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第三條  凡在本市區域內預售商品房的開發經營企業，均須遵守本辦法。

第四條  銀川市房產管理局是本市商品房預售管理的行政主管部門。

第五條  預售商品房應當符合下列條件：

（一）取得《土地使用權證書》，持有《建設工程規劃許可證》；

（二）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設投資總額的25％以上（不含地價）或完成基礎工程，并已經確定竣工交付日期；

（三）屬危房改造項目，拆遷戶安置房已開始動工建設并確定了安置方案；

（四）具有房屋售后物業管理，維修服務和保證措施。

第六條  商品房預售實行許可證制度，預售商品房的開發經營企業必須向房產行政主管部門申請辦理預售登記，經批準取得《商品房預售許可證》后方可進行商品房預售。

第七條  開發企業申請領取《商品房預售許可證》應提交下列證件及資料：

（一）開發企業的《營業執照》和《資質等級證書》；

（二）建設項目的投資計劃、規劃、用地和施工等批準文件或證件；

（三）工程施工進度計劃；

（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25％以上或基礎工程已完工的證明材料；

（五）商品房預售方案。預售方案應說明商品房的位置、幢號、層次、朝向、結構、裝修標準、用途、交付使用日期、預售總面積、價格，并應附預售商品房總平面圖；

（六）向境外預售商品房的應提交允許向境外預售的批準文件；

（七）房產行政主管部門認為應該提交的其他文件或資料。

第八條  房產行政主管部門在接到開發經營企業的申請報告和全部資料后，對審查合格者，應在十日內頒發《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，廣告經營單位不得為其預售廣告。

第九條  開發經營企業預售商品房，應將《商品房預售許可證》懸掛在預售場所，制做廣告和說明書時必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條  開發經營企業在預售商品房時應與承購人簽訂由房產行政主管部門和工商行政主管部門統一制訂的商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同副本到市房產行政主管部門和規劃土地行政主管部門辦理登記備案手續。承購人變更的，應到上述部門辦理變更手續。

商品房預售也可以委托人辦理，人必須持有合法有效的委托書。

第十一條  開發經營企業預售商品房所得款項，必須用于預售商品房有關的工程建設。

第十二條  商品房竣工交付使用時，未達到預售合同規定的結構、設施、裝修和質量標準的，由預售人負責返修，返修后仍達不到標準的，承購人有權要求退房。預售人應將房款全部退還承購人，并按合同約定承擔違約責任。

第十三條  商品房交付使用后，承購人應在交付使用之日起30日內持購房合同及有關證件到房產行政主管部門辦理房地產交易手續和房屋產權登記，領取房屋所有權證。

第十四條  開發經營企業未取得《商品房預售許可證》而預售商品房的，房產行政主管部門責令停止預售，限期補辦手續，并按照規定處以5000元？10000元以下罰款，逾期不補辦的，對其預售的商品房不予辦理房屋產權登記和房屋所有權證。

廣告經營單位為沒取得《商品房預售許可證》的企業或單位商品房預售廣告的，由廣告監督管理機關責令停止，沒收廣告費用，并處廣告費用一倍的罰款。

第十五條  開發經營企業未按規定辦理備案和登記手續的，責令限期補辦；逾期不補辦的，處以1000元以下罰款。

第十六條  開發經營企業違反本辦法第十一條規定的，由房產行政主管部門按照規定處以10000元以下罰款。

第十七條  對不具備商品房預售資格而預售商品房的單位，房產行政主管部門不予辦理房屋產權登記和房屋產權證并會同有關部門依法予以處理。

第十八條  房產行政主管部門工作人員，在商品房預售管理、登記發證工作中玩忽職守、循私舞弊、以權謀私的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

篇（2）

第三條  本暫行辦法所稱的商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱“開發經營企業”）將正地建造中的房屋預先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預售合同（包括與承購人辦理的預訂、預約或認購、定購等手續），并向承購人收取定金或房價款的行為。

本暫行辦法所稱的商品房銷售，是指開發經營企業將已建造好的商品房出售給承購人，與承購人簽訂商品房銷售合同，并向承購人收取房價款的行為。

第四條  市建委、市房管局依照市政府規定的職責，負責管理本市商品房預（銷）售工作。

第五條  開發經營企業預售、銷售商品房，必須持有《商品房預（銷）售許可證》。

開發經營企業在預售、銷售商品房前，應按本辦法有關規定，到市建委辦理審批手續。市建委收到開發經營企業申請后，應當會同市房管局等有關部門對照本辦法第六條、第七條規定進行審核，并到現場實地查勘。經審查合格的，市建委應當自收到申請之日起10日內辦結有關批文。開發經營企業憑批文到市房管局辦理預（銷）售登記，領取《商品房預（銷）售許可證》。

第六條  開發經營企業申請商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設用地劃撥手續，取得《建設用地規劃許可證》；

（二）持有《建設工程規劃許可證》；預售房的設計圖紙應同《建設工程規劃許可證》核準的事項相符；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度，初步落實水、電、煤等配套工程；

（四）已擬定的商品房預售方案應包括：商品房的座落、結構、裝修與設備標準；商品房建筑明細表、預售分期計劃、預售地點方式、物價部門核定的預售價格、交付使用日期和交付使作后的物業管理等主要內容。

第七條  商品房未經預售的，開發經營企業可以在房屋竣工后直接申請銷售。商品房銷售應當符合以下條件：

（一）持有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《固定資產投資許可證》和《建設工程施工許可證》；

（二）同《建設工程規劃許可證》核準的設計圖紙及有關規定事項相符；

（三）具有竣工綜合驗收合格證明；

（四）已落實物業管理單位和物業管理措施。

第八條  開發經營企業向境外預售、銷售商品房的，還應當符合《無錫市涉外房產交易管理試行辦法》有關規定。

第九條  開發經營企業預售、銷售商品房，必須在其經營場所出示《商品房預（銷）售許可證》，以備承購人查驗。

具有房地產中介服務資格的中介服務機構在預售、銷售商品房時，應當出示《商品房預（銷）售許可證》以及商品房預售、銷售的委托書。

商品房承購人經確認上述證件后方可購買。

第十條  開發經營企業預售、銷售商品房必須與承購人簽訂商品房預（銷）售合同。商品房預（銷）售合同應當使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一條  預售人應當于合同簽訂之日起30日內持有關合同到市房管局、市國土局辦理登記備案手續。

預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到市房管局和市國土局辦理權屬登記手續。

第十二條  商品房銷售必須使用財稅部門統一監制的專用發票。

第十三條  開發經營企業及其委托商預（銷）售商品房廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》，并持有《商品房預（銷）售許可證》，廣告中應當載明許可證編號。否則，廣告經營單位或者單位不得為其制作和商品房預售、銷售廣告。

第十四條  開發經營企業未取得《商品房預（銷）售許可證》擅自預（銷）售商品房的，由市建委、市房管局責令其停止預（銷）售活動，限期補辦手續，并可依據有關規定給予處罰。

篇（3）

商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發企業）依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，開發企業按合同約定交付商品房的行為。

預售人，是指預售商品房的開發企業。

預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。

第三條、本市行政區域內商品房預售管理適用本辦法。

第四條、廣州市國土局房地產管理局（以下簡稱市房地產主管部門）是本市商品房預售的主管部門，負責本辦法組織實施。

第五條、開發企業預售商品房前，應到市房地產主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應具備下列條件：

（一）開發企業已取得房地產開發資質證書和營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得建設用地批準書或土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程；

（六）已與廣州市房地產交易登記機構（以下簡稱市交易登記機構）、商業銀行簽訂商品房預售款監管協議，并開設商品房預售款專用帳戶；

（七）預售的商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第六條、開發企業應當分期或者分單項向市房地產主管部門申請辦理商品房預售許可證。辦理商品房預售許可證，須提交下列文件或資料：

（一）房地產開發資質證書和營業執照；

（二）市房地產主管部門核發的建設用地批準書或國有土地使用證；規劃部門核發的建設工程規劃許可證和建設工程報建審核書；報建項目四至平面圖復印件；

（三）國有土地使用權出讓合同；已繳納地價款的發票復印件；

（四）建筑施工合同；建設工程質量和安全監督證明文件；

（五）商品房預售款監管協議和商品房預售款專用帳戶復印件；

申請外銷的預售商品房，還需提交外經主管部門的批準文件復印件；

（六）附單體報建項目四至平面圖（曬藍）或小區規劃報建項目四至平面圖（曬藍）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；規劃坐標圖復印件；

（七）廣州市地名委員會辦公室出具的小區或商業樓宇的命名批準書復印件；

（八）如屬兩方以上合作的項目，應提交各方合作分成比例、面積數、分配位置的協議或證明復印件。

第七條、市房地產主管部門在收到申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的項目，應自受理之日起15日內核發商品房預售許可證；對不符合條件的項目，應當書面通知開發企業并告知不予核發的理由。

第八條、商品房預售許可證應當載明開發企業的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數，商品房屋預售款專用帳戶，并附上項目的布局圖，在圖上注明預售許可證核準的單體建筑的位置，并加蓋戳記。

第九條、開發企業只有取得商品房預售許可證后，才能預售廣告，預售廣告的內容須真實、準確，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關，不得有誤導、欺騙公眾和不符預售商品房項目的內容。

第十條、開發企業的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房預售合同中約定。

第十一條、開發企業預售商品房廣告時，應提前5日將擬的廣告式樣報市房地產主管部門備案。市房地產主管部門對廣告內容與預售的商品房項目不符的，責令開發企業修改后才能，拒不改正者，由市房地產主管部門通知開發企業停止，并收回該項目的商品房預售許可證。

第十二條、開發企業與預購人簽訂商品房預售合同前，經雙方協商同意，開發企業可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金，開發企業應向預購人提供商品房預售合同草案或認購協議。開發企業在收取商品房預購訂金時須與預購人訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還的具體辦法。開發企業與預購人簽訂商品房預售合同后，開發企業向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。

第十三條、商品房預售時，開發企業與預購人應當簽訂商品房預售合同。商品房預售合同應當載明和約定下列主要事項：

（一）開發企業、預購人、委托人姓名（名稱）、地址、合法證件號碼；

（二）開發企業的用地依據和預售的商品房項目的座落位置；

（三）商品房預售款專用帳號；

（四）預購的商品房的預計建筑面積、用途、分攤建筑面積及其公共及公用建筑面積的分攤辦法、樓號、樓層、座向、房號；

（五）預購的商品房價格；

（六）交付使用時的實測面積與預售合同預計面積差異的處理辦法（交付使用的實測面積以廣州市房地產測繪所測量的為準）；

（七）付款時間和付款辦法及預購人逾期付款的違約責任；

（八）預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；

（九）裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任；

（十）基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；

（十一）物業管理事項；

（十二）雙方約定的其他事項。

商品房預售合同應當附有預購的商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

商品房預售合同文本由市房地產主管部門統一印制。

第十四條、開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。

凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。

第十五條、市房地產主管部門受理開發企業辦理商品房預售許可證的申請后，市交易登記機構、開發企業及為該企業辦理商品房預售款專用帳戶的商業銀行三方應簽訂商品房預售款監管協議，明確各自的職責和義務。

第十六條、開發企業有多個商品房預售項目的，應分別設立商品房預售款專用帳戶。商品房預售款專用帳戶實行專款專用，在項目竣工驗收之前，只能購置建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

第十七條、預購人應當按商品房預售合同規定的付款時間，將預購房款直接存入商品房預售款專用帳戶。預購人憑銀行出具的存款憑證，向開發企業換領繳交預購房款的收據。

第十八條、市交易登記機構負責監督管理商品房預售款的收存和使用，并在辦理商品房預售合同審核、登記手續時，向開發企業收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。

第十九條、開發企業需要使用商品房預售款時，必須向市交易登記機構提出申請。市交易登記機構應當自收到開發企業使用商品房預售款申請之日起5日內作出答復；對符合條件的，出具同意資金使用劃撥書；對不符合條件的，應當書面通知開發企業并告知不同意劃撥資金的理由。

第二十條、商業銀行必須根據市交易登記機構出具同意資金使用劃撥書為開發企業辦理資金撥付。

第二十一條、開發企業應當在預售的商品房項目竣工驗收之日起30日內，持有關文件資料到市房地產主管部門申請辦理產權登記手續。

篇（4）

第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；

城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第七條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第八條房地產管理部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。

第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。

城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。

第十三條開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。

篇（5）

第二條本辦法所稱商品房預售款，是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付的定金、預付款、保證金、房價款（包括預售商品房按揭貸款）等各種款項。

本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。

本辦法所稱承購人，是指購買預售商品房的單位和個人。

本辦法所稱監管銀行，是指商品房預售款專戶的開戶銀信部門。

第三條凡在我縣行政區域內經房地產管理部門批準預售的商品房預售款的收取、支出和使用，適用本辦法。

第四條縣房產管理局是商品房預售款監管的主管部門，負責組織本辦法的實施。

縣房地產交易管理中心負責商品房預售款的日常監管工作。

第五條預售人預售商品房的預售款應當用于準予預售商品房的工程建設。

第六條縣房產管理局對商品房預售款監管履行下列職責：

（一）監督預售人和監管銀行履行監管協議；

（二）對商品房預售款使用計劃實施備案管理；

（三）對預售款的支取和使用實施監督管理；

（四）建立房地產開發、施工、監理等單位的誠信檔案，并定期公示；

（五）接受預購人對商品房預售款使用情況的查詢；

（六）受理商品房預售款收繳、使用中的違法違規行為的投訴，依法查處房地產開發企業違規使用商品房預售款的行為。

第七條商品房預售款監管期限，自核發《商品房預售許可證》開始，至本項目工程竣工驗收合格并給予預購人辦理產權登記后止。

第八條商品房預售款的使用采取先審批后使用的管理模式。未設立預售款專用賬戶的項目，縣房產管理局不得發放《商品房預售許可證》。

第二章預售款專用帳戶設立

第九條預售人在申請商品房預售許可證前，應當在本縣銀信部門開設商品房預售款專用帳戶，并由預售人、銀信部門和縣房產管理局三方簽訂統一格式的“商品房預售款專用帳戶監管協議書”。協議書共三份，三方各執一份。

第十條《商品房預售款監管協議》主要包括以下內容：

（一）當事人的名稱、地址；

（二）監管項目的名稱、坐落；

（三）監管項目范圍；

（四）商品房預售款使用計劃；

（五）違約責任；

（六）爭議解決方式。

第十一條商品房開發項目屬單家銀信部門貸款或提供按揭的，該銀信部門即為監管銀行。多家銀信部門貸款或提供按揭的，監管銀行由預售人與相關銀信部門商定。

第十二條同一預售人申請多個商品房預售許可證的，應當按每個商品房預售許可證的申請范圍分別設立預售款專用賬戶，同一個項目分期實施的，可以設立一個專用賬戶，但應當按每個商品房預售許可證的申請范圍分別列帳。

第十三條預售人因開發規模、按揭額度等原因，需要增加或變更監管銀行的，須到縣房產管理局申請辦理商品房預售監管增加或變更手續。

第三章預售許可

第十四條預售人申請《商品房預售許可證》，必須符合以下條件：

（一）必須具有與預售房屋相應并未抵押的房地權屬；

（二）完成項目總投資25%以上。

第十五條預售人申請辦理《商品房預售許可證》，應填寫商品房預售許可證申請表。并提交以下證件（復印件）及資料：

（一）企業《資質證書》和《營業執照》；

（二）建設用地規劃許可證和用地審批手續；

（三）建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）完成項目總投資25%以上的有效證明材料；

（五）與金融機構簽訂的商品房預售款監管協議；

（六）商品房預售方案：預售方案應當說明預售房位置、面積、竣工交付日期，交付使用后須遵循的物業管理約定等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第十六條縣房產管理部門在接到預售人申請后，應當查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘，經審查合格的，在十日內核發《商品房預售許可證》，并通過新晃電視臺或新晃縣公眾信息網向社會公告。

第十七條企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售房廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十八條預售人應當與承購人簽訂商品房預售合同，并在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣房產管理部門辦理商品房備案登記手續。

第十九條預售人申請辦理商品房預售許可證時，須提交《商品房預售款監管協議書》。縣房產管理部門應當在預售許可證上明示商品房預售款專用賬戶信息。

第二十條有下列情況之一的，縣房產管理部門不得辦理商品房預售合同登記備案、預告登記、按揭等手續：

（一）未能提供監管銀行出具的承購人付款已入專用賬戶憑證和預售人的收款發票的；

（二）承購人未按《商品房買賣合同》的約定付清首期預售款的。

第二十一條辦理了備案登記手續的商品房，預售人未經購買人同意，不得將已預售的房屋所有權用于抵押，縣房產管理部門不得辦理抵押登記。

第二十二條經備案登記的商品房預售合同及有關憑證不得轉讓。

第四章預售款繳納

第二十三條預售人不得直接收取商品房預售款，不得向承購人以采取集資、貸款、收取會員費等形式變相預售商品房。

預售人在填寫完整好縣房產管理部門統一印制的商品房預售款繳款單后，由預購人直接到預售人開設商品房預售款專用賬戶的商業銀行繳款并將銀管部門的進帳單回執交給預售人做帳。

第二十四條承購人、預售人雙方可以就商品房買賣交易簽訂定金書面協議，定金額度不得突破交易額度的20%。

預售人不得直接收取商品房買賣交易的定金，定金的繳納由預售人在填寫好縣房產管理部門統一印制的商品房預售款繳款單后，由預購人直接到預售人開設商品房預售款專用賬戶的商業銀行繳款并將銀管部門的進賬單回執交給預售人做賬。

第二十五條預售人憑監管銀行的繳款回執向承購人開據購房票據，并在3日內報縣房產管理部門備案。

第二十六條銀信和住房公積金部門在發放承購人預購商品房按揭貸款時，必須由貸款人、預售人、縣房產局三方簽訂《新晃侗族自治縣預購商品房按揭貸款監管協議書》，并按協議書要求直接將該貸款劃入指定的預售款專用賬戶。

第五章預售款使用

第二十七條預售人申請使用商品房預售款時，應填寫商品房工程建設投資總費用計劃表和商品房預售款使用申請表送交縣房產管理部門，并根據下列不同申請款項提交相應資料：

（一）申請施工進度款的，提供項目監理單位出具的工程進度款支付證明；

（二）申請購買建設材料、設備款的，提供購銷合同；

（三）申請設計、監理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明；

（四）申請繳納法定稅費的，提供相關單據；

（五）申請供還在建工程抵押貸款的，由抵押權人提供他項權證明、借款合同及抵押合同。

第二十八條為使預售人正常開展業務，預售人可以向縣房產管理局申請一定額度的資金作為備用金，以支付經常性的零星開支，其額度不得超過預售款的10%。

第二十九條預售人設立的商品房預售款專用賬戶內的款項在按本辦法規定撤銷專用賬戶前，只能用于本辦法第二十七條、第二十八條規定事宜，不得挪作他用。

第三十條縣房產管理部門收到預售人資金使用申請后，應進行現場勘查，對施工進度、先期撥付的預售款使用情況進行評估，并核對商品房預售款專用賬戶對賬單。

經現場勘查且符合條件的，應在兩個工作日內辦理用款撥付批準手續；對不符合條件的，應在兩個工作日內書面通知預售人，并說明理由。

第三十一條除監管銀行監管資金比例外，有下列情況之一的，縣房產管理部門不予辦理用款手續：

（一）專用賬戶余額不足項目銷售款總額的10%時；

（二）收款單位、用途等內容與合同約定不符；

（三）已撥付款項未專款專用；

（四）其它違規用款事項；

預售人在辦理《商品房預售許可證》之前應支付而未支付的各項費用，不得在商品房預售款監管賬戶中支取。

第三十二條監管銀行應按監管協議條款，憑縣房產管理部門出具的同意撥付款證明撥付預售款。

預售人應于每月10日前將監管賬戶上一月份資金收支情況的對賬單復印件送交縣房產管理部門備案，縣房產管理部門應進行認真核查。

第三十三條監管銀行憑縣房產管理部門的證明材料及預售人的票據劃轉賬，收款單位的賬戶和金額由縣房產管理部門的同意撥付證明資料載明。

第三十四條預售人應按期向縣房產管理部門申報建設工程完成的進度以及銀行出具的預售款資金收繳、支出對賬單復印件。縣房產管理部門應對各建設項目的商品房預售與其預售款入帳情況、建設工程進度與工程建設資金使用情況進行監管，預售人應予以配合縣房產管理部門到監管銀行核對賬務。

第三十五條預售人再次申請預售款的使用之前，縣房產管理部門應審查前一筆款使用情況。在正常情況下，監管人員每月巡視工程進度一次，并將進度記錄在案。若發現工程停工，即列入監管重點，改為每半個月巡視一次，若巡視三次發現工程一直停工，縣房產管理局必須迅速調查停工原因，積極采取相應措施。

第三十六條預售雙方達成退房協議并已辦理相關退房手續的，預售人可以向縣房產管理部門提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監管。經核實，縣房產管理局應當在2個工作內通知監管銀行解除該部分預售款的監管。

監管銀行可將退房款直接打入承購人的銀行賬戶中或由退房人領取現金。

第六章預售款專用帳戶撤銷

第三十七條預售商品房經竣工驗收合格并給預購人辦理產權登記后，預售人應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第七、八條規定，在現房銷售前向縣房產管理部門申辦商品房現售備案，經審查符合商品房現售條件的，出具《商品房現售備案回執》。預售人憑回執填寫《商品房預售款撤銷監管申請表》向縣房產管理部門結算該項目預售款專用賬戶的資金。

第三十八條縣房產管理部門在接到申請之日起3個工作日內進行審查確認，如預售人已按規定交清稅費及地價款、不存在違反本辦法或法律規定情形的，出具辦理結算手續的書面意見并通知銀行辦理撤銷監管賬戶手續；如有違規情形的，縣房產管理局出具不予辦理結算手續的書面意見通知預售人，并說明理由。

第七章罰則

第三十九條開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定，由縣房產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第四十條預售人隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由縣房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第四十一條預售人未按本辦法規定將預售款繳付監管賬戶的，由縣房產管理部門責令停止該預售項目的銷售，限期改正，并公示其不良行為，記入不良信息檔案。承購人將預售款直接交給預售人而造成損失的，由承購人直接追究預售人的民事責任。

第四十二條預售人不按規定使用商品房預售資金時，由縣房產管理部門責令限期改正，并可依照《城市商品房預售管理辦法》有關規定處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第四十三條開發企業或預售人有下列行為之一，由縣房產管理局可以處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》、通知金融機構凍結商品房預售款項，直至停辦交易手續和產權轉移登記：

（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；

（二）違背監管協議，將商品房預售款項挪作他用，未能保證項目建設的；

（三）未按規定辦理備案登記手續的；

（四）預售后又設立抵押的；

（五）違反商品房預售合同條款的，私自為承購人轉讓商品房預售合同及有關憑證的。

第四十四條監管銀行擅自批準預售人使用商品房預售款專用賬戶內的款項或挪作他用的，由監管銀行負責追回流失款項，對拒不改正或情節嚴重的，暫停辦理該銀行新開設商品房預售款專用賬戶手續。

篇（6）

原告費某得知這一情況后，遂向法院提起訴訟，要求被告繼續履行集資聯建房協議向原告交付房屋。審理中同時查明，二被告至今未辦理《預售房許可證》。

評析：

本案在處理過程中，對原告費某與被告合江縣某房地產開發公司簽訂的集資聯建房協議的效力存有爭議。

一種觀點認為，該集資聯建房協議（即實為商品房預售合同）無效。其理由是：原告費某與被告之間形成的法律關系是商品房預售關系。根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：“商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。”第九條規定：“開發經營企業進行商品房預售應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”被告未取得《商品房預售許可證》而向原告預售商品房，原告不行使知情權，明知被告沒有許可證而與之簽訂預售商品房合同的行為，均違反了前述行政法規的禁止性規定，也就是說，在簽訂預售房合同時，被告實際上不具備預售房資格，即無締約能力。根據《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，原被告雙方簽訂的集資聯建房協議（即商品房預售合同）因缺少生效要件而無效。

另一種觀點認為，如果確認無效將違反民法的誠實信用、禁止反供原則，故不能確認該集資聯建協議無效，應責令被告合江縣某開發公司補辦商品房預售許可證等相關手續，繼續履行合同。

雖然，我國《城市房地產管理法》第四十四條及《城市商品房預售管理辦法》第六條都規定了商品房預售應當具備四個條件：（1）交付土地出讓金，取得土地使用權證；（2）取得建設工程許可證；（3）投入開發建設的資金達到投資總額的25％；（4）取得商品房預售許可證。而且上述規定，均系國家法律或規章的強制性規定。同時，根據《合同法》第五十二條規定的“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。但是不是房地產開發企業在未取得上述“三證一投資”的情況下進行商品房預售，并與購房戶簽訂的商品房預售合同均可主張無效呢？筆者對此不敢茍同。

本案中，如果認定原告費某與被告合江縣某房地產開發公司之間簽訂的集資聯建房協議以被告主張其不具備預售許可證（即實為商品房預售合同）而無效，一方面不能體現合同法的“帝王規則”-即誠實信用原則。因誠實信用原則要求訂約雙方在訂立、履行合同的整個交易過程中，均須出于善意，遵守諾言，履行合同，誠實守信，不搞欺詐。其出發點是要維護市場交易秩序，保護交易安全，維護社會的公平、正義，以實現立法司法的基本宗旨，體現法的基本精神。另一方面，也不能很好地規范房地產開發經營企業接受有關建設行政主管部門地管理，依法進入市場，進行合法經營，也不能保護房地產業的健康、有序發展。同時雙方當事人的合法權益也得不到很好的保護。

篇（7）

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)22-0141-01

根據《城市商品房預售管理辦法》規定,商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同只是開發企業與承購人之間一種債的關系,承購人是債權人,開發商是債務人,根據債的一般原理債權人享有請求他方(債務人)為一定的行為或不為一定的行為的權利即是一種請求權,這種權利并不具有排他性,并不發生所有權的轉移,承購人在以房屋建成后的價值實際支付了房價,而獲得的卻是一種期權,一種請求權,一張空頭支票。房地產開發是投入資金大、開發時間長、風險高、極其復雜的行業,這種風險通過商品房預售無疑轉嫁到了承購人身上。其次,由于上面談到的所有權并不發生轉移,開發商還可以在標的物上設定債權和抵押權。

一、加大商品房預售的門檻

根據《城市商品房預售管理辦法》規定,投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上,就可以商品房預售。在實際工作當中,隱蔽工程(地基)的完成就已經達到了總工程投資的25%,這對開發商來說是以全部工程款的1/4就可以進行商品房預售,用承購人的錢來進行后期的投入和收益,這可以說是小投入、大收益、小風險、大回報,這種完全應該由開發商承擔的風險完全轉嫁到消費者身上,出了風險由消費者承擔,利益則是開發商的。應該加大開發商工程款的投資份額,這樣就算開發商不能完成后期的投入,也要遭受很大的經濟損失,預售部分的商品房也可以折抵給承購人減少消費者的經濟損失。

二、加強對預售款的監管力度,建立專門的預售款賬戶

符合條件的開發商在進行商品房預售時,承購人直接將預售款進入開發商預售款專用賬戶,由銀行和房地產管理部門適時全程監督,并且建立紅色預警機制當開發商一次調撥資金超過預售款50%時,要經過房地產管理部門的審批,否則銀行啟動紅色預警機制停止調撥。這樣可以使預售款專款專用,并且防范開發商進行多元投資,在不同預售項目間調撥預售款。

三、建立健全預售款調撥制度

篇（8）

現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。

事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。

（二）商品房現售不等同于房地產轉讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。

其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。

最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。

二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題

（一）竣工驗收合格———現售

考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。

國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。

同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。

2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。

綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。

（二）現售備案的性質

《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。

（三）現售監管引發的相關問題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。

2.如何辦理預告登記

《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。

3.能否受理（預）查封

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

4.預售與現售的轉化和銜接

建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。

三、國內各地對商品房現售監管的比較分析

由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：

其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。

其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。

結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。

四、加強和完善商品房現售管理的若干構想

篇（9）

    一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義

    (一)商品房預售合同備案登記的效力

    自1995年《城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務院頒布的《城市房地產開發管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

    僅從商品房預售合同登記相關規定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質和效力,學界對此也有爭議。

篇（10）

預售商品房再轉讓是否屬于房地產轉讓?根據《城市房地產管理法》第36條之規定,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這個概念規定了房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房地產所有人、經營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為,根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則,如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定,在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續,預售商品房的所有權即發生轉移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權,其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產,還未到房產管理部門辦理房產登記,預購人并沒有獲得商品房產權,即沒有取得商品房所有權,而是在商品房竣工并辦理房產登記后,根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移,將房產過戶到預購方的權利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。

那么,預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:

1、依照法律、法規等規定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效。”

2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。

4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。

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中圖分類號：F25文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房預售制度簡介

1.1商品房預售制度的定義和由來

在目前的房地產一級市場上存在著商品房現售和預售兩種銷售方式。商品房現售是指房地產開發企業將竣工并驗收合格的房屋出售給買受人,由買受人支付房價款的行為。《商品房銷售管理辦法》第三條規定：商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。在房地產開發過程中,甚少有房屋完全建好再行出售的情況,實務中商品房預售是房地產轉讓的一種最主要的售房方式。商品房預售首創于香港,俗稱“賣樓花”。20世紀 50年代初,香港進入人口劇增時期,住房嚴重不足形成對土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業有限公司依據當時情勢提出了“預售樓花”,并提倡分期付款。

1.2商品房預售制度的產生和發展

中國商品房預售制度的產生有自己獨特的歷史原因：由于“”的破壞作用,截至1978 年,中國城鎮人口的住房面積已經達到了歷史最低點,整個市場呈現嚴重的供不應求的局面。當產品市場出現這種局面的時候,一般都會產生預先訂購的方式,更何況像房地產這種價值量大而且具有稀缺性的商品,自然也需要采取這種方式暫時緩解一下消費者旺盛的需求。房屋預售制度是我國房產市場發展初期,給予成長中的房地產開發商的一項扶持政策,意在降低房地產行業的進入門檻,提高市場上的房屋供應量。改革開發以前,城鎮居民的收入水平較低,相對購買力不高。預售制度可以使正在建設中的房屋以一個相對較低的價格面向市場,從而提高了居民的相對購買力,滿足他們的需求。中國建立資本市場之前,國內的房地產企業只有向銀行借貸這惟一的一條融資渠道,1992 年資本市場建立之后,整個市場的發展斷斷續續,迄今為止,仍然不夠成熟、完備,中國大部分房地產企業的原始積累不足 ,加上房地產開發周期長、投入資金量大等特點,使得開發商的籌資工作舉步維艱。但是預售制度可以幫助開發商通過收取定金或者房價款的方式籌集一部分資金。換言之,預售制度是開發資金足額、及時到位的重要保證。

1995 年正式實施的《中國房地產管理法》中將商品房預售制度用立法的形式予以確定, 1994年建設部《城市商品房預售管理辦法》和1998年國務院《城市房地產開發經營管理條例》均對商品房預售制度作出了詳細的規定。隨后2001年建設部 95 號令和2004年建設部131號令分別對《城市商品房預售管理辦法》進行了修改,商品房預售制度成為市場經營核心管理制度之一。

1.3 商品房預售制度的作用

在我國政府將房地產業作為支柱產業的情況下,商品房預售制度加速了整個建設資金周轉,提高了資金使用效率,降低了資金使用成本,擴大了商品房的開發規模和提高了商品房的建設速度。同時,我國金融創新品種的缺乏和房地產金融缺少有機的聯系,所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式,實際上商品房預售成為了房地產商開發融資的主要手段。統計表明,我國各主要城市商品房預售比例已達80%以上,部分城市已高達90%以上。由于歷史欠賬多,新建住宅量大,我國房地產市場一直以增量市場為主,房地產開發項目大多是成片和滾動開發,在我國資本市場發育不全的情況下,完全靠開發企業自有資金,是很難靠自身力量進行滾動開發的。商品房預售價格一般較現房銷售價格低10%―20%,離交房期1至2年。一些購房者在看好后市房價的前提下正是因為預售房相對現房銷售有一定的價格優勢,所以喜歡選擇購買預售商品房。

2 商品房預售制度的缺點

（1）商品房預售制度本身的特點決定了此項制度的實施可能會引發了一系列不誠信的社會現象,例如“一房多賣”、“爛尾樓”、“質量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地產商只做“一錘子買賣”,利用虛假廣告和推銷招數夸大功能、質量、面積等,誘騙消費者,賺一把就走。商品房預售中存在的虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、綠化率容積率與實際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為極大地損害了購房人的利益。

（2）商品房預售制度造成了隱性的風險轉嫁 ,將開發商承擔的風險非常利落地轉嫁到銀行和購房者的身上。住房還處在建設過程中,購房者就支付了全部的房款,并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時,往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需要的住房或承擔違約的責任。這實際上將經營風險轉嫁給了社會。一邊是購房者支付了全部房款,承擔了房地產開發的風險;一邊是開發商占用了購房者的資金,實現了“空手套白狼”的經營模式,而且是購房者承擔了資金利息,并通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

（3）商品房預售制度使得開發商和購房者之間所掌握的信息嚴重不對稱,增大了居民消費的風險成本,違背了交易的一般原則。現有國內市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易。在交易過程中開發商比購房者擁有更多的知識和信息,包括房產的質量、土地使用權年限、建筑原料構成、房屋性能、建設方法、生產成本等,而購房者很難獲取或理解這些信息。因而形成了一方占有信息優勢,而另一方則處于信息劣勢的不均衡狀態。開發商往往會利用這種信息優勢地位,采用微妙的手段,千方百計的隱匿有關信息,轉嫁給本應有自己承擔的成本或風險,謀取不正當利益,產生了經濟理論上的“道德風險”問題。

（4）商品房預售制度造成不平等競爭和低效率競爭。商品房預售制度降低了房地產業的門檻,開發商的實力、品牌、技術都不是十分重要,只要能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商,具有實力、品牌、技術、管理的企業競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制,反而造成了以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。經營模式以銷售為主,最終導致規模不經濟。

3 當前形勢下應該取消商品房預售制度

關于商品房預售制度的存廢一直都是學術界爭議的話題,反對取消商品房預售制度的理由主要有兩點:

一是認為預售制度取消后,期房改為現房,對市場的最直接影響就是房價會上漲。取消期房預售加大的投資成本,會轉嫁到房價上,最終讓消費者買單。而且樓盤從土地開發到交房都有一個周期,如果沒有預售期,市場就會出現房屋空檔期,帶來的直接后果就是房價上漲。

二是認為商品房預售制度取消后,對開發商自有資金的要求將大大提高,房地產市場的格局也將發生很大轉變,開發商們將不得不面臨重新整合的局面。一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業將被淘汰,這樣會造成行業壟斷局面的出現。在這種情況下,某些開發商也會故意囤積樓盤,導致供小于求局面的出現,從而造成房價上升。

現在距 1994年建設部出臺《城市期房銷售管理辦法》已經十幾年了,當時的環境和背景許多已時過境遷。從國際成熟市場的經驗來看,應逐步取消商品房預售制度。現房銷售更適合目前中國的國情。在我國房地產市場法律法規滯后、市場監管不力和執法不嚴的情況下,改期房銷售為現房銷售,堵住市場混亂的漏洞,正是符合我國國情的良方和事半功倍之舉。

取消商品房預售制度并不會產生以上問題。目前我國現房銷售適于市場供需關系,甚至是供略大于求的狀況。很多地方房價虛高,而實際入住率并不高。房屋開發雖然需要一個周期,但并不是所有的商品房都是同一時間開始建設的,取消預售并不會造成市場空白,即使對供求有影響也不會很大。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為,所謂期房價格低實際上是一種幻覺，如果開發商只能賣現房,開發商一則要承擔資金之成本,二則要承擔房子賣不出去的風險,房價多會越賣越低,特別是在房產銷售市場 競爭激烈的情況下更是如此,取消期房預售制度有助于舒緩金融風險積淀,遏止風險放大。央行報告指出,2004年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在 55%以上,較往年仍有所提高;房地產開發商貸款質量較差,農行和中行的不良貸款率分別達到 16%以上和 12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面,開發商自有資金比例逐年下降房地產貸款潛在風險增加;另一方面,同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下,達到同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中,將銀子裝進口袋把風險留給銀行。當開發商只能賣現房不能預售期房時,其資金成本尤其是自有、自籌資金必然增加。開發商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款,去完成房屋的建設配套;銀行也將不再被綁縛在房地產“戰車”上而讓房貸風險越積越大。

取消商品房預售制度有利于加速整個房地產市場的整合,推動整個地產業的理性回歸。取消商品房預售制度并沒有限制房地產行業的競爭,而只是起到了提高準入門檻的作用,只要企業的實力雄厚就可以自由進出房地產業。這恰恰可以將一大批實力、技術低下的,只做“一錘子”買賣的開發商過濾出房地產業，使得房地產企業樹立起品牌意識,認識到只有質量才是企業生存的根本,改變以往不合理的以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式,從而在公平的市場環境下高效率地競爭,有利于企業上規模提高其競爭力。同時讓商品房預售中存在的虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、綠化率容積率與實際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為無處藏身。

參考文獻