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篇（1）

關(guān)鍵詞:泛城郊地區(qū)；住宅大盤(pán)；開(kāi)發(fā)影響因素；研究

1.泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的界定及特征

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)是指由一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)商單獨(dú)或者聯(lián)合在城市郊區(qū)或者泛城郊地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的商品住宅。泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)主要具有以下特征：

1.1開(kāi)發(fā)區(qū)域的限制房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的區(qū)域必須限制在城市郊區(qū).

1.2開(kāi)發(fā)規(guī)模的限制

并不是所有的在郊區(qū)進(jìn)行的商品住宅開(kāi)發(fā)活動(dòng)都可以稱(chēng)為泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)。必須有一定的規(guī)模限制，通常情況下，構(gòu)成大盤(pán)開(kāi)發(fā)的基本條件開(kāi)發(fā)規(guī)模至少應(yīng)為數(shù)千畝.

1.3房地產(chǎn)商扮演雙重角色

房地產(chǎn)商除進(jìn)行泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)活動(dòng)之外，還必須承擔(dān)一定的城市基礎(chǔ)設(shè)

施和配套設(shè)施的建設(shè)經(jīng)營(yíng)責(zé)任.

1.4房地產(chǎn)商實(shí)力雄厚泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的規(guī)模決定了房地產(chǎn)商必須擁有雄厚的實(shí)力，開(kāi)發(fā)主體既可為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司，又可為多個(gè)房地產(chǎn)公司的聯(lián)合體.

2.泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的重要意義

2.1加快了城市化進(jìn)程

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)最直接、最重要的影響就是加快了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。隨著城市中心區(qū)域的快速發(fā)展，原有城市發(fā)展模式已不能承載城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。大多數(shù)城市開(kāi)始采取離心擴(kuò)散式的發(fā)展模式，主動(dòng)向城市郊區(qū)擴(kuò)展。一方面可以擺脫城市中心發(fā)展所帶來(lái)的人口、交通、經(jīng)濟(jì)等壓力；另一方面，城市郊區(qū)資源也得到了有效利用，城市規(guī)模得到了不斷發(fā)展。城市郊區(qū)住宅大盤(pán)的開(kāi)發(fā)使房地產(chǎn)商積極的介入到城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程中來(lái)，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)郊區(qū)住宅大盤(pán)的同時(shí)，也承擔(dān)了城市郊區(qū)部分基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)城市郊區(qū)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、交通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.

2.2居住環(huán)境得到了明顯改善

城市中心區(qū)域經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，中心區(qū)的土地價(jià)格變得十分昂貴，房地產(chǎn)商進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的難度越來(lái)越大。同時(shí)，很多城市的中心區(qū)域已經(jīng)變成了城市的商業(yè)中心和金融中心，再加上擁擠的交通環(huán)境，已經(jīng)很難建成宜人的居住環(huán)境。此外，現(xiàn)代人們對(duì)住宅環(huán)境的要求也不斷提高.

在以上多種因素的作用之下，房地產(chǎn)商將目光投向了地價(jià)低廉、環(huán)境優(yōu)美的城市近郊區(qū).

2.3有利于城市規(guī)劃

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的開(kāi)發(fā)有利于城市的總體規(guī)劃，泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的開(kāi)發(fā)往往是在城市規(guī)劃部門(mén)的統(tǒng)一籌劃之下進(jìn)行的，在規(guī)劃過(guò)程中。規(guī)劃部門(mén)必然會(huì)考慮其與發(fā)展規(guī)劃中的各功能區(qū)域的劃分和布局相吻合，且與城市工業(yè)、商業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和城市空間布局的調(diào)整也必然呈相輔相成的關(guān)系.

2.4對(duì)于房地產(chǎn)商既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，要綜合考慮自己的實(shí)力，抓住機(jī)遇，適時(shí)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)各種方式提高自身的綜合能力，以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力.

3.泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)影響因素分析

3.1市場(chǎng)定位及影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位主要包括以下內(nèi)容：（1)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格定位；（2）泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的目標(biāo)客戶(hù)定位；（3)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的經(jīng)營(yíng)屬性定位；（4)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位；（5)住宅大盤(pán)的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)定位；（6)住宅大盤(pán)的建設(shè)方案設(shè)計(jì)定位.

3.2開(kāi)發(fā)模式影響因素泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一種大規(guī)模、多功能、規(guī)劃性的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，它打破了傳統(tǒng)意義上的單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。根據(jù)已有的泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)分析，泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式可分為兩種模式，即開(kāi)發(fā)商單獨(dú)進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式和多個(gè)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式.

3.2.1開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。

開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式的典型代表為廣州市的祈福新村項(xiàng)目。在這種模式中，開(kāi)發(fā)商可以在項(xiàng)目中掌握更多的話語(yǔ)權(quán)。但由于開(kāi)發(fā)商獨(dú)立承擔(dān)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)也加劇了自身的負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)商將大量人力、物力投入到一個(gè)項(xiàng)目中，也減少了其它項(xiàng)目上獲利的可能性。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r而言，幾乎很少有開(kāi)發(fā)商愿意采用這種開(kāi)發(fā)模式.

3.2.2多個(gè)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

在泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模巨大，使很多的中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法參與，一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也面臨實(shí)力不足的問(wèn)題，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)變?yōu)榭赡埽矠橹行⌒头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合介入郊區(qū)住宅大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了機(jī)遇。采用聯(lián)合開(kāi)合運(yùn)作模式的典型代表是廣州市番禺區(qū)的“華南板塊”。但這種開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)從自身利益出發(fā)，各自為政。不利于泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè).

3.3相關(guān)政策影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)政策因素主要包括：產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、城市規(guī)劃以及金融政策等方面。產(chǎn)業(yè)政策是國(guó)家和地方政府為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的而對(duì)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進(jìn)行干預(yù)的各種政策的總和。產(chǎn)業(yè)政策直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。土地政策是指國(guó)家和地方政府出臺(tái)的相關(guān)城市土地決定、規(guī)定、意見(jiàn)、通知等。土地政策成為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最直接的風(fēng)險(xiǎn)因素。具體來(lái)講，土地政策對(duì)城市郊區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響主要表現(xiàn)在：土地利用規(guī)劃、土地取得方式和年度土地利用指標(biāo)等三個(gè)方面。城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排的行動(dòng)步驟，并不斷付諸實(shí)施的過(guò)程泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面政府在制定和調(diào)整城市規(guī)劃的時(shí)候就要全面考慮，使城市規(guī)劃體現(xiàn)出其宏觀性、整體性、長(zhǎng)期性和靈活性；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要及早預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的區(qū)位。金融政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱(chēng).

一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)國(guó)家的宏觀金融政策主要包括：貨幣政策、利率政策、匯率政策等三大政策.

3.4區(qū)位選定影響因素

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)區(qū)位影響因素主要包括：經(jīng)濟(jì)因子、設(shè)施因子和位置因子三個(gè)因素.

3.4.1經(jīng)濟(jì)因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)區(qū)位影響因素中的經(jīng)濟(jì)因子主要包括：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)居民的收入水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)居民的消費(fèi)水平等。不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的不同，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域內(nèi)居民可以享受到更高的個(gè)人收入、更好的個(gè)人發(fā)展空間、更高的生活質(zhì)量.

3.4.2設(shè)施因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇的獨(dú)特之處是十分注重社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)和其完整性。具體是指泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)項(xiàng)目周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施以及交通設(shè)施等.

3.4.3位置因子。

泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何選址將直接影響到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和居住著的經(jīng)濟(jì)效益或生活滿(mǎn)意程度。其中，位置因子是影響泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)區(qū)位選取的關(guān)鍵因素，主要反映在項(xiàng)目選址地的發(fā)展?fàn)顩r，交通便利狀況，項(xiàng)目選址地的自然環(huán)境和人文環(huán)境等.

3.5經(jīng)營(yíng)管理影響因素

經(jīng)營(yíng)管理是郊區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)階段，也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商面臨的主要任務(wù)就是盡快的將所建房屋出售出去，并回收資金獲得投資利潤(rùn)。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)因素，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間管理風(fēng)險(xiǎn)、溝通管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)等。其中最重要的還是營(yíng)銷(xiāo)策劃影響因素、物業(yè)管理影響因素以及其他因素.

4.泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的具體措施

4.1準(zhǔn)確的確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位對(duì)泛城郊地區(qū)住宅大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)具有關(guān)鍵作用，開(kāi)發(fā)商要做好住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位工作。對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格定位，要制定出合理的租售價(jià)格，一方面要維持開(kāi)發(fā)商既有的利潤(rùn)水平；同時(shí)，也要為購(gòu)房者所接受。開(kāi)發(fā)商必須明確住宅大盤(pán)建成后的市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)，只有判斷好目標(biāo)客戶(hù)，才能獲得預(yù)期目標(biāo)。為此，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真分析該區(qū)域人口構(gòu)成比例，合理預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求分析，開(kāi)發(fā)相應(yīng)的建筑市場(chǎng)。對(duì)于住宅大盤(pán)的方案設(shè)計(jì)方面，一方面要符合建筑設(shè)計(jì)及城市規(guī)劃要求，保證建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的質(zhì)量；同時(shí)優(yōu)化建設(shè)方案，做好住宅大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體實(shí)施建設(shè)；此外，還要根據(jù)預(yù)測(cè)的目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案.

4.2選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)運(yùn)作模式

選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)運(yùn)作模式也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重要手段之一。這主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和郊區(qū)住宅大盤(pán)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。在郊區(qū)住宅大盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果住宅大盤(pán)的項(xiàng)目并不是超級(jí)巨盤(pán)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具備足夠的實(shí)力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，那么開(kāi)樣的降低了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，縮短了開(kāi)發(fā)周期，加快了郊區(qū)住區(qū)的配套設(shè)施完善和建設(shè)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅大盤(pán)項(xiàng)目的選址離城市不宜過(guò)遠(yuǎn)，或者選擇發(fā)展不成熟的區(qū)域，避免開(kāi)發(fā)的住宅大盤(pán)項(xiàng)目避免成為一座“孤島”，而需要與城市形成一個(gè)自然的連綿帶.

4.5制定有效的經(jīng)營(yíng)管理方案

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)一直就在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中擔(dān)負(fù)十分重要的角色，它能夠以獨(dú)特的主題策劃為中心，綜合利用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，在消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間建立密切的聯(lián)系，使產(chǎn)品能夠快速、準(zhǔn)確地直達(dá)消費(fèi)者.

現(xiàn)階段，只要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清形勢(shì)，房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，充分發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，以贏得自己的主動(dòng)權(quán).

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