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第三條  國有土地使用權一律通過出讓和劃撥兩種方式取得。

通過出讓方式取得土地使用權的，應按《大連市國有土地使用權出讓和轉讓管理辦法》的規定辦理各種手續，繳納土地出讓金；通過劃撥方式取得土地使用權的，應按市政府規定逐年納土地使用費（稅）。

第四條  使用國有土地，按下列規定收取、減免土地出讓金和土地使用費（稅）：

（一）商業、金融、旅游、服務業建設用地，全額收取土地出讓金。

（二）凡開發建設的商品房，全額收取土地出讓金。

（三）各單位在原劃撥用地范圍內自建自用住宅的，收取土地出讓金總額的50%；在原劃撥用地以外建設住宅的，全額收取土地出讓金。

（四）以劃撥方式取得土地使用權，改變原土地使用性質的（除自建自用住宅），全額收取土地出讓金。

（五）根據城市發展的需要，單位須動遷易地重建的，其新用地按劃撥方式供應，按年交納土地使用費（稅）；騰出的原有土地出讓的，全額交納土地出讓金。

（六）部隊及軍事院校在原用地范圍內建設軍用附屬設施（如營房、倉庫、醫務室等）及自建自用住宅的，按有關規定執行。

部隊和軍事院校如要轉讓空余的土地，按照國家財政部、國家土地局、總后勤部的[1993]財綜字第159號文件《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知》辦理。

（七）對開發改造區域內按規劃要求綜合開發配套的公建設施用地（學校、居民委、派出所、托幼兒園、老年活動室、房管所站、煤氣和自來水維修點等），按使用單位及占地面積給予劃撥。

（八）各單位在原劃撥用地范圍內利用原廠房、設備與國內、外搞“嫁接式”企業的，須按規定辦理出讓或有償劃撥使用手續。改變原用地性質的，應征得規劃行政主管部門同意，并按規定辦理土地出讓手續，全額收取土地出讓金。

（九）凡住宅項目建筑層數超過16層（含16層），其土地出讓金按規定的標準下浮30%；超過39層（含30層），其土地出讓金按規定標準下浮50%；低于15層（含15層），其土地出讓金按規定的標準上調30%；低于8層（含8層）以下和在城市建成區、開發小區內零星插建住宅項目，其土地出讓金按定的標準上調100%（不含公開招標及拍賣項目）。

（十）國家投資的黨政軍機關、行政事業單位辦公用房、住宅建設用地，公共設施、公用事業和國營工業等建設用地，采取劃撥方式供應。

（十一）國辦大專院校和中、小學的建設用地，采取劃撥用地；建設有經營性質的校辦工廠、實習工廠等，按50%收取土地出讓金。

（十二）各類工業企業（不含外商投資企業），在劃撥用地的廠區內新建、改擴建與原用地性質相同的生產型項目和建設與生產有關的輔助設施（如辦公室、化驗室、展銷室、倒班宿舍、職工浴池、食堂等），仍按劃撥方式辦理手續。

第五條  按規定應繳納土地出讓金而未繳納土地出讓金的房地產開發企業，房屋作價抵繳，作價金額一律按建筑預算成本計算。

第六條  凡在一九九二年九月二日前已通過行政劃撥方式取得國有土地使用權的單位和個人（領取政府頒發的國有土地使用證），繼續按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》和《大連市征收城鎮土地使用稅暫行規定》的規定，由稅務部門按照土地使用證和使用面積收取城鎮土地使用稅；外商投資企業用地按照《外商投資企業土地使用證》的用地面積繳納土地使用費。

第七條  凡在一九九二年九月二日前已辦理劃撥用地手續，但未領取正式《建設工程規劃許可證》的建設項目，須補辦土地出讓手續，按一九九二年市政府規定的基準地價補交土地出讓金。

第八條  凡在一九九年五月十九日《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以后至一九九二年九月二日《大連市國有土地出讓和轉讓管理辦法》之前將土地使用權及其它地上建筑物、附著物所有權轉讓、出租、抵押的單位和個人，必須在規定時間內補辦轉讓、出租、抵押用地登記手續，并按一九九二年市政府規定的基準地價補交土地出讓金，其補交金額不低于基準地價的40%.第九條  一九九二年九月二日《大連市國有土地出讓和轉讓管理辦法》以后，將土地使用權及其地上建筑物、附著物所有權轉讓、出租、抵押的單位和個人，沒有辦理出讓手續，繳納土地出讓金的，一律限期補辦登記手續，按市政府規定全額補繳土地出讓金，并可視情節處以罰款。

第十條  甘井子區的集體土地禁止直接對外出讓、轉讓。如須出讓，須經政府征用后，由市政府統一對外出讓。所收取的土地出讓金40%返還給甘井子區政府。

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（一）土地出讓金收入總量增大，增速較財政收入和GDP快

隨著經濟市場化的不斷加深，延邊州經濟得到快速發展，國內生產總值從2009年的450億元增加到2012年的805億元，年均遞增22%。經濟的快速增長，推動了地方稅收收入和土地出讓金收入的高速增長。延邊州稅收收入從2009年的23億元增加到2012年的43.83億元，年均遞增20.96%；土地出讓金收入從2009年的4.55億元增加到2012年的15.83億元，年均遞增55.74%。土地出讓金收入的年均增速遠遠高于地方GDP和稅收的增長。

（二）土地出讓金支出各年增長較大，占財政預算支出比例逐年提高

延邊州土地出讓金支出從2009年的5.36億元增加到2012年的15.68億元，年均遞增47.88%；土地出讓金支出較財政支出年均增幅高25.86個百分點。

（三）房地產市場與土地交易繁榮，同時帶來稅收和財政預算收入的增長

近年來，延邊州房地產市場交易價量上升，并出現繁榮景象。據統計，2012年延邊州完成房地產開發投資68.5億元，比上年增長37.9%。房屋施工面積735.5萬平方米，增長28.2%。商品房銷售面積299.3萬平方米，增長1.2%，其中商品住宅銷售面積267.0萬平方米，增長4.1%。全年商品房銷售額97.4億元，增長12.7%，其中商品住宅銷售額78.6億元，增長15.3%。房地產價格快速持續上漲，促進了房地產及相關產業的快速發展，同樣給地方政府帶來了豐厚的收入，2011年和2012年全州土地出讓金收入分別為9.74億元和15.83億元。從與房地產有關的稅收看，以2011年為例，延邊州財政預算收入雖為增長，但由于房地產市場的繁榮，與房地產相關的稅收收入仍有不錯的增長，其中：營業稅收入9.39億元，同比增長14.65%；契稅收入3.35億元，增長57.27%；房產稅1.23億元，增長4.23%；城鎮土地使用稅0.79億元，增長2.34%。

二、土地出讓金收支存在的主要問題

（一）土地出讓金收入占財政預算收入比例不斷走高，若出現較大波動將影響地方財政財源

1、直接影響

在財政預算收入構成中，稅收收入占比下降，土地出讓金收入占比上升，并在2012年首次超過稅收收入占比，成為地方財政預算收入的主要財源。2009—2012年，稅收收入占財政預算收入比例由2009年55.80%下降到2012年的49.35%，幅度達6.45百分點，而土地使用權出讓金收入占財政預算收入比例由2009年11.04%增長到2012年17.82%，增加6.78百分點。若土地出讓金收入出現較大變動時，將對地方財政預算收入產生直接的影響。

2、延申影響

從近幾年延邊州相關稅款入庫的情況來看，營業稅、企業所得稅增長依賴于房地產業，城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅等也是如此。房地產價格上漲能有力促進地方財政預算收入的增長，但價格短期內持續過快上漲并不利于房地產業及整體經濟的長期健康穩定發展，一旦房地產市場出現拐點，房地產投資和交易下滑，將給地方財政預算收入及地區經濟的持續穩定增長帶來較大的影響。

（二）土地作為固有的稀缺資源，土地出讓金征收制度有待完善目前土地出讓金征收的普遍做法是政府一次性收取土地使用權期限（住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年）內的全部使用費，使用期內不再征收

隨著我國城鎮化的不斷擴大，征收的土地也相應地快速增長，當城鎮發展到一定程度時，速度必然下降，同時，我們必須保留一定的可耕土地和林地，可征收的土地必將減少。而地方政府對土地出讓收入都以“著眼當前，完成任期目標”為出發點，這樣的“土地財政”政策將會對往后的財政增收產生較大影響。

（三）土地出讓金收支監管缺乏透明度

根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》規定：“土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’管理”。該規定的出臺在一定程度上解決了土地出讓金收支不規范，土地收益流失的情況。但由于地方政府相關職能部門對土地出讓收支情況一般不作官方的公布，社會群眾所獲得的土地出讓收支情況不多，正是由于相關信息的不公開、不透明、不對稱，土地出讓收支過程缺乏社會性、公眾性的應有監管，為某些土地出讓相關管理部門進行暗箱操作提供可能性。

三、政策建議

（一）改革土地出讓金征收制度

改革目前政府一次性收取土地使用權期限內的全部使用費的做法，讓土地出讓金恢復其地租的經濟學本質，可考慮改成土地使用權的購買者在使用期限內按年度分期支付，這樣才能從源頭上抑制地方政府“土地財政”的舉動和沖動。

（二）強化人行國庫對土地出讓金的監管

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1、儲備土地出讓金實行收支兩條線管理，由市財政局設立“土地出讓金財政專戶”，市國土資源局負責儲備土地出讓金的收取和繳交，所有收儲土地出讓金市國土資源局必須于收取資金次日內全額繳存財政，土地出讓金凈收益由財政列入預算，專款專用，專項用于城市基礎設施建設。

2、市財政局設立的“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算。財政部門應于次月5日前與市國土資源局核對、清算當月的土地出讓金收入和支出。土地收儲中心應按出讓宗地填報“國有土地使用權出讓金清單”（以下簡稱“清算單”）。市財政局根據收儲中心填報的清算單，及時清算、撥付收儲土地成本和有關費用。清算核撥有關成本、費用后的土地出讓金凈收益及時繳入金庫。

3、市土地收儲中心仍然保持土地收儲資金專戶和日常費用賬戶。收儲資金專戶專門用于核算由國司撥入的土地收儲資金和財政撥回的土地收儲成本，收儲土地應支付的征地費、報批土地稅費和征地工作小組費用由該賬戶資金支付；收儲中心的辦公費用賬戶則專門用于核算收儲中心因征地工作需要而開支的費用，辦公工作費用由市財政局按月核撥。

4、市收儲中心收到財政撥回的土地收儲成本后，應于3日內將向國司借入的資金歸還國司，待收儲土地需使用資金時，再向國司申請。

第二條土地收儲成本構成內容及計算辦法。

1、土地收儲總成本包括征地費、報批土地應繳稅費、征地工作小組費用和向銀行融資的利息費用，以上費用分別按政〔〕文72號和政〔〕文79號及有關稅費繳納規定標準執行。

2、土地收儲單位成本是指城區16.7平方公里范圍可供征購土地面積（包括路網用地和公共綠化用地在內）的總成本除以可供出讓土地的面積，土地收儲中心應根據規劃部門實地測量數據計算單位成本。其余地段收儲土地按實際成本核算。

3、市財政局根據土地收儲中心填報的清算單測算的土地收儲單位成本，經審定后作為撥回土地收儲中心土地收購成本的依據，在收到土地出讓金后按規定撥還收儲中心。

第三條土地出讓金凈收益使用管理規定

1、土地出讓金凈收益由市財政撥入國司以后，應按規定全部用于經市政府審批的中心城市基礎設施建設，專款專用。

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二、文獻綜述

土地出讓金制度在實踐中暴露的問題越來越多，學術界普遍認為存在著管理不規范、出讓金流失嚴重以及支出不合理等問題。如李建功（2002）等學者認為土地使用者利用現有的土地政策，高進低出發土地財。在經濟利益的驅動下，通過各種投機方式，造成國家土地收益的流失。學界還認為土地出讓金的流失與地方政府管理不規范，維護地方政府利益以及地方競爭等因素有關［1］。其次，在土地出讓金的支出方面，也存在著很多的問題，例如，一些地方政府以未來土地出讓收入作擔保，通過大量借貸進行城市建設，而用于農業土地開發的資金欠繳嚴重；有的地方政府挪用土地出讓金，用于平衡財政預算。如何規范土地出讓金的收支管理呢？江峰（2006）認為各級政府當期出讓土地使用權獲得的土地純收益不得全部用于當期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）則提出，建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進入地方預算、建立土地出讓金的分配體制、建立國有土地收益基金的設想是把土地出讓金納入到統一管理的模式，實現出讓金的透明化管理［3］。研究資料表明，我國土地出讓金收支管理制度還有很大的不足，有待更加系統的、全面的完善，土地出讓金制度的設計仍有深入研究的空間。因此，完善土地出讓金的收支管理制度，有效解決土地出讓金收支管理中各個環節出現的問題，保障土地出讓金各方的利益，才能確保國有土地出讓金收支管理開發有序，出讓有方，核算有據，分配有道。

三、土地出讓金收支管理的基本情況

（一）土地出讓金的含義

我國實行土地公有制，《中華人民共和國憲法》第十條規定：“城市的土地歸國家所有”。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（即國務院第55號令）也規定，我國的土地歸國家所有，有償使用。即，在土地使用者向國家支付一定的土地出讓金后，國家可以將土地使用權有償轉讓給土地使用者。土地出讓金是國家作為土地所有者向土地使用者收取的地租價格，是土地使用權的交易價格。在國務院辦公廳出臺的《通知》（［2006］100號）中，將土地出讓金稱為“國有土地使用權出讓收入”，并將其定義為“政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。”［4］從性質上看，土地出讓金的本質是地租，相當于土地出讓年限內的所有地租收入的貼現值之和，是國家向土地使用者收取的使用土地的經濟報酬，是國家財政的重要來源和組成部分。我國政府對土地使用權的最高年限進行了規定。其中居住用地最高年限70年；工業用地、教科文體用地和綜合用地最高年限是50年；第三產業用地最高年限40年。

（二）我國土地出讓金收支管理的情況

我國土地出讓金收支管理是伴隨著土地使用權制度的確立發展起來的。《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規定，“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費用和其他費用后，方可使用土地”［4］。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十六條對“支付出讓金”做出規定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照土地出讓合同支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條對“以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓”做出規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人們政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權的出讓金。并規定土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算”［4］。1990年，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（即55號令）頒布，不僅規定土地征收的出讓金管理，還規定將土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理。55號令將對土地使用制度的改革，從一般地收費收稅調整為由市場配置土地資源、決定土地價值，從而進一步完善了土地使用權制度。55號令還對國有土地使用權出讓和轉讓的各個環節、各項工作都做出了比較具體的規定，使我國的土地出讓、轉讓工作以及出讓金的征收工作都有了法律依據和保障。這標志著我國的土地出讓金制度已基本形成。2006年底，土地出讓收支實行“收支兩條線”管理，收入全額繳入地方國庫，支出則一律通過地方基金預算，從土地出讓收入中列支。關于土地出讓金的使用范圍，國家也作了相關規定。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政府土地收益使用范圍主要用于城市建設和土地開發；《城市房地產管理法》則進一步明確為用于城市基礎設施建設和土地開發。《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》對土地出讓使用范圍做出明確規定，其使用范圍包括：征地和拆遷補償支出（包括土地補償費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助費）、土地開發支出（包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等）、支農支出、城市建設支出、其他支出［5］。

（三）各地土地出讓金收支管理情況概覽

1.上海。2008年，上海市出臺了《上海市市級國有土地使用權出讓收支預決算管理辦法》、《關于規范本市國有土地使用權出讓收支管理的意見》、《上海市土地儲備成本認定暫行辦法》，不斷強化土地出讓金收支管理。其主要措施有：建立土地儲備、供應和出讓收支相互銜接的管理體系，對土地使用權出讓收支進行統籌平衡、綜合協調；明確土地儲備成本認定辦法，明確土地儲備項目預算及預算調整審核和項目決算核銷等工作要求；建立定期報告預決算制度；規范土地出讓收入繳庫辦法和專項基金（資金）的提取比例。2.四川。其主要做法是：加強部門協作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度；嚴格執行征地“兩公告，一登記”制度，不斷改進征地補償安置費的發放方式；切實保障被征地農民和被拆遷居民的合法利益。3.江西。江西省出臺了《江西省國有土地使用權有償使用收入征收管理進行辦法實施細則》，規定：凡在我省境內有償轉讓土地使用權的中華人民共和國境內外的部門、公司、企業、其他組織和個人，應按照標準繳納土地出讓金，由所在地的市、縣財政部門統一征收管理，土地管理部門代收代繳。4.浙江衢州。浙江省衢州市通過對國土部門的土地出讓金收支情況作了一個全面的審計過后，探索出適合本地的土地出讓金征收管理新機制。（1）加強對規范征收的管理。衢州市首先在制度上明確國土部門、財政部門的不同工作職責，其次堅持“國土開票、銀行代收、財政統管”的原則，構建起“國土征收、財政監管、政府所有、收支兩線”的土地出讓金征管新機制。在實際工作中，衢州市主要是圍繞“兩清（清理土地出讓金收入過渡戶，清理土地出讓金專用票據）”、“兩建（建立土地出讓金收支專戶制度，建立土地出讓金專用票據領用、結報和核銷管理制度）”、“三規范（規范土地出讓金征收行為，規范土地出讓金專用票據使用行為，規范土地招標、拍賣和掛牌出讓行為）”目標，加強土地出讓金的征收管理工作。（2）嚴格控制支出的成本。眾所周知，土地出讓金收支管理的環節不僅多，而且復雜，從土地征用、收購儲備，到前期開發、組織出讓，再到成本費用支撥等。一旦某個環節監管出現疏忽，就會影響到整個土地出讓金的使用效益。因此，衢州市詳細地制定了相應的規章制度，如建立征地費支付備用金制度和土地保證金直接退付辦法。尤其是對土地征用成本費用、土地儲備資金、土地出讓金業務費收支以及征地費用保證金的支付、退付行為等進行全面的監管。通過對土地出讓金收支活動的全程監管，有效地保證了土地出讓金的使用效益。（本文來自于《重慶科技學院學報.社會科學版》雜志。《重慶科技學院學報.社會科學版》雜志簡介詳見.）

四、我國現行土地出讓金收支管理制度存在的問題及成因

現在看來，《中華人民共和國土地管理法》和國務院第55號令的相關規定還是顯得有點滯后和粗糙。面對審批權限、權屬登記、土地作價、收益分配等具體問題，尚缺乏有針對性的規章制度。導致一些地方政府要么無所適從，要么自行其道。從2007年1月1日開始，土地出讓金收支管理實行徹底的“收支兩條線”。然而，各地并未嚴格實施，導致每年有大量的土地出讓金收益流失。從征收結構上看，土地出讓金不僅成為地方政府收入特別是地方政府性基金收入的主體，而且其增速遠超其他經濟指標的增速。在部分地區，土地出讓金的增速甚至出現失控局面。政府為獲取土地出讓金對土地進行粗放式的開發導致諸多問題，如容易導致政府官員的尋租行為；征收的土地出讓金不能及時繳入國庫；造成土地出讓金看不見的流失，這些問題的存在不利于經濟社會的可持續發展。在支出結構上，土地出讓金支出范圍過大，支出結構要求模糊，預算編制和管理精細化程度不高；土地出讓金支農不足，加劇了城鄉二元結構的分化；在征地和拆遷補償等方面存在者偏差，損害了失地農民的切身利益；用于保障性住房的支出比例有待進一步提高［6］。

上述問題的主要原因有：第一，對土地出讓金征收管理的配套制度還不完善。當前雖然從中央到地方出臺了不少加強土地出讓金征收工作的法規、規章制度，但對如何及時足額征收和解繳則沒有嚴格的管理和處理、處罰制度，缺乏強有力的約束力。第二，對征收的土地出讓金還缺乏嚴格的監督管理。在一些地方，土地出讓凈收益未能按照規定的要求，被納入到基金預算管理之中。由于土地要素的非完全市場化，使得地方政府在征地、供地的過程中居于主導地位，在這種情況下，如果對土地出讓金的收支缺乏嚴格的監督管理，極易導致一些地方政府違法、違規出讓土地，擅自減免土地出讓金等現象的發生，從而導致土地出讓金的大量流失。第三，土地出讓金征收還缺乏統一規范的管理制度，征收環節銜接不緊密。按照國家有關規定，財政部門是土地出讓金的征收管理部門，應負責國有土地使用權出讓的政策制訂、監督執行和收支管理；而國土部門則是具體征收部門，應嚴格執行財政部門制訂的征管政策，負責按法律法規和出讓合同將土地出讓金及時足額征收到位。但在實際工作中，存在著國土部門集土地出讓政策制訂、地價評估、出讓交易、權證管理、收入征收于一身，甚至連支出也一并管理的現象，導致欠繳和漏繳土地出讓金現象十分嚴重［7］。

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一、整改工作任務

（一）積極補辦省、市、縣重點項目用地審批手續，并對其違法用地進行立案查處，追繳罰款，處理違法用地相關責任人。

涉及項目：

1、西銅高速公路及引線、咸旬高速公路、208省道改建項目。

2、縣級重點項目14個，其中衛星圖斑12個（列入督察整改10個），非衛星圖斑2個，均為督察整改項目。

（二）堅決拆除一批違法建（構）筑物，恢復耕地，并追繳罰款，處理相關責任人。涉及拆除并復耕的違法用地：

1、年度衛星遙感監測發現的違法用地。

2、非衛星發現的違法用地。

3、違法用地案件處理不到位的15件。

（三）建立和完善土地出讓管理制度，規范土地出讓，嚴格執行工業用地出讓最低價標準；規范國有土地使用權出讓收支管理，嚴格執行出讓“收支兩條線”制度。對發現的欠繳土地出讓金、低價出讓土地、土地出讓金收支管理及票據不規范、土地出讓方案批復不規范問題進行整改，并追究相關責任人法律責任。

1、文定天下名人街項目（由鑫誠房地產開發有限公司分公司開發）、鳳麟苑小區項目（由縣城發公司開發）欠繳土地出讓金，要求限期繳納，足額入庫。

2、撤銷與金盾紡織（）有限公司、昌茂股份有限公司原低價出讓合同，嚴格按國家相關政策規定，重新確定出讓價款，重新簽訂出讓合同。

二、整改工作責任單位及責任

（一）縣國土資源局負責辦理省、市、縣重點項目用地申報審批手續；立案查處違法用地案件，協調縣法院追繳罰款；追繳欠繳土地出讓金；撤銷低價出讓合同，協同縣招商局按政策規定重新確定出讓價款，重新簽訂出讓合同，追繳土地出讓金差額；制訂土地出讓管理制度，規范出讓程序；配合各鎮拆除違法占地上的建（構）筑物。

（二）縣招商局負責按照工業用地出讓最低價標準規定，與金盾紡織（）有限公司、昌茂股份有限公司協商，重新確定出讓價款。

（三）縣財政局負責按照《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》、《國有土地使用權出讓收支管理辦法》和《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，制訂我縣國有土地出讓收支管理辦法，并對存在問題進行整改。

（四）各鎮負責本轄區內列入拆除范圍的違法建（構）筑物的拆除及復耕。

（五）縣公安局負責配合各鎮做好拆除違法占地上的建（構）筑物工作。

（六）縣監察局負責調查處理相關責任人。

三、整改工作要求

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表1：契稅入庫情況(金額單位：萬元) 表2：土地出讓金入庫情況(金額單位：萬元)

年 度 一般預算收入 其中：契稅 占一般預算收入% 年度 基金預算收入 其中：出讓金 占基金預算收入%

自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __

20__ 31564 855 374 4 1.18 0.47 20__ 5711 213 687 12 12.03 5.63

20__ 41381 1278 820 14 1.98 1.10 20__ 2676 15 1562 13 58.37 86.67

20__ 50188 1419 800 32 1.59 2.26 20__ 3846 151 2685 10 69.81 6.62

20__ 59226 1799 1624 19 2.74 1.06 20__ 5280 133 3983 2 75.44 1.50

20__ 81504 1864 2458 35 3.02 1.88 20__ 5311 285 3029 58 57.03 20.35

20__ 117144 2316 4134 21 3.53 0.91 20__ 32224 242 29832 25 92.58 10.33

年均遞增% 29.99 22.05 61.70 39.32 年均遞增% 41.35 2.59 112.59 15.81

表3：契稅、土地出讓金征繳情況(金額單位：萬元)

年度 契 稅 土地出讓金

應納稅 實征 欠和免 占應納% 應納稅 實征 欠和免 占應繳%

20__ 906660 906660 100.00 5100000 5100000 100.00

20__

20__ 236948 236948 100.00 1002086 1002086 100.00

20__ 5033484 65000 4968484 98.71 10995587 99801 10895786 99.09

20__ 5310826 24000 5286826 99.55 6743932 117932 6626000 98.25

20__ 1449620 1449620 100.00 479645 209503 270142 56.32

20__ 1479153 1479153 100.00 5383069 463269 4919800 91.39

合計 14416691 89000 14327691 99.38 29704319 890505 28813814 97.00

據調查數據顯示（見表3），截止20__年6月，我縣契稅累計拖欠、減免的數額達到1433萬元,占應納稅額1442萬元的99.38%。土地出讓金累計拖欠、減免的數額為2881萬元，占應繳數2970萬元的97%。拖欠和減免數額之大，一方面嚴重地損害了稅法和政策規定的嚴肅性，另一方面又大大削弱了縣級政府的可支配財力。

二、主要問題

（一）因土地房屋權屬辦證審批和稅費征管不集中,使稅費征管的難度加大。《__省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規定》中規定：“財政部門為契稅的征收機關。土地、房產管理等有關部門應當向契稅征收機關提供有關房地產資料，協助契稅征收機關依法征收契稅。”《__省國有土地使用權出讓收支管理辦法》規定：“各級財政部門負責土地出讓收支管理和征收管理工作；各級國土資源管理部門負責土地出讓收入的具體執收工作。”但到目前為止，財政部門的征管手段仍非常落后。一是財政與國土、房產等部門缺乏有關土地和房屋權屬轉讓的信息共享資源，無法在辦證的要害環節征收應收稅費，財政依賴國土、房產部門配合支持性過強。二是財政部門無法從稅費票據源頭上進行控管，應納稅費的單位和個人土地或房屋權屬轉讓不受票據的直接影響。三是國土、房產等協稅部門“代扣代收”稅費矛盾較多。因為協稅部門自身還有收費項目，在執行“代扣代收”稅費時會遇到部門利益與全局利益的沖突。比如執行“先稅后證”或“先稅后費”政策，會直接影響部門收入的正收或造成部門收入的減少，尤其是在目前稅費負擔偏重和征繳環境欠優的情況下，“先稅后證”和“先稅后費”政策執行更難到位。

（二）因招商引資的無序競爭，地方違規制定“稅費減免優惠政策”，使契稅和土地出讓金嚴重流失。特別是近幾年地方各級為不失發展機遇，紛紛招商引資，引起了地區間的無序競爭。于是在我縣也不可避免地出臺了如“一票制”、“減稅讓費”等不夠規范的優惠政策，無論是在工業園區建設、城鎮化建設，還是房地產開發等招商項目中，凡涉及到土地和房屋權屬契稅與土地出讓金的，基本都實行了“減”或“免”。據調查數據分析，從20__年以來，城市建設和房地產開發項目因“招商引資優惠”造成財政減收的契稅約420萬元，占累計應納契稅的29.06%，其中：開發商和外商自身在征地環節借用“一票制”稅費包干優惠，少繳契稅近200萬元。并且開發商還承諾為購房者統一辦理房產證，把購房者（買方）應繳契稅轉嫁到自己身上，又造成購房者應納契稅200余萬元無法收繳。因“招商引資優惠”減收的土地出讓金，據統計也達到830余萬元，占應繳庫數的27.96%。這樣，“招商引資優惠”使應征契稅和土地出讓金收入大部分都在財政體外流失了，且流失比例分別高達99%和97%。

（三）以企業改制為名，由改制企業協議承擔土地、房屋權屬承受者應納稅費，通過享受稅費減免，使應征稅費減收和流失。為支持州屬國有企業的改革改制，20__年州印發了《關于深化州屬國有企業改革改制若干政策措施的意見》的文件，文件規定：“國有企業土地資產用于安置職工的，土地和房屋權屬轉讓，不征收契稅。”于是__縣屬原國有商業企業、糧食企業及其他國有企業在改制過程中處置的房地產均比照上級文件規定無法征收契稅。據調查數據分析，從20__年以來，我縣包括集體企業在內的所有改制企業，因執行“企業改制優惠政策”，造成財政減收契稅達776萬元，占應納契稅的53.81%。按現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅是當土地、房屋權屬發生轉移時向其承受者征收的一種稅收，即由應由土地受讓方和房屋權屬方納稅，但“企業改制優惠政策”卻規定了國有企業，即非納契稅對象的土地出讓方和房屋賣方的契稅減免，而且在實際執行優惠政策時延伸到了集體企業。這就意味著本該由權屬承受者交納的土地房屋契稅均無法征收。在企業改制方面，涉及到有土地出讓金收入的，也幾乎完全在財政外直接支出，而沒有按照《__省國有土地使用權出讓收支管理辦法》關于“任何地區、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業改制’等名義，減免土地出讓收入。……也不得違規通過簽訂協議等方式將應上繳財政的征地拆遷補償費等土地出讓收入由國有土地使用權受讓人直接支付給農村集體經濟組織、農民和被拆遷人等”的規定，實行“收支兩條線”管理。據調查數據統計，因企業改制造成財政減收的土地出讓金有1533萬元，占應收數的51.62%。

（四）稅費政策宣傳不到位，在稅費征繳過程中征管與執收部門存在把關不嚴、力度不夠的問題。一是征管執收部門對契稅和出讓金的政策宣傳未到位，使得應繳稅費的單位或個人了解政策不全面，納稅繳費意識差。主要表現：第一，土地或房屋買賣雙方個人私下交易，不進行確權，逃避稅費多，總認為土地或房價款支付后，即屬本人所有，無需確權；第二，也有部分人受個人利益驅動的影響，買賣雙方私下簽署協議，“明修棧道，暗渡陳倉”，買賣合同上協議價款低于實際成交價款，或者干脆簽訂兩份合同，一份用于雙方實際成交，另一份對付財政、房產、國土發證等有關部門少繳稅費。二是征管執收部門在稅費征收過程中，把關不嚴，力度不夠。即沒有對契稅征管嚴格地執行“先稅后證”政策，也沒有對土地出讓金收繳實行徹底的“收支兩條線”管理。調查顯示，已辦理并取得“房產證”、“土地使用證”而未完契稅的個人相當多，尤其是購買商品房屋和改制企業門面的個人幾乎均未完稅；土地出讓金收入卻忽視了財政“收支兩條線”管理，在財政體外使用的現象很多，特別是招商引資和企業改制過程中的出讓金，全部沒有納入財政預算管理，違反了“土地出讓金收入全額納入預算管理，收入全部繳入國庫，支出一律通過政府基金預算從土地出讓收入中預以安排，實行徹底的‘收支兩條線’管理的規定。”當然現階段大環境下行政過多的強調“優化招商環境”意識，而忽視“優化稅費環境”的整治，對稅費征管和協管部門主動執法也有一定影響。

三、建議

篇（7）

    特此通知。

    附件：經確定可放申請表格的房地產經紀機構名單

    關于實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定

    為進一步搞活我市住房二級市場，簡化已購公有住房和經濟適用住房上市出售的手續，依據國家和本市的有關規定，結合本市實際情況，現制定實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定如下：

    一、關于辦理上市出售手續的程序

    （一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國土資源和房屋管理局指定的房地產中介機構領取上述表格。發表格的單位不得扣押房屋所有權人的所有權證件。

    （二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門應即收即辦，最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成已購公有住房和經濟適用住房上市出售的審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。

    （三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。

    （四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成審查、評估并按《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》〔（99）京房改辦字130號〕、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》〔京財稅（1999）1201號〕的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。

    （五）交易管理部門對于繳納的分成或超標收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據和記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月統一上繳市局計財處；其余區縣按區縣的規定辦理。稅費收繳的手續仍按現行的規定辦理。

    （六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。

    （七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同，立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，買方還應提交由原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關證明文件，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

    已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

    買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價交付土地出讓金，城近郊八區還按3％繳納，遠郊十個區縣按所在區縣制定的標準繳納。

    應簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件、原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關證明文件之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成《國有土地使用權出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證件復印件之日起即為受理，工作人員應即收即辦，當日完成土地出讓金的收繳工作。

    （八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統一上交市房地局計財處，其余區縣按區縣的規定辦理。

    （九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地的區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。

    權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應于受理之日即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）辦完登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。

    二、關于征詢原產權單位意見的問題

    （一）凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產權單位的意見。在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。

    （二）涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題，賣方應如實向買方告之，并由雙方自行協商解決。

    三、關于土地出讓年期的確定

    已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據房屋建筑結構確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時，其土地出讓年期分別依其上市交易日期均按上述規定逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。

    鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。

    已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去已使用的年限計算。

    四、關于國有土地使用證問題

篇（8）

（一）地域：定于大連市城區四個行政轄區，即中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區。

（二）時間界限：1990年5月19日（即國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》之日）至1992年9月2日（即大政發[1992]71號文件《大連市人民政府關于加強房地產綜合開發工作的決定》之日）期間，將通過行政劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物、附屬物進行轉讓、出租和抵押的。

1992年9月2日以后，已辦理劃撥用地手續但改變土地用途的；各類未經審批、越權審批的違法建筑和占道設施；應交納但未納土地出讓金和有關費（稅）。

（三）內容：追繳應交但未交納的土地出讓金及有關費（稅）。

清理各類未經審批和越權審批的違法建筑、臨時建筑及占道設施。

清理以行政劃撥土地連同地上建筑物、附屬物進行非法轉讓、出租和抵押等房地產隱形市場。

二、清理、檢查的重點及處理辦法

（一）從1992年9月2日至今，凡應交但未交納土地出讓金的建筑項目，一律追繳土地出讓金。

（二）凡與機關、企事業單位等利用劃撥土地私自進行聯建，后以商品房出售的建設項目，均需補辦土地出讓手續，補交土地出讓金。

（三）凡未辦理用地項目審批等手續及各類未經審批和越權審批的違法建筑，除補辦土地出讓手續外，并區別不同情況予以處理。

（四）凡未經有關行政主管部門審批和越權審批的臨建及占道設施，區別不同情況予以處理。

（五）凡利用行政劃撥地土及其地上建筑物、附屬物進行非法轉讓、出租和抵押的，除追繳土地出讓金及有關費（稅）外，區別不同情況予以處理。

（六）凡已經市政府批準劃撥的土地兩年內未按規定開發建設的，依法收回其土地使用權。

三、清理、檢查的方法和步驟

為切實做好房地產清理檢查工作，市政府決定成立房地產清理檢查工作領導小組，負責對全市房地產清理檢查工作的統一領導。此次清理、檢查工作采取條塊結合的辦法進行。條條主要以審計、追繳、征收土地出讓金及有關費用為主；塊塊主要以清理、檢查違章建筑、臨時建筑和占道建筑為主。

清理、檢查從5月20日開始8月20日結束，具體分為兩個階段：

第一階段：從5月20日至6月5日，為各用地單位、建筑單位和個人自檢階段。有關單位和個人須認真填寫市政府統一印發的“調查表”，然后寫出自檢報告連同“調查表”于6月5日前報領導小組辦公室（辦公室設在大連市房地產開發管理領導小組辦公室）

篇（9）

一、執行時間

凡從*年1月1日起簽訂的國有土地出讓合同應嚴格按本《意見》要求執行，即土地出讓收支全額納入地方基金預算，全面實行“收支兩條線”管理。

二、國有土地使用權出讓收入管理

國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。具體包括：以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

國土資源部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。

三、征管方式

按照非稅收入收繳管理制度改革的要求，土地出讓收入屬非稅收入管理范圍。財政部門在銀行設立財政非稅收入（土地出讓收入）專戶，專門用于土地出讓收入的歸集。國有土地使用權受讓人按財政、國土資源部門的要求將土地出讓金直接繳入財政非稅收入（土地出讓收入）專戶。財政部門應對繳入的土地出讓收入按宗地和鎮（開發區）進行明細核算（可委托國土部門具體辦理），按旬辦理繳庫手續，并設立專賬按政府收支分類科目進行核算。

四、土地出讓收支預決算管理

建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度，由財政部門牽頭，國土資源、建設、交通、勞動保障等相關部門配合共同編制年度土地出讓收支預決算。編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。

各鎮、開發區每年10月底前向國土資源部門上報次年用地計劃，國土資源部門根據上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素，負責編制下年度土地出讓收入預算，并按照年度征收計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素，編制與出讓供地成本相關的年度土地出讓支出項目預算；財政、建設、交通、勞動保障等部門按照規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制相關的土地出讓支出項目預算，其中支出范圍屬于政府采購的，應當按照規定編制政府采購預算。土地出讓收支預算分別納入全市政府性基金收支預算，財政部門按規定程序批準后執行。

每年年度終了，由國土資源、建設、交通、勞動保障等相關部門按規定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，財政部門審核匯總后，向市人民政府報告。市人民政府依法向同級人大報告。

五、土地出讓收入的使用管理

土地出讓收入的使用要足額保障征地拆遷補償支出，重點向新農村建設傾斜，嚴格按批準的預算執行，逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。

國有土地出讓收入的使用范圍主要包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。

（一）征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等。土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等按照市人民政府*年第20號市長令執行，即：土地補償費每畝14000元、安置補助費每人13000元、地上附著物和青苗補償費每畝980元。

（二）土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含土地出讓涉及的需要進行相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款利息等支出。

（三）支農支出。

1.農業土地開發支出。根據省政府辦公廳蘇政辦〔2004〕104號《轉發省財政廳、省國土資源廳關于將部分土地出讓金用于農業土地開發的意見的通知》的有關規定，我市從出讓國有土地使用權取得的總成交價款中，按7.05元/平方米的標準計提作為市級農業土地開發資金，實行專賬核算，用于安排農業土地開發的支出。

2.補助被征地農民基本生活保障支出。根據省政府《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》（江蘇省人民政府令第26號）規定，從土地出讓金等土地有償使用收益中提取并納入被征地農民基本生活保障資金專戶管理，我市屬于三類地區，執行工業用地每畝不低于9000元，商業用地每畝不低于20000元。

3.扶持被征地農民就業支出。根據省政府《關于貫徹國務院進一步加強就業再就業工作通知的實施意見》（蘇政發〔*〕24號）有關規定，我市按每個被征地農民1000元一次性安排劃出。

（四）城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。

（五）其他支出。包括計提國有土地收益基金、繳納新增建設土地有償使用費、計提土地出讓業務費、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

1.國有土地收益基金。根據省財政廳、國土資源廳、人民銀行南京分行蘇財綜〔*〕25號文件規定，從出讓國有土地使用權取得的總成交價款中劃出5％用于建立國有土地收益基金，實行專賬核算，資金封閉運轉管理，專項用于政府國有土地收購儲備。

2.繳納新增建設用地有償使用費。根據省財政廳、國土資源廳、人民銀行南京分行蘇財綜〔*〕91號文件規定，我市

按34元/平方米繳納新增建設用地有償使用費。

3.土地出讓業務費。包括出讓土地的相關業務支出。土地出讓業務費按照不超過當年招、拍、掛和協議出讓土地總價款的1.5％列入部門預算，實行以收定支，據實列支。

4、廉租住房保障支出。根據省財政廳蘇財綜〔*〕105號文件規定，我市按4.7元/平方米計提廉租住房保障資金（土地出讓凈收益的10%），專賬核算，專項用于安排廉租住房保障的支出。

5.其他支出。未列入上述支出內容、經財政部門批準的在土地出讓過程中發生的其他費用，其中包括：按照國家規定，從破產或改制國有企業國有土地使用權出讓收入中，安排用于支付破產或改制國有企業職工安置費用支出；鎮國土所從所在地組織土地出讓收入中按5%提取事業經費等。

在執行上述政策規定后，我市各鎮、開發區地塊的出讓收入的剩余部分全額安排各鎮、開發區預算支出，按國家規定用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出，其中用于農村基礎設施建設的資金，主要安排農村飲水、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設和公益事業項目。

為保證城建、交通及政府安排其他項目的資金日常需求，在市土地儲備中心承擔收購儲備的地塊出讓時，先按到帳土地出讓收入的20%預提專項資金，用于上述項目的日常支出，待土地出讓結束后按宗地進行結算。

六、財政、國土資源、國庫部門職責

財政部門是國有土地出讓收入征收管理機構，負責土地出讓收支管理，確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫；按年度土地出讓支出預算從國有土地出讓收入中安排各專項支出；負責牽頭編制年度土地出讓收支預決算；會同國土資源部門、人民銀行建立土地出讓收支統計報表以及分季度收支統計明細報表體系，及時提供土地出讓收支核算情況。

國土資源部門是土地出讓的具體征收部門，具體負責土地出讓收入的征收工作，會同財政部門督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同，確保土地出讓收入應收盡收；加強土地出讓成本控制，監督各鎮（區）土地出讓規范運作；對未按照合同約定足額繳納土地出讓金并提供有效繳款憑證的，不予核發國有土地使用證；按市政府財政部門要求編制年度土地出讓金收入預算、與土地出讓供地相關的支出預算以及編報與出讓供地相關的土地出讓收支決算；及時提供年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料。

國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分和留解等各項業務；在國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況；定期與財政部門、國土資源部門進行數據核對，確保有關數據的準確無誤。

七、監督檢查

市政府成立由國土、財政、建設、監察、審計等部門共同參加的“市土地出讓審核領導小組”，對國有土地出讓價格和成本支出實行監督管理，下設辦公室，掛靠市國土局，日常工作由市國土局牽頭組織。要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監督檢查制度，強化對土地出讓收支的監督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴格按照財政預算管理規定執行。

任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓金收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入，嚴禁以各種名義向用地單位和個人返還或“借出”土地資金；也不得違反規定通過簽訂協議等方式，將應繳的土地出讓金由國有土地使用權受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等，禁止“上征下租”等土地違法行為。工業用地出讓價格不得低于省公布的出讓最低價標準。

土地使用者不按時足額繳納土地出讓金的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫。如發生不可預見事件或因自然等因素造成受讓人不能按時足額繳納土地出讓金的，由征收部門報經市人民政府批準后處理。

篇（10）

市區范圍內的土地收儲出讓計劃由市國土局會同發改、規劃、建設、財政等土地收儲委員會成員單位制定，報市政府批準后實施；各鎮（區）范圍內的土地收儲出讓計劃由各鎮（區）人民政府（管委會）會同規劃、建設、國土等部門制定，報市政府批準后實施。

全市土地收儲出讓年度計劃必須在上年前報市土地收儲委員會審定，經市政府批準后，由市國土局按規定向社會公布。

在土地收儲出讓計劃執行期內，因城市建設和社會經濟發展需要，確需調整出讓地塊的，則必須經市土地收儲委員會審定，并報市政府批準后實施。

二、規范地價評估和出讓底價

市國土局應當根據擬出讓地塊的區位條件、規劃條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

市土地收儲委員會根據土地估價結果，兼顧產業政策、區位條件等情況，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。鎮（區）范圍內土地出讓標底、底價等情況須報市國土局審定，土地出讓標底、底價不得低于國家規定的最低價格標準。

加強對評估機構資格和評估人員執業資質管理，規范從業行為。評估機構及評估人員應嚴格按評估技術規程要求客觀、公正地開展評估活動，對故意壓低或抬高標的物評估市場價的，評估結果無效，并由相關部門視情節輕重予以相應的處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任。構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

三、規范招標拍賣掛牌出讓土地使用權的行為

根據出讓地塊的具體情況，規范編制招標拍賣掛牌出讓方案。出讓方案應體現公正、公開原則和有利于促進城市建設的原則，不得以外資、招商引資等名義設置影響公平競爭的限制性條件，應最大限度地降低土地使用權競買、競投的參與門檻。

土地競買、競投申請人，可以是國內外的法人、自然人和其他組織，土地競得后須在當地成立開發項目公司，并實行屬地管理。但在土地競買、競投前兩年中，有下列情形之一的申請人，不得參加土地使用權競買、競投：

1、法律、法規及規章對申請人有明確限制的；

2、執法、執紀部門正在偵查或確認在土地出讓中有行賄行為嫌疑的；

3、執法、執紀部門確認在土地出讓中有串標行為的；

4、無正當理由，仍未按土地出讓合同約定付清土地出讓金及其它稅費的；

5、違反土地出讓合同約定，擅自增加容積率或改變土地用途而未補辦手續、未補繳出讓金及其它稅費的；

6、上年度房地產開發，經綜合考核名列末位的，或在建設質量、小區配套、物業管理、善后服務、農民工工資等方面由于管理不善引起嚴重后果，造成的，實行“一票否決”。

市監察部門會同規劃、國土、建設、財政等部門，對照上述規定認定土地競買、競投申請人的參與資格，并在競買、競投報名截止時間前一日內予以書面答復。

市建設部門會同規劃、國土、財政等部門，對年度房地產開發項目進行綜合考核，考核結果在下年度第一季度前向社會公示。具體考核內容和指標等，由市建設局負責制定。

四、加強對聯合競買、競投行為的管理

土地招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以單獨申請競買、競投，也可以聯合申請競買、競投。但聯合申請的，申請人應當簽訂聯合競買、競投協議，協議需規定聯合各方的名稱或姓名及其權利和義務，并明確競得土地后擬成立新公司的成立時限、股東及其出資比例、出資形式等內容。

土地競得后，聯合各方應在協議約定的時限內成立新公司，并由新公司與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。新公司的股東及其出資比例、出資形式應與聯合競買、競投協議規定的內容一致，聯合各方不得變更股東及其出資比例、出資形式。否則，作違約處理，取消其土地競得資格，土地出讓履約保證金不予退還。

土地受讓后，有下列情況之一的，受讓人不得轉讓土地使用權或以各種形式轉讓股權：

1、未繳清土地出讓金及相關稅費的；

2、開發投資總額未達到25%（不含土地出讓金）的；

3、未取得《房屋銷售許可證》的。否則，按非法轉讓土地使用權查處，并可依法無償收回土地使用權、沒收非法所得。

五、嚴禁變相房地產開發行為

嚴禁將以高科技、科研樓（研發樓）、辦公樓、工業、農莊等名義取得的非經營性土地，擅自改變土地批準用途和規劃建筑功能，變相搞房地產等經營性項目開發；不得設計和建設成套住宅（含獨幢或聯排低層住宅）、商業門店及其它經營性房屋。相關部門必須嚴把規劃設計、規劃評審和審批發證關，建筑設計不符合審批內容的，一律不得發放《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；建成后的房屋不符合原批準用途的，一律不得通過驗收，并不得發放《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。

已建成的房屋擅自改變批準用途，符合城市規劃的，應補繳土地出讓金，并予處罰；不符合城市規劃的，責令限期整改，并予罰款；嚴重影響城市規劃的，責令限期拆除，并予罰款。土地出讓金補繳標準為：按現用途土地的評估價格（不得低于同區域內同用途土地出讓成交的最高價格）與原取得土地價格的差價確定。

凡未依法辦理土地用途變更手續、補繳土地出讓金或限期整改到位的，建設部門不得變更房屋登記用途、工商部門不得核發相關經營證照、稅務部門不得辦理稅務登記，其它相關部門應嚴格按土地和房屋登記用途辦理相關審批手續。

六、加強土地出讓金征收管理

土地受讓人按土地出讓合同約定繳清土地出讓金和相關稅費后，市國土局方可辦理供地手續，核發《國有土地使用證》。屬分期繳款、分期供地的，按供地面積繳清所分攤的土地出讓金，并在原繳納的土地出讓保證金中確定一部分金額抵繳最后一次供地的土地出讓金。受讓人未按土地出讓合同約定繳清全部土地出讓金和相關稅費的，市國土局不得辦理供地手續、不得發放《國有土地使用證》，規劃、建設、城管等部門不得辦理工程項目的相關審批手續、不得發放《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。

已開工建設項目，受讓人未按土地出讓合同約定繳清土地出讓金及相關稅費的，規劃、建設、城管等部門一律停止辦理工程建設后續審批和竣工驗收手續，國土部門不得辦理土地分割登記手續，建設部門不得發放《房屋所有權證》。

土地受讓人無正當理由拖欠土地出讓金及相關稅費的，應嚴格按土地出讓合同約定加收滯納金；超過土地出讓合同約定的繳款期限滿三個月的，應當收回土地使用權、不予退還土地出讓履約保證金，并取消其三年內在我市參與競買、競投土地的資格。

七、嚴格限定開發項目的開工時間

土地出讓后，受讓人不得無故拖延開發，囤積土地。土地受讓人應嚴格按照土地出讓合同約定的時間動工開發建設，有下列情形之一的，認定為閑置土地：

1、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期一年以上（含一年）未動工開發建設的；

2、已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一的或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續一年以上（含一年）的；

3、法律、法規規定的其他情形。

土地閑置超過一年、不滿二年的，由市國土局向土地受讓人送達《限期動工開發通知書》，責令其在規定期限內動工開發建設，并向社會公告；同時，送達《繳納土地閑置費通知書》，按照規定向受讓人征收土地使用權出讓金總額20％的土地閑置費，并責令限期繳納。土地閑置滿二年的，由市國土局依法無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工開發遲延的除外。

八、嚴格開發項目用途管理

在出讓期限內，土地受讓人必須嚴格按照土地出讓合同規定的土地用途開發利用土地。因城市規劃調整，需要改變出讓合同規定的土地用途的，國土部門有權收回土地使用權，重新進行招標拍賣掛牌出讓；需要局部調整土地用途的，受讓人應提出申請，經市政府同意，并依法辦理有關批準手續，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。

九、嚴格開發項目容積率管理

在土地出讓期限內，受讓人必須嚴格按照出讓合同規定的土地使用條件利用土地，不得擅自提高容積率、增加建筑面積。因政策或其它原因，確需提高出讓土地容積率的，受讓人應提出申請，經市政府同意，并與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金和相關稅費。

已簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，補交土地出讓金標準按合同約定執行。

未簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，補交土地出讓金標準按出讓地塊樓面地價與超建筑面積之乘積的2倍計征。樓面地價的計算方法為：

凈地出讓地塊，以《國有土地使用權出讓合同》規定的建筑面積和土地出讓金為基數，核算成單位建筑面積土地成本。

毛地出讓地塊（含部分毛地、部分凈地出讓地塊），以《國有土地使用權出讓合同》規定的建筑面積，依據出讓時的評估總地價（含征地拆遷成本和土地出讓成交價），核算成單位建筑面積土地成本。

十、加強土地轉讓和抵押管理

土地使用權轉讓（包括出售、交換和贈與）必須同時具備以下兩個條件：

1、受讓人按照出讓合同約定已經支付全部土地出讓金和相關稅費，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權；

2、受讓人已完成開發投資總額（不含土地出讓金）的25%以上。

城市規劃區范圍內土地轉讓，須經規劃部門審核，并報市政府批準后，國土部門才能辦理土地轉讓手續。

對商品房建設用地，土地受讓人在領取商品房預（銷）售許可證后，國土部門不得再辦理土地使用權抵押手續；建設部門在辦理商品房預（銷）售許可證前，土地受讓人必須注銷該宗地已設定的抵押權，否則不予發證。

十一、嚴禁變相低地價出讓土地

鎮（區）人民政府（管委會）及其相關部門不得以招商引資或集鎮開發等名義，擅自批準各類經營性項目建設用地。在經營性用地招拍掛出讓前，不得與土地競買人簽訂影響公平競爭的協議或意向性協議；在土地出讓成交后，不得以各種形式將出讓金補貼或返還給土地受讓人，否則，按非法低價出讓國有土地使用權查處。

十二、加強集鎮經營性用地出讓管理

各鎮（區）經營性用地出讓必須納入全市統一的土地市場管理，不得以中心村、安置房建設等名義實施集鎮開發，規避土地招標拍賣掛牌出讓程序。凡未通過招拍掛取得土地使用權的，國土部門一律不得發放土地使用證書，規劃部門一律不得發放《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，建設部門一律不得發放《建設工程施工許可證》和《房屋所有權證》；市國土、監察部門應按照有關規定從嚴查處，并依法追究當事人的責任。

十三、加強土地出讓合同管理，嚴肅責任追究

本意見相關條款應當在《國有土地使用權出讓合同》中予以明確，并嚴格監管；《國有土地使用權出讓合同》簽訂后，需要調整有關約定的，須報經市土地收儲委員會同意。

市各部門、鎮（區）政府（管委會）及相關工作人員有、、行為的，應依法嚴肅查處；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

篇（11）

為保證我市已購公有住房和經濟適用住房上市交易的順利進行，依據國家和本市的有關規定，結合本市實際情況，現就實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的有關具體問題通知如下：

一、關于辦理上市出售手續的程序

（一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》。

（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門須在15個工作日內完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。

（三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。

（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員須在25個工作日內完成審查工作（含對申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種以上評估方法進行的評估）、按《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》〔（99）京房改辦字130號〕、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》〔京財稅（1999）1201號〕的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。

（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月度統一上繳市局計財處；其余區縣按本區縣的規定辦理。稅費收繳手續仍按現行規定辦理。

（六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。

（七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。

買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價的3％交付土地出讓金。

（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記帳。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月度統一上交市局計財處，其余區縣按本區縣的規定辦理。

（九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。

權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應于受理之日起60日內完成登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。

二、關于土地出讓年期的確定

已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據房屋建筑結構確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時，其土地出讓年期分別依其上市交易日期按上述規則逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。

鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。

已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去已使用的年期計算。