緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房屋征收賠償辦法范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

篇（2）

第一章　總則

第一條　為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收入)給予公平補償。

第三條　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條　市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條　上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。

國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

第七條　任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章　征收決定

第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條　依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

第十條　房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條　市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十二條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條　被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條　房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十六條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章　補償

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條　征收個人住宅，被征收入符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條　房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當

向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章　法律責任

篇（3）

《征收條例》第12條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。社會穩定風險評估應包括哪些內容?筆者認為，應包括如下內容：1.征收項目的實施是否符合有關法律、法規、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要；是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建是否納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃；2.征收項目實施的各項準備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區內或周邊居民的嚴重不滿，征收補償是否與同類地區的項目存在明顯的不公平；4.可能引發不穩定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩定風險防范對策和預案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關系的補償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關系的補償問題作出明確具體的規定，其立法本意是要求承租當事人雙方通過民事協商、調解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹慎對待。

1.補償方式的選擇

《征收條例》第21條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產權調換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產權調換呢?筆者認為，此種情況對被征收人只能適用房屋產權調換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產權調換房屋建立新的租賃關系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產停業損失補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應對被征收人給予因征收房屋造成的停產停業損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關系，實際由承租人經營，那么，真正意義上的停產停業損失由承租人承擔，因此，停產停業損失理所當然應補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當事人可就停產停業損失費協商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協議或合同處理相關補償問題。

3.房屋征收獎勵

《征收條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當對被征收人給予獎勵。對存在租賃關系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認為，房屋征收獎勵應給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復議、訴訟前是否存在先予執行的問題

按照《征收條例》第28條規定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行的條件，一是被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規定的期限內又不搬遷。按照《行政復議法》第9條的規定，被征收人申請行政復議的期限一般為補償決定送達之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達之日起三個月，而補償決定規定的搬遷期限一般為補償決定送達之日起十五日內。因此，在補償決定送達之日起三個月內，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關規定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉用房且對被征收房屋進行了證據保全的，可依法先予執行。

四、商業拆遷問題

《征收條例》只規定了為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業拆遷未作規定。而實際上進行房地產開發等商業拆遷在一定時期內依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關系是民事法律關系，拆遷當事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產管理部門只能對之進行指導。但盡管如此，筆者認為，拆遷人要從事拆遷行為，應當具備建設項目批準文件、建設用地批準文件、國有土地使用權批準文件，同時，為保障被拆遷人的合法權益，維護社會穩定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關部門對拆遷補償安置資金進行監管。

2.拆遷補償標準問題

對商業拆遷的補償標準，筆者認為可參照房屋征收補償的標準，拆遷人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結構、同區域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當事人雙方協商一致的，依照約定。

篇（4）

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業開發不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；6法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。

1，批準主體

批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規定，憲法第13條規定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區政府、縣級市政府、市政府（設區的市政府）、直轄市區政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區的國民經濟和社會發展規劃；本行政區的土地利用總體規劃；本行政區的城鄉規劃；本行政區的房屋征收專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納有國民經濟和社會發展年度計劃。即：“四規劃、一計劃化”。有的市區政府由于沒有本行政區規劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”不僅明確規定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據條例的規定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統一的規定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規定，但是條例第6條規定：“國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉建設主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據條例第5條規定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調查登記

房屋征收部門依據本行政區年度計劃或專項規劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。

最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監察、環保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統一。

第六步公開方案

同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第八步穩定評估

市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩定風險評估相關規定委托中介機構進行本項目的社會穩定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據條例第17條規定補償項目應包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產停業損失補償。

4，補助和獎勵

依據條例規定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態度、行為的獎賞，體現政府對公益事業的投入。補助與獎勵是條例的一個新規定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。

5，優先給予住房保障

優先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優先保障條款的落實。

三、補償標準

房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續使用原拆遷條例規定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。

產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關鍵環節，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規定，由被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規定落實補償的途徑有兩條，一是民事協商渠道既補償協議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協商，雙方達成補償協議的行為屬于民事協商渠道。如果對協議的履行發生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強制搬遷

一、強制搬遷

強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規定采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強制搬遷執行權的司法機關

“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。

對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執行事先告知被執行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。

以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。

5，強制搬遷措施只能是司法強制措施

逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。

司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規定的強制措施執行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執行目的，除非被申請執行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。

第四熱點問題救濟途徑

《條例》的另一亮點是規定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規定。

一、房屋征收民事法律關系及其訴訟

依據《條例》規定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：

1、政府與社會穩定風險評估機構之間的委托合同糾紛

社會穩定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩定風險評估機構之間的侵權糾紛

評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。

3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛

在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。

4、一方當事人不履行補償協議約定義務糾紛

補償協議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。

6、截留征收補償費侵權糾紛

負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。

二、房屋征收行政法律關系及訴訟

1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應根據《條例》的規定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉鎮政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監督職責糾紛

依據條例規定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監督職責，如果上級政府收到監督申請后不予理睬或不盡監督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。

5、對行政監察機關不履行行政監察職責行政糾紛

依據條例規定：監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。

8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。

9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。

10、調查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。

11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據條例規定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。

12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。

13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛

為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛

審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規定的，舊城區改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規定的補償方案予以批準的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的。

⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；

⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規定任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。

條例對公民舉報權的規定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。

五、被征收人不服評估結果的救濟途徑

篇（5）

關鍵詞：

新拆遷法；城市建設；行政強拆

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）19-0155-02

1 前言

2010年1月29日，國務院出臺《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》并正式開始征求民意。2010年12月15日，國務院又公布了第二次征求意見稿。這部法律草案的出臺是有它的社會背景的。2009年的成都村民因不滿拆遷而自焚，武漢違建戶撞傷十一名城管，北大教授的懇切使得這部法律必須出臺，來解決中國現在日益嚴重的拆遷與反拆遷的問題。

至2011年1月21日，《新拆遷法》在經過為期一年的民意征求后，終于公布并于公布之日起實行。透過新法，我們可以看到政府考慮問題已經日益全面。政府充分考慮了被征收人，建設單位，甚至是房地產價格評估機構的在整個過程中所應承擔的責任，其考慮問題的全面性讓我們看到了我們執政黨的進步。另外，“先補償，后搬遷”的搬遷辦法以及禁止城市建設單位參與搬遷活動充分考慮了老百姓的利益。

但是，新法仍然有它的紕漏。它的社會知名度仍然不高，很多人甚至不知道這部法律的頒布和原來的《城市房屋拆遷管理條例》，筆者認為，原因主要有以下幾點：

第一，這部法律并未深入地解決老百姓最關心，最關注的問題。

第二，這部法律在實行過程中有縮水現象。

第三，這部法律仍然有很多不足之處，很多老百姓亟待解決的問題并沒有得到妥善的解決。

第四，老百姓的維權意識比較差。

2 人們對具體賠償方法的評價

《新拆遷法》中出現了很多新的、比較全面的賠償方法。主要內容如下，補償被征收房屋的價格，搬遷與臨時安置補償，停產停業補償與補助。要了解這部法律的社會反響，我們認為重點就在人們對這些新的賠償方法的評價上。于是我們在問卷中簡要提出了賠償方法，并設計選項來調查人們對這些方法的看法。絕大多數人認為這些措施上有不足，還欠考慮，這說明必定還有一些政府和建設單位以及專家學者沒有看到的問題。在整個的搬遷過程中，很多費用是沒有考慮到的，例如現在房地產領域發展過熱，導致所得的賠償金根本買不到可以跟原來同日而語的房子，重新裝修房子的費用等等。并且這都是賠償金能夠全數拿回的前提下，如果督辦不力，或者衡量機制不健全，賠償金根本得不到。

另外，其實在搬遷的過程中，居民們受到的最大傷害是他們的情感。由于換到一個完全陌生的環境，他們很可能產生抵觸情緒。這才是對他們生活造成的最大阻礙。我們的政府應該想出相關政策來解決這個問題。筆者認為，主要措施有三：

第一，組織好居委會的慰問工作。這能使得搬遷戶感覺到自己被尊重，就會減小他們來到陌生環境所產生的自卑感。多慰問，多了解他們生活中用到的問題，能及時解決的盡量盡快解決。

第二，安排好搬遷戶的安置地。盡量把原來住在一起的搬遷戶安排的近一點，讓他們仍然居住在一個相對熟悉的地方。同時，熟悉的街坊鄰居能夠讓他們減少一點孤獨感，找回原來的感覺。

第三，多組織工會的活動。豐富搬遷戶的生活，讓他們能夠體會到快樂，感到充實，自然也就不會去懷念原來的地方，徒增煩惱。

3 《新拆遷法》的幾大看點探討

新的法律經過幾年的征求民意，出現了很多值得我們關注的出彩點。在這里我們重點分析一下這些亮點，并就其仍然存在的問題進行以下探討。

第一，除貨幣補償外，拆遷戶也可以選擇房屋產權調換。

根據《新拆遷法》第二十一條規定，拆遷戶可以選擇房屋產權調換來實行補償。并且與被征收人一起計算和結算被征收房屋和用于產權調換房屋的差價。按理說，這不是為一種很便捷，對被征收人影響最小的補償方法。被征收人不用再去尋找新的安置地，不用去考慮房地產評估機構估價的偏差。相對來說，損失也可以降到最低。

第二，行政強拆正式成為歷史。

根據《新拆遷法》第三十一條規定，禁止暴力拆遷，禁止中斷供水、供電、供暖、供氣和道路通行來強迫被征收人搬遷。一旦造成損失，相關責任單位依法承擔賠償責任，構成犯罪的要依法承擔法律責任。這是深得人心的一項條款。也是非常人性化的一項條款。

可是雖然這項條款標志著行政強拆正式成為歷史，它卻很難再實行中發揮較大的作用。因為中國公民的法律意識仍顯單薄，很多中國公民不懂法，不用法。當征收單位對他們實行斷水、電、氣、暖、道路交通時，他們要么忍氣吞聲，要么利用武力解決。并不懂得拿起法律武器來捍衛自己的合法權益。房屋征收單位正是抓住這一點，肆意損害被征收居民的權利。

要真正地讓這一條款發揮作用，我們還是要增強中國老百姓的法律意識，讓他們了解法律，了解他們可以利用法律合理合適地維護自己的權利。同時，應提高政府工作人員的公仆意識，加強黨的思想教育和執政能力建設，讓他們真正地為居民著想，而不是把被征收人看作他們的對立階級，用心地勸說群眾，解決群眾的問題。

4 建設單位在搬遷過程中消失的社會反應

政府單位成為搬遷的主體，禁止建設單位參與搬遷。原來在搬遷中，多是建設單位與居民產生較大的沖突。那么這樣的規定，居民持什么樣的看法？另外，新的法律中還規定，承擔房屋征收房屋征收和補償的單位不得以營利為目的，照例說，負責單位確實付出了一定的努力，禁止他們獲取利益是否得當。居民有何看法。我們在問卷中設計了此類問題，也得出了相應調查結果。

調研顯示，大多數居民認為這兩項措施都有必要，他們認為建設單位不應該參與建設過程，并且認為負責單位不應以營利為目的，這樣有助于保障拆遷戶的利益。當然也有居民認為，任何單位都免不了從拆遷中賺取利益，他們認為讓負責單位從中漁利是不可避免也是理所當然的。

從數據中可以看出，人們在建設單位退出搬遷過程這個問題上是沒有多大異議的，建設單位的很多利益放在拆遷問題上是與被征收人相沖突甚至對立的，在原來的拆遷重建的歷史上，被征收人經常與建設單位產生沖突，甚至還有發生暴力傷害的事故。我們看到了禁止建設單位參與拆遷所獲得的人們的贊成。

那么在營利問題上，群眾大多數認為不應該讓負責單位從中營利。這當然是有道理的，一旦允許營利，就會存在很多問題，官員腐敗的問題在中國還沒有根治，這又是一個腐敗滋生的搖籃。另外，營利的目的性會掩蓋負責單位為人民服務的宗旨，很多工作人員會被誘惑所迷惑，以為的追求金錢，為群眾服務的質量就會降低。

而少數居民認為沒有必要禁止負責單位漁利，大部分原因是因為他們認為單位從拆遷中營利是避免不了的，但是，沒有禁止，那么問題就更不可能解決。雖然在法律上禁止負責單位從拆遷中營利并不可能根治這類問題，但是隨著法律的健全和懲罰制度的完善一定能解決這一問題，保證負責單位對人民負責。

5 人們對于地域區別下的法律實施的看法

中國地域廣大，中西部地區不管是在居民文化素質上還是在經濟水平上都存在較大的差異，那么法律在落實過程中會否有補償差別，政府是否應該給予不同的、更合理的對待了我們在問卷中涉及了這一問題。

調研顯示大多數群眾認為有必要考慮地域差別。因為中國中西部的經濟水平差異很大，地方政府能否滿足居民的房屋產權調換的要求，政府是否有能力償還居民的高檔住房。

這都對法律的實施有決定性的作用。我們不能保證所有的地方政府都有這樣的能力。因此我們認為政府應針對此類情況給予更加合理的對待。

6 人們眼里的新法律中的疏漏

人們都看到了法律中的不足之處。其中比較嚴重的是落實問題。群眾們擔心新法在實施過程中是否順利。這就是政府的行動力問題和大眾媒體的監督問題。

第一，沒有出臺明確的法律限制強拆行為。也就是說并沒有一個很明確的標準來界定什么行為構成強拆。這樣沒有一個成文的規定，很多單位可以從中鉆空子。

第二，沒有引進媒體監督。往常的法律并沒有引進媒體監督，但是由于新科技日新月異的發展，法律是否也應與時俱進呢？現在網絡的發達使得很多原來并不可能的事情成為事實。所以我們就要重視媒體對法律實施過程中的監督作用。把媒體監督引進法律不失為一個不錯的選擇。

第三，換句話說，懲罰措施并未量化，并未成文。這種懲罰制度在真正實施起來很可能成為一紙空文。這也是中國法律中存在的最普遍的一個問題。而這種不明確的懲罰制度恰恰是官官相護，腐敗滋生的搖籃。那些違法的負責單位逃了第一次，就敢違第二次。這樣下來，法律就會演化成一種擺設，沒有任何效力。

最后，在法律的實施方面，百姓提出了更多的質疑，我想這就是歸咎于執法部門在以前的工作過程中沒有依法辦事，沒有在群眾面前樹立一個好的形象。因此，相關負責部門就應該嚴格執法，為百姓做事。

7 前景預測及建議

實施《新拆遷法》是國家希望通過政府適度的干預來規范社會上一些不公正的拆遷現象，讓政府拆遷更加的規范有效與透明的一種有效手段。從走訪和調查情況看，《新拆遷法》實施至今，雖然得到了大多數群眾的支持、擁護。但是人們對于《新拆遷法》實施的期望，無論是在思想上、行動上還存在著許多差距和不容忽視問題，因此，提出如下意見和建議：

7.1 加強《新拆遷法》宣傳，讓更多的人了解

首先，讓人們了解《新拆遷法》的真正目的是為了讓人們依法來保護自身的合法權益。

其次，要轉變人們的思想觀念，讓更多的人用法律的途徑來維護自身的合法權益，而不是用一些違法的手段去維護自身權益。真正實現法治。

第三，讓政府各職能部門嚴格按照《新拆遷法》的要求合法行使權力，杜絕以不正當的手段去危害民眾利益，不合法拆遷，真正做到為人民服務。

7.2 加強教育引導，增加人們的法律知識

《新拆遷法》主要是為保障人民的合法利益，只有人們都能知法懂法，才能夠更好地維護自身權益，只有人們的法律意識增強，法律知識增多，才能夠利用法律去維護自身權益，才能夠真正地保護自己的合法權益。才能夠使《新拆遷法》真的為民所用。

7.3 加強監督檢查，推進《新拆遷法》執行到位

政府及有關職能部門是市場監管的主體，要在做好日常監管的同時，積極會同各新聞媒體和社會各界針對《新拆遷法》執行相對薄弱情況，落實工作措施，明確檢點，加大檢查頻率，盡快規范政府的拆遷工作，對違法拆遷，要敢于動真格，根據情節輕重給予必要的處罰。

參考文獻

[1]王學發.中國土地權利研究[M].北京：中國政法大學出版社.

[2]施國慶.我國城市拆遷補償機制研究[J].理論導報，2009，（6）.

[3]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

篇（6）

中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)04-059-01

從2001年國務院常務會議修改了《城市房屋征收管理條例》到2011年公布的《新條例》，國家一直在不斷的完善拆遷補償制度，但美中不足的是，我國城市房屋拆遷補償制度還存在著評估機構缺乏公正性、補償標準過低等問題。

一、城市房屋拆遷補償制度的缺陷剖析

（一）拆遷估價委托人的確定不夠公正

首先，拆遷估價委托人的確定缺乏公正性。委托人的確定有三種方式，分別為由拆遷人和被拆遷人共同協商確定，可這種方法的弊端是，被拆遷人很多的情況下，協商成本過高，很難達成一致意見；由拆遷人委托，可反對的被拆遷人占總人數的一半以下，這種方式看起來比較實用，其實，在國民法律意識薄弱，對不公現象偏好選取找熟人的方法解決的大環境下，被拆遷人的利益還是很難得到保障；抽簽決定，這是看起來最公平的決策方法，但參與抽簽的人員以及在抽簽范圍內的評估機構的確定都有可能被拆遷方操縱。

（二）評估機構的確定缺乏獨立性

我國房地產估價師制度導致比較突出的尋租現象的發生。隨著房地產業的迅速發展，房地產評估機構也如雨后春筍的出現，在競爭激烈的評估市場中，評估機構的業務多少很大程度上取決于與拆遷人的關系好壞，所以，一旦得到拆遷人的委托，便屈從于拆遷人的壓力，而拆遷人在尋求利益最大化的驅動下，就會最大限度的壓榨被拆遷人的利益，這被拆遷人是非常不公平的。

（三）價格評估的救濟制度不完善

雖然《新條例》中改善了我國的房屋征收補償的救濟途徑，規定了我國的征收補償糾紛的兩種途徑，即行政救濟和民事救濟，但是，由于房屋征收部門本身就是政府的一個職能部門，拆遷補償又要由政府來裁決，使得行政裁決不自主的就占據了主導地位；加之行政與民事救濟途徑界定不清，就使被征收人不得不回到“以民之微力抗政府之強威”的原始狀態。在這種所謂的救濟制度下，被拆遷人的合理權益很難得到保障。

（四）補償范圍、價格不合理

《新條例》一定程度上完善了拆遷補償制度，但仍然存在不足之處。

首先，征收補償范圍過窄。在房屋征收過程中，被征收人不僅喪失了房屋及其附屬物的所有權，還包括承載房屋的土地使用權，以及因房屋征收所帶來的經濟損失和情感傷害等。但《新條例》第十七條規定的房屋征收補償只包括：“（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。”對承載房屋的土地使用權、生活成本提高、情感傷害及其他經營性損失卻沒有包含在內。

另外，雖然《新條例》第十九條規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”但這其中也存在問題，房屋征收決定生效之日離拿到補償款還有一段距離，而現在房地產價格即使在嚴厲的調控下也保持著增長，這對拿到補償款再去重購新房的被征收人是不公平的。

二、進一步完善城市房屋拆遷補償制度

鑒于補償評估機制存在上述問題，為了更好的進行城市化，有必要對這些弊端加以矯正，評估制度的發展包括以下內容：

（一）評估機構的選擇

評估報告決定了拆遷補償的結果，所以評估機構的選址是至關重要的。本文認為，我國可以借鑒美國的雙向評估制度，由被拆遷人和拆遷人分別選擇評估機構，然后由各自的評估機構對房產進行評估，并作出自己的評估報告。如果結果懸殊，就交由陪審團來最終裁決，一般是按照被拆遷人的評估結果裁定的。這樣既能夠做到客觀公正又能保證被征收人的合法權益。

（二）健全補償救濟制度

拆遷補償的評估結果對被拆遷人的利益有直接影響，因此，健全補償救濟制度就成為一項很重要的工作。被拆遷人對評估結果有異議的可以向評估機構咨詢，也可以另行委托別的評估機構，但本文認為，應逐步完善相應的法律法規，給予被拆遷人提起仲裁或民事訴訟的權利。

（三）落實聽證會制度

篇（7）

請求事項：

將渝北區xx鎮xx村4社劉xx昆（坤）于被拆住房按《城市房屋拆遷管理條例》及相關規定對兩申請人補償安置或者對兩申請人進行30平方米住房安置。

事實和理由：

兩申請人是渝北區xx鎮xx村4社劉xx昆（坤）通過《遺贈贍養協議》指定的合法繼承人。________年____月____日，劉xx坤所在渝北區xx鎮xx村4社、5社30.9398公頃土地被渝北區人民政府以渝北府地公[]字第8號《征用土地公告》征用，用于渝北區實施城市規劃項目建設用地。劉xx昆（坤）承包的集體土地及其住房屬于該次被征地范圍。劉xx昆（坤）于________年____月____日與代表貴局的重慶市渝北區民營經濟開發區管理委員會簽訂《征地“農轉非”人員養老保險安置協議》辦理了“農轉非”養老安置手續，享受征地補償的人員安置。但貴局卻一直不予落實對劉xx坤的住房安置，劉xx昆（坤）在等待住房安置期間于200________年____月____日因征地造成的廢墟惡劣地面導致摔倒去世。________年____月1____日，渝北區人民政府再次以渝北府征公告[]字第17號《征收土地公告》征收了包括劉xx昆（坤）所在渝北區xxxx街道xx村4社剩余全部土地。并于200________年在兩申請人不知情的情況下對劉xx昆（坤）的住房予以拆遷。兩申請人在得知房屋被拆遷后，曾找貴局落實住房安置問題，貴局卻以需要研究才能答復東推西拖！至今仍未落實對申請人的住房補償安置。

申請人認為，________年土地被征收后，貴局以房屋沒有被拆遷為由不對劉xx昆（坤）進行住房安置，在________年拆遷房屋時又以劉xx昆（坤）已經死亡不需安置為由不予安置是錯誤的。理由如下，劉xx昆（坤）住房所在地屬于________年征地范圍，我國征地補償法律政策對是否屬于享受補償人員的界線均以征地公告之日為分界線，據此，劉xx昆（坤）應屬于________年征地享受住房安置的人員，應該在征地時即予以住房安置，貴局應在土地征收批準文件的兩年有效期內用地或予以落實相關征地補償安置方案，而不能以房屋未被拆遷而不安置，否則，就會導致批準征收劉xx昆（坤）住房所在土地的征用文件在兩年后自動失效，貴局就不能在________年____月____日后拆遷劉xx昆（坤）的住房，因此，貴局于________年再去拆遷劉xx昆（坤）住房的行為于法無據，侵害了兩申請人對該房屋的合法繼承權。

另劉xx昆（坤）房屋所在土地于________年就被征用而納入城市規劃項目建設地，在________年____月____日批準征收該土地的文件失效后，該房屋在________年被拆遷時其已經屬于城市規劃區，根據最高人民法院的相關規定，就應該按照城市規劃項目建設用地對房屋按《城市房屋拆遷管理辦法》及相關規定予以補償安置。

從前述兩個方面也可以說明，如果征地補償實施部門因不予用地而不在兩年內或者以房屋未被拆遷不屬住房安置對象不在兩年內落實征地補償安置方案，就會導致批準征用該土地的文件自動失效。所以，《重慶市征地補償安置辦法》第二十二條第（二）項中關于房屋未被拆遷的人員不屬于住房安置對象的規定不具有完全合法性，只能在征地批準文件的兩年有效期內適用才是正確的，否則，一旦超過兩年，就屬于沒有在兩年內落實征地補償安置方案而與國家的相關上位法及政策規定相悖而違法。

所以，申請人認為貴局不予以落實安置的行為違法，特請求貴局按申請人請求予以住房安置！

篇（8）

 

為妥善做好上饒市廣信區2021年度羅橋棚戶區（城中村）改造項目集體土地上房屋征收補償工作，切實維護征收當事人的合法利益。根據有關法律、法規和該項目的實際情況，特制定本征收補償安置方案：

第一條  征收范圍

上饒市廣信區羅橋棚戶區（城中村）改造項目具體征收范圍以該項目規劃紅線圖為準。

第二條  征收組織實施部門

上饒市廣信區人民政府負責本項目房屋征收與補償的組織領導工作；

上饒市廣信區房屋征收與補償辦公室和上饒市廣信區征地辦是本項目的實施部門；

羅橋街道辦和相關村委會共同承擔房屋征收補償的具體工作。

第三條  征收期限

以上饒市廣信區人民政府征收公告的期限為準

第四條  征收范圍內不得實施下列行為

在上饒市廣信區人民政府所確定征收范圍和期限內，不得實施下列行為：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）辦理房屋抵押、轉讓、租賃、分戶；

（四）辦理工商營業執照、稅務登記等業務；

第五條  被征收房屋的編號

一棟房屋只能編一個號，編號要求清晰可見，嚴禁重復編號。

第六條  被征收房屋面積計算方法

房屋建筑面積計算辦法按照國家《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）執行。

第七條  被征收房屋的面積認定

被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權證或者其它合法房產憑證記載的建筑面積為準；對證照不全或面積有爭議的，按實測面積計算，測繪的原始報告（附照片）須報審核組審核，審核無誤后再報縣房屋征收與補償辦公室備案。

第八條　征收補償

本次住宅房屋征收補償，采取貨幣補償和自行購買商品房兩種方式。附屬物及其它情況的建筑物、構筑物一律采取貨幣補償。

一、住宅房屋

選擇貨幣補償的，其合法主體房屋征收補償標準如下：

1.房屋重置價

框架結構       1200元/㎡磚混結構       1100元/㎡磚木結構        900元/㎡

2.區位價

綜合本項目范圍內被征收房屋所處區位，凡是選擇貨幣化補償的被征收戶，被征收房屋主體建筑面積在貨幣補償標準的基礎上，每平方米再給予2200元補助。

二、住改非房屋

（一）沿各主大道已辦理了工商營業執照和稅務登記證、并正在從事生產經營活動達兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），參照評估參考價予以貨幣補償。

（二）鄉道、村道及村莊里弄、小巷里面已辦理了工商營業執照和稅務登記證、并正在從事生產經營活動達兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），按同等結構的房屋建筑面積上浮30%予以補償；對于證件不齊全的實際經營戶，結合現實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應合理的補償。

（三）住改非房屋面積按實際經營面積核算，二層及以上、負一層及以下部分一律不計住改非面積。

三、非住宅房屋

有合法批建手續的辦公、生產、經營用房和養殖場，參照評估參考價予以貨幣補償；對于證件不齊全的實際經營戶，結合現實情況，由項目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應合理的補償。

四、其它住宅房屋

一層磚木結構的祖宅（俗稱老三架）、層高超過4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主體建筑面積的1.5倍予以補償；對于一層超高的主體房，參照評估參考價給予補償。

五、其它情況的建筑物、構筑物

（一）房屋主體框架已完工且完整封磚砌墻，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按同等結構房屋重置價補償標準扣15%（其中未裝門窗扣6%，內外墻未粉刷扣6%，水電未到位扣3%）予以補償；主體框架已完工，但未封磚砌墻或部分封磚砌墻按不超過主體建筑面積的80%予以貨幣補償。

（二）基礎已建到地面標高，但墻體未建的，以不超過同等結構房屋重置價的30%給予一次性貨幣補償。

（三）坡屋頂補償標準，屋脊高度在1.8米及以上的參照同等結構房屋的50%補償標準給予一次性貨幣補償；屋脊高度1.8米以下的參照同等結構房屋的30%補償標準一次性貨幣補償；對于頂層特殊結構的建筑物，參照評估參考價給予補償。

（四）經相關職能部門認定屬于違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，如在征收期限內積極配合并主動拆除的給予70元/平方米的人工拆除補助，逾期不主動拆除的，由相關執法部門依法強制拆除。

六、附屬物

棚（簡易棚）               100元/平方米棚（鋼結構）               200元/平方米棚（墻體棚）               360元/平方米

化糞池                        2000元/個曬谷場                      80元/平方米擋土墻                     260元/平方米

圍  墻                     150元/平方米壓水機                        1000元/個水  井                        3000元/個

公用水井或機井               12000元/座果樹（掛果）                   100元/棵普通樹木（直徑15-30厘米）      50元/棵

（直徑31-60厘米）              100元/棵（直徑60厘米以上）             150元/棵大毛竹                        10000元/畝

小毛竹                         6000元/畝沼氣池                         1000元/個

電話移機                        158元/戶有線電視移機                    400元/戶寬帶網移裝                      200元/戶

空調拆裝費      300元/臺（掛機）500元/臺（柜機）太陽能熱水器                    3000元/臺三相電                4000元/戶

家用自建自來水（含井、泵、儲水箱、水管、水塔等）4000元/套

特殊于上述的附屬物或上述未列的附屬物、設施等參照評估參考價予以補償。

七、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費補償

（一）住宅房屋

1.搬遷費：選擇貨幣補償的，補償搬遷費3000元/戶；選擇購買安置房的，補償搬遷費兩次，每次3000元/戶，共計6000元/戶；

2.臨時安置費：被征收戶選擇貨幣補償的，補償臨時安置費6個月，每月按900元/戶計算；

（二）非住宅房屋

1.搬遷費：按生產經營用房的實際面積給予50元/平方米補償，如房屋內有重型機械設備、精密儀器、大量貨物等特殊情況的，則按實際費用給予補償。因搬遷無法恢復使用的設備參照評估價予以補償；

2.停產停業損失補償費：

（1）補償條件：被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑；有合法有效的營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續，且營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續上載明的營業場所為被征收房屋；已辦理稅務登記并具有稅負核定憑證；

（2）補償標準：參照房屋征收前經營主體為商業和服務業的，按實際經營面積乘以系數0.06折算用工人數，補償6個月，按上饒市從業人員最低工資協商確定；協商不成的和經營主體為工業生產的，委托相關專業評估機構評估確定；

（3）住改非房屋搬遷費、停產停業損失費的補償，參照非住宅房屋的征收標準執。

八、  裝修補償

為能客觀公正地對被征收主體房屋的裝修進行補償，依據裝修市場材料價，并結合實際情況，特制定如下裝修補償參考價（裝修補償面積以實際裝修面積為準，不含里弄小巷住改非上浮面積）：

 

補償

標準

裝修

等級

裝修情況

500元/㎡

一級

1、墻面：高檔墻漆

2、地面：高檔復合地板或實木地板，花崗巖地面磚或釉面地磚

3、窗臺：人造石

4、天棚：帶造型或木線造型吊頂

5、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、墻裙、不銹鋼防盜窗、紗窗

6、衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜

7、廚衛：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂

350元／㎡

二級

1、墻面：中高檔墻漆

2、地面：釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實木或復合地板

3、天棚：石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂

4、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗

5、衣柜：固定式中高檔材料衣柜

6、廚衛：中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂

200元／㎡

三級

1、墻面：白色膩子刮白

2、地面：水磨石地磚、低檔面磚或水泥地

3、天棚：簡單粉刷或塑料扣板吊頂

4、門窗：木制門窗

5、廚衛：鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚

100元/㎡

四級

水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶

特殊于上述情況的，按評估價予以補償。

 

第九條 獎勵和補助

一、搬遷速度獎

被征收人在征收公告規定的期限內自愿簽訂征收補償協議并搬遷完畢的，按下列時間節點給予被征收房屋合法主體建筑面積貨幣補償價（不包含區位價部分）的獎勵：20天內給予10%的獎勵，21—30天給予8％的獎勵,31—45天給予6％的獎勵，超過規定搬遷期限的不予獎勵。

二、簽約期限獎勵（住宅房）

凡在征收公告之前并在項目指揮部規定的時間內主動簽約的被征收戶，享受下列獎勵及補助：

每戶給予10萬元的獎勵。被征收房屋分戶原則：在公安機關辦理了戶籍登記的本征收范圍內常住戶口、達婚齡男性并具備完全民事行為能力與有獨立經濟能力、享受本村集體資產分配的成員家庭作為分戶準入條件。

分戶認定實行申請、審核、公示制度；由羅橋街道辦和相關村委會嚴格把關，由項目指揮部研究決定具體的分戶原則。

三、放棄安置獎

綜合本項目被征收房屋所處地段和安置地段等因素，為鼓勵被征收人選擇貨幣補償，凡是選擇純貨幣化安置的被征收戶,被征收房屋主體建筑面積在享受其他補償的基礎上，按面積實行以下階梯式獎勵：

1.面積在350平方米以內的部分（含350平方米），給予獎勵1000元/平方米；

    2.面積在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之間的部分，給予獎勵700元/平方米；

四、被征收房屋差異化獎勵

被征收戶在羅橋街道集體土地上只有唯一一處350平方米之內的房屋，房屋權屬明確的以權屬登記證為準，房屋權屬不明確的實行申請、審核、公示制度，由羅橋街道辦和相關村委會嚴格把關，本著公平、公正、從嚴把關、實事求是的原則，予以差異化的獎勵。

（1）面積小于等于100平方米的，獎勵不超過15萬元；

（2）面積大于100平方米小于等于200平方米的獎勵不超過12萬元；

（3）面積大于200平方米小于等于300平方米的獎勵不超過10萬元；

（4）面積大于300平方米小于等于350平方米的獎勵不超過5萬元；

（5）空心房不享受面積差異化獎勵。

五、補助

對于特殊群體人員，從人文關懷的角度出發，對高齡老人（年齡在70周歲以上者）、生活不能自理人員、殘疾人員、患重大疾病等困難家庭，由本人提出申請，提供相關的證明材料，由羅橋街道辦和相關村委會嚴格審核把關，給予每戶5萬元以內（含5萬元）的特殊群體困難補助。

第十條 社會保障

被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續在原戶籍所在地按原招生辦法入學，或者在遷入戶籍所在地或租住地教育行政部門劃片招生的就近學校入學。

對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發生變化造成人戶分離的，在征收補償完成1年內，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發放最低生活保障金。1年后，按規定向遷入地民政部門提出申請。

因征收遷移的居民在就業、培訓、醫療、社會保障等公共服務方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。

第十一條 房屋拆除

為杜絕房屋拆除中的安全隱患，被征收房屋騰空后，拆除工作由羅橋街道辦組織實施。承擔房屋拆除工程的企業應當具有施工企業資質等級并對施工安全負責。被征收人和其它單位不得擅自拆除，以確保安全。

第十二條 法律責任

一、房屋征收工作人員在房屋征收補償工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責人員，依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

二、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收補償工作，或以不正當手段騙取補償安置及獎勵資金，依法給予治安管理處罰，構成犯罪的依法追究刑事責任。

篇（9）

房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，對被征收人給予公平補償。

二、征收范圍

為公共利益的需要，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律的規定，在市區舊城區、工礦企業棚戶區、危舊住宅區、基礎設施落后等區域確定的具體改造范圍。

三、征收部門和實施單位

區人民政府確定區土地房屋征收辦公室為區棚戶區（危舊房）綜合改造范圍內國有土地上的房屋征收部門，由房屋征收部門委托相關街道辦事處（鎮人民政府）為舊城區棚戶區（危舊房）綜合改造房屋征收實施單位，委托工礦企業（單位）主管部門為工礦企業（單位）棚戶區（危舊房）綜合改造房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。

四、征收補償簽約期限

征收補償簽約期限自區人民政府房屋征收決定公告之日起90天內。

五、征收補償實施程序

（一）宣傳發動。區人民政府作出房屋征收決定并予以公告后，房屋征收部門和房屋征收實施單位在房屋征收范圍內開展房屋征收與補償的宣傳和解釋工作。

（二）調查登記。在房屋征收實施前，房屋征收實施單位組織對征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果在房屋征收所在社區向被征收人公布。

1、有房屋產權證的，房屋建筑面積、用途等以房屋產權證載明的為準。對證載面積有異議的，可申請有資質的房屋測繪機構測繪，并按新認定的面積予以補償，測繪費用由申請人承擔。

2、未經登記的建筑，由房屋征收實施單位會同規劃建設、房產、國土等部門依法依規進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑的，建筑面積須經有資質的房屋測繪機構測繪確定，并按確定的面積予以補償，測繪費用由被征收人承擔；對認定為違法建筑的，不予補償。

（三）簽訂征收協議。征收部門房屋征收協議簽訂通告后，房屋征收部門與被征收人依照本方案規定就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋征收補償協議并發放協議簽訂序號。

1、房屋征收部門與被征收人在本方案確定的征收補償簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區人民政府按照本方案作出補償決定，并在房屋征收所在社區予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷交房的，由區人民政府依法申請人民法院強制執行。

（四）發放補償資金、搬遷交房。房屋征收部門按協議對被征收人予以補償后，被征收人在協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷交房。

（五）發放補助、獎勵資金。在被征收人完成搬遷交房并經房屋征收實施單位驗收合格后，由房屋征收部門發放補助、獎勵資金，由房屋征收實施單位發放選房序號。

（六）過渡與安置。根據協議的約定給予過渡與安置。

（七）資料歸檔。房屋征收工作結束后，收集、整理房屋征收補償資料，按戶建立征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

六、征收補償、補助及獎勵

對被征收人給予被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因征收房屋造成的停產停業損失的補償，并給予一定的補助和獎勵。

被征收房屋價值按房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格計算。被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

（一）私產房的征收

私產房產權人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

1、貨幣補償：對私產房產權人按被征收房屋的價值實行貨幣補償。

2、產權調換

（1）被征收人選擇房屋產權調換的，區人民政府提供等面積房屋用于產權調換，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。對被征收房屋價值高于用于產權調換房屋價值的，由房屋征收部門向被征收人結算差價；對被征收房屋價值低于用于產權調換房屋價值的，由被征收人向房屋征收部門結算差價。

在產權調換中，因戶型差異，提供用于產權調換的住宅面積超出應安置面積10%（含10%）以內的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部門結算，超出10%以上部分及安置后的剩余面積按交房時同地段普通商品房市場價格結算；提供用于產權調換的店面、寫字樓等營業性非住宅面積超出應安置面積部分按交房時同地段同類營業性非住宅市場價格結算。市場價格由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

3、搬遷及臨時安置的補償

（1）搬遷費：

①選擇貨幣補償的，按主房屋面積5元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償。不足750元/戶的補足到750元/戶；

②選擇產權調換的，按主房屋面積10元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償。不足1500元/戶的補足到1500元/戶。

（2）臨時安置費：

對選擇產權調換的住宅被征收人，按主房屋面積給予8元/平方米·月的臨時安置費，不足800元/戶·月的補足至800元/戶·月；臨時安置費自被征收人搬遷交房之日起至安置房交房后三個月止。

過渡期不超過36個月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時安置費。

4、房屋安置：實行期房安置。

（1）安置對象：選擇產權調換的被征收房屋產權人。

（2）安置原則：

①按規劃要求，實行就地或就近相對集中安置；

②在規定時間內完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置；

④被征收人符合住房保障條件的，優先給予住房保障。被征收家庭房屋面積不足40平方米且符合住房保障條件的，選擇貨幣安置的，可在廉租房或公租房中安置；選擇產權調換的，可將安置面積補足至40平方米，面積差額部分按2202元/平方米由被征收人向征收部門結算。

⑤被征收人按被征收房屋與提供用于產權調換房屋面積最接近值的原則選擇安置房。

（3）安置房屋戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60、80平方米左右）、三室二廳（100、120平方米左右）。

5、補助及獎勵

（1）選擇產權調換的，凡在征收補償簽約期限內完成協議簽訂并搬遷交房，對被征收房屋價值低于用于產權調換房屋價值的，差價部分作為征收部門對被征收人的獎勵，予以免交。超出征收補償簽約期限的，差價部分不予獎勵，由被征收人向征收部門結算。

（2）選擇產權調換或貨幣補償的，凡在征收補償簽約期限內完成協議簽訂并搬遷交房，依據被征收主房屋面積，按框架結構100元/平方米、磚混結構60元/平方米、磚木結構20元/平方米、土木結構10元/平方米，對被征收人給予補助。

（3）選擇產權調換的，按被征收主房屋面積給予300元/平方米的安置房裝修補助。

（4）選擇產權調換或貨幣補償的，凡在協議簽訂通告規定期限內，對被征收人按被征收主房屋面積，第1—10天簽訂協議并搬遷交房的獎勵300元/平方米；第11—20天簽訂協議并搬遷交房的獎勵260元/平方米；第21—30天簽訂協議并搬遷交房的獎勵220元/平方米。超過30天的不予獎勵。

補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發放。

（二）政府直管公房的征收

1、對被征收產權單位房屋價值的補償

對產權單位按被征收房屋的價值實行貨幣補償。

2、對承租人的搬遷補助及獎勵

補助及獎勵對象：與政府公房管理部門簽訂了房屋租賃協議，且仍在所承租公房居住的承租人。發生了轉租、轉讓或房屋空置的不予補助、獎勵。

（1）搬遷補助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標準給予搬遷補助。不足750元/戶的補足到750元/戶；

②在公租房安置，廉租房過渡的，按承租房屋面積10元/平方米的標準給予搬遷補助；不足1500元/戶的補足到1500元/戶。

（2）對符合承租保障性住房條件的承租人自愿放棄承租保障性住房的，按6000元/戶的標準給予一次性補助。

（3）對政府直管公房承租人，凡在協議簽訂通告規定期限內，第1—10天簽訂協議并搬遷交房的獎勵6000元/戶；第11—20天簽訂協議并搬遷交房的獎勵5000元/戶；第21—30天簽訂協議并搬遷交房的獎勵3000元/戶；超過30天的不予獎勵。

補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發放。

3、保障性房屋安置

（1）安置對象：被征收政府直管公房內符合廉租房或公租房安置條件的承租人。有下列情形之一的不予安置：

①所承租公房已發生轉租、轉讓的；

②享受了政府廉租房、公租房的；

③已購買商品房、經濟適用房、房改房、集資房的。

（2）安置原則：

①政府直管公房承租人符合廉租房申請條件的直接在廉租房中安置；符合公租房申請條件的在公租房中安置，在廉租房中過渡；

②在規定時間內完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置。

（3）安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）。

（三）企業（單位）自管公房的征收

1、對被征收產權單位、產權人房屋價值的補償

（1）對非住宅產權單位按被征收房屋的價值實行貨幣補償。

（2）對已參加房改獲得全產權的房屋和集資房的征收，按本方案私產房征收補償執行；對已參加房改僅取得部分產權房屋的征收，按照有關規定完善產權后，按本方案私產房征收補償執行。

2、對承租人的搬遷補助、臨時安置補助及獎勵

補助及獎勵對象：企業（單位）分配、按要求交納房租、水電等費用且仍在所承租的公房居住的承租人。發生了轉租、轉讓或房屋空置的不予補助、獎勵。

（1）搬遷補助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面積5元/平方米的標準給予搬遷補助；不足750元/戶的補足到750元/戶；

②在公租房安置、廉租房過渡的或購買保障性安置房的，按承租房屋面積10元/平方米的標準給予搬遷補助；不足1500元/戶的補足到1500元/戶。

（2）臨時安置補助：對屬于保障性期房安置的，按承租房屋面積8元/平方米·月給予承租人臨時安置補助，不足800元/戶·月的補足至800元/戶·月；臨時安置補助自承租人搬遷交房之日起至安置房交房后三個月止。

過渡期不超過36個月。如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起每月給予2倍的臨時安置補助。

（3）對符合保障性安置條件的承租人自愿放棄保障性安置的，按6000元/戶的標準給予一次性補助。

（4）對企業（單位）自管公房的承租人，凡在協議簽訂通告規定期限內，第1—10天簽訂協議并搬遷交房的獎勵6000元/戶；第11—20天簽訂協議并搬遷交房的獎勵5000元/戶；第21—30天簽訂協議并搬遷交房的獎勵3000元/戶；超過30天的不予獎勵。

補助、獎勵資金按實際搬遷交房時間計算，憑搬遷交房驗收單發放。

3、保障性房屋安置

（1）安置對象：企業（單位）自管公房符合安置條件的承租人。安置對象必須同時滿足以下條件：

①長期居住在棚戶區（危舊房）綜合改造范圍內的本企業（單位）職工或原職工；

②所承租住宅為企業（單位）分配且按規定交納房租、水電等費用的承租人；

③未承租政府廉租房、公租房的；

④所承租公房未發生轉租、轉讓的；

⑤沒有購買商品房、經濟適用房、房改房、集資房的。

（2）安置原則：

①購買保障性安置房的，按規劃要求實行就地或就近相對集中安置；

②在規定時間內完成搬遷交房的,按地塊以“誰先簽訂協議，誰先選房”的原則選擇安置房；

③附屬房不予安置；

④承租人符合住房保障條件的，優先給予住房保障。

（3）安置方式：

①廉租房安置。符合廉租房申請條件的，直接在廉租房中安置；

②公租房安置。符合公租房申請條件的，在公租房中安置，廉租房中過渡；

③購買保障性安置房。購買價格為1850元/平方米。

（4）安置戶型（面積）：

①選擇廉租房、公租房承租安置戶型（面積）：按照所建成的廉租房或公租房戶型（面積）；

②選擇購買保障性安置房的安置戶型（面積）：一室一廳（40平方米左右）、二室一廳（50平方米左右）、二室二廳（60平方米左右）、三室二廳（80平方米左右）。

（5）承租戶按以下標準購買保障性安置房：

①家庭人口為1人或夫妻2人，可購買一室一廳或二室一廳;

②家庭人口為2—3人，可購買二室一廳或二室二廳；

③家庭人口為4人以上，或三代同堂，可購買三室二廳。

（四）非公有制生產性企業房屋的征收

對非公有制生產性企業房屋的征收，被征收人可以選擇以下一項補償方式：

1、貨幣補償。按被征收房屋的價值實行貨幣補償。

2、產權調換。在棚戶區（危舊房）綜合改造區域范圍內用地和產業規劃能夠滿足被征收房屋征收時同類用途和性質安置建設的前提下，允許被征收人進行房屋產權調換，并與房屋征收部門計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價；被征收人也可以按照用地和產業規劃，自行易地選址，并自行遷建，房屋征收部門按被征收房屋同等價值和搬遷成本給予被征收人易地遷建費用。

（五）附屬設施（附著物）、臨時建筑的征收補償

1、房屋征收涉及附屬設施（附著物）征收的，按本方案附表1、附表2所定標準給予補償。

2、臨時建筑的征收，未超過批準期限的臨時建筑，按照附屬房標準（見附表1）給予貨幣補償；超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

3、對公房承租人在所承租房屋周邊自建房屋的征收，經產權單位或行業主管部門批準的，按附屬房標準（見附表1）給予貨幣補償；未經產權單位或行業主管部門批準的，不予補償。

（六）停產停業損失補償

按《市中心城區國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》（市府辦發〔〕29號）執行。

七、保障與監督

（一）政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本方案規定的職責，或者、、的，由區人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（二）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

（三）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

（四）紀檢、監察部門設立舉報電話，對房屋征收過程中的舉報信息進行調查、核實、查處。

（五）審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

（六）房地產評估機構的確定按《市中心城區國有土地上房屋征收評估機構選擇辦法》（市府辦發〔〕28號）執行。備選評估機構應具備相應資質，屬市外的評估機構應在市相關主管部門備案登記。評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

當事人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

評估、測繪等中介機構及相關工作人員出具虛假或者有重大差錯的報告，由相關部門依照國家規定依法給予行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

八、其他事項

（一）本方案所指的“私產房”是個人合法擁有的房產，包括自建、繼承、購買、贈予等。私產房包括住宅、店面、寫字樓等；“公房”包括“政府直管公房”和“企業（單位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指國家所有，由政府公房管理部門負責管理的公產房；“企業（單位）自管公房”是指機關、團體、企事業單位自行經營管理的國有或集體所有房產；“非公有制生產性企業房屋”是指我國內地公民私人所有或外商、港澳臺商所有的經濟成份占主導或相對主導地位的生產性企業的房屋。

（二）對被征收房屋的建筑結構、年代和房屋用途的認定，以房屋所有權證標注為準；房屋所有權證未標注的，以原始檔案記載、產籍資料標注為準。

（三）廉租房、公租房的申請和配租，按《市中心城區國有土地上房屋征收住房保障辦法》（市府辦發〔〕27號）執行。

（四）本方案中“協議簽訂序號”，指按被征收人簽訂協議的先后順序發放的序號，如被征收人在規定時間內完成搬遷交房，憑協議簽訂序號和搬遷交房驗收單，換發選房序號；在規定時間內未完成搬遷交房的，所發放的協議簽訂序號自行作廢，所對應的選房序號空缺，并在末位順延。

（五）房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回；凡已給予補償的建筑物、構筑物及附屬設施均交由房屋征收部門處置。

（六）凡已經納入社會主義改造，由房管部門統一經營管理的私有房屋，一律屬國家所有。

（七）征收房屋有關設施的遷移。對被征收人原已獨立安裝了水、電、氣、有線電視等，因房屋被征收而發生的遷移費用由房屋征收部門承擔。新增戶頭費用由被征收人自行負擔。

（八）被征收人交房前原房屋固定設施遭人為拆除的，將按損失的價值扣除被征收人的補助金。

（九）私產房實行產權調換的，等面積內辦證相關費用由房屋征收部門承擔，超出被征收住宅面積部分，由被征收人承擔；企業（單位）職工購買保障性住房辦證相關費用由購買者承擔。

（十）凡在廉租房、公租房安置或過渡的安置對象，應與市公房管理部門簽訂相應承租合同，并按市中心城區公房或保障性住房現行租金相應標準交納房屋租金。

（十一）企業（單位）自管公房承租人購買保障性安置房的，房屋征收實施單位協助辦理銀行按揭貸款。

（十二）凡已享受國家廉租住房租賃補貼的被征收人或企業（單位）自管公房承租人，可在本方案臨時安置費與國家廉租住房租賃補貼中就高選擇一種。

（十三）產權調換和購買保障性安置房的交房標準：符合國家住宅建設有關標準，進戶為普通防盜門（高層為防火門），室外門窗為鋁合金或塑鋼；水、電、氣、通訊、有線電視到戶。

篇（10）

中圖分類號 F301.1 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年來,隨著我國市場經濟建設和城市化建設進程的加快,城市的外延也在不斷擴張,各地在“城中村”改造、經濟開發區建設中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發生在集體土地上因而不同于傳統意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎設施建設中發生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規范集體土地房屋拆遷行為,保護被拆遷人的合法權益,全國許多城市都出臺了雖名稱不一但目的相同的關于集體土地房屋拆遷的地方法規、規章或者其他規范性文件。從法理上看,盡管各地區經濟社會發展水平不一,但是在建設法治政府和保障老百姓合法權益等方面應當是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應當遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規、規章或者其他規范性文件,以期發現我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進而為推動該制度科學化進言獻策。

1 集體土地房屋拆遷法律制度的現狀分析

本課題共收集了國內17個城市有關集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個,具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》;省會城市12個,具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會第五次會議1998年批準的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉結合部集體土地征用房屋拆遷管理規定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關于印發太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業園區2008年的《合肥市瑤海工業園區征用集體土地房屋拆遷補償安置實施細則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關于金陽新區征地拆遷和安置扶助被征地農民的暫行規定》、福州市委市政府2009年的《福州市農村集體土地房屋拆遷補償安置規定(試行)》、廣州市國土建設局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》、沈陽市房產局1999年的《沈陽市城市中心區集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務院批準的較大市3個,具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補償暫行規定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會第二十五次會議2006年批準的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》。基本情況概括如下:

王太高等:城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規2個,地方規章7個,其他規范性文件8個;并且有5個城市并未就集體土地房屋拆遷行為進行立法,而只是對補償安置標準作出具體規定。在我國立法工作已經來駛入“快車道”的今天,這種狀況至少說明了兩個方面的問題:一是長期以來我國公民的個人財產權益不被重視,尤其是當發展地方經濟和加快城市建設同保護公民財產權益發生沖突時,后者往往自然地被認為要服從前者。二是在處理農村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發生在農村或農民身上,則顯得“漫不經心”。

第二,就立法的內容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統一規定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規劃區內的集體土地房屋拆遷補償,而且適用于其他地區因國家建設征收集體土地引發的房屋拆遷,甚至“因農村建設占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數地方則是對城市規劃區甚至是開發區的集體土地房屋拆遷制定專門規范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補償安置作出明確規定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區別于兩者的特點,特別是考慮到城市規劃區內集體土地房屋拆遷給農民帶來的實際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進行單獨立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統”地立法,應該與其“直轄市的身份”有關。需要說明的是,補償標準、安置方式帶有很強的政策性,并且應當隨著經濟社會情況的發展變化及時進行修改和調整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉的方式,既保證了補償標準、安置辦法的能夠及時調整,也不失權威性。當然,福州由市委、市政府聯合批轉的作法,雖然體現對地方黨委對征地房屋拆遷補償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。

第三,就補償方式而言,除貨幣補償外,各地基本上都規定了“實物補償”。而“實物補償”又有“統拆統建”、“劃地自建”、“產權調換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會主義新農村建設和加快我國城市化建設進程的角度看,“統拆統建”相對于劃地由農民自建具有明顯優勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經濟困難家庭的資金困難;從實踐來看,“遷建”存在自建和統建兩種可能,基于前述理由及立法應當明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補償的方式并不可取;相對于“房屋安置”而言,“產權調換”的內涵更明確,不致產生歧義。

第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發的規范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進一步加強對國家立法政策及上位法的學習和研讀,以進一步減少直至避免地方立法可能出現與上位法不一致或沖突情形的發生。

2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權是否征收無論是“城中村”改造還是開發區建設,集體土地房屋拆遷實際上涉及到兩個標的物所有權的變化:一是房屋所有權的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權轉變為國有土地所有權即農村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時,也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補償的同時還要對被征收土地予以補償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質”,因而這里的拆遷補償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補償了。

從某種意義來看,兩種模式并無優劣之分,但是從提高立法的科學性和加強土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財產權保護法理和國家對土地資源的合理規劃和嚴格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權。因此這里不僅涉及房屋所有權、土地使用權的征收補償,而且還涉及到集體土地所有權的征收補償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權和房屋所有權的征收補償,這樣一來不僅集體土地所有者的權益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應地單獨進行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規定,建設用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財產權保護法理。最后,由于前一種模式實行 “拆遷必征地”,因而既體現了財產權保護法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實踐中亂占土地、以及其他規避土地管理法嚴格控制土地征收權的行為。我們在調查中發現,不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規避國家的征地制度及對用地指標的嚴格限制。

3 集體土地房屋拆遷許可

由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎上,還通過拆遷許可制度加強對被拆遷人的權益的保護。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設定相應的許可有兩種不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規定,拆遷集體土地房屋必須申領許可證。該規定體現了對房屋產權人的權益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個前提。由于拆遷許可實質上是對房屋的征收,因此應當以公共利益需要為前提,而相關立法均無此規定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級人民政府的規章只能設定“壽命”不超過1年的臨時行政許可,這樣北京市的規定就面臨效力問題;而杭州的立法只設定拆遷許可而不規定許可條件,寧波分別通過地方性法規、規章設定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設定行政許可必須同時設定許可條件的規定。第 三,許可實施主體的“級別”太低,如北京為房屋所在地的區、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級人民政府。顯然,在發展地方經濟和城市建設已經成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實施是難以發揮“防火墻”作用的。

其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經被征收,那么地上的房屋自然也就同時被征收了。我們認為,這種作法不僅在法理沒有依據,而且與我國目前征地房屋拆遷的實際狀況也不相符。因為土地、房屋這種兩種標的物分屬不同的權利主體,因此對集體土地所有權的征收并不當然意味著對作為私人財產的房屋的征收,反之亦然。而在實際生活中,在城市規劃區內,無論是開發區建設還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時一并完成房屋的征收。

4 集體土地房屋拆遷法律關系

集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關系、拆遷法律關系、補償法律關系、監督法律關系。從操作層面看,這些法律關系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關注。

在現代民主法治國家,征收是國家強制取得私人財產的重要手段,因而征收權是國家權力的重要內容,也是財產權的外在限制。在征收法律關系中,征收人只能是國家(具體可以表現為作為國家代表的特定行政機關),被征收人為財產權人,包括所有權人和用益物權人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個預設的前提即征收已經完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關系作出規定。我們認為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯誤甚至已經影響到了立法文本,如南京市規定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進而拆遷農民的房屋依據是什么?難道僅僅因為用地單位要給予相應的補償和安置就可以農民依法建造的合法房產嗎?

拆遷法律關系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的合法所有人,這一點是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數地方規定用地單位就是拆遷人,但杭州市規定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人”、寧波市規定拆遷人為“各縣(市)、區人民政府設立或者指定的實施集體土地房屋拆遷工作的機構”、無錫市的拆遷人則為一個固定的專門機構,即“市人民政府房屋拆遷管理機構”。我們認為,拆遷法律關系的產生實際上有一個前提即對房屋的征收已經完成,因而無論是規定用地單位還是專門的政府機構為拆遷人都不存在原則性錯誤,但是比較而言,由專門的政府機構擔當拆遷人更具科學性和可行性。因為規定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理條例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內在統一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關,因此將用地單位這樣一個民事主體規定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個專門的機構擔當拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當于一個行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復雜的拆遷事務,又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯位和相對人的抵觸情結。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規定了“拆遷實施單位”,即“各區政府指定的實施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補償法律關系中補償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。

就實踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點往往是補償方案,其中又以補償范圍、補償標準最受關注。我們認為,盡管補償法律關系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關系多以強制性為表征,而補償法律關系更應該體現其平等性。從各地的規定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質的其他主體進行拆遷,補償主體一般均為拆遷實施主體自身,并且各地通常都以規范性文件的形式對補償范圍及標準作出統一規定,因此盡管各地均規定補償方案要報有關政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質疑甚至是抵觸。因此,為了切實維護被拆遷人的合法權益,提高補償方案的可接受性,進而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認為,應當建立起被拆遷人參與補償方案形成的機制,即拆遷方案、補償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機關從中漁利的可能[1]。從長遠來看,補償安置方案應當由用地單位和被拆遷人平等協商的方式形成,而眼下可以在不改變補償方案單方形成的基礎上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報批補償安置方案之前,應當廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補償安置時充分考慮這些意見和建議。

監督法律關系由于征地房屋拆遷涉及多個不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監督。而監督主體則包括市人民政府、開發區政府、國土、房產、建設等行政機關,值得注意的是,南京市除規定國土資源局對征地房屋拆遷補償安置工作實施監督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機構負責日常管理工作。考慮到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機構司職監督職責無疑有助于提高監督工作的針對性和有效性。

5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決

從實踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:

實施拆遷許可的行政機關與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進行拆遷應當首先獲得相應行政機關的許可。行政機關只有經過審查認定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關系的第三人有權依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。

補償安置方案裁決機關與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規定,拆遷人(拆遷實施單位)與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議時,可以申請有關行政機關裁決。該裁決制度進一步說明,補償安置協議應當建立在當事人雙方平等協商的基礎上。在這里,行政裁決只是一個備用手段,即在被拆遷人要價太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會由行政機關依申請進行居中裁決。試想,如果補償安置協議本身就是單方的、強制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導拆遷當事人運用行政復議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。

行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強制拆遷違法。因此產生的爭議,適用侵權賠償訴訟的一般規定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,如何組織強制拆遷?例如南京規定,“被拆 遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區人民政府責成有關部門強制拆遷,或者由拆遷實施單位依法申請人民法院強制拆遷。”譬開法院強制執行情形,由于行政強制執行的依據是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區人民政府責成有關部門強制拆遷?區人民政府能責成市國土資源局強制拆遷嗎?

6 結 論

基于以上研究,我們就城市規劃集體土地房屋拆遷補償制度的完善提出以下幾點建議:

第一,考慮到國務院將出臺的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》立法思路 及制度的連續性,城市規劃區內集體土地房屋拆遷宜單獨立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補償安置標準的前提下,應當通過地方法規予以規定,以凸現對公民合法財產權的尊重。

第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規范房屋拆遷行為。2001年國務院《城市房屋拆遷管理條例》第7條規定:“申請領取房屋拆遷許可證的,應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經審查,對符合條件的,頒發房屋拆遷許可證。”該規定意味著,在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應當杜絕這種情況,并在明確規定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據《行政許可法》的要求,該許可也應當通過地方性法規而不是規章規定。

第三,在實行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎上,進一步區分拆遷人與征收主體、用地單位及補償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理條例》第4、13、22條的規定來看,存在著將補償主體定位為拆遷人,將拆遷補償關系界定成民事法律關系的錯誤。因此,立法中應當理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關系,明確不同主體在相應法律關系中的權利和義務,才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅實基礎。

第四,在明確補償為征收前提的基礎上,進一步完善征地拆遷補償矛盾協商解決機制,尤其是拆遷補償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機制,進一步提高爭議解決機制的針對性、實效性。

參考文獻(References)

[1]程潔. 土地征用糾紛的司法審查權[J]. 法學研究,2004,(2).[Cheng Jie,The Judicial Review Power on the Disputes of the Expropriation of Lands[J] . Cass Journal of Law,2004,(2).]

On the House Demolition on Collectiveowned Land Within Urban Planning Area: Based on the Analysis of Regional Provisions

WANG Taigao1 YAO Jun2 ZHAO Jie2 ZHAO Jian2

(1. Law School of Nanjing University,Nanjing Jiangsu 210093,China; 2 .Office of Nanjing Municipality of

篇（11）

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設用地的需求，地方政府一方面征收農村集體土地，并將這些土地轉變為城市建設用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設對土地的需求，有改善了城市的居住環境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現實意義。

1 當前拆遷補償中存在的問題

1.1 集體土地征用補償制度不盡完善

在我國《憲法》中規定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于具體補償并沒有任何規定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區之間經濟發展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結構、耕作水平也存在著較大的差異，土地創造的經濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區域之間的發展不平衡，與農民現有的經濟基礎與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農民現有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。

1.2 拆遷補償程序模糊不清

在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關系轉變為不平等的關系。這樣就經常導致抗拆遷事件的發生[2]。

1.3 拆遷補償范圍模糊不清

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區位、建筑面積、用途等因素由房地產市場進行評估，并依據評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規定。對于調換房屋產權的，須按照《城鎮房屋拆遷管理條例》的規定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產權調換差價結清。這樣，表面上看《城鎮房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經濟利益進行了全面考慮，體現出等價交換原則。但是《城鎮房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當的救濟補償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發建設的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設配套費用、經營成本、裝修成本與開發商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經常導致抗拆遷事件的發生。

1.4 房地產評估缺乏規范

目前，對于房屋拆遷賠償的房地產評估非常不規范，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規評估報告[4]。

1.5 片面擴大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產開發商，從而謀取不正當的權益。在城鎮化建設過程中，城鎮建設，尤其是城鎮居民住宅建設主要是由開發商進行的，這樣常常導致開發商打著“公共利益”的招牌開發城鎮居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。

2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮房屋拆遷相關條例

認真分析我國《城鎮房屋拆遷管理條例》，我們不難發現，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現象的出現。在市場經濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區分商業項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進行，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區之間經濟發展的差異，按照地區經濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區經濟的發展對賠償標準適時進行調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規的形式進行規定，只有以法律法規的形式進行規定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監督機制，并且以法律的形式對這些監督機制進行約束。

2.2 明確補償程序

在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須依照相關程序對土地使用申請進行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關規定，則向土地使用者頒發房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發。政府在頒發房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關拆遷事宜進行明確的說明，并依據相關標準給予房屋所有者足量發放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規定的時間進行搬遷。

2.3 明確拆遷補償范圍

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》相關規定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償的收益包括生產經營產生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規定給予嚴格的監督與管理，對于不符合相關規定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，避免發生拆遷補償沖突。

2.4 依法規范房地產評估

為保證房屋所有者的經濟利益不受侵犯，必須依法規范房地產評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產評估機構堅決進行關停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產價格評估。最后，政府要加強對房地產評估單位的監督與管理，切實避免房地產評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規評估報告現象的發生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，只要是符合城鎮規劃，對城鎮舊區改造以及生態環境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規定中并沒有對商業項目和公共項目進行區分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩定與發展密切相關的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規定，以避免政府濫用權力，征用土地，侵犯房屋所有權者利益事件的發生。

總之，在市場經濟的發展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關管理人員必須認真加強對相關法律法規的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發的惡性事件的發生。

參考文獻：

[1]高照明，張躍躍.城鎮化進程中農村房屋拆遷補償機制研究――以新鄉澗頭村為例[J].鄭州航空工業管理學院學報，2014，32（2）：85-89.

[2]王靜.房屋拆遷糾紛解決機制存在的問題及完善[J].行政法學研究，2010（1）：40-45.