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中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A

房地產建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質量的重要手段，要想使施工管理充分發揮作用，就要從房地產建筑工程的全程出發，做好工程各個階段的施工管理和控制，保證工程的施工質量和安全，防止房地產開發過程中的安全隱患。當前，我國房地產建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問題，這些問題嚴重阻礙建筑工程的施工質量，同時影響工程建筑效益水平的發揮。由此，本文根據房地產建筑工程的相關問題進行分析，并提出施工管理要點，以供參考。

1 房地產建筑工程施工管理問題

1.1 房地產建筑工程施工管理意識薄弱

當前，房地產建筑工程施工問題層出不窮，其根本原因是房地產建筑工程施工管理的意識薄弱。建筑施工方和開發商對施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個口號。建筑工程施工過程中缺乏一個系統的施工管理體系，在施工過程中違規操作和違章操作的現象嚴重，但是施工管理卻無從下手，缺乏管理體系的引導作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質量，導致施工安全隱患的發生。而在施工中要做到將項目施工責任落實到施工的每一個最小的單位，將每一個人的安全和安全管理部門以及整個施工單位掛鉤，這就使得整個項目工程中形成了安全和效益并進的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據施工工作內容從企業的施工部門和政府的監管部門進行較為全面的安全，做到每個施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過程中要杜絕各類施工工種的無證上崗，一旦發現在施工過程中出現無證上崗的情況時，施工管理的部門應該受到處罰，如果因為這種情況造成了安全事故和經濟損失，施工項目管理經理需要對生產過程中的全部損失承擔責任。只有提高對建筑施工要點的認識程度，才能真正從整體上提高我國建筑行業的整體發展質量。

1.2 房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高

房地產建筑工程施工管理人員是施工過程的重要參與者，因此，房地產施工管理人員的素質直接關系到施工的質量。每一個工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門依法簽訂好勞務合同，同時和施工過程中的各類合同都做好詳細的記錄和較好的保存，將這些作為施工結束后發生事故的原始資料。在施工過程當中要適當地舉行安全訓練，在制定安全訓練的過程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過各種嚴謹的安全訓練教育做到對每一個施工操作和管理人員進行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過將效率和安全同一的辦法促進了工程施工安全系數的提高和經濟效益的提升。只有通過一系列科學合理的安全組織措施和施工方案，才能實現對建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問題就是：房地產建筑工程施工管理人員素質有待提高，一些管理人員不能充分認識其職責權限，在房地產建筑工程施工過程中，管理人員不能充分發揮其作用，對施工違規和違章操作視而不見，對施工管理存在僥幸心理，這就導致房地產建筑工程施工的質量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴重脫節，從而在出現施工問題時難以及時進行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設效益。

2 房地產建筑工程施工管理要點

在工程建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術的管理同時提高施工技術水平和質量，對于控制施工工程的總體質量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質量控制和監管的配合，運用新的材料和技術工藝等其他因素使之相輔相成和協調一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目工程的順利實施提供了有力的技術和管理保障。

2.1 房地產建筑工程施工準備階段管理要點

在房地產建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規劃，要充分考察施工場地的環境，從而根據施工現場的狀況做好施工的準備活動。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學詳細的規劃，要與供電、供水等部門做好溝通，從而保證房地產的開發滿足使用群體對房地產性能的要求。做完相關規劃后，要進行圖紙的設計。要充分保證房地產建筑工程的設計水平，要堅持發揮經濟實用、美觀大方的設計理念。在設計好圖紙之后，要進行圖紙會審工作，從而保證圖紙設計與施工具體環境的一致，保證圖紙的實施效果。圖紙審核完之后，要進行施工的技術交底工作，設計人員要把設計理念與施工人員進行溝通，技術人員要對施工人員進行技術指導，從而保證施工中技術的恰當應用。只有這樣，才能保證施工準備工作的有效性，為后續施工過程提供支持。施工前期的準備工作是保證房地產建筑工程建設水平的根本保證。

2.2 房地產建筑工程施工階段的管理要點

在房地產施工階段，施工管理包括施工質量管理、施工進度管理和施工安全管理等環節。這一階段是房地產建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關系到工程建筑的建設水平，由此需要根據施工管理的要求進行施工的全程監督。

（1）施工質量管理

房地產建筑工程施工質量管理直接關系到施工的質量，由此做好施工的質量管理是至關重要的。具體來說，要嚴格控制房地產施工材料的質量，要從材料的采購到應用做好全程的跟蹤，在材料采購的過程中，要根據材料的規格要求進行對比和檢測，要保證材料的質量，堅決抵制不合規的材料。材料采購完成后，要做好材料的保管和倉儲，防止保管不當對材料質量造成的影響。材料在進入施工現場之后，要進行二次檢測，最大限度的保證施工材料的質量，防止材料質量的瑕疵導致的工程質量問題。除此之外，要提高房地產建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設的質量，保證施工質量管理水平的發揮。

（2）施工進度管理

在房地產建筑工程施工過程中，要加強建筑工程施工的進度管理。要對施工地環境進行分析，從而根據環境的特征確定施工的進度。要編制科學合理的施工進度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協調好施工建設方、施工方和監理單位的關系，從而保證三方達成施工進度的一致意見。要保證材料和設備的調度和安排，從而嚴格遵守施工進度安排。在施工過程中出現問題時，要及時進行處理和解決，防止施工問題對施工工期的拖延，要全程監督施工的進度，并根據施工的具體實際進行進度安排的調整，保證施工過程的有效性，充分發揮房地產建筑工程的建設效益水平。

（3）施工安全管理

安全生產是施工過程的重中之重，安全事故的發生不僅會對施工人員的生命安全構成威脅，同時會影響到建筑工程建設的效益水平，因此，施工安全管理至關重要。在施工現場，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對施工人員進行安全培訓，使其增長自我保護意識，要對施工人員進行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時，在施工場地要設置安全網和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對一些違章操作的施工人員要予以相應的處罰，防止類似事件的發生。

2.3 房地產建筑工程竣工階段的管理要點

在房地產建筑工程建設完工之后，要進行竣工驗收。在這一階段，也要加強管理的力度，為房地產的最后階段把好關。工程竣工驗收由建設方主持，邀請規劃、環保、房產管理等部門參與，同時，施工方和監理方也是驗收的重要主體。在驗收過程中，要對房地產建筑工程的整體質量進行客觀評估，對不符合要求的地方及時與施工方進行協調，一旦出現不符合要求的情況要及時進行返修，防止工程質量問題造成的房地產效益水平的喪失。房地產工程竣工驗收階段是項目的最后一個階段，這一階段不容忽視，要根據工程建設的具體要求進行分項驗收，一經發現問題及時進行處理和解決，保證房地產各個部分的質量。

3 結語

當前，隨著經濟的發展和社會的進步以及人們生活水平的提高，房地產建筑工程項目逐漸增多，人們對房地產的開發水平也更為關注。在房地產建筑項目施工的實際操作過程中，注意技術的管理同時提高施工技術水平和質量，對于控制施工的總體質量具有重要意義，在實際的施工過程中還要和其他的分工程做好質量控制和監管的配合，運用新的材料和技術工藝等其他因素使之相輔相成和協調一直，從而講房地產建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個項目的順利實施提供了有力的技術和管理保障。房地產建筑工程施工管理直接關系到建筑工程施工的質量，由此會直接關系到房地產的開發效益水平，因此，必須加大房地產建筑工程施工管理的力度，保證房地產建筑工程建設項目的質量，防止安全隱患的發生，滿足人們對房地產建設的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產建筑工程的質量，發揮建筑工程建設的效益水平，促進房地產行業的健康和順利發展。

參考文獻

[1]于長杰.房地產建筑施工管理及控制要點[J].內蒙古煤炭經濟，2013（3）

[2]吳富斌.淺述建筑工程項目施工管理[J].門窗，2013（4）

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前言

房地產建筑施工的工程質量好壞，與國家長遠利益、國民經濟發展、現代化建設息息相關。質量好的工程，可以增加固定資產的耐久性，減少固定資產的使用維修費，為人民生產和生活提供良好的條件。而質量差的工程，不僅要進行返工，造成人力、物力上的巨大浪費，而且會延誤建設速度，影響投資效益的迅速發揮，還會造成生產、生活中的使用長期不合理，或者影響產品的正常使用，嚴重的更會造成人民生命財產的重大損失。因此，我們在組織施工中，必須高標準、嚴要求，切實搞好工程質量，為國家、企業、用戶提供一流的優質工程，所以房地產建筑工程管理尤為重要。

1、建筑施工管理中安全管理的關鍵問題探討

安全管理問題始終是房地產建筑工程施工管理中的首要問題。因為安全事故無論是對整體工期和社會輿論，對房地產公司的影響都是巨大的，所以，成熟的房地產開發公司，在注重產品質量和開發速度的同時，都不會忽視工程安全管理。作為施工管理者，必須要盡可能地使發生安全事故的風險降到最低。

1.1存在的主要安全管理問題

①安全管理意識薄弱，缺乏正確的認識。從現在的建筑施工管理中存在只注重生產而忽略施工安全管理的現象。②安全管理有待進一步加強。必須完善安全生產監督管理體系，健全和優化安全生產監督管理機制。

1.2建筑施工中安全管理策略

①應對突發事故的預案和預案的實施明顯不足，還需通過宏觀和微觀的施工管理提高社會安全意識，推動企業落實安全生產責任制、健全安全生產自我約束機制和激勵機制。

②在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作的首位。作為施工管理人員必須要做足安全措施，對所有的進場人員要做好安全教育與宣傳工作，要以預防為主，安全第一。

2、建筑施工現場管理的關鍵問題探討

建筑施工現場管理問題是房地產開發施工管理中最重要的問題之一，是影響建筑施工管理成敗的關鍵因素。一般來說，如何做好建筑施工現場管理工作，主要應該從以下幾個方面入手：

2.1從技術管理入手，不斷提高施工技術水平一個建筑工程項目的施工，所需要的工種多，施工班組也多，施工工藝繁雜，往往施工工藝復雜，如何確保施工現場管理到位，最主要的應從施工技術管理方面入手。一是每位施工管理人員和施工人員都應對施工圖紙進行一定的了解和熟悉，在施工和管理過程中做到心中有數，應嚴格按照施工標準中的技術要求去落實，根據施工中的技術指標進行操作，以確保其施工技術達到要求。二是做好施工組織計劃工作。三是切實做好技術交底和施工工序之間的接交工作。對于一些新的施工工藝技術，應對相關人員進行技術交底培訓，使其在施工前掌握基本的施工要點，懂得施工操作規范要求，以確保每一道施工工序的施工技術符合要求，每一個施工人員和施工管理人員都必須對相關的施工技術做到心中有數，手中有法。對于工序交接之間，必須做好技術交底工作，提醒一些務必注意的技術問題，同時，嚴格工序之間的交接的質量檢查，以確保施工技術更好地實施。

2.2從材料管理入手，主要應做好材料供應廠家的選擇，從經濟和質量的角度進行綜合評估，選擇最佳的材料采購方式在材料進場時，切實把握好材料的入場關，嚴格對材料的質量進行“三檢”。同時，應切實把握好材料的發放關，嚴防材料的非正常損耗和浪費，最大限度地控制材料損耗，節約材料成本。

2.3切實做好人員管理施工人員是工程施工的執行者，對工程安全、質量和進度等有著主要的作用。一是應明確施工技術人員、管理人員和施工人員的各自的崗位職責、權利等。建立健全激勵和約束機制，將人員的工資、獎金和福利待遇等與工作質量、效率和成效等緊密聯系起來，規范各種人員在施工現場的行為，降低施工行為風險，確保施工過程規范，技術到位，質量過關。

3、工期控制

工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產開發企業和施工企業的切身利益，還涉及到第三方―購房者的利益，可以說它是個連環套。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

工期控制即指的是工程進度的控制，一個施工項目的工期是有限制的，項目管理者必須在有限的工期內保質按量完成承攬的工程項目。否則必須承擔建設單位罰款等相應的違約責任。工期有合同工期（要求工期）、目標工期（計劃工期）、實際工期。工期控制的目標就是計劃工期小于合同工期，實際工期小于計劃工期，這是最理想的控制效果。管理者該采取何種措施保證目標工期的實現，經過我認真細致分析，結合幾年來實踐證明，歸納如下：

3.1必須制定切實可行的工期計劃（總進度計劃）。一個建設項目在進場后，項目部要根據施工圖紙及采取的技術組織方案，結合工期定額與實際施工消耗天數，制定切實可行施工進度計劃。既然要切實可行，那么它的主要編制依據是真實有效的第一手資料，主要編制依據即是施工圖紙和技術組織方案。圖紙是本工程的圖紙，暫時無較大的變動。編制的技術組織方案符合現場實際情況，且經過技術經濟論證，建設單位和監理單位同意，質量有保證的方案。這樣才具備編制出切實可行總進度計劃的條件。

3.2分期編制年、季、月、旬、周進度計劃。在總進度計劃編制后，如何去實行是關鍵。在實行時應根據總進度計劃及實際情況分期編制年、季、月、句、周進度計劃來控制總計劃的實行情況，逐級進行比較，出現偏差應及時糾正、調整。合理處理工期管理過程中的矛盾問題，計算出工序的最早、最遲時間及自由時差、總時差，合理分析關鍵線路，及時進行調整前后工序的作業順序。做到關鍵工作不讓步，流水作業要連續，次要工序要讓路，前后工序順序要合理。在時間與空間內盡量交叉作業，以縮短各分項工程工期。

3.3利用計算機信息來處理進度過程中的偏差。在對總進度進行管理過程中，難免會出現實際與計劃的偏差，但須認真進行分析、研究。哪些原因是自身造成的、哪些原因是因建設、設計變更造成的。并應利用計算機及時的調整總進度計劃，對于自身造成工期拖延的應在以后工序中采取措施搶回來，對于因設計變更等非自身原因造成的工期延誤，應及時的填寫工期順延申請表，報建設、監理單位，請求順延。

3.4采用網絡進度計劃與橫道圖計劃并存的管理方式。第一，對于大的、復雜的工程項目其總進度計劃均應采用網絡圖進行編制進度計劃。第二，對于小型的、工序簡單的工程項目月、旬、周進度計劃應采用橫道圖進行編制。這與兩種進度計劃的特點是分不開的，網絡圖具有邏輯清晰，而橫道圖簡單直觀、一目了然的特點，所以在進行月、旬、周進度控制時采取橫道圖更能反映出進度的偏差情況，為總進度糾正提供條件。

3.5采用科學的手段或方法控制進度。如采用網絡計劃法（前鋒線法和列表法）、S曲線法、香蕉曲線法對實際進度與計劃進度進行定期對比，找出原因及時調整。

3.6到了建筑工程后期，這是影響整個工程驗收交付的關鍵時期，般都具有工期逼近、工序復雜、工種繁多、交叉等特點，工程量較大、涉及面廣等特點。因此，后期施工管理是否到位，是能否確保整個項目順利通過驗收的關鍵。為此，可以從組織、技術、管理、經濟幾個方面采取措施。建立一個有權威的、有組織能力、效率高的項目領導機構，組織機構根據項目的特點、規模、專業性質等要求設置，做到因崗設人、辦事高效、結構科學合理，并層層分解目標，落實責任，訂立規章制度保證目標的實現，都是實際中有力的組織措施。在管理措施方面，則是要求項目管理者統一思想，并且各參與方的管理目標應該保持統一，在實現目標的過程中應采取動態控制。

4結論

進度、安全和質量是房地產建筑工程開發過程中靈魂，也直接影響著工程的成本控制和效益最大化的實現。因此，我們必須充分認識到房地產建筑施工管理的重要意義，想方設法做好建筑施工管理工作。作為房地產開發企業，必須充分認識到建筑施工管理的重要性和必要性，聯系自身實際，揚長避短，發揮優勢，采用各種符合施工實際的管理模式，不斷創新施工管理方法，以確保建筑施工的安全、質量和進度，以此助推房地產企業實現可持續發展。

參考文獻：

[1]建筑施工管理的幾個問題 黃良 《廣西大學學報（自然科學版）》 2006 第1期

[2]淺談現代建筑施工管理的六控制 王菁 《山西建筑》 2007 第16期

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所謂的高層建筑就是超過一定高度和層數的多層建筑。中國自2005年起規定超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑為高層建筑。高層建筑與普通建筑相比有其自身的特點，如深基礎、高聳結構和鋼和鋼筋混凝土結構等。

房地產企業在高層建筑工程預算管理中，要對深基礎施工的成本、施工控制、高聳結構的混凝土模板，混凝土輸送和垂直運輸系統，鋼和鋼筋混凝土組合結構的施工順序、安裝工藝和過程控制等作出全面的預算，以更好的控制施工成本。

二． 高層建筑工程預算中存在的問題

在房地產企業瘋狂追逐利益的今天，許多工程項目都出現了概算超估算，預算超概算，結算超預算的現象，導致企業不得已追加投資，大大增加了企業的成本。究其原因，主要有以下幾點：

（一）.建材價格管理混亂

據統計，建材費約占工程造價的百分之六十以上，建材費的增加勢必會導致高層建筑工程成本的在增加。與此同時我們看到，伴隨著激烈的市場競爭，市場管理的混亂和建材價格過度上漲油然而生，使得設備材料預算價格同結算價格相差較大。

（二）.變更隨意性大

高層建筑的工程項目的審批程序較為嚴格，應經過縝密的可行性分析和投資額度分析。一改不行二改；同時沒有人負責監督更改的必要性和合理性，更改造成的人財物力的損失沒有相應的問責機制。

（三）.無法考慮變更搞工程預算

在高層建筑工程預算中，有些因素是無法預見的，如地質勘察資料、設計標準、設計手段、建材等客觀條件，這些因素都會對工程預算產生影響。另外，高層建筑的工程預算也無法預測如土方坍塌、地下障礙、基坑排水、文物、甚至自然災害這樣無可抗力的情況給工程帶來的附加成本，導致結算超預算。

（三）.定額的限制

近幾年房地產市場的日益火爆加之國家限購令的出臺，高層建筑市場的地域壁壘被打破，而外地來的開發商又不熟悉當地的制度，等導致在實際編制工程預算中會出現這樣或那樣的問題。

三．加強高層建筑工程預算管理的對策

為了使高層建筑工程造價預算更合理，也更便于控制，必須在高層建筑建設領域加強工程造價預算管理。主要從工程設計、施工和工程款結算三個階段入手：

（一）.高層建筑設計階段的預算管理

1.認真審查圖紙。

高層建筑完工后否能夠實現預期的功能，有否超標準使用材料在審核圖紙的過程中就可以發現。幫助我們及時發現設計中存在的問題，并把問題解決在萌芽之中。

2.規范取費程序。

在高層建筑設計中人為擴大設計規模和冒算的費用的現象時有發生，設計概算必須在工程標準定額造價管理站和相關職能部門的全面審定下，才能以確定的投資限額作為取費基數。

3.鼓勵設計人員。

應對優秀的設計人員進行適當的獎勵，以彰顯企業對預算工作的重視程度，以此激發他們創作熱情。

4.限額設計。

限額設計是按批準的設計任務書和投資估算，按初步設計總概算，控制施工圖設計。限額設計并不是以節省投資為終極目的的，應當做到以客觀事實為準繩，尊重科學，低成本與優化設計并重，確保功能不受成本的影響。

（二）.高層建筑施工階段的預算管理

1.審查從業人員資質。

對從事高層建筑工程預算人員和機構的資質要進行全面謹慎的審查，對沒有能力監理高層建筑工程建設項目的建設單位，同時，要求預算管理人員在懂工程預算的同時還要懂高層建筑施工過程中設計的技術問題、懂法規、懂管理、懂經濟，即一個全面的復合型的預算管理者。

2. 加強合同管理和。

為了避免以后在結算時，因對合同條款不明確而產生經濟糾紛和不應有的賠償，所以在施工過程中應加強合同管理、設計變更的管理。編制詳細的月工程預結算書，分析合同控制數產生的價位偏差，為開發商了解和調整投資偏差的幅度提供決策依據。

3.加強施工現場造價的控制管理。

在高層建筑工程開工前一個階段，現場管理的施工人員必須對施工現場的情況、技術、經濟狀況進行全面和深入的了解，同時應注意對以下方面的控制：控制工程進度、質量管理、實行施工現場責任制、控制現場施工記錄及現場簽證、確保施器材的合理利用。

4.提高索賠意識，合理進行索賠。

5.建立預算管理系統。

對于高層建筑工程開發企業應建立一套預算管理系統。預算管理系統由定額管理系統、價格管理系統、造價控制系統和造價估價系統組成，可以方便施工過程中搜集、傳輸、加工、保存、維護和使用數據和信息，以提高成本預算的管理效率。

（三）.工程款結算管理

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通過分析當前房地產建筑工程的施工情況，我們會發現，雨季施工是經常存在的一種現象。然而，雨季施工會制約房地產建筑工程的順利開展，也會影響到建筑工程的工期。為了能避免雨季給建筑工程帶來的制約性問題，解決雨季施工技術問題是至關重要的。

一、房地產建筑工程雨季施工前期的準備工作

（一）明確雨季施工的具體特點

每年從6到7月份，我國各地相繼進入了雨季。雨季的到來，影響了戶外的一些工程，如：建筑工程。雨季是不可避免的，因此，房地產建筑工程施工單位要合理的應對雨季施工中出現的技術問題。在雨季施工前期，施工單位要密切關注每天的氣象，了解到當天實際降雨情況，根據降雨情況，合理安排工程。同時，建筑工程施工單位要明確雨季施工的特點，圍繞著特點來進行施工。具體的特點，如下：突發性、突擊性、連續性。眾所周知，天氣的變化是飄忽不定的，一會晴天，一會下雨，很多情況下，天氣預報也無法預測出這多變的天氣。為此，建筑工程施工單位要抓住突發性這一特點，制定一些預防措施，盡可能降低突如其來的雨天給建筑工程帶來的影響。突擊性是指由于施工單位無法完全掌握天氣的變化，因此當遇到天氣較好時，應該明確分工，多完成一些工作。除此之外，夏季的降雨有時會呈現出連續性，這導致房地產建筑工程有可能面臨著長時間在雨里施工。要想保證雨里施工的順利開展，做好一系列防護準備工作是非常有必要的。

（二）科學的安排施工進度

當雨季來臨之前，施工單位要充分考慮到雨季施工中需要注意的事項。夏季施工時，如果天氣很好，此時，可以完成地基、緩凝土這些工作。相反，如果天氣不好，如下雨，施工單位要重新規劃施工人員的任務，即從室外轉移到室內，完成吊裝、打樁等工作。夏季的天氣是變幻莫測的，所以，在雨季施工前期，施工單位的負責人要制定周密的施工計劃，并在施工計劃中指出特殊情況，如：下雨，這樣做確保房地產建筑工程得以順利完工。

（三）注重建筑工程中的排水

隨著雨季的到來，建筑工程的排水就顯得非常重要。從某種程度上來講，雨水或多或少都會影響到房地產建筑施工。因此，技術人員要處理好地基排水問題。相反，如果沒有處理好地基排水問題，這勢必會對建筑工程的質量產生嚴重的影響。在實際設計的過程中，要將排水管道安排在合理的位置上，確保雨水能順利從施工場地排出，避免雨水淤積危及到地基。排水是雨季中不可或缺的，如果施工現場中的雨水都排不出去，這勢必會影響到房屋的質量。所以，施工單位要注重排水工程，保證排水的暢通無阻，減少因雨水淤積而引發的事故。

（四）硬化主干道路

雨季施工一個非常重要的前提條件是道路暢通自如，同時，還要保證道路的安全性。為此，在雨季施工之前，施工單位要安排人員硬化主干道路。當然在下雨時，還要實時監測道路的實際情況。一旦遇到某處道路的路面不平整，此時，要采取有效的解決措施，保證道路施工的安全性。

二、房地產建筑工程雨季施工過程中的具體技術

（一）完善施工現場的規章制度，營造安全的施工環境

在房地產建筑工程雨季施工過程中，事先做好防雨措施是非常有必要的。同時，要進一步完善施工現場的規章制度，營造相對安全的施工環境。對于施工人員而言，當他們進入到施工現場時，他們就要身穿工服，帶上安全帽，嚴禁施工人員穿著拖鞋進入到施工現場。大型設備在施工現場中是隨處可見的，但是一旦大型設備的安放不合理，這會影響到大型設備的使用功能和使用壽命。因此，為施工現場的施工設備做好防雨措施也是必不可少的。除此之外，在雨季，相關負責人要定期檢測接地安裝裝置、漏電保護裝置的安全性、可靠性。當然，還要利用防水材料封堵排氣孔，并且集中、統一管理施工現場的所有電纜，電纜的老化或者電纜表皮破損都會危及到施工人員的人身安全。如果天氣出現降雨，這個時候要將在基坑內工作的機械設備都移動到地面上，避免淹沒機械設備。作為施工單位的負責人，其要安排專業人員檢查施工現場中，當發現施工現場中的問題時，不要隱瞞不報，而是及時安排專人解決該問題，將安全隱患扼殺在搖籃中。

（二）巧用土方工程技術，減少不必要的安全隱患

雨季施工會影響到房地產建筑工程的土方作業。在雨季施工時，如果施工單位沒有及時采取有效的措施保護好土方作業，這會對建筑工程的施工質量產生嚴重的影響。房地產建筑工程在雨季施工時，要特別重視基坑開挖。基坑開挖時，要不斷縮減邊坡的坡度，還要檢查房屋建筑的邊坡，這樣做的目的在于保護邊坡的穩定性。當然，還可以運用鋼絲網片，或者混凝土加固邊坡。雨季施工是，不要盲目的擴大工作面，而是要科學的劃分工程項目，只有確保某一項目驗收合格之后，才可以接著進行下一個項目。雨水會直接危害到建筑工程的基坑，所以，在設計基坑時，施工單位要安排專業人員做好基坑排水工作，從而達到保護地基穩定性的目的。當進行地下室地基施工時，混凝土施工之后一個非常重要的工序就是防浮措施。有時候雨量較大，地下室水位不斷上升，這個時候要立刻停止施工，所有施工人員必須撤離工作面。在軟地基施工過程中，如果遇到雨量較大時，也必須停止施工，及時回填基坑。當施工設計與相關的要求并不相符時，這個時候，抽水作業是非常有必要的。通過開展抽水施工作業，保證了建筑工程的施工質量，還確保工程能順利完成驗收工作。

（三）運用混凝土工程技術，保證建筑工程的施工質量

在處理混凝土模板時，施工單位要觀察天氣狀況，看看是否下雨。通常情況下，對混凝土模板進行隔離層處理時，往往不在下雨天操作。如果雨量并不大，此時可以進行操作，但是操作嚴格按照相關的規定，當完成澆筑之后，要利用防雨布將其保護起來，避免雨水淋濕隔離層。混凝土施工作業的要求是非常高的，在施工之前，要檢驗混凝土中的骨料，檢查其是否符合相關的規定。只有將符合規定的骨料運用到施工中，才能保證混凝土的吸水量。當雨停了之后，相關人員要對施工現場進行檢查，查看是否存在土層松軟的現象。焊接、鋼筋對接等工作是無法在雨天中完成的，如果一定要進行焊接等工作，此時要在雨棚內完成，這樣做保證了施工人員的人身安全。

（四）合理的安裝避雷接地裝置，確保施工的順利開展

每年6月到7月的雨季，施工單位每天定期檢查天氣的情況。在施工的過程中，如果遇到下雨，此時，要禁止高空露天作業。當雨停了之后，要認真的檢查施工現場的道路、排水等多個方面，當確保了這些方面都是安全的，再接著進行施工作業。夏季，雷雨天氣是常有的。因此，建筑工程施工單位要合理的安裝避雷接地裝置，防止因雷電而引發的事故。但是需要注意的是，無論是施工現場上的電氣方面裝置，還是避雷接地裝置，要確保它們具有防水的效果。

（五）鋪設排水管道，保護好建筑工程的屋面

在房地產建筑工程雨季施工過程中，要按照事先已經確定的方案，鋪設排水管道。如果遇到天氣晴朗時，要合理施工油站屋面。然而，如果遇到天氣下雨是，此時要借助“濕鋪法”進行施工，運用該方法的目的在于防止出現基層滲水的現象。

三、總結

雨季施工是房地產建筑工程施工中不可避免的一種情況。要想確保房地產建筑工程的如期完工，保證建筑工程的施工質量，事先采取有效的防護措施是非常有必要的。無論施工前期，還是施工過程中，施工單位要做好準備工作，積極引入先進的技術，更好的應對雨季給建筑工程施工所帶來的不便。

參考文獻：

[1]黃保運.建筑工程雨季施工和安全管理措施剖析[J].江西建材.2015(18)

[2]黃婷.建筑工程雨季施工與安全管理措施分析[J].銅業工程.2014(05)

篇（5）

在房地產項目中有效進行建筑工程管理，能夠減少建設項目的風險，并且能有效控制建設成本，保證房地產事業的建設效益。

1當下房地產項目在建筑工程管理中存在的不足

1.1進度管理上的不足

對于建筑的進度沒有進行嚴格的管理，施工進度對于建筑的質量有著密切的聯系，所以在建筑的進度管理上是非常重要的。由于人們對建筑的要求不斷增加，給房地產項目的建筑工程管理帶來了巨大壓力，增加了其管理難度。并且城市化建設對其建筑的工期也提高了要求，這又加大了工程管理的難度。就目前來看，存在房地產項目在建筑工程管理上，缺乏專業性的指導，管理模式不健全，不能形成一個有效的管理系統，進而影響整個工程的進行。而出現這些問題的主要原因就是管理層沒有重視，沒有指定合理科學的施工制度，使工程進度得不到有效的管理，進而導致員工盲目施工，影響整個工程的施工進度，嚴重情況會導致安全事故的發生，給公司帶來經濟和名譽上的損失。所以在建筑工程中做好進度管理工作，是保證工程質量的重要一環。

1.2質量管理上年的不足

在房地產建設過程中，存在企業設計這一環節的管理上，缺少對工程質量的有效管控。企業為了加快進度，沒有將圖紙的細節與各個部門進行溝通協調。前期的圖紙沒有細化，就會導致在工程后期出現各種線路之間的問題，會適得其反，在后期進行大量的調整，甚至返工，進而影響這個工程進度，對工程的質量會產生較大的影響。企業在房地產建設中對質量法人落實力度不夠，存在企業在施工過程中，對于施工技術沒有具體要求，導致最終的建筑與預期的效果存在差距。同時對施工過程中的各個環節的檢查不到位，使工程的質量受到很大影響。監理人員沒有切實履行自己的責任，也會導致工程質量的而降低。所以在建筑工程管理中，加強對工程的質量管理是非常重要的。

1.3工程造價管理上的不足

在房地產成本管理中，工程造價管理是較為復雜，且涉及領域較廣的一方面，其對建筑的成本影響較大。前期的工程造價的工作在管理上沒有進行有效落實，就會在工程后期出現建筑工程造價管理與實際情況不符合，會使后的工程造價預算提高，是企業的利益收到損失。工程造價管理不力，容易使資金不能有效利用，收效甚微。在具體的建筑工程中，并沒有安排專業的人員進行工程造價管理，更沒有建立有效的管理制度，使建筑工程的造價成本提高，還沒有得到相應的成效。

1.4安全生產組織上的不足

在建筑工程中，對于安全生產的組織上是企業的負責人必須落實的。要保證建筑工程的安全實施，不斷提高自身在安全管理中的作用，促進工程的順利實施。在目前，存在相關管理人員沒有在崗的情況。這會導致在施工現場的安全生產的不到有效指導，安全條例和安全制度得不到有效落實，是工程存在安全隱患，影響工程的順利實施。

2建筑工程管理在房地產項目建設中的實施方法

2.1完善工程造價體系

房地產企業必須建立一個完備的工程造價體系，企業要從長遠的角度去考慮，為保障各項資源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造價體系。企業最好聘請專業的人員，在工程前期，對工程的造價進行合理的分析，使資金和人員、設備等等到充分利用，在保證工程質量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期對工程造價的管理，在工程額的實施過程中，對自理金的劉鄧情況要實時監控，避免資金鏈出現問題，避免資金流失的情況發生。企業對資金進行有效管控的同時，就加強論文對整個工程的造價體系進行整體的把控，進而使企業的利益得到保障。同時財務部門要保障應急預算資金的儲備。對于財務部門的管理力度要加大，遏制挪用公款和資金流失的情況發生，保障工程的順利實施開展。相關監管部門要擔負起自身的責任，把公司建立的各項規章制度落到實處，切實保障工程的順利開展，保護公司的利益。

2.2加強對安全施工制度的落實

企業要想長遠的發展，必須采取必要的安全措施，減少在施工中安全事故的發生。企業在制定安全施工制度后，要加強落實，避免出現安全事故。在施工中要安排專人進行安全檢查，對施工現場要嚴格保證安全管理，提高員工的安全施工意識，全體員工必須嚴格按照安全制度規范施工，從源頭杜絕安全事故的發生。對于員工的素質不同，企業要定期展開安全培訓，對施工人員的施工技術和造作規范做好培訓，提高施工人員的自我保護意識，減少施工中的安全隱患。監督檢查人員必須嚴格執行安全制度條例，如有違反，嚴格處罰，以促使員工能夠遵守安全制度條例。

2.3加強工程質量管理

加強對工程質量管理，可以有效提高工程質量。影響工程質量的第一個環節就是原材料，所以企業在招標過程中要本著以工程質量為基礎的原則，來選擇相應的供應商，使由于原材料的問題影響工程質量不能發生。在施工中注意運用新的技術、設備，確保提高房地產工程的質量。在施工中還要對各個節點進行質量把控，在施工的環節中，對各項指標進行質檢，一旦出現不合格的情況，要及時調整，避免后期返工，延誤工期，確保工程保質保量的完成。

2.4加強對施工人員的專業培養

施工人員是具體實施建筑的人員，所以對于他們的專業技能的培訓時很有必要的。企業開展相關的專業技能培訓，能夠有效提高施工人員的操作規范，提高專業水平，提高建筑工程的質量。企業在招聘時，要提高標準，要招聘具備相應從業資格證書、具有相應學歷的員工，這樣才能保證在施工中的各項專業技能達到操作規范你，進而提高工程工藝水平，提高整個工程的質量。

2.5加強對施工進度的把控

篇（6）

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，我國的房地產行業快速發展，已經成為國民經濟發展的重要支柱之一。但是在快速發展的同時也出現了許多問題，比如房屋老化迅速，較早出現墻面脫落等各種各樣的不良現象。

在房地產行業發展的過程中，導致以上不良現象出現的最重要的原因就是傳統的房地產施工管理的組織編制已經不能適應快速發展的建筑技術，房地產施工管理的組織編制需要有更好的完善，來適應現在房屋建筑工程管理的實際情況。

在我國房地產建筑工程施工管理主要包括：工程的項目管理、工程的施工管理、工程的現場管理三個大的方面。我們就以這三個大的方面來對如何強化房地產建筑工程施工管理進行一些思考。

一、工程的項目管理

在古代用兵打仗的時候，常會說“兵馬未動糧草先行”，其實是說，在一個計劃開始之前必須要首先做好周密的布置來取得計劃的成功。在一個工程項目開始之前也是一樣的，工程的項目管理必須要首先做好才能為工程的順利進行打下良好基礎。

工程的項目管理要做好，一定要重點把握以下幾個方面：

1.要使工程順利地進行，雜亂無章肯定是不行的，這就要要管理者要注意運用系統觀念來進行管理，設定、建立工程的施工組織、訂立編制工作的一些標準。組織有關的項目管理部門在大型項目的進行過程中對一些施工組織材料進行收集。在材料收集完成之后對其進行分析，并且把經過分析的材料進行，從而是人們能夠對分工和工程進度有詳細了解，是各部門能夠更好的協調。

2.在項目施工的過程中，改變以前由技術部門大包大攬進行施工組織設計的做法，實行由項目管理者設計編制的方法。這樣，由最一線的管理者來制定編制，使項目的編制更加適合項目的實施，更好地服務項目管理的全過程。

3.在項目建設開始之前，施工組織管理的設計部門要對項目進行實地考察，從實際出現進行施工施工組織設計，選擇合理的施工方案。設計者應該把自己多年工作積累下來的建筑施工方面的有關技術資源與現代的科學管理方法相結合，并且根據項目自身的特殊性來使建筑項目在技術可行性和經濟合理性達到一個統一。

二、工程的施工管理

在我國，一般房地產項目的施工建材都會采用發包或承包的的方式來完成，即：把一個大的建筑項目劃分成幾個小建筑項目（綠化、消防、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來進行或者把工程的施工完全發包給一個施工單位來完成。

在項目建設的過程當中，對于一些大型的建筑項目或者高檔的住宅區都會采用MC或CM的承發包方式來進行工程的施工管理。

MC模式也就是施工總承包管理模式即開發商與某一家具有豐富施工管理經驗的單位簽訂施工總承包合同，由該單位來負責此建筑項目的施工組織和管理。一般來講，這個承包單位不會參與到工程具體的施工，而是對工程進行再次分包的招標和分包。對于工程建設來說，這個模式可以使施工進度加快，這些費用是根據建筑項目安裝費用進行某一比例的提取。

CM模式是指建筑項目的開發企業委托CM單位，在施工建設的過程中以項目承包商的身份使用快速路徑的試產組織方式來對進行項目的施工管理。CM單位會直接只會建筑項目的施工活動，并且在一堆程度上對項目的設計活動產生影響。CM工程施工管理模式的特點是，項目的設計與施工能夠充分的銜接，而且CM企業在這個過程中也會承擔響應的風險。

在一個房地產項目的建設過程中，工程的施工管理可以采取不同的模式，但是對于房地產開發企業來說只有被一個目的，就是在把成本控制在合理的范圍內，同時用最短時間來完成高質量的建筑項目。為了達成這個目的，開發企業在進行項目施工管理的時候一定會在施工質量、進度、成本等方面進行嚴格控制，通過施工管理過程中的投招標、施工資質把關、工程款的發放等措施對醒目建設進行掌控。

三、工程的現場管理

在項目建設的過程中，工程的現場管理是房地產建筑工程施工管理非常重要的一部分，它直接關系到建筑工程的質量好壞。對于很多施工企業來說，工作就是天天與工程的現場管理打交道，工程的現場管理是施工企業進行生產經營的進本活動。為了保證工程項目的質量以及施工企業的順利經營，施工企業在工程的現場管理中應該做到遵守以下幾個原則：

1.控制成本原則

在以往的項目建設過程中，很多施工企業只是一味地求“快”或者求“穩”，只重視項目建設的速度和質量，卻忽視了項目的成本計算，從而導致了企業單純的生產觀念和進度觀念。

在市場競爭日益激烈的情況下，施工企業應該適當轉變生產理念，除了重視項目進度和質量之外，樹立一定的成本控制觀念。在項目建設的過程中，做到每個環節都要精打細算，在管理過程中爭取以較少的投入換取更大的產能，杜絕項目建設過程中的各種浪費現象。

2.科學實用原則

在項目施工建設的現場管理的過程中每項工作都應該做到既按照科學的觀念進行又要符合現場的實際情況，做到既科學又實用。在現場管理的過程中會出現各種各樣的情況可能在以前的理論上并沒有遇到過，這樣如果只是一味地照搬理論知識想按照科學的方法辦事是絕對行不同的。

在就要求施工單位在進行現場管理時要學會可適當變通，做到既符合現代化生產的科學要求，又能夠實用施工現場的實際情況，從而科學有效地利用施工現場資源。

3.標準規范原則

在項目施工建設的過程中，施工現場最基本的管理準則就是施工活動的標準化、規范化。在工程施工的過程中，很多項目都是需要不同的人和單位和合作完成的，如果不能達到施工的標準化、規范化項目會很難繼續進行。

在進行工程的現場管理時，為了能夠是各部門能夠協調合作，所有的生產要素必須做到規范化、標準化，使施工現場的生產和管理效率得到本質性的提高，建立起標準、規范的施工現場。

總之，強化房地產建筑工程施工管理并不是建筑項目某一方單獨的內容，它涉及到工程建設的各個方面，還學要在以后的實際工作不斷探索，使我國的建筑工程施工管理水平能有更大的提升。

參考文獻

篇（7）

中圖分類號：TU761 文獻標識碼：A文章編號：

一、目前房地產建筑工程施工管理方面存在的問題

1、管理模式不夠合理

近年來，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，伴隨而至的監理單位的工程管理也有了國家要求執行的規范，只有房地產企業這一工程管理主體至今尚未建立起規范，統一科學的管理模式。隨著市場上房地產企業的不斷增多，其企業的工程管理模式更是五花八門，沒有相對規范的操作模式。當代項目管理學科的研究中，已有涉及到了業主工程管理的內容，這對研究我國房地產企業的工程管理有借鑒作用。現在我國在建筑行業使用的管理模式最主要的就是按照計劃經濟的管理模式發展而來的，但是很多大型的國有企業根本無法適應這種模式。首先就是在管理模式中還存在很多指令性質的管理手段，建筑企業在我國是較少去進行創新的，很多的工程自身都是沒有按照客觀規律去進行設計以及建設的。還有就是很多建筑企業在施工方面都無法根據工程項目等來優化生產要素的配置，這就會造成資產的有效使用效率降低。

2、管理方法比較落后

首先就是在工期的制定方面。現在很多建筑企業方面在施工進度方面的計劃上，都是根據之前的經驗來作為參考的重點，沒有根據工程自身去進行實地的考查以及探究等，就直接制定出了計劃。很多建筑企業都是在使用較為簡單的編制方法，比如橫道圖等，對于一些更為先進的技術比如信息技術網技術等卻沒有考慮。其次就是工作人員的素質方面的問題，目前我國在房地產行業內出現的人力問題最為主要的就是從業人員的素質問題。比如很多技術人員自身沒有較為統一的穩定性，在這種情況下對從業人員進行統一的培訓是不太可能的，就造成了從業工作人員的技術水平是高低不齊的，就很難去保證工程的質量。所以就會有非常多的技術性的問題是無法解決的，在工程之間就會出現很多技術性的差別。除此之外，在工程款的結算方面，很多情況下都是在業主沒有進行驗收的情況下就自己完成了。在這種情況下很多施工單位也并不會跟業主打官司，因為施工單位的最終目的就是要和業主之間建立起更好的合作關系。但是結算款對于施工單位來說意義是很重大的，甚至于一些情況下結算款中還包括了施工單位自己在施工的過程中自己墊付的很多款項，業主如果沒有及時的把工程款進行結算的話，對于施工單位來說就會出現很多問題。

3、不科學的組織形式

首先就是在管理方面的高度集權制度，在地域性的公司中，獨立的經營權是不存在的，所以很多公司自己并不擁有對于自己進行的工程的決定權，而現在市場上的變化是非常快的，所以就導致決策不具備時效性。其次就是在組織結構方面設計不夠合理，對于變化非常快的建筑市場來說，直線職能結構是非常不適合的。第三就是在部門的設置方面不夠科學，很多建筑公司對于部門的設置并沒有結合自身的特點來進行，也沒有考慮都身為建筑公司要去開發的新產品等。現在我國的建筑公司中劃分部門的方面，其專業就是唯一的標準。當需要就一個新的項目去進行設計建設時，就需要涉及到所有專業部門，就會浪費非常多的資源。

二、針對房地產施工管理問題的創新對策

1、管理模式的調整

在建筑企業內，經營方面存在的幾個特點就是流動性較強、具備階段性、季節性以及生產能力在負荷上的不均衡，建設產品的特點對于管理模式來說就會起到決定性的作用。在國外出現的很多比較先進的管理模式都是值得我國去借鑒的，還應該結合我國自己企業的發展狀況來對工程項目的管理模式進行調整。在調整之后的管理模式方面應該具備以下幾個特點：首先就是在生產力方面一定要具備彈性，企業的產業結構一定要具備剛性，要可以接近市場；施工管理與施工的作業是不可以相提并論的；最后就是在對項目計劃進行建立的時候，就要做到從實際出發，并且很好的控制這個過程。比如說在進度的管理方面，就可以通過認真編制進度計劃來進行有效的控制，可以更為充分的對工程量進行管理和控制；其次就是確定計劃工期；還可以通過對工作進度進行實時的監控來進行監督。最后就是要盡量的減少趕工期的現象。進度的具體計劃一旦確定了，就應該嚴格的按照計劃來進行，原則上我們并不提倡趕工期。進度計劃應該是在施工單位得到的最大的資源的基礎上來合理編制的。所以趕工期就會造成資源的浪費，應該盡一切可能在工期內結束。

2、觀念的調整

我國目前的總體狀況就是已經從之前的計劃經濟時代進步到了市場經濟時代。在計劃經濟體制之下面，我國企業生產的主要目的就是可以從上到下完成任務，然后達到國家下達的經濟指標。在市場經濟體制之下，這種情況就會發生根本性的變化，也就是說把之前在計劃經濟體制之下存在的很多舊觀念改變，把那種將產值看作是重要的做法改成將利潤看作是企業的重點來抓。對于企業來說，其經營觀念對于企業來說有不可替代的作用，所以經營觀念要具有科學性以及新的形式等，要可以適應目前的社會形式等。

3、調整組織結構

之前我國建筑行業內最為廣泛使用的機制就是直線職能機制等，但是這種機制對于其他行業來說比較適合，但是對于建筑企業來說就比較無法使用，所以就應該根據我國建筑行業自身的特點來建立自己的組織體系：第一就是要讓企業的管理符合剛性的產業結構原則，在總公司與業主之間的關系可以是一種非常直接的關系，并且在跨地區的情況下也可以讓總公司直接進行經營。其次就是要貼近市場。因為只有總承包商才可以在跨地區的情況下進行經營。具體分為以下幾點：

1）組織措施。對項目經理部的“各級管理者”們的“分工”、“職能”及“任務”進行落實；展開項目分解，確定“各部分”、“各階段”的進度調控目標；擬定進度協調工作規章，定期展開調度會議；完善進度記錄及報告體制；對員工展開充分的思想工作。公開每條獎罰條例，對各“分包單位”與“項目部”的成員，施工現場負責人務必有權展開授權范圍里的利益分配。對工程款能拖欠，可施工中的“獎與罰”務必及時兌現。比如，某地房地產開發居住小區樓盤時，由于應獎勵的未進行及時獎勵、該罰的未及時懲治，令工人施工時積極性不足、怠工導致工期延誤。2）技術措施。對工程“設計圖紙”與“技術規范”展開仔細研究，依施工中的變化，及時進行“進度計劃”調整。對設計圖紙內的“疑點及問題”需立即以書面形式對“設計單位與領導”反映，要求澄清。3）合同措施。對崗位責任書內的義務需認真履行；務必經常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時溝通；對工程進度時間上的影響，需展開詳細記錄，及時展開交涉及提出索賠。4）經濟措施。擬定“供貨、分包”商的獎懲手段，且確保現場負責人“執行力度”。 向領導及時報告報告階段進度并申請撥付進度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動關鍵工作依計劃順利完成。控制成本，做好財務管理，對“流動資金的需求”做好預算，對資金展開合理調度。5）信息管理措施。內部需對實際施工進度的“數據”展開及時收集，和計劃進度對比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。

4、在竣工階段以及竣工之后的技術管理

首先就是在竣工階段的技術管理，要借用一定的技術手段以及方法來對施工中的分項工程以及分部工程等進行審批，然后再跟測得的結果以及質量標準之間進行比照，對于產品的合格與否得出判斷。凡是符合了有關標準的就是合格工程，在檢查后給予通過，那些不符合規定的在檢查后給予修補等。其次就是竣工之后的技術管理。很多企業以及部門都不太重視在竣工之后的這個技術管理工作的程序。在一個工程竣工之后，項目部門得到的成功的管理經驗或者教訓就沒有及時的保留下來，最重要的技術數據以及管理資料等也沒系統的進行存檔等。對于那些在施工過程中的經驗以及資料等我們應該及時的進行總結和整理，比如多技術檔案資料進行歸檔，其他的技術管理資料進行系統的整理等，如果在施工中在一些方面取得了較大的技術進步和創新，就應該給予系統的總結和整理。

結語

作為建筑施工企業，施工質量為房地產開發的發展關鍵因素之一，提高建筑工程施工管理為房地產開發企業生存根本。好的企業房地產開發，務必有好的管理手段，因此務必提高建筑施工管理水平，此直接關系房地產開發的成功。因此，在建筑施工中要按照工程實際情況由“安全、質量、進度”管理等層面著手擬制定可行管理措施。通過各個部門以及工作人員之間進行協調和聯系，通過一個團隊的合作來共同完成，讓工程的管理可以有更多的技術和管理保障。

參考文獻：

篇（8）

房地產建筑工程造價指的是工程在施工前期的預期開支或者是實際施工中的全部固定資產總額，它是整個工程的投資額。由于建筑工程具有施工周期長、較為固定、各種要素價格變化快等特點，使得整個建筑工程的造價也隨之不穩定，因而，合理的、及時的造價管理工作是工程建設的重要保障，業主方應當注意到這一問題的重要性。從工程的決策立項階段到工程設計階段、招標階段，再到工程的最后施工都要進行有效管理。下面，筆者將根據多年的工作實踐，談談如何加強房地產建筑工程造價的管理及控制。

一、有效的造價監管工作

造價監管工作一般由專門的建設造價咨詢機構來完成，通常建設單位委托這些中介機構，從項目工程的立項到工程完成全過程，為建設單位提供全方位的工程造價咨詢服務。這些機構往往具備較強的專業技術，通常通過幾下幾點來為建設單位提供服務。首先，根據建設單位的要求，進行項目的預算，以提供最優的預算方案；其次，為建設單位提供招標方案，把握市場行情，對各種建筑要素的單價進行控制，尤其是工程中材料的價格；再次，由建設單位組織，和承包方一起去往市場，把建設所需的建筑材料定下來，并確定建筑材料的規格以及單價；最后，這些機構還要及時洞察市場情況，對于有可能影響工程造價的要素進行合理控制，為業主提供最優服務；在施工過程中，中介機構要派專門的人員到施工現場對建筑所用的材料進行查看，對工程內部的結構以及工程的變更情況進行及時掌握，避免出現工程竣工后產生的各種糾紛。

二、工程設計方案的最優化

在工程的立項決策階段之后，工程的設計方案就顯得尤為重要，一份好的設計方案可以使工程造價控制在合理的范圍內。據筆者的工作經驗，工程設計階段對工程造價的影響可達到70%。設計的好壞直接關系到建筑的周期以及所需的費用，它決定著工程所耗的人力、財力、物力，在設計合理的情況下，可以極大地節省建筑開支。因此，要使得工程設計合理，需要多方積極配合，不僅需要業主方參與進來，向設計單位提出基本的限價設計要求之外，還需要設計單位內部提高人員素質和技能。具體業主方應做到以下幾點：

1、在工程設計上，采取招投標的方式。目前來看，建筑市場上各種憑借關系招攬項目的現象不少，一些設計單位也憑借關系，招攬設計任務。這樣一來容易出現種種不良后果，如工程設計不能符合建設的需要，甚至出現無標底的投標現象，在實際工作中遇到了不少麻煩；另一方面，由于設計單位的設計理念不同，帶來設計風格的多變，也為工程造價帶來不少困境。

2、明晰合同關系。為了使工程造價合理、質量有保障。除了傳統的合同規范之外，還應根據實際需要，明晰合同說明上的具體條款，比如，對于工程上的技術及工藝問題，應該給予明晰、清楚的說明；在經濟上，應該把施工單位的技術和信譽度等諸多因素考慮進來，作為招標工作的參照點。例如，我國國內的標桿房地產公司金地、萬科等就是通過合同條款運營的典型，從而達到降低成本的目的。

3、嚴防招標中的陷阱。在目前的許多房地產建筑招標工作中，還存在諸多問題，比如惡意低價中標、陪標與圍標等現象，有些投標單位惡意打出低價投標的旗號，使得許多業主方上當受騙。為了防止此類事件的發生，業主方應該事前做好招標準備，對工程項目的成本做到心中有數，并對工程造價有著明確的估計，這樣才能避免惡意中標現象。

三、工程施工過程中控制造價

如果說工程設計階段是對工程造價的合理規劃，那么施工階段則是這一規劃的具體應用。雖然這一階段對工程造價的影響不大，但是由于這一階段涉及到工程的投資問題，對投資額的估計不準，有可能導致工程施工中的極大浪費，因此，對這一階段的造價管理也十分必要。業主方除了要嚴格按照合同規定和工程造價來管理，還要加強對施工過程中的浪費現象進行嚴格監管。

1、高質量的施工組織設計。施工過程中的組織設計對于工程造價至關重要，如果施工組織設計不夠周全，可能對工程施工過程帶來困擾，因此，在施工前期，應該根據工程的具體情況，制定較為合理和細致的施工組織方案，比較各種方案的優劣，從而確定出最優的施工方案。

2、盡量避免設計的變更。工程建筑中應盡量避免工程設計變更的現象。一般工程的變更只能有以下可能：一是在不影響整個工程的進度及全局建設的情況下允許的設計變更，防止由于變更帶來的工程設計規模的擴大、標準的提升等問題；二是工程設計變更應在多方協商之下完成，涉及到工程費用問題的，要有當事方在場的情況下同意并且簽字方可，另外業主方可以派相關的專業人員到施工現場，及時了解工程進度及造價情況。

3、嚴格的現場簽證制度。嚴格的現場簽證管理是確保工程組織管理的有效方法。對于簽證工程，要進行嚴格把關，除了做到隨做隨簽以外，還要在細節上注意：簽證上的字要清晰，簽證必須真實有效，簽字內容不得超過規定范圍等，這些都是組織管理的重要方面。

4、改進技術，提高效益。據統計，建筑工程中60%來自材料消耗。為了更大限度地降低消耗，提高工程的總體效益，企業應當根據自身能力和立足于長遠發展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技術、新設備、新材料，使得工程建設不僅減少資源消耗、縮短周期，還能為企業帶來更多的企業效益，這也是減少工程造價的重要手段。

四、工程造價的合理控制

除了推行以上的辦法，還應對于工程造價進行整體合理控制。首先，在工程項目的建設初始階段就應對工程的造價進行監管，這是從源頭上控制造價的辦法。另外，在工程的設計階段，要把造價控制在合理的范圍內，本著節約成本的設計理念，進行高效設計。這不僅關系到經濟問題，也需要技術上的支撐，因此，為了使設計上達到成本最優的效果，企業必須讓具備高水平和高技能的設計師參與其中，運用先進、可靠的設計理念，為企業制定和擇選出造價合理、成本最優的設計方案。

如何有效地控制房地產建筑工程的造價，筆者認為，應采取多種措施，多管齊下。首先應從造價的組織結構入手，明晰有關人員的相關責任及明確造價責任人；二是從技術層面進行監管，用技術指標來審查設計方案的合理度，以節約建設投資成本；三是在設計和施工中要及時了解造價的實際支出情況，根據實際情況調整建筑設計方案。這就要求企業相關人員除了要把實際支出控制在最小范圍內以外，還要了解國家頒布的相關制度，搜集市場信息，把握市場價格走向，以便對建筑材料的造價有清楚的把握。

總而言之，房地產建筑工程的造價是個復雜的問題，它處于不斷變化的過程，因此，對其管理也應是個動態的全過程管理。業主方面，要對整個工程造價進行及時管理；在具體的建設中，造價管理者要有高度負責的態度，把工程的設計、執行都納入到管理體系中，還要樹立一定的經濟觀念，從降低投資成本，提升工程質量出發，及時了解市場動向，把建筑工程的造價控制在合理的范圍內。

篇（9）

發包人、承包人根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，經協商一致，對____________________________(工程全稱)簽定工程質量保修書。

第一條 工程質量保修范圍和內容

承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規、規章的管理規定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。

質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：

___________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________.

第二條 質量保修期

雙方根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，約定本工程的質量保修期如下：

⒈ 地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限;

⒉ 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為______________年;

⒊ 裝修工程為____________年;

⒋ 電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為________________年;

⒌ 供熱與供冷系統為__________________個采暖期、供冷期;

⒍ 住宅小區內的給排水設施、道路等配套工程為________________年;

⒎ 其他項目保修期限約定如下：_______________________________________________

______________________________________________________________________________.

質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。

第三條 質量保修責任

⒈ 屬于保修范圍、內容的項目，承包人應當在接到保修通知之日起7天內派人保修。承包人不在約定期限內派人保修的，發包人可以委托他人修理。

⒉ 發生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應當立即到達事故現場搶修。房地產合同:房屋建筑工程質量保修合同書由精品信息網整理！

⒊ 對于涉及結構安全的質量問題，應當按照《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施;由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，承包人實施保修。

⒋ 質量保修完成后，由發包人組織驗收。

第四條 保修費用

保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。

第五條 其他

雙方約定的其他工程質量保修事項：___________________________________________

______________________________________________________________________________.

本工程質量保修書，由施工合同發包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。

篇（10）

這些年來，新疆城市建設突飛猛進。一座座城市變大了，變美了，基礎設施和公益設施變完善了。新疆到處充滿著朝氣和希望。今天的新疆已經進入了一個新的大發展的歷史機遇期，勤勞智慧的新疆人正以只爭朝夕、奮發有為的精神狀態，迎接挑戰，共同開創更加美好的明天。房地產業是城市發展的重頭戲，對于房地產建筑工程必須以科學規劃為藍圖，以科學設計為基礎，及時發現問題解決問題，城市的現代化建設和管理才會具備強有力的支撐。

一、質量是生命，要不算加強質量監督管理

當前建筑工程施工質量從總體上講是逐年不斷提高，但由于一些施工企業的技術素質低、質量管理差。對規范、規程、質量標準貫徹不到位，以至嚴重影響工程質量。如下是這兩年檢查過程中三個建筑工程沒有按照相關標準、規定出現的質量問題。

表一、施工質量問題淺析

A企業

1.首層中庭超過一定規模的局部高支模無專項方案、無專家論證、無模板搭設驗收記錄；

2.施工現場臨邊防護、出入口防護不嚴密；

3.高支模、施工臨電專項方案編制人員對專業技術知識不了解，方案非企業技術負責人審批；

4.裙樓懸挑腳手架未見搭設施工方案；

5.未落實施工企業負責人帶班、隱患排查制度；

6.塔吊未見拆裝合同及方案；

7.塔吊未見維護保養協議，運行記錄內容不清晰；

B企業

1.企業沒有按照省市布置深入開展安全檢查；

2.5至6層門式架支模體系、排距、間距隨意設定，有局部約15m2無支撐，樓梯支模無水平桿；

3.外腳手架行人通道不暢，不能保證安全行走；

4.部分臨邊洞口防護不嚴密，如電梯井、采光井口及樓梯側；

5.高支模方案、外腳手架方案與現場搭設實際不符；

6.塔吊資料管理未能做到"一機一檔"。

C企業

4#塔吊與鄰近建筑物之間的安全距離不符合標準《塔式起重機安全規程》（BB5144-2006）和《建筑塔式起重機安裝檢驗評定規程》（DBJ/T15-73-2010）的規定。

相關的問題可以說是層出不窮。面對這種問題，必須要加強監管和制度建設。加強管理是指在現有管理水平的基礎上，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制。提高專業管理人員、施工人員業務水平。驗收單位在驗收的過程中千萬不可馬虎一定要嚴格執行國家的標準，發現問題及時地與施工單位進行協商。

二、環境是未來，決不能出現破壞環境這種短視行為

建筑工程中的環境污染主要有噪音污染、泥漿污染、灰塵固體懸浮物污染、污染和固體廢棄物產生的污染。工揚塵起塵量與許多因素有關。影響起塵量的因素包括：基礎開挖起塵量、施工渣土堆場起塵量、進出車輛帶泥沙量、水泥搬運量以及起塵高度、采取的防護措施、空氣濕度、風速等；而施工期的水污染主要為工地施工人員產生的生活污水和工程廢水，包含食堂污水、糞便污水等等；施工期噪聲主要來自施工機械噪聲、施工作業噪聲和運輸車輛噪聲；建筑垃圾主要包括砂石、石塊、碎磚瓦、廢木料、廢鋼筋等雜物。部分施工現場仍存在場容場貌較差，場地高低不平，無排水系統，材料及廢棄物亂堆亂放；還有施工時，有可能對珍惜物種影響和傷害。

這些因素必須詳加分析考慮，采取相應對策。比如為了處理水污染，應該將設置沉淀池等處理設施，地下水收集用于灑水降塵。采取中水回用措施有利于提高植被覆蓋度，改善局部周邊生態環境質量，同時減少粉塵污染的作用。為了減少臭氣排放，污水處理工藝應該選擇污染物去除率高、剩余污泥產量小的好氧生物處理工藝，厭氧工藝由于易形成臭味而不適宜采用。建立采用防滲的封閉式垃圾房；采用封閉設計，使得氣體經管道收集后使用諸如活性炭等吸附處理。還應該推行綠色施工技術。涉及到可持續發展的各個方面，如生態與環境保護、資源的利用、社會經濟的發展等。同時做好項目區調查工作，認清保護及珍、稀、瀕危物種存在，加以保護。

三、管理是保證，應該解決管理的不足提高綜合管理水平

由于現行的管理體制，施工單位的分包現象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。管理制度相當不完善，導致出現安全問題，所以有的管理專家常說，所有的問題都是管理的問題。主觀上各單位在利益的驅使下，總希望相關單位承擔更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為地帶來一些問題，增加了協調管理的復雜性。而且施工達不到一種全方位立體式，這樣就無法對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等納入正規化、標準化管理。

為了解決建筑工程管理的工作，應該注意以下幾個方面。（1）堅持安全管理原則。 堅持安全與生產同步，安全寓于生產之中。生產活動中對安全工作必須是全員、全天候的動態管理。（2）完善工程監理制度，充分發揮監理的積極作用 。提高工程監理人員的素質。擴大監理人員的監理范圍。（3）管理建筑施工的時候一定要跳出側重于技術管理，忽視經濟管理和組織管理的怪圈，要注意多管齊下，要技術、經濟、組織三者齊頭并進。建筑工程項目的成功管理不僅對項目、對企業有良好經濟效益，對國家也會產生良好的社會效益。要針對當前我國建筑施工中存在的問題，采取相應的對策，才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進行。成功的管理，能促進項目和企業的發展，能推動建筑市場不斷前進。

四、勞動者是主體，必須依法保證勞動者的利益

近些年來，國內發生了很多影響社會和諧，導致發生的情況，新疆的安寧也是重中之重的第一要務。事實上，很多的發生，背后都有輕視勞動者利益，法制得不到推廣等內因存在，這違背了我黨的一貫方針政策。不法商人不能合理用工，拖欠農民工欠款，不能按照國家規定保證勞動者利益現象時有發生。

為了減少薪資矛盾，必須引導建筑施工企業認真貫徹落實《勞動法》。使得建筑施工企業必須與勞務工簽訂全區統一的勞動合同，規范用工行為。建立勞務工工資保證金制度。各級勞動保障部門設立勞務工工資保障金專戶。為確保農民工工資支付資金的安全，各施工企業必須設立工資支付專用賬戶。各主管部門要將建立農民工工資支付專戶制度作為考核施工企業的重要條件。各總承包企業及建筑勞務公司要切實加強對勞動用工的管理。各項目必須為農民工建立工資檔案。農民工工資不得以實物或者有價證券等形式抵付；不得以工程款支付不到位或工程未結算等理由拒絕支付或不足額支付農民工工資。建筑行業各類從業人員，要加強學習，嚴格自律，不斷提高自身素質，自覺遵守有關預防和制止拖欠的各項規定。同時積極支持企業和農民工通過法律途徑解決拖欠，引導和鼓勵農民工通過法律途徑清償被拖欠的工資。各級人民法院和勞動仲裁機構，認真受理拖欠案件加大執行力度。

篇（11）

中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。

2開發管理

開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

銷售部門就是要把企業開發的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3規劃管理的重要涵義

規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。

3.5將規劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規劃圖（如控制性詳規等），可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

5建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：