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篇（1）

第三條  大連市房地產管理局主管全市城鎮房屋權屬登記行政管理工作。其下設的大連市房地產登記發證中心具體負責中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區的房屋權屬登記管理工作。瓦房店市、普蘭店市、莊河市、長海縣的房地產管理部門負責本行政區域內城鎮房屋權屬登記行政管理工作。

市房地產管理局可以委托旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連保稅區、大連金石灘國家旅游度假區、大連高新技術產業園區的房地產管理部門，負責所轄區域內城鎮房屋權屬登記。

第四條  房屋所有權的取得、轉移、變更、注銷和他項權利的設定，其房屋權利人均應依照法律、法規和本辦法的規定申請房屋權屬登記。

第五條  申請房屋權屬登記時，房屋權利人除提交本辦法規定的證明房屋權屬的有關文件外，還應提供下列證件：

（一）權利人為自然人的，提交本人的身份證件；

（二）權利人為法人、其他組織的，提交單位資格證明及法定代表人、單位負責人的身份證明或其委托的經辦人的身份證件；

（三）委托他人代辦登記手續的，提交權利人的書面授權委托書及人的身份證件；

境外當事人的身份證件、資格證明及授權委托書須按規定經過公證或認證，外文證件須具有中文譯本。

第六條  新建的房屋，建設單位或個人應在房屋竣工后3個月內持土地使用許可手續、規劃許可手續、施工許可手續、房屋竣工驗收手續及其他有關證明文件申請房屋權屬初始登記。

第七條  購買商品房，購房人應在購房合同簽訂之日起6個月內持房地產交易管理機構辦理的交易手續申請房屋權屬登記。

購房人可委托房地產開發企業代辦交易過戶手續和權屬登記手續，但雙方應在購房合同中明確約定。

第八條  房屋權屬轉移的，房屋所有權人應自事實發生之日起60日內持下列證明文件申請房屋權屬轉移登記：

（一）因買賣、贈與、交換、聯建分成、投資入股等原因致使房屋權屬轉移的，提交房地產交易管理機構的交易手續；

（二）繼承的房屋，提交繼承公證書；

（三）共有房屋分割的，提交經公證機關公證的析產協議書；

（四）人民法院判決、調解、裁定或仲裁機構裁決所有權轉移的房屋，提交判決書、調解書、裁定書或裁決書；

（五）法律、法規規定的其他證明文件。

第九條  房屋所有權變更有下列情形之一的，房屋所有權人應當自事實發生之日起60日內，持房屋所有權證書及相關證明文件申請房屋權屬變更登記：

（一）房屋所有權人名稱或姓名變化的；

（二）因翻建、改建使房屋面積增加或減少的；

（三）房屋座落的街道名稱、門牌號碼發生變化的；

（四）法律、法規規定應當變更登記的其他情形。

第十條  以房屋設定抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自合同簽訂之日起30日內，持房屋所有權證書和設定他項權利的書面合同及相關證明文件申請登記，領取他項權利證書。

他項權利登記由抵押人、抵押權人或出典人、典權人共同申請。

第十一條  因房屋滅失、他項權利終止等，房屋所有權人、他項權利人應當自事實發生之日起30日內持房屋所有權證書、他項權利證書及房屋滅失或他項權利終止的證明文件申請房屋權屬注銷登記。

經房屋拆遷行政主管部門批準拆除的房屋，拆遷人與房屋所有權人達成補償協議后，可由拆遷人代為申請房屋權屬注銷登記。

房屋權屬注銷登記后，由登記發證機關收回房屋權屬證書。

第十二條  房屋權屬登記中，登記發證機關認為需要向社會告知的，經房屋權利人申請，可在當地主要新聞媒體上予以公告，其費用由申請人承擔。自公告之日起3個月內沒有他人提出權利主張的，登記發證機關方可為其辦理手續。

第十三條  凡未經房地產管理部門核實房屋面積的，房屋權屬登記時，應當由房地產測繪機構測量房屋面積。

第十四條  登記發證機關受理房屋權屬登記申請后，凡權屬清楚、資料和證明文件齊全的，應在3個月內核準登記，并頒發房屋權屬證書；對申請變更登記、注銷登記的，應在受理后30日內核準登記。

對暫緩登記、不予登記的，登記發證機關應在受理登記后30日內通知申請人。

第十五條  房屋權屬登記，使用建設部統一印制的證書文本。房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。

共有的房屋，由共有人推舉一人收執《房屋所有權證》，其余共有人各執《房屋共有權證》1份。《房屋共有權證書》與《房屋所有權證書》具有同等法律效力。

《房屋他項權證》由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

第十六條  房屋權屬證書遺失或破損的，房屋所有權人可向登記發證機關申請補發或換證。

第十七條  有下列情形之一的，登記發證機關有權注銷房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）房屋滅失或房屋權利消滅，當事人未在規定期限內辦理注銷登記的；

（三）與事實不符的其他情形。

第十八條  房屋權屬登記有關費用的收取，須嚴格執行有關規定。對逾期辦理房屋權屬登記的，登記發證機關可按原登記費的3倍以上10倍以下收取登記費。

第十九條  違反本辦法，冒領、涂改、非法印制、偽造房屋權屬證書的，由房地產行政主管部門或其委托的房地產監察機構沒收證書，對屬于非經營活動的，可處以1000元以下罰款；屬于經營活動，并有違法所得的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款；無違法所得的，可處以5000元以上1萬元以下罰款。

當事人違法行為構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

第二十條  實施行政處罰，須嚴格執行《中華人民共和國行政處罰法》的規定。

當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議、不起訴，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可申請人民法院強制執行。

第二十一條  登記發證機關工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

篇（2）

第三條  本辦法所稱房屋，是指適用于居住、辦公、教學、科研、醫療、文化、娛樂、商貿的房屋，以及廠房、庫房等。

本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產管理部門代表政府對房屋所有權以及由房屋所有權產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的公民、法人或其他組織。

本辦法所稱房屋權利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的公民、法人或其他組織。

第四條  省人民政府建設行政主管部門負責全省的房屋權屬登記管理工作，對全省房屋權屬登記發證工作進行指導、監督。

市、縣人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房屋權屬登記發證的具體管理工作。

第五條  本省實行房屋權屬登記發證制度。

申請人應按本辦法規定到房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。

房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證。

共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書，其余共有人各執房屋共有權證書一份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。

第六條  房屋所有權證簽發日期為房屋產權取得日期。房屋所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記并取得權屬證書的房屋，受國家法律保護。

第七條  房屋權屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉移登記；

（四）變更登記；

（五）他項權利登記；

（六）注銷登記。

第八條  房屋總登記是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋權屬進行的統一登記。

實施房屋總登記，須在規定登記期限開始之日的30日前，由決定總登記的人民政府房屋登記公告。凡在總登記范圍內的房屋，權利人不論有無房屋所有權證，權屬有無變化，均應當在規定的期限內辦理登記。

登記機關認為必要時，經本級人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

第九條  房屋總登記以外的其他房屋權屬登記，均由房屋權利人主動申請辦理。權利人為法人、其他組織的，以法人、組織的名義申請，申請書由其法定代表人簽署；共有房屋，由共有人共同申請；房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。

第十條  權利人申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人員的有效證件。

權利人可以委托人辦理申請登記手續。人辦理申請手續時，應向登記機關交驗人的有效身份證件并提交申請人的書面委托書。

第十一條  本辦法之前，已建房屋未進行過房屋權屬登記的，應申請辦理初始登記。申請初始登記除提交初始登記申請書和房屋位置、結構、面積等圖紙資料外，還應提交下列文件、證明和材料：

（一）單位接管的建國前的舊房，應提供政府或有關機關的決定文件或有關證件；

（二）單位接收的無償劃撥、移交、捐獻的房屋，應提交相關的文件、批件或證件；

（三）落實私房政策退還的房屋，應提交批準退還機關的文件及原房屋權屬證件；

（四）建國后建起的房屋，應提交用地權屬證明文件、建設用地規劃許可證和建筑工程規劃許可證等文件。

因取得房屋的時間久、權屬變更復雜并難以提供前款所列文件、證件、材料的，單位房屋可由縣級以上主管部門、私人房屋可由房屋所在地街道辦事處，以及土地、規劃等部門出具房屋權屬合法無誤的證明，經登記機關審查，可以確認房屋權屬的，由登記機關在當地報紙上公告，經6個月無異議的，準予登記，發給權屬證書。

第十二條  新建的房屋，權利人應當自房屋竣工之日起3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。申請初始登記，須提交下列文件：

（一）用地證明文件或者土地使用證；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）建筑工程規劃許可證；

（四）施工許可證；

（五）房屋竣工驗收資料；

（六）其他相關證明文件。

在本單位規劃用地范圍內或居民個人住宅規劃用地范圍內新增建的房屋，申請初始登記時，可只提供前款第（一）（三）（五）項所列文件。

第十三條  開發單位新建的商品房，應自商品房竣工之日起3個月內，由開發單位向登記機關申請商品房產權登記，并提交本辦法第十二條規定的文件、材料。登記機關審查登記后，按房屋套數發給省建設行政主管部門統一印制的商品房購銷合同書。

房屋自出售之日起30日內，購房人憑與開發單位簽署的購銷合同書及購房發票、契稅完稅憑證到房屋所在地登記機關辦理房屋所有權登記手續，領取房屋所有權證。

第十四條  因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、分割、合并、裁決等原因改變房屋權屬的，當事人應當自房屋權屬變更事實發生之日起30日內申請房屋權屬轉移登記。

房屋買賣、交換、申請轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書及相關的合同、協議、契稅完稅憑證等文件；房屋劃撥、合并、裁決的，應提交房屋權屬證書及批準裁決等相關文件；房屋贈與、繼承、分割的，除提交房屋權屬證書外，還應提交有關協議及公證文件。

第十五條  權利人名稱變更，房屋坐落的街道、門牌號改變，房屋翻建結構改變、面積增加或者減少，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記。申請變更登記時，申請人應當提交房屋權屬證書及相關的證明文件，法人、組織名稱變更的應提交上級機關批準的文件；公民姓名改變的，應提交當地公安派出所出具的證明；房屋翻建改變結構、增加或減少面積的，應提交規劃部門許可文件、相關材料和證明。

第十六條  單位公有住房向職工出售時，應向房屋所在地登記機關申請出售公有住房產權轉移備案登記，登記機關審查登記備案后，按出售的公有住房套數發給公房出售產權轉移備案登記卡。職工購買公有住房后，憑單位簽章的公有住房產權轉移備案登記卡和購房交款票據、契稅完稅憑證到登記機關辦理公房產權轉移過戶登記手續，并領取產權證書。產權證書應注明產權屬性和產權比例。

第十七條  依法強制取得的房屋，取得人應自人民法院判決生效之日起30日內，持法院生效法律文書和有關證明文件，到房屋所在地登記機關申請房屋權屬轉移登記。

第十八條  以房屋所有權設定抵押、典當的，雙方當事人應當自抵押、典當合同簽訂之日起30日內，持房屋所有權證書、當事人居民身份證或法人資格證明、合同以及有房地產評估資格的機構出具的房屋價格評估報告等有關證件和材料，到房屋所在地登記機關辦理他項權利登記手續。經登記機關審查，該項抵押、典當合法、真實、無異議的，準予登記，并在該房屋產權檔案中詳細記載該房屋他項權利內容，并頒發他項權利證書，交債權人保存。

第十九條  抵押、典當期限屆滿，抵押、典當人不能履行債務的，債權人可持房屋他項權利證書申請行使他項權利。

第二十條  房屋結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑的房屋權利人，申請房屋權屬登記時須填寫房屋墻界表，并經相連房屋和共有或共用設備、附屬建筑的相關人簽名蓋章認定。

第二十一條  有下列情形之一的，可以暫緩登記：

（一）當理由不能按期提交證明材料的；

（二）申請登記應提交的文件、證件不全，需進一步提供的；

（三）房屋產權有糾紛的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第二十二條  有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第二十三條  因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。

申請注銷登記，應當提交原房屋所有權證書、他項權利證書及相關的合同、協議、證明等文件。

第二十四條  凡權屬清楚、產權來源資料齊全的初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，登記機關應自受理登記申請之日起60日內核準登記，并發給房屋權屬證書；申請房屋權屬注銷登記的，登記機關應當自受理注銷登記申請之日起30日內核準登記，注銷并收回權屬證書存檔。

登記機關受理的登記申請，經審查認為應當暫緩登記、不予登記的，應當自受理登記申請之日起30日內作出暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知申請人。

第二十五條  有下列情形之一的，登記機關有權注銷其房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）涂改房屋權屬證書的；

（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；

（四）因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

登記機關注銷房屋權屬證書，應當作出書面決定并送達權利人，收回被注銷的房屋權屬證書或公告作廢。

第二十六條  房屋權屬證書破損，經登記機關查驗確需換證的，予以換證。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時在當地日報刊登遺失啟示聲明作廢，并向登記機關申請補發。登記機關應作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。

第二十七條  權利人申請房屋權屬登記，應繳納登記費和權屬證書工本費。

登記費的收取辦法和標準，按省建設行政主管部門會同省財政、物價部門制定的辦法執行。

第二十八條  權利人違反本辦法規定，逾期不申請房屋權屬登記的，由登記機關責令其限期登記，并按應繳登記費額加收1倍以上5倍以下逾期登記費。

第二十九條  以虛報、瞞報房屋權屬情況等不正當手段獲得房屋權屬證書的，除由登記機關注銷其房屋權屬登記，收回其權屬證書外，對個人采取不正當手段獲取居住房屋權屬證書的，處以500元以下罰款；獲取經營用房權屬證書的，處以10000元以下罰款。

對法人或其他組織采取不正當手段獲取居住房屋權屬證書的，處以1000元以下罰款；獲取經營用房權屬證書的，處以10000元以上30000元以下罰款。

涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關沒收其房屋權屬證書，并可對公民處以500元以下罰款，對法人或其他組織處以1000元以上10000元以下罰款。

非法印制、偽造房屋權屬證書的，由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并可對公民處以1000元以下罰款，對法人或其他組織處以10000元以上30000元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條  利用不正當手段獲得房屋所有權核準登記造成他人損失的，當事人應當承擔賠償責任。

第三十一條  登記機關的工作人員玩忽職守，徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的，由所在機關給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇（3）

河南省建設廳：

你廳“關于適用《城市房屋權屬登記管理辦法》規定有關問題的請示”（豫建法〔2000〕12號）來函收悉。經研究，答復如下：

一、《城市房屋權屬登記管理辦法》（建設部令第57號）自一九九八年一月一日起施行，《管理辦法》沒有溯及力。

二、對一九九八年一月一日以前頒發的房屋權屬證書，如發現有錯誤，為了保護房屋產權人的合法權益，房屋權屬登記機關應當予以糾正；對房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的，可以注銷房屋權屬證書。

此復。

篇（4）

北京市房地產管理局直管房屋等所有權登記發證有關問題的規定

一、關于房管部門直管房屋的登記：

1.現由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權屬于中央各委托單位的、由中央各單位進行登記。

2.現由各區縣房地產管理局、房管二公司管理的中央各單位統建和購置的房屋，凡是整幢或整門樓房屬于一個單位，單位主張產權并按規定向房管部門補交管理、維修費用的，可由統建和購買房屋的單位進行登記，單位不主張產權或不同意補交管理維修費用以及不夠整門的零散樓房，均由房管部門進行登記。

3.現由各區縣房地產管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級公產房屋，分別由各區縣房地產管理局和公司進行登記。

4.現由房管部門管理的原會館房屋，除經市政府批準已發還者外，均按市級公產進行登記。

二、房管系統各單位自籌資金購置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權性質分別按全民產、集體產進行登記。

三、關于宗教團體房屋的登記：

1.對原納入國家經租的宗教團體房屋，根據國務院《國發（1980）188號》文件規定，應發還給宗教團體所有，由宗教團體進行房屋所有權登記。對房屋原狀已發生變化的，由宗教團體與房管部門按有關規定協商確定產權歸屬后，再進行登記。

2.對國家經租以前、根據有關規定已由房管部門接管的原宗教團體房屋，由目前的管理單位按市級公產進行登記。

四、關于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門接管房屋產權后無償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現管理單位進行登記。

五、關于已移交給有關單位管理房屋的登記。經市政府批準，已由房管部門移交給商業、飲食業、服務業及中小學校等單位管理的房屋，均由現管理單位進行登記。

六、關于開發公司所管房屋的登記：

1.現由各開發公司受托管理的單位所有的房屋，由產權單位進行登記。

2.現由各開發公司管理的市政拆遷用房、落實私房政策用房，以及小區鍋爐房等，均由各開發公司進行登記。

3.各開發公司已出售給各單位的房屋，凡是買房單位主張所有權并按規定補交管理維修費用的，均由買房單位登記；買房單位自愿放棄房屋所有權，僅保留分配使用權并出具證明的，可由開發公司進行登記。

4.各開發公司已無償移交給商業、服務業等各單位管理的配套房屋，由現管理單位進行登記。

七、關于征而未拆房屋的登記。根據《北京市建設拆遷安置辦法》〔京政發（1982）144號文〕關于“已經收購但暫時不需拆除的房屋交房地產管理部門統一管理”的規定，對單位征而未拆的房屋，應移交房屋所在區縣房地產管理局接管并進行登記。

八、關于承租單位在直管公房院內自建房屋的登記：

1.承租單位用市財政撥款在直管公房院內增建、擴建、翻建的房屋，由房管部門統一進行登記。

篇（5）

某市登記機構詢問：有一單位持國有土地使用權證、規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案書等資料申請房屋初始登記。在收件時，我們發現其中有一幢房屋為臨時建筑，竣工圖上也有該幢房屋的圖形。我們告之申請人臨時建筑不能登記，但申請人認為：臨時建筑也是合法建筑，按 《物權法》第30條的規定，自房屋竣工就取得所有權，為什么不能登記？我們查了一下相關的規定：除了原 《城市房屋權屬登記管理辦法》中明確規定臨時建筑不予登記外，沒有發現其他明確不能登記的規定。從理論上講，臨時建筑在有效期內（一般為兩年）是有所有權的，其國有土地也不是臨時用地，那么，在有效期限內的臨時建筑是否可以登記？臨時建筑在登記并領取房屋所有權證以后，今后如果要求房屋所有權人自行拆除，是否和 《物權法》的相關規定矛盾？

金紹達：臨時建筑不同于違法建筑，是經過批準后建造的。在《物權法》頒布實施前，新建的房屋在辦理房屋所有權登記后才能更好地獲得法律的保護，臨時建筑也是一樣。但在 《城市房屋權屬登記管理辦法》立法時，考慮到臨時建筑允許存在的時間短，到時還應當無償拆除，如果允許臨時建筑登記并領取房屋所有權證，有些權利人可能以有房屋所有權證為由而不愿意無償拆除。因此，原 《城市房屋權屬登記管理辦法》第23條在規定不予登記的幾種情形時，包括了“屬于臨時建筑的”。

在 《城市房屋權屬登記管理辦法》公布實施后，原城鄉建設部在《關于對 〈關于大慶市對臨時性房屋能否繼續進行產權登記的請示〉的復函》（建住房市函 〔1998〕06號）中，曾明確各地可以根據本地實際情況，“通過臨時建筑登記等途徑，切實加強臨時建筑的管理”，實際上并未完全禁止臨時建筑的登記。

《物權法》頒布實施后，合法建造的臨時建筑也可以適用于《物權法》第30條的規定，其房屋所有權在房屋竣工時就已發生效力，是否進行不動產登記并不影響建造人對臨時建筑所擁有的所有權。且 《城市房屋權屬登記管理辦法》已隨著 《房屋登記辦法》的實施而廢止。因此，除了當地對臨時建筑有不予登記的規定外（如深圳市人民政府令第149號頒布的 《深圳市臨時用地和臨時建筑管理規定》第19條規定了“臨時用地、臨時建筑不得辦理房地產權登記……不得買賣、抵押、交換、贈與”），對合法建造并在批準的使用期限內的臨時建筑可以予以登記，并在登記簿及房屋所有權證附記欄中注明為“臨時建筑”，以示區別。

臨時建筑在登記并領取房屋所有權證以后，仍然應當在批準的使用期限內自行拆除。物權是排除他人干涉的權利，而且是長期和穩定的，但物權的取得和行使，應當遵守法律的規定。《物權法》在第8條就規定了“其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定”。按 《城鄉規劃法》第44條規定：“臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除”。因此，要求房屋所有權人自行拆除和《物權法》的相關規定并無矛盾。

篇（6）

    根據國家土地管理局的要求，我市決定從1998年1月1日起，正式啟用重新修改、設計的土地證書及土地登記卡、土地歸戶卡。啟用新版土地證書、土地登記卡、土地歸戶卡后，各區、縣已經頒發的原版國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地建設用地使用證以及土地使用權抵押證明書繼續有效，待變更土地登記時逐步更換。各區縣土地管理部門現存的上述原版土地證書可繼續使用到1997年12月31日。

篇（7）

居住出租房屋是新居民居住生活的主要場所，也是影響社會和諧穩定的源頭性問題。截止去年12月底，全市在出租房屋居住的新居民有 142萬人，占全市登記在冊新居民的70%。《浙江省居住房屋出租登記管理辦法》（以后簡稱《辦法》）自2011年1月1 日實施以來，嘉興市政府高度重視，研究制定貫徹實施意見；各級政府有力領導，職能部門強化責任，努力形成推進合力，尤其注重規范化、信息化、集約化、星級化、人性化這“五化”工作，有效地提高了居住房屋出租登記管理水平，經驗做法以《嘉興市積極推進居住房屋出租登記管理工作》為題已向全省轉發。

1.規范化

去年是實施《辦法》的第一年，注重居住房屋出租登記管理規范化，對確保《辦法》有序推進至關重要。為此，全市新居民事務系統以《辦法》實施為契機，更加重視抓規范促落實。一是通過提高認識促規范。《辦法》實施后，市政府高度重視，召開專題會議進行學習研究，深刻地感到，加強居住出租房屋登記管理工作，是落實中央提出的“以業管人、以房管人、以證管人”的一個重要方面，也是從源頭上做好新居民服務管理工作的一項重要措施；《辦法》的頒布實施，為全市開展居住出租房屋登記管理工作既創造了很好的條件，也提供了有效的法律依據。二是通過明確責任促規范。根據我市實際情況，明確了居住房屋出租登記“政府統一領導、新居民事務系統具體負責、各方共同參與、資源有效整合”的服務管理體制。三是通過完善規定促規范。依據《辦法》的基本要求，細化明確了居住房屋出租登記的內容、時限、辦理途徑等具體規定，規范了《居住房屋出租責任書》、《居住房屋出租登記備案表》、《承租人員登記情況表》等臺帳。四是通過細化考核促規范。堅持把居住房屋出租登記管理工作納入年度新居民服務管理工作目標責任制考核內容，具體量化考核標準，明確了居住房屋出租登記率、居住房屋出租治安責任書簽訂率分別要達到95%、100%的考核評分要求；建立了市、縣(市、區)兩級新居民事務局定期開展督查的制度，對督查發現的問題及時予以通報，推動工作更好落實。五是通過部門聯動促規范。由市新居民事務局牽頭建立了部門聯系協調制度，定期對推進工作中遇到的困難和問題進行分析研究，完善措施責任，做到了公安機關依法處罰違反《辦法》的行為，城鄉規劃建設管理、人力資源和社會保障、人口和計劃生育、工商行政等部門充分發揮職能作用，形成了相關部門各司其職、通力協作的良好局面，促進各項工作落到實處。

2.信息化

信息化管理，是居住房屋出租登記管理工作持續發展的必然趨勢,也是提高居住房屋出租登記管理水平的關鍵所在。南湖區針對有70%左右新居民房屋租賃是通過房屋租賃中介來完成的情況，研究設計了區出租房屋信息網絡匯總平臺，要求各房屋租賃中介根據《辦法》，在3個工作日內將房屋出租人信息和已承租房屋的新居民信息及時、準確錄入區出租房屋信息網絡匯總平臺；新居民協管員通過總平臺收到信息后在3個工作日之內為承租的新居民辦好證和地址變更等工作，有效地提高了信息的采集率與正確率。嘉善縣搭建“電子地圖GPS定位式”管理平臺，以電子地圖的形式，將農村出租房屋、集鎮商住樓、企業公寓等各類新居民租住房信息標注其上，通過輸入新居民人員姓名或身份證號等信息，即可實現出租房屋及承租人員的精準定位，并可顯示周邊地區的相關信息。同時，這還建立了新居民和出租房屋數據庫，房屋平面圖、人像采集、出租房屋及重點工作對象等20多項數據信息于一體，實現了“分層繪圖、以圖管房、以房找人、圖數互動、資源共享”的新居民實有人口信息動態管理。

3.星級化

調動承租人、出租人等方面參與居住房屋出租登記管理的積極性，是推動這項工作深入開展的重要環節。全市各級在著力落實《辦法》第四章關于法律責任的同時，因地制宜，注重創新，研究了不少有助于促進《辦法》落實的做法，特別是嘉興經濟技術開發區探索與推出了居住房屋出租星級化管理，讓出租人與承租人共同承擔起出租房管理責任，共同做好出租房的衛生、治安、消防等工作。這主要是依據《辦法》對承租人、出租人、出租房屋這三方面的落實情況，分為四個等級實行分層次管理：三星級定為‘放心類”，每季上門檢查1次；二星級為“較為放心類”，每月上門檢查2次；一星級為“關注類”，每月上門檢查不少于3次；無星級為“重點檢查類”，每月上門檢查不少于4次。通過開展居住房屋出租星級化管理工作，既提高了出租人為承租人服務的主動性，也提高了承租人遵紀守法的自覺性，還促進了出租人與承租人和諧相處。

4.集約化

集約社會資源，以最小的管理成本實現最大的管理效能，是現代社會管理的發展趨勢，也是居住房屋出租登記管理的迫切需要。針對居住房屋出租登記管理工作存在的面廣量大、情況復雜等問題，需要改變傳統做法，充分利用各種力量加強居住房屋出租登記管理工作。針對《辦法》剛剛實施，重在宣傳發動，注重利用志愿者力量，組織全市新居民志愿者開展《辦法》宣傳月活動，通過內容宣講、制作圖板展覽、現場解答問題等形式，有效地營造了學習、宣傳、落實《辦法》的深厚氛圍。注重力量科學分配，針對《辦法》實施過程遇到的一些難點問題進行認真梳理，明確每個縣（市、區）新居民事務局重點突出一個難點問題的研究攻關，從而實現研究成果共享。還注重利用電信的力量，嘉善縣、桐鄉市創新“1+N”社會主體遠程信息報送管理，建立了出租房屋業主等社會主體“1+N”QQ群組與電話申報相結合的遠程申報平臺，社會主體按照統一格式將新居民主要信息通過QQ發送到新居民事務所，協管員及時上門提供登記辦證服務，實現了出租屋和新居民信息的“實名、實情、實時、實數”采集，提高了居住屋房出租登記管理效率。

5.人性化

重視宣傳引導，帶著真誠的感情落實《辦法》，最大限度地蠃得居住房屋出租人、承租人等方面的理解與支持，是做好這項工作有力依靠。為此，全市新居民事務系統堅持思想領先，注重宣傳發動，把《辦法》需要宣傳的重點內容印制成冊，借助新居民協管員龐大的組織體系，把宣傳手冊送入新居民家庭。還利用新居民網絡、新居民QQ群、廣播節目，通過發放溫馨提示、上門講解、簽訂責任狀等方式，向物業服務企業、房產中介服務機構、房屋出租人、房屋承租人等告知依法應當履行的義務，幫助他們提高履行義務的自覺性。還于去年在全市上下組織開展了“摸實情、優服務、迎華誕”新居民基礎信息百日排摸活動，重點對居住房屋出租情況進行逐個核對，發現新舊門樓牌不一致、出租房屋數量有變化的信息及時更新，對新發現的出租房屋及時上門采集信息，努力將登記工作做細做實做到位，實現全覆蓋。南湖區還針對居住房屋出租的特點，制作便民告示牌懸掛張貼于出租房屋較多的小區入口處，借助告示牌把居住房屋出租登記管理的有關內容一一告知新居民，讓新居民們感受到主動為他們服務的感覺，更加配合做好居住房屋出租登記管理工作。

篇（8）

城市房屋權屬登記機關一般是房地產行政主管部門，其職權依據來源于《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條第二款規定：縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮房地產交易管理條例》第五條第一款規定：省、市、縣房產管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規定的職權，各司其職，密切配合，負責房地產管理。建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條第一款規定：房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。從上述規定中不難看出，作為涉案被告的房地產行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權登記發證行為的主體資格，作為登記發證行為的職權依據充分、合法，沒有超出法定職權。

但是，在個別地區筆者發現，城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記管理混亂，出現了多個部門登記發證的現象，最突出的是村鎮建設行政主管部門介入到城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記發證工作中來，“證”出多“門”。根據國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》和建設部《建制鎮規劃建設管理辦法》規定，各地負責對集體所有制土地上的房屋進行權屬登記的機關一般是村鎮建設行政管理部門。由于缺乏統一的、具體的規范性文件，導致集體土地上的房屋權屬登記發證工作混亂，有的出現手續不全即給發證、重復發證的現象，甚至將國有土地上的房屋亦進行登記發證。這種現象顯然與《中華人民共和國房地產管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應當根據法律、法規的規定，明確房地產行政主管部門和村鎮建設行政管理部門的職責和分工，分清城市規劃區國有土地范圍內的房屋和集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作，尤其是應對城市規劃區內集體所有制土地范圍內的房屋權屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復發證，確立房地產行政主管部門為城市規劃區國有土地范圍內房屋權屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

目前，現行的《房屋所有權證》是中華人民共和國建設部監制的統一文本，其中注明“根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產，經審查屬實，特發此證。”從中可以看出房地產行政主管部門頒發《房屋所權證》所適用的法律依據是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，但沒有寫明適用法律依據的條款項目。實質上其適用的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》第十六條，該條規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。這一關鍵性條款，應當寫在《房屋所有權證》中，以進一步明確房屋登記機關在登記發證的具體行政行為中所適用的法律依據，確保房屋權屬登記工作適用法律準確、規范。

三、通過事實證據審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性。

事實證據審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據的證據是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據審查主要是對總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。

進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

3、轉移登記。

轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、契約、證明、公證書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

5、他項權利登記。

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

四、通過程序審查，認定房屋權屬登記的程序是否符合法律規范的規定。

根據建設部57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，申請人辦理房屋權屬證書應在規章規定的期限內提出申請并提交有關證明文件，房地產行政主管部門在受理登記申請后進行權屬審核，認為申請人提交的產權來源資料齊全，權屬清楚的，核準登記，頒發房屋權屬證書。通過程序審查，認定房屋權屬登記是否符合法律規范所規定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權證行為的審查，它是城市房屋權屬登記合法性審查的又一側重點。建設部57號令《屋權屬登記管理辦法》第二十五條規定，登記機關發現申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的有權注銷房屋權屬證書。而上述行為又多發生在房屋初始登記、轉移登記、變更登記和他項權利登記中，往往造成注銷房屋權屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權利人申請而被提起；注銷房屋所有權證是登記機關依職權而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等原因提起；注銷房屋權屬證書是因申報不實、涂改房屋權屬證書、房屋權利滅失而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記、因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。三是處理程序不同。注銷登記是經申請人申請并提交相關證明文件，經登記機關審查后核準注銷，并注銷房屋權屬證書；注銷房屋權屬證書是登記機關經調查核實后作出書面處理決定送達當事人，并收回原發放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

篇（9）

第二條 有固定場所、設施，有若干經營者入場，實行集中、公開交易的消費品市場、生產資料市場的開辦、變更、注銷，應當依照本辦法辦理市場登記注冊。

第三條 開辦市場應當從當地資源狀況、經濟結構、城鎮建設規劃和交通條件等實際情況出發，堅持統籌規劃、合理布局、有利生產、方便生活的原則。

第四條 市場登記管理機關是國家工商行政管理局及地方各級工商行政管理局。各級工商行政管理局在同級人民政府的領導下，負責對各類市場的登記注冊和監督管理。

第五條 市場登記管理機關的主要職責是：

(一)監督市場開辦單位按照本辦法的規定辦理市場登記注冊、履行開辦單位職責;

(二)審查市場開辦單位制定的市場規章制度;

(三)確認入場經營主體資格，并對其經營行為進行監督管理;

(四)查處違法違章行為，維護市場交易秩序，保護經營者和消費者的合法權益;

(五)建立市場登記檔案管理、年度檢驗和市場統計制度;

(六)行使國家規定的其他管理職責。

第六條 企業、事業單位、社會團體、村(居)民委員會以及其他符合國家規定、經政府批準的單位，可以開辦市場。

第七條 開辦市場應當符合下列條件：

(一)開辦單位符合本辦法第六條的規定;

(二)符合城鄉建設發展和市場布局總體規劃，具備相應的場地、設施;

(三)上市交易的商品符合國家有關規定;

(四)國家規定的其他條件。

第八條 開辦市場應當向市場所在地工商行政管理機關申請辦理市場登記注冊。單獨開辦市場的，由開辦單位申請登記注冊;聯合開辦市場的，由聯辦各方共同申請或委托其中一方申請登記注冊。

第九條 開辦單位申請辦理市場登記注冊，必須提交下列文件：

(一)申請報告;

(二)可行性論證報告;

(三)土地、房屋所有或使用證明;

(四)當地人民政府或其授權部門批準開辦市場的文件;

(五)市場負責人的任用及身份證明;

(六)國家有特別規定的其他文件或證明。

屬于聯合開辦市場的，應當同時提交聯辦各方共同簽署的協議書。

第十條 市場登記管理機關對開辦單位提交的市場登記注冊申請文件進行審查，并在受理之日起三十日內做出準予登記注冊或不準予登記注冊的決定。

第十一條 市場經登記管理機關核準登記后，頒發《市場登記證》。《市場登記證》由國家工商行政管理局統一印制。

市場登記注冊事項包括：市場名稱、市場地址、市場負責人、開辦單位、上市商品范圍、商品交易方式(或市場組織形式)等。

第十二條 《市場登記證》是市場依法開辦的憑證，除登記主管機關依照法定程序可以扣繳外，其他任何單位和個人均不得扣繳、毀壞。《市場登記證》不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓。

第十三條 市場只準使用一個名稱。市場名稱未經國務院批準，一律不得冠以中國、中華、國家等字樣;市場冠以省、自治區、直轄市(不含)以上區域名稱的，由國家工商行政管理局審核批準;市場冠以省、自治區、直轄市及其以下行政區劃名稱的核準權限，由各省、自治區、直轄市工商行政管理局確定。市場名稱經核準登記后，在核準登記機關管轄的區域內享有專用權。

第十四條 市場合并、遷移、分立、撤銷以及改變其他登記事項的，開辦單位應當持相關的批準文件在三十日內到原登記機關辦理變更、注銷手續。

第十五條 經市場登記管理機關核準開辦、變更、注銷登記的市場，由登記機關統一組織公告。

第十六條 市場開辦單位設立經營機構的，應當在辦理市場登記注冊后，按照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》或《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國公司登記管理條例》的規定，申請該機構的登記注冊。

企業法人單獨或聯合開辦市場的，除辦理市場登記注冊外，還應當按照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》或《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國公司登記管理條例》的規定，辦理增加經營范圍的變更登記。

第十七條 市場登記實行年度檢驗制度，市場開辦單位應當按照市場登記管理機關規定的時間提交年檢報告書。市場登記管理機關應當對所登記市場的主要事項進行審查。

第十八條 市場開辦單位的主要職責是：

(一)建立健全內部管理組織和制度，承擔對市場的日常管理工作，為經營者提供良好的經營場所及相關服務。

(二)建立切實可行的防火、防盜、衛生、治安等措施和制度;

(三)建立健全市場交易的規章制度;

(四)協助工商行政管理機關對入場經營主體資格進行審查，確保經營主體的合法性;

(五)接受登記管理機關的監督管理，自覺遵守國家有關法律法規;

(六)認真遵守市場登記年度檢驗和統計制度。

第十九條 市場開辦單位有下列行為之一的，由市場登記管理機關予以處罰：

(一)違反本辦法第八條規定，不辦理市場登記注冊的，限期辦理;逾期仍不辦理的，對開辦單位處以五千元以上、二萬元以下罰款;對開辦單位負責人處以五百元以上、二千元以下罰款。

(二)違反本辦法第十二條規定，偽造、涂改、出租、出借、轉讓《市場登記證》的，由市場登記管理機關視情節輕重，處以二萬元以下罰款。

(三)違反本辦法第十三條規定，使用兩個市場名稱或擅自使用其他市場名稱的，予以批評教育，限期改正;逾期仍不改正的，處以二千元以上、一萬元以下罰款。

(四)違反本辦法第十四條規定，不辦理變更、注銷登記的，限期辦理;逾期仍不辦理的，處以五千元以上、一萬元以下罰款。

(五)違反本辦法第十六條規定，未辦理企業登記的，按照企業登記的有關規定處理。

(六)違反本辦法第十七條規定，不按照規定進行年度檢驗的，處以五千元以上、一萬元以下罰款。

(七)違反本辦法第十八條規定，不履行開辦單位職責的，予以批評教育，情節嚴重的，處以五千元以上、二萬元以下罰款，并扣繳《市場登記證》。

第二十條 當事人對市場登記管理機關的處罰決定不服的，可以在收到處罰決定書之日起十五日內，向上一級市場登記管理機關申請復議，申請人對復議決定不服的，可以在收到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起訴訟;也可以直接向人民法院提起訴訟。

第二十一條 市場登記管理機關工作人員必須秉公辦事，依法行使職權。對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關予以行政處分。觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十二條 已形成集中交易的生產要素市場、文化市場參照本辦法進行登記。國家另有規定的，依照有關規定執行。

第二十三條 本辦法由國家工商行政管理局負責解釋。

第二十四條 本辦法自公布之日起施行。1993年7月16日國家工商行政管理局的《商品交易市場登記管理暫行辦法》同時廢止。

商品交易市場登記管理問題一般來說，商品交易市場是指農貿市場，舊貨市場、二手市場，牲畜市場、金融類現貨市場等，這些都屬于商品交易市場，而金融類現貨市場被單獨稱為商品現貨市場，由金融部門監管，其字面上略有混淆，本文也不做討論。

一、商品交易市場的前世

工商總局1996年54號令頒布的《商品交易市場登記管理辦法》(已廢止)，是市場登記的專門規章，其中對市場登記做出了具體規定：

商品交易市場是指有固定場所、設施，有若干經營者入場，實行集中、公開交易的消費品市場、生產資料市場。

各級工商行政管理局負責登記注冊。

企業、事業單位、社會團體、村(居)民委員會以及其他符合國家規定、經政府批準的單位，可以開辦市場。

市場經登記管理機關核準登記后，頒發《市場登記證》。

以此辦法及其他法律法規為依據，90年代，各省級人民政府也相繼出臺了市場登記相關的地方政府規章。

《辦法》所規定的市場登記與企業法人登記并不完全相同，在當時看，是有別于商事主體登記的行業準入登記。在《行政許可法》頒布之后，應視為一種行政許可。

二、《市場登記證》的取消及影響

20xx年，隨著《行政許可法》的出臺，工商總局工商法字〔20xx〕第143號文件《關于第二批廢止有關工商行政管理規章、規范性文件的決定》，決定中，廢止了《商品交易市場登記管理辦法》，《市場登記證》也相應取消。

《辦法》廢止后，市場登記沒有全國性的監管文件，各省市結合本地實際，采取了不同的管理方式。

海南等省份直接取消市場登記，憑執照即可經營，只要市場內商戶辦執照即可。浙江等省份在營業執照外還需要登記市場名稱。廣東等省份按本省地方政府規章，仍發放《市場登記證》。深圳作為特區，允許采用企業法人登記，異地設分公司(營業單位)為市場的方式。各地對此類主體的執照經營范圍也做出了詳細規定，有的規定必須是市場開發建設、有的省規定必須是市場物業管理，還有的規定必須是開辦市場等等，各有不同，不一一列舉。

這一階段中，各地沒有統一的標準，造成了一定的混亂，也給行業管理挖了個坑，至今尚未填完。這個坑就是在沒有全國性法規的情況下，各省政府規章將市場審批權授予了地方政府。

如《黑龍江省商品交易市場登記管理辦法》規定：

開辦市場前，應按照國家和省有關規定，經縣(市、區)以上人民政府或其授權部門批準后，到工商行政管理機關申請辦理市場登記。

此類規章，各省市均有出臺。至《行政許可法》頒布及《商品交易市場登記管理辦法》廢止后，這些省政府規章并未及時廢止或修訂，這項審批既沒有轉化為行政許可，也沒有確定取消或保留為非行政許可審批，而是以一種莫名的慣性延續了下來。

三、國務院政策的推進仍需加力

《行政許可法》第十五條規定，地方性法規和省、自治區、直轄市人民政府規章，不得設定應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可;不得設定企業或者其他組織的設立登記及其前置性行政許可。

國發〔20xx〕39號文件，《國務院關于嚴格控制新設行政許可的通知》中規定，任何部門或單位不得在法律、行政法規和國務院決定之外，設定面向公民、法人或其他組織的審批事項。

國發〔20xx〕16號文件《國務院關于清理國務院部門非行政許可審批事項的通知》中再次強調，國務院在開展行政審批制度改革過程中，陸續取消和調整了一批非行政許可審批事項。但一些部門通過各種形式又先后設定了一批非行政許可審批事項設定和實施不夠規范，不利于激發市場活力、增強發展動力要于本通知印發后一年內予以取消。

而在一年后的國務院常務會議上，鄭重宣告：非行政許可審批這個歷史概念，今天就徹底終結了。

也就是說，地方政府規章設定的審批事項違反《行政許可法》和國務院文件精神，并應依據《立法法》第九十六條規定，予以改變或撤銷。這種明顯違法的地方政府規章，自然無法作為登記依據。

雖然從法律層面，國務院和已經為商事登記改革做了很多努力，但在基層仍然沒有落實到位。在搜索引擎中搜索市場登記，小助手發現很多地方政府仍然保留著市場登記這項前置審批。

四川都江堰市政府網站20xx年8月的辦事指南中以《四川省商品交易市場管理條例》和《成都市商業網點發展規劃》為以法律依據，設定了開辦商品交易市場審批，經商務局核準后，出具同意開辦市場的批復文件。而這兩個依據，一個是規章，一個是內部文件，都不是法律，也無權設定許可。

而四川瀘州市政府20xx年4月的《商品交易市場(含主城區農貿市場)開辦和變更審批辦事指南》中規定商務局批準文件為工商登記前置，而其法律依據，瀘市府辦發[20xx]72號文件《瀘州市商品交易市場開辦審批程序(試行)》只是市政府辦的部門規范性文件，作為設定行政許可的依據，更是差十萬八千里。

廣東省懷集縣政府網站20xx年8月公布的政府部門權力清單中規定，經工商行政管理機關審批，任意開辦市場未的要取締，罰款，而依據的竟然是20xx年已經廢止的《廣東省城鄉集貿市場管理暫行辦法》。

言盡于此，具體原因此處不做擴展討論。

四、當前設立商品交易市場如何登記?

答案很簡單，既然攔路的都是紙老虎，那么依法登記即可。

工商市字〔20xx〕210號文件《工商總局關于加強商品交易市場規范管理的指導意見》中規定，商品交易市場是指由商品交易市場開辦者提供固定商位和相應設施，提供物業服務，實施經營管理，并收取一定租金等收益，有多個經營者入場獨立從事商品交易活動的經營場所。

商品交易市場開辦者，是指依法登記并領取營業執照，從事市場經營管理的企業法人、其他經濟組織或者個體工商戶。

據此，我們可以明確，交易市場指的是場所，交易市場開辦者指的是法人或個體工商戶等，市場本身不存在單獨的審批或登記。

五、一點結論

綜上，小助手認為，市場開辦者開辦商品交易市場不存在前置審批，應當依法辦理營業執照，后置審批公共場所衛生許可。

其名稱應符合名稱登記相關法規，明確其行業屬于L7291市場管理服務，經營范圍則從該小類下選擇，向登記機關申請。如某市某某市場管理服務有限公司。

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一、登記概述

登記是登記機構在不動產領域進行國家治理的活動。探討“不動產統一登記”這一命題的前提是――不動產需要進行登記，且不動產登記具有效力。

那么第一個問題就隨之而產生：不動產是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產各項權利的獲得主要來自于不動產登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內”就算是對于權力的喪失也要在不動產登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產交易的安全性。（2）喪失了不動產的排他性。（3）某些場合無法發揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。

據不完全統計，我國目前有15個不動產登記機構。那么這么多不動產登記機構所組成的現行“不動產登記”的對象是什么呢？不動產本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產資源開采登記管理辦法》第四條《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產登記屬于權利登記制。最后，就不動產物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產權利，即不動產物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產物權登記已經作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結果。

二、我國《物權法》中的不動產統一登記制度

從《物權法》十二條可以看出，我國目前現行的不動產登記制度采用的是實質的審查模式，即審查不動產（《擔保法》九十二條：不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產登記是國家在不動產領域的管理活動，不動產登記事務完全由國家壟斷，作為不動產登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產登記機構具有如下權力：1.管理并審查不動產登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產登記程序實施來講，由不動產登記機構完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權法》第10條第二款要求我們實現不動產統一登記制度，并且沒有告訴我們如何具體實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內容：1.統一的法律依據――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產統一登記制度的重中之重3.統一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結果要一致4.統一的登記程序――時間上來講5.統一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面。可以看得出來，不動產統一登記制度的糾結點就在于如何統一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現“不動產統一登記制度”。但是，在現階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當的。那么仔細剖析一下現行不動產分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產統一登記機關的內部職能劃分、行政規劃層級體制（不同級別的不動產登記）以及機構設置所屬范圍。

三、不動產統一登記機構設想

鑒于當前中國國情，我提出了對不動產統一登記機構的設想：

在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產登記背后的對于登記的不動產的管理權力（例如稅收等），大型不動產登記的權力以及其他小型不動產的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。

篇（11）

問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。

二、法律分析

現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。

（一）房地產抵押登記的主管部門

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。

根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。

《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。

《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的資料；

（七）登記機關認為必要的其他文件。

由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。

經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；

2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權證（原件、復印件）；

4、房地產抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應提供：

集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。

稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。

（三）關于國有土地使用權抵押問題

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。

《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。

因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。

根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。

（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書

《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。

如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

三、結論

房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。

提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。