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篇（1）

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

稅收具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，企業(yè)守法經(jīng)營的重要評價標(biāo)準(zhǔn)就是依法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)除營業(yè)成本之外負(fù)擔(dān)最重的支出，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢波動頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產(chǎn)企業(yè)保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進(jìn)行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點(diǎn)上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產(chǎn)企業(yè)來講實(shí)際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機(jī)會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營的更加合法化，企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業(yè)所承擔(dān)的稅種特點(diǎn)、計稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進(jìn)行全面地了解，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理方式的見解，促進(jìn)企業(yè)守法前提下的稅務(wù)減免；第三，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強(qiáng)納稅籌劃管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項(xiàng)具有較高專業(yè)性的財務(wù)活動，而眾多的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現(xiàn)出不同的水平。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。

（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認(rèn)識

所謂納稅籌劃的錯誤認(rèn)識無非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務(wù)征管部門搞關(guān)系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產(chǎn)企業(yè)以建立與稅務(wù)部門的良好關(guān)系為日常工作，想方設(shè)法的與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機(jī)會，有的房地產(chǎn)企業(yè)也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務(wù)部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務(wù)征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風(fēng)氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費(fèi)用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實(shí)賬目，嚴(yán)重的擾亂財務(wù)核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來掩蓋開發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項(xiàng)，偷逃營業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。

（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協(xié)調(diào)難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協(xié)調(diào)問題。少納稅嚴(yán)格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費(fèi)用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應(yīng)該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費(fèi)用開支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤并不能得到很好地保證，產(chǎn)生納稅籌劃與利潤目標(biāo)的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調(diào)問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎(chǔ)并不相同，但其計稅依據(jù)是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動，在籌劃時會出現(xiàn)結(jié)點(diǎn)，產(chǎn)生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產(chǎn)企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調(diào)運(yùn)用。

（三）納稅籌劃風(fēng)險的管控力弱

房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險的方面包括稅務(wù)稽查的風(fēng)險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風(fēng)險、稅收法律變動的風(fēng)險、納稅籌劃人員職業(yè)風(fēng)險等等，這些風(fēng)險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風(fēng)險的管理機(jī)制體制。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面做得并不到位，風(fēng)險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風(fēng)險考慮不全面，缺少風(fēng)險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準(zhǔn)備；二是缺乏動態(tài)的涉稅風(fēng)險監(jiān)測機(jī)制，對于涉稅風(fēng)險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風(fēng)險的預(yù)警體系，增加了風(fēng)險應(yīng)對的難度；三是對已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風(fēng)險處理與應(yīng)對措施不當(dāng)，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風(fēng)險的不利影響降至最低。

（四）納稅籌劃的人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃還沒有專業(yè)的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務(wù)部門兼辦的，而財務(wù)部門一方面要擔(dān)負(fù)企業(yè)的財務(wù)管理和會計處理工作，業(yè)務(wù)繁瑣，另一方面，稅務(wù)籌劃具有很強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)性，大部分的財務(wù)或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細(xì)節(jié)性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議

（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務(wù)籌劃的開端

納稅籌劃是一項(xiàng)嚴(yán)肅的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來講，房地產(chǎn)企業(yè)要理性對待與稅務(wù)征管部門的關(guān)系與業(yè)務(wù)往來，稅務(wù)征管部門代表著國家稅收的一定法定權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關(guān)系，而不可能成為平等的關(guān)系，因此房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)設(shè)法成為其朋友，而應(yīng)當(dāng)以服從合法管理為基本態(tài)度來開展稅務(wù)往來。并且房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守稅務(wù)征管程序，不能利用稅務(wù)征管的漏洞來謀取稅務(wù)利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規(guī)為納稅籌劃的基礎(chǔ)指引，對于預(yù)售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發(fā)生的費(fèi)用支出據(jù)實(shí)扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。

（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最終目標(biāo)，合理來講應(yīng)該是企業(yè)最終的稅后利潤最大，為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關(guān)系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協(xié)調(diào)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在努力增加扣除項(xiàng)目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費(fèi)用支出的籌劃上尋找最佳平衡點(diǎn)，或者從收入的角度來通過增加加項(xiàng)的方式減小減項(xiàng)的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關(guān)系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃時節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細(xì)分下的方法也有多種，可以進(jìn)行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。

（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險的管理與調(diào)控

涉稅風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個方面健全納稅籌劃風(fēng)險的管控：一是強(qiáng)化企業(yè)納稅風(fēng)險的自我檢測與評估，建立一定的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風(fēng)險進(jìn)行識別與評估，從而以此為基礎(chǔ)，能確立一些標(biāo)準(zhǔn)或項(xiàng)目作為涉稅風(fēng)險的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立起可行的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制；二是健全涉稅風(fēng)險的動態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要充分對各種涉稅風(fēng)險實(shí)現(xiàn)源頭監(jiān)測與控制，對稅收法律制度發(fā)展情況與變化動態(tài)進(jìn)行實(shí)時的了解，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程涉及的納稅環(huán)境進(jìn)行充分的把握，對企業(yè)會計政策的調(diào)整及時更新，以便將各種潛在的風(fēng)險發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強(qiáng)涉稅風(fēng)險的處理與應(yīng)對的靈活性，企業(yè)不僅要對發(fā)生概率較大的風(fēng)險制定備用的風(fēng)險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調(diào)整性，能根據(jù)風(fēng)險的動態(tài)變化作出針對性的調(diào)節(jié)，以便可以采取最有效的方式來遏制住風(fēng)險事態(tài)的進(jìn)一步惡化。

（四）加強(qiáng)納稅籌劃人員隊伍的建設(shè)

納稅籌劃作為一項(xiàng)對業(yè)務(wù)知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運(yùn)用的人員來執(zhí)行，基于此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當(dāng)?shù)娜藛T，盡量將財務(wù)與納稅籌劃分開，以便增強(qiáng)納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質(zhì)的限制可以達(dá)到最佳的結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對納稅籌劃人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，在日常工作中要求其密切關(guān)注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)流程開展的教育，使其可以緊密的結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際來制定最有利的稅務(wù)籌劃方案，推動企業(yè)經(jīng)營業(yè)績提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]李桂芬.淺談房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].河北企業(yè)，2009；第10期

篇（2）

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風(fēng)險和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實(shí)施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析

（一）確立風(fēng)險評估指標(biāo)

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析，需要確立一個具體的評估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險評估指標(biāo)來評估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務(wù)報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析的樣本。收集樣本三年的財務(wù)年度報告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險的評估指標(biāo)，從財務(wù)年度報告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評估風(fēng)險。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險評估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險。

與此同時，還可以統(tǒng)計處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險的途徑探討

（一）提高風(fēng)險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險意識，正確認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險籌劃觀念，同時不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取能夠在最合適的時間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理制度

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯(lián)網(wǎng)手段通過線上平臺籌資項(xiàng)目向特定群體募集項(xiàng)目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優(yōu)點(diǎn)，并且在眾籌時發(fā)起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統(tǒng)模式，同時通過眾籌平臺項(xiàng)目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能快速籌集資金，還能同時達(dá)到營銷、銷售等目的。目前，房地產(chǎn)眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產(chǎn)商以營銷為目的開設(shè)的眾籌項(xiàng)目。通常是指房地產(chǎn)商以出讓部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入作為廣告宣傳費(fèi)，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達(dá)到轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品房產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)收益權(quán)目的，提升企業(yè)知名度的目的，或者是房地產(chǎn)企業(yè)通過抵押房產(chǎn)來獲得流動資金，并承諾在一定期限內(nèi)將房產(chǎn)售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為達(dá)到銷售房產(chǎn)，加快資金回籠速度目的，將房產(chǎn)或項(xiàng)目通過互聯(lián)網(wǎng)以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項(xiàng)目。但是銷售型眾籌模式與傳統(tǒng)的直接交易房產(chǎn)還是存在一定差異，它是以產(chǎn)品房產(chǎn)作為標(biāo)的物。其主要模式為:開發(fā)商通過眾籌平臺展示房產(chǎn)相關(guān)情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產(chǎn)并進(jìn)行線上預(yù)約。在預(yù)約期滿后，預(yù)約成功的投資者繳納款項(xiàng)并簽訂認(rèn)購協(xié)議；最后，在開盤之后投資者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署房產(chǎn)買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)行業(yè)前景不太樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速募集資金而發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，主要通過房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程或待建房產(chǎn)為籌資標(biāo)的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區(qū)別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目投資，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業(yè)的涉稅事項(xiàng)

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達(dá)到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標(biāo)，所以籌集的目標(biāo)金額為標(biāo)的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產(chǎn)出售時間為7月1日，資金托管機(jī)構(gòu)為中國建設(shè)銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費(fèi)和托管費(fèi)，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規(guī)定，A企業(yè)本次眾籌項(xiàng)目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項(xiàng)到賬的當(dāng)天，并且在現(xiàn)行稅法下，甲公司本次活動視同為預(yù)售。其納稅情況如下:首先甲企業(yè)需要按稅法規(guī)定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預(yù)征稅率預(yù)繳增值稅，因此，甲公司需預(yù)繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產(chǎn)在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關(guān)稅法規(guī)定，還需補(bǔ)繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉(zhuǎn)讓住宅產(chǎn)權(quán)過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風(fēng)險是中介費(fèi)、托管費(fèi)等的抵扣問題。按照現(xiàn)行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。但是如果企業(yè)取得增值稅普通發(fā)票就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有些企業(yè)對于取得的增值稅發(fā)票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導(dǎo)致稅款繳納不足①；二是關(guān)于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業(yè)一般認(rèn)定將其為銷售費(fèi)用，費(fèi)用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規(guī)定，如果企業(yè)獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強(qiáng)對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數(shù)有限，房地產(chǎn)企業(yè)只能靠降低房價來銷售，導(dǎo)致企業(yè)的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風(fēng)險偏好，導(dǎo)致企業(yè)資金籌措困難，給企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。第二，對于投資者來說，納稅風(fēng)險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應(yīng)計入企業(yè)所得稅，繳納完企業(yè)所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應(yīng)注意，投資者是否在眾籌項(xiàng)目中認(rèn)購了房產(chǎn)，如有簽署商品房買賣合同，則應(yīng)按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據(jù)收取的中介費(fèi)所得確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，計入應(yīng)納稅所得額。同時按服務(wù)行業(yè)稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據(jù)應(yīng)交增值稅計提城建稅及教育費(fèi)附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為一套價值300萬元的成品房產(chǎn)，標(biāo)的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費(fèi)和托管費(fèi)，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產(chǎn)企業(yè)向投資者銷售房產(chǎn)，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產(chǎn)，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數(shù)的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據(jù)收取的中介費(fèi)和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項(xiàng)目，眾籌標(biāo)的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業(yè)承諾到期后還本付息，其他假設(shè)同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費(fèi)即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費(fèi)，所以甲企業(yè)最終籌集的資金為1068萬元。在本次項(xiàng)目中，A企業(yè)適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項(xiàng)目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業(yè)會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達(dá)到降低所得稅的目。但在本項(xiàng)目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費(fèi)用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除，所以這筆費(fèi)用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除。但兩年期滿，A企業(yè)支付給投資者利息，企業(yè)可憑獲得的原始憑證進(jìn)行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環(huán)節(jié)和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業(yè)納稅籌劃的建議

篇（4）

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項(xiàng)目之中。所以在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風(fēng)險的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營時，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變在后續(xù)會計期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績時，應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項(xiàng)目，第一個項(xiàng)目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項(xiàng)目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項(xiàng)目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和財務(wù)狀況進(jìn)行主營業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

篇（5）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃

隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風(fēng)險，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險

（一）拿地環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)過程中地價款數(shù)額較大，其為稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，存在較高的稅務(wù)風(fēng)險。公司購買土地過程中，政府會與房地產(chǎn)公司進(jìn)行拿地談判，要求房地產(chǎn)公司代為建設(shè)市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時，帶來相當(dāng)大的稅務(wù)風(fēng)險。所以，公司交易土地過程中應(yīng)將代建工程作為取得土地對價，降低稅務(wù)風(fēng)險。

（二）開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)時，其建設(shè)需要投入的金額為較大的支出，涉稅風(fēng)險同樣較高。鑒于建筑勞務(wù)納稅地點(diǎn)的特殊性，房地產(chǎn)公司與施工方簽訂相關(guān)施工合同，與材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務(wù)問題，應(yīng)與施工方、供應(yīng)商明確相關(guān)責(zé)任，公司需要尤其關(guān)注有關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的問題。

（三）銷售過程的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司銷售過程中存在很多相關(guān)稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業(yè)稅，其都是稅務(wù)審查時比較關(guān)注的稅務(wù)種類，存在很高的稅務(wù)風(fēng)險。實(shí)際運(yùn)行過程中，相關(guān)管理部分依照房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款加以統(tǒng)計計算營業(yè)稅與其他稅額。所以，房地產(chǎn)公司與此相關(guān)的賬目如果沒在第一時間統(tǒng)計，則會出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在銷售過程中支出的各種營銷費(fèi)用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會在操作過程中產(chǎn)生各種稅務(wù)問題。

（四）清算階段的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計算復(fù)雜，很容易使房地產(chǎn)公司在此階段造成較大的稅負(fù)支出，風(fēng)險極大。土地增值稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)是以票據(jù)為依據(jù)，對公司取得票據(jù)的合法合規(guī)是一次最終檢驗(yàn)。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行過程中具有相當(dāng)大的裁量權(quán)。房地產(chǎn)公司應(yīng)提前做好土地增值稅的清算準(zhǔn)備，將相關(guān)票據(jù)、合同、資料準(zhǔn)備齊全，可聘請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，減小稅務(wù)風(fēng)險。

（五）其他稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中。其因?yàn)樽缘貐^(qū)差異，會有不同的管理部門進(jìn)行監(jiān)管，因而會出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。如在公司控管發(fā)票的過程中，發(fā)票的客觀與否和開發(fā)票時間和預(yù)收賬款出現(xiàn)的階段不符同樣會引發(fā)風(fēng)險。對于公司的征收環(huán)節(jié)與稅收存在很大相關(guān)性，同時稅收規(guī)定隨著時展發(fā)生改變，公司需要第一時間掌握稅法，防止發(fā)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司控制稅收風(fēng)險的可行性

國家及相關(guān)部門對于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項(xiàng)目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產(chǎn)公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價籌劃方式，建模計算，控制增值率

房地產(chǎn)公司核算項(xiàng)目開發(fā)成本過程中，其成本核算目的規(guī)劃合理與否、成本金額集合項(xiàng)目正確與否、成本分?jǐn)偡绞娇茖W(xué)與否等問題都能作用于公司稅負(fù)。如A房產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發(fā)補(bǔ)償金額是11.5億，開發(fā)成本發(fā)生12.9億。而其項(xiàng)目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因?yàn)橄嚓P(guān)稅務(wù)法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應(yīng)當(dāng)分別核算。這樣房產(chǎn)公司則應(yīng)根據(jù)自身的房產(chǎn)情況和稅務(wù)政策進(jìn)行合理籌劃，保證不違反規(guī)定基礎(chǔ)上節(jié)約稅金支出，降低稅務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制對策

（一）完善房產(chǎn)公司稅務(wù)管理體制

第一，房產(chǎn)公司應(yīng)健全其稅管體制，做到權(quán)責(zé)明確，設(shè)立稅務(wù)會計崗，專人負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)。創(chuàng)建公司內(nèi)部控制制度，有效規(guī)劃稅務(wù)職位，保證稅務(wù)工作高效運(yùn)行。第二，成立合規(guī)小組，提高合同審核標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)能力，確認(rèn)條款內(nèi)容，保證合同方掌握自身擁有的權(quán)責(zé)，防止由于不清楚合同引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。第三，務(wù)必依照相關(guān)部門的規(guī)定申報稅務(wù)，防止申報不符合規(guī)定帶來的風(fēng)險。公司相關(guān)財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時申報且根據(jù)相關(guān)報表進(jìn)行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發(fā)票管理體制，規(guī)范流程，在發(fā)票購買、運(yùn)用、開發(fā)、報銷不同階段全面監(jiān)管。最后，公司需要加強(qiáng)對稅務(wù)檔案的記錄和監(jiān)督，做好相關(guān)納稅文件資料，裝訂成冊，分類保存，保證文件全面健全。[1]

（二）健全監(jiān)督控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)公司應(yīng)樹立風(fēng)險意識，具體稅務(wù)申報和繳納時，需要了解權(quán)責(zé)，持續(xù)加強(qiáng)對稅務(wù)的重視和了解。由于我國政府及相關(guān)部門制定的稅務(wù)政策隨著時代的發(fā)展而變化，房產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注政策，及時掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)公司應(yīng)健全稅務(wù)評價體系，科學(xué)認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，制定有針對性的控制對策。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營和管理的各個階段，公司應(yīng)健全其監(jiān)督控制系統(tǒng)，將風(fēng)險控制貫穿于整個稅務(wù)過程中。定期監(jiān)督檢查稅收狀況，第一時間發(fā)展存在的稅務(wù)問題，并且加以解決。公司應(yīng)加強(qiáng)稅收籌劃管理水平，對事前、事中、事后實(shí)施完整的稅收籌劃工作。

（三）實(shí)施財產(chǎn)管理

第一，需要創(chuàng)建財務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，保證高效履行公司的相關(guān)政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規(guī)范，避免發(fā)生差池，提高安全指數(shù)。第二，加強(qiáng)對存貨與應(yīng)收賬款的控制。公司應(yīng)提高存貨管理水平，科學(xué)利用庫存物品，防止資源浪費(fèi)，保證存貨資金優(yōu)化構(gòu)成。[2]同時需要依照信用對客戶進(jìn)行評價和劃分等級，一定時間內(nèi)核對應(yīng)收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時間延長。

五、結(jié)論

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中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競爭力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，而內(nèi)部控制就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一個必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風(fēng)險，可是關(guān)于稅務(wù)的內(nèi)部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對待。當(dāng)前形勢下，我國的稅收政策不斷調(diào)整，對企業(yè)實(shí)行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可是任何事物都有兩面性，企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時卻增加了稅務(wù)稽查的風(fēng)險。企業(yè)所面臨的稅務(wù)環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務(wù)風(fēng)險的防范意識，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務(wù)控制體系。

一、構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)的董事會、相關(guān)管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實(shí)行的，實(shí)施企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的根本目的是防范稅務(wù)風(fēng)險，提高稅務(wù)價值，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，并針對這一目標(biāo)實(shí)行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國家對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理力度在逐年加大。國家稅務(wù)局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)征收存在許多問題，有很高的涉稅風(fēng)險。

在我國，國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對我國的整個國民經(jīng)濟(jì)都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務(wù)內(nèi)控體系將會加大企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險。沒有健全的內(nèi)控制度可能會使企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當(dāng)可能會導(dǎo)致偷稅、漏稅，也可能因?yàn)椴欢畤业亩愂照咧械膬?yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費(fèi)。除此之外，稅務(wù)內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，也是企業(yè)能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使自身?xiàng)l件不夠，無法達(dá)到設(shè)立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務(wù)管理工作。企業(yè)一定要把稅務(wù)管理工作人員的責(zé)任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務(wù)的崗位，比如采購部門，都要明確職責(zé)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要大力支持稅務(wù)管理工作。稅務(wù)管理工作內(nèi)容有：核算稅務(wù)申報數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風(fēng)險、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進(jìn)行稅收籌劃、指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)部門，避免經(jīng)營活動中的稅務(wù)風(fēng)險、關(guān)注企業(yè)投資方向，提出稅務(wù)管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理流程

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對企業(yè)所面臨的風(fēng)險要提前防范。完善稅務(wù)內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運(yùn)作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運(yùn)行中的每一個環(huán)節(jié)都能達(dá)到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)真分析自身的每一個環(huán)節(jié)，正確評估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營活動中的每一個涉稅環(huán)節(jié)，把風(fēng)險降到最低。通過不斷完善稅務(wù)風(fēng)險控制體系，并使之有效運(yùn)行，達(dá)到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)價值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個環(huán)節(jié)可能會涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會涉及到房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風(fēng)險匯報制度

風(fēng)險匯報制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認(rèn)真對待企業(yè)稅務(wù)管理工作。建立風(fēng)險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責(zé)任，樹立風(fēng)險意識。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項(xiàng)有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實(shí)際出發(fā)，針對企業(yè)的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項(xiàng)，比如稅務(wù)檢查、稅務(wù)籌劃、涉稅合同以及國家稅務(wù)優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時匯報。企業(yè)相關(guān)部門的涉稅人員如何進(jìn)行匯報是由匯報標(biāo)準(zhǔn)決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉(zhuǎn)起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險測評制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測評企業(yè)運(yùn)行中的稅務(wù)風(fēng)險，并將其制度化，這就是風(fēng)險測評制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風(fēng)險的意識，培養(yǎng)其高度的責(zé)任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時做好職工的培訓(xùn)工作，使其充分了解稅務(wù)基本知識，深刻認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險。第二，各個涉及到稅務(wù)的相關(guān)部門要及時評估涉稅風(fēng)險，并及時調(diào)整工作方向，把風(fēng)險消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國家稅收政策的變化及時調(diào)險測評制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間一定要加強(qiáng)溝通，及時進(jìn)行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關(guān)系，得到他們的指導(dǎo)和建議，對于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險具有很重要的意義。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理一定要加強(qiáng)。企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務(wù)風(fēng)險，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點(diǎn)；另一方面，購房者的維權(quán)意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。

二、納稅遵從，防范風(fēng)險

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險。這種風(fēng)險既有少申報帶來的處罰風(fēng)險，也有多申報帶來的效益流失風(fēng)險。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報表。

另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對于能否有效降低納稅風(fēng)險至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導(dǎo)致多申報稅收。納稅申報既檢驗(yàn)著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。

三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來的風(fēng)險損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進(jìn)行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會、董事會及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無從談起。假設(shè)一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設(shè)計和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風(fēng)險。

五、結(jié)論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009

篇（9）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實(shí)現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實(shí)行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風(fēng)險，各個行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風(fēng)險，避免不必要的損失，并運(yùn)用風(fēng)險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險分析

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經(jīng)全面實(shí)行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險防范意識，仍實(shí)行“粗放式”的經(jīng)營管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強(qiáng)，工作上只關(guān)注財務(wù)風(fēng)險，忽視了稅務(wù)風(fēng)險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險機(jī)構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機(jī)制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，無法及時識別稅務(wù)風(fēng)險，缺乏對稅務(wù)風(fēng)險評估、應(yīng)對措施及控制、風(fēng)險控制評價等環(huán)節(jié)?？梢姸悇?wù)風(fēng)險控制過程中，加強(qiáng)內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險控制首要任務(wù)。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當(dāng)前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財務(wù)和稅務(wù)知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對稅務(wù)風(fēng)險的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制措施

（一）增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實(shí)增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險意識，建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險防范意識。在實(shí)際工作過程中，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報銷制度，并進(jìn)行全員培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險管理意識不斷增強(qiáng)。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險的前提，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)工作：一、設(shè)置稅務(wù)會計崗位，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項(xiàng)目具體情況制定切實(shí)可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實(shí)施，加強(qiáng)與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運(yùn)行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項(xiàng)目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進(jìn)項(xiàng)，不可抵扣進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進(jìn)稅收籌劃工作正常運(yùn)行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險問題解決好，除增強(qiáng)風(fēng)險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強(qiáng)各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對公司組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強(qiáng)會計核算實(shí)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務(wù)總局先后出臺了多項(xiàng)政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實(shí)施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進(jìn)一步強(qiáng)化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎(chǔ)和會計科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報思路。其次財務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時申報納稅。項(xiàng)目開發(fā)過程發(fā)生的成本費(fèi)用要合理歸集分配，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅完稅憑證由專人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務(wù)人員既要熟悉營改增相關(guān)政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時解決稅務(wù)風(fēng)險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動情況，及時作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險控制能力，為自身的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

隨著我國轉(zhuǎn)讓定價稅制的進(jìn)一步完善，稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅的矛頭開始指向內(nèi)資企業(yè)，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)更是稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點(diǎn)。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立建筑安裝工程公司、設(shè)計公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，在大量的關(guān)聯(lián)交易中實(shí)行轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。如果各關(guān)聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉(zhuǎn)讓定價不會必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅，但會嚴(yán)重影響地稅部門的土地增值稅的征收。

2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問題進(jìn)行了深入探討和研究，并對有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉(zhuǎn)讓定價的理論和方法對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易進(jìn)行反避稅調(diào)查和調(diào)整。對于內(nèi)資房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價管理，也不再局限于對企業(yè)所得稅的關(guān)注，而是進(jìn)一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易相關(guān)的各項(xiàng)稅收。

一、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定

所謂房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關(guān)系或重大影響關(guān)系的企業(yè)，包括總機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)、母公司與子公司、同一總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、同一母公司的不同子公司等。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系的主要有以下八種情形：

1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達(dá)到25％或以上的；

2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達(dá)到15%或以上的；

3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔(dān)保的；

4、企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級管理人員一半以上或有一名常務(wù)董事是由另一企業(yè)委派的；

5、企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利才能正確進(jìn)行的；

6、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進(jìn)的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應(yīng)的；

7、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；

8、對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實(shí)際控制的其他利益上相關(guān)聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關(guān)系等）。

二、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價分析

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價是指房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部或關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，在銷售貨物、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等時違背市場交易原則而內(nèi)部制定的價格。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓定價將導(dǎo)致收入和費(fèi)用在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。

在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，轉(zhuǎn)讓定價表現(xiàn)形式日趨復(fù)雜化。具體包括：

1、貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價

貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設(shè)備、原材料以及完工產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)活動中，利用“高進(jìn)低出”或“低進(jìn)高出”的手段，將成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司高價從關(guān)聯(lián)企業(yè)購入施工設(shè)備或者是建筑材料，從而增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目，從而達(dá)到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產(chǎn)公司低價向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓剛建成的商業(yè)大樓，構(gòu)成了房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價。在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。

2、勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價

勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過支付設(shè)計、管理、廣告、咨詢等勞務(wù)費(fèi)用的高低，影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立關(guān)聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費(fèi)用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產(chǎn)公司下設(shè)全資設(shè)計公司、文化公司、技術(shù)咨詢公司，各子公司一年收到母公司設(shè)計、宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買母公司的藝術(shù)品作為各子公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。

3、無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價

無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不按該類交易的市場價格收取特許權(quán)使用費(fèi)，或故意將土地使用權(quán)在關(guān)聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓，從而影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權(quán)，又將該塊地轉(zhuǎn)讓到其全資子公司名下開發(fā)房產(chǎn)，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。

4、資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價

資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費(fèi)用。例如，房地產(chǎn)集團(tuán)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價的動機(jī)

1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實(shí)行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產(chǎn)公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收方式），二者構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉(zhuǎn)移利潤到關(guān)聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關(guān)聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉(zhuǎn)移的利潤在施工企業(yè)相當(dāng)于乘以應(yīng)稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。

2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進(jìn)稅率征收的一種稅。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉(zhuǎn)讓收入越低，扣除項(xiàng)目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會越低，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，以低于市場的價格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或者以高于市場的價格向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費(fèi)、設(shè)計費(fèi)等途徑來增加扣除項(xiàng)金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產(chǎn)公司低價向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，構(gòu)成房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價，涉案稅額達(dá)180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。

四、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價涉稅風(fēng)險

自2002年以來，房地產(chǎn)行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點(diǎn)行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)擁有足夠的法律武器和技術(shù)手段對轉(zhuǎn)讓定價進(jìn)行調(diào)查和調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點(diǎn)。

根據(jù)國家稅務(wù)總局的反避稅工作精神，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管將會日益嚴(yán)格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，調(diào)整定價策略，有效預(yù)防、控制、避免轉(zhuǎn)讓定價風(fēng)險成為一項(xiàng)頗具挑戰(zhàn)性的工作。

1、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關(guān)聯(lián)交易情況，正確認(rèn)識轉(zhuǎn)讓定價的稅務(wù)風(fēng)險，按照《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價策略及時進(jìn)行審閱和調(diào)整，保證交易價格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預(yù)防對于轉(zhuǎn)讓定價稅務(wù)審計的風(fēng)險。

2、重視關(guān)聯(lián)申報。有關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報關(guān)聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務(wù)，不履行義務(wù)就會受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查的重點(diǎn)對象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議明確指出要利用轉(zhuǎn)讓定價手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供關(guān)聯(lián)交易的資料，并在全國實(shí)現(xiàn)聯(lián)查?！短貏e納稅調(diào)整實(shí)施辦法》列出的關(guān)聯(lián)交易類型主要包括有形資產(chǎn)購銷、無形資產(chǎn)使用、提供勞務(wù)和資金融通四大類，房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行準(zhǔn)確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實(shí)披露房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的詳細(xì)情況，據(jù)實(shí)填報《企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表》。存在重大關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓定價專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉(zhuǎn)讓定價風(fēng)險。

篇（11）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營管理的一項(xiàng)成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實(shí)際應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項(xiàng)目繁多，如籌劃不當(dāng)，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項(xiàng)目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當(dāng)增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點(diǎn)定價系數(shù)為1.67238，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售單價的定價具有指導(dǎo)性意見。

2）變房地產(chǎn)銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃法

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達(dá)成協(xié)議，以房產(chǎn)作價向購買方進(jìn)行股權(quán)投資，后再以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售房產(chǎn)。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，實(shí)收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費(fèi)用2000萬元，發(fā)生期間費(fèi)用100萬元，現(xiàn)在因金融危機(jī)再無力開發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給另一家乙房地產(chǎn)公司。

方案一：如轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應(yīng)交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東們將凈利潤全部分配，應(yīng)繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應(yīng)納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉(zhuǎn)讓股權(quán)，假設(shè)公司的資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，應(yīng)繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應(yīng)納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離、分散，以達(dá)到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。

舉例如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費(fèi)用360萬元，項(xiàng)目扣除金額720萬元，銷售房產(chǎn)營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務(wù)合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標(biāo)明金額360萬元，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項(xiàng)目金額為600萬元，裝修合同扣除項(xiàng)目金額（成本費(fèi)用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3.稅收籌劃應(yīng)注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負(fù)甚重， 稅收籌劃也較為復(fù)雜，因此，在稅收籌劃時應(yīng)注意如下問題：

1）稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行成本效益分析企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，最終目標(biāo)是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產(chǎn)出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務(wù)主管部門認(rèn)可，否則將會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給企業(yè)帶來損失。

3）稅收籌劃應(yīng)系統(tǒng)、通盤進(jìn)行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險防范納稅人進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，在收益與風(fēng)險之間進(jìn)行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務(wù)利益。

4.結(jié)語

總而言之，稅收籌劃是一項(xiàng)涉及面廣而又復(fù)雜的專項(xiàng)工作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達(dá)到合理避稅和降低稅負(fù)，增加企業(yè)價值的作用。

[參考文獻(xiàn)]：