緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇土地流轉范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1、“穩制活田，三權分離”的原則：即在穩定家庭承包制的基礎上，實行農村土地的集體所有權、農戶承包權、經營者使用權的三權分離，明確所有權，穩定承包權，搞活使用權。只有明確土地承包權對農民的法律意義，才能切實保障土地使用權轉讓的合法性。

2、“依法、自愿、有償”原則：農村土地流轉必須執行國家法規政策，依法簽定合同；按國家規定交納稅金、承包費用和相關費用以及履行應盡的義務。農村土地流轉必須堅持自愿，不論采用哪種流轉形式，都應該尊重農民的選擇和意愿。農村土地流轉必須遵循價值規律，堅持有償流轉，實行必要的、雙方協商而定的合理經濟補償。

3、“實事求是、積極穩妥”的原則：不論是從我國農業應對加入WTO后的挑戰，還是從有利于發展地區經濟而言，或是有利于促進城鎮化發展的角度來看，農村土地流轉都具有重大而積極的意義。因此，應充分認識其“牽一而發十”的高度關聯性，充分發揮好其蘊涵的潛力。另一方面，土地流轉是農村社會發展到一定階段的產物，因此必須根據客觀條件“量體裁衣”，不能盲目進行、拔苗助長，否則勢必事與愿違，帶來不良后果。

（二）進一步探索和加強土地流轉制度建設，促進農村土地機制創新。

1、完善法律條文，促進土地流轉。法律應明卻規定所有權歸屬及對農民的土地流轉權提供法律保障；對于使用權流轉的補償標準及利益分配、土地流轉的管理、土地糾紛的處理等基層難以解決的問題，通過調查研究加以規定，以法律的形式對本地農村土地流轉加以規范，使土地流轉有序進行，從而達到集約利用、規模經營的目的，確保土地流轉規范、有序的進行。

2、大力培養農村土地市場，建立符合市場經濟要求的土地流轉機制。首先，探索建立土地使用權轉讓機制，允許農村土地在一定范圍內流轉，并通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。第二、培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織。建立土地使用權的市場化流動制度是農村土地制度變遷的必然趨勢，而完善中介服務組織是農地市場化的關鍵。第三，建立調節機制，防止土地使用權過于集中，以調節土地流轉過程中的壟斷和不公平現象。農村土地市場的發育，可加強土地轉讓的公平性和競爭性，實現有序管理。

3、有效發揮政府和村集體的職能。市場的發展有其自身的盲目性、自發性、滯后性的特點，尤其是我國農村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉地政一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，要抓好土地流轉，必須“以人為本”，千方百計調動廣大群眾的積極性。

4、建立和完善有利于農業生產結構調整的農村土地流轉制度。第一，大力發展非農產業，加快農業剩余勞動力轉移。目前，我國正處于經濟結構調整的關鍵時期，城市工業和鄉鎮企業吸納農業剩余勞動力的能力十分有限。而且，隨著市場競爭日益激烈，企業經營環境不穩定，兼業農民非農產業收入不穩定性使他們難以徹底離開土地。因而，土地使用權流轉將難以實行。因此，應切實加快鄉鎮城市化進程，依靠科技進步，積極主動地以國內外市場需求為導向，促進產業結構調整，使農業剩余勞動力得以合理轉移。第二，積極探索土地流轉形式的多元化。采取靈活多樣的各種可行性方式，更能合理配置土地資源。

篇（2）

乙方（承包方）： 姓名 身份證號碼 住所

根據《中華人民共和國農村土地承包法》《吉林省農村土地承包經營管理條例》等法律.法規和國家

有關農村土地流轉政策的規定，甲乙雙方本著：平等、自愿、有償的原則經雙方協商一致，就農村土地承包

經營權轉讓事宜，訂立本合同。

一、轉讓土地基本情況及用途：

1、甲方愿意將承包的位于： 鎮 村 組 計（ ）平方米。詳見下表：

土地承包經營權轉讓給乙方。從事耕種農作物，生產經營。地塊名稱： 分地時評估等級：

面積 畝。

2、土地四至界限：東 西 南 北 。 壟走向

二、轉讓期限：

1、土地承包經營權轉讓期限為（ ）年。自（ ）年（ ）月（ ）日起至（ ）

年（ ）月（ )日止。

2、最長期限不得超過現在土地承包的剩余期限。（第二輪發包土地標準）

3、甲方應于（ ）年（ ）月（ ）日之前將土地交付乙方。

三、轉讓價款與支付方式：

1、轉讓價格：每畝（1000平方米），每年承包費（ ）元，承包土地共計( )畝。

2、轉 讓 款：每畝人民幣（ ）元，共（ ）畝。（ ）年，共計人民幣（ ）元。

大寫人民幣； 。

3、支付方式：乙方必須在（ ）年（ ）月（ ）日前，將承包款全額給甲方全部支付完畢。

四、土地承包經營權轉讓和使用規定：

1、在本合同簽訂前，甲方應當向原發包方提出轉讓申請，并經原發包方同意。

2、轉讓合同生效后，甲方應當終止于原發包方在該流轉土地上的一切承包關系。（異議）

3、甲方交付的承包土地，必須符合雙方合同約定的標準。

4、乙方獲得土地承包經營權后，不得用于非農建設，不得損壞農田，給土地造成永久性傷害。

5、乙方無權享受國家和政府提供的各項支農服務（包括糧食直補）（異議）由甲方享受。

綜上所述：雙方必須遵守此合同，如有違背合同規定，一切后果責任自負。

本合同一試三份。雙方各持一份，原發包方一份。

甲 方： 簽字

乙 方： 簽字

篇（3）

為保護農村土地承包經營權流轉雙方當事人的合法權益，促進雙方依法履行義務，根據《中華人民共和國農村土地承包法》及其它相關法律、法規的規定，經雙方平等協商，同意訂立本合同。

一、流轉土地情況

土地名稱、四至界址、面積、質量等級情況表：

二、流轉期限

自 年 月 日起至 年 月 日止 三、甲乙雙方的權利和義務 （一）甲方享有如下權利：

1、依法享有流轉土地的承包權，流轉的僅是土地使用權；

2、監督乙方依法合理利用和保護土地，制止其損害土地資源的行為； 3、依照本合同約定獲得全部流轉收益； 4、法律、行政規定的其他權利。 （二）甲方承擔如下義務：

1、繼續履行原承包合同規定的法定義務；

2、尊重乙方的生產經營自主權，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動； 3、依照本合同約定為乙方提供必要幫助或服務。 （三）乙方享有下列權利：

1、依照法律和本合同約定，享有流轉土地的使用權，有權自主組織生產經營和處置產品； 2、流轉期內因投入而提高地力的，依照法律和本合同約定獲得相應的補償； 3、法律、行政法規規定的其他權利。

（四）乙方承擔下列義務：

1、維持土地的農業用途，不得用于非農建設；

2、依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害； 3、法律、行政法規規定的其他義務。

四、流轉價格及支付時間、方式

1、乙方按每畝 元的流轉價格，合計 元，在每年 月 日之前，以 方式支付

給甲方。

2、流轉土地所承擔的各項稅、費由 于每年 月 日向村集體經濟組織交納。 五、違約責任

1、本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同規定的義務，應向對方支付違約金 元。造成對方損失的，承擔賠償責任。賠償金為損失額的 ％。對方要求繼續履行合同的 ，應當繼續履行。

2、如遇自然災害等不可抗力因素，使本合同無法履行或不能完全履行時，不認為違約，依法可免除或減輕責任。

六、其他事項

1、合同雙方發生糾紛協商不成的，任何一方均可向當地鄉（鎮）人民政府承包合同管理部門申請調解，調解不成的可向縣級人民政府農村土地承包仲裁機構申請仲裁。調解仲裁不成或不愿調解仲裁的 ，可直接向當地人民法院起訴。

2、其他未盡事宜，經雙方平等協商，同意補充如下條款：

以上補充條款與本合同其他條款具有同等法律效力。 3、本合同自簽訂之日起生效。

4、本合同一式四份，甲乙雙方、村民委員會、鄉（鎮）人民政府主管部門各執一份。

甲方（蓋章） 負責人簽名： 鑒證單位（蓋章）

篇（4）

關鍵詞：

土地流轉；農村金融；規范經營

中圖分類號：

F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）04-0029-02

1 農村土地流轉中存在的問題

1.1 傳統觀念根深蒂固，宣傳政策不到位

長期以來，由于小農經濟思想根深蒂固，農民把土地看成是賴以生存的最基本的生產資料，因此，便把擁有土地承包經營權看得格外重要。農民主要是擔心轉讓土地之后就失去了收入的來源，養老沒有保障，因此，大部分農民選擇在外出打工時托親戚朋友照看土地，即使沒有人手，農民也會選擇擱置土地，也不愿意轉讓。另外，農民法律知識少，對《農村土地承包法》了解不多，不肯輕易將土地經營權轉讓，怕一旦轉讓出去就很難再收回。

同時，各級組織對推進農村土地流轉的政策宣傳和引導不到位，對土地流轉的政策法規、方式方法、矛盾問題等研究不深、宣傳不夠，導致部分農民對流轉政策的精神實質了解不透徹，部分農民怕喪失土地經營權，失去生活最低保障，部分業主怕政策不穩，市場前景不佳，不敢大規模承包開發，大膽投入，導致土地流轉實行困難。

1.2 土地流轉行為缺乏規范

在土地流轉過程中，很多農民沒有想到或采用法律手段、走法律的程序，致使已經實現流轉的土地程序不規范，手續不健全，很多是以口頭方式來進行轉讓與托付，沒有書面的協議或合同。即使有一些簽署了有關的協議和合同，也缺乏必要的公證等手續，很不規范，這都是產生土地承包糾紛的緣由。部分鄉鎮涉農機構違規操作，在未經農民允許的情況下，自行將集體土地轉讓給企業經營或者放任經營者改變土地農用性質而不去追究，土地流轉經費不完全透明。部分土地經營者鉆合同的漏洞，在經營不善時違約逃避責任，給農民造成重大損失。同時，過去由于很多地區土地流轉處在摸索和嘗試階段，配套政策措施尚未出臺，沒有具體的操作辦法，土地流轉費不好界定，土地流轉無章可循，導致在土地流轉過程中容易出現競相壓低租金，損害農戶利益，阻礙土地流轉的行為。

1.3 土地流轉市場功能不健全

在土地流轉過程中，由于信息傳遞平臺或手段相對落后，土地供求信息不能高效準確的在農戶和業主之間傳遞，更多的依靠自發進行和政府推動，但是分散經營的農戶不可能為了出租或轉讓幾畝土地而主動尋找大規模需求土地的業主，而投資規模較大的業主對土地的需求數量通常比較大，也不可能主動與每個農戶進行談判。造成這種現象的原因主要還是信息不對稱，農民和業主之間的溝通沒有有效的中介機構進行銜接，大部分的信息往往都是通過鄰居或是周邊村民散發出去的，傳遞過程中也會造成信息失真，從而導致雙方需求信息不能很好地傳遞，而某些地區雖然已經配置了中介機構，但是因為缺少相應的服務手段和調控能力，缺乏必要的經濟利益刺激機制，導致有部分農戶有轉出土地意向卻無法找到合適的業主立即轉出，而業主有土地的需求但卻無法找到合適的賣家同時存在。同時，由于農村信貸管理比較嚴格，涉農機構在審核貸款時，為避免風險，往往要求貸款者有足夠價值且容易變現的有效抵押物，削弱了及neon機構對土地流轉的支持力度，這些都制約了土地流轉的推進。

1.4 農村社會保障制度不夠完善

以往的土地流轉有一部分原因是為了避免交納土地稅費而進行的。隨著農村稅費改革，農民持有土地成本降為零，這種流轉情況將逐步減少。但是，從經濟角度講，農民普遍存在土地增值的預期，同時將土地看做是養老的唯一保障而拒絕土地流轉，因此在完善的農村養老保險和醫療保險有效建立起來之前，農民情愿自己持有土地作為堅實的就業保障和社會保障，因此，農民對土地流轉的態度是比較謹慎的。另外，少數地方涉農機構為了提高政績和形象工程，干涉或者強迫農民土地流轉，將流轉資金進行截留或者挪用，用于增加單位的福利，從而造成農民土地流轉的損失；而業主因為經營不善或者其他客觀原因，導致投資失敗，造成租金不能及時到位，影響農民預期受益。

2 對農村土地流轉發展的政策建議

2.1 以鄉鎮政府為中介，擴大農村土地流轉范圍

土地流轉涉及到一國經濟的發展，應該規范有序，周密詳盡，既要保障農民的合法權益和既得利益，又要安全可靠，避免產生社會問題。這就需要建立起一個以政府為主導的土地流轉中介機構。這樣的機構一般以建立在鄉鎮一級為宜，自鄉鎮以下逐級設立土地流轉服務中心，集中登記土地流轉的供求信息并及時，定期到村鎮走訪，了解農民即時的流轉需求，同時設立電話咨詢系統，隨時接受供求雙方關于流轉的咨詢。完善申報、登記、招租、審查、鑒證、監督，使農村土地流轉進入規范有序的軌道；鄉鎮涉農機構首先要提高自身素質，認真負責地對待供求雙方提出的問題，對于常規問題，要耐心解答并予以解決；對待特殊問題要認真研究并加以指導，制定一整套的流轉管理辦法和工作制度；同時要加強管理，明確流轉的范圍、方式、原則等，嚴格按照法律程序流程操作，對違規行為的處罰要落實到紙面，使之具有說服力，健全和完善合同條款內容，邀請專家或者法律顧問商討合同中出現的漏洞或者潛在風險，本著對農民和業主負責的態度為農業經濟服務。要嚴格處理流轉過程中的違規行為，對于出現的糾紛采取有效手段合理解決，推動土地流轉健康發展。

2.2 加快農村社會保障體制改革，保障農民合法權益

由于長期以來的傳統觀念，土地在農民心中具有非常重要的低位，他們將土地看作是目前生活以及日后養老的基本保障。要想轉變農民根深蒂固的觀念，只有逐步地將土地同它所代表的保障功能剝離，讓農民將保障的目標從土地轉移到社會和制度，這樣農民才能逐步放開思想，將土地作為真正的生產要素流轉起來。因此，推動農村社會保障制度改革是十分必要的。這其中包括建立和健全城鄉現有的醫療和社會養老保險制度，將新型養老保障體系的覆蓋范圍擴大到每個鄉鎮農村，使每個村民都意識到即使土地流轉了，他們也依然時候保障的，才能從根本上消除他們的后顧之憂。同時要對農民進行相應的再就業培訓，鼓勵農民向其他產業轉移。

2.3 加強宣傳引導，增強農民土地流轉認識

黨的十八屆三中全會對農村土地流轉作了深刻闡述，農村土地流轉對推動農村改革發展具有重大意義。各級政府要高度重視農村土地流轉工作，通過廣播、電視、宣傳欄、培訓班、群眾大會、政策講座等多種形式，教育和引導廣大干部群眾正確認識土地流轉的重要性和必要性，從思想上消除農民的疑慮和抵觸，教育和影響周邊的農民，使他們真實感受到土地流傳帶來的好處，從而轉變思想觀念，投身非農產業，加快土地流轉。

同時，要充分尊重農民的意愿，本著自愿的原則，在遵循土地流轉規章制度的基礎上，由農民自主決定是否進行流轉以及流轉的方式，任何鄉鎮涉農機構或組織不得干涉或誤導農民的意愿，結合本地區農村經濟發展的方向和區域規劃，指定流轉土地的用途范圍，不得擅自挪作他用，對于違規的涉農機構要給予嚴厲的處罰，切實改變農民的基本權益。

2.4 加快農村金融改革，促進土地流轉健康發展

以農業部為主導，各級主管部門要加大科技培訓力度，提供技術服務；加強農田基本建設，引進科學農業化生產，提高農業產量。同時鼓勵農民創業，對于全部轉出土地的農戶給予一定政策和資金上的補助；鼓勵農業產業化龍頭企業通過租賃和入股等多種形式參與土地流轉，建立生產基地，對于規模經營的業主要從扶持資金、稅收政策、技術指導等方面給予優惠；涉農金融機構要加大信貸服務創新力度，積極開發農村土地經營權抵押貸款方式，滿足土地流轉雙方的合理資金需求。

研究和創新農村土地流轉的新方法，積極引導和鼓勵農民將土地以入股方式集中，統一對外出租和轉讓，所得收益按照入股比例劃分，多轉多得，提高農民流轉的積極性。同時要促進農村土地集中到規模經營或發展潛力大的業主手里，保證流轉的土地發揮其最大的價值，推進農業產業化發展。

農村土地流轉工作涉及范圍廣，工作量大，牽扯職能部門多，直接關系到廣大農民及鄉鎮集體的切身利益，關系到農村改革發展的大局，關系到整個社會經濟發展的穩定。因此，在維護農村土地承包政策的前提下，及時發現問題，解決問題，加大土地流轉力度，推進農業產業規?；洜I，保障農村經濟乃至國民經濟健康穩定的發展。

參考文獻

[1]于傳崗.我國農村土地流轉方式、流轉成本與治理績效分析[J].江漢論壇，2011，（6）.

[2]王美青，衛新.浙江省農業現代化建設進程綜合評價[J].農業經濟，2009，（5）：28-29.

篇（5）

雙方同意對甲方享有承包經營權、使用權的土地在有效期限內進行流轉，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》及其它有關法律法規的規定，本著公正、平等、自愿、互利、有償的原則，經充分協商，訂立本合同。

一、流轉標的

甲方同意將其承包經營的位于________________縣（市）________________鄉（鎮）________________村 ________________組________________畝土地的承包經營權流轉給乙方從事 ______________________________________生產經營。

二、流轉土地方式、用途

甲方采用以下第轉包、出租的方式將其承包經營的土地流轉給乙方經營。

乙方不得改變流轉土地用途，用于非農生產，合同雙方約定______________.

三、土地承包經營權流轉的期限和起止日期

雙方約定土地承包經營權流轉期限為_________年，從_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超過承包土地的期限。

四、流轉土地的種類、面積、等級、位置

甲方將承包的耕地_________畝、流轉給乙方，該土地位于___________________.

五、流轉價款、補償費用及支付方式、時間

（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/畝或實物________公斤/畝，合計________元流轉價款支付給甲方。

六、土地交付、收回的時間與方式

甲方應于________年________月________日前將流轉土地交付乙方。乙方應于________年________月________日前將流轉土地交回甲方。

交付、交回方式為_____________.并由雙方指定的第三人 ___________________予以監證。

七、甲方的權利和義務

（一）按照合同規定收取土地流轉費和補償費用，按照合同約定的期限交付、收回流轉的土地。

（二）協助和督促乙方按合同行使土地經營權， 合理、環保正常使用土地，協助解決該土地在使用中產生的用水、用電、道路、邊界及其他方面的糾紛，不得干預乙方正常的生產經營活動。

（三）不得將該土地在合同規定的期限內再流轉。

八、乙方的權利和義務

（一）按合同約定流轉的土地具有在國家法律、法規和政策允許范圍內，從事生產經營活動的自主生產經營權，經營決策權，產品收益、處置權。

（二）按照合同規定按時足額交納土地流轉費用及補償費用，不得擅自改變流轉土地用途，不得使其荒蕪，不得對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產。履約期間不能依法保護，造成損失的，乙方自行承擔責任。

（三）未經甲方同意或終止合同，土地不得擅自流轉。

九、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

（一）經當事人雙方協商一致，又不損害國家、集體和個人利益的；（二）訂立合同所依據的國家政策發生重大調整和變化的；

（三）一方違約，使合同無法履行的；

（四）乙方喪失經營能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同無法履行的。

十、違約責任

（一）甲方不按合同規定時間向乙方交付流轉土地，或不完全交付流轉土地，應向乙方支付違約金________元。

（二）甲方違約干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方承擔賠償責任，應支付乙方賠償金

元。

（三）乙方不按合同規定時間向甲方交回流轉土地、或不完全交回流轉土地，應向甲支付違約金________元。

（四）乙方違背合同規定，給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任，向甲方償付賠償金________元。

（五）乙方有下列情況之一者，甲方有權收回土地經營權。

1.不按合同規定用途使用土地的；

2.對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產，荒蕪土地的，破壞地上附著物的；

3.不按時交納土地流轉費的。

十一、特別約定

（一）本合同在土地流轉過程中，如遇國家征用或農業基礎設施使用該土地時，雙方應無條件服從，并約定以下第________種方式獲取國家征用土地補償費和地上種苗、構筑物補償費。

1. 甲方收?。?/p>

2. 乙方收取；

3. 雙方各自收取________﹪；

4. 甲方收取土地補償費， 乙方收取地上種苗、構筑物補償費。

（二）本合同履約期間，不因集體經濟組織的分立、合并，負責人變更，雙方法定代表人變更而變更或解除。

（三）本合同終止，原土地上新建附著構筑物，雙方同意按以下第________種方式處理。

1. 歸甲方所有，甲方不作補償；

2. 歸甲方所有，甲方合理補償乙方________元；

3. 由乙方按時拆除，恢復原貌， 甲方不作補償。

（四）國家征用土地、鄉（鎮）土地流轉管理部門、村集體經濟組織、村委會收回原土地重新分配使用，本合同終止。土地收回重新分配給甲方或新承包經營人使用后，乙方應重新簽訂土地流轉合同。

十二、爭議的解決方式

在履行本合同過程中發生的爭議，由雙方協商解決，也可由轄區的工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第________種方式解決。

（一）提交仲裁委員會仲裁；

（二）依法向________________________人民法院。

十三、其它約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉（鎮）土地流轉管理部門、村集體經濟組織或村委會（原發包人） 各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

如果是轉讓土地合同，應

以原發包人同意之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協商，達成一致意見，形成書面補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。

雙方約定的其他事項_________________________________.

甲方：

乙方：

年 月 日

名稱

QQ群號

司法考試交流群1【網校學員進】 146824317

篇（6）

2016年3月25日，央行、銀監會、保監會、財政部和農業部再次聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。這兩個暫行辦法的，意味著我國原有的農村土地制度與農村金融體制將被“打破”，而賦予“兩權”的融資功能則是增強農村土地資源效能，提高農民貸款的可獲得性。這意味著農村土地制度改革與深化農村金融改革迎來更實際的突破。

西北農林科技大學經濟管理學院副院長李錄堂教授，多年來在農村土地流轉研究領域做著不懈的探索。近日，本刊記者走訪了李錄堂教授，就如何讓農村的土地流轉起來等話題，聽取了李教授的一番解讀。

土地流轉亟待制度的完善

據相關資料顯示，我國農村估算有可流轉的土地價值約100萬億元，其中耕地約40萬億元，林地20萬億元，宅基地40萬億元。如此巨額的一筆沉睡資本，隨著國家土地流轉政策的逐步明確，將被激活釋放出來。

去年8月，國務院印發《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確了開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權（以下統稱“兩權”）抵押貸款試點，堅持依法有序、自主自愿、穩妥推進、風險可控的原則，按照所有權、承包權、經營權三權分置和經營權流轉有關要求，以落實農村土地的用益物權、賦予農民更多財產權利為出發點，深化農村金融改革創新，穩妥有序開展“兩權”抵押貸款業務，有效盤活農村資源、資金、資產，增加農業生產中長期和規?；洜I的資金投入，為穩步推進農村土地制度改革提供經驗和模式，促進農民增收致富和農業現代化加快發展。

在李錄堂教授看來，這又是一次國家層面的農村改革探索，值得肯定和支持，也符合“試驗、試驗又試驗；探索、探索再探索”的中央精神。他說，農村“兩權”抵押貸款試點在全國多個地方早就有人在做局部試驗，此次中央將其提升到國家層面，說明中國農業現代化發展著實需要金融資本的推動?！叭欢鴨栴}在于此次試點是在農村土地市場尚未形成的情況下展開的，抵押融資與抵押要素市場二者缺一不可，這就勢必使本次試點帶有一定的局限性。”李錄堂說。

在李錄堂看來，在我國現有的農村啟動“兩權”抵押貸款，首先會面臨一個法律的所屬權問題：宅基地歸農村集體所有，而不歸農戶家庭所有，因此宅基地的所有權不能被農戶用作抵押，只有宅基地的使用權可以被用作抵押。但就目前現狀而言，很多農房根本沒有房產證，很多宅基地也沒有土地證或者土地使用證，這自然面臨農戶如何將住房和宅基地使用權用于抵押的問題？這就使得一旦出現貸款違約，銀行或者信用社就難以回收貸款，以及將住房或者宅基地使用權進一步轉讓變現。

李錄堂分析認為：《意見》的頒布從某些方面來說有利于盤活農村土地資產，激活農村金融?！氨热缯f在政府行政擔保或貼息擔保等條件下，以及農民有了完整的社會保障條件下，土地的“兩權”抵押融資功能就會發揮一定的積極作用?！?/p>

然而，就目前現狀而言，首先，在集體與農戶之間的土地產權數量關系不清，且土地和農村房產市場沒有形成的情況下，農村“兩權”抵押貸款試點，對銀行而言意味著一定的風險。雖說《意見》中也提到了“兩權”抵押風險的防范問題，但具體如何防范并沒有說明。其次，對土地集體所有者而言，有的農民在還不上貸款時，他的承包土地經營權或住房財產權可能會被銀行出售，而買入者又不一定是原集體土地所有者，這就意味著土地集體所有者會因抵押風險而改變。怎么辦？第三，由于農村土地市場沒有形成，土地不能自由地轉換成貨幣，貨幣也不能自由地轉換成土地。所以，農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款，從商業融資功能上說幾乎無法發揮作用；加之我國銀行的誰放貸誰收回的責任制度，使“兩權”抵押商業貸款在現實中變得不可能。

如何讓“兩權”走出現有制度的瓶頸，實實在在地維護農民的土地權益，顯然是一道艱難的命題。

創新土地流轉試驗新模式

“兩權”抵押貸款取得成功的關鍵，在于允許土地承包權和住房財產權的自由流轉。這就意味著政府需要解除某些與《意見》精神相悖的規定，為房地產所有權和使用權以及宅基地使用權的轉讓提供便利條件，農民的所有集體資產和私人資產均應得到確權，并盡快向確權人頒布具體的權益證書；及時修改與《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》和《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》相違背的法律法規條款，建立和完善農村房產交易市場和土地流轉市場，只有這樣，才能保證“兩權”抵押貸款取得成功。

近年來，李錄堂教授堅持不懈地從多方位探索農村土地流轉的可能性，并在陜西省藍田縣董嶺村建立起試驗基地。李教授向記者介紹說，他的創新來自于七個方面：一是在試驗村進行土地所有制創新，建立“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的土地集體所有制新形式，簡稱為“51U49 式土地集體所有制”。二是確定轉出土地者和轉入土地者，讓他們達成土地比例化市場交易，且都能感受到雙重保障型農地市場流轉機制的好處。三是形成新的集體成員資格條件和新型土地承包關系。四是建立土地社會保障基金。五是建立土地規?；e金。六是實行土地規?；e金抵押貸款和土地長期抵押貸款。七是形成農村土地市場和適度農業規模經營主體，通過集體土地產權比例化市場自由買賣，逐步建立健全以家庭農場、專業大戶、農民專業合作社和龍頭企業為載體的適度農業規模經營主體。

采訪中，李教授向記者詳細解讀了該試驗的內容：根據國家現行法律法規對農地的三項要求（土地集體公有制性質不變；土地承包關系不變；土地用途不變）和農民對農地的三項要求（農民對土地在國家和集體層面的貨幣化社會保障要求；農民利用土地實現生存就業和發展就業的要求；農民利用土地作為商品實現其財產收入的要求），我們的試驗提出了建立農地產權比例化市場流轉機制的創新思路。這一思路遵照“以公有制為主體，多種所有制經濟成分并存”的《憲法》原則，借鑒國有企業劃分國有股、企業股和企業全員持股的經驗及城鎮住房公積金改革的做法，將農地產權（農地承包使用權等）在集體和農民之間按集體占51%、農民占49%的比例分配，然后再市場化流轉。

當然，該比例劃分不是絕對的，也可借鑒“金股”制度等靈活性處理。“我們主張集體所占農地產權及收益總額的51%主要用于農民土地社會保障金和農地規模化公積金，以解決農地市場流轉過程中失地失業農民的生存和就業保障問題，其余49%的收益歸農民個人所有，進而形成既能保證農地集體所有制主導地位，又具有雙重保障和穩定性的農地產權市場流轉機制（參見圖表），最終科學解決人多地少條件下農地產權市場化所產生的社會震蕩問題，及農地產權自由進入和退出問題，探索一種集體土地市場化和規?；男峦緩健Ｔ撛囼炦€將對農地產權比例市場流轉所需的配套措施，如農民利用土地實現社會保障和就業保障、農地金融支持等方面進行系統性的綜合探討。”李錄堂說。

走出土地流轉的悖論瓶頸

新西部：李教授，近年來許多研究農村土地股份制、土地流轉問題的學者似乎都走入了死胡同，我國土地是公有制形態，在土地所屬權問題難以明確的情況下談土地市場化流轉，是否真的可行？

李錄堂：現在人們一談土地市場化，就要首先否定土地集體所有；一談堅持土地集體公有制，土地似乎就無法市場化。實際上是可以在“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的《憲法》框架內探索出一種新形式的，然后讓土地產權比例化自由買賣。也就是說，本著《憲法》為主導，既堅持了土地集體所有制的主體地位，又實現了集體土地市場化，這樣，一切問題就都會迎刃而解。

新西部：這就是您最近一直在做的“51U49”式土地集體公有制試驗嗎？按照您設計的農地產權集體占51%，農民占49%的比例進行自由買賣，會不會致使土地變相私有化呢？

李錄堂：這個問題我必須回答，否則總會有人和你一樣懷疑的。這決不是變相私有化，為什么？因為從靜態看，該“51U49”式土地集體公有制完全符合《憲法》，毋庸贅述。從動態交易過程看，轉出或賣出土地的農民，獲得了49%的土地貨幣收入，集體得到了51%的可用于農民將來生存保障和就業保障的貨幣收入，這部分收入農民會因為永遠離開農村而轉移接續至城鎮社?；鸹蛲诵葑罱K拿走。也許有人會據此懷疑這部分正是土地變相私有化所在，其實這是一種誤解，是把土地貨幣化的社會保障理解成了私有化。接下來可以從轉入或買進實物性土地者的角度清晰地看到，他所買入的土地產權，他只能占該實物土地產權的49%，集體仍然占該實物性土地產權的51%。也就是說該土地以集體公有為主的格局沒有任何改變。因此，不管農地買賣多少次，“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的土地集體所有制永遠不會變。

新西部：您致力于土地流轉研究是基于怎樣一種考量？

李錄堂：一部分是來自于我的本職和興趣，另一部分是出于一種悲憫情懷吧。一個好的農地制度能使不愛農業的人干好農業，一個壞的農地制度能使熱愛農業的人干不好農業；好的農民能使差的土地增產，不好的農民能使優質的土地減產；好的農地制度能夠產生優秀的農場主和家庭農場，優秀的農場主和家庭農場能夠培育出優秀的職業農民，優秀的職業農民能夠產出優質的農產品和提供優質服務，優質農產品和優質服務能給農民帶來高額的回報。所以說，建立一套科學合理的農地制度非常重要。

新西部：那么當下我們以農地家庭聯產承包為基礎的農村雙層經營制度存在著哪些弊端呢？

李錄堂：規模太小。規模小不利于現代科技使用，不利于良種化和機械化，不利于農藝技術與機械技術結合；不利于農業專業化和標準化，不利于農民增產增收，不利于農村勞動力向非農轉移；這些弊端顯而易見，無需太多的論證。更大的弊端在于產權不清，糾紛不斷。

新西部：就您的土地集體所有制流轉新形式，聽起來十分誘人，目前所遭遇的實踐難題有哪些？

李錄堂：就農地產權不清而言，農地為集體所有，但其所有的具體內容是什么？是僅僅為實物性的土地，還是土地上的各種具體功能？不清楚。農地集體所有的主體邊界在哪里？近年來討論較多，但無定論。如果有邊界，該邊界是靜態的，還是動態的？幾乎沒人研究。實行農地集體所有，據此相關法律法規從定性的角度規定集體擁有農地統一經營權，農民擁有農地承包經營使用權，如果把這兩種權力都理解為財產權利，那么，它們兩者之間是否有科學合理的數量比例關系？仍有待研究。

黨的十八屆三中全會后，不少人主張土地所有權、承包權和經營權三權分立，同理，這三者之間是否有科學合理的數量比例關系？這三種產權各自的具體內容和功能又是什么？則無人回答。所有這些不清楚、無人回答和待研究的問題，都成為現實中土地糾紛的根源，尤其是成為城鎮化過程中農民土地權益被屢屢侵害的根源。我的研究就是試圖回答和找到解決這些問題的途徑。

新西部：如何真正有效地維護好農民的利益？

篇（7）

中圖分類號： C91

文獻標識碼： A

文章編號： 16723198（2013）06003302

農村土地流轉是推進土地集約化經營，規?；a，產業化發展的必由之路。依法合理有序規范土地流轉行為，有利于保護農民土地權益，有利于加快發展現代農業，有利于促進社會主義新農村建設。

1 當前農村土地流轉中存在的主要問題

（1）思想認識不到位。一是基層干部對土地流轉不夠重視。一些地方的基層干部，尤其是村、組級干部認為土地流轉、規模經營是農戶與種養大戶或農業企業的事情，對土地流轉的政策法規研究不深、土地流轉方式方法宣傳不夠、土地流轉矛盾問題引導不力，土地流轉無人監管。二是小農經濟、小富即安的思想意識嚴重。部分農民缺乏對土地流轉政策法規的理解，擔心土地一旦流轉，就會失去土地承包經營權，部分農民把土地作為生活的依靠，不愿將土地輕易流轉出去，務工經商雖然收入高但不穩定有較大風險，作為今后生活的“退路”的土地，寧可將土地暫時拋荒或者由親屬無償耕種一定年限，也不肯把土地流轉給其他農戶或企業；國家全面取消農業稅，惠農政策不斷出臺，農民每年還可獲得國家按承包面積給予的糧補，土地收益逐年上升；國家重點工程實施或城鎮擴建，農民承包地被征用，農民還可得到土地補償費。三是由于政府對土地流轉宣傳引導工作不到位，部分農民對土地流轉政策理解不透。農民擔心國家對土地政策不穩定，害怕政府收回土地承包權，沒有安全感。

（2）保障機制不健全。國家為廣大農村農民提供的基本生活、醫療、養老、社會救助等方面的社會保障體系不健全，土地對廣大農村農民的三大功能即經濟功能、保障功能和就業功能，尤其是土地的保障功能，對農民具有極為重要的作用。土地幾乎承擔了應由國家和社會承擔的所有保障職能，農民的衣食住行、養老、醫療、婚喪嫁娶、子女教育等。因為國家的農村社會保障體系不健全，農民的生存發展始終離不開土地。所以農民在找到獲取更高收益并且較為穩定的非農就業崗位以前，農民不會輕易出讓土地，土地乃保護自己的最后一道屏障。農民不愿采取轉讓方式流轉土地，主要原因農民在目前社會保障體系下還是依靠土地解決自己的就業、醫療、養老等方面的后顧之憂。隨著第二、三產業的發展，外出務工人均純收入逐年提高，出外打工的收入確實解決了農村很多經濟難題，但影響出外打工收入的因素較多，出外打工的農民找到的非農職業往往具有周期性、季節性，遇到經濟結構性的調整或農民的年齡、力量處于階段性失業時，農民首選謀生之計還是種地。因此，在一些地方存在農民盡管出外打工也不愿把土地租賃給別人經營的現象。

（3）流轉行為不規范。當前農村土地流轉普遍存在“三多三少”現象：以私下流轉、轉包出租代耕、口頭協議多；以組織委托服務流轉、轉讓、書面材料協議少。流轉市場不完善，土地流轉以轉包和出租為主，相當一部分流轉還是在鄰里和親戚之間進行，處于自發階段，既缺乏明確的法律依據，又缺乏有效的市場機制，難以通過有效的流轉機制優化配置土地資源。這種雙方私下進行的 “口頭協議”，既沒遵循一定的程序、履行必要的手續，雙方的權利和義務關系也沒有通過合同或者契約來規范。即使簽訂了書面協議，協議不規范：有的是雙方自行草擬的，內容極不規范；有的甚至是村委會直接與投資業主簽訂的，沒有農戶的書面委托，造成承包關系的混亂，為日后留下了糾紛隱患，遇到利益沖突時，解決難度大、工作量大。

（4） 規模流轉難度大。由于農民承包地是村組織根據土地的位置、肥沃程度等因素人為將同等成片的土地分為零星地塊，給流轉相對集中成片的土地帶來了不少麻煩，需要與不同地塊的農戶進行協商，既增加了土地流轉的成本，也加大了規模流轉的難度。國家種糧補貼政策執行偏差，特別是不考慮農用地目前使用情況，不種糧的、甚至撂荒的農用地，農民均可按承包地面積獲得各種惠農補貼。國家種糧補貼政策執行偏差加大了農民對土地的依賴，并且土地還被部分農民視為生存保障的最后一道防線。由于農業收入較低，農業開發又面臨自然和市場雙重風險，造成真正有實力的龍頭企業參與土地規模經營的較少，土地流轉缺乏龍頭企業帶動。

2 加強農村土地流轉工作的對策

（1）轉變觀念，引導流轉。通過充分利用廣播、電視、網絡等各種宣傳媒體，把有關農村土地流轉的法律法規政策深入宣傳，讓農民對土地流轉的認識得到增強，充分調動廣大農民群眾流轉土地的積極性，使土地流轉由自發轉向自覺。既要大力宣傳農村土地承包法律法規，讓廣大農民和基層干部自覺學習、了解、領悟農村土地承包法律法規，又要大力宣傳得益于流轉土地增收致富的典型案例，通過一些典型案例引導帶動農民流轉土地。對外出創業取得一定成就的農戶及規模經營的種田大戶等進行大張旗鼓的表揚、獎勵，引導農民轉變觀念，加快土地規模流轉。

（2）加強管理，規范流轉。出臺農村土地流轉管理實施辦法，對土地流轉尤其是規?；鬓D，雙方必須遵循一定的程序、履行必要的手續，簽訂統一規范的流轉合同，否則流轉無效。簽訂的流轉合同實行登記、鑒證制度，通過合同登記、鑒證程序和手續，對流轉雙方違反法律政策的約定可以及時發現和糾正；對以轉包、出租或其他方式流轉的，要及時辦理相關備案登記，對以轉讓、互換方式流轉的，要及時辦理權證變更手續。

（3）健全機制，完善流轉。一是搭建土地流轉服務平臺。健全土地流轉服務中心，設立市、區縣土地流轉交易市場，成立鄉鎮土地流轉服務中心，通過網絡對外公布土地流轉信息，為農民流轉土地提供“一站式”服務。每個行政村設立專職土地流轉信息員，負責及時收集、反映農戶流轉的信息。二是建立價格評估指導機制?？陀^公正地評估、土地流轉指導價格，促進土地流轉的公平、公正、合理，土地流轉市場健康、有序發展。三是建立風險防范機制。實施有效的市場準入制度，對進入流轉市場的經營主體進行資格審查和資信評估，審查其農業經營能力。建立風險保障金制度，最大可能降低土地流轉風險。四是創新農民利益聯結形式。鼓勵組建多種形式的股份合作社，農民以土地經營權入股，把土地承包經營權量化為股權，并委托合作社統一規劃、統一經營，用市場化手段進行資本運作和資產經營，實現土地資源向土地資本轉變，土地承包經營權向土地股權轉變，促進土地資源的優化配置和農民利益的長期有效聯結。

（4）創造條件，促進流轉。農村土地流轉既是今后一個時期內農業農村工作的重點，更是一項系統工程。各級各部門要形成協調聯動機制，加強配合，完善服務，不斷提高服務水平。特別是區縣、鄉鎮和村一級要加大協調力度，認真協調解決行政區域內的熱點難點問題。要進一步強化領導責任，建立健全部門工作責任制，將土地流轉工作納入政府年度目標考核體系，并形成長效機制，確保農村土地依法有序流轉和現代農業發展落到實處。

參考文獻

篇（8）

岳溪鎮轄23個行政村，1個居委會，20830戶，總人口71736人，其中農業人口68483人；農村勞動力41286人，其中常年外出務工2萬余人；總耕地面積56866畝，人均0.83畝。針對農業產業化推進難，傳統經營模式變革難，農業增效、農民增收難等問題，鎮黨委政府堅持“自愿、依法、有償、規范”的原則，大力引導農民按照市場機制進行土地使用權流轉，加快推進農業生產規?；?、經營企業化、產業特色化，走出了一條發展現代農業的成功之路。目前，全鎮涉及土地流轉的農戶4000余戶，約占農戶總數的20%，流轉土地面積約18000畝，占耕地總面積的32%，其中*0畝以上的大戶3戶、流轉土地9500余畝，20畝以上的88戶、流轉土地3000余畝。全鎮土地流轉初具規模，并在實踐中不斷探索總結出了多種有效的流轉模式。

（一）無償轉包模式。農民在承包期內，自找對象，自行協商權利義務，自定轉包期限，將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種又種得好的農戶。這種流轉形式多發生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般為無償轉包，期限較短，流轉面積較小，集體與原承包關系不變。這種不放棄土地承包權的流轉形式約占整個流轉戶的5%，轉包面積約670畝。

（二）地塊互換模式。為方便耕作管理和規模發展特色農業，通過集體出面協調，農戶自愿協商的辦法，將農戶經營的地塊相互交換經營權，流轉期限具有一定的周期性。地塊互換，使土地“化零為整”，較好地解決了地塊零散、不便耕作的矛盾，促進了產業的集中布局和成片規模經營。九亭村農民李啟元，從*3年以來采用互換流轉的辦法，先后與12戶農民互換土地40多畝，建起了54畝雜水果規模種植園。

（三）租賃經營模式。農戶將土地經營權租賃給企業、單位和個人，用于發展開發性農業，業主一次性或分期付給農戶一定的租金。這種形式流轉的土地一般是荒山荒坡邊遠地，流轉期限較長，履行租賃合同或協議手續。如張家村的李代生，以每畝一年246元租金，租賃本組村民的土地380畝，發展枇杷、葡萄、草莓、優質梨，年均純收入15萬元，并帶動毗鄰的沈家、龍安等村發展果園800余畝。

（四）土地入股模式。農戶以土地的使用權入股，興辦股份制或股份合作制農業產業化經濟實體，或連片發展規模經營項目，所得利潤按股分紅。胡家村村民安常樂，利用多年外出務工收入回鄉創辦梨園，計劃在五年內流轉土地10000畝。*1年以來先后與本村和鄰村300多戶農民以土地入股分紅模式，流轉土地近*0畝，今年第一批入股土地150畝雪梨投產后初見成效，收入達3萬多元。

（五）反租倒包模式。業主對農戶的土地進行租賃，經過投資開發，改善生產條件后再承包給農民，并由業主進行生產技術培訓和銷售，農戶負責田間管理，雙方簽定產銷合同，業主按時到田間收購。*6年3月，胡家村引進萬州三峽蔬菜批發市場老板發展高山反季節蔬菜2500畝，農民只管種菜、收菜、將菜挑到公路上，過秤就拿錢。

（六）能人代耕模式。由村組干部組織協調，農戶自愿將土地交給能人代耕實行產業化經營，前5年免費使用，什么也不要，5年后按6：4比例分成（業主6農戶4）。三合村的黃德坤、黃強父子，按照代耕模式將農戶荒蕪土地160多畝用來種植大棗、甜柿、葡萄、梨、西瓜等，按照分成比例，農戶人均可增收400元。

（七）公司承包模式。農戶將土地交給業主，業主出資金，由業主經營管理，投產后的效益按3：7分配（農戶3業主7），20年后土地歸還農民，業主投入的硬件設施設備歸農戶所有。*6年4月，萬州吉祥農資有限公司在岳溪鎮插臘村承包5000畝茶園，建生態茶葉基地，并雇用當地農民30余人在茶園打工。

（八）協會帶動模式。由村級組織成立土地流轉協會，吸納發展土地流轉大戶，協會統一管理服務，大戶負責生產經營。竹園村土地流轉協會以業主為主體，按地域海拔的不同，高段發展蔬菜、中段孵化小家禽、低段發展優質水稻和蠶桑，由協會為大戶提供技術指導，帶動土地流轉大戶的發展。協會內部資源優化配置，各地段產業互不重疊，目前發展土地種植大戶25戶、年孵化1萬只家禽的大戶8戶，養蠶10張以上的大戶12戶，土地流轉規模達到1500畝。協會還以股份形式在村內興辦起4座小型水電站。

二、岳溪鎮土地流轉的積極作用

隨著土地流轉的進一步深入，岳溪農民參與土地流轉的積極性高漲，流轉的規模逐年擴大，并產生了顯著的經濟效益和社會效益。許多農民反映：效益隨著土地“流轉”，如今農用土地不再是負擔隨意撂荒，而是越來越值錢了。土地流轉對農業產業結構調整、推動現代農業發展以及從根本上改變農民和土地的關系產生了重大積極的作用。

（一）解除了外出務工農民的后顧之憂，推動了勞務經濟的快速發展。前幾年，一些農戶為了完成定購任務或避免拋荒受罰，把土地無償甚至“倒貼皮”轉包給別人，土地使用權不僅沒有收益，反而成為一種負擔。土地使用權的流轉，解除了農民的后顧之憂，使農村富余勞動力得以從土地的束縛中解放出來，持續穩定地向非農產業轉移，農民不但從土地流轉中得到實惠，而且促進了勞務經濟的加速發展。近年來，岳溪鎮外出務工人員穩定在2萬人左右，年實現務工收入8000多萬元。胡家村民安章州，全家4口，流轉土地6畝，妻子外出打工，本人應聘到流轉大戶賺取勞務費，年增收1萬余元。

（二）促進了土地適度規模經營，加快了產業結構調整步伐。通過土地流轉，實現農村土地的有序流動，土地經營權向大戶、農業企業集聚，極大地促進了各類農業示范園區的建設，建成了一批具有一定規模的農產品基地。有技術、有經驗、有能力的農民通過土地流轉初步實現了規模經營，帶動全鎮建成了一批農業產業基地。目前，岳溪鎮建成了4000畝水果、10000畝優質大米、5000畝優質油桐、4000畝高山反季節蔬菜、10000畝良種洋芋生產基地和3個家禽基地村，對農業產生了強大的輻射帶動作用，加快了農村產業結構調整步伐。

（三）提高了農業生產效益，實現了業主農戶互利雙贏。通過土地流轉形成一定規模后，業主加大了對農業的投入力度，多方籌措資金興建公路、整修水利、購買農機、辦電改水，引進新的生產技術和優良品種，極大地提高了農業生產效益。胡家村土地流轉大戶安常樂，*4年與桂坪村達成協議，以土地入股模式流轉鳳凰山500畝茶園后，為提高生產效率、減小生產成本、方便產品運銷，自籌資金14萬元，修建公路4公里，業主生產效益明顯改觀，沿途兩個村3個社*多戶村民也從中受益。

（四）增強了農民科技興農意識，推動了循環農業經濟的發展。通過土地流轉和規模開發，為科技興農戰略的深入實施搭建了平臺。農技推廣新機制逐步建立完善，促進了科技與生產的緊密結合。一些土地流轉大戶在尋求農技部門的技術支持的同時，主動與萬州農科所等科研單位加強聯系合作，引進新技術、新品種，學習適用、科學的生產經營方法，推進一條龍生產經營。岳溪村農民李明春引進優質水果發展果園180畝，在果園內間作蔬菜，并以自產蔬菜為飼養原料，自辦80余頭的養豬場，豬糞為果園、菜地提供有機肥，既節約了成本投入，又有效利用了附產物。節能、環保、循環型農業得以較好發展。

（五）從根本上解決了棄耕撂荒問題，提高了土地的利用率。大量青壯年勞動力外出打工，使農民富裕起來，改變了農村落后面貌，但也產生了新的農村矛盾——“人走了，地荒了”。前幾年土地經營演變成一個個怪現象：娶媳婦的要人不要地，嫁女兒的人嫁了七八年，地卻退不了。原雙碾村二組僅剩6位老人、3個小孩留守在家，有三戶長年緊閉，老人們就只種了房屋周圍的菜園地，大部分土地荒蕪。通過多渠道提供土地流轉信息，積極引導土地流轉，土地棄耕撂荒問題有效解決。近年來，全鎮解決撂荒土地1300多畝，農村土地的利用率達到了99%。

（六）營造了良好的發展環境，推動了招商引資。土地流轉解決了一家一戶分散經營，規模小、品牌難以形成等不良現狀。在推進土地流轉的同時，岳溪鎮黨委政府積極“內引外聯”，通過實施項目帶動，培育產業集群，走農業產業化道路，先后引進九龍山米業、煙草公司等縣內企業。毗鄰的萬州民營企業也紛紛來岳溪尋求與農業產業化“聯姻”，萬州三峽蔬菜批發市場老板陳先富與岳溪鎮胡家村簽定了2500畝蔬菜產銷合同，萬州吉祥農資有限公司承包了岳溪鎮插臘村5000畝茶園，建生態茶葉生產基地。

三、完善土地流轉的對策思考和建議

土地經營權的流轉，是一個新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。從調查的情況看，目前土地經營權的流轉還處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進生產要素的優化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發展規模經營發揮了積極作用，但是也存在流轉自由化、流向不盡合理、權責不清晰、機制不健全、管理不規范等一些應引起注意與防范的問題。針對土地流轉存在的問題及未來發展趨勢，要加快農村土地流轉步伐，走上規范健康的軌道，必須采取切實有效的應對措施。

（一）轉變政府職能，準確定位政府角色。在土地流轉中，政府既要克服強制農民進行土地流轉的“越位”行為，又要克服對土地違規流轉放任自流，疏于規范服務的“缺位”行為。要堅持多引導，多服務，抓好土地流轉的宏觀調控、監督監測和引導中介服務。一是制定土地利用總體規劃，控制好土地流轉總量、結構和動態平衡，引導農用耕地流向優質高效農業項目。二是建立流轉服務機構，為土地流轉提供信息、中介服務。三是強化耕地保護，依法查處巧立名目改變土地用途或違背農民意愿強制流轉的坑農行為。加強基本農田建設，確保耕地占補平衡。四是制定優惠政策，積極扶持吸引農業產業化龍頭企業和種養大戶對流轉土地進行農業產業規?；洜I開發。

（二）加強法制建設，規范土地流轉程序。一是要科學界定土地流轉程序，監督土地流轉的程序、流轉合同是否規范合法，保護農民權益，促進土地流轉。二是要建立健全土地流轉合同制度、登記制度、公證制度、糾紛仲裁制度，明確流轉雙方權利義務，協調化解土地流轉糾紛。三是要完善土地價格評估制度和土地流轉補償制度。在兼顧集體、農戶和業主利益的前提下，科學合理地確定土地流轉補償標準、利益分配比例以及兌現時間方式，最大限度地避免土地流轉糾紛。四是積極落實《土地承包法》，堅持土地承包三十年不變的政策，促使農村耕地承包經營權物權化、長期化，為順利實現農民土地使用權轉讓奠定法理基礎。

（三）創新流轉機制，優化土地資源配置。要在充分尊重農民和投資者意愿的基礎上，在現有的土地制度框架內，大膽創新土地流轉機制。鼓勵農民以土地入股，直接參與投資方的利潤分紅，變土地資源為土地資本；引導農民將不能流轉的分散土地資源進行互換整合，形成優勢產業區域化布局、規?；a、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益；對因出外打工缺乏勞力而荒蕪的土地實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，收益分配由雙方商定，優化人地資源配置；對閑置撂荒土地采取約束措施，實現高效流轉?？傊?，要鼓勵農民采取多種行之有效的方式優化農村土地資源配置，增加農民收入。

（四）建立健全中介服務組織，培育土地要素市場。以縣鄉土地服務部門為依托，以農村專業協會為主體，構建土地流轉中介服務網絡。有關單位要普查流轉土地資源，收集供求信息，進行供求登記建檔；鄉鎮政府要積極開展政策咨詢服務，提供合同范本，調解流轉糾紛；土地評估機構進行土地等級評估定價，大面積流轉土地進行租賃招標；通過中介服務組織代辦土地流轉手續，組織供需雙方談判，為供需雙方搭建流轉橋梁。通過培育土地流轉市場，引導土地要素合理流動。

篇（9）

根據《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《重慶市實施中華人民共和國農村土地承包辦法》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等協商、自愿、有償原則，就本宗土地承包經營權的流轉事宜達成一致，訂立本合同。

一、合同標的

甲方將其承包經營的 鎮 村 社 畝土地(詳情見下表)流轉給乙方從事 生產經營。

轉包土地詳細情況

二、流轉期限

自年月同期限不得超過 年 月 日。

三、土地流轉價款的支付

1、流轉價款的計算與支付：田坎計入田的面積內。

2、支付方式與時間：將此產量按當年9月20日至30日之間的______平均價折合現金于

四、雙方約定的權利與義務

1、甲方在簽訂合同后應報土地發包方備案，并按期將合同標的物移交給乙方經營使用，轉讓或互換須報發包方變更原土地承包合同和承包經營權證書。

2、甲方有權按期收取流轉費用，并承擔作為原土地承包方應履行的相應義務。

3、乙方應按期交納土地流轉費用，并在法律和政策允許的范圍內合法經營，不得擅自改變土地用途，不得荒蕪土地。

4、甲乙雙方不得未經對方同意將土地轉租給第三方。

五、其他約定

1、在流轉經營期間，如國家支持農業生產的政策性補助由甲方享受。僅限種糧直補，如遇由乙方原因取消直補，由乙方按當年標準補給甲方。

2、流轉經營期間，如遇開發征地，征地補償由甲方享受，種養殖及設施補償由乙方享受。

3、本合同到期后，甲方如需繼續流轉，在同等條件下乙方有優先權。

4、本宗流轉合同屬(轉讓、轉包、出租、互換、入股)合同，雙方協商是(否)請鄉鎮農村土地管理機構進行鑒證。

5、合同到期后，土地歸還及地面附著物和相關設施的處理：由雙方協商是否拆除不利于耕種的設施。

六、違約責任及爭議的解決

1、如違約，應由違約方支付給未違約方10000元/畝違約金，并承擔相關的違約責任。

2、如雙方發生爭議，可請求村組干部或鄉鎮農村土地管理機構調解，也可向法院起訴。

七、本合同未盡事宜由甲乙雙方協商解決。

八、本合同經雙方簽字后生效，一式三份，具有同等法律效力。甲乙雙方及 各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉合同范文2轉讓方(以下簡稱甲方)：

受讓方(以下簡稱乙方)：

見證方：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。

一、轉讓標的

甲方將其承包經營的位于 鄉(鎮) 村 組的 畝(具體面積以現場測量為準)土地的承包經營權轉讓給乙方依法占有、使用、收益、處分。

轉讓土地狀況：

地塊名稱及坐落：

四至界限：東至南至西至北至具體轉讓包括的承包農戶情況及各自土地、轉讓金清單及簽認詳見附后清單。

二、轉讓期限

轉讓的土地承包經營權年限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (轉讓期限不得超過承包期的剩余年限)。期滿后，若國家法律和政策沒有明文禁止延長承包期限的，則轉讓期滿自動無條件無償延長至下輪承包期限屆滿，甲方及村組集體協助辦妥相關手續。

三、轉讓費

轉讓土地承包經營權的轉讓金為總計人民幣 元。(具體轉讓包括的承包農戶土地、轉讓金清單及簽認詳見附后清單)。

四、支付方式和時間

1、本協議簽訂后日內乙方支付元作為定金;

2、甲方收到定金后向乙方移交土地并著手辦理農村土地流轉的手續，移交完成及手續辦妥后，乙方按雙方約定分期支付給甲方轉讓金。

3、分期分紅付款辦法：乙方承諾甲方每五年進行一次分紅

第一次250/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第二次400/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第三次600/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

第四次800/畝(5年期) 年 月 日至 年 月

剩余合同時間按1000/畝計算，每5年分紅一次。

五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式：甲方應于 年日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為：甲方騰空地上一切附著物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款約定時間交付的，雙方約定乙方可以單方面直接自行占有接收土地及并自行處置地上一切附著物，甲方不得干預。甲方應因此承擔違約責任。

六、承包經營權轉讓和使用的特別約定：

1、甲方轉讓土地承包經營權須辦理轉讓認可手續，在合同生效后各農戶終止與發包方(甲方)的承包關系。

2、甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。

3、乙方依據合同獲得土地承包經營權后即與發包方甲方確立新的承包關系，辦理有關手續。附件清單內農戶直接適用本合同約定，不再另簽合同。

4、乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。

5、乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。

6、乙方必須管好用好承包土地。

七、違約責任

1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應承擔違約責任，向守約一方賠償經濟損失的同時，合同繼續履行。違約經濟損失的計算方法：

①乙方對土地未作任何投入之前，按照本合同總價款的10倍計算;

②乙方對土地進行任何形式的投入之后，則按照乙方委托評估的投資市場價值的10倍計算。

2、如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。

八、爭議條款 因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第3種方式解決：

1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農業承包合同管理機關調解;

2、提請 仲裁委員會仲裁;

3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經雙方在本合同上簽字或者蓋章，各承包經營農戶在附后清單上簽字捺印后生效，按規定報經轉讓承包經營權土地的所在地鄉(鎮)人民政府備案。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

本合同一式多份，由甲乙雙方、發包方等各執一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

村集體土地流轉合同范文3發包方： (以下簡稱甲方) 承包方： (以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關法律法規和政策規定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置 甲方將中梁村茶山依法流轉給乙方使用。

土地范圍：東至 ，西至 ，南至 ，北至 。

二、土地用途及流轉形式

1.土地用途為種植業和養殖業。

2.流轉形式：承包經營。承包范圍內現有茶園等附著物一并移交乙方使用、維護。

三、土地的流轉經營期限

該地流轉經營期限為 30年，自20xx年 月 日起至2045年 月 日止。

四、土地的流轉費標準及金額

該宗土地流轉費每年每畝14.44元，共計300畝合計每年流轉費金額4333.3元，30年共計金額 13 萬元。

五、土地流轉費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉費一次付給甲方，于合同簽定時一次性付清流轉費13萬元。

五、特別約定

1、乙方如果需要修建道路必須從中梁村修建，不得從其他地點修建，若遇乙方從其他村修建公路甲方有權制止并解除合同。

2、甲乙雙方在簽訂合同后三年以內若沒有開發利用，甲方視為乙方自動放棄承包權，甲方有權無償收回土地。

3、在修建公路過程中甲方應協助乙方解決問題。

六、甲乙雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1.依法擁有土地的所有權。承包到期后，甲方有權收回乙方的土地經營權。

2.有權監督乙方仿照流轉合同約定的用途合理利用土地。

3.按照合同約定時收取土地流轉費。在合同有效期內，如遇政策性調整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4.維護乙方的土地承包經營權，不得單方面解除流轉合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。

6.甲方按合同簽訂時的現有狀態交付乙方。

7.經營過程中，若發生土地權屬地界糾紛及當地群眾干擾、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面化解。

8.乙方如果發展政府鼓勵提倡的產業，甲方應當給予配合乙方相應的政府政策性扶持。

(二)乙方的權利和義務

1.按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經營所流轉的土地。

2.享有流轉土地上的收益及對公共設施的使用權。

3.乙方可在流轉的土地上建設與農業生產有關的生產、生活設施。

4.不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業、養殖業，決不允許用于搞工業廠房修建、辦企業用地。

5.乙方不得用流轉土地抵押貸款。

6.乙方不得用流轉土地抵償債務。

七、合同的轉包

1.在合同有效期內，乙方可以將流轉的土地全部或部分轉包給第三方。

2.轉包時簽訂轉包合同，不得擅自改變原來流轉合同內容。

3.本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉合同的約定行使權利和承擔義務;乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除合同。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續流轉，乙方無條件享有優先權，雙方應于本合同期滿前續簽流轉合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉費。如乙方不能按合同規定一次性支付土地承包費，則甲方有權解除本合同。

2、本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發生的糾紛，由雙方協商解決，雙方協商不成的，請黑譚鄉人民政府調解;調解不成的，向南江縣農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向南江縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定，由雙方約定后作為補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經甲乙雙方簽章后生效，一式四份，甲乙雙方和見證人各執一份，黑潭鄉政府存檔一份。

篇（10）

山西省鹽湖區地處中心城市，現有耕地5.2萬hm2，是一個亦城亦鄉的傳統農業區。隨著經濟社會快速發展和農村勞動力的不斷轉移，土地流轉的形勢也日益迫切。如何激活各類農業生產發展要素，引導土地有序流轉，推進適度規模經營？從2013年開始，該區多措并舉，積極探索農村土地流轉的有效實現方式，使“沉睡”的土地資源變成了“活”資產，為農村土地流轉注入了新的動能，并成為全省先進典型。

篇（11）

(二)全縣土地流轉總面積1407畝，其中：轉包面積194畝，出租973畝，股份合作240畝。按照《土地經營權流轉管理辦法》的規定和“堅持土地所有權，穩定土地承包權，放活土地使用權”的基本政策，以及“依法、自愿、有償、規范、有序”的原則，加快土地資源的合理配置和向資本轉變。采取的流轉形式為轉包、轉讓和租賃，業主均為本地農戶。流轉的年限為5—30年不等，流轉的土地價值以錢、糧為主，也有部分存在著無償轉讓的形式，流轉土地一般以口頭約定為主。

二、土地流轉過程中存在的問題

(一)對于土地使用權流轉的作用認識不足，重視不夠，調查中發現部分鄉（鎮）村領導及群眾對土地流轉問題的認識普遍比較模糊，對其在當前農業結構調整中的作用認識不足，重視不夠。

(二)流轉機制不健全。從調查的情況看，全縣土地流轉總面積1407畝，流轉入農戶的面積是396畝，流轉入企業的面積是973畝，流轉入合作社的面積是240畝，簽訂耕地流轉合同份數是1407份，簽訂流轉合同的耕地流轉面積是1407畝。目前還有部分土地使用權大多處于自發和無序狀態，相互之間的轉讓、轉包以口頭協議的形式進行，口頭合同的穩定性差，雙方利益無法受到法律保護。

(三)部分農民對土地承包權和土地流轉的關系認識模糊，就因為對所有權、使用權、經營權關系模糊不清，有些有條件的農民也愿意流轉，但擔心因流轉失去承包權，因而不敢參與流轉。

三、建議、對策措施

為進一步規范我縣農村土地流轉工作，建立健全土地流轉機制，維護好農民的合法權益，促進土地有序的流轉，建議采取以下對策措施：

(一)加強領導，提高基層干部群眾對土地流轉工作的認識。土地流轉是農村產業結構調整的重要內容，土地流轉有利于農村勞動力的轉移；有利于農業產業結構的調整；有利于土地承包經營權的穩定。讓農民不怕放棄承包土地，敢于流轉承包土地，真正成為市場的流轉主體。