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中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

1、前言

隨著社會經濟的發展，一些大型的商業綜合體工程建設項目不斷興建，“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體功機電安裝工程專業眾多，包括有空調通風、電氣安裝及照明、給排水、消防、電梯、智能化、通訊及有線電視、客流統計及標示導視等工程，普遍施工場地狹小，施工周期短，多種交叉作業相互影響，使得工程造價難以控制。因此，探究如何加強商業綜合體機電工程造價控制具有重要的研究意義與現實意義。下面，筆者根據自身工作的實踐經驗，從以下幾個方面對此問題進行探析。

2、商業綜合體機電工程造價管理的思路

作為商業綜合體項目建設單位對于工程造價管理理念與施工單位有著本質區別，建設單位核心任務是對社會資源的把握與配置，工程造價控制并非一味地壓低工程建設成本，而是在一定的合理預算成本下，如何做出性能檔次最好的產品，并保證同項目的質量檔次一致性。

工程造價控制一般是由設計階段和工程實施階段二個階段完成的，設計階段（包括工藝選擇，設備、材料選用）影響造價的程度較高，據統計約達到85%，因此設計階段的工程造價控制是關鍵。在設計一開始就將控制投資的意識根植于設計人員的頭腦中，可保證選擇恰當的設計標準和合理的功能水平。

工程造價管理是項目開發全過程多部門協同工作的成果。在工程設計階段，規劃設計部門是造價控制的核心，項目工程技術、設備材料、標準的選擇對工程造價成本起著決定作用；在工程招投標，成本及合約管理部門通過對施工圖預算審核，編制標底（招標控制價），進行招標及承包商（供應商）詢價談判取得合理的合同報價；在施工階段，現場工程部是工程造價控制的主體，以合同為依據，嚴格執行設計意圖，有效控制設計變更和現場簽證，對工程造價控制作用重大。

3、加強商業綜合體機電工程造價管理的措施

結合多年工程實踐經驗，筆者認為，可采取以下策略來加強商業綜合體機電工程造價控制。

3.1 成立項目成本控制小組，進行目標成本管理

在項目部成立之初建立項目成本控制小組，由項目經理任組長，小組成員包括成本合約、招商、營銷、設計、工程等各個部門，成本合約部負責整個造價控制活動的組織與協調。

機電工程目標成本管理，就是根據項目的檔次定位、設計特點、選材用料標準和財務利潤要求，根據類似項目的成本經驗，測算項目的單方機電安裝成本，并將目標成本分攤到各個機電工程合同中，在實施過程中對動態成本（合同+變更）進行實時監控并及時對發現的問題進行糾偏的過程。

3.2工程前期階段的造價控制

在項目前期階段造價控制的關鍵在于根據項目定位檔次，成本管理人員與招商、營銷、設計人員一起確定項目的成本目標。具體參與的工作如下：

（1）參與項目考察，成本管理人員與招商、營銷、設計人員一起參加商業綜合體項目的考察，了解不同項目定位檔次及成本，提供項目成本考察報告，有利于最終確定項目的建造標準。目前很多商業綜合體項目前期定位造價人員未深入參與調研，造成項目造價失控。

（2）商業綜合體機電工程前期考察調研的重點主要有空調通風、電力及照明、電梯、智能化、消防等系統的整體設計方案，主要設備材料品牌、檔次及參數、系統造價等，詳細了解客戶關注重點及物業單位對機電系統的運行意見和建議等。

（3）參與項目定位方案的討論與確定。參照以往已建成的項目經驗及相似項目的成本數據，根據項目的總體定位、提供該項目機電成本標準。對設計、招商、營銷等部門提出的項目具體方案及建設標準提供成本測算數據，以供領導綜合考慮并決策。

3.3 設計階段的造價控制

商業綜合體機電設計階段是造價控制的最重要階段，造價管理人員需具備一定的設計知識和經驗，協助設計人員，優化方案，控制成本。

（1）與招商、設計等部門一起討論確定商鋪的機電建設標準。主要包括攤算到每個具體商鋪強電、弱電、供氣、給排水、空調制冷、制熱及新風、餐飲排油煙等機電配置技術標準，避免因招商前期標準要求過高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造價管理人員參與如空調、供電及節能等重大機電方案討論，提供造價控制意見，有利于確定性價比較高的方案；

（3）造價管理人員參與討論確定設備、材料清單；參與確定主要機電設備、材料的品牌范圍、檔次、規格及參數等。施工圖完成后，及時組織機電工程標底編制并復核，一旦發現標底與目標成本差異過大時，及時通知設計人員查找原因、修改完善設計圖紙。

3.4 招投標階段的造價控制

（1）在工程招投標階段，進行合理的標段劃分，采取合理的招標模式，嚴格按照“最低價中標”原則，采取多方詢價方式，貨比三家，選擇質優價低的承包商。

（2）招標文件明確各專業之間界面。合約管理部門與工程、設計部門一起討論確定各專業之間的工程、技術界面問題，編制統一的承包商工作界面描述表，將本承包商與其他專業承包商之間的界面進行詳細的闡述與明確，避免后期界面不清造成現場簽證的增加。

3.5 施工階段的造價控制

（1）施工階段現場變更及簽證控制。制訂了嚴格的設計變更及現場簽證審批權限及流程制度，超過一定金額的設計變更、現場簽證必須先估價并審核同意后才能正式開始實施。對變更及現場簽證的及時性、完整性、有效性進行嚴格檢查。對動態成本進行嚴格監控，接近目標成本進行預警，超出目標成本進行報警。

（2）采用BIM建筑信息模型技術進行各專業綜合管線橋架施工管理，鑒于商業綜合體公共走廊吊頂區域空間狹小、機電專業管線橋架眾多且相互影響，經常出現管線“打架”而拆除返工的情況，采用BIM對各機電專業的管線橋架進行計算機三維模擬，提前找到交叉碰撞的位置并加以解決，大大減少了施工過程中的返工現象，機電工程質量也得到顯著提升。

（3）在工程竣工結束后，加強對竣工圖的審核，及時準確完成工程竣工結算審計。

4、結束語

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(1)思想意識上，消防管理人員的安全意識和業務水平普遍較低。消防管理人員的消防意識是影響商業綜合體消防安全管理水平的重要因素。在商場中，由于商場管理者片面重視經濟效益，導致商場消防安全管理人員的安全意識普遍較低，商場消防安全管理員主要用來應付消防機關的消防安全檢查，很多情況下將消防安全管理工作視為兒戲。缺乏對消防管理工作應有的嚴肅態度，管理工作流于形式，缺乏實質內容。此外，由于商業綜合體的消防管理人員都是受雇于企業，因此，當商場經濟利益的發展需要犧牲消防安全的時候，往往就會順應企業的利益需求，這就進一步降低了商場的消防安全水平。

(2)消防設施的配置起不到應有的作用。在商業綜合體的經營過程中，不論是綜合體建筑的經營者還是入駐其中的商家，他們在建筑裝修方面都傾向于追求美觀華麗的視覺效果，以吸引客戶的注意，方便營銷活動的展開。但裝修設計常常就會與消防安全的設計方案發生沖突。在利益的驅使下，商場的管理者多半會選擇犧牲消防安全，使得原先方案中的消防設施在火災發生時難以正常工作。常見的情況如試衣間與門簾、墻面裝飾燈將消防栓等遮蔽，大型廣告牌或者海報等將消防設施標識以及安全標志遮蔽。甚至裝飾用的各種彩燈彩帶或者裝飾物件將煙霧探測器等重要的消防設施遮蔽。這種現象，一旦火災情況出現，煙霧探測器無法準確發出警報，消防栓和水龍頭也不能及時被用于火災撲滅中。消防設施的設計被綜合建筑本身阻礙，使得其應有的消防作用無法得到有效的發揮［1］。

(3)商場建設中內部材料的裝飾造成的消防安全隱患。在商場建設中，企業和商戶會選用大量材質不同、特點各異的裝修材料，對這些裝飾材料對消防安全的影響重視不足，單純的追求裝修效果的美觀、使用便利、增加對客戶的吸引力的效果。這些裝飾材料，大多是可燃或者易燃的材料，大量易燃材料在商業綜合體建筑中集中分布，在火災發生時往往造成嚴重后果。同時，由于大量商戶的駐入，商戶在裝修方案的設計過城中往往缺乏對消防安全措施的考慮，使裝修后的建筑結構與商場原本設計的結構產生偏差，不利于消防安全的管理，也對火災發生時營救措施的采取產生了惡劣影響。

2如何加強對大型商業綜合體建筑消防安全問題的管理

(1)加強對建筑內部的業態布局的管理。大型商業綜合體建筑的內部業態布局方面，常出現不合理的設計構造，不能依據國家的相關安全規定與建筑使用性質來進行布局。商場為了謀求更大的經濟效益，將娛樂健身場所、餐飲休閑場所與百貨銷售場所進行交叉布置，對兒童娛樂場所的消防安全重視程度不足，沒有設置單獨的疏散出口，營業時間也各不相同。受這種布局的影響，火災隱患自然就變大，消防安全無法得到保證。火災發生時，由于場所的復雜性，很容易導致火勢蔓延，火災的撲救和人員疏散都難以高效完成。針對以上情況，在對綜合商業體的審核過程中，首先應當對建筑物內部的各個分區及其使用功能有一定的了解，為劃分安全區域提供可靠的依據［2］。在對火災的安全管理過程中，將單位間火災危險性相類似的區域，可以采用集中設置的方法，以拉近防火區距離，方便對火災狀況的集中處理。

(2)設置防火區域，做好消防疏散工作。大型商業綜合體的建筑功能多樣、占地面積較大，陰帝對防火分區的設計也一直是一件較為復雜的工作，疏散距離的設計較為困難，其距離、出口數量與寬度等的實際數量與規格都很難到到《建筑規定》的要求。由于大型商業綜合體的特殊性，如果嚴格按照《建筑規定》中所要求的每樓層與每個防火區域中的防火出口要設計在兩個及其以上，對現有的大型商業綜合體而言，較為困難。因此，一些大型商業綜合體建筑會在室內設置暫時性的安全區域、并留出一部分的亞安全區域。這種設置，一旦火災發生，能夠在一定程度上保障人民的生命與財產安全，但是疏散區域的采光和排煙等問題一直存在，也凸顯了一定的局限性。因此，這種方法也未能被廣泛采用［3］。

(3)對商場內部的裝修進行嚴格審核。為了滿足對建筑功能與建筑裝飾的需求，商戶常常將大量的裝飾材料運用到商業綜合體的裝修裝飾當中。有時甚至為了追求華麗的視覺效果與舒適的使用感受而將可燃和易燃材料運用到建筑裝修裝飾中，大大增加了建筑火災荷載，對消防安全造成影響。易燃材料的堆積在發生火災的情況下，不僅助長火勢，而且容易導致火災的立體燃燒。燃燒過程中產生大量的有毒氣體，污染環境、對人體健康造成損害。在火災營救過程中，增加了火災的危險指數。

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Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A 文章編號：

隨著城市發展進程，越來越多的城市綜合體項目出現在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領了國內地產開發的新趨勢。作為開發商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細深入的規劃，并保證整個開發過程能按照運營理念順利進展，從而達到項目完成后最完美的效果，產生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。在這個過程中，設計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達開發理念，把握設計方向，是保證項目順利進行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區群體，有商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時城市綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯系緊密，因此各建筑體之間會形成互補、流動，并且連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系， 通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強， 通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復合空間。

3,現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。

4,高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。使用新材料，新技術，迎合了城市發展的進程。

5,地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標性，在所在城市、所處區域具有顯著的標識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進駐到這里的全球500強公司數不勝數，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不夸張地說，這些企業每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。 拉德芳斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米，法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。

6．高可達性

城市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。

7．整體的統一性

建筑風格統一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求

9．空間連續性（包含平面連續性和立面延續性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物風格的統一，就是要使立面由延續性空間的連續。由于城市綜合體優越的區位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系

10．內外部聯系的完整性

城市綜合體內部自身擁有復雜的、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強，其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效率和規模

11．巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產生巨大的社會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅游項目，從開發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海是的文化標簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營，自身價值也有所提升，開發商更通過此項目產生的巨大社會效應，產生良好口碑和巨大的品牌效應。同時還要考慮到項目本身的更新換代。

二， 城市綜合體方案設計要點編制過程的幾個重要問題

方案設計要點是給設計院的設計指引，它必須明確地傳達開發理念，對項目定位、各項指標、開發周期、成本控制、設計風格、總平規劃甚至設計細節等各方各面都要有詳盡的表述，務求對后續設計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果。基于以上對城市綜合體特點的認識，我們認為，在方案設計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行詳盡分析，從而避免將來的產品出現“水土不服”的情況。曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當年已屬體量巨大。就是因為其商業定位和業態設計與市場的需求情況產生偏差。 致使人氣不足、消費力不強；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。對此，業內人士分析，“城市綜合體的設計需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設計各種業態才最易實現成功。”而對于一些位于地鐵站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設計失敗，也容易導致城市綜合體產生風險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規劃定位、區域規劃定位及現有經濟指標，包括區域地位、經濟總量、產業發展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過、公交站點設置，道路規劃等。

1.3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設施，學校等；

1.5、項目規劃條件和經濟指等標：容積率、限高、配套設施等；

1.6、地塊周邊的環境分析，包括商業，住宅區，人口。

2， 商業詳細研究對設計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業和住宅從設計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進的。商業創出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續發展。在深圳不乏商業啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業設計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業設計有別于傳統的建筑設計，它需要更多的商業理念和更多的商業運營知識，更多地為功能服務。

2.1商業建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經營對物業的需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，需要對商業運營有著更專業的了解，有時候甚至要專門的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。在商業建筑規劃設計中應遵循三個設計原則：一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計；二是商業空間的設計應滿足絕大部分商家的物業需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區域價值提升后的產品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區、不同的城市、不同區位其銷售的商品有所不同，導致開店的規模也不同，故其對項目的物業需求也有所不同。商業綜合體的設計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務的。

2.2.1不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

2.2.2商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。

2.2.3業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業的技術要求。如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流疏散路線需要嚴密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細節，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業綜合體的設計涉及的功能多，業態廣，需要多方協作，每個階段都對商業地產的成功運作是非常重要，甚至事關項目的成敗，設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業態的物業需求、發展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設計出一個成功的商業地產項目。

3，交通解決方案

交通在整個設計中有著不可忽視的作用，便利、可達、暢通，可以吸引人群，有利于創造良好的商業氛圍。在編制方案設計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結構可劃分為外部交通體系和內部交通體系（表1）。

城市綜合體設計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規劃；區域交通功能與城市交通分布的整合；城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關系中，步行交通體系構成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業廣場采用了不規則的方格網體系，內外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達集團開發的城市綜合體系采用通道樹型結構，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業綜合項目的商業主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業形體。

3.2立體化的交通系統

城市綜合體是城市交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施有機聯系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內分區，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業，以地鐵為主導，輔以商業辦公，在開放的建筑內部，利用城市立體中庭組織建筑內外的空間關系和功能關系。

三， 結語

在城市綜合體的開發過程中，開發商提交給設計院的設計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設計質量，使設計達到要求。作為服務于地產公司的建筑專業人員，自身對各項指標，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設計的角度，更應以開發的角度，來對項目進行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設計要點時的幾個關鍵節點，對這幾個關鍵節點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設計質量的設計要點。

參考文獻：1，浙江日報[今日關注]：城市綜合體，破解現代都市病

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Abstract: based on many years' installation project cost control work experience, according to the new building commercial complexes of mechanical and electrical installation engineering characteristics, analyzed the influence the mechanical and electrical equipment installation project cost control of many factors, to explore how to effectively control installation project cost measures.

Keywords: commercial complex, mechanical and electrical installation project, project cost

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：

近年來，我國的商業型建筑迅速發展，不僅形式多樣、面積規模大、適用人群廣泛，而且建筑功能越來越復雜，逐漸形成一種商業綜合體的建筑類型。商業綜合體是指將具有城市功能的商業、辦公、酒店、餐飲、休閑娛樂、居住等生活空間進行組合，在各部分之間互相聯結、相互依存的綜合建筑體。由于商業綜合體功能的多樣性，也就決定了商業綜合體機電安裝工程的復雜性。雖然機電安裝工程的造價占工程總造價的比例不高，但其安裝工程專業多，包括有空調通風工程、消防工程、動力照明工程、給排水工程、動力（蒸汽）工程、弱電工程、燃氣工程、有線電視工程、客流計數統計工程、電梯安裝工程等，作業空間在室內，作業場地狹小，施工周期短，多種交叉作業，工藝不復雜但繁多，使得安裝造價難以控制。因此，做好機電安裝工程的造價管理和成本控制是整個商業綜合體項目的關鍵。

1. 商業綜合體機電安裝工程的特點

（1）方案的多樣性。為滿足商業綜合體各招商客戶的營業使用，需要制定具體的設備、管道、動力線路等參數方案。商戶業態變化、面積的增減，都將相應影響其用電容量、空調冷熱量、給排水點位等參數。

（2）材料的多樣性。隨著社會進步，科學技術的不斷發展，建筑安裝材料也在發生著巨大的變化，尤其是安裝類材料，為保證環保、綠色、節能等各種要求，選擇性更大，價格差異也較大，造價控制難度也更高。

（3）設備多選型。因品牌眾多、系列差異、定位不同、廠家不一，同一規格型號的產品，價格都會相差很多，因此，設備檔次的定位很重要。

（4）施工多變性。由于方案的多樣性，招商的不確定性以及過程中對整個項目的定位調整，導致后期設計變更增加，具體工作面的拆改過大，工程費用無形中不斷增多。

2. 商業綜合體機電安裝工程造價的影響因素

在我國建筑工程領域中，長期存在著“三超”現象，即概算超出估算、預算超出概算、竣工結算超出施工圖預算。商業綜合體建設周期長，投資金額大，所需的機電設備材料種類繁多，使得設計、施工、材料等對造價的影響存在很大空間，因此必須認真分析影響機電安裝工程造價的各個因素，以明確可以更好地對工程造價控制的環節。

1）設計人員的素質。商業綜合體規模龐大，建筑功能多樣，不但需要不同專業設計人員，即使是同一專業也需要多個設計人員來共同完成設計，而這些設計人員的素質參差不齊，又受市場經濟沖擊和分配體制的影響，個別設計人員會片面追求經濟效益，趕時間搶任務，導致設計不深入、施工圖紙粗略，從而影響工程量計算的準確性和材料設備選擇的合理性。

2）設備和材料的選用。機電安裝工程不同于土建工程，造價變化只受到鋼筋混凝土等的市場價格影響，所用材料較單一。對機電安裝工程造價影響最大的是品牌的差異，同一功能的產品因品牌不同其價格相差度可以達至一倍甚至兩倍。

3）招標文件和合同條款的嚴密性。在招標和訂立合同的過程中，如果招標文件的工程量清單工作內容描述不清楚、合同條款欠缺細致的規范，就會給施工單位留下許多漏洞，繼而會導致最終的結算造價嚴重超出工程招標價格。

4）施工組織設計的周全性。商業綜合體通常連續性較強，明確施工組織進度是關鍵，但如何順利銜接各個階段和節點卻與工程造價相矛盾。進行多方案比較、綜合各階段建設的特點，編制出合理的施工組織設計，才能做到有效控制工程造價。一旦節點不能很好的銜接，造成脫節，就會造成不必要的工程誤工，給建設方和施工方都帶來經濟損失。

5）設計變更及簽證手續辦理的及時性。如何處理即將發生或者已經發生的設計變更費用和簽證費用，將對安裝工程造價產生直接的影響。

6）結算工作的準確性。在分階段結算或工程竣工結算中，施工單位往往會根據自身的角度出發，故意曲解工程量計算規則和定額套價，從而推高最終工程結算造價。

3. 商業綜合體機電安裝工程造價的控制措施

根據以上商業綜合體機電安裝工程造價所存在的影響因素分析可以看出，造成造價成本失控的主要原因在于設計和施工過程中控制不到位，人為影響因素大。因此，應加強機電安裝工程造價的管理和控制，實施動態控制，將工程造價控制在合理的成本范圍之內。針對各影響因素提出幾項具體管控措施：

1） 進行事前控制。在估算和概算階段，確立項目的投資定位，制定一個合適的概算目標。根據以往商業綜合體的項目經驗，不同使用功能的業態標準和消防設計要求，確立不同的材料品牌定位，避免在施工過程中隨意調改材料設備品牌而影響工程造價。

2） 設計成本控制。機電項目的設計工作流程一般為：總體方案確定－背景資料的錄入－基本參數的計算－復核－系統確定－設備選型－制圖－校核－出圖－會審。通常來說，現在稍大規模的地產公司做商業項目，基本上都有一套自身的建造標準和成本管控指標。設計單位都可以參照這些作為設計依據，在設計的同時及時掌控成本的大小，盡量做到不超成本目標設計。并且也防止有些設計人員在設備選型時做手腳，設計一些冷門的設備。并且，建設單位的工程、設計、成本人員與設計單位的也需做到多溝通，多參與圖紙會審，對于尤其是設備選型需尤其重視。設備選型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等項目的設計。

3） 招投標控制。根據施工圖編制工程量清單和招標文件，在招標文件中應明文規定項目所需要實現哪些功能，招標清單中明確工作內容和材料特征，防止漏洞，給結算造價帶來麻煩。結算中沒有的項目清單，結合工程定額和材料限價，組價出一個合理的綜合單價進行結算。在合同中明確施工工期、質量要求、工程款支付條件、工程簽證變更結算原則等有利于控制成本的條款。

4） 施工過程控制。施工前，做好各方施工圖圖紙的會審工作，劃清施工專業界面。商業綜合體機電安裝工程的管線布置較復雜，稍不注意就會出現交叉、標高不一的情況，因此，加強圖紙會審，可以提前發現問題和預測問題，確保管線在某個區域中最經濟，最合理、最美觀的布置。對于進場材料設備質量驗收，防止偷梁換柱情況，把控材料厚度，管徑大小，實際用料，安裝工藝。當發生拆改調整項目，提前出具簽證變更審批，嚴格做到“先審批，后實施”，管控工程變更簽證增減費用，防止不必要的大額費用返工現象，并且做到拆改項目施工完成及時進行現場審核，有必要的話，做好相應的影像資料，以備后期結算證據。同時，造價人員不能整天對著圖紙算工程量，做預算，需要經常性的跑工地，了解現場施工工藝和工序。隨著招商條件的逐步推進，在施工過程中必定會出現較多的變更，營銷部門也需配合及時的把業態定位要求告訴工程、成本人員，及時認真核查工程量清單和估算工程變更價格。如果待工程簽證變更付諸實施后再去核實計量，就會難以更改項目，無法做到過程成本管控。

5） 竣工結算控制。結算管控，是整個工程項目成本控制的最后一關。結算前，首先需要核對實際施工與圖紙的差異，不能盲目相信竣工圖，施工用材料、設備與招投標及施工藍圖重新核對。明確各個分包單位施工界面，一般原招標施工界面和實際施工范圍都會有不同出入調整，造價人員需防止交界面重復結算。關注拆改工程實際施工狀態、材料折舊及二次利用。建設單位首先對設計變更、現場簽證審核結束，然后完成的施工藍圖工程量進行復核，扣除簽證變更已計算部分，避免在工程量復核時重復計算。根據合同約定的結算方式，核實工程數量、綜合單價、取費標準及工程扣款等確定最終結算造價，只有這樣，才能比較完善地控制好安裝工程造價。

4. 結束語

通過以上分析，作為商業綜合體機電安裝成本控制人員，需注重建立成本意識、注重專業技術運用、注重現場安裝的實際工藝，在設計、招標、施工、結算等階段重點管控，認真分析商業綜合體安裝工程造價的特點和各個影響因素，繼而采取有針對性的行之有效的控制措施，嚴格按照合同的規定執行，對機電安裝施工程序層層把關，才能實現合理的成本目標控制。

參考文獻

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[2]陳丹陽.商業綜合體的機電及消防設計特點.城市建設理論研究[J].2011（27）

[3]劉江濤.城市軌道交通工程項目造價控制研究[D].北京交通大學.2009.06

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中圖分類號：TU984文獻標識碼：A文章編號：

引言：

自近三五年以來，伴隨著旅游經濟及房地產市場的推動，城市旅游綜合體建設市場，如雨后春筍，層出不窮，主題文化創意、強大資金動力、先進社會生產力的協奏曲，造就了旅游市場的繁榮和主題旅游文化的泛濫。但是，縱觀中國內地近10多年旅游項目，建設數量數以千記，真正能夠做到高品質、高服務、產品對味市場、回收盈利周期快的旅游綜合體產品卻不多，真正能夠正常運轉和盈利的，卻寥若晨星。殘酷而客觀的現實，不能不讓我們重新審視自己的動作。

1.旅游項目建設背后暴露的問題及對社會的影響

1.1同城旅游文化同質化旅游產品過多前期主題策劃和后期運營管理脫節，造成后續市場推廣軟弱低劣，主題園區年年虧損，運營艱難。

1.2缺乏深刻細致的市場調研導致旅游產品定位失據，從而導致市場蕭條，經營虧損。

1.3規劃及施工過程中缺乏專業而必要的過程控制，導致旅游產品粗制濫造，質量低下。

1.4行政主管人員及投資商愚昧昏聵，奉行“拍腦袋”主義，導致在建設過程中朝令夕改，偌大主題景區不論新建或改造，變成了彰顯個人意志的舞臺，建設過程更是虎頭蛇尾，靠宣傳來欺詐消費者等等。

2.如何緊密細致的做好一個經典旅游產品

刪繁就簡來說，無非是要把握控制好旅游策劃、旅游規劃、主體文創方案，施工建設與管理、市場開拓與運營這些環節。構成從“主題策劃”到“市場運營”一體化，一覽子的戰略構想。只有這樣能才能統一部署，統一指揮，千軍萬馬如一人，才能做到切實可行，從而才能成就高品質作品。

2.1主題旅游前期策劃

如何將好的創意策劃理念貫穿到旅游產品刷各個環節，緊扣地域文化，大力渲染文化發展的中大事紀，標志性時間等等。給文化品牌注足動力。沒有具有前瞻性市場的眼光，高品質要求，高質量的策劃團隊是不行的。

良好的策劃團隊可以為投資者的在項目立意，產品定位上提供科學而準確的依據，它既能做到文化品質因地制宜，又能在相同的旅游產品中和而不同，出類拔萃。從而立足良好的旅游賣點，占據優良的旅游市場資源，為后期開拓市場，產品營銷團隊創造良好的先決條件。

很多投資商在準備建設項目之初，對入產品理念及商業的賣點及運作，也存在這不同層面的問題，不同的地域，人居生活環境及生活方式各有不同。

例如：水公園這款產品在旅游產品配置中，南方的游客量與北方的相比，沿海的和西部相比，其市場化差異就會非常明顯。

因此，在提升旅游項目開發水平、突出旅游產品的結構優化等方面，良好的策劃水準是不可或缺的，它不僅對項目產品做出了更高的要求，同時對管理機制及服務理念也做出了更加高效，更加合理的規范。

2.2提升旅游產品規劃設計水平，重視悉心嚴謹的建設過程

旅游產品的規劃階段是對策劃概念的具體化，這個過程非常關鍵，它取決于策劃概念到后期建設的時候，有多少優秀的項目可以“落地”的問題。因此，規劃設計之初，仔細收集規劃設計所需的很多資料，地方建設相關法規、地質、氣候水紋條件、用地現狀、地形地貌，高程數據、現狀管網設施、建筑限高，用地周邊城市布置等等。在充分合理分析了相關資料后，規劃師要對概念策劃的內容在規劃圖上反復比較，如果概念策劃的內容在實際規劃的過程中很難實現，或無法實施，要及時反饋信息給策劃部門及最高決策者，如果關系到旅游商業賣點的關鍵理念，那就另辟蹊徑，重新定位，一切還停留在紙面上的重新決策也還來得及。

在規劃的過程中，除了最大可能的滿足策劃概念的相關內容，但也要緊密聯系城市規劃相關條令和規范。對與規劃中要求建筑密度、容積率、消防條令、環境評估、水利設施、人防工程等相關條令及指標也要嚴格執行，盡量做到概念和規范完美的結合。

方案階段的時候，對待具體項目設施，主題環境包裝及相關文化創意項目，一定要將相關創意成果跟規劃團隊，策劃團隊，營銷團隊相溝通，看看所創作的成果是否能夠真正體現策劃概念中所表述的意義。同時產品的包裝對營銷團隊，策劃宣傳都有相關的影響，所以也要及時和他們對話，認真聽取他們的意見，對有好建議的東西做出相應的調整。確保概念、規劃、方案從大到小，從抽象到具體都有一個全面細致的考慮。

施工建設是對方案成果的具體實施，相對于一般的房屋建筑工程及園建工程來說，旅游景區的建設或提升改造有著其特殊性和復雜性，除了常規的土建、水電、室內外裝修外，還有機械設備，電子設備，水上動力設備等很多娛樂類的器械和特殊要求建筑等，其安裝/施工工藝要求又不能完全執行相關建設標準，有其自身特殊性及復雜性，施工過程中，施工單位比較多，協同施工，先后施工的情況很多，另外環境外包裝施工對于氣候，及養護時間也很講究，實施起來，簡直就像做真正的藝術品一樣要一絲不茍，只有這樣做出來的東西，才能和策劃、規劃、包裝方案一脈相承，真正體現出園區的精神面貌及商業賣點。施工建設也只有精益求精，才能為后續的管理及營銷團隊創造良好的商業賣點，為他們開拓旅游市場打下堅實的基礎。

2.3加強城市旅游綜合體經營管理與市場推廣

要以積極主動的態度轉變景區由門票經濟的管理理念向綜合型經濟的轉型。園區建設落成，高效有序的管理和給力的市場推廣則是園區正常運轉持續盈利的必要手段，要成功的實現轉型，得益幾個關鍵點的因素。

商業策劃時候，是否有管理機制轉型的概念，比如旅游產品能否和周邊相關旅游產品聯合做市場推銷，大力推廣一日游，雙日游，滯留旅客時間相對較長，不論是團隊貨散客，景區周邊的配套產品如經濟型酒店、特色飯店、點心店，特色購物超市等等園區配套服務都能成為盈利的增長點。

對于園區的運營管理來說，良好有序的運作手段才能使消費者獲得高品質的服務，客觀上也給景區做了很好的宣傳。而要做到這一點，必須具備幾點相關要求。

首先，明確管理標準，制定推廣景區的精細化服務標準，制定相關服務手冊，如華僑稱集團，華強集團等都有自己內部非常標準規范的服務標準使用手冊，員工能爛熟于心，身體力行，只有這樣才能做到無微不至，相對與服務業來說，細節決定成敗，出色的服務也能鑄就景區不朽的品質。另外，要有著力打造品牌的意識，提升景區窗口服務機制和服務技能，并以此加以推廣。此外，建立相對完善的機制，使得景區實行管、養分離，大力改善公園景點的經營管理難題，從而節約成本，提高效率。此外，應對景區實際情況，創造型的提出相關的管理體制，也是一種高效而可行的方法。

所以，經營管理和市場推廣是相輔相城的，二者互為表里，互相影響，互相聯系，缺一不可。

2.4“主題策劃”到“市場運營”一體化戰略目標

概念策劃不僅影響著景區的籌建過程，對未來經營管理也至關重要。一個景區，一種固定推銷樣式時間長了，游客就會視覺疲勞，沒有了新鮮感，商業利潤就會減少，如果不及時對策，推出新的旅游消費概念，使消費者重新看到產品的亮點，就無法促進消費增長。

篇（6）

中圖分類號：C913文獻標識碼： A

1項目背景及簡介

基地位于無錫市，規劃總用地占地約51,437 ，項目總體平均容積率約6.0。基地緊鄰無錫火車站，人車流密集；此次設計的為本項目的南區地塊，總建筑面積約35萬平方左右，包括五幢住宅共計483套；商業綜合體一幢，建筑面積約65000平方左右，包括地上五層及地下一層商業以及超高層辦公一幢，建筑面積約85000平方左右。

此次重點討論商業綜合體，由于項目目前尚在在建中，牽涉到項目名稱，本文一律用“XX項目”代替。

2項目交通組織

交通組織是此類商業綜合體設計的核心內容之一，交通組織設計合理與否，將直接影響到整個項目的工作效率及運轉水平。因此進行交通流線設計是十分重要的。接下來我將從外部交通及綜合體內部交通組織兩個方面來具體設計這個項目的交通組織。

2.1 外部交通

2.1.1人行出入口

城市商業綜合體的周圍道路是人流交通動線中的重要一項，在設計人流主要與外部聯系的確切位置時，首先考慮的是該項目周邊道路現有交通狀況。主大門及入口廣場可面向主道路，入口的設置直接面對主要人流的來向，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。

地上人行出入口：本項目南側的***路是項目基地周圍最重要，人流量最大的一條道路，東南角位置優勢更強于西南角，因此將主入口設置在東南角是最理想的。考慮到基地較大，為了方便人們從各個方向進入商場，在最初的設計中，我共設置了7個商業出入口，分別是西側的A口，南側的B,D口，東側的E,F口及北側的G,H口(見圖一) ，之后我對這些口部做了更深入的研究和分析，發現雖然這樣對增大人流引入量有好處，但卻忽視了過多的口部設置對商業內部的人流有序引導的副作用，同時北部的H口打斷了北側住宅交通的連續性。并與住宅人流相互影響。因此在之后的優化方案中，我將AB口 DE口 FG口分別合并，并取消北側的H口，最終形成了目前方案三個主要商業出入口的格局(見圖二)。三個主要人行出入口的設置，既可以使顧客更加便捷的進入到商業體，同時也可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞。

為了更好地將本項目南區商業與北區商業有機的聯通，我選擇在建筑東北角的二三層設置一條連接北區商業的空中連廊（見圖三）。

地下人行出入口：為了讓基地南側的地鐵站與地下一層商業無縫連接，在基地南側設置地下通道，使得人們不用走到地面便可方便的到達建筑內部，免除了多余的步行距離，也避免受到外部氣候的影響（見圖三）。

通過地下地面空中三種交通聯系方式更好地解決本項目同外部交通聯系，更好地組織人流。

2.1.2車行出入口

由于“人”是城市商業綜合體的動力源泉，因此在考慮車行系統的時候首先要考慮的是其便利性，怎樣使人們便捷快速的到達綜合體內部又將車流對人流的影響降低到最低，這是需要我們在設計項目的時候需要認真研究的問題。

經過我對周邊交通的研究，最終決定設置了供商業、辦公、貨車、住宅使用的5個車行出入口（見圖四），東側設置一個小客車出入口，西側設置了一個主要供商業，辦公使用的進入地下停車車行出入口、一個貨車出入口及北側兩個住宅出入口；

主要分析下客運及貨運流線：

客運流線（見圖五）：基地東側設置的小客車出入口，目的是為了解決項目基地過大引起的商業店鋪可能過深及消防疏散的問題，進入基地后在商業一、二層挑空處設置了大型的上下客港灣。顧客下車后可以直接進入商業核心區域。這樣既解決了消防疏散的問題，又增加了商業的沿街面的長度；

貨運流線（見圖六）： 商業綜合體的物流是綜合體能夠正常運行的功能性條件，其包含了商品的運輸，倉儲，搬運和裝卸以及車輛的行駛和停放。如何保證貨運流線的相對獨立，與其他功能流線互不影響對此類商業綜合體來說是非常重要的。經過許多方案的改進和比選，最終我將貨運流線集中在地下二層處理。通過基地北側的貨運坡道貨車直達地下二層，貨運區采用環形的貨車通道，將住宅停車與商業和辦公類停車通過此封閉通道區分開，同時在貨運通道周邊均勻分布若干個小型卸貨區，使得項目各個角落都有直接便利的貨運服務。由于貨車高度的要求，我將地下二層層高定為6米，這樣既能滿足較大貨車對高度的要求，同時可以做出來一個層高三米的夾層，使停車位數量大量增加。

2.2 內部交通

對于本項目來說，南側寫字樓及北側住宅部分的內部交通形式比較簡單，主要以垂直交通方式為主，人們從首層入口層或地下車庫分別進入建筑的核心筒，通過設置的電梯到達各自的樓層，這里主要介紹一下本項目商業部分的內部交通流線的設計。

樓層平面動線：

對于大型商業綜合體來講，水平交通和豎向垂直交通組成了內部人流交通動線。對于商業類建筑內部流線的設計原則，最重要的是要將商品或服務盡可能多的展示在消費者前，從而增加消費者的消費欲望。為了達到這種設計目的，常用的人流水平交通往往可以分為以下幾種形式：

環形人流交通動線，環狀流線能引導人們無意識的逛完整個環線，從而能接觸更多的商品和服務，可以獲得更為均衡的瀏覽率，提高交易成功率。

方形人流交通動線，方形人流交通可以形成導向性強的人流動線，并在主要節點處設置中庭或主力店，從而帶動整體人流的通暢。

線性人流交通動線，此交通動線能夠使布局緊湊，消費者方向性強，店鋪瀏覽率高。

杠鈴型人流交通動線，此形式交通動線一般將主力店設置于商業建筑的端頭，普通面積不大的店面設置于中部，這樣可以利用主力店的吸引力使人流在兩個端頭之間進行流動，從而提高了中間中小店鋪的人流量，實現人流共享。

在設計本項目的內部動線之初，對以上這些流線的利弊都做了詳細的研究和分析，也嘗試了不同的方案，最終采用了優化后的“Y”字形曲線來作為本項目的主要商業人流動線（見圖七）。由于項目單層面積面積較大，曲線的動線既能使消費者對整體的格局有所把握，不至于迷失方向，同時也避免了走道過于平直單調，一望到底，使整個購物過程缺少樂趣的問題。而且曲線的變化可以增加商業沿街面，提高商業鋪面的整體價值。

樓層垂直動線：

在多層大型購物中心內，要誘導消費者們購物者前往樓上的樓層購物，這是樓層垂直動線要面臨的問題，解決得好樓上的商鋪也能成為“黃金鋪”，樓層的垂直動線是在整個商業設計中非常重要的，成功的設計亦能提升商業價值。

因此我們在設計中要對垂直交通的易達性做更深入的研究。一般常用的垂直動線無外乎三種：自動扶梯、電梯、樓梯，一般使用較多的是前兩者。為了使部分目的消費群能夠直達目的消費地，在商業的主要入口附近都設置有垂直電梯，使人一眼就能看到，不繞彎路。中庭部位以剪刀自動扶梯形式，目的是使消費者能夠接觸到較多的商鋪；外加了配合滿足規范的疏散樓梯。通過這三種形式的樓層垂直動線布局妥當、搭配合理、分布均勻使整個商業布局更為緊湊。

中庭動線：

中庭是水平、垂直動線的關鍵點，是展現商業中心空間和特色景觀的重要節點。以中庭為中心的垂直交通，是最有效、最直觀的人流組織方式；其次中庭是整個商業的立體空間展示區，可以大大提高各樓層的商業價值；同時中庭也是臨時活動、藝術展示、文藝演出的場所。在本項目的設計中，考慮到中庭是本項目最大的亮點之一，我們在設計上頗費心思。首先在頂上設計了大面積的采光頂，這樣可以增加人們購物的舒適度，同時具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引消費者上樓購物有良好的推動力。在三層四層平面的南側布置了極具人氣的大型主力店，使消費者在中庭即可望到，從而提高了中間中小店鋪的人流量。

最初的方案中,在主動線的關鍵位置，我們從一層到四層均設置了中庭，這里是步行空間的序列，這里人流集中，流量大，一方面提供場所供購物以外的活動使用，另一方面也是公共活動及休息的場所，部分中庭區域設置扶梯作為垂直交通，在中庭空間創造出活力和動感。但之后經過幾輪內部的討論和分析以及和業主、商業顧問公司的溝通中發現兩個問題：

問題一：首層交通核心部分需要一個較大的活動空間區域,以便將來商業后期進行節日慶典及商業營銷活動使用，但原方案此處設置的帶自動扶梯的鏤空中庭大大減小了有效活動區域的面積，而動線南側兩條分支處更能體現其區域的中心價值，于是我們封掉此鏤空中庭（見圖八），并重新設置自動扶梯位置。

問題二：南側兩個主入口處的帶有通向地下一層自動扶梯的鏤空中庭布置欠妥，自動扶梯的位置過于靠近地鐵通道（見圖九），這樣容易減少了地鐵人流經過更多商鋪的客流量，于是我將這兩個入口中庭適當縮小，并將自動扶梯北移，這樣就解決了此問題，并使人流在商場中心區域到達地面，提高了人流在商場內部的停留時間。經過此輪對這些問題的調整，方案進一步優化（見圖十）。

通過上述優化的樓層平面垂直動線及中庭動線后，結合商業業態的科學分布，對人流動線的管理和運用可以在導向人流流向和平衡人流流量的過程中發揮重要作用，使項目更加良好的運轉，在給消費者提供更加舒適的購物環境的同時也為業主打造精品商業綜合體提供了有力保證。

總結

在此項目的設計過程中，筆者深切的感受到了交通組織對整個商業起著至關重要的影響作用，筆者參與過不同的大型綜合體的設計工作，每個項目都具有自己的特殊性，特別是商業項目，相比其他項目更具其獨特性和多樣性，按部就班、盲目借鑒都無法成就一個成果的項目。如何最大化商業運營價值是需要我們建筑師認真思考總結的問題。

當然商業項目的成果因素有很多，包括區位、招商、業態布局等等，本文就從建筑本身為例做闡述和分析，通過筆者對項目中遇到的交通組織的重點難點問題進行分析，總結出一些設計要點與原則，希望對以后城市商業綜合體的設計及優化提供了一些參考作用。

參考文獻

篇（7）

困惑基本概括了工業品營銷實際操作中存在的主要矛盾。比如交貨期問題，就是其中前三個矛盾的綜合體現。

七大特點：工業品因其采購的決策復雜，專家采購等本質特征決定其七大特點為：

專家購買的理性決策；營銷過程的長鏈公關；成交的促進需要規劃；偶然性因素的影響大；市場開發的滯后性；客戶開發的連續性；榜樣客戶的重要性。

六大步驟：市場開發-----尋找目標群；客戶開發-----尋找客戶群；拜訪客戶---傳遞企業信息 ；分類跟進-----形成合作意識；成交促進-----臨門一腳；輾轉介紹----樹立榜樣。 五大優化：模式優化-----整合趨勢資源；通路優化-----解決渠道沖突；流程優化-----集約內部資源；績效優化-----確保目標實現；團隊優化---形成人才裂變。

四大系統：戰略系統-----保證目標準確； 組織系統-----保證行動迅速；信息系統----保證及時溝通 ；控制系統-----保證協調一。

三大緯度：產業—行業---企業；營銷—生產---技術；產品—客戶—區域。站在產業的高度審視行業趨勢，在行業趨勢的指導下展開營銷活動；工業品營銷的核心力是生產和技術，用生產和技術的可靠和專業保證營銷；以用戶的物理內容和需求跨位調度營銷結構，實現產品/客戶/區域的匹配。

兩大循環：信任—行動；市場---銷售。一切行動為了信任，一切信任為了行動；市場指揮銷售，銷售提升市場。

一大法則：AT法則。工業品營銷的基本法則是：贏得用戶的信任并建立持續信任。

運用工業品營銷經脈圖，結合工業品企業的實際，在實際運用中務必做到：重新梳理營銷理念，導入基于信任的工業品營銷理論；運用四輪驅動策略整合營銷資源；強化市場功能，統領渠道銷售力；努力實現由結果管理轉向過程管理、精英營銷轉向團隊營銷、技術營銷轉向商務營銷、業績考核轉向績效管理等四個方面的轉變。具體可歸納為工業品營銷的九大對策：

1、審視企業環境，重新構筑營銷戰略：將產品策略上升為體現價值的整體解決方案；渠道策略上升為市場、服務兩大功能強化下的公信的利益分配合理的綜合體，實現收益與風險、投入與回報等價的廠商合作體系；價格策略上升為價值策略；促銷策略調整為關系策略、服務策略與風險策略的組合。

2、構建營銷管理體系：計劃系統、信息系統、控制系統、業績管理系統。

3、以AT法則為原則，重新設計營銷政策，并依此編制年度執行計劃與預算

4、整合營銷流程，細化業務流程各個接點與環節對應的部門職責與人員配備，制定考核細則與結果調整措施。。

5、調整營銷組織結構，處理好業務員、渠道商以及后臺支持部門三者在組織中的位置與相互關系。

6、構筑以客戶關系管理與招投標管理以及業績分析的過程管理，導入“五表一報一會”制度。

篇（8）

“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體包含多種業態，如何將項目中各業態合理規劃是綜合體項目成功的前提。

進行業態規劃，首先需明確項目定位，房地產定位是指在操作房地產項目時，對房地產銷售的目標群體及其心理上價格、功能、服務、品牌等進行明確的指向和遴選，并確定其層面、價位眾寡、優劣。簡單而言，就是要在生產之前，為房地產這塊“蛋糕”尋找一個心理上所渴求的“模型”，為房地產這“蛋糕”的出品鎖定目標及其消費群體。

一、房地產定位的目的

房地產定位就是要充分明確在市場中公司產品和其他產品的“差異”，鮮明特點有別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受公司產品。“定位”就是要給那些購買公司產品而不選擇其他產品的人們一個完美而充分的理由。

定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。

以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。

房地產市場定位需做好項目前期的策劃工作，房地產市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。

和一般的實體商品一樣，房地產市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析。

（一）競爭對手分析

在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。

（二）目標顧客分析

同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產項目市場定位的依據之一。

（三）自身分析

這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產市場定位項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產市場定位項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。

二、房地產開發項目定位內容

（1）確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設;

（2）明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能;

（3）篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作;

（4）進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容;

（5）根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

三、房地產開發項目定位的適應性及可行性原則

（1）適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。

（2）可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。

篇（9）

再融資項目延伸產業鏈

本次再融資項目有助于公司延伸旅游產業鏈，打造多元化業態，符合對公司中長期發展趨勢的判斷。此次非公開增發募集資金投向中的峨眉山旅游文化中心項目，位于峨眉山市區，名山東路和佛光南路交匯處，距離峨眉山這座天下名山山門約6公里。旅游文化中心將是一個以旅游演藝為核心，旅游休閑為補充，融合佛文化、茶禪文化和峨眉武術文化等元素，集演藝、餐飲、旅游購物和立體攝影等為一體的復合型旅游項目。項目總投資約2億元，總用地面積35594平方米，包括一個含歌舞劇、話劇、戲劇、音樂劇、交響樂團、會議等多功能的甲級劇院，以及峨眉山文化主題餐廳、旅游購物區、三維立體攝影中心等綜合旅游休閑設施。

目前峨眉山市較大規模的文化演藝節目有大佛禪院景區的《圣象峨眉》和靈秀劇場的《印象峨眉》，但無論是每年接待的觀眾規模、還是市場影響力，均較為有限，不構成主要的競爭威脅。峨眉山作為傳統管委會體制下的一線景區，市場化營銷意識相對較強。游客人數的較快增長在相當程度上得益于公司較為成熟的營銷體系。針對旅行社的渠道營銷能力較強，針對散客市場的市場營銷也井然有序。這兩年公司在網絡、微博的營銷力度不斷加強，有效降低了營銷成本，亦擴大了輻射范圍。目前，峨眉山接待游客中接近50%來自于團隊，如公司采取當前旅游文化演藝產品一般“加點、返傭”的運作模式，應能夠相對較快地度過盈虧平衡，形成盈利能力。

現有業務支撐中短期業績增長

今年年底開通的樂雅高速、明年7月通車的成綿樂城際鐵路、2年后有望建成的第二條上山道路，這些景區周邊及內部交通的改善，將支撐未來幾年游客接待量保持穩定增長。門票提價最快將于明年3月底實施新價格，屆時進一步催化門票業務的增長；明年旺季，金頂二索道的投入運營，有望推高索道搭乘率。紅珠山七號樓改造后市場情況較為樂觀，但短期內暫無利潤貢獻。

近幾年周邊交通通道逐漸打開，峨眉山自駕游快速興起，旺季景區交通十分擁堵，只能對道路實施管制。8月，樂山市交委相關負責人表示，峨眉山景區第二條上山道路即將開工，建成后將在一定程度上緩解上山交通壓力。然短期內，由于三季度受經濟持續下行、2011年高基數以及惡劣天氣較多的影響，預計全年游客增速預測值為10%。預計2012～2014年接待游客量分別為285萬、320萬和355萬人次，見下圖。

目前峨眉山景區旺季門票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景區門票調價聽證會舉行。會議討論的提價方案一擬將旺季門票調至187.5元、淡季112.5元；方案二擬將旺季門票調至185元、淡季110元。同時取消景區里黃灣收費站6元/車次的收費。21名聽證代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建議暫緩漲價。最終提價方案需待四川省發改委審批后公布。

從聽證會現場反饋情況看，提價到185元是大概率事件。在保持其他假設不變的前提下，認為如價格提至185元，游客量為320萬人次，全年實際票價若為150元（折扣率為81.1%），則將增厚2013年每股收益0.1元（原假設為門票150元，折扣率為85%，游客量為320萬人次）。綜合考慮游客量增長及景區提價效應，對未來3年門票業務收入預計分別貢獻3.66億元、4.79億元和5.42億元。

小幅上調盈利預測，維持買入評級

篇（10）

一、X年以來工作總結

（一）以項目建設為支撐，增強城市綜合承載力

X．統籌公共服務設施建設。X年計劃實施公共服務設施項目X個（含X處公服設施），目前X個項目（公服設施X處）已完工，X個項目(公服設施X處)正在加快建設。推進X西五路社區綜合體、大彎中學初中部、鳳祥小學X個公服項目全面接入智慧工地云平臺，實現對中小學、幼兒園和獨立占地社區綜合體項目精細化施工管理。

X．強化基礎設施建設。一是大力推進路網建設。國際鐵路港片區完成羊叉河畔安置小區配套道路正在加快推進；X新城片區X東三路、X大道三段東段已完工通車，棲鳳大道東段、X西三路北延線等X條道路正在加快建設；智慧產業城片區青江南路已竣工通車，政府南路等X條道路正在加快建設。二是大力推進場鎮基礎設施建設。彌牟民族商貿西街改造工作正在加快推進，彌牟鎮等

X個鄉鎮的場鎮雨污水管網建設方案已編制完成。三是牽頭全區X條“斷頭路”建設工作。X大道三段東段已建成通車，敬業路東段等X條道路正按計劃加快施工，X馨苑北側斷頭路正在進行財評、招標等前期工作。

X．聚焦X新城建設。一是初步完成《X新城城市發展問題分析及對策建議》，目前正在加緊修改調整；二是統籌抓好X新城項目建設，X年X新城范圍內在建及擬建項目共X個；三是加強督促各項目牽頭單位抓好項目進度，形成問題臺賬及清單，定期跟進問題推進情況，形成良好的項目統籌推進機制。

（二）以舊城改造為抓手，撬動城市有機更新

X．抓好城中村改造。截止目前，全區共實施X個城中村改造項目，其中鐵路港毗鄰區城中村改造項目X個改造地塊與X銀行簽訂了授信協議（共X個地塊），其余X個項目已全面取得銀行授信，各項目鄉鎮正加快實施拆遷工作和用款進度。

X．積極推動棚戶區改造。統籌推進已啟動實施的多批次棚改項目，抓緊啟動后續棚改項目。一是著力加快我區啟動實施的一、二批棚戶區改造項目資金兌付、房屋騰退拆除、權證注銷等收尾工作；二是加快推進新啟動實施的老工業基地第三批棚改項目資金兌付、房屋騰退工作；三是按照

X年X月X日全區棚改和城中村工作專題會議要求，完成了擬啟動點位的調查摸底、意愿征詢等前期工作。

（三）深化房地產市場調控，推動房地產業高質量發展

抓好房地產市場調控，做好城市品牌營銷，強化城市品牌推廣，組織召開X年城市品牌暨土地資源推介會，吸引百余家知名房地產企業參會，持續跟蹤投資意向，邀請企業來我區考察洽談。積極聯系房地產企業，提供近期擬上市土地資料，力邀參與我區土地拍賣。

籌備近期“走出去”宣傳活動，為全區在售樓盤提供近半年及近三個月商品住宅成交人群分布區域資料，征詢“走出去”城市選取意見。加強與媒體及專業策劃營銷團隊合作，吸引更多人置業X江。

（四）以高質量發展為路徑，著力構建大美公園城市

X．加快構筑天府綠道體系。X年計劃建成綠道X公里（市級任務X公里）。目前福洪杏福綠道、蓉歐之心濱河綠道等共X個項目已完工，建成綠道X.X公里；長流河核心區綠道示范段、榿木河改道暨濱河綠道等X個項目正加快建設；毗河綠道已完成策劃包裝方案，正在深化調整。結合我區鄉村振興戰略若干配套政策措施，激勵鄉鎮、社區、農業企業依托田園綜合體、鄉村旅游、林盤整治、農業產業等項目同步建設鄉村綠道，對符合條件的鄉村綠道項目將給予獎補，同時實地做好鄉村綠道建設指導工作。

X.積極做好公園城市示范區拉練。按照X月X日常務副區長、副區長專題會要求，擬初步選定長流河濕地公園項目作為我區公園城市示范點位，目前長流河下游X米建筑立面改造方案已完成，長流河南北側景觀正加快施工，我局正在積極準備拉練點位材料、收集展板所需基礎資料。

X.

聚焦公園城市示范街區創建。推進實施鐵路港南片區、華逸片區X個公園城市示范街區建設項目，多次與港管委溝通項目建設要求、技術標準等，督促業主單位倒排進度、抓緊完成立項等前期工作，目前正對設計方案進行深化完善。

X.

落實“百個公園”示范工程。一是做好統籌建設。認真做好公園方案把關，主動聯系區歐管委、城廂鎮會商項目方案編制等相關工作，明確方案深化目的要求，確保示范性公園高品質建設；二是抓好局部提升。結合市目標任務，初步選定長流河北岸化工橋側地塊作為芙蓉花景特色點位開展景觀提升打造，現正加快方案設計深化，確保X月完工參加市級評選。三是加強宣傳氛圍營造。積極對接區新聞中心、區網信辦等相關部門，做好“百個公園”示范工程宣傳工作，目前正在推進長流河工業遺址公園市級宣傳推送。

（五）聚焦住建行業管理，構建國際一流營商環境

X．狠抓建筑行業質量安全監管。一是抓好建筑項目工程質量。嚴格落實各方主體質量行為監督，重點加強建筑材料檢測監督管理，落實成品房裝飾裝修工程監管。二是加強施工安全生產監管。嚴格落實企業安全生產主體責任，全面開展安全隱患排查治理，防范建筑施工生產安全事故發生。X-X月共開展質量監督檢查X次，安全監督檢查X次，發出《建設工程質量整改通知書》X份，下發安全文明施工《隱患整改通知書》X份，《停工整改通知書》X份，開展行政約談X起，移交查處X起。

X．強化房地產市場監管。一是加強異動監測預警，強化商品房銷售行為、交易流程、電子公示系統監管，做好住房預售資金監督；二是加強房地產市場專項整治，切實開展監督檢查工作，調處矛盾糾紛，依法查處違法違規行為并報送情況；三是規范房地產經紀機構，開展轄區內經紀機構門店和銷售案場的專項檢查和日常巡查，做好投訴、糾紛處置和違規查處。

二、下一步工作計劃

（一）加快實施項目建設

X．力促公共服務設施建設。一是加大項目促建力度。推進公服項目按期開工、建成投用。二是推進項目工地智慧化。統籌推進中小學、幼兒園、社區綜合體項目接入智慧云平臺管理。三是專項規劃提請政府審議。優化《X江區十五分鐘公共服務圈體系規劃》，并提請區政府常務會審議。

X．加快基礎設施建設。一是繼續加快推進市政道路建設，按照上市地塊擬出讓時間要求形成上市地塊周邊道路路基。二是加快完成彌牟民族商貿西街建設。

X．扎實推進X新城建設。一是完成X新城城市發展策劃編制，為X新城開發建設提供科學合理的規劃支撐。二是強化X新城項目統籌工作，細化梳理城市道路建設、公共交通體系、公共配套設施建設、商業化項目及房地產市場發展等，以更全面、更細化、更到位的方式抓好項目促建。

（二）積極推動城市有機更新

X．加快實施城中村改造。加快X年城中村項目的資金兌付和拆遷進度，確保智慧產業城范圍內的X個城中村項目的拆遷補償款、社保資金、安置房建設資金應付盡付。全面開展X年的老城區、鐵路港毗鄰區城中村項目的拆遷工作和資金兌付工作，力爭提前完成X年目標任務。

X．加快實施棚戶區改造。一是繼續加快推進我區啟動實施的一批、二批棚戶區改造項目資金兌付、房屋騰退拆除、權證注銷等收尾工作；二是加快老工業基地第三批棚改項目的資金兌付、房屋騰退等工作；三是按要求加快啟動實施智慧產業城后續棚戶區改造項目。

（三）持續抓好房地產市場調控

X．深化房地產市場調控。緊跟國家宏觀調控趨勢，結合我區區情及發展計劃，科學謀劃中長期產業發展，做好房地產市場分析和供給保障。

X．做好城市品牌營銷。強化城市品牌推廣，組織召開X年城市品牌暨土地資源推介會，吸引百余家知名房地產企業參會，持續跟蹤投資意向，邀請企業來我區考察洽談，深入推介區域優質地塊。指導區房協以X江櫻花節為契機，于X月X日至X月X日開展了“宜居新X財富X江”X市生態宜居節。組織開展“走出去”活動，深入青海、西藏宣傳推廣我區城市品牌。加強與媒體及專業策劃營銷團隊合作，吸引更多人置業X江。

（四）加快推動公園城市建設

X.繼續做好公園城市拉練工作。加快打造長流河核心區南北兩岸景觀，協調落實長流河下游X米北岸川化賓館用地，制定長流河下游X米建筑立面整治方案。

X．加快完善城市綠色體系。一是強化項目統籌力度，按照市委“堅持按照突出質量、不片面追求數量的綠道建設原則”，下達年度綠道建設目標，明確項目主體責任，著力推進綠道建設按期實現上半年形象進度；二是加快項目實施進度，推動港城大道等已開工綠道項目建設進度、成綿綠道開工建設，實現X里·水街一期X月向市民開放；三是深化完善毗河綠道建設設計方案。四是繼續推進長流河綠道建設，確保X月底完成X.X公里河道水工部分施工。

X.

抓好公園城市示范街區創建。督促港管委、現代物司按已報送計劃，X月內完成“鐵路港南片區”立項工作；與大彎街道、紅陽街道進一步溝通，協調其按常務會議紀要文件精神抓緊開展立項工作。

X.

抓好“百個公園”示范工程。加強與區歐管委、城廂鎮的對接，指導X年計劃開工的東山公園、東湖公園深化初步設計方案，按時報送市公園城市局。

（五）繼續強化住建行業管理

X．抓好建筑行業質量安全監管。一是持續抓好建筑工地質量監管。規范監督人員的管理行為、工程質量責任主體的質量行為、檢測機構的質量行為，提高監督執法標準化工作效率；購買第三方服務，加強工程實體質量的檢測抽查；探索推行住宅工程質量潛在缺陷保險在安置、公租房等政府投資項目的試行，為安置房項目的質量問題快速維修找到新出路，減少質量投訴和群體性事件的發生。二是持續抓好建筑工地安全監管。樹立“隱患即是事故”理念，深入開展安全隱患大排查大整治，增配技術力量，繼續強化危險性較大的分部分項工程的監督抽測管理，統一監管尺度，規范施工現場信用信息評價。

X．做好房地產市場監管。一是繼續做好因裝修引發的矛盾糾紛，督促企業落實主體責任，主動與業主搭建溝通平臺，完善相關資料，化解矛盾糾紛。二是強化房地產市場異動監測工作，會同相關科室對同一身份備案多套房源的房地產開發企業進行約談。三是繼續開展商品房預售資金專項檢查工作。四是定期召集區級相關部門和鄉鎮（街道）召開全區房地產領域涉穩工作聯席會。

篇（11）

我們又和第二家和第三家溝通了一次，從細節來看，第二家無疑最棒。但有兩點欠缺：因為沒有注冊公司，所以她無法提供發票；因為只有兩個合伙人，所以她無法提供酒水代購。而第三家，雖然細節不是很完美，但它的名氣過硬，口碑好，可以提供正規發票，也可以提供酒水。

后來，我們再次和小姑娘溝通，希望她提供正規發票，但是她無法做到。而第三家公司，得知我們又聯系了小姑娘后，特意派客戶經理告訴我們，他們愿意免費提供200個玻璃香檳杯，屆時擺成瀑布陣，以便酒會上老板發言后，開香檳給大家慶祝。幾乎就是因為這個香檳瀑布的方案，我們敲定了這家供應商。

后來，年會進行得非常順利，第三家供應商做到了他們承諾的所有，幾乎所有同事，包括大老板都拍攝照片發到了微博上，網上贊聲一片。緊接著，公司的下午茶也外包給了這家公司――一個好的開始，為它贏得了一年源源不斷的訂單。

如果你是一個賣蛋糕的，千萬不要以為自己就是個賣蛋糕的。也就是說，你不是只提供單一的產品，還需要提供相應的服務。只不過開始的時候，你需要免費提供你的服務，而等你壯大以后，可以把它打包成產品的一部分，然后把服務的價格算進去。這個世界贏得買賣的真諦是：你賣給客戶的，其實是“解決方案”。

賣解決方案，你需要從客戶角度，去思考客戶的“使用場景”，才能挖掘出客戶都沒有想到的價值點，然后你來替他升華，把所需要的打包賣給對方。