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房地產經濟在我國經濟發展當中占據著支柱性的地位。盡管近年來我國加大了對房地產的宏觀經濟管理力度，且一系列的調控政策相繼出臺，但對于房地產市場并沒有起到多大的成效。這主要是由于房地產市場發展過程中存在著一些深層次的根本性問題，從而導致房價上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，需對房地產經濟管理問題進行正視，確保推動房地產業的健康、穩定發展。

1房地產經濟管理中存在的問題

1.1沒有明確長遠目標。我國的房地產經濟管理失衡，雖然采取了一定的措施在某種程度上抑制了房價增長過快的狀況但卻忽視了我國整體上的經濟發展狀況，不能為我國的房地產經濟管理作出長久性的規劃。由于房地產行業的土地來源有一定的不確定性，針對房地產的政策規劃并不明確，采取的解決措施缺乏科學合理性僅能在一定的時間內發揮效用，沒有長期效果。1.2泡沫經濟問題嚴重。近階段以來，房價處于持續飆升甚至在政府出臺相關政策后也只是在上升趨勢上略微減緩了一些，問題并沒有得到根本性的解決，這樣和容易造成虛假的需求信息，不僅會影響到開發者對行業前景的預判，也會影響到消費者對房產的規劃，而由于這些虛假的需求信息很容易造成房產堆積、無法處理等問題的出現，給國家經濟的發展帶來非常不好的影響。房地產泡沫問題就是源自于虛擬需求，房地產泡沫的形成不僅對房地產產業以及相關產業的穩定發展，也會直接影響到國民經濟的發展和變化。1.3開發商的資金來源單一化。房地產開發需要的資金有很多，現階段我國大多數房地產開發商需要依靠銀行貸款才能夠實現房地產開發的正常經營，而只有完成房地產開發、房屋出售后的所得才能夠歸還銀行，但是由于現今房地產行業存在“房價高、賣房難”的問題，部分房地產商并不能夠在預計的期限內賣出房屋、歸還貸款，再加上相關的商業銀行不能夠進行科學有效的監管工作，很容易出現監管漏洞，從而導致我國經濟發展受到一定程度的影響。1.4相關的法律法規不健全。想要改善房地產經濟管理必須要將相關的法律法規健全起來，近年來針對房地產經濟管理的法律法規并不是很多，進而造成相關部門監管不到位的情況經常發生，這就在一定程度上給房地產經濟管理造成滯后性，不僅給房地產市場造成了混亂，也給經濟管理工作帶來了工作難度。雖然政府針對房地產經濟出臺了一些法律法規，但是法律法規的明文規定太過籠統，以致于在落實細節上可能會有很大的差距，如果這樣的問題長期得不到解決，勢必會在行業內形成惡性循環。

2解決房地產經濟管理中存在的問題的對策研究

2.1制定長期的經濟管理規劃。要站在我國現階段國情以及未來發展趨勢來制定長期的房地產經濟管理規劃，既要制定發展目標，也要明確各個階段的管理任務，給房地產經濟管理一個明確的發展方向，從而減輕房地產市場的負擔。同時也要考慮到廣大人民群眾的房產需求和國家建設需求，在房地產建設方面有一定的把控和規劃，在科學合理的前提下制定更為適合我國發展的房地產經濟管理規劃，從而更深入的解決房地產經濟管理當中存在的問題。在制定房地產經濟管理中長期發展規劃時，需要做好房地產市場的調查工作，詳細對我國當前房產地發展的情況進行深入調查和研究，根據調查所得結果來制定科學合理的發展計劃，確保我國房地產業能夠健康、穩定的發展。2.2嚴格把控市場經濟泡沫。面臨現階段我國出現的房地產經濟泡沫現狀，不僅需要相關的管理部門引起高度的重視，也需要廣大人民群眾在購置房產的過程中謹慎有余。房地產經濟相關管理部門需要制定出相關的制度來約束整個房地產市場的發展趨勢，不能太過抑制也不能太過松弛，一定要在寬嚴并濟的基礎之上進行更為謹慎的衡量和管理。嚴格把控市場經濟泡沫不僅對房地產行業可持續性發展有著重要的作用，更對我國的整體經濟發展趨勢的穩定性有著不容忽視的作用。要對于市場失靈情況的存在進行正視，在具體干擾過程中，需要在市場自身調節能力得到有效發揮的基礎上進行，同時還要對市場的變化情況進行有效掌握，在干擾時要確保做到適當性和適度性。從而建立健全完善的房地產運行管理機制。2.3逐漸發展并健全房地產行業融資體系。要想更好的管理房地產經濟，首先就要在融資途徑上嚴格把控，當房地產融資來源加以分散而不是原來單一的借貸，既可以減輕房地產商們的還貸壓力，也可以為商業銀行減輕出資壓力，既可以起到方便經濟管理的效果，也可以降低房地產行業整體的產業壓力，逐漸發展并健全房地產行業融資體系是很重要的一個監管對策。2.4建立健全房地產經濟管理嚴格法律法規。我國針對房地產經濟管理方面的法律法規太過松懈，以致于在相關法律法規當中對較為重要的房地產經濟管理細節問題沒有做出明文規定，這就使得一部分房地產商鉆了國家法律法規的空子，不僅給整個房地產經濟行業造成不良影響，也使得消費者的利益受到損失。以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

3結束語

房地產經濟管理中存在的問題需要我們去思考并進行更為細致的分析，文中提出的相關對策不僅是為了更好的實現對房地產經濟的有效管理，更是為了能夠讓房地產經濟管理在更為持久更為合理的方向發展。這些對策可能在一定時間內不會發揮到應有的效果，但是一旦持續下去，房地產經濟管理會得到更好的結果。

作者:余良 單位:天津市長城房地產開發有限公司

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產經濟的發展現狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產行業的快速發展提供了條件。我國的房地產價格由于受經濟危機的影響，出現短暫的價格下跌，隨之以后出現再度增長的情況，但是房地產行業已經成為我國經濟結構重要的組成部分。房地產行業的快速發展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經濟的發展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產經濟不僅僅是簡單的經濟結構，還直接影響著我國居民的經濟消費水平。房地產行業涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯系，是我國國民經濟的重要支撐，對于社會經濟的發展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產事業快速發展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產市場發展速度過快，大部分企業缺乏核心競爭力，企業整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經濟壓力。國內的房地產企業一般都有企業的經濟管理制度，但是很多房地產企業并未意識到經濟管理的重要性，企業也缺乏完善的監督體系，導致企業的經濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產經濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產行業的發展取得很大的進步，但是在經濟管理過程中還出現一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩定性。目前對于我國的房地場行業來說，實現房地產市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產市場經濟管理的主要目標。但是，國內大多數房地產企業缺乏經濟管理意識，在房地產行業的發展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經濟管理缺乏規范化。政府在管理房地產的過程中，出臺的政策不能順應現行的房地產發展，對于房地產缺乏相應的監督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩定性，不利于房地產市場的有秩序的運行。部分企業經常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產行業的健康發展；

第二，房地產的經濟管理機制不健全。我國的房地產行業有多年的發展歷史，但是在經濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產的經濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規，但是這些政策法規并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產正處于快速發展時期，它是一個低成本、高利潤的行業，是地方經濟發展的支撐產業，也是地方財政收入的主要來源。我國對經濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規體系。我國的房地產行業目前還處于快速發展的階段，但是缺乏完善的法律法規體系保證房地產市場的正常運轉。通過分析外國的房地產市場的發展情況和經驗得知，完善的法律法規體系是保證房地產市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規建設步伐遠遠落后于房地產發展的速度，不能滿足房地產經濟快速發展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產經濟的發展，缺乏與房地產經濟發展相配套的法律法規體系，導致房地產的市場運行缺乏科學化和規范化。我國制定了很多保證房地產運行的法律法規，可是這些政策大部分成了擺設，不能發揮應有的法律效力；

第四，在房地產開發的過程中沒有實現資源的優化配置。我國對于房地產的發展缺乏詳細的規劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產開發中如果資源沒有實現有效利用，直接影響城市其他行業的發展。另外，房地產企業在進行房地產投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩定性，房地產行業本身容易出現泡沫經濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現泡沫現象，從而形成房地產的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產的泡沫經濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業的逐利性，而房地產作為固定資產，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產行業的重要力量。企業為房地產開發商商提供大量的信貸資金，幫助開發商謀取更多的經濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩定發展。

三、為解決國內房地產經紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產經濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發展規劃。隨著社會主義市場經濟體制的不斷深入發展，我國的經濟結構和發展方式也發生了一些變化，很多企業開始意識到房地產行業對于人們居住條件的改善和國民經濟增長具有重要的推動作用。因此房地產企業在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發，明確房地產經濟管理的目標，根據企業的實際情況制定長期發展戰略規劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經濟穩定發展和提升綜合經濟實力的重要保證。根據時間長短的不同，可以把經濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業的發展方向，可以用來指導房地產的發展，進一步帶動其他行業的經濟增長，促進房地產市場的有序進行；

第二，建立健全現有的管理體系。目前國內的房地產經濟管理過程中出現一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產的管理體系才能解決目前國內的房地產市場秩序混亂的問題。房地產企業應該充分發揮政府經濟職能在市場經濟中的宏觀調控作用，遵循市場經濟規律，堅持市場調節和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產行業的可持續發展提供一個和諧、美好的社會環境。

第三，做好相關法律法規的完善工作。法律法規的完善工作是一個長期積累和發展的過程，需要從我國具體的基本國情出發，結合目前國內房地產經濟管理中出現的問題，建立和完善現有的法律法規體系，保證房地產市場經濟的正常開展，實現房地產經濟管理的科學化和規范化。建立完善的符合房地產行業發展規律的法律法規體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產行業的發展，同時還能為房地產市場經濟的正常運行提供一個良好的社會環境。

總而言之，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產經濟管理中出現的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產經濟管理的問題與對策[J];貴州農村金融;2011年04期

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一、國內房地產經濟管理中存在的問題

1.個別地方政府的調控行為失當

目前，我國房地產市場仍處于壟斷地位，如土地所有權壟斷、土地經營權壟斷、房地產經濟發展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發只有遵循開發商模式，政府嚴禁城市居民或者企業以其他方式開發房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數量，加大供求差距，造成房價的持續升高。另外，隨著我國城市化進程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現出巨大的商業價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產調控政策很難在地方落實。

2.缺乏金融基礎體系

雖然我國房地產經濟已經過了十幾年的發展，基本形成制度建設與良好的發展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進一步調整房地產信貸結構，而我國房地產貸款仍過多傾向于開發貸款；二是住房消費信貸發展的問題，住房消費貸款的大量發放給銀行資產帶來一定風險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進一步擴大，受到宏觀經濟環境的制約，

“低進低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。

3.房地產經濟法律不健全

當前，我國房地產正處于快速發展的初級階段，但是房地產相關法律法規仍有待進一步完善。房地產經濟的市場管理作為一個從開發、建設到交易、后期管理的系統性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律、法規的建設落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產業與社會經濟的健康發展。

二、改善房地產經濟的有效對策

1.進一步強調政府職能

一方面，強調政府的經濟職能，促進市場成熟化發展。以當前房地產投資增長過快現象來看，當前我國房地產投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發展規律來看，近期我國在科學發展觀的指導下加強了房地產調控，這種調控的目標并不是讓樓市崩潰，而是引導房地產市場步入成熟、理性、穩定的發展階段，并投入更多性價比優越的房地產產品。另一方面，完善政府的宏觀調控，確保地價的合理發展。房地產作為國民經濟的重要產業，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產經濟依賴于市場需求的發展，應與居民住房支付能力相適應。由于房地產業是一個土地和金融相結合的特殊產業，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產業過于深入投機要素，就會在短時間內產生經濟泡沫，而房地產市場如果資金鏈斷裂，泡沫經濟也會隨之崩潰，必然會對關聯產業產生致命影響。

2.完善房地產金融體系

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引言

我國房地產行業在我國整體經濟發展中發揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產的繁榮發展中，其中經濟管理出現諸多問題，如管理目標不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產的良好發展。因此，對房地產經濟管理中存在的問題與應對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產經濟管理的現狀進行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產經濟管理的現狀

（一）管理目標不明確，出臺的政策沒有落到實處

房地產發展不僅關系到我國的經濟發展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產經濟管理出現的問題應值得重視。根據實際調查，發現房地產中的問題主要有以下幾點。

1.管理目標不明確

為了使我國房地產市場實現供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調整。但是由于我國當前正處于經濟發展階段，對房地產中的問題還不是特別了解。對房地產的規劃還不夠清晰，這就使我國房地產經濟管理的目標不夠明確。其中規劃的策略存在不合理的現象，直接影響房地產健康平穩的發展。

2.政策缺乏連續穩定性

近年來，我國房地產在政策調控房價上進行了調整，但是房價并未下降，反而出現上升的現象。雖然在這個過程中出現過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現出增長的趨勢。這就對房地產的發展造成了很大影響。

3.政策調控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調控不但沒有解決我國的房地產出現的問題，反而使房價上漲。這是由于調控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調控，對房地產的發展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產問題的實質。照這種形勢發展，未來房地產將無法吸引消費者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產發展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產經濟管理出現的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產開發，房地產的經濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規定與正常都沒有真正落實，導致出現管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產的現狀，其規則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產界的出現很大的爭議。我國經濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產出現各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導致其職責沒有明確。這就影響了我國房地產行業的政策無法落實到位。

2.過分依賴房地產業

房地產作為我國國民經濟發展的主要行業，對我國經濟發展發揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產的發展。推動了我國經濟發展。因此，政府將房地產的發展作為我國經濟的發展的主體。但是由于房地產行業具有不穩定的現象，過于依賴房地產業來拉動經濟的發展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關法規體系還不夠完善

房地產的法律法規的不健全是影響房地產行業發展的原因之一。我們從其他國家房地產發展來看，要保障房地產市場的健康運行，其最主要的是制定相關的法規體系。但是隨著房地產經濟的快速發展，我國的法律法規還存在著不完善的問題。房地產市場管理系統應考慮到整體性，不但要考慮前期的開發、建設與交易，還應對后期的管理引起重視。當前，隨著房地產的不斷發展，我國房地產經濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發展速度明顯不相符，從而導致房地產無法良好的發展。

二、我國房地產經濟管理的有效對策

（一）資金成本進行控制

控制開發成本解決房地產經濟管理的有效措施中的一種，開發成本與房地產的經濟效益有著緊密的聯系，其關系到經濟效益的產生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業務費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經辦人的主人翁感，節約開支：制定相關的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學合理的發展規劃

要使房地產良好的發展，制定長期的發展規劃是最為關鍵的內容。首先需要明白發展目標的意義，隨著市場經濟體制改革的不斷深入，房地產發展方式上也發生了一些改變。房地產發展關系到人們的生活居住以及我國整體的經濟進步。因此，制定房地產長期發展規劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經濟發展初級階段，明確發展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發展目標對我國的城鎮發展以及國民經濟發展有著很大作用。因此，要對我國經濟管理的目標進行深入的分析，為制定我國長期的發展目標奠定基礎，從根本上解決我國房地產發展的問題。

（三）不斷完善相關法律法規體系

由于我國房地產正處于發展階段，不夠完善的法律法規對我國房地產的發展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經驗，不斷的完善法律法規，才能使我國房地產能夠健康平穩的發展。要根據房地產的實際情況制定有效的法律法規，使其更加科學合理。首先需要約束政府經濟管理政策，防止政府對房地產市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產宏觀調控體系落實到位，不斷完善相關的法律法規，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產市場經濟的管理更加全面。

（四）建立健全管理機制

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當今社會，房地產行業已經成為國民經濟增長中不可或缺的部分。它的發展使得人們的居住者條件有所改善，同時也能夠帶動與其相關行業的發展，對于地方政府的財政收入的增加具有一定的幫助，進一步推動了經濟的發展，加快了小康社會的發展步伐。但是，由于近幾年房地產行業發展過猛、市場過熱，導致市場規范性不強、房地產體系整體素質較低、房地產行業風險性較大，并且房產價格偏高使得普通百姓很難承受。

一、房地產經濟管理中存在的問題

隨著房地產行業的快速發展使得各個房地產企業開始注重房地經濟管理工作，為提高自身實力開始加強對房地產的經濟管理力度。但是在實際的管理過程中依然存在著許多問題。

1.房地產經濟管理缺乏正確認識

房地產經濟管理中存在眾多問題，最為突出的就是企業對房地產經濟管理的認識不足，大部分房地企業認為房地產經濟管理與企業財務管理具有一定的關系，因此企業將房地產的經濟管理工作交給財務部門進行管理，這樣的做法使得很多相關部門的工作受到影響。

2.房地產經濟管理體系不完善

出于促進房地產行業適應社會發展目的，國家對房地產經濟管理加大重視力度，先后制定了不少相關規定和法律，但是在實際的實施過程中并沒有起到多大成效，房地產經濟管理沒有過多改善。這主要是因為政策實施過程中并沒有與實際情況相結合，導致政策的實施難以解決實際問題。

3.房地產經濟管理缺乏長遠目標

我國整個房地產事業存在著一個普遍問題就是缺乏長期發展目標，政府制定的相關政策也缺乏一定的科學性和合理性。一般的房地產制定的企業發展計劃都是按照短期的，同時政府對其存在的問題分析和結論也存在著一定的片面性，其措施也不能充分的解決房地產經濟管理中存在的問題。很多房地產企業只顧眼前經濟利益，對管理制度制定不當，導致企業的發展受到阻礙。

二、房地產經濟管理的策略分析

1.正確認識房地產經濟管理

房地產經濟管理與房地產企業的各個部門都有一定的聯系，好的經濟管理可以增強企業各部門之間的聯系，使得各個部門之間的功能充分發揮，并能夠促進各部門的工作效率的提高，對房地產行業的發展具有不可代替的作用。企業要想使房地產經濟管理的目標得以真正實現，就要樹立正確的認識，企業應該對房地產經濟管理采取有效的管理措施，運用科學的辦法對其進行管理，房地產項目施工之前根據其實際情況制定周密、合理、科學、有效的經濟管理計劃。在進行投標之前要對自身實力有所把握，并且要對當地的實際情況進行事先考察，比較自身情況是否符合其要求，正確認識房地產經濟管理工作內容，企業每位員工都對企業的經濟管理工作要貢獻自己的一份力量。

2.制定完善的房地產經濟管理體制

作為房地產企業，要制定合理的經濟管理體制，促進自身與市場的適應能力和自身的調節能力，使得企業能夠順應市場的發展和變化，企業要根據實際情況靈活運用管理制度。只有這樣，企業才能得到良好的發展空間。這就要求企業加強自身的實力以及制定完善的管理制度。在實際的實行過程中若有問題可以及時的采取解決措施、盡可能降損失。國家要對房地行業進行有效的宏觀調控，中央政府和地方政府相互協作，對房地產經濟活動進行監測，避免違規行為的出現，以此促進房地產行業的健康穩步發展。

3.找準發展方向，制定長遠發展目標

房地產企業要明確并制定長遠的發展目標，這對企業的可持續發展具有關鍵作用，企業在制定目標前，要充分了解當前市場發展動向以及自身實際情況以確保制定方案的科學有效。另外國家在制度制定時也要根據社會的現狀制定順應時展的管理制度。政府對制度執行時要針對不同情況對不同問題進行有效解決，加強政府執行力度，真正做到政府對房地產的宏觀調控。房地產經濟管理者要正確理解政府頒布的各項制度和法規，管理人員要樹立正確的經濟管理理念，充分利用政府制定的法律法規，對企業的經濟管理樹立長遠目標，使得企業的經濟管理制度順應社會以及房地產市場的發展趨勢。

三、結束語

當前房地產行業發展迅猛，它不僅為人們創造了舒適的生活環境，并且在很大程度上提高了我國經濟水平。房地產的發展離不了科學的房地產經濟管理體系，但在現有的房地產經濟管理中存在著許多問題，例如：企業對房地產經濟管理認識不足、缺乏完善的經濟管理體制、在管理上沒有長遠的發展目標等。這就要求企業加強房地產經濟管理體制的建設，政府要通過宏觀調控的方式對房地產行業進行控制，以促進房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]王向前. 分析我國房地產經濟管理中存在的問題與對策[J]. 黑龍江科技信息，2012，04：150.

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二、主要社會兼職。國家住房與建設部住房政策專家委員會副主任委員，湖北省人民政府咨詢委員，湖北省政府特邀土地監察專員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會專家組成員，湖北省經濟學會副會長，湖北省房地產經濟學會副會長，武漢市房地產估價師學會專家組成員，武漢市土地招標委員會成員，湖北省工程本文由收集整理建設專家委員會委員、房地產與建筑經濟組組長，深圳房地產和物業管理學院兼職教授、客座研究員。

三、研究領域。城市經濟、房地產經濟。

四、主要學術成果。承擔了《中國財政主體財源問題研究》等4項國家社會科學基金項目，其中承擔國家社科基金重大項目《我國住房保障問題與改革創新研究》；承擔省部科研項目9項，橫向合作項目10多項。先后在《經濟學動態》、《財政研究》、《經濟體制改革》、《江海學刊》、《開放時代》、《中國房地產》等核心刊物上發表學術論文50多篇。出版著作多部，主要有：

1、《中國城市房地產收益分配》，華中師范大學出版社，1998年。

2、《中國房地產稅制研究》，華中師范大學出版社，2000年。

3、《房地產金融》，華中科技大學出版社，2004年。

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一、房地產經濟管理存在的問題

（一）對經濟管理缺乏正確的認識

房地產行業的發展越來越快，人們對房地產的關注程度也越來越高，因此我們不難發現經濟管理的重要性，我們要不斷加強企業的經濟管理力度，這樣才能保障房地產事業的持續穩定發展。但是在實際的經濟管理工作中還是存在一定的問題，其中最顯著的就是對經濟管理工作缺乏正確的認識。很多的企業認為經濟管理只和財務管理部門有關，將經濟管理的任務直接交給財務部門，這樣的觀念會直接影響到其他部門的工作。經濟管理與企業的每個部門都有著密切的聯系，經濟管理可以增強每個部門之間的聯系，充分發揮各個部門的功能，這樣的方式能夠大大提高各部門的工作效率，更有利房地產事業的發展。所以要想真正實現經濟管理工作的目標，首先需要樹立正確的認識，企業中的每個部門、每個員工都要為企業的經濟管理貢獻自己的一份力。

（二）缺乏完善的管理機制

隨著社會經濟對房地產需求的不斷增大，國家必須完善房地產的經濟管理制度，制定相關的管理法規來規范經濟管理，然而相關政策與法規出臺后并沒有起到多大的作用，管理問題仍然存在。大部分的政策在實施時，并沒有了解實際的房地產情況，政策與實際的情況脫離，不能有效地解決實際存在的問題。有的政策只是走走形式，并沒有真正地投入到房地產的經濟管理中，影響房地產的發展。制定的法規對于房地產的細節問題沒有明確的說明，不同的經濟管理者會產生不同的想法，在實際的經濟管理中會出現差異，沒能實現統一化的經濟管理目標。房地產事業一直都是地方政府的主要財政收入來源，地方政府的管理不當，國家的宏觀調控也失去作用。房地產企業沒能實施有效的經濟管理，會直接影響到下階段的正常工作。房地產企業無法實現管理，也會影響到相關企業的發展，國家調控在其他行業也會失去效用。

（三）缺乏完善的法律法規對房地產企業管理

盡管我們可以運用相關的法律、法規來規范房地產行業的行為，但是我國的法律在房地產方面還處于初始階段，缺乏專門的法律來調控房地產的經濟行為活動，有待于進一步完善。我國的法律只是簡單地提到房地產的管理，但是具體的措施和手段并沒有明確的說明，最大的缺陷是沒能對房地產整個的經濟活動進行控制和管理，不能有效地避免房地產經濟活動中的不正當行為。我國的法律體系不是特別完善，制定的條款己經不再適用于現在的房地產發展現狀。導致整個房地產事業沒有相關法律的制約，影響到市場經濟的發展。相關的法律在實施的過程中也無法充分地發揮功效，大大降低了執法的力度，不僅損害了人民的利益，同時還很大程度上阻礙了社會的持續性發展。

二、采取有效的措施加強房地產的經濟管理

（一）制定周密的經濟管理計劃，嚴格控制成本

現在，有不少的房地產運營企業在工程完成后核算盈利時發現盈利低于預算，更有甚者會發現工程創造的價值幾乎為0，這就導致企業日后無法正常運行。房地產開發商在項目施工之前，分析和計算整個項目工程的成本，在保證質量的同時將成本降到最低，提高自身的經濟效益。在施工期間，采用科學合理的經濟管理方案，嚴格按照方案施工，減少施工期間不必要的開支，將資金都用到實處，用最有限的資源創造最大的價值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經驗，還能促進房地產經濟管理的發展。

（二）完善房地產經濟管理制度

作為房地產企業的領導者，一定要學會調節企業自身的適應能力以滿足市場需求，還要跟隨市場變化科學變換管理模式，只有這樣才能促使房地產事業持續健康穩定發展。要想真正加強房地產經濟管理機制，房地產企業加強自身的實力和管理制度才最重要。當在實際的過程中，遇到問題可以及時地采取措施解決，將企業的損失降到最小，靈活地變換管理方式才能真正適應社會發展的需要，為實現企業的可持續發展奠定基礎。在房地產經濟管理中，國家的宏觀調控也十分必要。中央政府和地方政府要共同合作，監督房地產企業的經濟活動，發現違背市場經濟發展規律的行為要及時地采取手段阻止，保證房地產市場的健康發展。

（三）完善法律體系，充分發揮法律的作用

當今社會是法治時代，我們要學會運用法律武器保護自己的利益，保障法治時代的健康發展。尤其是在房地產的經濟管理過程中，法律的重要性不可忽視。房地產企業開展項目開發時，有相應的法律制約，可以有效地避免項目開發過程中的違法行為，控制房地產開發商的開發行為，避免泡沫經濟的出現，保證我國整體經濟的安全發展。頒布的法律要符合實際的房地產經濟現狀，這樣才能有效地提高房地產經濟活動的效率。在當今的房地產市場中經常會出現房地產開發商利用法律的漏洞來進行不合法的經濟行為，損害了整個房地產市場的風氣，不利于更好地開展房地產經濟管理工作。面對這種情況，在制定相關法律時，要對房地產企業的經濟行為嚴格地控制，彌補法律之前的漏洞，完善整個法律體系，制定多樣的法律對房地產事業全方位的控制和管理，創造良好的經濟環境，提高房地產企業自身的管理，促進房地產經濟管理的健康發展，為其他行業的發展創造有利的條件。

四、總結

要想提升我國的經濟發展，最主要的方法是提升房地產的發展速度。因為，隨著房地產事業的發展，人們的生活環境以及生活質量都能夠不斷改善，尤其是能夠推動社會經濟的發展。所以面對房地產經濟管理出現問題的現狀，要及時地采取措施來解決，房地產經濟管理能力的加強，不僅使得整個房地產事業適應社會的發展需要，更重要的是改善了房地產的經濟環境。相比較國外的房地產經濟管理能力，我國經濟管理方而還存在很多的不足，需要進一步的加強和改善。在房地產經濟管理中，房地產企業要樹立正確的管理理念，重視經濟管理的重要性。在進行經濟管理之前根據企業實際的情況制定科學合理的管理制度，樹立長遠的目標，不能只顧眼前利益而損害房地產事業的長遠利益。企業在加強自身管理的同時，不能忽視法律的重要性，企業的經濟行為要嚴格按照法律的指示，這樣才能實現房地產事業的進一步發展。通過多方面的努力不斷提升房地產的經濟管理力度，最終保障社會經濟持續穩定健康快速發展。

[參考文獻]

篇（8）

近幾年，我國房地產企業如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務業的，也不管資金多少，通通對房地產趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國家對房地產的行業調控已初見成效，房地產企業競爭日趨激烈化，隨之而來的財務風險也在呈上升趨勢。在這種情況下，有必要對房地產企業的財務風險進行分析，并做好預警及管理工作。如何對房地產企業存在的風險進行預警并采取相應的措施進行控制，已經成為房地產企業迫在眉睫的事情。

一、房地產企業財務風險防范機制

房地產財務風險就是房地產企業在發展過程中會受到內外環境的影響致使企業出現破產風險或使普通股收益發生大幅度的變動的風險。房地產財務風險也可以理解為房地產企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產企業的生存、盈利及發展發面受到重大的影響。在市場經濟大環境下，房地產企業財務風險是客觀存在的，要想將風險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應該建立房地產財務風險預警機制，將房地產企業財務風險值降至最低。財務風險防范機制如下：

(一)完善風險防范體系

要完善風險防范體系，就應該建立完善的風險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內部制度建設，加強對相關財務人員的素質培養并將房地產相關資金細節問題落實到實處，將資金細節落實到實處，明確風險監管職責，落實好相應人員責任并明確相關責任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經過嚴格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。

(二)發揮風險預警系統作用

所謂的風險預警系統，就是以信息為基礎并貫穿于企業經營活動始終的全過程，以企業財務報表、經營計劃及相關的資料依據，通過財會、金融、企業管理及市場營銷管理等理論，利用數學模型或是比例分析法對財務管理全過程進行控制，在出現問題時能及時采取相應的應變措施，將房地產財務風險降至最低的風險預警機制。要想風險預警系統的作用，就應該對相應的企業信息進行分析，對可能出現的風險信息進行預警或提前采取相應的措施，降低財務風險。在發生財務風險的時候，能夠及時找到致使財務不佳的根源，使經營者能夠財務相應措施，阻止情況進一步惡化。

二、房地產企業財務風險管理

(一)確立資本結構

要想對房地產財務風險進行有效管理，確立合理的資本結構是必不可少的。畢竟公司資本結構合理與否和籌資決策有直接關系，公司在籌資決策的時候，會根據企業的實際狀況，對影響決策的相關因素進行綜合分析并確立合理的資本結占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應該成本和收益進行權衡，并在此基礎上對股權融資和債權融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當的選擇。只有將公司的負債率和債務期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結構進行合理優化，才能更好的實現企業最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務風險。

(二)加強對外部環境的應變能力

房地產企業是受外部環境影響較強企業，特別是在經濟環境復雜多變的今天，受外部環境的影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境的變化常給房地產企業發展帶來一定的財務風險，這種財務風險是不可預見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，隨時關注外部環境的變化，結合公司實際情況對風險進行預測，并根據相應的預測，采取相應的措施，制定財務管理政策，對不合理的措施進行及時調整。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。

(三)提高公司全員風險管理意識

要想對財務風險進行相應的控制，離不開公司全員風險管理意識。首先公司領導要有較強的風險管理意識和較強的責任感，能根據實際情況做出正確的決策，以降低財務風險。只有領導帶頭，明確相關部門應該承擔的責任、義務，真正實現權責分明，各部門才能更好的配合財務管理人員進行相應的工作，財務管理人員的風險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產財務活動的復雜性和重要性，才能積極地參與到房地產財務管理中去。也只有這樣，財務管理人員才能將房地產風險預警作為首要目標，以財務風險控制體系為導向，更好的對財務風險進行預防，使財務風險得到有效控制。

三、結束語

隨著我國經濟突飛猛進的發展，房地產企業也在迅速的發展。然而，房地產企業畢竟是后興起的產業，在激烈的市場競爭條件下，容易受內外經濟環境的影響而出現財務風險。在這種情況下，房地產企業財務風險預警和管理是十分必要的。只有加強房地產企業財務風險預警和管理，才能更好地促進房地產企業經濟發展。

參考文獻：

[1]張建朝.房地產公司財務監督的理論與對策研究[J].財政監督.2010

篇（9）

隨著國家限購令的出臺，房地產的經濟效益一度下降，再加上近幾年的金融危機，整個房地產的行情都不容樂觀，隨著政府的相關作為，經濟開始復蘇，房地產的有一個春天也隨之而來，但是，房地產行業的競爭壓力卻也一直沒有減少，在巨大的競爭壓力下，房地產商要如何做，才能夠以最小的消耗獲取最大的經濟利益呢？

一、以政府的經濟政策為導向

政府的政策是房地產商必須要關注的問題，不管是國家政策還是地區政府的政策變動，都會決定著一個地區經濟發展的重心，有政策的地方會有限制，但是也是有政策的地方也才會有商機。例如，2010年國家“限購令”的緊急出臺，限制一戶多購的現象，遏制房地產價格的瘋漲，對于房地產商來說，這既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地產的價格將會受到很大的限制，利潤空間會有所下降，但是另一方面來說，這次政策的出臺無疑也對房地產運行市場起到了規范作用，這也為房地產商的經營創造了良好的市場環境，為此，房地產就要在具體的開發與管理過程中，進一步精簡自身的組織機構，規范自身的經營管理行為，為自身樹立良好的社會形象，從而促使自己開發和管理更加規范化，更加精簡高效化。

此外，政府為了鼓勵地區經濟發展，減少地區差異，一方面會增加地區政策支持力度，增加財政支出，積極建設地區基礎設施，另一方面，政府也會出臺地區的鼓勵政策，為民間企業放低進入門檻，鼓勵民間資本進入，參與地區經濟建設與發展，針對這樣的支持和鼓勵政策，房地產就要積極參與，到政府優惠的地方去開發，到政府支持的地方去開發，才能夠擁有良好的區域市場。

二、做好風險評估體系的建設

不管國家政策如何，房地產要獲取良好的經濟效益，也必須加強自身的規劃和建設，增強自身的實力，只有這樣，才能夠在變幻莫測的市場中穩如泰山，才能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展。

“股市有風險，入市須謹慎”，在市場中也一樣，風險無處不在，房地產商想要獲取良好的經濟效益，就必須要做好風險評估體系的建設，積極評估風險、預測風險以及應對風險，只有這樣，房地產商才能夠盡量減少風險所帶來的損失，才能夠實現穩步的增長。

建設風險評估體系，首先要進行市場精細化調查，了解國家政策方針，分析經濟走向，解剖行業動態，從而明確風險防范標準，例如，在進行開發之前，要明確通過開發該處地產必須要獲取的經濟利益范圍，，并將其進行數字化，只要在這個數字范圍之內，風險都不予以過度計較。

其次，在確定防范數字化標準之后，按照已有的相關責任人進行分配，將總體的目標分發落實到每個部門每個責任人身上，并將最終落實的數字標準進行公開，鼓勵大家參與監督和舉報，而對于合作者則要通過訂立合同的方式，明確雙方的責任和義務，在合同當中也要盡量避免概念性的詞匯，盡量精確化，方便雙方相互監督，并建設網絡交流平臺，鼓勵社會人員參與監督工作。

第三，房地產項目的投資分析與其他領域的投資并沒有本質上的區別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我們在進行房地產項目的投資分析時，需要根據房地產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。如何準確地測算項目成本，可以結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別進行研究。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定等。

最后，建立并完善風險應對機制，盡管前期已經做好了風險評估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些風險我們也是無法預估和防范的，例如自然災害，針對這種無法進行人為控制的風險，房地產就要從自身的實際情況出發進行風險應對機制的建設。建立風險應對機制，房地產商要進行行業風險信息收集和分析，歸納總結出以往的非人為控制風險項目，并進行經驗總結，形成可參考性的明文風險應對措施，如果出現類似的風險，就可以參考已有的應對措施在進行開發和管理的過程中采取相關措施進行預防，或者風險當時快速組織人員進行風險應對，減少風險所能造成的損失，也可以進行保險投資，將一些非人為控制因素的風險所造成的損失減少的最小。

三、做好服務管理工作

服務管理工作主要是指房地產開發的咨詢服務工作，以及房地產建設完成之后的小區物管服務管理工作；不管是何種服務工作，都直接關系著房地產的銷售業績，關系著房地產商的經濟利益，所以，房地產商必須要做好服務管理工作。

房地產商做好服務管理工作，首先，要做好咨詢服務工作，咨詢服務工作主要面對的人群是購買者，購買者在進行選擇購買之前，肯定會進行廣泛的參考和選擇，貨比三家，才能夠最終確定購買，在這個過程中，咨詢服務人員的服務態度和服務質量直接決定著購買者的最終決定，因此，作為咨詢服務人員，必須要耐心、細心而又富有熱情，在咨詢服務的過程中，能夠熱情、耐心地回答客戶的問題，并細心觀察用戶的需求，及時進行推銷，促使顧客產生購買欲望，同時，要建立方便快捷的咨詢服務平臺，這可以借助電話以及網絡等方式來進行搭建；其次，要做好物管服務工作，必須要選取有責任心的物管人員從事服務管理工作，對物管人員的日常行為進行嚴格的規范，建設網絡舉報和電話舉報系統，鼓勵小區住戶積極參與監督和舉報工作。

結論

21世紀是高速經濟時代，房地產商面臨著巨大的競爭壓力，要在競爭中求發展，房地產商必須要能夠精確解讀國家政策，并能夠通過不斷地努力，加強自身的實力，強身健體，做好風險評估體系建設，減少風險所能帶來的損失，也要做好服務管理工作，為自己樹立良好的社會形象，提升銷售業績，只有這樣，房地產商才能夠真正實現自身的經濟效益最大化，實現自身的可持續發展。

參考文獻：

[1]王劍 我國房地產市場存在的問題與對策[J] 北方經貿 2008（09）

[2]齊惠霞 房地產調控政策評析[J] 經營管理者 2011（15）

篇（10）

關鍵詞： 精益思想；房地產；成本管理

Key words： lean thinking；real estate；cost management

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）08-0173-02

1 論文選題背景

進入21世紀，伴隨著經濟全球化浪潮的來臨，我國的房地產開發市場逐漸由賣方市場向買方市場轉變。各家公司和客戶之間的聯系不斷的拉近，但是客戶對建筑產品的要求也在不斷的提升。我國的房地產開發的管理水平還比較低，尤其是與國外相比還存在著比較大的差距。例如，我國大陸最大的房地產公司是萬科，但是讓萬科與香港最小的會德豐房地產公司來對比，萬科也僅僅是會德豐的四分之一，主營收入和利潤都比萬科多得多。因此，我國的房地產公司的管理水平還是處于一個比較低的水平的，這不僅需要企業加強管理水平，同樣也需要政府努力優化市場環境。這些客觀形勢都在提醒我們，房地產成本管理將會成為企業管理中的重中之重。

精益思想（Lean Thinking）起源于上世紀80年代的日本豐田汽車的（Lean Manufacturing）方式，這種方式使得日本的汽車制造業擁有了質量和成本的雙重優勢，并且曾經一段時間內超越美國汽車制造業，占據世界汽車工業的中心地位。精益思想的內容主要就是需要用較少的人力，物力，時間甚至場地創造出最大化的價值，并且生產出的東西，正是客戶需要的東西，達到質量與成本的雙重保證。精益思想從理論的高度上對精益生產中的新型的管理思想進行了歸納，而且將這種模式進行了擴展，從制造業擴展到了其他幾乎所有的領域，比如第三產業，將精益的思想運用到企業的各個方面，而不僅僅限于生產的層次，要從企業的管理人員入手，將精益思想運用在企業的管理中去，拒絕浪費，提升價值。

2 精益思想的內涵和原則

從字面上來解釋的話，“精”主要是講的質量，有精益求精的意思；“益”就是體現在了成本的節約上，只有控制成本才能使企業獲得更大的效益。因此，精益思想并不是僅僅為了追求成本最低以及企業眼中的高質量。而是追求客戶和企業都能夠滿意的成本和質量，追求的是產品的性價比。

精確思想的第一步首先要對價值進行精確的定義；精益思想的第二步是確定各個產品的價值流；接下來就需要每一個步驟都流動起來，并創造價值；最后一點是要緊跟顧客的需求變化，不斷的更新自己的產品。精益建造在具體運用中必須遵循以下五條基本原則[1]。

2.1 指定的價值（Specify Value） 通過一系列的方法，包括價格管理，質量功能展開以及仿真的方法，產品由最終的用戶需求來決定，這樣將產品集中的顧客的要求，并滿足客戶的需求，避免浪費。

2.2 識別和繪制價值流（Identify and Map The Value Stream） 價值流指的是原料轉變為建筑產品，并賦予它價值的所有活動。這些活動的貫穿在整個生產經營活動中。識別價值流的意義主要是在價值流中尋找增值的活動，而將不增值的活動可以直接免掉。

2.3 流動（Flow） 流動原則是精益思想的一個重點。時間，成本以及價值是流動的特性，精益思想的基本單元是資源流和信息流。主要分為兩種，一種是可控制的，一種是不可控制的。可控制的包括材料和設備等設施，不可控制的是一些供應商的供應信息和設計方案等。

2.4 拉動式（Pull） 以顧客需求為起點，以市場需求為依據，并順利的按時完成工作。精益思想中的拉動式是其特色之一，同樣拉動性也是精益思想的核心[2]。

2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷為工作目標，不斷地追求完美。精益思想要消除浪費，運用全面質量管理來實現零缺陷，在施工過程中，一旦發現有質量問題，立即停工，分析問題直至解決問題，從而盡可能地實現零缺陷建筑。零缺陷是一種理想狀態，只有不斷地向著這個目標努力，才能使得建筑產品永遠保持進步。在價值創造過程中不斷地追求盡善盡美，以達到為顧客提供完美價值的目的。

篇（11）

（一）通過市場調查確定精裝修住宅的產品定位。

精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設計標準要根據項目

類別、戶型特點、樓盤規模、銷售價格來確定。 一般來說，中高擋、戶型面積和規模較大的樓盤，裝修設計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設計則應該簡潔、實用、經濟。

（二）建立精裝修住宅的分級體系及裝修標準。

二、精裝修住宅的設計范圍、設計方法及原理。

（一）設計范圍的界定：住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內容。 精裝修房交樓標準部分的設計內容： 主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具，應該屬于精裝修房交樓標準的內容。

（二）精裝修住宅的設計方法

1、客戶分析、產品定位。確定住宅精裝修的標準、范圍。

2、在戶型設計階段介入精裝修設計內容。

3、在施工圖階段與設備專業的對接。

4、裝修設計與公共空間及戶外空間的對接。、

（三）精裝修住宅設計原理（全面家居解決方案）

全面家居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究，并注重系統的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。主要有公共空間系統、玄關系統、廳房空間系統、廚房空間系統、衛浴空間系統、住宅的收納空間設計、家政空間區域、家居智能化系統、人文空間系統九個系統組成。

1、公共空間系統

從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。

2、玄關系統

玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋，放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。

3、廳房空間系統

廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。

4、廚房空間系統

從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。

5、衛浴空間系統

衛浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛浴空間的使用率。

6、住宅的收納空間設計

收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家居環境的同時，實現收納功能。

7、家政空間區域

家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區、手洗區、放置區、收納區的不同分區和功能要求。

8、家居智能化系統

由于智能家居系統能夠為人們提供更加輕松、有序、高效的現代生活環境，因此已經成為房地產商追逐的熱點。它既契合民眾對于智能化、舒適化生活的深度需求，又為低迷的房地產行業注入了新的活力。

三、精裝修住宅的運作模式

1、菜單式裝修型

多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。

2、開發商引導型

有限的方案（風格）選擇，建立統一標準下的部品工廠化制造、專業化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。

3、開發商集成型

統一標準，統一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。

4、專業公司管理型

由精裝修項目管理公司來總承包統一管理精裝修設計及部品的研發、工業化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。

四、房地產精裝修成本管理的方法和建議

在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當重要。

（一）精裝修工程成本管理的通用方法：設定精裝修成本目標、指導精裝修設計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工驗收與結算。

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設定成本目標，指導精裝修設計，在成本目標范圍內實現精裝修設計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統一，找出效果和成本的最佳比值，實現價值工程最優化。突出裝修亮點，并對設計單位設定限額設計標準。

（二）提升精裝修工程成本管理的建議　 1、精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發生大規模返工、出現裝修不合理情況。

2、裝修風格盡量簡約、要突出亮點

簡約式裝修風格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，室內設計突出幾個亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質的基礎上節約成本。

3、設計盡早介入、探討精裝產品標準化、先平面后立面再園林的設計模式 精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。

工序管理難點在于施工單位多，協調耗費精力大。成品保護是精裝修工程施工管理的難題，因此成品保護必須得投入更多人力。

五、結束語

目前，精裝修房屋已成為市場需求趨勢，很多消費者均表示，直接入住精裝修房，省時省力，還可免去與市場打交道的麻煩，愿意購買信得過的精裝修房，因此，房地產開發企業只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優勢，設計準確定位、盡早介入、合理管控成本，迅速實現低成本擴張，才能在競爭中具備優勢。

參考文獻