緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產項目投資分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，正在蓬勃興起，并出現高速增長的態勢。

一、房地產市場的主要特點

地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區，所以，房地產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建筑檔次也有不同程度的差異存在。

第一：多樣性，房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。第三：不平衡性，房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時信息，以便企業能夠準確掌握信息，做出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。

二、房地產項目的投資估算

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產的全部建設費用，其包括的內容應根據項目的性質和范圍而定。

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等?？傊康禺a成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

常用的估算方法有：資金周轉率法、生產能力指數法、比例估算法、綜合指標投資估算法等。投資估算是擬建項目前期可行性研究的重要內容，是經濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據。估算質量如何，將決定著項目能否納入投資建設計劃。

三、總結

近十年，稍微有點實力的企業都在搞房地產，比如：海爾、海信、TCL、雅戈爾、羅蒙、鄂爾多斯所有這些優秀的私營經濟企業都在搞房地產開發，有些企業房地產在其內部的占比達到70～80%以上。房地產企業要想尋求長遠地發展，就必須制訂出適合實際情況的發展戰略。

房地產開發不僅為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進行房地產投資分析，就是要求投資者運用自己和集體的知識及能力，全面地調查投資項目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。

良好的房地產投資分析還能為投資者提供科學的調查數據和投資策略，使投資者在強手如林的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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[2] 郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007（3）.

[3] 胡晶，趙彩霞，文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟，2008（10）.

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[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產行業呈現出強勢擴張的發展趨勢，在房地產成為我國國民經濟主要支柱產業的今天，房地產行業更是出現了發展過熱的現象。房地產投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產投資項目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產投資項目多方案選擇中的應用

1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標的確定：影響房地產投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發行股票、債券、銀行貸款等傳統融資方式，還是杠桿租賃、生產貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發商的實力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產開發項目，像生產用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業樓等，由于投資類型的不同，投資產生的效果也會有所差別。在各項靜動態的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現值以及會對投資收益產生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。

（3）經濟政治環境：任何房地產投資項目都不可能避開所處的宏觀經濟政治環境的影響。對房地產投資影響較大的因素有：房地產開發的產業政策、國家及地方的金融政策、房地產產業周期及房地產項目所在地的經濟發展水平等。

（4）項目環境：房地產投資項目所在地周邊環境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區，項目才能達到最佳收益。房地產開發商重點考慮的因素是：商業繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規劃限制、土地使用權限等。

（5）投資規模：在房地產開發過程中投入資金的總額稱為房地產投資規模。通常情況下，項目的邊際投資現值等于其所獲得的邊際收益現值時的投資規模為最佳投資規模。

表1房地產開發項目比較指標體系表

3.確定各指標權重：根據上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。

4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據公式= ，= 檢驗一致性。

5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優方案。

三、結論

層次分析法是進行房地產開發項目的方案比選中是一個簡便實用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產行業的高效化、正規化發展。

[1]徐鵬杰.中國房地產的現狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

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中圖分類號:TU723.3

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2009)07-0142-02

1引言

建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術與經濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。

在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規劃、協調監督、控制和總體評價,以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。

本文從工程經濟的角度出發,就房地產投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現。

房地產投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規劃設計階段及施工階段。

2決策階段工程造價的有效控制

據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環境評價報告;

4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6) 建設期貨款利息;

7)固定資產投資方向調節稅。

結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算――項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現象,取得良好的控制效果。

3規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現,是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態控制的話,那么規劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。

3.1總平面規劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本;

2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。

3.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2 。

2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。

4施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

4.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據項目實際,確定合理的投標條件

① 根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

② 對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。

③ 確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,

注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

4.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調價動態。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:

① 組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

② 技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。

③ 經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④ 合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。

2)充分發揮社會化監理服務功能,建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態管理。

在IS09001- 2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。

6結束語

綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現象的發生,實現投資效益最大化。

參考文獻:

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2房地產開發項目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數量也不會在短時間內劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因導致了房子價格不斷上漲，往往直接導致了房地產的開發投資規模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產投資開發規模。

2.2城市化進程

如何說城市化進程影響房地產的投資開發規模。這要從城市化進程代表一個城市的經濟發展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產的硬件設備都比較完善，例如物業公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產價格水平也普遍比小城市的房地產水平較高，如此又促進了房地產的投資規模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區不斷推進，不斷利用周邊農村的土地資源，導致居住在農村的農民失去了土地，政府和開發商為了安撫農民需要支付安置費用或者一些用來安置農民住處的安置房，如此又使房地產投資開發的成本不斷地上升，最后影響了房地產投資開發規模。還有另外一個原因，城市相比農村，工資高，許多農民為了謀圖發展，從農村來到城市謀求工作，農民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產的需求上升。最后，還有一大堆的畢業大學生在畢業之后，為了更好的未來，選擇在城市發展，安家落戶，因此一大波的畢業生對住房的需求量提升了城市的房地產的需求，影響了房地產企業的開發投資規模。

2.3財務現狀

房地產企業建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產企業來說，其開發的費用產生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現狀，可以促進對房地產的投資規模的改善。房地產企業的資金究竟運用到哪些領域，每個環節分別占用多少的份額。因此房地產企業建筑開發需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經濟下，一個產業往往會帶動產業鏈的發展。房地產企業進行建筑項目的開發，其資金會流動到多個部分環節，包括:一是房地產建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發生的直接費用。當然，這些各個部分所發生占用的比例經常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產企業應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監督。因此財務的現狀會影響房地產企業的投資規模。

2.4第三產業的發展水平

第三產業是服務產業，需要一大堆的勞動力。其發展水平能代表一個區域或者一個國家的經濟發展水平。第三產業發展較好的地區都是勞動密集型地區，其對勞動力有極大的需求。因此第三產業是影響我國房地產投資與規模的極其重要因素。比如第一、第二產業的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產業的服務行業其勞動力的需求量極大，且短期內不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產的投資開發規模。第三產業的發展水平較高的地方，城市的居民人數也高，往往聚集在一片的地區，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產業發展水平高的地方，其商業化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產業對房地產的開發投資有相當大的影響。

3結論與相關建議

3.1結論

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【關鍵詞】

層次分析法；房地產投資項目；財務評價；分析

對于任何企業而言，在進行房地產項目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應的利益，進而才能夠為企業不斷充分自身的財富積累來促進自身的穩健發展奠定基礎。在此過程中，需要對財務的可行性進行分析，進而來實現投資決策的科學生成，而進行投資項目財務評價決策時，基于影響因素較多且復雜，則需要在深入研究相關資料信息的同時，針對財務決策指標與方法所存在的局限性進行分析。而要想實現綜合性評價，則需兼顧多個評價指標，以從不同角度下進行深入分析，明確各指標間的關聯系以提升決策結果的科學性。

1房地產投資特點

主要表現在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產行業本身屬于資金密集型產業，所以相應投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產項目難以單純憑借個人或是單個企業就能夠實現的；另一方面，在整個房地產投資項目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經濟環境下，相應的投資風險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現科學分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現，對于投資者而言則會遭受一定的經濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產投資則能夠實現有效應對。③易受政策影響且投資風險較大。房地產行業在發展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風險隨之加大。

2房地產投資項目財務評價指標分析

2.1常用財務評價指標對于項目評價工作的開展而言，相應評價結果的準確性則要依賴于項目評價數據的真實與完整性，以及所選取指標的科學合理性，而其中財務效益指標的運用，則能夠通過對比分析來明確項目的可行性，在實際運用這一指標的過程中，因結合標準的不同使得相應分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態與靜態指標；基于指標性質角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標；而基于財務效益角度下，則分為反應盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標。具體常用的評價指標為：基于項目財務評價下，以房地產投資項目未來獲取收益的方式為劃分標準，該項目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經營型以及混合型。而基于房地長項目本身能夠作為商品進行交易，進而使得項目資金流呈現出了自身的特點，因此，在進行財務評價分析的過程中，相應評價指標與方法則具備了自身的特點。在進行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標進行具體分析。

2.2財務評價系統現存不足之處①在評價標準與依據的具體選擇上，存在武斷的現象，致使評價結果有失科學性。在當前進行項目財務評價的過程中，所選取的指標較多，且進行可行性研究時，相應評價依據一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項目具備實踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標，在計算出理論數值的基礎上，要針對這些理論上的計算結果本身所存在的局限性進行分析，以確保其具備實踐指導意義，進而才能夠以客觀且科學的可行性評價結構來保證實現成功投資。②對財務指標所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項目，其出發點與歸宿都是為了實現投資利益的最大化，以實現既定投資目標，但是，在實際進行投資項目分析的過程中，由于對于互斥性投資項目并未進行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學性。③尚未實現綜合性評價指標的有效運用?；诓煌攧罩笜怂蔬f出的信息不同，所以以財務指標的應用來生成決策的過程中，因選取指標的不同使得相應評價結果有失準確性，而由于缺乏綜合性評價指標體系的構建，難以為財務決策評價提供完善的評價模型。

3基于層次分析法下房地產投資項目財務評價分析模式的構建

3.1層次分析法概述（1）相關原理。在針對復雜性問題進行分析的過程中，如果采用定量模型進行分析，其會因相應定性因素較多，在實際選用的過程中會受到決策者主觀因素的影響，比如個人的知識結構以及經驗等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實現對各個層次下相應因素的分析，并結合決策者自身的傾向，運用邏輯思維來實現定量表示，為實現科學決策的生成奠定基礎。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結構較為相似，而不同之處在于層次結構本身包含了樹形結構這一形式；②在分析思路上，運用層次分析法則是在進行分析的過程中，明確各因素間的關聯性，進而實現層次的有序生成，然后結合對現實情況的判斷，以定量形式來表現出每一層次下的重要因素；在此基礎上，以數學方式來進行權值表示并進行結果的排序，從而實現對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現出的特點主要表現為靈活、簡潔且實用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建①要在明確問題的基礎上，實現層次化結構的搭建，然后，實現判斷矩陣的搭建，并運用數學方法進行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實現對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進行層次分析過程匯總，要想實現決策判斷的定量化，以實現數值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規范幾何法來進行計算，并實現對矩陣一致性的判斷；③實現層次的總排序。

3.3綜合評價模型的搭建①對項目層次結構的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結構的搭建，然后，以此為基礎來實現對層次結構進行分析，相應分析模型如圖1所示。②要實現房地產項目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎上，進行層次單排序與層次總排序，并要對相應判斷矩陣的一致性進行檢驗。③進行結果分析。當一致性滿足要求時，則根據單排序與總排序的結果來實現對問題的定量分析，進而通過對比后來實現投資最佳方案的制定，以科學決策的生成來保證實現投資目標。

4總結

綜上，在房地產投資項目中，基于該投資項目所具有的特點，要想實現投資預期目標，則就需要以科學投資方案的生成為基礎。而基于財務評價分析下，以層次分析法來實現綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標體系為基礎來實現科學的分析與計算，進而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應計算結構來實現對問題的分析，為房地產投資實現科學投資方案的生成提供了保障，進而在規避投資風險的同時，為實現投資效益的獲取以促進企業的穩健發展奠定基礎。

參考文獻

[1]江斌.基于層次分析法的房地產上市公司財務綜合評價問題研究[D].西安建筑科技大學，2011.

篇（6）

早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發項目投資決策經過了長期的探索與發展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經驗為主，沒有一定的理論依據，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比于國外的房地產開發項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發項目投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。

二、房地產開發項目投資決策的研究方法

（一）大系統、小環節分析

運用系統分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產開發項目視為一個大系統、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發項目投資決策體系，使大格局下的各個小環節都緊密相扣，環環緊繞的聯系。

（二）與經濟分析緊密相連

所謂經濟分析，就是分析人員必須根據國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數據的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數據的收集和掌握尤為重要。對于房地產開發項目投資決策來說，經濟分析成分至關重要[2]。

首先，對于房地產開發項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。

在研究房地產開發項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據一系列的因素，隨后作出可行的房地產開發項目投資的經濟方面的決策。

有能力對房地產開發項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產項目所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。

對房地產開發項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產開發項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統計，根據房地產開發公司以往的銷售總額、開發區周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。

三、房地產開發項目投資決策的內容

房地產開發項目投資決策是房地產開發商對潛在的開發項目從經濟方面，社會方面，環境方面等進行選擇性的過程。

（一）選定合理化的投資

為了選擇合理的房地產開發項目，做好正確的投資決策，房地產開發商要認真負責的發現問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發展，另外，房地產開發商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。

（二）投資方案的多樣選擇

如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據經濟學的角度，社會角度，環境角度等等來進行分析和選擇最優的方案實行[4]。

四、房地產開發項目投資決策的指標體系

隨著社會不斷的發展，經濟不斷的進步，房地產開發規模也逐漸增大，但是，市場環境不是一層不變的，市場狀況也在發生著巨大的改變，因此，對于房地產開發商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。

（一）如何建立合理的投資指標體系

1.對開發區域的了解。對于房地產開發商來說，在選擇一處地域進行開發時，要考慮到所在區域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區域進行全面的市場調查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區域內是否有其他房地產開發公司進行項目開發，如何在眾多的房地產開發商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。

2.對物業的了解。房地產開發商在進行項目開發時，也應考慮政府對該項目的具體規劃和對物業的要求。不同的物業之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業，對房地產開發項目投資決策的選擇也有一定的聯系。

3.房地產開發商公司規模。房地產開發商要根據公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，回轉資金等等方面來制定開發項目。

（二）投資指標的風險預估

篇（7）

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).

篇（8）

    因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

篇（9）

一、房地產的投資概念和基本類型

房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。

房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。

房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。

二、房地產項目投資分析的內容

1、經濟分析的概念

經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。

房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。

2、房地產項目的投資分析

首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等?？傊?，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。

還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。

最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。

三、房地產決策分析應注意的問題

1、要組建專業的分析團隊

科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。

2、建立起規范的市場調研機制

市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。

3、加強風險防范意識

房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。

四、結論

房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。

參考文獻：

篇（10）

中圖分類號：G642.3 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）45-0065-02

一、引言

房地產投資分析作為一門必修的專業課，依據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的核心內容，分析了最新的房地產投資分析相關政策與評價指標的變化，還包括社會與環境評價等相關內容；房地產投資分析課程最重要的內容就是房地產融資風險。本文就融資風險進行詳細的分析，對風險防范提出觀點，便于學生更深入認知房地產投資分析這門課程。

二、房地產投資分析課程的主要內容分析

（一）融資風險分析

1.融資渠道集中。盡管國內目前已經出現并得以應用的融資方式越來越多樣化，但由于我國房地產金融市場還處于發展的初步階段，許多金融產品和手段并不成熟，因此，企業在房地產開發項目過程中過度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒有太大的變化。

可以從對比看出，2016年第一季度房地產項目資金結構與2015年度相比整體上變化不大。需要說明的是，在其他資金來源中，定金及預收款項占總資金來源的25%左右，所以項目的資金來源主要是自籌、銀行貸款和預收款項。

2.法律法規滯后。我國融資體系的發展并不十分完善，缺乏相應的法律法規來對各種融資方式和渠道進行有效的約束和規范，融資過程中法律漏洞也十分常見。例如針對通過互聯網形式進行公開小額股權融資的股權眾籌融資方式，我國至今還未出臺專門具有針對性的行政法規和部門規章，只是在《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》等類似的文件中對該種融資方式進行了初步的定義，這為企業進行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風險。類似情況還有因缺乏法律規范導致的信托兌付危機等，項目融資過程中應重點注意存在法律爭議的融資渠道或方式。

3.融資成本高。融資成本過高一直是房地產業常見的現象，也在不同程度地限制著房地產業的發展。項目通過間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點就是融資成本高，如通過券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉存、顧問費等各種成本費用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過一系列調控政策來緩解融資難的問題，但短期內企業所面臨的融資形勢依然十分嚴峻。

4.項目決策不理性。項目決策的過程實際上是項目發起人通過市場調研，發現新的投資機會或者領域，結合自身實力確定是否要進行投資的過程。在這個過程中，造成決策失誤的常見原因有兩種，一是市場調研結果與實際有偏差，二是對自身綜合實力評估不準確。前者由于房地產市場的需求空間很大，近年來房地產的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費者的購房能力有限，若市場調研只重需求不重消費者的購買水平，則會造成有市無價；而后者最典型的例子就是開發商通常都會同時進行多個項目的滾動開發，以期獲得更大的市場利潤，卻忽略了多項目管理需要完備的項目管理技術和資源分配能力，包括保持資金的持續供應并在時間和空間上合理分配的能力，理性的項目融資決策需要通過建立系統完備的決策機制來支撐。

（二）風險因素之間的相互作用

基于上述風險種類分析，可將風險分為兩大類別，即內源性風險和外源性風險。外源性風險主要包括不可預見的政治、經濟、行業市場等的變動，內源性的風險是建立在項目自主性基礎上，主要包括對項目資金流、工程建造過程、后期運營過程的管控。然而，在大范圍來看，各種風險因素之間是相互關聯、相互作用的。

（三）融資風險防范分析

目前，一些傳統的風險防范方法已經在大范圍內得到應用，如與具有實力的房地產企業合作進行項目的開發分散風險；發行股票或債券，在接納民間資本的同時對風險進行分攤；在具備條件的情況下發起項目預售活動，在規避市場風險的同時有效實現風險的分散。然而風險隨資金的流動無處不在，想要從根本上對風險進行管控，需要我們將風險防控工作落實到項目進程中的方方面面。

1.建立動態風險評估與防范機制。在項目進展的過程中，應根據項目實際情況建立起針對性的全面動態風險評估與防范機制，以幫助項目負責人進行理性地決策。對項目外部不可預見的環境因素如政治、經濟、行業市場的變動進行實時監控，實現對外部環境變化的敏銳感知，并據此對項目的資金流做出靈活的調整；對項目內部資金及物料的流動、工期進度、工程質量進行動態跟蹤檢查，及時跟進項目公司報送的資料，評估各參與方在項目中的實施情況，一旦發現偏差應及時向項目發起人及投資人提出建議以及預警。

2.組合利用不同的融資方式。成本與風險之間有著密切的對稱關系，即當融資成本上升時，對應的風險會下降；當融資成本下降時，項目所承受的風險會上升。因此在成本與風險之間尋求一個合理的平衡點將有利于項目融資的順利進行。項目直接融資不需要經過金融中介機構，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因為缺少了中間擔保機構，直接融資所面臨的風險比間接融資要大?？梢酝ㄟ^組合多種融資方式，根據資金的用途有區別地進行不同渠道的融資，尋求風險與成本的均衡與對稱，可適當降低風險，節約成本。

3.利用計算機技術模擬工程建造。在多數的房地產項目建造過程中，由于施工過程的復雜性、動態性和不確定性，不可避免地會存在因設計變更、試錯返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項目質量的現象，造成了勞動力和材料的極大浪費。可利用BIM等計算機技術對施工建造過程進行反復模擬，找出各方面問題，并及時進行糾正，力爭將項目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實現低成本高效率的建造過程，最大程度地避免完工風險。

4.針對風險事件進行評估總結。一些房地產龍頭企業之所以能夠實現快速發展，其原因之一就在于他們善于總結經驗，為下次危機風險的出現提供借鑒，減少損失。對已出現的風險事件，應及時將實際效果評價信息反饋給風險防范機制，總結此次風險應對方案帶來的得失，提出更加完備的應對方案，建立風險信息數據庫。增強項目在以后的發展過程中的風險抵御能力。

結論

房地產投資分析課程是建筑院校房地產專業所開設的一門專業必修課。房地產投資分析是房地產業的基礎，它以形成新的房地產價值為表現結果。這門課程涵蓋的專業知識多，并可以直接應用到房地產投資項目評價的實際環節。融資風險是這門課程中最重要的內容，如果這個問題弄清楚了，學生就能夠了解房地產投資分析最核心的內容。能夠順利完成本課程的教學。

篇（11）

近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產項目管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。我國加入WTO后，已日益融入全球經濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發展要求房地產開發管理逐步與國際接軌，以適應市場經濟的發展需求。同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，國外企業對我國投資幅度加大，促進了酒店業、寫字樓、住宅業的發展，帶動整個房地產業逐漸與國際接軌。在經濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業主、工程咨詢業和施工企業顯得更加重要。我們要從產業生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產企業項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產企業項目管理存在的問題

我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經濟目標不能實現；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創新能力

在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差；

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監理缺失

對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議

要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：

(1)房地產市場的供給與需求調研

充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。

(2)要進行環境調研

主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。

(3)要進行開發場地調研

場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質量控制管理

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.