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篇（1）

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1、前言

改革開放以來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)項目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，得到了很大的發(fā)展，舊城改造、新城建設(shè)等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質(zhì)量和生存環(huán)境。但是社會在進步，人們對住宅小區(qū)的要求也越來越高，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計也要與時俱進，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)住宅小區(qū)的價值，取得良好的經(jīng)濟和社會效益。而要提高房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量并確保可實施性，就要從項目的品質(zhì)定位、對原始地形地貌的理解、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及對國家與地方政策法規(guī)的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內(nèi)容以某項目規(guī)劃設(shè)計的從業(yè)經(jīng)歷，從采取何種措施形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)并且切實可行的規(guī)劃設(shè)計方案著手，對房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計進行簡要的分析，僅供參考。

2、項目概況

某房地產(chǎn)住宅小區(qū)位于某市濱臨長江與國道相重合的生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，項目總占地約6000多畝，內(nèi)有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內(nèi)丘陵起伏，山形優(yōu)美，地勢南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產(chǎn)規(guī)劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。

3、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計探析

作者根據(jù)此項目的從業(yè)經(jīng)歷，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，認(rèn)為應(yīng)從如下幾個方面著手才能設(shè)計出切實可行的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案：

（1）準(zhǔn)確的房地產(chǎn)住宅小區(qū)檔次品質(zhì)定位。項目的檔次與品質(zhì)定位直接決定了項目的成本投入，同時也直接影響住宅的銷售價格，但成本的投入與預(yù)期的銷售價格并非嚴(yán)格成正比，如何對項目進行準(zhǔn)確定位則至關(guān)重要。對該項目來說，其擁有優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，以及所在城市潛在利好的巨大發(fā)展空間，最終將項目定位為“某市首席、區(qū)域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經(jīng)典大盤，從目前來看所定位的檔次標(biāo)準(zhǔn)是非常正確的。

（2）充分的理解原始地形地貌。本項目地形地貌復(fù)雜，原始地形高差接近100m，規(guī)劃設(shè)計前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態(tài)環(huán)境，例如針對項目內(nèi)的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態(tài)大樟樹，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨特年代較長的大樟樹，不惜調(diào)整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對項目品質(zhì)的體現(xiàn)起到了立竿見影的效果。此項目規(guī)劃設(shè)計充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態(tài)在社區(qū)中不僅沒有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨特格局，具有很強的標(biāo)志性和唯一性。

此外，在規(guī)劃設(shè)計前期即進行深入的豎向設(shè)計研究及土方平衡計算，而非通常的房地產(chǎn)住宅項目到實施階段方重點考慮豎向設(shè)計的深入研究或忽略此事宜，往往會對項目的開發(fā)周期及成本投入造成很大的不利影響。此項目規(guī)劃設(shè)計伊始，即委托專業(yè)咨詢單位進行專項的土石方平衡測算，經(jīng)測算項目總體挖方量達260萬m3，填方量約為50萬m3，在意識到項目土石方工程量及成本太高后，對總平面的豎向設(shè)計進行了仔細(xì)推敲，對小區(qū)園路系統(tǒng)及樓棟單體的豎向設(shè)計進行了優(yōu)化，并調(diào)整思路重點在項目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫，優(yōu)化后的豎向設(shè)計促使項目土石方工程量將減小30萬m3以上，不僅大大節(jié)約了成本，更提高了項目品質(zhì)，并確保了可實施性。

（3）合理的產(chǎn)品形態(tài)布局和社區(qū)配套選取。該項目在產(chǎn)品形態(tài)布局上遵循依山就勢，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運動休閑果嶺景觀區(qū)域布置雙拼別墅或聯(lián)排別墅，視野開闊，私密性良好；隨山勢層層遞增的園區(qū)道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態(tài)富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢磅礴的江景和氣質(zhì)婉約的山林景觀區(qū)域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時在地塊最內(nèi)側(cè)高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨特的景觀天際線。前述產(chǎn)品形態(tài)的布局不僅確保了容積率，同時大大提高了項目品質(zhì)。

在戶型方面，本小區(qū)在詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定所開發(fā)的產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區(qū)間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應(yīng)有盡有，囊括了市場上大部分物業(yè)形態(tài)，為客戶提供了多種居家選擇。

在社區(qū)配套設(shè)施方面，包括室內(nèi)恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網(wǎng)球、籃球、羽毛球場、3500余平方米的商務(wù)活動中心與健身場所、風(fēng)情商業(yè)廣場、親水平臺、濱湖公園、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，讓每一位業(yè)主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區(qū)服務(wù)。

（4）人文化的建筑設(shè)計。此項目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎(chǔ)，以古典主義為藍本，取用現(xiàn)代建筑設(shè)計中簡潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯落有致，恰當(dāng)?shù)乇磉_了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結(jié)合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機結(jié)合，現(xiàn)代與古典相融合。同時，建筑設(shè)計將地形自然形成的高差有效的利用起來，合理組織車庫和部分生活空間，使居住功能更加完善。

（5）生態(tài)化的園林景觀設(shè)計。此項目園林景觀取材于地中海的景觀設(shè)計風(fēng)格，定位為安養(yǎng)、休閑、浪漫的生態(tài)化的花園景觀，同時充分利用優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源項目特有優(yōu)勢，形成山水五重奏：第一重開闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運動休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項目景觀表現(xiàn)得淋漓盡致。這五重景觀通過建筑布局，道路組織，親水平臺，園區(qū)會所，休閑步道等要素組織串聯(lián)起來，形成整體有機的空間效果，為業(yè)主提供絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。

（6）充分熟悉和了解國家、地方最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策。判斷一個項目規(guī)劃設(shè)計方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的行政審批，因此對國家、地方的最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策的熟悉與了解則至關(guān)重要。該項目一個深刻的教訓(xùn)就是在規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)作過程中沒有充分的了解地方標(biāo)準(zhǔn)、政策，而項目所在城市屬于建筑市場管理相當(dāng)規(guī)范的地域，很多地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定都高于國家的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，在日照、間距、建筑面積計取、容積率計算、停車位配比與尺寸等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)方面的規(guī)定都高于國家標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致本以為可行的規(guī)劃設(shè)計在報建審批過程中進行了反復(fù)的調(diào)整修改，進而浪費了大量寶貴時間。

（7）此外，一個成功的房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計離不開深入的市場調(diào)查、準(zhǔn)確的市場定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場調(diào)查更包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查、市場需求和消費行為調(diào)查、房地產(chǎn)價格調(diào)查、房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查、市場競爭調(diào)查等。總之，一個好的規(guī)劃設(shè)計方案是由全方位的人力、物力、財力等多方資源在合理的時間內(nèi)科學(xué)整合的過程。

通過該小區(qū)的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實體展示情況來看，此房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計還是十分成功和切合實際的，不僅取得了良好的經(jīng)濟效益，更取得了廣泛的社會效益。

4、結(jié)尾

以上內(nèi)容首先根據(jù)作者所從業(yè)的某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的實際經(jīng)歷，從小區(qū)定位、原始地形地貌的利用、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及政策規(guī)定的研究等方面對如何形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案進行了探討，表達了觀點，提出了自己的見解，但是作者深知，高品質(zhì)的住宅小區(qū)，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質(zhì)量，才算是高品質(zhì)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計真正地落在了實處。

【參考文獻】

[1] 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）

[2]《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）（2003年版）

[3]《居住區(qū)規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計》白德懋等，中國建筑工業(yè)出版社

[4] 《當(dāng)代居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案精選》韓秀琦等，中國建筑工業(yè)出版社

篇（2）

中圖分類號：K928.73 文獻標(biāo)識碼：A

前言

房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開發(fā)，已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟發(fā)展中及至今后的一大熱點。商業(yè)住宅開發(fā)對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發(fā)經(jīng)歷了幾個截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經(jīng)歷與西方國家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)，是在改革開放之后，住宅進入商品化階段的產(chǎn)物，因此時間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據(jù)對景觀設(shè)計的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計可分成二種:一種在建筑設(shè)計之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計，以景觀的方式對居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計，具體的景觀設(shè)計起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計師進行居住區(qū)景觀設(shè)計時，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計只是在限定的空間中發(fā)揮。

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計一般需掌控以下幾項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶數(shù)；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區(qū)用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶均汽車泊位數(shù)；自行車停車位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設(shè)計的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中是至關(guān)重要的，一個好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們在房地產(chǎn)項目中做園林設(shè)計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項目的市場定位、業(yè)主的需求取向進行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進的過程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區(qū)住戶生活環(huán)境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)，合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。

3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線、廠礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學(xué)校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。

3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N，適應(yīng)性強，便于后期管理，減少維護成本。

5 住宅景觀的未來發(fā)展

人類的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會發(fā)展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達國家和發(fā)展中國家在住宅區(qū)的開發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達國家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經(jīng)濟高速發(fā)展的發(fā)展中國家，住宅規(guī)劃的需求開始從發(fā)展中國家的模型開始向發(fā)達國家的模型轉(zhuǎn)化。

結(jié)束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計則必須一絲不茍、有條有理地進行。對于住戶，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區(qū)公共場所不僅可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻

篇（3）

價值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術(shù)，有效的滿足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤價值等需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)進軍新世紀(jì)國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，價值工程也日益滲透到房地產(chǎn)業(yè)的項目規(guī)劃中。對于房地產(chǎn)業(yè)項目規(guī)劃而言，制定一套系統(tǒng)科學(xué)、操作性強的前期規(guī)劃設(shè)計所賦予的實際意義是非常重大的，這對于指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下，具體來分析價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的要求、內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的建議，促進房地產(chǎn)業(yè)項目規(guī)劃能夠更科學(xué)、價值性更高。

一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中的應(yīng)用意義

（一）價值工程理論簡介

價值工程是一種新興的技術(shù)經(jīng)濟方法，它的基本原理，即提升產(chǎn)品或作業(yè)價值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產(chǎn)品或作業(yè)成本不變的情況下，增加或提高產(chǎn)品的功能來滿足消費者的預(yù)期需求；其次，在產(chǎn)品功能不變的情況下降低產(chǎn)品成本，來迎合消費者“物美價廉”消費心理；再次，在前兩條途徑的基礎(chǔ)上增加變量，產(chǎn)品功能與成本實現(xiàn)不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面，畢竟絕大多數(shù)消費者的購買力還停留在一般水平，為此，應(yīng)該注重產(chǎn)品成本大幅度降低、產(chǎn)品功能略有下降的情況，適當(dāng)生產(chǎn)價格低廉的中檔品來獲取較大的經(jīng)濟效益；最后，提升價值最為理想的途徑是生產(chǎn)大規(guī)模“物美價廉”的產(chǎn)品，企業(yè)既能獲取高額利潤，又能節(jié)省生產(chǎn)成本，是本利結(jié)合的最佳點。

（二）價值工程在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計中的應(yīng)用意義

1、可以強化用戶第一的觀念，更好的滿足社會需要。對于交易市場而言，買方市場最終會戰(zhàn)勝賣方市場贏得最后的話語權(quán)，這是我國商品經(jīng)濟高度發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。因此，價值工程理論的運用，可以強化用戶第一的觀念，使得房地產(chǎn)品更好的滿足用戶的功能需求，實現(xiàn)功能與成本的完美結(jié)合。

2、可以有效控制目標(biāo)成本，實現(xiàn)投資效益最大化。價值工程提升產(chǎn)品價值的最直接途徑是降低目標(biāo)成本，實踐證明價值工程在控制房地產(chǎn)業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運用價值工程理論進行建筑業(yè)開發(fā)前的項目前期規(guī)劃建設(shè)，可以有效控制項目投入成本，畢竟，建設(shè)項目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設(shè)項目設(shè)計階段。隨著項目額逐漸進展，可以優(yōu)化的目標(biāo)范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產(chǎn)業(yè)投入高、浪費大、質(zhì)量差、造價高的畸形發(fā)展態(tài)勢。提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。投入高、造價高、浪費大、質(zhì)量差是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的頑固難題，價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質(zhì)量管理的優(yōu)點，使得成本與功能達到最佳結(jié)合點。

二、價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計研究的內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的建議

（一）價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計研究的內(nèi)容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內(nèi)容，它是依據(jù)地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數(shù)等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的最主要部分，需要遵循三個原則，功能原則、經(jīng)濟原則、美觀原則。其次，是公共空間規(guī)劃，即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃，它的規(guī)劃對象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃，道路規(guī)劃應(yīng)該在方便原則、安全原則與經(jīng)濟原則的基礎(chǔ)上進行規(guī)劃，設(shè)計一個合理、經(jīng)濟的路網(wǎng)。為此，需要對小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個詳細(xì)的了解。最后是綠地規(guī)劃，綠地規(guī)劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，因此應(yīng)該堅持方便生活、保證安全、設(shè)計獨特的原則。

（二）價值工程下房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)化的建議

1、增加成本，準(zhǔn)確把握功能，滿足用戶需求。在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的過程中，成本與功能之間的關(guān)系是一個非常重要又很難把握的問題，很多房地產(chǎn)開發(fā)存在著高成本、低市場的現(xiàn)象。為此我們要重視購買者關(guān)注的功能，要正確分析功能。可以說，功能分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價值回報的大小。實際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象，因此，我們應(yīng)該加大現(xiàn)實投入成本，注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，保證各項功能的達成，滿足用戶的各項要求。

2、注重環(huán)境設(shè)計，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果。對于環(huán)境工程而言，投入的現(xiàn)實成本偏低，環(huán)境建設(shè)的投入相對來說是比較低的，因而所達到的環(huán)境效果也是很不理想的。當(dāng)代追求高質(zhì)量環(huán)境的心理還是非常普遍的，但是房地產(chǎn)業(yè)對于環(huán)境工程給予的重視不夠，沒有切合消費者的實際購房需求。為此，應(yīng)該注重環(huán)境設(shè)計，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果，滿足用戶環(huán)保養(yǎng)生心理。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛，如何在價值工程理論下更加準(zhǔn)確的進行房地產(chǎn)項目規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優(yōu)質(zhì)住宅是一個非常關(guān)鍵的問題。通過上述分析，筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎(chǔ)上，進一步分析了房地產(chǎn)項目規(guī)劃的具體內(nèi)容以及設(shè)計方案優(yōu)化的兩點重要建議，以期能夠促進房地產(chǎn)業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的最大價值。

參考文獻：

篇（4）

一、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程中的成本控制

規(guī)劃設(shè)計是指項目的整體設(shè)計，包括項目初步設(shè)計、項目技術(shù)設(shè)計、項目施工圖設(shè)計準(zhǔn)備、項目施工圖設(shè)計等。

規(guī)劃設(shè)計是可行性研究后的第一項工作，是項目后續(xù)工作的前導(dǎo)和方向。一旦設(shè)計完成，項目成本的數(shù)量級就基本確定了。統(tǒng)計資料表明：設(shè)計對工程造價的影響程度高達75%以上，而施工階段對工程造價的影響程度不超過25%。因此，在規(guī)劃設(shè)計過程中進行成本控制是管理房地產(chǎn)項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

二、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程中的成本問題

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計是否合理、是否經(jīng)濟直接影響整個項目的總投資及利潤水平。一個好的規(guī)劃設(shè)計既要滿足建筑物的使用功能也要合理控制建安投資，保持建筑物合理的性價比。

目前，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程中存在與成本相關(guān)的問題有以下幾個方面。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計單位對規(guī)劃設(shè)計中的成本問題重視不夠

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在將項目委托給一家“可信”的設(shè)計單位、確定項目方案、功能后，具體設(shè)計工作是設(shè)計單位的事情。通常，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計合同中只會與設(shè)計單位約定設(shè)計進度、設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計范圍、設(shè)計質(zhì)量、工程技術(shù)要求等基本因素，很少或幾乎不對設(shè)計單位進行成本約束。

對設(shè)計單位而言，目前常用的設(shè)計費取費方式使得設(shè)計人員缺少成本控制的動力。一般來說，設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是以建筑面積為基數(shù)，按照一定的設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)（如30元/平方米）計算；二是以雙方商定的項目總投資為基數(shù)，按照一定的百分比系數(shù)計算。這兩種取費標(biāo)準(zhǔn)都不利于強化設(shè)計單位的成本控制意識。在項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等涉及成本控制的關(guān)鍵問題，設(shè)計單位往往從“技術(shù)可行，質(zhì)量可靠”的角度出發(fā)，過分強調(diào)“安全”責(zé)任而忽視成本控制的問題，因為一旦發(fā)生安全問題，設(shè)計人員要承擔(dān)責(zé)任，成本節(jié)省的多少，對設(shè)計單位的設(shè)計費收入并無影響。

2.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計單位普遍存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃設(shè)計階段過分看重技術(shù)問題，往往造成主要指標(biāo)的過分提高，如鋼筋、混凝土的含量等，使得項目成本增高。如某花園小區(qū)，原設(shè)計圖的鋼筋含量為69公斤/平方米，經(jīng)過第三方審圖后，鋼筋含量下降到61公斤/平方米，僅此一項就節(jié)省成本600萬元。

設(shè)計單位內(nèi)部技術(shù)人員與經(jīng)濟人員分離，也造成了成本浪費的隱患。設(shè)計單位普遍認(rèn)為工程設(shè)計是設(shè)計人員的事，而成本控制則是概預(yù)算人員的事情。于是，個別設(shè)計人員為過分強調(diào)安全而加大梁、柱、墻截面、提高混凝土標(biāo)號、加大配筋等。

三、建立房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程的成本控制系統(tǒng)

規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制是一個有機的整體，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計任務(wù)委托書的要求和設(shè)計合同的規(guī)定，將設(shè)計概算控制在委托設(shè)計的投資限額內(nèi)。各設(shè)計階段的成本估算、概算和預(yù)算相互制約、相互補充，共同組成房地產(chǎn)項目設(shè)計成本控制系統(tǒng)。

1.設(shè)計概算

設(shè)計單位根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告、投資估算和設(shè)計承包合同進行初步設(shè)計。在此階段，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計總概算。概算經(jīng)過批準(zhǔn)后，要作為房地產(chǎn)項目成本控制的最高限額。

2.施工圖預(yù)算

設(shè)計單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計文件或擴大初步設(shè)計文件和主要設(shè)備定貨情況進行施工圖設(shè)計。在此階段，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算。

四、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程中成本控制的具體措施

規(guī)劃設(shè)計過程中成本控制的主要措施可歸納如下。

1.采用設(shè)計招標(biāo)

設(shè)計招標(biāo)競爭，可以有效提高設(shè)計質(zhì)量，最大限度地減少設(shè)計變更，縮短設(shè)計周期，提高設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”（概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算）。

2.推行限額設(shè)計

限額設(shè)計就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。通常，要將審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以確保總投資限額不被突破。

3.適應(yīng)市場需求，優(yōu)化設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計要樹立“以人為本”的思想，一切從消費者需求出發(fā)，細(xì)分市場，確定目標(biāo)客戶群，確定適銷對路的戶型和滿足不同功能的產(chǎn)品。在總體規(guī)劃確定后，優(yōu)化設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關(guān)鍵。如在滿足規(guī)范的情況下，層高每降低0. l米，就可節(jié)約成本1%左右；適當(dāng)采用大進深戶型，可以提高容積率，增加建筑面積，無形中節(jié)約成本和造價。

4.加強圖紙會審

請專業(yè)審圖公司仔細(xì)地會審圖紙，減少設(shè)計變更，也是控制成本的重要措施。這是在設(shè)計階段克服設(shè)計方的不足或缺陷花費小、效果好的有效方法。會審重點是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、成本上的經(jīng)濟性進行審查，從各個不同的角度對設(shè)計文件進行全面審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來困難或造成經(jīng)濟損失。

5.做好施工圖預(yù)算與審查

篇（5）

近年來，房地產(chǎn)項目在發(fā)展過程中，取得了一定的進步，但依然存在很多問題，導(dǎo)致項目產(chǎn)品銷售額下降，給房地產(chǎn)帶來了經(jīng)濟損失。本文圍繞營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計進行闡述，分析了其在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用。

1、房地產(chǎn)項目存在的問題

當(dāng)今社會，由于某些房地產(chǎn)項目的營銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計等方面脫節(jié)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)項目的作業(yè)進程。在實際生活中，開發(fā)商不重視對某些小區(qū)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致項目出現(xiàn)缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發(fā)成大戶型住宅，導(dǎo)致硬件設(shè)施無法滿足大戶型住宅，使房地產(chǎn)項目出現(xiàn)滯銷情況。因此，房地產(chǎn)在營銷策劃項目的過程中，必須提前進行規(guī)劃謝十工作，保障項目銷售的質(zhì)量，從而提高經(jīng)濟利益與社會效益。

2、“前營銷”策劃的重要性

“前營銷”對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作具有重要意義。因此，當(dāng)項目具有良好的影響基礎(chǔ)時，房地產(chǎn)才能開發(fā)出科學(xué)地房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高經(jīng)濟利潤。“前營銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產(chǎn)品開發(fā)。在“前營銷”的策劃環(huán)節(jié)中，設(shè)計師必須保障小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的合理性、規(guī)范性、科學(xué)性，必須堅持“以人為本”的設(shè)計理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟型小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計中，存在很多不同點，主要體現(xiàn)為內(nèi)涵、品質(zhì)、建筑風(fēng)格等。同時，個性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點，設(shè)計師在設(shè)計之前必須充分調(diào)查目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，不斷滿足客戶的消費需求。當(dāng)小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產(chǎn)品營銷策劃工作。“前營銷”策劃通過工作人員具體分析目標(biāo)客戶的生活品質(zhì)，提供給設(shè)計師詳細(xì)的市場依據(jù)，使設(shè)計師能夠根據(jù)小區(qū)的實際情況，不斷提煉出產(chǎn)品亮點，從而提高開發(fā)商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作具有重要意義。開發(fā)商在對小區(qū)進行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標(biāo)客戶的消費需求。通過邀請專業(yè)的策劃公司參與項目開發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提品的質(zhì)量。

3、營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用

成功的營銷策劃，利于房地產(chǎn)項目的后期運營，是開發(fā)商獲得經(jīng)濟利潤的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量直接決定了住宅產(chǎn)品的性能，對房地產(chǎn)項目的銷售具有重要影響。因此，設(shè)計師在對小區(qū)規(guī)劃進行設(shè)計的過程中，必須重視以下幾個方面。

3.1小區(qū)主題設(shè)計

設(shè)計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計的過程中，首先重視的內(nèi)容應(yīng)為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關(guān)系到設(shè)計師對整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風(fēng)貌。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計不僅僅是房地產(chǎn)在銷售產(chǎn)品過程中對產(chǎn)品的宣傳，而且是產(chǎn)品與服務(wù)的實質(zhì)體現(xiàn)，對房地產(chǎn)項目的銷售具有重要意義。在設(shè)計過程中，小區(qū)理念是由設(shè)計師根據(jù)小區(qū)的實際情況，進行提煉得出的。由此可見，設(shè)計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區(qū)主題設(shè)計的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性。當(dāng)住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時，不利于開發(fā)商的市場競爭優(yōu)勢。在對某些項目的景觀工作進行設(shè)計時，一旦缺乏主題化設(shè)計，常常導(dǎo)致產(chǎn)品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開發(fā)商的市場銷售。當(dāng)設(shè)計師沒有設(shè)計出鮮明的小區(qū)主題時，營銷策劃師難以對房地產(chǎn)的主題進行營銷推廣工作，導(dǎo)致營銷質(zhì)量不斷下降，對房地產(chǎn)造成了經(jīng)濟損失。

3.2風(fēng)格差異化設(shè)計

近年來，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化傾向。在很多住宅產(chǎn)品中，風(fēng)格相同的戶型設(shè)計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)龋瑫r，房地產(chǎn)不斷展示重復(fù)的理念、相同的設(shè)計，降低了客戶的購買欲望。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產(chǎn)項目具有獨特的風(fēng)格，例如：楓林綠洲的陽光花房設(shè)計，設(shè)計師通過創(chuàng)新住宅，提高了房地產(chǎn)的營銷額，因此，差異化的產(chǎn)品具有重要意義。如今，很多產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向日益明顯，為了提高房地產(chǎn)的市場競爭力，房地產(chǎn)必須重視產(chǎn)品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優(yōu)勢。同時，房地產(chǎn)還應(yīng)重視環(huán)境質(zhì)量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產(chǎn)品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產(chǎn)市場的趨勢為差異化營銷。因此，設(shè)計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計的過程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產(chǎn)品的市場競爭力，從而為房地產(chǎn)帶來經(jīng)濟利益與社會效益。

3.3小區(qū)前瞻性設(shè)計

隨著科技的發(fā)展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質(zhì)量，對住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導(dǎo)致后期車位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無法滿足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導(dǎo)致后期的運行過程中，小區(qū)無法滿足業(yè)主對小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設(shè)計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運行過程中可能會出現(xiàn)的變化。越來越多的開發(fā)商重視前瞻性理念，設(shè)計師在對小區(qū)的進行規(guī)劃設(shè)計的過程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設(shè)計理念。從房地產(chǎn)項目的開工到銷售結(jié)束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，具有前瞻性的房地產(chǎn)項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，雖然當(dāng)前銷售業(yè)績良好，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產(chǎn)必須重視小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的前瞻性。因此，房地產(chǎn)必須重視設(shè)計師的設(shè)計理念，通過定期對設(shè)計師進行培訓(xùn)，不斷增加設(shè)計師的建筑理論知識，同時提高設(shè)計師的專業(yè)水平。設(shè)計師還應(yīng)建立前瞻性理念，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高開發(fā)商的經(jīng)濟利益與社會效益。

篇（6）

近幾年來，在住宅小區(qū)的建設(shè)中，對住宅小區(qū)的合理規(guī)劃越來越重視。針對近年來國家提出將住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和居民新的消費熱點，并將住房制度由福利型分配轉(zhuǎn)為貨幣型分配，住宅建設(shè)進人由“數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開發(fā)建設(shè)階段。在居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計中，積極推進“以人為核心”的設(shè)計觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，通過規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新活動，創(chuàng)造出具有地方特色，設(shè)備完善和達到21世紀(jì)居住標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，從而使中國住宅建筑技術(shù)獲得整體的提高，城市居民對居住環(huán)境要求也隨之日益提高。規(guī)劃設(shè)計出一批居住環(huán)境良好、社區(qū)功能完備，具有當(dāng)?shù)靥厣母咚疁?zhǔn)的居住小區(qū)對我們來說已經(jīng)成為一項急待解決的問題。

1 小區(qū)中空間布局的規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設(shè)計上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽臺可以眺望、休息、種植花卉，營造垂直綠化的景色。

2 小區(qū)中交通道路的合理規(guī)劃

住宅小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住的干擾，保證住的安寧為原則進行布置，以達到通達性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

住宅小區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過住宅小區(qū)時，在可能條件下可設(shè)計地下道路，以防止對住宅小區(qū)的嚴(yán)重干擾。小型住宅小區(qū)應(yīng)避免機動車道進入居住區(qū)域。有的住宅小區(qū)建成“無車小區(qū)”，即把機動車道和停車場都設(shè)在地下，機動車從小區(qū)門口進入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對住宅小區(qū)區(qū)域全無干擾，效果良好，居民滿意。小區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通現(xiàn)象可分為動態(tài)與靜態(tài)兩類。動態(tài)交通組織是指機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車輛存放的安排。

2.1 動態(tài)交通的組織

動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人行的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時，道路等級應(yīng)設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。小區(qū)道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級或二級路網(wǎng)。小區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達想去的地方，但不應(yīng)暢通無阻，并需防止外界車輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”。

2.2 靜態(tài)交通的組織

私家汽車在小區(qū)的突然增多，引發(fā)出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化，也出現(xiàn)了如何合理存放的問題。目前存車方式有地面存車、室內(nèi)存車、地下存車三種形式。隨著社會發(fā)展，汽車量的增多，小區(qū)內(nèi)汽車存放只靠一種方式是很難解決好的，特別當(dāng)停車率要求達到33%-50%或更高時，更需兼?zhèn)涠喾N存車方式。在地面停車應(yīng)注意，一是停車場地應(yīng)采用植草磚鋪砌以維持小區(qū)的綠地率；二是每隔3～4輛車距應(yīng)植置大冠喬木以防日曬，而地下存車可作備用，也是可持續(xù)發(fā)展的途徑。

3 小區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃

在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)(多種樹)和造氧功能。不讓小區(qū)有泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽能，節(jié)約用水，垃圾進行無害化處理。

4 小區(qū)中各功分區(qū)能的組合規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設(shè)計上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。

總之，未來住宅建設(shè)應(yīng)推進居住小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。推進住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)手段是:建立符合住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)化的住宅建筑體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立住宅性能綜合評價體系等，在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，以科技進步為核心，從而全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，改善住宅使用功能和居住環(huán)境。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國城市挽劃法)及建設(shè)部制定的《城市規(guī)劃編制辦法》和相關(guān)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范.

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中圖分類號：TB126 文獻標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）05-（頁碼）-頁數(shù)

1. 風(fēng)環(huán)境模擬簡介

現(xiàn)代社會，人們對建筑的依賴程度非常高，對建筑內(nèi)外環(huán)境的要求也越來越高。新的建筑環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)受到關(guān)注，表現(xiàn)在相關(guān)的各個方面如室內(nèi)的氣流組織控制，污染物消除與分布預(yù)測，舒適性分析，災(zāi)害分析等和室外小區(qū)風(fēng)熱環(huán)境等方面。傳統(tǒng)采用粗略大空間平均計算的結(jié)果，難以適應(yīng)現(xiàn)代建筑物理精細(xì)化分析的數(shù)據(jù)需求。因此，在建筑行業(yè)，計算流體力學(xué)正被越來越廣泛使用于室內(nèi)外風(fēng)熱環(huán)境的模擬，CFD 技術(shù)在這些方面的細(xì)致研究中具有不可替代的優(yōu)勢。隨著計算機軟硬件的發(fā)展和成本降低，使CFD 的應(yīng)用也日益普及。同時，隨著對建筑內(nèi)外流場研究的深入，對上述問題進行描述的專業(yè)模型越來越完善，模擬結(jié)果越來越接近真實，很高的可信度，對設(shè)計有著較強的指導(dǎo)作用。

另一方面，就建筑外環(huán)境而言，對建筑內(nèi)部居者的生活確有著重要的影響。建筑小區(qū)二次風(fēng)、小區(qū)熱環(huán)境等問題日益受到人們的關(guān)注。采用CFD 技術(shù)可以方便地對建筑外環(huán)境進行模擬分析，并結(jié)合地形地貌，建筑布局，綠化水景等設(shè)計，構(gòu)建出良好的區(qū)域風(fēng)環(huán)境。

計算流體力學(xué)（簡稱CFD）是建立在經(jīng)典流體動力學(xué)與數(shù)值計算方法基礎(chǔ)之上的一門新型獨立學(xué)科，其基本原理是一組物理量守恒的方程組，即質(zhì)量，動量和能量守恒方程等，通過數(shù)值解析的方法獲取此方程組在時間和空間上的確定解，并可采用圖像顯示技術(shù)將方程對應(yīng)的傳熱與流動等過程的細(xì)節(jié)直觀展現(xiàn)，CFD 技術(shù)在相關(guān)各行研究中被廣泛采用，稱為數(shù)值試驗。

在本項目中，利用CFD技術(shù)并結(jié)合外流場分析與建筑節(jié)能設(shè)計方面的實踐經(jīng)驗，對本項目進行夏季和冬季條件下的區(qū)域風(fēng)環(huán)境模擬分析，以確定天鴻美和院風(fēng)環(huán)境設(shè)計是否滿足相關(guān)法規(guī)和舒適性要求。

模擬計算采用的軟件為ANSYS? FLUENT 軟件，是目前最流行的通用流體力學(xué)軟件。

風(fēng)環(huán)境模擬參考依據(jù)：在分析過程中，參照了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB50378-2006 及《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則》中對建筑周邊風(fēng)環(huán)境的要求：建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速V

2.項目簡介

本次分析主要針對天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計的建筑布局進行室外風(fēng)環(huán)境模擬。該項目位于浙江省杭州市富陽銀湖320 國道南側(cè)。地塊內(nèi)包括藝術(shù)中心、創(chuàng)意街區(qū)、SOHO辦公區(qū)、聯(lián)排花園辦公、聯(lián)排住宅區(qū)、高層住宅區(qū)和山地住宅等。天鴻美和院的總平面布

天鴻美和院總平面圖

3.CFD 數(shù)值模擬建模

3.1CFD 技術(shù)

CFD 技術(shù)的基礎(chǔ)是流動與傳熱過程中流體所遵循的基本規(guī)律，表現(xiàn)為一組守恒控制偏微分方程。由于方程和邊界條件的復(fù)雜性，目前可行和廣泛采用的求解方法是采用一定的數(shù)值方法利用計算機求解方程組的數(shù)值解，并通過可視化技術(shù)再現(xiàn)流體流動和傳熱情況。

對天鴻美和院所在整個區(qū)域建立三維的計算流體力學(xué)（CFD ）模型，使用FLUENT 軟件求解器求解，針對冬季和夏季主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速工況下的小區(qū)風(fēng)環(huán)境進行模擬分析，并提出相應(yīng)建議以確保小區(qū)風(fēng)環(huán)境滿足《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》的要求和指導(dǎo)建筑開窗設(shè)計，圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計和自然通風(fēng)等節(jié)能策略設(shè)計。

3.2分析區(qū)域與CFD幾何模型

根據(jù)圖1 所示建筑總平面布局圖及其他相關(guān)設(shè)計圖紙，建立風(fēng)環(huán)境分析的CFD幾何模型如圖2 所示。為了真實地模擬夏季與冬季條件下大氣邊界層效應(yīng)對區(qū)域風(fēng)環(huán)境的影響，將整個分析區(qū)域的取為長×寬×高約為：900×660×300 米，需要分析的天鴻美和院建筑放置在分析區(qū)域的中間區(qū)域。此外，將對項目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外風(fēng)環(huán)境和表面風(fēng)壓著重進行分析，以評價分析區(qū)域的風(fēng)環(huán)境和自然對流設(shè)計。

3.3計算網(wǎng)格

使用四面體單元對整個分析區(qū)域進行網(wǎng)格劃分后轉(zhuǎn)化為多面體網(wǎng)格進行計算，在建筑表面和附近區(qū)域進行局部網(wǎng)格細(xì)化，如圖2 所示，圖中Y 方向為正北方向。多面體體網(wǎng)格單元數(shù)共計2，103，916 個。

風(fēng)環(huán)境分析三維CFD 幾何模型和CFD 分析網(wǎng)格

3.4大氣邊界層條件與分析工況

本次風(fēng)環(huán)境模擬主要進行常態(tài)風(fēng)環(huán)境模擬，即以杭州當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向與對應(yīng)的平均風(fēng)速為邊界條件，模擬該地塊內(nèi)的全年或特定時間段內(nèi)發(fā)生頻率最高的風(fēng)向與平均風(fēng)速時的小區(qū)風(fēng)環(huán)境分析。其中平均風(fēng)速（即常態(tài)風(fēng)速）由已有的全年歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)得到。

本次分析對夏季，冬季兩個季節(jié)的主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速下的兩個工況進行分析，工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s；工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s。

4.結(jié)果分析與建議

4.1 工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s

模擬得到了冬季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3所示：

考慮到杭州地區(qū)冬季氣溫較低，有必要對建筑外表面承壓面進行必要的熱工性能加強以防止?jié)B透風(fēng)，可計算得到冬季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布，并由風(fēng)場及壓力分布可知：（1）在冬季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.3m/s），風(fēng)向為北偏東時，在室外地面人員活動高度上該分析區(qū)域內(nèi)的平均風(fēng)速低于3m/s 。因此，冬季小區(qū)區(qū)域風(fēng)環(huán)境滿足風(fēng)速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天會形成高壓區(qū)，設(shè)計中需要注意增強該面墻和窗的氣密性參數(shù)，以減少或阻止墻體冷風(fēng)滲透。

4.2 工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s

參照了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，模擬得到了夏季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3 所示：

圖3 離地1.5 米高處風(fēng)速（m/s）分布圖（室外地面人員活動高度）

考慮到杭州地區(qū)夏季清晨和晚上氣溫相對較溫和，可以考慮使用自然通風(fēng)策略，因此可以利用建筑外表面風(fēng)壓分布對開窗設(shè)計，計算得到夏季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布。由風(fēng)場及壓力分布可知：

（1）在夏季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.2m/s） ，風(fēng)向為南偏西時，在室外地面人員活動高度上該分析區(qū)域內(nèi)的風(fēng)速低于2m/s，滿足風(fēng)速不大于5m/s 的要求。

（2）從圖3 還可以看出，由于大氣環(huán)境風(fēng)速不高（2.2m/s）和復(fù)雜的地形地貌，導(dǎo)致建筑周邊風(fēng)速普遍處于約1m/s乃至更低的風(fēng)速范圍。更考慮到杭州夏季可能的靜風(fēng)時段頻率較大和較強的夏季太陽輻照，因此有必要采取措施改善該區(qū)域室外舒適性：a、栽種高大的樹木達到遮陽效果；b、在地表種植草皮減少地面反射的熱輻射；c、進行適當(dāng)外部水景設(shè)計，降低局部氣溫；與具有一定坡度的地表種植矮層草皮，高大樹木可以在保持水土的同時，有利于小區(qū)自然通風(fēng)和降溫；d、在地形地貌方面，可以考慮利用小區(qū)天然的坡地種植林木形成早晚的山林風(fēng)來加強通風(fēng)效果；e、半開放式地下室的設(shè)計利用了天然熱質(zhì)材料，即土壤的蓄熱蓄冷功能，如可能在建筑頂部加裝捕風(fēng)器將室外的空氣導(dǎo)入地下室空間進行自然通風(fēng)。f、在人員高度上不宜種植過密的林木導(dǎo)致通風(fēng)惡化。

5.結(jié)論

由CFD 模擬計算得到的天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)環(huán)境結(jié)果可見：當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建筑布局所處區(qū)域風(fēng)環(huán)境能滿足《綠色建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的對風(fēng)速小于5m/s的要求。在項目的規(guī)劃設(shè)計階段進行CFD的模擬分析工作，可對項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性進行判斷，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，并有效避免區(qū)域熱島或區(qū)域風(fēng)速過大等不合理現(xiàn)象，為人們的在天鴻美和院提供一個健康舒適的生活環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活要求的不斷提高和規(guī)劃設(shè)計者對技術(shù)手段的不斷重視，可以相信CFD技術(shù)的應(yīng)用會更加廣泛。

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Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)

1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的基本內(nèi)涵及特征。城市規(guī)劃是為實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項建設(shè)而預(yù)先進行的綜合部署和具體安排行動步驟,并不斷付諸實施的過程。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市進行合理的建設(shè)和城市土地合理的開發(fā)利用及正常經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ),實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。城市規(guī)劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃).城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展的總框架、總藍圖。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入,是對各項建設(shè)的綜合部署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍圖。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)公司根據(jù)市場對商品房產(chǎn)的需求和城市規(guī)劃的要求及近期建設(shè)需要選擇一定規(guī)模的用地,有步驟的進行征地和搬遷,對基礎(chǔ)設(shè)施、主要用地功能項目及配套項目,進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性的社會經(jīng)濟活動。它包括立項、規(guī)劃設(shè)計、征地搬遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程.房地產(chǎn)開發(fā)大多由企業(yè)操作, 是一種投資性經(jīng)濟活動。它的目標(biāo)主要是追求利潤最大化,即盡可能的克服房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、投資大、風(fēng)險高的不利因素,以期獲得最大的經(jīng)濟收益,并求得自身的生存和發(fā)展。

1.3由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵及性質(zhì)的不同,在編制城市規(guī)劃和進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中,各自考慮問題的側(cè)重點也相應(yīng)的有所不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的反戰(zhàn)方向,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從表面上看微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時間上看,城市規(guī)劃側(cè)重考慮長遠的和遠景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè),而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看,城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項目的區(qū)位選擇；從效益上看,城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟效益；從信息反饋角度看,城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息,適應(yīng)市場的需要。

2城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計要素

隨著經(jīng)濟的發(fā)展與建筑技術(shù)的提高，我國城市高層建筑從土木結(jié)構(gòu)到磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，直到鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土和現(xiàn)代大跨度空間結(jié)構(gòu)，建筑思潮相應(yīng)地經(jīng)歷了古典主義、現(xiàn)代主義、新現(xiàn)代主義等幾個階段。建筑技術(shù)的進步帶動了建筑思潮的發(fā)展，建筑技術(shù)的局限性則導(dǎo)致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說，建筑技術(shù)水平的相對落后是我們在建筑創(chuàng)作上所持折衷主義觀點的根本原因之一。在新時期，基于城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計要素包括如下：

2.1 建筑立面的設(shè)計

篇（9）

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護性和可擴充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：

1．實用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2．先進性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計既要采用超前思維、先進技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點，把先進性放在重要位置。

3．開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4．可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達到最大的平均無故障時間。

5．可擴充性及易升級性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴充性。

6．安全性和保密性

在應(yīng)用平臺設(shè)計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護和隔離，應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7．可管理性和可維護性

整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運行維護和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂／S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Windows操作系統(tǒng)。

（1）開發(fā)語言：JAVA。開發(fā)技術(shù)采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。

（2）數(shù)據(jù)庫：采用Oracle或SQLServer數(shù)據(jù)庫。

（3）中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。

（4）服務(wù)器端：Linux或Windows。

（5）客戶端：安裝Windows98以上，IE5．0以上版本瀏覽器。

（6）平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺等對接開發(fā)。

（7）擴展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展、業(yè)務(wù)類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內(nèi)容主要包括：

1．校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2．房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。

要重點實現(xiàn)：

（1）全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2）按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。

（3）按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個人”分類統(tǒng)計。

（4）按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。

（5）動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6）可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7）可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8）自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9）自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10）任選項目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到Excel表和網(wǎng)頁中。

（11）多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時，有針對性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

篇（10）

前言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。

一、規(guī)劃設(shè)計管理

規(guī)劃設(shè)計管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標(biāo)進行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。

建筑工程的規(guī)劃設(shè)計管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計抓起，通過對市場細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟比較。其次是施工圖的設(shè)計，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計。

二、開發(fā)管理

房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。

工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理，這三項管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運用管理中的規(guī)劃職能，同時明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗，然后基于這個基礎(chǔ)開展工程管理工作，以保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理過程和方法的關(guān)注力度，再運用合適的方法來應(yīng)對項目風(fēng)險，這樣才能提高企業(yè)的效益。

三、項目施工管理

所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質(zhì)量意識；二是應(yīng)不斷強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。

對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。

四、物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。

五、規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴(yán)重問題，比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項目建設(shè)的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經(jīng)驗應(yīng)用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的經(jīng)濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究。可施工性分析強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行完整的紀(jì)錄并改進，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。

六、結(jié)語

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻

【l】李元明．房地產(chǎn)公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

篇（11）

一、當(dāng)前背景

新世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區(qū)的房價過高。此后，國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控。國務(wù)院及相關(guān)主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調(diào)控政策，對過熱的房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。2013年2與20日，主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，再次就房地產(chǎn)調(diào)控進行研究、部署。新“五條”規(guī)定暫停發(fā)放第三套房貸、推進房產(chǎn)稅改革試點、部分城市限購房套數(shù)、囤地捂盤房企業(yè)將停發(fā)股債不給貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)要積極面對政府調(diào)控和企業(yè)內(nèi)部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產(chǎn)品的價值，進一步降低生產(chǎn)成本，才能在價值中取勝。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括對房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品類型、項目用地與產(chǎn)品的匹配、項目容積率、環(huán)境景觀、公建配套等諸多因素的規(guī)劃和設(shè)計，是市場需求的結(jié)果，目的是為客戶提供較高的價值。

二、VE理論

價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析

（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀(jì)40年代產(chǎn)生的一門管理技術(shù)。它是研究如何使產(chǎn)品功能與成本達到最優(yōu)結(jié)合的一門科學(xué)，主要目的是通過對工程項目、新產(chǎn)品開發(fā)、服務(wù)運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學(xué)科團隊工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項目和產(chǎn)品的功能，同時在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產(chǎn)品和設(shè)備制造中使用，后來逐漸應(yīng)用到軍工、建筑工程、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。進入 21 世紀(jì)后，價值工程作為一種強調(diào)價值、強調(diào)成本控制、強調(diào)綜合效益的管理科學(xué)，重新得到了廣泛的關(guān)注和重視。

三、VE理論與房地產(chǎn)項目的結(jié)合

運用價值工程理論對房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案的選擇、規(guī)劃方案的優(yōu)化進行研究，確立最優(yōu)規(guī)劃方案，滿足用戶需要，降低生產(chǎn)成本，可以為企業(yè)帶來最大利潤。

四、重要性