緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產公司經營狀況范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

現如今，我國房地產已經發展成為一個較成熟的行業，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關注。

1. 營運資金管理理論

1.1營運資金

本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產與流動負債的差。公司資產的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結合流動比率、速動比率 等來衡量。

1.2營運資金管理

營運資金管理是對公司流動資產和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經營和運轉就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括對數量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內部的資金轉換機制，使兩者達到最優組合。在管理中，我們要考慮該資產變現的時間以及變現的穩定程度。

1.3房地產行業營運資金管理

房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住房、寫字樓、商業娛樂設施包括相應的基礎設施的建設，都需要有大量資金的投入。在前期的開發和建設階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。

房地產企業營運資金管理的目標是要提高資金的利用率和資金供應的有效性。房地產企業資金運作過程復雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。

2. 地產行業營運資金管理現狀

在此，我選擇了我國房地產行業較為領先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產負債表、現金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產、負債結構分析中，我采用了算數平均法來計算整個行業的資產、負債情況。

2.1營運資金流動性分析

2.1.1流動資產結構分析

流動資產和非流動資產相比，它具有盈利能力差、風險小的特點。如果一個公司流動資產占資產總額的比重較大，說明公司的財務風險較小，盈利能力較低。

表1中，我們可以看出，我國的房地產行業的資產總額呈上升態勢。在房地產公司的資產中，流動資產的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流動資產是房地產公司的血液。而在流動資產中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態勢。由于房地產行業的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產、施工中的房產以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業內的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準備金率的措施，這使得房地產公司的存貨的周轉更困難。公司積壓的存貨越多，資產整體的流動性就會變差。在流動資產中，應收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經營狀況決定。對于房地產公司來說，存貨和應收款項的流動性更類似于長期資產。可見，房地產公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。

2.1.2流動負債結構分析

流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業周期內償還的債務。流動負債的規模會影響一個公司短期的償債能力。

由表2，我們可以看出，房地產行業的負債規模很大。房地產是一個高投入，周轉慢的行業，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產行業的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數據，我們可以看出，房地產公司預收賬款占流動負債的比重已經超過了50%。房地產公司先預收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入。但是能否及時、大量收到預付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。一旦房地產行業呈現下滑趨勢，公司的流動資產籌集將會受到影響。

2.1.3短期償債能力分析

速動比率是速凍資產與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產是流動資產減去存貨的差額。

不同的行業存在不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題就沒有標準答案。房地產行業具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風險，因此房地產行業的速動比率比流動比率更具有參考價值。

經驗認為，理想的速動比率應該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。

我國的房地產市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據前幾年的財務數據可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。

2.2營運資金營運能力分析

2.2.1現金管理分析

狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金則還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現金作為保證，就很可能使得公司資金周轉困難，無法繼續經營。但是，如果持有的現金過量，公司也會受到損失，因為現金是一種產生極少收益的資產，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現金含義。

由表4可以看出，保利和榮盛的現金周轉天數逐年降低，說明這兩家公司的現金的管理有好轉。而其余三家公司的貨幣資金周轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉天數在270天左右，說明它們的資金的周轉比較緩慢。

2.2.2應收賬款管理分析

應收賬款是企業在經營中，由于銷售、提供勞務等原因，應向購貨方或接受勞務者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業務，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現拖欠貨款，應收賬款回收難的風險等。在房地產行業，應收賬款相對資產而言比較少，這是由行業的特點決定的。房地產行業為現金交易，預收款項是他們主要的收入來源。

由表5可以看出，金地對應收賬款的管理比較好，其應收賬款的周轉天數維持在40天以內，而且周轉速度逐年加快，2011年其周轉天數只有12天，這個數據讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應收賬款的周轉天數都較大，且呈逐年遞增狀態。萬科在2011年應收賬款的周轉天數達到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經營活動中應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖說較高的應收賬款周轉率能說明公司收款變現能力強，但是這一指標也應該控制在一定限度內。

2.2.3存貨管理分析

房地產行業中，占流動資產比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經開發完成的房屋外，很大一部分是準備開發和正在建設中的土地和房屋。

由表6可以看出，房地產行業的存貨周轉速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉天數為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉都需要4年多，而且周轉的速度逐年減慢，也說明了房地產行業競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉和變現，影響到公司的盈利和還貸能力。

3. 地產企業營運資金管理問題

通過以上數據的分析，再結合房地產行業的整體背景，我們可以看出，房地產行業營運資金的管理還存在以下問題：

3.1存貨多

通過上面的數據分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產行業，存貨主要指未開發的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產行業的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產市場一直呈下調趨勢，銷售的不暢直接導致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產公司來說，存貨是公司未來發展的保障，但也是風險的主要來源。

3.2負債比例高

通過對負債結構的分析，我們可看出，房地產行業的資產負債率較高。由于我國對房地產企業進行股權融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發展，因此許多企業都選擇從銀行進行融資，這便導致了房地產行業過高的負債率。而較高的債務率會使企業承擔較大的財務壓力和風險。

3.3償債能力弱

房地產行業近三年來公司的資產變現能力在下降，資產的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環節出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。所以房地產公司就應該及時的采取相關措施促進商品的銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。

3.4資產營運效率低

通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產行業資金的營運效率較低，周轉時間較長。在交易過程中，對于公司出現的應收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產中占比最大的存貨來說，隨著房地產行業市場的下調，銷售的不通暢，存貨的周轉變得更慢，有的企業存貨周轉達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者一定要重視效率問題。

結束語

房地產行業是一個對經濟狀況反應極為靈敏的行業，它的興衰也能預示出宏觀經濟的走向。而房地產行業的營運資金之于房地產行業，就好像房地產行業之于宏觀經濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產行業發展的態勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產企業的正常運營和項目的順利開發，才能使我國國民經濟的基本承載體——房地產行業蒸蒸日上。

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一、引言

目前，房地產企業的發展成果非常可觀，發展的速度也日益加快。但是，房地產企業的管理者也要居安思危，時刻保持清醒的頭腦。房地產行業的社會競爭越來越激烈，所以一定要加強企業的運營管理工作，努力提高企業的經濟利益，實現企業的可持續化發展。

二、房地產公司運營管理工作的內容

1.運營管理的系統目標

企業要想加強運營管理工作，就需要制定一個系統目標。對于房地產公司來說，所有的運營管理工作都要以系統目標為主，圍繞系統目標展開。房地產公司在進行運營管理工作的時候要認真仔細的分析所接受的信息，清楚企業在發展過程中所遇到的問題，明白企業發展的內部以及外部的環境，面對發展的機遇和挑戰要沉著應對。運營管理中的績效管理工作是重要的組成部分，因為好的績效管理可以給企業提供決定性的意見，可以推動營管理的順利開展。

2.運營管理的戰略

任何的房地產公司都要制定符合自身發展的戰略，只有戰略清晰，執行者才可以完美的執行相關的運營管理工作。戰略具體來說有三種，分別是公司的整體戰略、公司的經營戰略以及具體職能戰略。在制定企業戰略的時候，需要每個層次的管理者以及工作者積極參與，不能只依靠企業的領導者和管理者的意見。

3.運營管理的評價對象

對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價對象是非常重要的環節。具體的信息收集和信息整理，都依賴于一個準確的對象。另一方面，在評價結果出來的時候，可以落實到具體的評價對象，那么評價結果就會真正的作用在員工身上。通常來說，有兩種績效管理評價對象在房地產公司中，一個是公司的整體績效，另一個是個體績效，公司的整體績效可以讓公司的運營管理工作更加優化，更加完美，擁有更大的市場競爭力。個體績效的切實落實，可以促進員工更好的履行職責，讓員工之間形成競爭，實現員工職業升華。

4.運營管理的評價指標

對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價指標是非常重要的環節。一個好的運營管理工作就需要有一個正確的評價指標。企業在評價業務的時候，一方面要從多個方面進行評價，另一方面要分析評價對象，考慮到對象的多樣性。

5.運營管理的評價標準

對于房地產公司的運營管理工作來說，確定評價標準是非常重要的環節。在房地產公司的發展過程中，只是統計公司的績效，并沒有多大的用處，企業需要有一套屬于自己的評價標準，公司的發展情況領導者可以通過標準來了解，讓運營管理工作有更大的意義。在選擇標準的時候，房地產公司的運營管理工作者就要思考，哪些標準是符合公司未來發展規劃的，哪些標準是最基本的標準。針對不同的項目設置不同的標準，這樣才可以使運營管理工作更加有效的實施。

三、房地產公司運營管理工作的方法

有些部門的績效非常好，很好的落實了運營管理工作，但是從公司的整體績效來看，效果還不是非常好，原因是企業在制定公司戰略的時候，沒有考慮到公司的運營管理工作，導致運營管理工作沒有很好的服務企業戰略，所以房地產公司要做到以下幾個方面，認真學習運營管理工作的方法。

1.加強房地產公司戰略目標體系建立

制定好公司的發展戰略是房地產公司實現企業運營管理工作的必要內容。只有制定符合房地產公司自身發展的戰略，才可以動員起公司員工積極的參與，才可以讓公司的發展計劃更好的落實。要大力宣傳“企業是我家，發展靠大家”的理念，讓基層員工都可以參與進去，要有一個透明的強戰略指導。如此一來，公司的運營管理的戰略目標就和員工工作緊緊的聯系在了一起。這樣一來，不但加強了企業的凝聚力還提高了企業的生命力，一舉兩得。

2.加強對房地產公司業務鏈價值的分析

認真分析公司的業務鏈價值，對于房地產公司的運營管理工作是非常有幫助的。企業在明確運營績效管理工作的時候會認真分析業務鏈的價值。在房地產公司的發展目標已經相對完善的前提下，高層管理者會重新評價之前已經做好的發展方案，通過要求相關的部門以及工作人員對業務鏈的價值進行分析。對于業務鏈價值的分析結果，進行排序，作為運營績效管理工作的一個參考值。然后建立一個符合公司要求的價值體系，在提高企業的運營管理工作水平的時候，要清楚的知道各個部門和各個崗位的價值。

3.提高房地產公司戰略制定的科學性

制定一個科學合理的戰略，可以讓工作的效果更加明顯。在制定戰略的時候通常有三種制定方式，分別為自上而下、自下而下、上下結合。首先來說自上而上，這種方法通常是公司高層通過討論制定一個公司發展的總體戰略，然后將這個總體戰略進行分解，落實到每一個部門。但是這個方法缺乏公平性，因為部門會從自己的角度出發，做出對自己有利的結論。在制定運營管理戰略目標的時候，動員所有員工參與，經過認真的討論以及分析之后，制定一個符合公司發展方向的戰略目標。這樣的戰略才具有可行性，科學性。所以房地產公司戰略制定的科學性，是非常重要的，需要引起公司領導的重視。

4.做好戰略實施中的績效管理工作

房地產公司的健康長遠發展離不開每一個部門和每一個員工的工作。公司的管理者在進行績效考核的時候，要清楚的知道，這個方法不僅要激發員工工作的熱情，還要對員工的工作質量進行嚴格的考核。員工要通過考核結果，發現自己在工作中存在的問題，然后找到解決辦法，共同促進企業戰略目標的實現。因此，房地產公司在落實運營管理工作的時候，不僅要對員工工作的結果進行評價，還要考察工作的過程，進一步實現公司的整體戰略目標。

四、結語

總而言之，在我國經濟迅速發展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產公司要提高自己的競爭力，完善自己的運營管理工作，制定符合自身發展的戰略目標，制定科學合理的戰略目標，加大績效管理工作的落實，明確房產公司的發展目標，員工要積極配合企業的發展，推動公司健康長遠的發展。企業要認真做好運營管理工作，激發員工的工作熱情，提高員工的職業技能，這樣有利于突出企業的競爭優勢，加快企業戰略目標的實現。

參考文獻：

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外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。

二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產行業供求現狀分析

國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。

2、我國房地產行業的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

篇（4）

1.被解釋變量—財務風險。

基于我國證券市場不完善的現狀，我們選擇用樣本企業的Z-score指數①來衡量企業財務風險。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營運資金/總資產+1.4×留存收益/總資產+3.3×息稅前利潤/總資產+0.6股票總市值/負債賬面價值+0.999×銷售收入/總資產

2.解釋變量與控制變量。

解釋變量為公司治理和宏觀調控。公司治理選取股權特征、董事會特征、高管激勵和“三會”會議情況等4個方面共7個變量來考察其對我國房地產上市公司財務風險的影響。根據當前我國政府宏觀調控情況，設置虛擬變量，宏觀經濟政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對我國上市房地產公司財務風險產生影響的因素，選取了企業規模、資產負債率和成長性等三個控制變量。

(二)模型構建

通過借鑒前人研究方法，根據房地產上市公司實際情況，本文構建多元回歸模型來分析我國房地產企業的宏觀調控、公司治理與財務風險的關系。

(三)數據來源

本文選取深市、滬市上市的房地產行業為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎上進行了如下幾個方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無主營業務收入、總資產為零或所有者權益為負的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態，缺乏持續經營能力，可能影響研究結論的說服力;三是剔除財務數據缺失嚴重的公司。最后共獲得127個樣本，共1270個觀測值。

二、實證分析

(一)描述性統計分析

報告了本文主要變量的描述性統計。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關于財務風險的臨界判別值來劃分，有超過一半的公司值小于1.4514(中位數)，這些公司存在較大的破產風險，財務危機較為嚴重。我國房地產公司財務風險的Z值平均為1.88，處于財務風險狀況的“灰色地帶”①，說明我國上市的房地產公司整體財務狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財務風險狀況相差比較大。其二，股權集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國房地產公司股份分配方式各不相同，這與我國房地產企業股權分配方式的現狀相符。其三，董事會規模大小方面，大部分公司董事會規模為9人。其四，在高管激勵機制方面，我國房地產上市公司高管持股情況較差，超過一半的公司高管未持股，股份激勵這種方式對高級管理人員的激勵作用在中國上市房地產公司的生產經營過程中沒有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對數跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。

(二)實證結果及分析

在進行相關性分析之前首先進行了相關系數檢驗，結果表明財務風險與公司治理結構的相關系數均顯著，并且各自變量間的相關系數值較小。另外還采用方差膨脹因子法進行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗結果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴重，限于篇幅沒有報告相關系數檢驗和共線性診斷結果。

1.公司內部治理與財務風險的回歸分析。

本文以財務風險(Z)為被解釋變量設置了4個模型，使用式(1)分別檢驗股權特征、董事會特征、高管激勵以及“三會”會議情況對財務風險的影響，結果見下頁表3。模型Ⅰ檢驗了股權特征對財務風險的影響，股權集中度(HHI5)符號為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權集中度，有利于降低房地產上市公司的財務風險，因為在宏觀調控政策頻繁變動的市場環境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規避財務風險;股權制衡度(EBD)符號為負，說明房地產企業降低股權制衡度，對降低企業財務風險有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗了董事會特征對財務風險的影響，董事會規模(BDSIZE)符號為正，且在5%水平下顯著，即擴大董事會規模，尤其是增加獨立董事人數，將有利于降低上市房地產公司財務風險;模型Ⅲ檢驗了高管薪酬對財務風險的影響，回歸結果高管薪酬(SALARY)符號為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產公司財務風險越小。模型Ⅳ檢驗了“三會”會議情況對財務風險的影響，在每年召開股東大會會議次數(GTIME)方面，符號為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開的股東大會召開次數越多，上市房地產公司財務風險越小;每年召開董事會會議次數(DTIME)符號為正，說明我國房地產企業召開董事會次數有利于降低企業的財務風險，但效果不顯著;每年召開監事會會議次數(JTIME)方面，符號為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開監事會會議次數越多，監事會成員行使監事權利，履行其職責情況越好，能有效降低財務風險水平。

2.宏觀調控、公司治理與財務風險的多元回歸分析。

結合上述分析，本文以宏觀調控政策、房地產企業股權結構、董事會特征、高管薪酬以及“三會”會議情況為解釋變量，財務風險水平為被解釋變量，對式(2)進行逐步回歸，通過固定效應檢驗得到結果。宏觀調控政策(MCP)符號為負，且在5%水平下顯著，通過實際數據驗證了宏觀調控政策與財務風險之間呈顯著的負相關關系。中國經濟改革開放后30多年的快速發展為房地產企業提供一個良好的發展環境，寬松的宏觀調控政策會使房地產企業不斷擴張發展，單純依靠土地和資金資源粗放型發展，幾乎不計后果地增加企業資產負債率，一旦市場環境發生重大改變就會使很多企業無法適應，無法正常運營甚至破產;相反，近些年來隨著我國房地產泡沫不斷出現，政府加大對房地產行業的宏觀調控力度，這些不斷趨緊的調控政策會影響房地產企業的投資決策，房地產企業一般會選擇謹慎投資，進行科學理性地投資，從而降低企業財務風險。

3.宏觀調控對“三會”會議情況與財務風險的調節效應回歸結果。

綜合以上分析，本文將宏觀調控政策作為調節變量引入，以財務風險水平作為被解釋變量，各企業全年召開三會情況即每年召開股東大會次數、每年召開董事會會議次數以及每年召開監事會會議次數作為解釋變量，對式(3)進行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎上加入宏觀調控政策與公司治理中會議情況的交叉變量的檢驗結果，報告了樣本公司宏觀調控政策對公司治理中會議情況與財務風險關系的調節效應，即方程(3)的回歸結果。模型I的檢驗結果顯示，增加公司規模和成長性，有利于降低企業的財務風險;而資產負債率與企業的財務風險呈顯著的負向關系，說明我國房地產上市公司不改善公司財務狀況，將會顯著提高企業的財務風險水平。當加入宏觀調控政策變量與公司治理中會議情況的交叉變量后，公司規模和公司成長性仍然具有較強的解釋能力。模型Ⅱ的交互項系數為－0.0524，且在10%水平下顯著，說明宏觀調控政策負向調節股東大會次數和財務風險之間的關系，即在宏觀調控政策越緊，每年召開股東大會次數對公司財務風險的影響力增強，增加召開股東大會次數越有利于降低企業的財務風險。模型Ⅲ交互項沒有通過檢驗，說明宏觀調控政策對董事會會議次數和財務風險之間沒有顯著調節效應，其原因可能是董事會成員以及其下設機構沒有發揮其應有的專業技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項回歸系數為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調控政策負向調節監事會會議次數和財務風險之間的關系，即宏觀調控政策越緊，監事會會議次數對財務風險的影響越強，即每年召開監事會次數越多，越有利于降低公司財務風險，其原因可能是宏觀調控政策從緊，監事會成員也加大對公司運營狀況的監管，公司管理人員會選擇謹慎投資，能有效減小公司財務風險。

篇（5）

企業的競爭戰略，指企業的產品和服務在方向、目標、方針及策略方面參與市場競爭。企業競爭戰略的構成要素主要有以下幾個方面：競爭環境、競爭方向、競爭對象、競爭目標及其實現途徑。發展戰略是企業的魂，競爭戰略則是企業核心的作戰計劃，是有效貫徹實施發展戰略的途徑。房地產企業如何在激烈的市場競爭中謀生存，求生存并達到持續經營，切合企業實際的競爭戰略至關重要。

房地產企業的競爭戰略主要有總成本領先戰略、差異化戰略、集中化戰略三種表現形式。企業在制定競爭戰略的制訂應主輔清晰，明確選擇一個主導戰略，要么將成本控制低于競爭者；要么在企業產品和服務中形成與眾不同的特色，以為顧客提供比競爭者更多的價值贏得市場份額；要么企業明確服務于特定的市場細分、特定的產品種類或特定的區域。企業應該結合自身的特點，發揮獨有的競爭優勢，把握市場機遇，降低經營風險，調整經營狀況，制定切合企業實際的競爭戰略。

二、ZF房地產公司競爭戰略分析

ZF房地產公司為一家國有全資控股企業，于2010年整體并入一級央企后，ZF房地產公司負重前行，一手處理歷史遺留問題，另一手積極拓展主營業務、謀發展。重組后的新ZF房地產公司，在企業生命周期環節中正處于初創階段，但30年的歷史積淀，在主營業務、品牌管理、資源積累等方面又具有一定的優勢，那么現階段的ZF房地產公司應采取怎樣的競爭戰略和措施，加快主營業務的發展，快速完成資本積累是值得深入思考的問題。為在日益激烈的市場競爭中異軍突起，本文通過采用企業競爭力模型（SWOT）對ZF房地產公司的情況進行詳細分析。

（一）優勢

1.具有一定的品牌優勢

ZF房地產公司作為全國成立最早的房地產企業，歷經30年建設了如商品房、保障性住房等多種形式的開發項目，樹立了良好的社會形象，ZF品牌影響力大、認可度好、美譽度高的特點。

2.資源優勢

ZF房地產公司經過多年的培育和發展，與各地政府建立了緊密的戰略合作關系，擁有較為完整的市場體系，為公司繼續從事房地產開發業務提供了有力的保障。

3.積累了比較豐富的開發業績和經驗

ZF房地產公司作為最早進入房地產行業的國有企業，開發建設的產品種類多樣，如代建房、普通住宅、商品住宅、商業地產、保障性住房及軍隊安置住房等。在全國30余個省、市均有開發項目，累計開發面積達2.8億平方米，開發成熟的小區超過1300多個，積累了豐富的項目開發業績和經驗。

4.有國家的扶持政策和母公司的大力支持

重組后的新ZF房地產公司將得到母公司的全方位保障，同時國家在國有資本金預算和政策性脫困等方面也給予有力支持，ZF房地產公司獲得必要的資金支持，將為公司新的業務發展開辟了有利條件。

（二）劣勢

1.ZF房地產公司項目的開發歷史長達30多年，但對項目開發的經驗、教訓未進行過有效總結，成熟的項目開發管理模式尚無。

2.資產規模及凈資產規模均較小，資金來源渠道單一，資金實力有限，限制了公司的發展速度。

3.ZF集團總部及項目公司之間管理界限不明確，權責劃分不清晰，總部對項目公司的管控力的深入程度不夠，管理不夠精細化、規范化。

4.與同樣具有國企背景的房地產企業相比，在管理水平方面存在較大差距，符合企業實際的管控體系建設亟待完善。

5.設計、策劃營銷等方面專業的人才不足，未能對公司領導的決策提供支持。

6.品牌管理有待加強，企業價值有待提升。

7.信息化建設尚不健全，制約企業發展的進程。

（三）機遇

1.國家的宏觀經濟環境及各地政府的發展構想，為房地產行業提供了廣闊的發展空間。

2.國企深化改革、中央企業結構調整，國有資本金預算等對困難企業重組的政策支持。

3.中央政府出臺政策改善住房供給結構，鼓勵開發性價比高的商品房、經適房、廉租房等保障性住房的建設。

4.市場洗牌力度日益明顯，有央企背景、專業能力強、規模大的房地產企業可以在未來市場競爭中占據主導地位。

（四）威脅

1.國家對房地產行業持續的宏觀調控，對房地產業的發展從而對公司?l展的影響。

2.房地產行業的發展的專業化水平和層次日益提高，競爭對手的綜合實力不斷增強。

3.歷史上形成大量的不良資產及遺留問題嚴重制約公司的發展。

三、ZF房地產公司競爭戰略的調整和選擇

通過企業競爭力分析，對ZF房地產公司應該根據現在的情況，以機會為導向，積極探索合適的競爭戰略，利用戰略組合的模式，穩步打開市場，深耕具有資源優勢的市場，搭建成橫縱交叉的穩定結構，獲取更多的市場份額。建議選擇差異化和集中化的組合戰略，從以下方面對ZF房地產公司的競爭戰略進行調整。

（一）項目地域相對集中化

隨著國家提出加大對城市化建設的力度影響，ZF房地產公司在未來幾年應抓住二三線城市發展的新機遇，以前瞻性的目光抓住區域發展為契機，力求在競爭激烈的市場中脫穎而出，這符合公司目前的資金實力狀況和管理隊伍現狀以及成本風險控制的要求。目前在開發的項目銷售業績突出，在重慶、長沙等地得到消費者的認可和較好的社會影響力，同時對所在地域的經濟、政治、人文和風俗習慣的全面了解，對未來市場的發展趨勢有了較準確的預判。因此，可以借此機會，因勢利導，在重慶、長沙等地域進一步深入開展項目，深耕重慶、長沙等有資源優勢的市場，以點帶面穩步擴張。同時，在對全國性的項目信息進行判斷篩選的基礎上，確定有資源優勢和市場優勢的幾個重點區域進行深入研究和布局，保證項目的成功率。對北京、上海、廣州等一線城市的房地產市場也應密切關注，遇到合適的項目可以大大提升品牌效應。

（二）項目產品的差異化

眾所周知，產品質量好壞決定企業發展生命力的進程，ZF房地產公司應該在項目產品精細化的基礎上實行差異化，在保證產品質量，凸顯規劃設計、營銷策劃方面的優勢的基礎上，有必要實施差異化競爭戰略，利用“精品+名牌”的策略，提高市場占有率，不斷提高社會影響能力，成為企業發展的核心競爭能力。從以下幾個方面實行差異化戰略有利于企業的持久發展。

1.規劃設計應以人為本，設計新穎，功能合理。要擇優選擇設計方案，從戶型設計、結構體系、內部功能、空間利用、室內外環境、節能節地等各個細節上都要體現以人為本的思想，充分體現產品的使用價值和觀賞價值。對于銷售業績好且具有自身的特點的設計，可將其復制到多個的項目上，一來節省設計成本，二來利于銷售，為企業帶來更多經濟效益。

2.質量精細，設施齊全，便于營銷。產品質量是企業發展的生命力，在具有成熟的規劃設計前提下，施工質量是提高產品質量的中心環節和重點。其中施工材料、配件、設備的選擇不但要保證產品質量，且應充分考慮到消費者的實際需要。同時，選擇現場管理豐富、技術質量管理過硬、技術素質較高、資質等級水平較高的合格的施工企業，才能確保提高產品的質量。在保證產品質量精?，配套設施齊全的前提下，加強營銷策略，在差異化競爭中取勝，只有這樣才能吸引更多消費者。

3.環境優美，居住方便，服務周到。規劃設計應該與項目定位以及后期的物業管理一脈相承。目前，景觀設計和物業管理的好壞已經成為項目成敗的一個重要因素。優質的景觀園林的配套建設，直接影響著銷售業績，從而影響利潤的獲得。

（三）產品線的相對集中化，爭取形成差異化的商業模式

在房地產業宏觀調控從嚴的大環境下，準確的產品線定位是保證企業在激烈的市場競爭中脫穎而出的關鍵。ZF房地產公司與知名的房地產企業相比，受到資金量少，土地的存儲量有限等客觀因素的影響，需要對住宅、商業、辦公等產品的配比有一定的規劃，目前應以相對熟悉的住宅開發為主，逐步提高其他產品的配比。住宅產品方面在短期內應以剛需性的普通住宅定位為主，適當搭配保障房和高端商品住宅，形成相對集中的產品線。

四、ZF房地產公司競爭戰略實施的保障措施

為了確保ZF房地產公司競爭戰略有效的實施，使其能在房地產需求多樣化和日益激烈的競爭市場環境中脫穎而出，練好內功，有效的組織資源配置、內部管控能力的提升等都至關重要，建議ZF房地產公司應重點從以下幾個方面提升企業的核心競爭力。

（一）加強企業的管控能力

提高企業管理能力是增強企業核心競爭力的有效途徑之一，ZF房地產公司應該在科學分析宏觀環境的前提下，對本企業進行合理的判斷與決策，通過提高企業管理能力，不斷提高企業的核心競爭力。建議加強ZF房地產公司總部和項目公司的內部控制能力，在開發投資、工程建設、產品銷售等環節均需要實施全過程管理，應重點做好以下幾點：一是提高項目論證能力和決策水平；二是加強成本、進度、質量與安全管理；三是全面實施風險管理。

（二）優化企業的組織結構

ZF房地產公司可以進行機構改革、重塑管理流程，打破部門之間的固有觀念，強調項目的重要意義，提高員工的協作能力和創新能力，有利于組織的靈活性和應變能力的提升，使得企業在激烈的市場競爭中更具優勢。建議采用矩陣式結構管理模式，一方面通過核心價值鏈管理設立部門，包括投資、營銷、研發、項目運籌及結構資本和運營管理部門，另一方面從知識、人力、財務、客戶角度。

（三）加強人力資源開發

ZF房地產公司應通過建立學習型組織，引進業務素質過硬、競爭力強、富有創造力的人才，不斷強化團隊協作，培養出適應企業發展戰略的各類人才。人才不僅是企業經營者謀略決策的關鍵，更是企業產品創新、品牌升值、實現目標市場價值的基礎。因此，優秀團隊的打造，是形成企業核心競爭力的保障。

（四）加強企業的信息化建設

房地產企業合理運用信息化管理技術來有效提升管理水平高和核心競爭力。ZF房地產公司應加強項目設計管理信息化、項目實施過程信息化、產品和服務銷售信息化、企業管理信息化、企業決策信息化和動態聯盟信息化等方面的建設力度，不斷提升企業的管理效力和水平，加速商業價值的實現。

（五）拓寬多種融資渠道

篇（6）

二、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析

凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。

三、我國上市房地產公司盈利能力的分析

我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。

（一）資產收益率及其分解分析

（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008年的5.15%上升至10.16%，再到2012年的3.59%，2008-2012年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。2008-2011年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010年企業新逐鹿的一個產業。就近3年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。

(3)陸家嘴集團這5年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。

（二）權益乘數分析。從2009年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。

四、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議

（一）樹立風險意識企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。

篇（7）

一，因子分析簡介

多元統計分析處理的是多變量問題。在實際問題中，變量之間可能存在一定的相關性，因此，多變量中可能存在信息的重疊。因子分析就是一種降維、簡化數據的技術。它通過研究眾多變量之間的內部依賴關系，并用少數幾個“抽象”的變量來表示其基本的數據結構。這幾個抽象的變量被稱作“因子”，能反映原來眾多變量的主要信息。因子分析是一種通過顯在變量測評潛在變量，通過具體指標測評抽象因子的統計分析方法。

因子分析的數學模型可簡單表示為：Z=AF+CU，其中A稱為因子載荷矩陣,Z為

m×1m×p p×1 m×m m×1

可能存在相關關系的變量，F代表獨立的公共因子，CU為特殊因子。上式需要滿足幾個基本假設條件：

(1)Pm.

(2)COV(F,U)=0,即F與U不相關。

(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相關，且方差皆為1，均值皆為0。

(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相關，且都是標準化的變量，假定Z1,…Zm也是標準化的，但并不相互獨立。

二、房地產公司財務指標因子模型構建

1.樣本選取。本文選取2007年深,滬兩市證券交易所30家房地產公司的9個主要財務指標數據進行分析。

2.將數據降維，確定主因子。進行因子分析，根據因子分析所得到的9個公因子總方差中，選取三個主要因子來反映原始數據的信息，累積貢獻率達到87.7%

3.建立因子載荷矩陣。為了更好的對所選公共因子賦予更好的經濟解釋，對提取的三個主變量建立因子載荷矩陣，使其更具代表性。對原始因子載荷進行方差極大正交旋轉，使因子載荷系數的取值更接近0和1。結果如下表所示：

三、方案結果分析

從上表給出旋轉后的因子載荷陣可以看出，經過旋轉后的載荷系數已經明顯的兩極分化了。第一個公共因子在指標營業利潤率(X3)、凈利潤率(X4)、速動比率(X7)、成本費用利潤率(X8)、營業收入利潤率(X9)上有較大載荷，說明這五個指標有較強的相關性，可以歸為一類，從財務指標類型來看這五個指標屬于公司成長能力指標，因此命名為“成長因子”；第二個公共因子在指標銷售毛利率(X2)、流動比率(X6)上有較大載荷，命名為“變現因子”；第三個公共因子在指標每股收益（X1）、凈資產收益率(X5)上有較大載荷，命名為“獲利因子”。通過因子分值系數矩陣，根據表中的因子得分系數和原始變量的標準化值就可以計算各因子的得分。本文因子得分表達式可以寫成：

F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9

F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9

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一、引言

近年來我國的房地產行業高速發展，對商品房投資的結果直接影響到公司經營業績的好壞。審計作為一種外在監督機制，能合理的判斷出企業投資結果的好壞所帶來的經營狀況的好壞，從而促使企業改進投資決策，提高投資效率。已有的文獻主要是從資本結構、公司治理、事務所特征、財務狀況這些角度進行研究分析，很少有學者從投資角度分析。過度投資可能會降低企業收益，甚至可能導致企業資金鏈斷裂而引起嚴重的財務危機； 投資不足則使資金得不到充分利用，不利于企業利潤的增長。黎來芳等（ 2012）研究表明，融資規模與過度投資正相關，而投資者保護有利于抑制過度投資。也有少數研究從會計政策、審計對銀行借款的監督角度研究了企業投資問題。

二、理論分析與研究假設

投資的結果直接影響到房地產企業經營的好壞。當Q

H1：投資機會與審計費用正相關。

一定期間內，如果房地產企業對外進行的投資越多，其所面臨的財務風險越大，審計師進行控制程序和實質性程序就會較為復雜，發生的審計費用就越大。因此碑文提出如下假設。

H2：投資規模與審計費用正相關。

三、實證研究

（一）樣本選擇與數據來源

本文選取2010年-2014年在A 股上市的房地產公司為研究樣本，剔除數據值可能異常的ST公司，然后進行了缺失值和不匹配值的提出，最終獲得657個樣本，數據來源CSMAR數據庫。

（二）模型、變量與方法

本文主要研究的是企業的投資對審計費用的影響，結合前面所出的投資機會、投資規模與審計費用之間的假設，參照黃B、黃妮（2012）以及之前學者在審計費用影響因素方面的分析，本文構建了如下的模型；

各變量的解釋見表1。

本文使用了stata 12.0為計量工具進行分析。

（三）實證研究結果與解釋

1.描述性統計

在進行回歸之前，先對樣本數據進行了描述性分析。

2.相關系數統計

各變量之間的相關系數見下表。

從上表的數據可以看出，審計費用與托賓Q值和凈投資成正相關，審計費用與企業資產對數之間的相關性最高，而其他變量之間的相關性較小。

3.回歸分析

通過stata12.0對各變量進行線性回歸得出如下結果

上表的分析結果可以看出，回歸的結果很顯著。

1）投資機會方面：回歸結果顯示，在置信度為1%的置信區間內，投資機會與審計費用成正相關，即企業面臨的投資機會越大，審計費用越高，企業面臨的投資機會越小，審計費用越低，符合原假設。

2）投資規模方面：本模型中通過房地產企業當年的凈投資來衡量投資規模。回歸結果顯示，在置信度為0.1%的置信區間內，投資規模與審計費用正相關，即企業投資規模越大，審計費用越高；投資規模越小，審計費用越低，符合原假設。

3）其他方面：從控制變量的角度進行公司資產越大審計費用越高；國有控股的公司審計費用較低；被出具標準無保留意見的審計報告的公司的審計費用低；第一大股東的持股比例與審計費用負相關；公司的每股收益與審計費用負相關。這些結論均和以前學者的研究結果相符。

參考文獻：

篇（9）

首發上市（IPO上市）是指按照有關法律法規的規定，公司向證券管理部門提出申請，證券管理部門經過審查，符合發行條件，同意公司通過發行一定數量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。

為抑制房地產開發過熱，去除經濟泡沫成分，我國1995年開始禁止房地產業公司IPO上市。經歷多年的調整，房地產市場面臨新的發展良機，2001年始，隨著天鴻寶業的上市，國家開始解禁，資本市場在時隔八年后重新對房地產企業開放。2001年至今，中國房地產行業共有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設四家公司通過了證監會的發行申請進行IPO上市。

2、買殼上市

買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權后，通過資產的重組，把自己公司的資產與業務注入殼公司，這樣，無須經過上市發行新股的申請就直接取得上市的資格。

3、IPO上市與首發上市的比較

在我國，并不是所有的企業都能通過IPO申請達致上市目標的。首先，《公司法》對企業的IPO申請上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關管理部門對民營企業IPO申請的審查相當嚴格；尤其對房地產企業上市申請的審查更是審慎有加。2001年恢復房地產企業IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產行業IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國有股份控股，就說明了這一問題。因此，預計民營企業進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國證監會通知提高IPO首發上市公司的門檻，明確要求除國有企業及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請IPO，等等，這就基本上堵死了民營企業通過IPO申請上市，較快進入資本市場的的途徑。

相比之下，買殼上市的優勢在于：不因出身是“民企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

買殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預計最快也要耗3－5年。

買殼上市后，通過對資產與業務的重組可以改善上市公司的經營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發展資金，通過向持控股地位的我集團公司購買優質資產，既可以使上市公司獲得良好的經營項目，進一步提高經營業績，維持再融資的可能，又可以使民營企業獲得寶貴的發展資金，積極開拓市場，迅速發展壯大自身實力。同時，由于經營業績的提高也可以提升公司的市場形象，尤其是有促使股價高于每股凈資產，獲得“溢價”收入，并在合適的時機賣出股票兌現其“溢價”增值部分，實現投資的保值增值。

4、香港與內地證券市場的比較

買殼可以選擇在國內買，也可以選擇在香港買。上市地點的選擇很重要，其中，對股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內地的深圳、上海兩個交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業房產、飛樂音響、愛使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當部分暫時不能流通，而且大多數都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時無法流通的股份。而對市場而言，“任何的買入都是為了賣出”，對民營企業的長期經營策略而言，將來選擇合適的時機將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問題，鑒此，股份流通性差、退出機制先天不足的國內股票市場對比于香港證券市場略顯不足。

相反，在香港聯交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機制相當完善，從而也為前述的股價“溢價”收入的兌現提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場買殼比較符合民營企業將來退出的需要。

二、我國房地產企業在國內市場買殼上市的情況

據不完全統計，從1997年以來，在國內買殼上市的房地產企業達到了40家左右，并且還有繼續增加的趨勢。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運作成敗又如何呢？

1、房地產企業買殼上市的動因分析

（1）國內房地產行業的新一輪快速發展是房企買殼上市的外在力量

我國國內的房地產行業經過1995年開始的嚴格調控與調整，幾年來，由于房地產的開發過熱導致的經濟泡沫已經基本上被擠出。1999年后由于國內經濟的全面回暖，特別是居民住宅銷售看好，帶動了國內房地產行業的新一輪快速發展，房地產開發投資增勢強勁，住宅及商業樓的開發與銷售面積迅速增加，房價也持續上揚，進一步推動提高了全行業的利潤空間。這樣，良好的外部環境與房價上揚所帶來的較高的行業利潤率，使得房地產企業的實力大大增強，這是房地產企業買殼上市的外在力量，也為買殼上市創造了條件。

（2）實現自身快速擴張，尋求發展空間是房企買殼上市的基本內因

房地產行業的建筑周期長、資金需求大，是一個規模型、資金密集型的行業；全行業的復蘇使得投資于房地產的企業數量也大大增加。為了在行業競爭中取得有利的地位，房企就必須實現自身的快速擴張，尋求發展空間，以壯大自身的實力。而買殼上市就可以借助資本市場的融資、投資功能，來實現其快速、低成本、大規模的擴張，改變市場的格局，使企業在行業中處于比較有利的地位上。

（3）拓展資金渠道的需要

除內部積累外，資金的外部來源渠道不外乎銀行貸款和資本市場兩個方面。房地產企業資金的需求量是很大的，而從銀行貸款來看，對房地產企業的貸款有種種的限制并且條件日益苛刻，同時對將來還形成了還貸壓力；而通過資本市場進行融資，則可以不用還本付息，財務負擔較小，可以減少資金借入的需求量，降低企業的資本負債率，從而打開資本市場融資的通道，實現經營上的持續、快速擴張。

深入一點分析，房地產企業要通過IPO上市進入資本市場并不容易，證監會和建設部對批準房企IPO上市都有不同的要求，要通過上市融資的資格審查和審批程序相當困難，交易成本過高。而買殼上市則可以避過上市的嚴格審查，快速進入資本市場，拓展有效的資金渠道。

（4）進行“圈地”是部分房地產企業買殼上市的真正目的

房地產行業的快速發展加大了企業之間的競爭，這些競爭已經由樓盤、房產延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產企業并不缺錢，也不缺資金的融集渠道，但是對它們而言，有些上市公司擁有的優質土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過買殼取得殼公司所擁有的黃金土地，進而對土地資源進行整合，可以形成公司新的利潤增長點。

2、房地產公司買殼的成敗分析

是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應是買殼成敗的重要標準。再融資的資格主要與凈資產收益率相關，目前最基本的要求是最近三年每年凈資產收益率要在6％以上，低于此條件的公司暫時不具備再融資的資格。

按此要求，我們將買殼的房地產企業分為1997－1999年和2000－2003年兩類。其理由是：2000年以前買殼的企業，已經有足夠的時間進行重組，使凈資產收益率達到再融資的條件之上，因此，它們是否已經再融資將是評價其買殼成功與否的關鍵性評價因素；而2000年以后買殼的企業，基本上還沒有足夠的時間使凈資產收益率通過重組提高到符合再融資的關于“三年”的時間要求，加上有些公司未必在買殼后能馬上重組成功，因此，對它們的評價，將以業績的提高及凈資產收益率的上升為主要標準。

（表1：房地產公司買殼資料1997－1999年）

經資料搜集、整理，1997年－1999年，房地產公司買殼上市的有18家，海鳥發展和英雄股份是農凱系的，屬于問題股，這里不予考慮。剩余16家公司中，已經成功完成再融資計劃的有：

銀基發展2000年9月增發融資68000萬元

湖南投資2001年4月增發融資50750萬元

眾城實業2002年1月增發融資70960萬元

金豐投資2002年4月增發融資60868萬元

此外，天創置業2002年末也計劃擬增發4000萬股，目前在籌備中。

在尚未再融資或計劃再融資的公司中，陽光股份、長安信息最近三年的凈資產收益率已經達到6％以上，具備了再融資的資格；深物業最近兩年也在6％以上，初步具備再融資的條件。可以認為，1997----1999年買殼上市的16家房地產中，上述8家是成功的，占總數的50％。

其余公司中，天辰股份的殼于2001年再次被買；深深房、萊茵置業、嘉寶集團、光彩建設近年的業績都在6％以下，有些甚至還虧損；金帝建設和瓊珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是買殼失敗的例子；渝開發2002年達到7.25％，但2001年也是虧損的，同樣不能說是成功的。這些公司也是8家，占50％。

（表2：房地產公司買殼資料2000－2003年）

經不完全統計，2000－2003年，房地產買殼上市的企業共有19家，其中，北京方成偉業房地產公司未取得“福建三農”的第一大股東地位，北京泰躍房地產公司控股“三峽水利”尚在報批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產為負數，均暫不予考慮，剩余16家公司。

16家公司中，金融街已經在2002年2月成功增發籌資42000萬元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分別計劃擬增發6000萬和4000萬股A股，渤海物流則擬配股投入房地產項目（2003年7月未被批準），此外，茂化永華、名流置業、湖北金環、恒大地產的業績都有很大的改觀。

而其它公司中，由于整體買殼的時間還不太長，暫時無法評價其是否成功，包括上實發展、先鋒股份、ST金泰，即使中福實業、萬里電池在被買殼后分別被“ST”為ST昌源、ST渝萬里，我們也還是不能武斷地判斷它們是失敗的。

值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬象集團”改名“世茂股份”的公司，雖然沒有再融資計劃，目前也沒有再融資的資格，但由于該買殼項目的特殊運作方式，整個買殼項目無疑也是成功的。

另一個值得注意的例子是世紀興業投資公司買殼“中天企業”（改名“世紀中天”），雖然在再融資實踐或資格方面沒有什么表現，但是當我們打開它的K線圖，會發現控盤主力將該股從1999年的10元以下價位拉高到最高的近80元（經復權計算），我們能說它的買殼項目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規范的因素存在。

3、房地產企業在國內買殼上市的經典案例

（1）成功再融資案例---“金融街”增發籌資42000萬元

“金融街”（000402，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業上市公司。2000年4月，華西集團將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價格轉讓給北京金融街建設集團公司。

金融街集團取得控股權后，迅速對“重慶華亞”進行一系列的資產重組工作。2000年5月，“重慶華亞”進行整體置換，金融街集團將所擁有的北京金融街區域的具有穩定出租收益的物業和全資子公司北京金融街房地產經營公司共計16433萬元的資產，與“重慶華亞”全部資產16545萬元進行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年5月，“金融街”與控股股東金融街集團進行關聯交易，加大重組力度，收購了關聯公司北京金融街建設開發公司位于北京金融街區域與土地開發有關的資產，并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業房地產公司51％的股權。這樣，上市公司將獨家承擔北京金融街規劃區域剩余的全部土地開發工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的土地儲備，足夠公司5年開發100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續發展。

金融街集團買殼后的資產重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進行整體置換后的馬上見了成效，當年中報批露，公司半年實現1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403％；2001年，公司當年實現利潤15100萬元，凈資產收益率43.59％，凈資產從買殼前的16400萬元增值到34650萬元。

在優良業績的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高價增發2145萬股A股，融資42000萬元。再融資后的“金融街”繼續高速成長，2002年末，公司實現利潤16700萬元，凈資產增長至88500萬元，凈資產收益率達14.54％；2003年中期報告更進一步顯示了驚人的發展，僅僅半年公司就實現利潤12567萬元，凈資產收益率達12.43％，凈資產增長至101100萬元！買殼三年，凈資產就增長了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使繼續再融資成為可能，金融街集團買殼上市后成功地走進了資本市場。

從“金融街”的運作中，我們發現房地產企業買殼后成功再融資的共同特點，就是在買殼后對殼公司進行實質性的重組工作，把優質的房地產資產和業務注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進行融資。

（2）成功圈地案例---“世茂中國”買殼“萬象集團”

“萬象集團”（600823，S.H）原是家商貿企業，幾年內業績持續下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區國資辦”將其持有的26.43%股權轉讓給“上海世茂投資發展有限公司”（簡稱“世茂投資”），轉讓價格1.44億元。

“世茂投資”入主“萬象集團”，并非有意經營其原有主業，所以在入主后幾乎半年多時間里，將“萬象集團”旗下的資產陸續出售（其中“恒源祥”品牌相關業務被以9200萬元價格轉讓），唯一保留的是“萬象國際廣場歸檔：金融證券論文推薦度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民營地產企業買殼上市報告字體大小:小大民營地產企業買殼上市報告

”55%權益。“萬象國際廣場”地處中華第一街—上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點，與第一百貨隔路相望，由“萬象集團”與“上海國際信托投資公司”（以下簡稱“上國投”）共同投資，原注冊資金1.5億元，“萬象集團”占55%股份，“上國投”占45%。該項目歷時四年，1999年11月完成地下三層至正負零后，一直停工，而投資已高達11億元。股東之一的“上國投”截至2000年底對“萬象國際廣場”的貸款本息高達7.9億元。

“世茂投資”收購“萬象集團”十個月后，以900萬元帳面價格受讓其持有的“上海萬象國際廣場有限公司”6%股權，之后又受讓“上國投”持有的另45%股權，共獲51%股權，并將其改名為“上海世茂國際廣場”。

“世茂投資”同時承諾受讓截止2000年底“上國投”向“萬象國際廣場”發放的貸款本息合計7.9億元，“世茂投資”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建設”的股權以及其他資產向“上國投”提供質押擔保，期限為2001年11月至2003年底。一般房地產項目運作周期為2年，實際上2003年6月，“世茂國際廣場”開始全球對外招商，屆時國際廣場的收益剛好可以償還這筆貸款。

2002年2月，“世茂國際廣場”由原注冊資本1.5億元，增資為4億元。“世茂投資”增資2.5億元，增資后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。許榮茂從而進一步控股“世茂國際廣場”。

同年11月，“世茂股份”（600823）董事會同意公司第一大股東“世茂投資”將其持有的“上海世茂國際廣場有限責任公司”81.6%的股權全部轉讓給英屬維爾京群島BEI公司，“世茂股份”放棄對上述81.6%股份的優先購買權。“世茂國際廣場”主要權益轉移到海外，世茂集團也順利完成了買殼“萬象”的圈地目的。

另一個買殼圈地的例子是“上實集團”買殼“浦東不銹”。2002年9月，上海上實集團買入“浦東不銹”（600748，S.H）公司第一大股東三鋼公司和第二大股東寶鋼集團持有的公司股份共計43057萬股，占總股本的73.28%，成為公司的第一大股東。

浦東不銹公司在上海浦東上南地區有103畝的優質土地，在上海市政規劃中，2010年世博會的主展區就位于此地區（上南地區），增值潛力巨大。上實集團是一家實力雄厚的房地產開發商，其買入主營業務完全不同的浦東不銹公司的控股權，無疑將為自身發展提供了很好的土地儲備。目前，其“圈地”計劃仍在進行中。

（3）買殼失敗原因簡析

在買殼失敗的房地產公司中，我們發現較多公司的失敗原因在于沒有進行實質性的重組行為，主要包括：A）意在占用上市公司資金，無實質重組行為；B）意在股權質押貸款，同樣無實質重組行為。

----“昌源投資”不摘“ST”帽

2000年4月，福建神龍企業集團、福州中威實業公司分別獲取“中福實業”20％（5889萬股）、11.57％（3407萬股）的股權，分列第一、第二大股東行列。

2001年末，公司實現凈利潤－10575萬元，2002年末實現凈利潤344萬元，公司的財務狀況一直沒有較大的好轉。2003年4月，“ST中福”改名“ST昌源”，神龍企業集團在入主“中福”公司三年后，仍舊沒有摘帽。

昌源投資”不摘“ST”帽與神龍企業集團和中威公司入主后的資產重組力度有關。3年來，公司的第一、第二大股東都連續數年分別將所持有的20％和11.57％的股權質押給交行福州分行，獲取貸款，在對殼公司的重組上，除了出售部分子公司權益及將一部分的帳面應收債權轉為股權投資外，幾乎沒有什么實質性的資產重組行為，這樣公司的業績不見好轉也就不奇怪了。[NextPage]

三、在香港市場買殼上市的市場分析

國內股市綿綿下跌，而且預期仍有下跌空間，這就封殺了在國內買殼后的二級市場收益，而國內上市公司信息披露極不規范，這也大大加大了無法規避的財務風險。而選擇在香港買殼上市，由于股本是全流通的有著良好的套利和退出機制，因此，在香港買殼上市是民營企業擬通過上市進入資本市場的較好選擇。

有關資料反映，由于目前在國內有很多民營企業紛紛在香港買殼上市，使得香港的上市公司殼價上漲到5000-7000萬元左右，而江山公司的殼價只有4000萬元左右，綜合各方面的信息來看還是比較合理的。關鍵是民營企業買入殼并注入資產后，香港股市會有什么反映，市場對我們有多大的認同。

香港股市分為主板和創業板兩個市場，共有1054家上市公司。根據民營企業買殼上市的實際可能情況，我們從中選取了港股地產、公用事業、建筑、綜合、高速公路類公司作為樣本公司進行分析。

表3：港股地產公司股票資料

表4：紅籌地產、綜合與國企地產、公用、支援、零售公司股票資料

表5：港股建筑公司股票資料

表6：港股綜合類公司股票資料

表7；港股公用公司股票資料

表8：港股高速公路公司股票資料

五類公司共有樣本公司211家，其中把屬于紅籌或H股的帶中國概念的公司單列出來，經過相關數據的收集、匯總、統計、處理，結果如下：

類別樣本數市盈率市凈率

（1）紅籌或H股地產

、綜合類公司23家11.820倍0.796倍

（2）非紅籌或H股地產95家18.640倍0.712倍

（3）公用事業公司10家9.759倍1.569倍

（4）建筑（材）類公司42家10.916倍0.600倍

（5）綜合類公司34家13.569倍0.795倍

（6）高速公路類公司7家8.638倍0.429倍

從上述數據統計分析（詳細的數據請看附表3--8）結果，我們可以發現：

1、港股地產公司中，非紅籌或H股地產公司52家虧損，43家盈利，虧損面54.74%，盈利公司中盈利能力也不強，總盈利253億元，而地產公司的資產值一般較大，所以造成一種局面：市凈率只有0.712倍，但市盈率卻較高，達18.64倍。紅籌或H股地產、綜合類公司中同樣存在這種情況。

2、公用事業公司普遍盈利狀況良好，共計盈利237.08億元，10家中僅中國燃氣（00384，HK）虧損6967萬元。其市盈率僅9.759倍較低主要也是因為業績較高的緣故，市凈率達1.569倍，證明投資者對公用事業公司信心比較足，愿意買入公司的股票。

3、建筑類公司普遍經營狀況不佳，42家公司有22家虧損，虧損面52.38%，盈虧對抵，全行業仍虧損27億元。綜合起來看，行業中沒有盈利能力強的公司，最盈利的公司其士國際（00025，HK）也不過盈利1.019億元，受此情況影響，建材類公司的市盈率10.916倍（因全行業合計虧損，計算市盈率時剔除了虧損公司因素），市凈率0.600倍，都處于不高的水平。

4、綜合類公司普遍經營狀況也不佳，34家有23家虧損，虧損面67.65%，總體看來，盈虧對抵，全行業盈利267億元，（主要是和記黃埔、新創建、太古A、太古B、長江基建等少數公司是盈利大戶，這五家公司合計盈利已經超過350億元，因此全行業虧損還是很厲害的），市盈率13.569倍，市凈率0.795倍，高于地產類公司。但尚未剔除個別公司盈利能力非常強的因素。

5、高速公路類公司共7家，普遍經營情況良好，資產盈利能力較強，但是市盈率只有8.638倍，市凈率只有0.4293倍，在五類樣本公司中其資產是最優質的，但股價的認同度是最低的。

對于地產公司，我們從中選取了首長四方、首創置業、北京北辰、英皇中國等9家樣本公司進行進一步重點分析，初步結論如下：

（1）掛在“地產”類名下的上市公司，經營的業務可以有很大的區別，可以是地產開發、物業投資與管理，甚至不相關的科技資訊等。象泛海酒店集團，主要從事的是酒店經營與管理，資產構成中全部都是酒店資產；而鵬潤集團，其業務中除少部分是物業投資外，絕大部分業務卻是投資于與“地產”無關的證券投資與電腦軟件設計系統上。

（2）經營業務的不同，股民的反應也有很大的區別。象“假地產”公司鵬潤集團，經營業務的科技含量相對較高，因此其凈資產只有1.86元，但市值卻能達到5.20元，市價能取得253.23%的高溢價；而純經營物業投資與管理的公司，其市價表現也不如有地產開發業務的公司，象“首創置業”、“首長四方”等公司有相當的地產開發業務，其股價的折讓分別是69.74%和82.54%，在地產類公司中算比較高的，而“北京北辰”、“華夏置業”純粹經營分處北京與香港的物業，其股價的折讓卻分別低至16.96%和18.41%。這可能跟香港股民的“我把錢交給你去投資物業，不如我自己去投資物業”的心理習慣有關。

（3）公司的資產結構與資產質量與股價的表現存在相當的關系，獲利能力差的固定資產比重高的公司，比較不被投資大眾看好，而獲利能力強投資權益資產比重高的公司，比較能得到投資者的認同。投資者比較看中的是公司的發展潛力，對沉淀資產比重高的公司的股票不太感興趣。

（4）公司的經營水平對香港股民的心理影響超出公司的實際。“英皇中國”公司擁有的權益酒店及服務式住宅發展項目北京牡丹園在公司不知情的情況下被轉移給第三者，投資者的信心受到嚴重挫折，盡管公司在剔除前述因素尚有2.56億元的凈資產價值，但市值卻只剩下0.28億元，股價折讓僅僅10.82%，在所有同類公司中名列倒數第一。

四、初步思考意見

1、盡管政府已經恢復了房地產企業的IPO上市申請，但由于耗時長，成本大，成功機會小，不符合民營企業的實際情況，買殼上市是民營企業的現實需要。

2、在國內買殼上市的房地產企業很多，大浪淘沙，各有成敗。從成功的經驗看，民營企業如果選擇在國內買殼，要注意在買殼后進行實質性的資產與業務重組，真正把優質資產注入殼公司，提高公司的盈利水平，改善財務狀況，爭取增發或配股的資格，實現買殼后的成功再融資。

篇（10）

隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產行業已成為一個高風險高收益的行業，受到越來越多的投資者的關注和青睞，其盈余信息的真實可靠性對于相關利益者變得尤為重要，然而隨著我國證券市場的發展，上市公司的盈余管理現象日漸嚴重，房地產行業更是如此。鑒于盈余管理在房地產上市公司的出現增加了其盈余信息的不確定性，我們有必要揭示出房地產上市公司的盈余管理行為，并提出有效的改善措施。

一、房地產上市公司行業特征與盈余管理內涵

房地產上市公司是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。其經營業務具有項目成本高、周轉期長、風險大以及易受國家相關政策影響等特征。正是因為其投資規模大、回收期長且資金大量來自于信貸，所以房地產上市公司的資產負債率較高，需要承擔較高的財務風險。

盈余管理是上市公司管理層在規劃交易和編制財務報告時，利用自身的信息優勢和會計準則的不完善，對以經營業績為基礎的會計信息進行加工，以影響會計信息使用者對上市公司經營業績的理解及決策，進而在證券市場、銀行信貸、報酬激勵等方面取得一定利益的會計行為。盈余管理行為改變了收入費用在不同會計期間的分配，把相當長時期內的盈余在各個會計期間進行再分配，雖不會改變上市公司真實的現金流和盈余，但在短期內不僅會影響上市公司的會計盈余數據，還會影響到企業價值的評估。

二、房地產上市公司盈余管理的動因

（一）債務融資動因

房地產上市公司所開發項目的投資金額一般都會達到億元以上，并且我國的房地產企業的資金來源普遍以銀行貸款為主，房地產上市公司對銀行的依賴很大。另外，隨著我國金融制度的不斷完善，銀行等金融機構在向外提供貸款時對企業的限制條件也越來越多，這些金融機構會看重企業的償債能力和貸款的風險程度，所以當房地產公司需要貸款時，必須提供企業財務報表以分析企業的經營狀況和償債能力。因此，一些房地產公司特別是一些財務狀況不佳的公司急需資金時不得不進行盈余管理，通過各種手段改進公司的財務數據以獲得金融機構的貸款。

（二）上市融資動因

由于我國企業眾多、資本市場容量有限，企業能否上市受到越來越多的限制條件的制約，如限制上市企業數量，限制最低盈余要求等。一些房地產公司為符合上市條件，取得上市資格，經常會通過盈余管理活動來影響短期經營業績，從而達到企業上市的要求。

（三）節約稅費動因

企業所得稅是國內外企業實施盈余管理活動的一個較為顯著的因素，同樣房地產企業也會出于此原因對盈余進行操縱。較高的稅費會導致公司有較多的現金流出，為了減少現金流出、降低公司的稅負，公司一般會在會計報告當期以及以后各會計期間都盡可能的降低報告盈余。另外，我國現行的稅法及相關法律仍存在一些缺陷，稅收優惠政策大量存在，稅法相關規定與新的會計準則不統一，這些使得一些房地產上市公司極易產生為節約稅負而進行盈余管理的活動。

（四）外部監管缺失動因

監管部門未能有效地對房地產上市公司的信息披露進行有效的監管，使得部分企業可以依靠政府的行政權力進入資本市場，導致市場的資源配置功能失效。另一方面，我國的注冊會計師缺乏獨立性，專業技能良莠不齊，缺少對注冊會計師審計工作進行專門獨立監管的部門，從而導致一些注冊會計師出具的會計報告審計意見缺乏公允，為企業的盈余管理活動提供了庇護。

（五）政治成本動因

政治成本是指某些公司面臨著與會計數據明顯正相關的嚴格管制和監控。當企業的財務成果高于或低于某一界限時，就會招致嚴厲的政策限制，進而影響企業的正常經營活動，企業面臨的政治成本越大，管理者越有可能調整當期的報告盈余，特別對一些戰略性產業、壟斷性公司、特大型企業，房地產上市公司就是其中的一種，當其報告的盈余較高時，會引起媒體或者消費者的注意，政府迫于輿論壓力，往往會采取一些更嚴厲的措施對這些企業進行管制或讓其負擔更多的社會責任。為了避免發生政治成本，管理者往往通過盈余管理活動設法降低報告盈余，以非暴利的形象出現在社會公眾面前。另外，許多民營企業因為害怕“樹大招風”而減少報告盈余，與之相反，國有企業則出于不同的目的，往往會調高報告盈余來撈取政治資本。

三、房地產上市公司盈余管理的手段

基于房地產行業特殊的財務特征如預收賬款科目的結轉手段、更具波動性的存貨價值等，為房地產上市公司從事盈余管理提供了更多便利。

（一）通過調節收入進行盈余管理

1.房地產上市公司一般實行預售制度，預售取得的價款應該在開發房屋竣工驗收并辦理移交手續后確認為銷售收入，而房地產上市公司往往以商品房未辦理竣工決算為由將預售價款長期掛賬，從而達到操縱盈余的目的。房地產上市公司的代建銷售會通過對完工進度的調整來間接影響當期確認經營收入的數值。一些人為的調節還會導致同一種計算方法算出不同的結果，因此房地產上市公司會選擇有利于調節當期利潤的方法來計算完工百分比。

2.房地產上市公司除了自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、代售商品房出租等業務，這些業務不受國家規劃制約，隱蔽性很強，是房地產上市公司小金庫的重要來源。

3.房地產上市公司開發的商品房在代售期間可用于出租，出租房在進入市場之前常常需要發生改裝修復支出，而公司在出租房屋時，往往不按規定進行商品房的銷售核算，而是將出租房屋獲得的收入直接沖減改裝修復費用，進而虛減收入。

（二）通過調節成本、費用進行盈余管理

1.房地產上市公司往往將自建自用的辦公用房、職工宿舍的開發成本和代建房屋、代建工程的成本計入商品房開發成本中；此外，還會通過虛報土地征用補償費、虛報勘察設計費、虛報工程決算等方式，虛增商品房開發成本和經營成本。

2.房地產上市公司在開發費用和財務費用之間分攤開發項目的借款費用時，并不是按照固定的計算方法分攤，而是根據自身目的分攤，調劑當期利潤；另外借款費用在個開發項目中的分攤也是隨意分攤，而借款費用的歸集對房地產上市公司的成本計算的影響不容忽視，因此人為的隨意分攤借款費用的結果必然扭曲各開發項目的成本。

篇（11）

如今房地產行業已經具有先導性、基礎性、產業相關聯度高等鮮明特點。由于房地產在第三產業中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發展，都直接關系著相關產業的發展趨勢。房地產行業的發展，與我國國民經濟以及各地區的經濟發展有著極其緊密的聯系。房地產行業同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業也是一個投資風險大、負債經營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業。隨著我國近些年房地產企業的蓬勃發展，市場中的房地產企業在規格、結構框架等方面表現出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產行業密切相關的會計核算工作是一個十分現實且艱巨的任務。只有更好地完成企業會計結構的構建，才能促進房地產行業健康發展，保證國民經濟快速運行。

1房地產企業的整體概述

房地產，其實是房產和地產的總和。房地產開發，是對房屋、土地的開發，以及對房產和土地的綜合開發。具體來說，土地的開發，就是房地產開發企業通過合法途徑獲取土地的使用權利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產企業就可以對該土地進行開發和使用了。當土地開發完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發，則是房地產公司在已經開發完成后的土地上開發房屋，等開發完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產和土地的綜合開發，是房地產公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發，然后由該公司直接對開發后的土地進行房屋開發。房地產的開發，歸根結底是為了更好地完成城市規劃。因此，無論是土地開發、房屋開發、還是兩者的綜合開發，都必須遵循“六統一”的原則，即規劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產品的開發均是從規劃開始的，房地產也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規劃，經過可行性方案研究。規劃完成后，還需要對當地住戶進行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環衛等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產企業投入更多成本，當企業無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現了房地產業投入資金多和負債經營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發過程出現差池，或者開發完成后導致房屋積壓，無法實現資金靈活運轉，就會導致企業陷入絕境，面臨巨大的挑戰，稍有不慎，甚至導致破產。

2會計核算存在的問題及發展現狀

2.1沒有較為規范、獨立、切實可行的會計準則

雖然從2007年開始，就實行了企業會計準則，但準則中沒有針對房地產企業的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產企業中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統指導和統一規劃，導致當前房地產開發企業中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統老舊的制度已經跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執行2007年共同的企業會計準則，就會無視房地產企業本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產生。

2.2會計科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國對會計行業進行了多次整頓革新，但是在《小企業會計制度》、《企業會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產企業中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產企業發展的，會給房地產企業中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發展，傳統老舊的會計制度已經無法滿足房地產企業中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。

2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢

隨著時代的發展，房地產企業由于工程質量建設、政策不完善等原因導致不確定風險性增大，行業風險比其他行業風險更為突出和明顯。因此，房地產企業需要在信息披露上重新規劃，進行全面改善，努力實現利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規劃，也沒有明確的約束。

3解決會計核算的幾點建議

3.1建立科學合理，適用于房地產開發企業使用的企業體系

雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業務均有較為明細的闡述，但是對房地產行業中的會計核算而言，現行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產開發企業中的會計核算工作無法可依、無據可循。因此，企業在實行權責發生制的前提下，也要結合自身的發展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現出房地產開發企業本身的特殊性。

3.2優化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目

任何科目的設置，包括房地產企業在內，在設置對應的會計科目時，要先結合自身實際情況，從實際出發，考慮企業自身的經營規模和當前的經營狀況，然后結合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業發展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。

3.3制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業判斷，對行業進行合理化評價，并且保證自身的職業素養不被外在因素所侵蝕等等。房地產開發企業中的會計核算工作，需要有專業化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業兩個方面，其中法律要求是基礎，專業要求是保障，為企業的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地產開發企業信息披露治理，增加相關評論指標

房地產開發企業想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業的規模與能力，公司的發展狀況，然后通過數據對比，了解企業的經營狀況和之前的經營業績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。

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