盡到"合理注意"以及"合理審慎職責(zé)"納入評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這就要求進(jìn)一步明確登記機(jī)關(guān)的登記審查義務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]孫鵬.物權(quán)公示論--以物權(quán)變動(dòng)為中心[M].北京：法律出版社，2004.

篇（2）

二、不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用制度比較

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。依此規(guī)定，《物權(quán)法》賦予不動(dòng)產(chǎn)登記資料有權(quán)查詢的民事主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第二十七條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”?！稐l例》重申了《物權(quán)法》關(guān)于有權(quán)查詢的民事主體，同時(shí)增加了有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。

《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步貫徹《物權(quán)法》和《條例》的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規(guī)定：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其全部的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）對(duì)查詢主體作出了與《實(shí)施細(xì)則》一致性規(guī)定。強(qiáng)調(diào)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條規(guī)定，“登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢”。第6.2.1條規(guī)定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況”“所有權(quán)人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證），可查詢、復(fù)制其房地產(chǎn)的登記簿中信息”“其他權(quán)利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項(xiàng)權(quán)證（房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證或登記證明），可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”“利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢房地產(chǎn)有利害關(guān)系的證明、房屋坐落，可查詢、復(fù)制登記簿中相關(guān)信息”。第6.2.2條還規(guī)定了房屋所有權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人、抵押權(quán)人、房屋繼承人（受遺贈(zèng)人）、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)等主體查詢、復(fù)制其他登記資料的權(quán)限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規(guī)定，“對(duì)于土地登記結(jié)果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個(gè)人都可以公開查詢”?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢”。

對(duì)比以上法律規(guī)章，可以得出《物權(quán)法》對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制主體僅作了原則性安排，即權(quán)利人和利害關(guān)系人。國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后出臺(tái)的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》對(duì)房地產(chǎn)登記簿記載有關(guān)信息查詢利用持公開查詢觀點(diǎn)，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況。而《條例》對(duì)登記資料查詢主體作出了明確規(guī)定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒(méi)有像《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》那樣作出“以人查房”的禁止性規(guī)定，為個(gè)人家庭住房信息查詢及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢提供了法律依據(jù)。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權(quán)法》，其次是國(guó)務(wù)院頒布的《條例》，再次是國(guó)土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實(shí)施細(xì)則》《操作規(guī)范》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國(guó)務(wù)院法規(guī)，效力高于其他部門規(guī)章，且頒布時(shí)間遲于其他規(guī)章。因此，從法律依據(jù)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢應(yīng)當(dāng)以《條例》《實(shí)施細(xì)則》和《操作規(guī)范》為準(zhǔn)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用實(shí)踐與對(duì)策

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法公開查詢，不是不加區(qū)分和限制地向所有申請(qǐng)主體進(jìn)行全部公開，而是“有限公開”，依法對(duì)不同查詢主體進(jìn)行不同范圍的公開，按不同申請(qǐng)主體的權(quán)限提供不同的查詢和復(fù)制服務(wù)?！秾?shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制的是與其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的所有登記資料，查詢、復(fù)制范圍是最大的，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也包括原始資料。《實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”。可見，利害關(guān)系人不可以像權(quán)利人那樣任意查詢、復(fù)制所有登記資料，只可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等。

那么，工作實(shí)踐中應(yīng)如何貫徹落實(shí)《條例》《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，既防止不動(dòng)產(chǎn)登記信息泄漏，保護(hù)權(quán)利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務(wù)工作呢？

1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，整合提升登記數(shù)據(jù)質(zhì)量

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量，直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)過(guò)去房屋、土地登記數(shù)據(jù)還都存在這樣那樣的遺留問(wèn)題，這些問(wèn)題得不到及時(shí)解決將會(huì)直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢利用。因此，要提升不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)功能，首先要從整合、提高登記數(shù)據(jù)質(zhì)量入手。

2.重視不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。不動(dòng)產(chǎn)登記資料的對(duì)外利用主要是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載信息的對(duì)外查詢利用。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，多數(shù)登記系統(tǒng)開發(fā)商主要精力都放在業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)流程、登記、發(fā)證等環(huán)節(jié)的開發(fā)上，沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)提高到重要位置，甚至在登記核準(zhǔn)時(shí)間、繕證環(huán)節(jié)可回退或修改等問(wèn)題上出現(xiàn)差錯(cuò)（以筆者所在城市為例），這些差錯(cuò)會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤，給對(duì)外查詢利用、司法查封等工作帶來(lái)嚴(yán)重的后果。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一定要重視不動(dòng)產(chǎn)登記簿建設(shè)，突出登記簿信息利用。

3.加強(qiáng)信息互通共享，切實(shí)減輕群眾負(fù)擔(dān)

《條例》第二十五條規(guī)定，“國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，有利于加強(qiáng)政府的行政管理，實(shí)現(xiàn)政府部門間的信息溝通。比如，通過(guò)信息共享，民政部門可實(shí)時(shí)核查低保困難家庭不動(dòng)產(chǎn)登記信息，免去“老弱病殘”保障對(duì)象往返不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)出具不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明，既提升社會(huì)保障部門公信力，也有利于減輕登記機(jī)構(gòu)查詢壓力。

4.推行網(wǎng)絡(luò)自助服務(wù)，提高查詢服務(wù)效率

不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢利用是物權(quán)公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費(fèi)。因此，在確保信息安全、相關(guān)技術(shù)符合規(guī)范的條件下，推行網(wǎng)絡(luò)自助查詢服務(wù)，將會(huì)大大提高服務(wù)效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網(wǎng)絡(luò)核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（明）真?zhèn)?、查詢不?dòng)產(chǎn)自然狀況及限制情況等，到服務(wù)大廳自助出具不動(dòng)產(chǎn)登記證明、出具無(wú)房證明等。

5.推行委托查詢，依法規(guī)范查詢行為

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請(qǐng)人或納稅申請(qǐng)人提供家庭住房證明，明確規(guī)定家庭成員包括查詢申請(qǐng)人、配偶及其未成年子女。根據(jù)《條例》《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，“利害關(guān)系人不應(yīng)包括登記權(quán)利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對(duì)方名下不動(dòng)產(chǎn)登記信息。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)若一味要求夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)查詢，容易引發(fā)矛盾，影響窗口服務(wù)效率和質(zhì)量。筆者認(rèn)為，類似查詢可用委托查詢，因?yàn)椤稐l例》規(guī)定委托不需要公證，登記機(jī)構(gòu)只需關(guān)注查詢程序是否合規(guī)即可。

6.嚴(yán)格登記信息管理，強(qiáng)化信息保密責(zé)任

篇（3）

筆者直接參與了推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地的具體工作，有一個(gè)問(wèn)題引起了思考。即雖然此前依法頒發(fā)的土地證、房產(chǎn)證等證書（下文稱其為老證書），實(shí)行不變不換，不強(qiáng)制更換，但實(shí)際肯定會(huì)遇到持老證書的權(quán)利人，因個(gè)人喜好要求更換為新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的情況，這不僅是權(quán)利人的順勢(shì)而為，更體現(xiàn)出其對(duì)自身權(quán)益的重視。而這種情況在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）中都沒(méi)有明確具體的規(guī)定。想到這個(gè)問(wèn)題后，遂拿出來(lái)和同事一起討論該如何辦理，出現(xiàn)了兩種意見。一種意見認(rèn)為過(guò)去的老證書，沒(méi)有經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的首次登記，如要求換發(fā)為不動(dòng)產(chǎn)登記證書，就得按首次登記的要求辦理。另一種意見認(rèn)為可適用《細(xì)則》第二十二條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書換發(fā)的條款辦理。

持第一種意見者認(rèn)為，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，按照《條例》和《實(shí)施細(xì)則》頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明才能稱之為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，在此之前的土地證、房產(chǎn)證則不能，即從狹義上理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的概念。

《條例》和《實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，在《條例》和《實(shí)施細(xì)則》施行前依法核發(fā)（頒發(fā)）的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。如此規(guī)定，是從廣義上界定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，無(wú)論是過(guò)去依法頒發(fā)的土地證、房產(chǎn)證等老證書還是以后頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，均按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書對(duì)待。持第二種意見的，正是按這種思維來(lái)認(rèn)識(shí)和把握不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的概念。

筆者支持第二種意見。因?yàn)閺膹V義上來(lái)界定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，據(jù)此處理群眾登記申請(qǐng)，不僅能夠最大限度地方便群眾辦事，而且有利于保持不動(dòng)產(chǎn)登記工作的穩(wěn)定性、連續(xù)性，也有利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，符合《條例》的立法宗旨。

由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是新事物，法規(guī)、規(guī)章規(guī)定比較原則、籠統(tǒng)，配套制度尚不健全，不可能與今后實(shí)際工作中所遇到的情況一一對(duì)應(yīng)，這就需要我們準(zhǔn)確把握立法精神，當(dāng)找不到明確條文時(shí)，要遵循方便群眾、保護(hù)權(quán)益、穩(wěn)定連續(xù)的法律原則，適用最接近的條款，有效解決工作中的一些具體問(wèn)題。唯如此，才能避免因思想僵化導(dǎo)致出現(xiàn)給群眾帶來(lái)不便的做法，讓群眾真正體會(huì)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的高效便捷，從而支持、擁護(hù)、配合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇（4）

最高人民法院法釋〔2004〕15號(hào)文第三十一條規(guī)定：“解除以登記方式實(shí)施的查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書”。《細(xì)則》對(duì)注銷查封登記的規(guī)定與最高人民法院上述司法解釋是一致的：“查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記”。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，《細(xì)則》只是規(guī)定了“查封登記失效”，并沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)注銷登記。由此可見，登記機(jī)構(gòu)注銷查封登記應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理。

篇（5）

某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)：我市中級(jí)人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認(rèn)定某單位為第三人擔(dān)保的抵押合同無(wú)效。現(xiàn)該判決書已發(fā)生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒(méi)有撤銷抵押登記，抵押權(quán)人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應(yīng)該用更正登記還是注銷登記？

金紹達(dá)：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號(hào)文頒發(fā)了《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。其中第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》對(duì)此也做了類似的規(guī)定。因而，對(duì)已登記的抵押權(quán)，人民法院可以在民事訴訟中認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，抵押合同被認(rèn)定無(wú)效后，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不再成立。因而，這一抵押事項(xiàng)不應(yīng)再保留于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，當(dāng)事人可以就此提出注銷登記申請(qǐng)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條所規(guī)定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記時(shí)要取得登記簿記載的權(quán)利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登在冊(cè)的事項(xiàng)，并不一定要登記簿記載的權(quán)利人書面同意?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二十八條在規(guī)定當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記的范圍時(shí)，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的”（第一款第四項(xiàng)）。因此，本例應(yīng)當(dāng)適用注銷登記。

《細(xì)則》第七十條在規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記時(shí)應(yīng)“持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)消滅的材料等必要材料”，如依此，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）在規(guī)定申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記應(yīng)提交的材料時(shí)，又明確了“抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明；抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書”（《規(guī)范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

《細(xì)則》是行政規(guī)章，其效力本應(yīng)優(yōu)于《規(guī)范》。然而，在實(shí)踐中，當(dāng)?shù)盅汉贤徽J(rèn)定無(wú)效后，要求抵押人從抵押權(quán)人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權(quán)在實(shí)體上已經(jīng)不能成立，登記機(jī)構(gòu)予以注銷并無(wú)不當(dāng)。因此，當(dāng)?shù)盅汉贤蝗嗣穹ㄔ赫J(rèn)定無(wú)效后，抵押人單方申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記時(shí)，可以持生效的法律文書申請(qǐng)。在注銷登記后，登記證明無(wú)法收回的，按《細(xì)則》第二十三條規(guī)定公告作廢。

篇（6）

《規(guī)范》第1.2.3條規(guī)定：“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：

1.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的；

2.在建建筑物抵押權(quán)登記的；

3.預(yù)查封登記的；

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個(gè)除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。在《規(guī)范》出臺(tái)前《細(xì)則》中也做出了明確規(guī)定。

分析《規(guī)范》第9.1條規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記里面有三個(gè)要點(diǎn)需要厘清。第一，首次登記必須去現(xiàn)場(chǎng)查看；第二，必須提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料；第三，確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料。物權(quán)的主要目的在于定紛止?fàn)帲状蔚怯浶枰獙徍说牟糠謨?nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、房屋質(zhì)量驗(yàn)收等，都屬于首次登記時(shí)的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會(huì)出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權(quán)登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函〉的通知》（法〔2012〕151號(hào)）規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《f助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認(rèn)為該通知的內(nèi)容也是對(duì)必須進(jìn)行首次登記的詮釋。

二、辦理過(guò)首次登記的多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不需要逐步記載登記簿

《規(guī)范》第1.10.1條規(guī)定，已辦理首次登記的不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)人因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得該不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理后續(xù)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附記欄中記載?？梢钥闯?，中間過(guò)程的產(chǎn)權(quán)人記載只需記載在附記欄，說(shuō)明來(lái)龍去脈即可。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權(quán)，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時(shí)或者判決生效之日，即取得物權(quán)之日。如果繼續(xù)對(duì)中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記的話，將會(huì)形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更復(fù)雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔(dān)一定責(zé)任。舉個(gè)極端的例子，如果中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無(wú)法辦理到判決書產(chǎn)權(quán)人名下的情況，會(huì)變得更加復(fù)雜。

三、首次登記未辦理主體已經(jīng)不存在的登記情況

在法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時(shí)候，很多需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下，筆者認(rèn)為值得商榷。

篇（7）

“交易告知單”只是信息傳遞的一種方式，在一些房產(chǎn)管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門協(xié)調(diào)得很好的城市，房產(chǎn)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在同一平臺(tái)上辦理業(yè)務(wù)，使用同一數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)內(nèi)網(wǎng)傳遞交易信息，并不需要再用書面告知單。因此，只要登記機(jī)構(gòu)是依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記并能滿足雙方實(shí)際工作需要的，并非一定要有形式上的告知單。

篇（8）

不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提，也是國(guó)土資源部確定的今年的工作目標(biāo)。從全國(guó)的情況來(lái)看，截至3月底，全國(guó)300多個(gè)地市州盟、2800多個(gè)縣市區(qū)旗中，只有50個(gè)地市、101個(gè)縣完成了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，占比分別不到16%和4%。即使已經(jīng)完成職責(zé)整合的市縣，大多也尚未將相應(yīng)的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，登記人員也未整合到位。這種進(jìn)度已經(jīng)制約了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記整體工作的推進(jìn)，特別是市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作嚴(yán)重滯后。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實(shí)施，首要的是解決職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合問(wèn)題。只有權(quán)責(zé)清晰、分工合理、流程高效，才能真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的目的。否則，一盤散沙或名實(shí)不符的登記管理，都不會(huì)帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度質(zhì)的飛躍，更不會(huì)對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制起到積極作用。

為此，各地應(yīng)全力以赴推進(jìn)整合工作，借鑒示范城市的成功經(jīng)驗(yàn)，積極研究推動(dòng)本地的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，盡快建立起適宜的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。今年2月，國(guó)土資源部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個(gè)地市作為首批不動(dòng)產(chǎn)登記示范城市。瀘州在全國(guó)率先完成登記機(jī)構(gòu)和職能整合?！盀o州經(jīng)驗(yàn)”的一大亮點(diǎn)就是把數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)建在前面。信息的互通互聯(lián)，掃除了統(tǒng)一登記的最大障礙。這也符合國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，在未來(lái)國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息最終都要實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。

根據(jù)國(guó)土資源部、中央編辦近日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見》，各地首先要整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，嚴(yán)禁隨意拆分不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的完整性。在職責(zé)整合中，不能因部門利益而損害權(quán)利人的利益。其次是在不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合中要最優(yōu)使用資源，科學(xué)統(tǒng)籌調(diào)配相關(guān)資源，考慮原有各類不動(dòng)產(chǎn)登記工作的專業(yè)性和連續(xù)性。再次是厘清登記職責(zé)，整合歸并登記機(jī)構(gòu)，盡快實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的高效重組和流程再造。

盡管困難重重，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大幕已經(jīng)拉開。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的施行，在總結(jié)示范城市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，在各級(jí)部門的積極推動(dòng)下，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合正在加速。在職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合完成后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大格局就會(huì)呈現(xiàn)，下一步就是繼續(xù)在法規(guī)制度上不斷完善，形成完整的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

篇（9）

第一條 為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第四條 國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國(guó)土資源部《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。

沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第七條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門的不動(dòng)產(chǎn)登記電子存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個(gè)人不得擅自復(fù)制或者篡改不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識(shí)。

國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織開展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。

第三章 登記程序

第九條 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。

申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。

自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

第十三條 申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，全體申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人。

第十四條 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，還應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)申請(qǐng)人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請(qǐng)主體是否一致;

(二)權(quán)屬來(lái)源材料或者登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu);

(四)需要公告的其他事項(xiàng)。

第十九條 當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣式，由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明補(bǔ)發(fā)字樣。

第二十三條 因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明;確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

第四章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的;

(二)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;

(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;

(二)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：

(一)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請(qǐng)：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng);

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請(qǐng);

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)。

第三十條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;

(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;

(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)買賣、互換、贈(zèng)與合同;

(三)繼承或者受遺贈(zèng)的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書;

(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(七)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，可以申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請(qǐng)人身份證和戶口簿;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設(shè)工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請(qǐng)人申請(qǐng)建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

第四十六條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。

篇（10）

二、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

篇（11）

根據(jù)國(guó)土資源部全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間表，今年是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施過(guò)渡期?；仡欉@一年來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于3月1日開始實(shí)施，實(shí)施細(xì)則經(jīng)過(guò)半年多的征求意見已完成法定程序。今年以來(lái)，中央層面的相關(guān)制度設(shè)計(jì)步伐不斷加快。4月底，國(guó)土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見》。隨后，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》。但由于種種原因，部分工作推進(jìn)并不盡如人意。當(dāng)前整合工作主要存在地方政府認(rèn)識(shí)不到位、工作進(jìn)展不平衡、地方國(guó)土資源部門主動(dòng)性不夠等問(wèn)題，須各地明確職責(zé)，通過(guò)督導(dǎo)推動(dòng)整合。

為此，國(guó)土資源部第四季度將就此在全國(guó)開展專項(xiàng)督察，對(duì)今年12月31日前不能如期基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的地方提出問(wèn)責(zé)。據(jù)悉，截至目前，全國(guó)已有198個(gè)市（州）完成市級(jí)職責(zé)整合，1193個(gè)縣（區(qū)）完成縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，分別占全國(guó)市縣總數(shù)的60%和42%。在年底前完成市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，確實(shí)時(shí)間緊、任務(wù)重、難度大。

在此次專項(xiàng)督察工作中，有兩個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題將被嚴(yán)查。一是將職責(zé)整合到一個(gè)部門，而機(jī)構(gòu)設(shè)置在另一個(gè)部門；二是行政職責(zé)在一個(gè)部門而辦事機(jī)構(gòu)在另一個(gè)部門。在這種情況下，最容易出現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有關(guān)工作“互不負(fù)責(zé)”“互相扯皮”的現(xiàn)象。專項(xiàng)督察主要包括兩項(xiàng)重要內(nèi)容，一是職責(zé)明確，就是地方政府或編制管理部門已經(jīng)發(fā)文將各類不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)、業(yè)務(wù)流程整合到了一個(gè)部門，保持完整性；二是機(jī)構(gòu)健全，就是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的“三定”已經(jīng)發(fā)文明確，包括行政單位，也包括具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

經(jīng)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院同意，作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記牽頭部門的國(guó)土資源部，已經(jīng)確定在專項(xiàng)督察工作的基礎(chǔ)上，全面“裸曬”各市縣不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合的工作進(jìn)度，并依據(jù)工作進(jìn)度進(jìn)行公開排名，定期向全社會(huì)公布。既有專項(xiàng)督查，又有社會(huì)監(jiān)督，這說(shuō)明國(guó)家整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的決心，也彰顯了政府公開透明的工作作風(fēng)。

在明確了時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合將指日可待。經(jīng)過(guò)整合，將改變長(zhǎng)期以來(lái)形成的不動(dòng)產(chǎn)多頭登記的體制。這種做法不利于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的清晰和交易安全，不利于市場(chǎng)決定性作用的發(fā)揮和有效運(yùn)行。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將對(duì)各類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生正面、積極的影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，有利于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的健康穩(wěn)定。