緒論:寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā),也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索,歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房屋繼承相關(guān)法律范文,希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。
一、發(fā)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的必要性
1.人口老齡化加劇,養(yǎng)老金缺口擴(kuò)大
隨著人口老齡化問題的加劇,我國(guó)養(yǎng)老金的數(shù)額已經(jīng)無法滿足長(zhǎng)期給付。如何保障高齡群眾有充足的養(yǎng)老金進(jìn)行養(yǎng)老已經(jīng)成為國(guó)家和社會(huì)不得不解決的問題。單單依靠社會(huì)保險(xiǎn)金已經(jīng)無法提供高質(zhì)量的晚年生活保障,只有適時(shí)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)采用商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保險(xiǎn)相結(jié)合的方式才可以保證晚年生活的品質(zhì)。
2.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展差
我國(guó)一部分高齡群眾選擇去養(yǎng)老院安享晚年,而房產(chǎn)由子女繼承。這樣既解決了養(yǎng)老問題又使子女繼承了自己的財(cái)產(chǎn)。但是由于我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)環(huán)境以及設(shè)施發(fā)展速度較為緩慢,其居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高齡群眾的需求程度。全國(guó)高水平養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人口老齡化的增長(zhǎng)速度,而且高水平養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也并非是大眾所能接受的,這一養(yǎng)老方式并不能徹底解決養(yǎng)老問題。
二、以房養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展過程中面臨的問題
1.傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛
中國(guó)人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是養(yǎng)兒防老,而以房養(yǎng)老方式恰恰與這種傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念相悖。以房養(yǎng)老是指將具有自主房產(chǎn)所有權(quán)的房屋進(jìn)行估值后抵押給保險(xiǎn)公司,保險(xiǎn)公司按照房屋估值來決定每個(gè)月應(yīng)給予被保險(xiǎn)人多少養(yǎng)老金。當(dāng)被保險(xiǎn)人故去后保險(xiǎn)公司享有房產(chǎn)的處置權(quán)。保險(xiǎn)公司將房產(chǎn)的價(jià)值抵扣養(yǎng)老金后剩余部分返還給其繼承人。由于保險(xiǎn)公司享有最終的房屋處置權(quán),所以很多老年人從心理上很難接受,對(duì)以房養(yǎng)老的模式也不是很認(rèn)可。
2.保險(xiǎn)公司對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)較為悲觀
從2009年后我國(guó)房屋成交價(jià)格持續(xù)走高,目前已經(jīng)達(dá)到了短期內(nèi)的高點(diǎn)。如果此時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn),當(dāng)進(jìn)行房產(chǎn)估值時(shí)可能會(huì)發(fā)生估值過高的情況。房屋如果想要有市場(chǎng)就不可能一直瘋長(zhǎng)下去。如果一直保持高速度的增長(zhǎng),達(dá)到有價(jià)無市的狀態(tài)時(shí)只會(huì)影響其需求量。所以在此價(jià)格高位時(shí)保險(xiǎn)公司對(duì)后市房?jī)r(jià)較為悲觀,認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格在后期可能會(huì)下跌。若推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn),當(dāng)被保險(xiǎn)人去世后其房屋估值可能少于其支付養(yǎng)老金數(shù)額,保險(xiǎn)公司可能面臨虧損狀態(tài)。
3.適用群體較小
由于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛,以房養(yǎng)老目前更適用于家里擁有兩套房產(chǎn),且老人和子女單獨(dú)居住的家庭。在此類家庭當(dāng)中,當(dāng)高齡群眾以其中一套房產(chǎn)抵押購(gòu)買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)后其可以將另外一套房產(chǎn)留給子女,而且當(dāng)子女和老年人分開居住后年輕人不會(huì)因?yàn)槔夏耆速?gòu)買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)后而變得無家可歸,這既減輕了年輕人的負(fù)擔(dān)又提高了老年人的晚年生活質(zhì)量。但以我國(guó)目前高昂的房產(chǎn)價(jià)格來看,擁有兩套房產(chǎn)的人群畢竟占少數(shù),而較小的群眾基礎(chǔ)不利于其在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。
4.法律法規(guī)不健全
雖然2004年就已經(jīng)提出以房養(yǎng)老的概念,但直到2014年我國(guó)才出臺(tái)了關(guān)于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的相關(guān)法律文件。以房養(yǎng)老保險(xiǎn)先在北京、上海、深圳、武漢四個(gè)城市展開,試點(diǎn)期限為兩年到2016年6月止。雖然提出了保險(xiǎn)試點(diǎn)的相關(guān)文件,但是相配套的政策性文件還未出臺(tái),這大大的限制了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展。
5.業(yè)務(wù)分割嚴(yán)重,無法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
在我國(guó)金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管,各金融機(jī)構(gòu)雖職責(zé)明確但容易形成權(quán)力的真空地帶。保險(xiǎn)公司并沒有抵押貸款的職能,如果貸款則必須向商業(yè)銀行申請(qǐng),而投保人是與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同并不是銀行,銀行和保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)上的無法協(xié)調(diào)性使得以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一再停滯。
三、發(fā)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的對(duì)策
1.加強(qiáng)政府宣傳引導(dǎo)
由于傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念導(dǎo)致以房養(yǎng)老保險(xiǎn)不被老年人接受,如果想要在我國(guó)順利地開展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)就需要政府加大宣傳工作,對(duì)老年人進(jìn)行思想上的疏導(dǎo)工作,只有養(yǎng)老觀念的改善才能夠順利開展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的后續(xù)工作。
2.完善相關(guān)法律制度
相關(guān)法律制度的不健全使得許多保險(xiǎn)公司不敢開展以房養(yǎng)老保險(xiǎn),許多高齡群眾不敢購(gòu)買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。針對(duì)以上情況并結(jié)合我國(guó)人口老齡化加劇的國(guó)情,政府必須快速完善相關(guān)法律制度,只有當(dāng)相關(guān)法律制度完備后以房養(yǎng)老保險(xiǎn)才會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。
3.推進(jìn)金融體制改革
以房養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展面臨困境的另一主要原因就是金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管導(dǎo)致權(quán)責(zé)分散。隨著時(shí)代的發(fā)展金融分業(yè)監(jiān)管的弊端越來越突出,金融混業(yè)化的呼聲越來越高。隨著養(yǎng)老問題越來越尖銳,改革金融體制推動(dòng)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展已成為大勢(shì)所趨,只有金融體制改革保險(xiǎn)公司才能大力發(fā)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)。
4.設(shè)計(jì)多種款式的保險(xiǎn)產(chǎn)品,擴(kuò)大群眾基礎(chǔ)
基于我國(guó)目前人口老齡化問題較為嚴(yán)重,養(yǎng)老金缺口較大的國(guó)情,為更好的滿足老年人物質(zhì)生活水平,這就要求我們通過金融市場(chǎng)產(chǎn)品的創(chuàng)新來解決,“以房養(yǎng)老”慢慢進(jìn)入大眾視野,并被多次提上議題。2014年6月23日,中國(guó)保監(jiān)會(huì)《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,開始了自2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四城市進(jìn)行為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的試點(diǎn)。兩年試點(diǎn)結(jié)束后,中國(guó)保監(jiān)會(huì)宣布試點(diǎn)范圍將繼續(xù)擴(kuò)大。
所謂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),也被稱作“以房養(yǎng)老”,是保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的融合,具體指我國(guó)60歲以上的老年人可以選擇將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險(xiǎn)公司,老人仍擁有房屋居住權(quán)并可依法從保險(xiǎn)公司一次或多次領(lǐng)取一定的養(yǎng)老金直至身故,但老人身故后,保險(xiǎn)公司將獲得所抵押房屋的處置權(quán)。這實(shí)質(zhì)上是一種反向抵押貸款,在國(guó)外已實(shí)行多年并漸漸成熟,在我國(guó)還是一種新興的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”的成功試行會(huì)給保險(xiǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和養(yǎng)老金保障制度帶來一定的積極影響,但就試行兩年的結(jié)果看,我們不由得會(huì)有些擔(dān)憂:辦完所有“以房養(yǎng)老”流程的僅有47人38戶,相比于兩億多的老年人口基數(shù),試行效果并不樂觀。該結(jié)果的出現(xiàn)也并非偶然,受傳統(tǒng)觀念影響,老年人目前接受這種舶來新觀念的能力不強(qiáng),大部分處于觀望狀態(tài);還有因看好房地產(chǎn)市場(chǎng)或希望將房屋留給子女等原因的存在而選擇持有房屋。所以,“以房養(yǎng)老”政策在我國(guó)的實(shí)施有前景也有困境。對(duì)此,本文對(duì)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提出以下政策思考:
一是民眾觀念需慢慢引導(dǎo),“以房養(yǎng)老”相關(guān)宣傳要加大力度。我國(guó)目前“以房養(yǎng)老”遇冷的主要阻力在于民眾的“養(yǎng)兒防老”等傳統(tǒng)觀念較強(qiáng),老人希望得到子女的照看,相應(yīng)的,也希望在自己過世后將房產(chǎn)繼承給子女,這既是對(duì)兒女贍養(yǎng)的補(bǔ)償和鼓勵(lì),又可保障和提高兒女未來的生活水平。對(duì)土地的依賴和重視,也讓老人對(duì)產(chǎn)權(quán)房反抵押的做法感到難以接受。觀念的引導(dǎo)與轉(zhuǎn)并非一朝一夕,所以有關(guān)當(dāng)局需加大對(duì)“以房養(yǎng)老”政策的宣傳力度,讓老年人充分理解其運(yùn)作模式,同時(shí)可以減少因?yàn)閷?duì)該政策了解的欠缺而引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn),并慢慢引導(dǎo)老年人傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變,讓他們漸漸接受“以房養(yǎng)老”這種新興的政策。
二是政府支持在“以房養(yǎng)老”實(shí)施中要進(jìn)一步加大。政府支持是“以房養(yǎng)老”政策中穩(wěn)民心、助推進(jìn)的關(guān)鍵。政府公信力更大,認(rèn)知度更廣,規(guī)范性更強(qiáng),使得政府的支持是一劑強(qiáng)大的定心劑,不論對(duì)老年人來說,還是對(duì)推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司來說,都會(huì)起到一定的保障和擔(dān)保作用。“以房養(yǎng)老”實(shí)施初期,政府的政策支持會(huì)使需求方和供給方更快銜接。
三是“以房養(yǎng)老”相關(guān)法律制度建設(shè)要進(jìn)一步完善。任何制度和政策的出臺(tái)和運(yùn)行都需要相關(guān)法律制度進(jìn)行保駕護(hù)航。完善的法律制度從法律層面約束各方的權(quán)利和義務(wù),使得在“以房養(yǎng)老”施行中每一主體都能各司其職,遇到糾紛也有清晰明確的法律條款可依,切實(shí)保護(hù)到各方利益。
“以房養(yǎng)老”現(xiàn)階段的試行雖然遇到頗多阻礙,但“以房養(yǎng)老”作為我國(guó)養(yǎng)老保障的一部分,是老年人養(yǎng)老資金來源的補(bǔ)充,同時(shí)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)保障均具有一定的積極作用,“以房養(yǎng)老”本身還是潛藏著巨大潛力的。隨著保險(xiǎn)業(yè)不斷發(fā)展,養(yǎng)老類保險(xiǎn)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新,人們觀念慢慢轉(zhuǎn)變,宏觀環(huán)境漸漸成熟,會(huì)有更多滿足老年人需求的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品出現(xiàn)。短期來看,“以房養(yǎng)老”亟待解決面臨的諸多阻礙;長(zhǎng)期來看,“以房養(yǎng)老”會(huì)迸發(fā)出更多的活力。
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法律分析:國(guó)鵬律師事務(wù)所
前不久,一位24歲的淘寶皇冠淘寶女店主猝死,而辛苦經(jīng)營(yíng)起來的網(wǎng)店在她離世后被系統(tǒng)關(guān)閉,此事再次引發(fā)“虛擬財(cái)產(chǎn)是否可以成為遺產(chǎn)”的熱議。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:截止到2010年上半年,個(gè)人網(wǎng)店的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了1200萬家,C2C和B2C網(wǎng)購(gòu)交易額達(dá)到2千億元。那么,對(duì)于如此龐大的虛擬財(cái)產(chǎn),我國(guó)法律對(duì)其繼承是如何規(guī)定的?國(guó)外法律又如何規(guī)范?我們應(yīng)如何借鑒國(guó)外先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)現(xiàn)行的繼承法等相關(guān)法律規(guī)定呢?
虛擬財(cái)產(chǎn)的界定
記者:日前虛擬財(cái)產(chǎn)的法律問題再次受到關(guān)注。請(qǐng)問,法律上對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)是如何界定的?其特點(diǎn)是什么?
律師姜香春:目前我國(guó)法律對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)并沒有明確的界定。學(xué)理界一般認(rèn)為:虛擬財(cái)產(chǎn)是指依附于網(wǎng)絡(luò)空間能夠?yàn)槿怂洌⑶揖邆涫褂脙r(jià)值和價(jià)值,有一定獨(dú)立性的非物化信息資源。虛擬財(cái)產(chǎn)主要包括以下幾種類型:用戶賬號(hào)密碼類,如常用的QQ號(hào)、MSN號(hào)、微博賬號(hào)、微信賬號(hào)、郵箱密碼等;文件視頻,如網(wǎng)絡(luò)硬盤里的資料、個(gè)人網(wǎng)絡(luò)相冊(cè),還有一些與信函相關(guān)的內(nèi)容、游戲裝備、虛擬貨幣等。
學(xué)理界一般認(rèn)為虛擬財(cái)產(chǎn)具有如下特性:
首先具有依附性。虛擬財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生并儲(chǔ)存于各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備中,它以一種非物化形式,依賴于一定的載體,實(shí)際上是一組保存在服務(wù)器上,外在形式為文字、數(shù)字、聲音、圖形、圖像等客觀存在的數(shù)據(jù)。
其次具有價(jià)值性。用戶花費(fèi)現(xiàn)實(shí)貨幣購(gòu)買網(wǎng)幣,通過大量時(shí)間精力取得游戲設(shè)備,又通過交易平臺(tái)進(jìn)行買賣將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)貨幣,虛擬財(cái)產(chǎn)具有使用價(jià)值和價(jià)值不言而喻。
再次是它具有一定的獨(dú)立性。所謂獨(dú)立性是指它獨(dú)立于其他網(wǎng)絡(luò)資源或現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。例如,網(wǎng)絡(luò)游戲裝備,它的存在雖然依附于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和游戲本身,但是能夠?qū)⑵洫?dú)立分解出來進(jìn)行線下交易。
最后具有可支配性。虛擬財(cái)產(chǎn)能夠被人力所控制支配,并占有和使用。
虛擬財(cái)產(chǎn)繼承仍有困難
記者:淘寶店主去世后,虛擬財(cái)產(chǎn)能否成為遺產(chǎn)引發(fā)了各界爭(zhēng)議。那么,虛擬財(cái)產(chǎn)是否能像著作權(quán)等其他無形財(cái)產(chǎn)一樣被繼承呢?我國(guó)《繼承法》遺產(chǎn)范圍是否涵蓋了虛擬財(cái)產(chǎn)?
律師劉妮春:從現(xiàn)行法律規(guī)定上看,我國(guó)《繼承法》第3條中對(duì)遺產(chǎn)作了列舉式規(guī)定,包括:(1)公民的收入;(2)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品;(3)公民的林木、牲畜和家禽;(4)公民的文物、圖書、資料;(5)法律允許的公民所有生產(chǎn)資料;(6)公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利;(7)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。
依據(jù)上述法律規(guī)定,我國(guó)法律并未明確將虛擬財(cái)產(chǎn)納入遺產(chǎn)范圍,所以虛擬財(cái)產(chǎn)能否作為遺產(chǎn)被繼承仍存在很大爭(zhēng)議。
目前至少那些具有一定價(jià)值的虛擬財(cái)產(chǎn),比如網(wǎng)絡(luò)游戲裝備,由于其本身的一些特性,它體現(xiàn)的價(jià)值是能夠被玩家所支配,并能在網(wǎng)上進(jìn)行交易,能夠轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)中的貨幣。此種虛擬財(cái)產(chǎn)屬于無形財(cái)產(chǎn)中的一種,應(yīng)當(dāng)獲得法律上的適當(dāng)評(píng)價(jià)和救濟(jì),但是對(duì)于因玩家意外死亡,虛擬財(cái)產(chǎn)能否被家屬繼承或者運(yùn)營(yíng)商是否給予家屬適當(dāng)補(bǔ)償方面目前我國(guó)尚沒有法律明確規(guī)定,我個(gè)人認(rèn)為,這種虛擬財(cái)產(chǎn)符合《繼承法》第3條第七項(xiàng)的規(guī)定,應(yīng)受《繼承法》的保護(hù)。
目前,實(shí)踐中,虛擬財(cái)產(chǎn)繼承遇到困境的原因之一是,網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商通過服務(wù)協(xié)議排除了對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)繼承的權(quán)利。有些購(gòu)物網(wǎng)站的運(yùn)營(yíng)商明確規(guī)定網(wǎng)店不允許轉(zhuǎn)移給他人,這意味著,店主過世,飽含店主心血的網(wǎng)店有可能就從此消失在虛擬中,從而導(dǎo)致店主的虛擬財(cái)產(chǎn)得不到有效保護(hù)。
國(guó)外立法對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)的規(guī)制
記者:國(guó)外立法對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)繼承是否有規(guī)定,是如何規(guī)定的?
律師張克:美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)等一些國(guó)家已有關(guān)于虛擬財(cái)產(chǎn)的立法。
美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家明確規(guī)定了虛擬財(cái)產(chǎn)的遺產(chǎn)繼承權(quán)。美國(guó)俄克拉荷馬州在2010年11月1日通過了一項(xiàng)法律,將虛擬財(cái)產(chǎn)納入到了遺囑執(zhí)行范圍中。比如對(duì)上傳的數(shù)字像片、往來的電子郵件等,如死者在生前沒有就去世后的虛擬財(cái)產(chǎn)作出明確的處置說明,法院將根據(jù)情況決定它的合法繼承人;在德國(guó),數(shù)字遺產(chǎn)是按照普通繼承財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理的,在認(rèn)證有金錢價(jià)值時(shí),在死者死后10年內(nèi),其數(shù)字遺產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)都會(huì)受到法律保護(hù)。
在韓國(guó),直接將虛擬財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為財(cái)產(chǎn),屬于物權(quán)法上的“物”,具有物的屬性。韓國(guó)法律規(guī)定網(wǎng)絡(luò)游戲中的虛擬角色和虛擬物品獨(dú)立于服務(wù)商而具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值,服務(wù)商只是為玩家的這些私有財(cái)產(chǎn)提供一個(gè)存放場(chǎng)所,而無權(quán)對(duì)其做肆意修改或刪除。因此,在韓國(guó)法律中,虛擬財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)與銀行賬號(hào)中的財(cái)產(chǎn)本質(zhì)上并無差別。韓國(guó)把虛擬財(cái)產(chǎn)等同于“電子貨幣”,具有物的屬性。
完善立法保護(hù)虛擬財(cái)產(chǎn)
記者:對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)的繼承問題,我國(guó)應(yīng)如何進(jìn)一步完善立法?
律師李寧、孫寶貴:我們可以從以下方面完善我國(guó)有關(guān)虛擬財(cái)產(chǎn)繼承的法律規(guī)定:
1.通過修訂《繼承法》,將虛擬財(cái)產(chǎn)納入遺產(chǎn)范圍。即可以在《繼承法》第3條遺產(chǎn)范圍內(nèi)增加一項(xiàng)虛擬財(cái)產(chǎn),抑或是通過對(duì)該條第七項(xiàng)這一彈性條款作補(bǔ)充解釋,將虛擬財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。從立法上明確虛擬財(cái)產(chǎn)屬于遺產(chǎn)范圍能被合法繼承。
2.通過出臺(tái)司法解釋,進(jìn)一步擴(kuò)大《民法》、《物權(quán)法》以及相關(guān)法律規(guī)范中有關(guān)財(cái)產(chǎn)的解釋,將虛擬財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為一種無形財(cái)產(chǎn),公民對(duì)其享有財(cái)產(chǎn)權(quán),以使公民能合法繼承虛擬財(cái)產(chǎn)。
上述有關(guān)虛擬財(cái)產(chǎn)繼承的立法建議都涉及繼承人和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商,而作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)形式,它不同于傳統(tǒng)的繼承法律關(guān)系,因此我們應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化繼承人和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的權(quán)利義務(wù):
-繼承人的權(quán)利義務(wù)
權(quán)利:繼承人享有接受或拒絕財(cái)產(chǎn)繼承的權(quán)利;要求網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商協(xié)助其完成繼承的權(quán)利;取得和請(qǐng)求分割財(cái)產(chǎn)的權(quán)利等。
義務(wù):繼承人負(fù)有舉證證明被繼承人對(duì)虛擬財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)、自己與死者具有真實(shí)的身份關(guān)系等證明義務(wù);及時(shí)辦理繼承的義務(wù);遵守規(guī)則及支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)等。
-網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的權(quán)利義務(wù)
上海市民顧老伯與老伴丁阿婆共育有三子一女,大兒子一家在國(guó)外定居,其他子女均居住在上海。二兒子顧青曾在東北插過隊(duì),同滬成家后一直與父母居住在一起。考慮到顧青一家三口的經(jīng)濟(jì)狀況不如其他兄弟姐妹,且常年照料二老生活,顧老伯遂召集子女協(xié)商今后自己的遺產(chǎn)分配。經(jīng)多次商議后,全家人簽訂了一份家庭協(xié)議書,約定老夫妻倆的遺產(chǎn)由顧青繼承,其他子女自愿放棄遺產(chǎn)繼承。
2014年4月,丁阿婆去世,小兒子拒絕履行家庭協(xié)議書的約定,要求依法繼承母親的遺產(chǎn)。顧青無奈,尋求律師幫助,律師卻告知,該協(xié)議書中的遺產(chǎn)繼承部分無法律效力,小兒子的要求合法。
“我國(guó)的《繼承法》規(guī)定,繼承從被繼承人死亡時(shí)開始.遺產(chǎn)指的是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。也就是說,只有在被繼承人死亡時(shí),才會(huì)產(chǎn)生遺產(chǎn),也才會(huì)產(chǎn)生繼承關(guān)系。老人既然還在世,就沒有遺產(chǎn)一說,子女又怎么能放棄遺產(chǎn)?”律師表示,子女即使做出放棄繼承的意思表示,也要在繼承開始后、遺產(chǎn)處理前。很多家庭協(xié)議書中會(huì)寫明對(duì)老人將來的遺產(chǎn)的分配,其實(shí)都是無效的。
贍養(yǎng)協(xié)議“說廢就廢”?
上海市民張老伯多年前與小兒子因房屋拆遷鬧了點(diǎn)矛盾,后一直隨大兒子一家生活。兩年前,張老伯就贍養(yǎng)問題和兩個(gè)兒子簽訂了家庭協(xié)議,將名下的一套產(chǎn)權(quán)房過戶給了大孫子,今后自己的晚年生活由大兒子及孫子照料,不需要小兒子贍養(yǎng)。
公證人:姓名:_______________ 身份證號(hào):_______________
現(xiàn)在平等,自愿的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方,雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議書條款,以資共同遵守:
一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 :
轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)位于________________,建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、及其附屬設(shè)施)。
二、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 :
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)________元整,大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 :
雙方一致同意購(gòu)房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí),乙方應(yīng)支付購(gòu)房款(人民幣)________ 元,大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
四、房屋交付:
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起,將上述房屋的全部鑰匙交付乙方,并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,乙方如無任何異議,視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實(shí)際居住和使用該房屋時(shí),不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利,若在乙方實(shí)際占有和居住該房屋時(shí),甲方的親屬主張上述權(quán)利的,上述權(quán)利歸乙方所有。
甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長(zhǎng)期享有該房屋的居住和使用權(quán),在房屋所有權(quán)證書因國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定,不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起,將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________,并承認(rèn)乙方是合法擁有人,將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證:
甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán),保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利,本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清,如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用,由甲方全部承擔(dān)。
六、本協(xié)議書未盡事宜,由雙方另行協(xié)商,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。
七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外,若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致,若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟(jì)損失的,由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。
公證人:姓名: 身份證號(hào):
現(xiàn)在平等,自愿的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方,雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議書條款,以資共同遵守:
一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 :
轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)位于________________,建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、及其附屬設(shè)施)
二、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 :
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)________元整,大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 :
雙方一致同意購(gòu)房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí),乙方應(yīng)支付購(gòu)房款(人民幣)________ 元,大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
四、房屋交付:
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起,將上述房屋的全部鑰匙交付乙方,并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,乙方如無任何異議,視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實(shí)際居住和使用該房屋時(shí),不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利,若在乙方實(shí)際占有和居住該房屋時(shí),甲方的親屬主張上述權(quán)利的,上述權(quán)利歸乙方所有。
甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長(zhǎng)期享有該房屋的居住和使用權(quán),在房屋所有權(quán)證書因國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定,不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起,將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________,并承認(rèn)乙方是合法擁有人,將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證:
甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán),保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利,本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清,如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用,由甲方全部承擔(dān)。
六、本協(xié)議書未盡事宜,由雙方另行協(xié)商,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。
七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外,若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致,若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟(jì)損失的,由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。
八、本協(xié)議書一式二份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,協(xié)議書從雙方簽字之日起生效。
答:一般不可以。因?yàn)椋压灿蟹孔淤?zèng)與孩子,是你和前夫在5年前就已經(jīng)完成的贈(zèng)與行為,房產(chǎn)如果已經(jīng)過戶,所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,你就不能再反悔。
2、作為孩子監(jiān)護(hù)人,可以出售未成年孩子的房產(chǎn)嗎?
問:我與丈夫共同修建了一棟房子,房子還沒有辦理房產(chǎn)證。去年,我與丈夫協(xié)議離婚,我們約定,男方不承擔(dān)建房子的欠款,已經(jīng)修好的這套房子給兒子,兒子現(xiàn)年五歲,由我扶養(yǎng),他不給扶養(yǎng)費(fèi)。請(qǐng)問,我能不能將此房子賣了?
答:監(jiān)護(hù)人沒有權(quán)力單方出售孩子名下的房屋。嚴(yán)格來講,即使是你和他父親都同意,也不應(yīng)當(dāng)將該房屋出售。我國(guó)民法通則有明確規(guī)定:監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
3、我們的財(cái)產(chǎn),丈夫和他前妻的孩子(沒由我們撫養(yǎng))有繼承權(quán)嗎?
問:我和丈夫是再婚。他和前妻有個(gè)兒子還未成年,由他前妻撫養(yǎng)。我老公在和前妻離婚后,和我結(jié)婚前貸款買了一套房子,這套房子在我們結(jié)婚后,由我們共同還貸款,請(qǐng)問,這個(gè)房子今后他兒子能繼承嗎?
答:首先,根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定,配偶、子女、父母,為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚,監(jiān)護(hù)權(quán)變更而改變。所以,你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承你丈夫的財(cái)產(chǎn)。你丈夫結(jié)婚前購(gòu)買的房子是丈夫婚前財(cái)產(chǎn),雖然,婚后共同還貸共同居住,仍然不是夫妻共同財(cái)產(chǎn),你只對(duì)共同還貸部分有所有權(quán)。你丈夫和前妻的孩子有權(quán)繼承其父親的婚前財(cái)產(chǎn)。
4、公用區(qū)域掛空調(diào)外機(jī),遭鄰居反對(duì),怎么辦?
問:我家空調(diào)安裝在了和鄰居公用的圍墻上,稍微有點(diǎn)搭在他們外面搭的一間房子上。現(xiàn)在鄰居來吵,要我們移機(jī),我們?cè)撛趺崔k?
答:根據(jù)相關(guān)法律不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。你利用公共空間掛空調(diào)外機(jī),對(duì)鄰居的相鄰權(quán)已經(jīng)造成侵權(quán),你應(yīng)該想辦法停止侵權(quán)。
5、未成年人父親去世,繼母可以比他祖父母優(yōu)先撫養(yǎng)孩子嗎?
這個(gè)孩子母親早年已經(jīng)去世,父親在去年去世,繼母和父親結(jié)婚維持了5年的婚姻,孩子已經(jīng)和繼母很親密。現(xiàn)在,孩子祖父母擔(dān)心繼母再嫁,想要回孩子,請(qǐng)問繼母與祖父母誰對(duì)孩子更有監(jiān)護(hù)權(quán)?
答:因?yàn)楹⒆邮俏闯赡耆耍c繼母共同生活5年,關(guān)系融洽,已經(jīng)形成撫養(yǎng)關(guān)系,他們的關(guān)系同親生父母子女關(guān)系是一樣的,也就是,此時(shí),繼母和親生母親是一樣的,對(duì)孩子有監(jiān)護(hù)權(quán)。只有在繼母放棄的情況下,祖父母才可以擔(dān)任孩子的監(jiān)護(hù)人。
6、親人不照顧老人可以嗎 ?
問:我的母親是殘疾,外公外婆近九十歲了,卻沒人照顧。我的兩個(gè)舅舅變著法把外公外婆的低保救助領(lǐng)了,卻不照顧老人。請(qǐng)問,我能要求他們照顧外公外婆嗎?
答:根據(jù)相關(guān)法律,成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。你舅舅和你母親都對(duì)老人有贍養(yǎng)義務(wù),但因你母親是殘疾人,難以盡到贍養(yǎng)義務(wù),所以,你兩個(gè)舅舅應(yīng)該盡到贍養(yǎng)義務(wù)。子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)的話,首先可以調(diào)解,如果調(diào)解不成的話可以直接訴請(qǐng)人民法院調(diào)解,對(duì)于你這種情況,如果你的外公外婆無法出庭,可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進(jìn)行。
中圖分類號(hào):C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1009-0118(2012)07-0079-02
“農(nóng)民集中居住”,其本質(zhì)是通過農(nóng)村宅基地復(fù)墾與農(nóng)民集中居住而進(jìn)行的一種土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移,涉及到國(guó)家、地方政府和被拆遷農(nóng)民三者的切身利益。雖然在一定程度上可以集約土地,提高土地利用效率,改善農(nóng)民生活、生產(chǎn)環(huán)境,加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程,但是在實(shí)施過程中,許多地方政府及職能部門從自身利益考慮,以簡(jiǎn)單行政命令代替國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,沒有充分考慮農(nóng)民的意愿,強(qiáng)行的、違規(guī)的“集中居住”行為不僅反映出地方政府在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃中存在的若干不良傾向,還侵害了農(nóng)民在土地上的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,造成很多隱患。本文試從農(nóng)民集中居住政策推行對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益侵害的現(xiàn)狀分析、原因論證、對(duì)策探索等角度探尋保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的合理路徑。
一、現(xiàn)狀概述
近年來,隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城市涌入,土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)推進(jìn)速度明顯加快,但存在不少違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民合法權(quán)益的現(xiàn)象。有些地方政府利用農(nóng)民維權(quán)意識(shí)淡薄、法律知識(shí)匱乏的弱點(diǎn),通過私下與農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)合同或半強(qiáng)制地征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地,按較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)獲取土地后,又高價(jià)賣出,既損害農(nóng)民合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,又無形中造成農(nóng)民間接財(cái)產(chǎn)損失,即農(nóng)民需支付更高價(jià)購(gòu)買新房,損害事實(shí)具體體現(xiàn)在以下幾方面:
(一)剝奪農(nóng)民宅基地缺乏法律依據(jù)
我國(guó)《物權(quán)法》第六十條規(guī)定:“土地屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。”雖然依據(jù)法律規(guī)定農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,但是農(nóng)村宅基地的繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押已成為實(shí)踐中不斷發(fā)展的客觀事實(shí)。長(zhǎng)久以來,在民間就一直有宅基地繼承的傳統(tǒng),因此廣大農(nóng)民早已習(xí)慣于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有財(cái)產(chǎn)。事實(shí)上,國(guó)家也正通過相關(guān)法律的制定來進(jìn)一步保障包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而在政策推行過程中,政府往往只對(duì)宅基地上的房屋面積給予安置補(bǔ)償,對(duì)宅基地本身則不予補(bǔ)償或補(bǔ)償很少,這就嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí),依據(jù)法律既然國(guó)家不是農(nóng)村宅基地所有權(quán)的主體,就不應(yīng)享有對(duì)其的占有、使用、收益、處分權(quán),除非是為維護(hù)公共利益的需要。而現(xiàn)實(shí)生活中,大多數(shù)政府推行集中居住都是出于自身經(jīng)濟(jì)利益、政績(jī)利益考量,因此,其處分宅基地的行為缺乏合理的法律依據(jù)。
(二)難以解決集中居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題
《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。”由于集中居住區(qū)樓房多建在承包地上,農(nóng)民就無法獲得“集體土地使用證”,甚至這些房屋的合法性都存在問題,農(nóng)民在“被上樓”過程中失去了合法取得的宅基地的使用權(quán),新搬進(jìn)的樓房又無法取得合法的產(chǎn)權(quán),農(nóng)民得到依法規(guī)劃的居住用地的合法權(quán)利未得到充分保障,財(cái)產(chǎn)權(quán)受到嚴(yán)重侵犯。
(三)事后補(bǔ)償機(jī)制致農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益受損
雖然各地農(nóng)民集中居住后的居住形式不一,但在政府直接的拆遷補(bǔ)償上卻存在類似的問題,即大多數(shù)采取對(duì)原房屋與宅基地實(shí)行一次性現(xiàn)金補(bǔ)償,而實(shí)際補(bǔ)償額往往不能夠購(gòu)買集中居住地新房,且新房面積很小,令部分農(nóng)民覺得得不償失。“宅基地?fù)Q房”實(shí)際上是農(nóng)民以具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的宅基地?fù)Q取沒有產(chǎn)權(quán)的住宅。因此,單純地以擁有獨(dú)立宅基地的房產(chǎn)換取沒有獨(dú)立宅基地的房產(chǎn)對(duì)于農(nóng)民是利益損失。況且,農(nóng)民擁有宅基地,可以自由從事生產(chǎn),種植蔬果、蔬菜,豐衣足食,農(nóng)民“上樓”后,無法繼續(xù)務(wù)農(nóng),由于又缺乏二三產(chǎn)業(yè)的扶持,農(nóng)民失去重要的收入來源——土地,農(nóng)民收入不會(huì)立即提升,水果、蔬菜都要去買,生活成本大大增加,與農(nóng)民不穩(wěn)定的收入存在沖突,又使得農(nóng)民遭受巨大的間接經(jīng)濟(jì)損失。
二、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益侵害現(xiàn)象的原因分析
農(nóng)民集中居住政策對(duì)全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、合理利用土地資源、集約基礎(chǔ)設(shè)施以及推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)都具有非常重大的意義,但由于其中涉及到包括農(nóng)民、政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織乃至地產(chǎn)開發(fā)商等多方利益,且多方利益互相斗爭(zhēng),農(nóng)民這一處在斗爭(zhēng)鎖鏈最弱一環(huán)的群體,其利益必然會(huì)遭到嚴(yán)重侵害。其具體原因主要有以下幾種:
(一)城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺
我國(guó)現(xiàn)在正處于這樣一種矛盾狀態(tài)中:一方面,政府要加快城市化建設(shè)和推進(jìn)現(xiàn)代化,這意味著需要大量的城市建設(shè)用地來促進(jìn)工業(yè)、商業(yè)以及建造基礎(chǔ)設(shè)施和居住區(qū),另一方面又必須守住18億畝耕地紅線,我國(guó)目前耕地?cái)?shù)量已經(jīng)逼近18億畝,使得政府在征用農(nóng)用土地時(shí)需慎之又慎。據(jù)調(diào)查顯示,許多農(nóng)民工在城市打工積攢了一些錢,因?yàn)椴荒茉诔鞘邪布遥滓倪x擇是回到自己的村莊或集鎮(zhèn)建房,以縣為單位來計(jì)算,每年農(nóng)村新增建設(shè)用地(主要是農(nóng)民建房)至少是城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地的10倍以上,城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺,耕地的18億畝紅線又不能突破,于是利益的相關(guān)者都把目光瞄向了農(nóng)民宅基地,以至于在推行農(nóng)民集中居住過程中出現(xiàn)了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵犯的現(xiàn)象。
(二)地方政府自身利益考量
毫無疑問,農(nóng)民集中居住過程中,從資源利用和改善民生的角度來說,中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的,但同時(shí)有利益就有沖突,三者在具體利益分配的過程中難免也會(huì)產(chǎn)生沖突,地方政府作為政策的直接執(zhí)行者,有時(shí)為了自身利益,就必然會(huì)侵犯到農(nóng)民的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
在推行農(nóng)民集中居住過程中,地方政府的自身利益與被集中農(nóng)民的利益產(chǎn)生沖突,表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:第一,在對(duì)宅基地和房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上,地方政府并沒有考慮農(nóng)戶的實(shí)際生活狀況,使得農(nóng)戶的生活水準(zhǔn)急劇下降和惡化;第二,在土地增值收益上,農(nóng)民的利益被剝奪。
除了合法推行農(nóng)民集中居住政策以外,有時(shí)地方政府為了獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益,開始以集約利用土地為名,不顧當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,違背農(nóng)民意愿,強(qiáng)行推行農(nóng)民集中居住政策,然后將集約到的農(nóng)民宅基地置換為建設(shè)用地指標(biāo),甚或以市場(chǎng)價(jià)值出售,獲利頗豐;還有的地方政府為了取得舊村改造、新村建設(shè)的斐然政績(jī),因此便不顧當(dāng)?shù)厥欠褚呀?jīng)具備集中居住的條件而強(qiáng)制推行,而這顯然違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。
地方政府在對(duì)自身利益考量的情形下,在政策執(zhí)行的過程中難免會(huì)出現(xiàn)異化,以致于農(nóng)民的利益受到侵害。中央出臺(tái)的相關(guān)政策與規(guī)定無疑是為了最廣大人民群眾的利益的,然而,正如亞里士多德關(guān)于“法治”的解釋,其包括兩層含義:制定出的法律是良好的,并且,良好的法律要得到普遍的施行。同理,光有中央良好的政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,政策制定出來就要不折不扣地施行,不能將之束之高閣,“說一套,做一套”。中央文件之所以不能很好地保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益,關(guān)鍵是地方的不執(zhí)行,而農(nóng)民又不熟悉文件,這樣在信息不對(duì)稱的狀況下,吃虧的必定是農(nóng)民。
(三)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)
政府面對(duì)的群體是弱勢(shì)的農(nóng)民,他們文化程度不高,公民的主體意識(shí)不強(qiáng),長(zhǎng)期以來便形成了“惟命是從”的習(xí)慣,對(duì)于政府的政策,無條件執(zhí)行,即使有怨言、有不滿,大多都找不到合適的途徑去發(fā)泄,當(dāng)自身的權(quán)益受到侵害時(shí),他們通常采取極端的方式解決,或大吵大鬧,或忍氣吞聲,不會(huì)理智地付諸法律。這也與這一群體的文化特征有關(guān),他們大多文化程度不高,法律意識(shí)淡薄,維權(quán)意識(shí)更是缺乏,不懂得用法律武器合理維護(hù)自己合法權(quán)利。筆者在與農(nóng)民訪談的過程中發(fā)現(xiàn),多數(shù)還算富裕的農(nóng)民是覺得對(duì)政府失望,覺得就算控告政府,也只是“雞蛋碰石頭”——徒勞無益,與其多次碰壁,不如忍氣吞聲,花錢買省心。而集中居住后,那些無力購(gòu)置新房或者難以承受集中居住后生活成本的增加的農(nóng)民,更多的也只是埋怨、責(zé)怪。
三、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利侵害現(xiàn)象的解決路徑
(一)建立健全相關(guān)法律制度
目前我國(guó)并沒有法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定農(nóng)民集中居住的相關(guān)問題,而僅有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》有關(guān)于征收土地的補(bǔ)償問題的概括式規(guī)定,此外,江蘇省有一些零星規(guī)定和政府通知、意見,規(guī)范層次太低且缺乏系統(tǒng)的法律規(guī)定和嚴(yán)格的責(zé)任要求,可操作性差。農(nóng)用地補(bǔ)償尚有《土地管理法》等予以規(guī)定,宅基地的補(bǔ)償則幾乎沒有法律法規(guī)可以參照,這一塊的空白還亟需填補(bǔ)。建議國(guó)家完善相關(guān)法律法規(guī),賦予農(nóng)民宅基地以完整的物權(quán),同時(shí)規(guī)定宅基地進(jìn)入市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)辦法,打破宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織中轉(zhuǎn)移的限制,確保農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利具有充分的流動(dòng)性。
農(nóng)民是我國(guó)最重要同時(shí)也是最薄弱的群體,其土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益是推行集中居住政策過程中必須首要考慮的因素。農(nóng)民集中居住政策在江蘇已推行近12年,在全國(guó)各地也有多個(gè)省市實(shí)行,且在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也會(huì)持續(xù)進(jìn)行,出臺(tái)相關(guān)具體的法律或法規(guī)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整已是刻不容緩的事實(shí)。政府需要有這樣一部法律法規(guī)來規(guī)制其權(quán)力行使,防止出現(xiàn)如前文所述執(zhí)行異化導(dǎo)致農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損的情形發(fā)生;農(nóng)民更需要這樣一部法律來保障其權(quán)利,在權(quán)利受到侵害時(shí)能指導(dǎo)其尋求司法救濟(jì)。
(二)完善監(jiān)督機(jī)制
為了保證地方上在實(shí)行“農(nóng)民集中居住”對(duì)省政府的相關(guān)法律規(guī)定能夠貫徹施行,應(yīng)該完善推行過程中的監(jiān)督管理機(jī)制,在遵守相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定的基礎(chǔ)上,地方政府應(yīng)接受廣大人民群眾尤其是被集中農(nóng)民的監(jiān)督。有學(xué)者建議,地方政府的相關(guān)補(bǔ)償措施應(yīng)該上報(bào)省人民政府審查同意后方可施行,而且省人民政府應(yīng)該派遣專職官員到被征地地區(qū)監(jiān)督,確保按有關(guān)措施得到貫徹施行。
(三)加強(qiáng)農(nóng)民法律維權(quán)意識(shí)
農(nóng)民的權(quán)益不僅需要政府來保護(hù),更需要農(nóng)民發(fā)揮主觀能動(dòng)作用,舉起法律武器,積極維護(hù)自己的權(quán)益,在權(quán)益受到侵害時(shí)能夠快迅速有效地找到救濟(jì)的途徑,從目前狀況來看,農(nóng)民的法律維權(quán)意識(shí)亟待加強(qiáng),而引領(lǐng)農(nóng)民樹立維權(quán)意識(shí)則主要靠加大宣傳力度來實(shí)現(xiàn),可以采取以下具體措施:第一,制作一些固定的法制標(biāo)語、橫幅、宣傳板等;第二,下發(fā)免費(fèi)的法律知識(shí)手冊(cè),運(yùn)用漫畫的形式讓農(nóng)民快速學(xué)習(xí)法律知識(shí);第三,創(chuàng)建一些縣法制培訓(xùn)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)分校、村內(nèi)小組學(xué)習(xí)室等,讓基層干部和農(nóng)民隨時(shí)隨地了解法律,還可以鼓勵(lì)大學(xué)生成立志愿服務(wù)隊(duì)伍,下鄉(xiāng)或進(jìn)集中居住社區(qū)宣傳普法。
除此以外,政府也要加強(qiáng)與農(nóng)民的溝通工作,深入貫徹國(guó)家政策,堅(jiān)持為人民服務(wù)的宗旨,推廣先進(jìn)有效的維權(quán)模式,借鑒有益于農(nóng)民維權(quán)的經(jīng)驗(yàn),并完善維權(quán)機(jī)制,提高維權(quán)效率也是非常重要的。
四、結(jié)語
中國(guó)“三農(nóng)”問題,沉疴已久。我們的調(diào)研微不足道,當(dāng)然難以撼動(dòng)復(fù)雜的利益格局,而要從根本上解決農(nóng)民住房問題,除了嚴(yán)肅認(rèn)真的考察、調(diào)研,更需要加快建立健全法律法規(guī),完善監(jiān)督機(jī)制,建立事后補(bǔ)償機(jī)制以及增強(qiáng)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)等。
參考文獻(xiàn):
[1]鄭風(fēng)田,傅晉華.農(nóng)民集中居住:現(xiàn)狀、問題與對(duì)策[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題,2007,(9).
截至2013年底,我國(guó)60歲以上老年人口已突破兩億人,占總?cè)丝诘?4.9%,其中65歲以上老人超過1.3億。對(duì)于日趨老齡化的人口模式和日益嚴(yán)重的通貨膨脹,老年人的贍養(yǎng)問題成為了一個(gè)艱巨的難題。“養(yǎng)兒防老”一直是中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式,然而,家庭模式的轉(zhuǎn)變,由過去的多子女共同贍養(yǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤?+2+1”的家庭結(jié)構(gòu),獨(dú)生子女所面對(duì)的巨大的生活壓力已成為了嚴(yán)峻的社會(huì)問題。為改善當(dāng)下緊迫的社會(huì)現(xiàn)狀、完善養(yǎng)老結(jié)構(gòu),在國(guó)外普遍適用的“以房養(yǎng)老”概念受到了我國(guó)社會(huì)的關(guān)注。
一、“以房養(yǎng)老”的概念
“以房養(yǎng)老”由上世紀(jì)80年代美國(guó)的一家銀行創(chuàng)立,也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指一定年紀(jì)的老人(一般為退休年齡)將自己的產(chǎn)權(quán)房作為抵押,由金融機(jī)構(gòu)向其提供貸款,將房屋價(jià)值全部或部分轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,以定期或一次性向借款人發(fā)放,在借款人去世后,該貸款到期并需要償還,銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充,可以有效解決老年人現(xiàn)金拮據(jù)的問題,在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)相當(dāng)成熟。
二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展
我國(guó)自提出對(duì)“以房養(yǎng)老”成立課題進(jìn)行調(diào)研試點(diǎn)之后,國(guó)內(nèi)一些大城市根據(jù)自身城市特點(diǎn),推出了相關(guān)舉措。倒按揭模式的雛形在我國(guó)初步被人們所了解。
南京湯山“溫泉留園”第一個(gè)在我國(guó)內(nèi)公開推出具有倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”方案。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、60歲以上的孤殘老人,自愿將其房產(chǎn)抵押,經(jīng)公證后可入住老年公寓,終身免交一切費(fèi)用,而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。這一做法可以說是變相的倒按揭模式,但其實(shí)施效果未見理想。
2006年,上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是:65歲以上的老年人,自愿將產(chǎn)權(quán)房出售給市公積金管理中心,交易完成并辦理過戶登記之后,中心將房屋返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場(chǎng)價(jià)等同,老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。這個(gè)方案需要老年人和公積金中心簽訂買賣合同和后續(xù)租賃合同。可最后,此方案沒有實(shí)行起來。
在幾個(gè)城市試點(diǎn)均告失敗之后,為了建立健全的養(yǎng)老保障體系,拓寬養(yǎng)老保障資金渠道,豐富老年人的養(yǎng)老選擇。2014年6月17日保監(jiān)會(huì)頒布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下稱為《意見》),我國(guó)將在2014年7月1日起至2016年6月30日期間在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。該《意見》規(guī)定60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人,可將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
三、試點(diǎn)引出的相關(guān)法律問題
我國(guó)現(xiàn)正處在“以房養(yǎng)老”模式全面推行的起步階段,此次試點(diǎn)的結(jié)果會(huì)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老體系的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。保監(jiān)會(huì)頒布的《意見》無疑推進(jìn)了我國(guó)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的進(jìn)程,反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的相關(guān)法律問題值得我們深入探討。
(一)抵押房產(chǎn)的繼承權(quán)和保險(xiǎn)公司的追償權(quán)
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。投保人以自己的產(chǎn)權(quán)房作為抵押,向保險(xiǎn)公司投保并簽訂保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)公司根據(jù)合同約定定期向投保人支付養(yǎng)老金直至投保人身故。之后保險(xiǎn)公司對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行處置,處置所得優(yōu)先償還保險(xiǎn)公司所支付的有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,其剩余部分依然歸法定繼承人所有。與之前南京湯山“溫泉留園”所嘗試的“以房養(yǎng)老”模式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),老年人只保留用益權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。此外,如果處置所得不足夠償還保險(xiǎn)公司支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用,其風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān),保險(xiǎn)公司不得向老年人的家屬追償。
(二)老年人合法權(quán)益的保障
此次試點(diǎn)的目標(biāo)人群皆是60周歲以上的老年人,為了保障老年人的合法權(quán)益,保監(jiān)會(huì)頒布的《意見》對(duì)參與該項(xiàng)目的保險(xiǎn)公司資質(zhì)審查、產(chǎn)品管理、業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等都做出了嚴(yán)格的要求。一是要求申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司必須滿足一定的經(jīng)營(yíng)年限和資本條件,具有足夠的償付能力,經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況良好;二是要求保險(xiǎn)公司在房產(chǎn)評(píng)估、抵押、后續(xù)管理等方面秉持公平公正原則,嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定及合同約定;三是要求如實(shí)做好業(yè)務(wù)宣傳,提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況;四是明確銷售人員的資格,建立培訓(xùn)和考核制度;五是要求對(duì)參保客戶做好甄別工作,確認(rèn)投保人真實(shí)的意愿并給予至少30個(gè)自然日的猶豫期;六是要求保險(xiǎn)公司每年定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)信息包括年金領(lǐng)取情況,房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取金額的影響等。這些要求都是為了保護(hù)老年人的合法權(quán)益,從而使試點(diǎn)工作在公平守信的基礎(chǔ)上良好的開展。
(三)政府的參與度與擔(dān)保問題
此次試點(diǎn)工作是我國(guó)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域邁開的一大步,但早在上世紀(jì),美國(guó)聯(lián)邦住房管理局就開展了反向抵押貸款項(xiàng)目的“以房養(yǎng)老”模式。政府提供擔(dān)保,授權(quán)指定金融機(jī)構(gòu)向符合要求的申請(qǐng)人發(fā)放貸款。中國(guó)此次的試點(diǎn)無疑也借鑒了美國(guó)模式。但是就保監(jiān)會(huì)頒布的《意見》中,并沒有明示政府如何參與到整個(gè)保險(xiǎn)合同中。如前文所說,反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合的保險(xiǎn)業(yè)務(wù),而抵押就涉及到擔(dān)保問題。在美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式中,政府明確承擔(dān)起了擔(dān)保的角色,降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。但在中國(guó)的試點(diǎn)工作中,保監(jiān)會(huì)雖然給出了《意見》規(guī)范管理保險(xiǎn)公司的運(yùn)作,合同的風(fēng)險(xiǎn)還是由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
(四)監(jiān)管機(jī)制的構(gòu)建
安全、正義、秩序、效率是社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的價(jià)值理念。安全正義在此次試點(diǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)中包含了幾個(gè)方面的理解:老年人對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品及合同的正確認(rèn)識(shí),抵押房產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估,養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用的公平計(jì)算,信息披露的真實(shí)完善,以及老年人參保退保的權(quán)力主張等等。這些風(fēng)險(xiǎn)的存在無疑需要一定監(jiān)管制度來保障其安全性需求。在這里,監(jiān)管制度的構(gòu)建應(yīng)來自三個(gè)方面,保監(jiān)會(huì)和中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的外部監(jiān)管,保險(xiǎn)公司的內(nèi)部監(jiān)管以及社會(huì)監(jiān)督,并在保險(xiǎn)合同成立前,履行中,以及完成后三個(gè)時(shí)期做好有效適度的監(jiān)管工作。同時(shí),監(jiān)管機(jī)制的構(gòu)建也應(yīng)包括對(duì)監(jiān)管結(jié)果的處理,嚴(yán)懲違法人員和單位,保護(hù)老年人的合法權(quán)益,對(duì)受害人給予經(jīng)濟(jì)救濟(jì),相關(guān)機(jī)制的制定與完善有助于提升社會(huì)大眾對(duì)此新事物的認(rèn)可,是大力開展試點(diǎn)工作的基石。
(五)房屋產(chǎn)權(quán)問題
抵押房產(chǎn)獲得養(yǎng)老保險(xiǎn)還涉及的一個(gè)法律問題是有關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)。中國(guó)法律規(guī)定居住用地的土地使用權(quán)限是70年,70年之后抵押房屋產(chǎn)權(quán)要有償續(xù)期。雖然目前投保人的預(yù)期壽命沒有超過該年限,但潛在的續(xù)期費(fèi)用加上房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定造成的房?jī)r(jià)震蕩,都造成保險(xiǎn)公司未知的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果保險(xiǎn)公司由于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而對(duì)房屋剩下使用年限的補(bǔ)償估值進(jìn)行低估,不僅降低老年人的投保意愿,也可能導(dǎo)致大量合同違約的情況發(fā)生,對(duì)投保人和保險(xiǎn)公司都會(huì)產(chǎn)生不利的影響,也違背了“以房養(yǎng)老”模式構(gòu)建的初衷。
最后,我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的構(gòu)建仍在摸索階段,相信日后該話題仍然會(huì)受到廣泛的關(guān)注和討論,而相關(guān)法律問題的明晰和制度的完善是其發(fā)展的必要路徑。為了順利有效的開展試點(diǎn)工作,奠定完善的法制基石具有至關(guān)重要的意義。
參考文獻(xiàn)
一、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展背景
20世紀(jì)90年代初,海南房地產(chǎn)日益興盛,全國(guó)大量資金涌入海南房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,整個(gè)海南島淪為一個(gè)建筑工地,隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區(qū),這一切都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了海南當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求,最終導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下,國(guó)家緊縮銀根政策出臺(tái),給海南房地產(chǎn)帶來一定的影響,大量資金開始撤出海南,房地產(chǎn)工地被迫停工,留下一些沒有完工的建筑,已建成的項(xiàng)目無處可買,整個(gè)海南島囤積了大量的閑置房產(chǎn)。海南省為擺脫困境,盤活樓盤,回籠資金在我國(guó)率先引入產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式,在一定程度上緩解了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力,經(jīng)過宣傳,很快就受到了投資者的熱捧,但產(chǎn)權(quán)式酒店也隨之暴露了諸多問題,海南開發(fā)商在此期間推出的萬華大廈、藍(lán)夢(mèng)家園等幾家產(chǎn)權(quán)式酒店均以失敗告終。
二、海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問題
海南產(chǎn)權(quán)式酒店與西方產(chǎn)權(quán)式酒店的孕育成因大不相同,西方產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生伴隨中產(chǎn)階級(jí)的迅速崛起而悄然興起,而海南產(chǎn)權(quán)式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國(guó)內(nèi),作為“舶來品”,產(chǎn)權(quán)式酒店在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應(yīng)的問題。
(一)海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身經(jīng)營(yíng)管理上的缺失
1.產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品層次單一與價(jià)格偏高。海南的產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)都是五星級(jí)的豪華酒店,其價(jià)格普遍在每平方米10 000萬元以上,有的甚至高達(dá)50 000萬元以上,高昂的價(jià)格雖然對(duì)提升酒店檔次和品牌有一定作用,但驚人的價(jià)格為一般消費(fèi)大眾所難以接受,無形中減小了潛在市場(chǎng),阻礙了產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展。
2.經(jīng)營(yíng)管理模式缺失。海南產(chǎn)權(quán)式酒店沒有形成規(guī)模效益,缺乏有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理,導(dǎo)致后期經(jīng)濟(jì)效益不佳,可能無法兌現(xiàn)對(duì)于投資者的承諾;同時(shí),海南產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚,缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人才。
3.缺少本土化特色。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展時(shí)間短,缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn),如果一味照搬西方經(jīng)營(yíng)模式,只會(huì)脫離本土消費(fèi)者的實(shí)際需求。
(二)相關(guān)法律、法規(guī)制度建設(shè)滯后
產(chǎn)權(quán)式酒店是介于房地產(chǎn)與酒店業(yè)之間的中間產(chǎn)品,國(guó)內(nèi)尚未有專門針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī),很多相應(yīng)的法律問題難以鑒定解決,目前存在一些爭(zhēng)議。
1.建設(shè)用地性質(zhì)鑒定。產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)用地是商業(yè)用地,而產(chǎn)權(quán)式酒店最終取得是房屋所有權(quán)性質(zhì)卻是住宅性質(zhì),違背了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。《商品房銷售辦法》中明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報(bào)作為銷售手段,有些地方出臺(tái)了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店無法為每間客房產(chǎn)權(quán)投資人辦出“小產(chǎn)證”,投資者無法擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán),自身利益難以得到法律保障。
3.開發(fā)商對(duì)投資者所承諾的回報(bào)率難以保證且有違法律規(guī)定。產(chǎn)權(quán)式酒店在出售時(shí)許諾的利益分紅直接與酒店自身的經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤,而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在出售時(shí)按照80%~100%入住率計(jì)算,這一樂觀預(yù)測(cè)很容易在現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)虧損。《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》中明確提出,房地產(chǎn)廣告中不能出現(xiàn)以固定投資回報(bào)的承諾,所以一旦在回報(bào)率上出現(xiàn)糾紛,投資者無法得到法律支持。
三、產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展對(duì)策
(一)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店在海南發(fā)展的本土化
1.明確市場(chǎng)定位。學(xué)習(xí)美國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng),建立多層次的產(chǎn)權(quán)式酒店,通過采取Extended stay hotels的方法,將產(chǎn)權(quán)式酒店分為高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)型三種類型,以滿足不同層次的消費(fèi)需求,既要有滿足高收入人群的豪華五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店,也要開發(fā)面向消費(fèi)大眾的三星級(jí)或四星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式酒店,這樣才能擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)品的多元化,有利于海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。
2.實(shí)行價(jià)格監(jiān)管機(jī)制。可以為個(gè)別檔次極高,受眾更為高端的產(chǎn)權(quán)式酒店提供有力保障,同時(shí)也能避免破壞市場(chǎng)秩序行為的出現(xiàn),有助于促進(jìn)價(jià)格符合國(guó)內(nèi)實(shí)際消費(fèi)水準(zhǔn),推動(dòng)海南產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格本土化。
3.實(shí)施集團(tuán)化發(fā)展策略和品牌化管理模式。通過組建產(chǎn)權(quán)式酒店集團(tuán),實(shí)行集團(tuán)化管理可以使自身面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更具優(yōu)勢(shì)與底氣;通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立海南產(chǎn)權(quán)式酒店鮮明的品牌形象,擴(kuò)大海南產(chǎn)權(quán)式酒店的影響力,促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的銷售;海南產(chǎn)權(quán)式酒店自身也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn),培養(yǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店的專業(yè)管理人才。
4.實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)本土化和服務(wù)個(gè)性化。海南產(chǎn)權(quán)式酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是服務(wù),為不同顧客提供個(gè)性化服務(wù),使顧既滿意又驚喜,只有這樣才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地,我國(guó)的消費(fèi)者有周末度假消費(fèi)、黃金周出游消費(fèi)的習(xí)慣,所以產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)消費(fèi)客房的時(shí)段應(yīng)該本土化。
(二)完善相關(guān)法律、法規(guī)建設(shè)
1.立法規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地使用權(quán)。海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展多年取得了一定成效,但根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)產(chǎn)權(quán)式酒店的建筑用地性質(zhì)問題沒有合法依據(jù),如果完全禁止恐怕難以有效實(shí)施,可以通過立法廣開渠道,這樣有利于規(guī)范化管理,促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展。
2.加強(qiáng)政府職能。第一,政府盡快推出針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī),可以使投資者在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品后享有使用權(quán)、繼承權(quán)、饋贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利;建立保障金制度。第二,經(jīng)營(yíng)者向政府主管部門繳納一定數(shù)額的質(zhì)量擔(dān)保金,引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保。第三,采用統(tǒng)一的合同范本,涉及開發(fā)商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四,在國(guó)內(nèi)創(chuàng)立行業(yè)協(xié)會(huì),制定行業(yè)規(guī)則,自律其行為。
3.完善退出機(jī)制。投資者很難對(duì)酒店管理公司進(jìn)行有力的監(jiān)督與制約,在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況下,如果缺少退出機(jī)制,很容易使投資者陷入進(jìn)退兩難的困境,只有建立完善的退出機(jī)制才能有效維護(hù)投資者的權(quán)益。應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同書上明確約定退出條件,即在酒店經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí),投資者無法收到合同約定的收益或是出現(xiàn)“一房二賣”的情況時(shí),投資者可以采取的一種補(bǔ)救措施來維護(hù)自身權(quán)益。
(三)投資者自身要有規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)
投資者在合同訂立前要詳細(xì)了解開發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況;土地使用權(quán)性質(zhì)、用途和年限;建設(shè)規(guī)劃等情況。在合同訂立只后,應(yīng)首先審查開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件,詳細(xì)閱讀房屋買賣合同,從房地產(chǎn)廣告,簽訂認(rèn)購(gòu)書,簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款,到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項(xiàng),投資者可以向律師等專業(yè)人士咨詢,以避免存在對(duì)投資者不利的條款。
(四)其他
原告李某的理由主要有:上述遺囑公證書已明確表明房產(chǎn)由自己一人繼承,房管部門表示僅憑該遺囑公證不能辦理,還要去辦理“繼承權(quán)公證書”,而公證處告知這種公證書必須由全部繼承人共同前往公證處,表示放棄繼承權(quán)并一致同意由李某行使繼承權(quán)的明確意思表示方可辦理。這就要求已經(jīng)有遺囑繼承公證書明確否定了其繼承權(quán)利的其他法定繼承人,再自愿表示放棄繼承權(quán),還要同意已經(jīng)獲得了排他繼承權(quán)的自己享有唯一繼承權(quán)。這種公證,既會(huì)挑起家庭成員糾紛、激化同胞骨肉矛盾,又會(huì)增加公證或訴訟費(fèi)用負(fù)擔(dān),并且根本不可能實(shí)現(xiàn)。由于不能取得“繼承權(quán)公證書”,對(duì)于辦理繼承房產(chǎn)手續(xù)的申請(qǐng),房管部門決定不予受理并出具不予受理通知單的行為違反了《繼承法》第五條“繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺囑的,按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理;有遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的,按照協(xié)議辦理”的規(guī)定,損害了公民自己繼承母親遺產(chǎn)的權(quán)利。
經(jīng)審理法院認(rèn)為,上述遺囑已經(jīng)公證,屬于《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定的“證明房屋所有發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”,原告提交的申請(qǐng)材料符合《房屋登記辦法》的要求,被告應(yīng)予受理。因此,法院以“不予受理通知單認(rèn)定事實(shí)不清,應(yīng)予撤銷”為由,判決撤銷該通知單并判令被告于判決生效之日起十日受理原告的房屋登記申請(qǐng)。
二、問題解析
1.登記原因?yàn)槔^承時(shí),提交的申請(qǐng)資料是否僅限于公證文書或法院生效法律文書
《公證法》第十一條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng),有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。”由此可見,法律、行政法規(guī)并未規(guī)定繼承事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制公證,當(dāng)?shù)怯浽驗(yàn)槔^承時(shí),登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)硬性要求申請(qǐng)人提交公證書。所以,根據(jù)繼承方式的不同,申請(qǐng)人可以提交繼承權(quán)公證書、遺囑(贈(zèng))公證書、遺囑繼承權(quán)公證書、接受遺贈(zèng)公證書、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議公證書等公證形式的繼承證明,除此之外,申請(qǐng)人當(dāng)然還可以提交證明取得所有權(quán)的相關(guān)民事判決書、調(diào)解書等法院生效法律文書。
根據(jù)《公證法》的規(guī)定,公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng),依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。因此,公證形式的繼承文書屬于繼承證明,依法能夠證明遺產(chǎn)的歸屬,與相關(guān)生效法院法律文書一樣,具有結(jié)論性和法定證明力而無需再輔以其他證據(jù)證明。如果申請(qǐng)人既未提交相關(guān)生效法院法律文書,也未提交作為繼承證明的公證文書,而是提交了其他形式的證明材料,那么登記機(jī)構(gòu)是否有權(quán)據(jù)此并直接依據(jù)《繼承法》等法律規(guī)定判斷、確認(rèn)權(quán)屬,進(jìn)而辦理相應(yīng)繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記呢?筆者認(rèn)為,從不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)和登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)來看,答案應(yīng)是否定的。
不動(dòng)產(chǎn)登記將有關(guān)權(quán)利歸屬等事實(shí)記載于登記簿,從性質(zhì)上來講是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法,登記機(jī)構(gòu)并沒有通過登記來創(chuàng)設(shè)權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé),即查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料,就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人,如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng),要求申請(qǐng)人提交需要進(jìn)一步證明的補(bǔ)充材料、必要時(shí)實(shí)地查看。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》按照物權(quán)的規(guī)定進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)化。但上述法律、行政法規(guī)均未賦予登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)利歸屬的權(quán)力和職能。因此,當(dāng)申請(qǐng)人未提交具有結(jié)論性、明確表述權(quán)力歸屬的繼承公證文書或生效法律文書,而僅提交了需得出結(jié)論的“素材”資料時(shí),即使做了進(jìn)一步認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查、查驗(yàn)等工作,登記機(jī)構(gòu)仍然無權(quán)根據(jù)這些素材資料作出確認(rèn)權(quán)屬的判斷。否則,登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)權(quán)屬的行為就屬于超越職權(quán)的違法行為了。
公民依法繼承財(cái)產(chǎn)是公民基本的民事權(quán)利,根據(jù)《繼承法》、《物權(quán)法》、《公證法》等有關(guān)法律,公民有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定并根據(jù)實(shí)際情況選擇進(jìn)行公證或通過司法程序來明確財(cái)產(chǎn)繼承事實(shí)、解決繼承糾紛。因此,就繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記來講,因法定職責(zé)所限,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能夠根據(jù)有關(guān)明確反映權(quán)利歸屬、具有結(jié)論性的產(chǎn)權(quán)來源申請(qǐng)資料辦理房屋登記,而無權(quán)根據(jù)除繼承公證文書及法院生效法律文書以外形式的房產(chǎn)繼承資料判斷并確認(rèn)權(quán)屬,否則即屬于超越職權(quán)的違法行為。即使申請(qǐng)人提交的其他形式的繼承“素材”資料足以證明該申請(qǐng)人是唯一的繼承權(quán)人,登記機(jī)構(gòu)也無權(quán)逕行對(duì)此確認(rèn)并認(rèn)定該房產(chǎn)由該申請(qǐng)人繼承,進(jìn)而據(jù)此辦理轉(zhuǎn)移登記。
綜上,申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí),證明權(quán)利歸屬的舉證責(zé)任在申請(qǐng)人,而非登記機(jī)構(gòu)。并且,申請(qǐng)人提交的用以證明自己繼承房產(chǎn)的申請(qǐng)資料,必須具有結(jié)論性且以一定的外在表現(xiàn)形式予以彰顯,該形式應(yīng)具備法定形式,即證明繼承房產(chǎn)的公證書、人民法院生效法律文書。
2.本案件焦點(diǎn)及實(shí)質(zhì)屬于法律適用問題,即《聯(lián)合通知》的效力及其適用問題
對(duì)于繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定了“證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料”包括“繼承證明”、人民法院生效法律文書,但對(duì)繼承文書的具體形式并未明確規(guī)定。《聯(lián)合通知》第二條規(guī)定:遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑應(yīng)當(dāng)辦理公證;遺囑人死亡后,遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺囑公證”以及房產(chǎn)所有權(quán)、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。李某雖具備遺囑公證書但未提交“遺囑繼承權(quán)公證書”,房管部門基于此規(guī)定決定不予受理李某的申請(qǐng)。那么,本案是否應(yīng)適用該《聯(lián)合通知》呢?
根據(jù)《行政訴訟法》第五十二條及第五十三條的規(guī)定,人民法院審理行政案件,“依據(jù)”的是法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)(地方性法規(guī)僅適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件),“參照”的是國(guó)務(wù)院部、委規(guī)章以及省、自治區(qū)、直轄市及其人民政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市人民政府依法制定、的規(guī)章。《物權(quán)法》第十條規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法應(yīng)由“法律、行政法規(guī)”規(guī)定。第二百四十六條規(guī)定:在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。
誠(chéng)然,上述《聯(lián)合通知》制定于上世紀(jì)90年代初,實(shí)施早于1997年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》,在當(dāng)時(shí)的環(huán)境和條件下確實(shí)起到了規(guī)范登記行為的積極作用。但之后隨著《公證法》(2005年)、《物權(quán)法》(2007年)、《房屋登記辦法》(2008年)及有關(guān)地方性法規(guī)的頒布實(shí)施,有些當(dāng)事人開始對(duì)《聯(lián)合通知》的效力及其有關(guān)規(guī)定提出質(zhì)疑。除了上述案例,最高人民法院公報(bào)(2014年第8期)公布的“陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案”與本文案例的案情極為相似,法院最終判決撤銷被告不予受理的申請(qǐng),責(zé)令被告履行對(duì)原告辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。
《聯(lián)合通知》屬于司法部、建設(shè)部聯(lián)合的政府規(guī)范性文件,法律效力層級(jí)低于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章。因此,《聯(lián)合通知》規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容與《物權(quán)法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》相抵觸的應(yīng)為無效。就目前法院審理行政案件“參照”的部門規(guī)章《房屋登記辦法》而言,該辦法并未規(guī)定遺囑人死亡后,遺囑受益人應(yīng)到公證處辦理“繼承權(quán)公證書”。鑒于此,與現(xiàn)有法律法規(guī)沖突時(shí),登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)不再適用《聯(lián)合通知》的規(guī)定辦理繼承房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記了呢?
客觀講,目前有些登記部門顧慮的是,上述《聯(lián)合通知》畢竟還未廢止,如果不按照《聯(lián)合通知》相關(guān)要求辦理,顯然屬于“違規(guī)”行為,登記部門及有關(guān)審核人員會(huì)因此承擔(dān)行政責(zé)任。其實(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為辦理房屋登記的行政主體首先應(yīng)依法行政,即行使職權(quán)時(shí)應(yīng)符合法律規(guī)定,且在法律賦予的權(quán)限內(nèi)、按照規(guī)定的法定程序行使,不能在有關(guān)法律、行政法規(guī)之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)力或超出法定職責(zé)行使,否則會(huì)限制或剝奪行政當(dāng)事人的合法權(quán)利,因違法行為造成當(dāng)事人損失的,登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)依法承擔(dān)行政賠償責(zé)任。換言之,在該《聯(lián)合通知》的有關(guān)規(guī)定與相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章沖突時(shí),不適用《聯(lián)合通知》規(guī)定辦理的房屋登記行為不屬于違法行為,登記機(jī)構(gòu)也不會(huì)承擔(dān)行政賠償責(zé)任和其他行政責(zé)任。
綜上,原告李某提交的已經(jīng)公證的遺囑具備法定形式,屬于《房屋登記辦法》規(guī)定的繼承證明和證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。當(dāng)然,除上述遺囑公證書之外,如果李某又主動(dòng)提交了遺囑繼承權(quán)公證書,也完全符合登記資料的要求。