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    (1) 已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。

    (2) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

    (3) 按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期。

    (4) 已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

    上述四個條件是發展商預售商品房最起碼的要求,隨著房地產業的進一步發展,上海、廣東等地已經在此基礎上提高了商品房預售的準入門檻。以上海為例,1997年6月1日實施,2000年9月20日修正的《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條規定,商品房預售應當符合下列條件:

    ① 土地使用權以出讓方式取得,已經支付全部的土地使用權出讓金;

    ② 土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書;

    ③ 取得商品房的建設工程規劃許可證;

    ④ 取得商品房的建設工程施工許可證;

    ⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規定標準;

    ⑥ 已經確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃;

    ⑦ 已經與上海市從事房地產項目資金監管的專業機構(以下簡稱監管機構)簽訂預售款監管協議

篇（2）

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房預售制度的起源及主要法律依據分析

1.商品房預售制度的起源和特征分析

商品房預售，又稱期房買賣，是指預售方（房地產開發企業）將正在建設而未竣工的房屋預先出售給預購方，預購方交付定金或購房款，并在合同約定的日期將預售房屋交付給預購方的一種法律行為。商品房預售在1954年首創于中國香港地區。當時，香港立信置業公司最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售給消費者，如同落英墜落，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。自20世紀80年代開始，我國沿海地區率先引進了香港售賣樓花的通行做法。經過20多年的發展，我國內地商品房預售取得了長足的發展，成為我國房地產開發企業普遍采用的銷售方式。商品房預售對房地產市場具有十分積極的作用，現已成為商品房買賣的一種主流形式，是一種與現房買賣相對應的房屋買賣形式。在商品房預售中，預售商品房的交付和所有權的轉移時間不是在簽訂預售合同之時，而是約定在將來的某一特定日期，因此商品房預售具有風險性和不確定性。

2.商品房預售的法律依據分析

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗和借鑒一些國家及地區做法的基礎上，建立了商品房預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十五條規定，“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！薄逗贾菔谐鞘蟹康禺a開發經營管理若干規定》第十四條規定，“房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：（一）多層建筑已完成主體結構三分之一以上；（二）高層建筑已完成地面以下的主體工程?！?/p>

二、國內主要城市商品房預售標準情況

1.上海：根據《市政府批轉關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發[2010]34號）規定，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。

2.廣州：根據《廣東省關于調整商品房預售項目工程形象進度條件的通知》（粵建房字[2001]2號）規定，從2001年2月1日起，《廣東省商品房預售管理條例》第六條第一款第五項的預售商品房項目工程形象進度條件調整為：“七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程。

3.其它城市情況：成都多層結頂，高層+0申請預售；武漢、鄭州等地房屋結頂才能預售；南京高層七層以上，小高層三層以上才能預售；寧波提倡商品房在低層、多層建筑主體結構結頂，中高層建筑主體結構完成三分之二且不少于6層，高層建筑主體結構完成三分之一且不少于6層后申請預售。

三、商品房預售制度的利弊分析

1.預售制度的優勢分析

（1）加快商品房建設和供應。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制度在加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本起到了重要作用，增強了開發企業滾動開發的能力，促進和加快了商品房的建設，很大程度上增加了商品房的供應量。根據測算，預售項目比現售項目的動態投資回收期約縮短了10個月。

（2）融資作用明顯。由于國內資本市場的發展滯后，除銀行貸款外基本沒有其他可以選擇的融資方式，在現有的融資渠道無法滿足房地產開發需要的條件下，預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。根據國家統計局公布數據，2012年，房地產開發企業本年資金來源1887.8億元，其中定金及預收款和個人按揭貸款是房地產企業的最大資金來源，共計1037.5億元，占55.0%。

（3）預售商品房具有一定的價格優勢。從房地產開發企業發售“樓花”到房屋竣工交付之間有一段較長時間，買“樓花”時的房價與正式竣工時的房價之間會形成差價。一般來說，預售商品房價格比現房銷售價格低10%-20%，客觀上對購房人有利，這也是預售制度被消費者普遍接受的重要原因。

2.預售制度的弊端分析

（1）可能損害購房人利益。從近幾年情況看，商品房預售損害消費者利益現象時有發生，如實際交付房屋與預售時廣告宣傳不符、一房多賣、逾期交房、擅自改變建筑設計、質量缺陷、面積縮水等問題，客觀上損害購房人利益，容易引起一些社會糾紛，影響社會穩定。

（2）可能出現“爛尾樓”現象。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發商資金出現問題或者開發企業攜款潛逃，樓盤就可能“爛尾”，給購房人和銀行帶來損失。曾經在90年代初，由于房地產泡沫的破裂，海南、廣東、北海等地出現過大量的“爛尾樓”問題，既給政府帶來了后續處置的困難，也給購房人造成了損失。

（3）增加了銀行和購房人的風險。預售制度降低了開發商的門檻，開發企業實力參差不齊，一旦開發商投資出現問題，銀行和購房人就成了開發商投資風險的承擔者。同時，由于商品房預售標準與商業銀行按揭貸款標準的不一致，按照商品房預售標準投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可以申請預售，而按商業銀行按揭貸款審批標準一般需要房屋結頂方可放貸，兩個標準的不一致容易引起金融風險和法律風險。

四、完善我市商品房預售制度的建議

商品房預售制度對于國內的房地產業發展有著重要意義，經過十余年的發展，已經成為房地產市場的一項基本制度，簡單取消預售不可避免會引發一系列的問題，影響房地產市場的穩定性。一是導致房地產開發企業資金鏈斷裂問題，大量中小房地產開發企業退出市場，資金實力較強的企業也會出現開發周期延長、成本增加等問題。二是會對商品房的供應產生影響，目前杭州商品房項目一般為完成地面以下主體工程申請預售，取消預售后會導致一段時間內的供應量的減少。三是目前的法律體系尚不支持預售的取消，《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》明確了預售的條件，取消預售也需取得人大立法的通過。因此，根據杭州市房地產市場發展現狀，針對當前商品房預售中存在的問題，特提出以下政策建議：

1.積極拓寬房地產開發企業融資渠道

預售制度不是引發交易風險甚至房地產金融風險的根源。取消預售可以避免購房者的部分風險，然而房地產開發活動的風險沒有從根本上得到解決，開發企業項目爛尾的風險依然存在。下一步，建議通過大力發展房地產信托、投資基金、企業債券等融資方式，拓寬非銀行融資渠道，既滿足房地產業發展的合理需求，又有效控制和分散銀行的信貸風險。

2.加強商品房預售資金監管

預售資金的監管是當前商品房預售管理中的一個薄弱環節，雖然杭州從2010年11月起已建立由商業銀行為主體的商品房預售監管模式，但該模式下政府部門無法實時、動態掌握商品房預售資金的進出情況，容易產生按揭貸款不入賬、工程監理單位監理不到位、資金使用不規范等問題，導致預售資金無法保證用于工程款建設。建議通過網上合同備案系統與商業銀行資金結算系統的聯網和數據的共享，實時掌握預售資金的進出和余額情況，發現問題及時督促開發企業進行整改，預防商品房預售資金被挪作他用。

3.強化商業銀行風險管理

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中圖分類號：G271文獻標識碼： A

一、商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎

科學發展觀是新時期我國社會主義建設的重要戰略思想，它強調的是“以人為本”，也是科學發展觀的精髓，檔案“三個體系”建設就很好的體現了新時期對檔案建設“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環節。對于房地產管理部門來說，為了加強預售商品房產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益,加強對預售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發展需求的檔案指導思想和工作目標，這不但事關檔案事業未來的發展，而且能夠更好的服務于人民。按照科學發展觀以人為本的重要指導思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關法律法規等理論知識，同時還要以本職工作為基礎，豐富“三個體系”建設的內涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設理論與實踐的探索，為房地產管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現房地產管理部門檔案管理工作新的跨越式發展。

二、商品房備案檔案“三個體系”建設的內容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現其“三個體系”建設的基礎，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產管理部門應在《檔案法》規定的范圍內，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數據、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設

以往在房地產管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術。隨著電子計算機信息網絡在各行各業的普遍使用，檔案資源的網絡共享實現了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現了房地產管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設

房地產管理部門在進行商品房備案檔案建設管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規定涉及檔案安全和保密的法律法規，建立合理的檔案管理機制與對應的安全制度，從而保證一旦出現突發事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術的迅速發展，計算機網絡技術已經應用到了各行各業，利用網絡實現檔案資源共享已經在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設的理論和其建設的內容與作用基礎上，如何在房地產管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現房地產管理部門檔案管理工作的跨越式發展。本研究結合自己的實際工作經驗提出建設商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：

（一）快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型

首先要從商品房備案檔案的基礎著手，轉變傳統的檔案管理工作理念，實現傳統商品房備案檔案向數字化多元檔案的建設，只有這樣才能為實現商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現房地產管理部門的檔案工作轉型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設施提供支持，加大在房地產管理部門內部、房地產企業之中的宣傳力度，提高房地產管理部門員工及房地產企業對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學術等活動，通過多種形式實現商品房備案檔案管理的升級。

（二）創新商品房備案檔案服務和利用模式

創新商品房備案檔案的利用和服務模式，能全面提高房地產管理部門商品房備案檔案管理的工作質量以及工作效率。房地產管理部門應當加快推進的商品房備案檔案工作的數字化管理，對檔案自動檢索等技術進行研究，提升工作的質量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發，實現檔案利用工作的服務化、人性化開展。加強檔案利用服務工作的展開，隨著科學技術的不斷進步以及信息技術的不斷發展，創新檔案利用手段，實現遠程化、數字化服務，例如建立健全商品房備案檔案管理室網站，方便備案登記的調取查閱。

（三）推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設

過去數字化檔案建設是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設，建設數字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數字化是通過網絡為檔案管理建立了一個平臺，為房地產管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網絡平臺的建設。首先，按照國家的標準制定房地產管理部門的數據庫和數據標準化接口，為檔案數字化平臺建設奠定良好基礎。其次，要為房地產管理部門標準化數字檔案的建設，配備必要的信息化設施設備，對現有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數字檔案。第三，對新產生的文字、數據、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質保管。

（四）重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設

檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設中首次提出了發展目標，當然為實現這一目標，專業的人才隊伍建設是必須的，因此房地產管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業性，同時要注重對房地產管理部門商品房備案檔案人員的業務培養，定期或不定期對檔案管理人員進行內外培訓，讓他們與社會發展動態同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產管理部門各個專業知識的入門培訓，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹的工作，但其重要性不言而喻，房地產管理部門應當保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩定與發展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發展。

四、結束語

隨著我國經濟社會的快速發展，房地產管理部門也獲得了迅速發展，為更好的做好房地產管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎上，有針對性的提出應當從快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型、創新商品房備案檔案服務和利用模式、推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設、重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設等方面更有效的實現 商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現商品房備案檔案事業的更好發展。

參考文獻：

[1]陳敏.檔案資源體系建設存在“六不到位”及對策[J].蘭臺世界，2013，29：111-112.

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中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經濟社會的快速發展，購買商品房已經成了關乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標準、竣工驗收備案表的性質和地位、專業驗收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關于驗收合格的爭議與見解

商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應該根據有關的法規。《建筑法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO工程質量管理條例》第十六條的規定：“建設方收到建設工程竣工報告后，應當組織施工方、設計方、監理方進行竣工驗收?！督ㄖā泛汀督ㄔO工程質量管理條例》作為調整工程建設活動的特別法，已經明確規定：建設工程具備了竣工驗收條件，經建設、施工、勘察、設計、監理五家單位驗收合格即竣工質量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關的規定。其中，《房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”

以上“驗收合格”作為交付條件的法規和合同依據，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標準本身卻存在爭議。爭議的主要表現是對于“驗收合格”的概念與內容理解不同，只是列舉說明了相關建設、監理、施工等單位應當完成這些工作之后，才能夠認為作為交付條件的“驗收合格”工作已經完成，現有法律法規對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認為“驗收合格”應是指房子竣工驗收合格，即緊密相關的勘察、設計、施工、監理、建設等五家單位驗收合格。因此，開發商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當事人自行作出約定也是可行的。

（二）關于《竣工驗收備案表》的爭議與見解

建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收后，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。其法律依據，一是《建設工程質量管理條例》，該法第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！倍恰斗课萁ㄖ褪姓A設施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案?！边@兩個法律里面產生的文件就是《竣工驗收備案表》。

在上述兩個法規規定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構成，以及條件是否完備等問題在此規定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內容。

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保障性住房由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。經濟適用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設投資可以回收和循環使用。經濟適用房擁有獨立產權，可以直接出租或按規定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，這直接影響到商品房市場的供求關系。特別是在一些發達城市，經濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，建設經濟適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入?，F在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經濟適用房建設中配建，或直接從商品房市場購買（以發達城市為多）。政府大規模新建廉租住房，也會在一定程度上減少商品房市場的需求。公共租賃住房，主要按政府規定的租金標準向符合條件的城鎮中低收入家庭、新就業職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，相對減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場的需求產生影響。

保障性住房的大量供應，使我國城鎮居民的居住保障變為現實，大量買不起房的城鎮居民有了解決住房問題的新渠道，也為穩定房價創造了良好的條件。保障性住房的大量供應，能夠大幅度減少城鎮中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發生反轉，但會影響商品住房市場的漲幅和漲速。

一是大量的保障房上市，會增加房地產市場的有效供給，在一定程度上降低商品房價格。從北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比變化來看，大多數月份，當保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比的負相關關系充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，會抑制商品住宅價格過快上漲。二是在土地供應總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房將受到影響，因此在土地市場上保障房將對商品房造成沖擊，抑制商品房建設規模的過快增長。

二、當前保障房建設面臨的問題

（一）政府直接主導型模式的融資瓶頸

目前，保障性住房建設資金主要來源于地方政府預算、住房公積金凈收益、土地使用稅、中央政府撥款及廉租房所得凈收入，另外還包括銀行貸款、房地產開發商注資及發行債券。但是，無論是中央代地方發行的地方債，還是財政預算等，從根本上還是來源于財政收入。而在地方財政收入不足和地區發展不平衡背景下，如沒有其他融資渠道，保障性住房建設將面臨很大的資金缺口。因此，創新金融工具，拓寬資金來源渠道，將政府直接主導型轉化為政府引導型的市場化融資運作，利用財政投入有效撬動社會和市場融資渠道顯得尤為迫切。

（二）土地指標的約束

2012年5月，國土資源部公布2012年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃，與2011年的計劃供應量21.8萬公頃相比減少21%，但比實際供應量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01萬公頃，占整個用地計劃的29.03%，較2011年下降6.48個百分點。但是從實際情況來看，保障房住房大規模建設的瓶頸已經存在。在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優先供給商業住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下更為突出。

（三）保障房的建設規則使得部分保障房使用效率偏低

一方面是單獨建設保障房。相對于低收益、高投入的保障房項目，地方政府更愿意關注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中較好的位置會更多地讓位于商品房，保障性住房存在位置相對偏遠、交通不便、生活設施不完善等不利情況，這在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求開發商在建設商品房的同時按照一定比例配套建設保障性住房。普通商品房的購買者在資金實力、社會地位、受教育程度等方面要優于保障性住房的居住者。商品房配套建設保障房會出現在一個住宅小區內的貧富差距較大的現象，而小區內的“富人”出于安全、環境、自身優越感等方面原因不愿意同小區內的低收入人群共同居住，這就使得普通商品房的銷售受到了影響，房地產開發商的積極性會降低。

三、對未來保障房建設的政策建議

（一）提高由商品房到保障房的轉化效率，擴大保障房供給來源

從保障性安居工程的構成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經確立，公租房成為大力發展的保障類型。而我國商品房的空置率較高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其轉化為居民實際用房上做文章，而只是單純進行大規模的保障房建設，就無法消除房屋過度投機現象，使本來有能力購買商品房的居民因商品房房價過高，只能轉而求助于保障房；同時也意味著更多的本來可以用于其他保障項目的公共資源被用于建房，提高經濟資源錯配的程度。

（二）制定浮動退出機制，積極推進保障房的循環利用率

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第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；

城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第七條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

第八條房地產管理部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。

第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。

城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。

第十三條開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。

篇（7）

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖?，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

篇（8）

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

篇（9）

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖?，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

篇（10）

摘要：構建了“剛性需求吸收”和“土地擠出”的變量，建立了保障性住房對商品房價格影響的VAR模型。滯后4階的自回歸結果和脈沖響應結果顯示：土地擠出量對商品房價格確有正向影響；剛性需求吸收量對商品房價格確有負向影響；二者都與商品房價格存在Granger因果關系；在短期內，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用更顯著；長遠來看，土地擠占對商品房價格的提升作用比剛性需求吸收導致的抑制作用更持久。

關鍵詞：保障性住房；商品房價格；土地擠出；剛性需求吸收；VAR模型

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1001-8409（2013）10-0001-04

Research on the Influence on Commercial

Housing Price from Affordable Housing

— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination

LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei

（School of Business， Central South University， Changsha 410083）

Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.

Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.

住有所居是人類生存的必要條件，享有住宅是一項基本人權。然而，自2004年開始我國商品性住房價格出現持續上漲，伴隨著收入分配機制尚未及時改革，擁有住房成為了普通家庭尤其是中低收入家庭所面臨的最大困難。在這樣的背景下，2007年8月7日國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），標志著保障性安居工程正式啟動。

保障性住房是與商品性住房相對應的概念，指的是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。然而，旨在改善人民群眾居住條件、實現“居者有其屋”目標的保障性住房，卻在理論界和實務界引發了到底會平抑商品房價格還是會拉高商品房價格的爭論。

1兩種理論爭辯

在關于保障性住房的建設如何影響商品性住房價格的爭論中，形成了“剛性需求吸收論”和“土地擠出論”兩種理論觀點。

“剛性需求吸收論”認為，保障性住房的建設和受保障對象覆蓋范圍的擴大必然會吸納一部分住房的剛性需求，而這將導致市場對商品性住房需求的降低，進而造成商品房價格的下跌。持有這一觀點的學者比較多。國外學者多關注于保障性住房建設對住房需求的影響進而研究房價和房租問題，Cutts針對人們對住房補貼政策的質疑，研究認為可降低各級別的住房補貼標準，用同樣的預算擴大住房保障的覆蓋面[1]；Anne補充了Cutts的研究，通過分析法國住房補貼政策，發現政府發放的補貼間接地使房租有所提高[2]；Levitt對接受了住房券補貼的家庭進行了長達5年的觀測，評估了住房券對低收入家庭的改善作用[3]；國內研究方面，王先柱、趙奉軍實證認為保障性住房的興建能拉低商品房價格[4]；高波進一步分析了保障性住房建設對商品房價格產生的內在機制，認為保障性住房之所以能夠抑制商品房價格，源于其分流了商品房市場的需求[5]；王斌、高戈構造了SVAR模型，實證檢驗發現保障性住房的建設對商品房價格上漲有明顯的抑制作用[6]；陳濤、何宜慶仿真研究了城鎮住房保障規模對商品房價格抑制效應[7]；曲曉燕從需求轉移的角度，建立模型預測了我國未來5年的商品房供需缺口，認為我國大規模興建保障性住房可以對商品房價格產生抑制作用[8]。

“土地擠出論”則認為，在土地資源稀缺和地方土地財政制度的約束下，建設保障房會形成對地方政府儲備土地的占用，原本計劃建設商品房的土地將不得不被轉為保障房用地，土地擠占將導致商品房土地成本的上漲和商品房供給的減少，進而會推高商品房價格。持有這種觀點的學者也比較多：Struyk認為住房補貼政策會導致房價一定程度的上漲，住房補貼所起到的作用會被上漲的房價對沖[9]；Lee從擠出效應的角度，利用韓國房地產面板數據建立VAR模型，發現政府進行的保障房投資和私人房產投資存在Granger因果關系的相互擠出效應[10]；張越松、連宇利用多元回歸模型分析商品房價格的影響因素，認為如果政府在建設保障性住房中不考慮保障房市場與商品房市場之間的界線，制定的政策會達不到預期的效果[11]；任超群、張娟鋒構建了基于面板數據的誤差修正模型，實證結果顯示，土地供應量對住房供應量和房價有長期穩定的影響作用，限制土地供應將導致住房供應量減少，引起房價上漲[12]。近期更有知名房地產開發商任志強公開支持這一觀點，認為試圖利用保障性住房來抑制商品房價格只會是幻想[13]，原因就在于土地的擠占導致商品房的供給量減少。

實際上，“剛性需求吸收論”是從商品性住房需求的角度出發的，認為需求的分流會導致價格的降低；而“土地擠出論”是從商品性住房供給的角度出發的，認為供給的減少會導致價格的升高。商品性住房的價格是由供給和需求共同決定的，因此，僅從某一方面去考察商品性住房的價格問題顯然是片面的，所得出的結論也是不具說服力的。本文將結合供給和需求兩個方面，全面客觀地研究保障性住房建設對商品房價格的影響作用。

2模型建立

21變量選取

（1）“土地擠出量”的度量。國家每年用于住房建設的用地面積是有總量規劃的，《經濟適用住房管理辦法》明確規定“保障性住房建設用地應當納入當地年度土地供應計劃。”也就是說，國家對保障性住房用地和商品房用地實施總量控制，保障房用地的增加勢必會造成商品房用地的減少。因此，“當年我國所劃撥的保障性住房用地面積（HA）”可以表示保障性住房對商品房用地的擠占，也就是“土地擠出量”的度量指標。

（2）“剛性需求擠出量”的度量。剛性需求，經濟學上定義為彈性為零的需求。住房市場上并不存在彈性完全為零的需求，“住房的剛性需求”可通過住房需求的收入彈性和價格彈性來考察，且“剛性”的概念是相對的。筆者將住房市場中的剛性需求定義為“收入彈性較大而價格彈性較小的需求”。

保障性住房包括廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房（公租房）三種形式。其中，廉租房和公租房的目標人群收入非常低，即使不為其提供保障性住房，他們也沒有購買商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建設不會對商品房市場的剛性需求產生沖擊；經濟適用房的購房人群是所有保障性住房目標人群中收入要求最高的，具備一定的住房消費能力且具有較迫切的住房需求。由于符合經濟適用房的入住要求，住戶會放棄購買商品房轉而購買經濟適用房，也就是說，商品性住房市場的剛性需求被經濟適用房所轉移。因此，“經濟適用房銷售量（HS）”可被視為保障性住房所吸納的商品房市場剛性需求，即為“剛性需求吸收量”的度量指標。

（3）因變量的選取。本文選取住宅銷售價格指數（P）作為商品性住房市場價格的衡量指標。

（4） 控制變量的選取。除了保障性住房建設因素外，還有一些其他影響商品房價格的因素。因此，為了準確全面地研究保障性住房建設對商品房價格的影響作用，引入控制變量。借鑒已有學者的研究成果[6，14]，本文選擇“國內生產總值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消費物價指數（CPI）”和“貨幣供應量（M2）”四個指標作為模型的控制變量。

22數據的選取與預處理

本文選取1998年第一季度至2011年第四季度的季度數據作為數據樣本。其中，住宅銷售價格指數來自WIND數據庫；保障性住房建設面積、經濟適用房銷售套數、國內生產總值、人均可支配收入、消費價格指數均來自國家統計局；貨幣供應量M2數據來自中國人民銀行。

然后，對季度數據樣本進行季節調整。本文采用X-11法進行處理，消除數據中潛在的季節要素和不規則要素。同時為消除數據中可能存在的異方差性，使所研究經濟的變量處于接近的數量級，對數據進行取對數處理。處理后的數據表示為LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI數值較小，不作對數處理。

23VAR模型的建立

向量自回歸（VAR）是基于數據的統計性質建立模型，把系統中每一個內生變量作為系統中所有內生變量的滯后值的函數來構造模型，將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型。對于本文所研究的問題構建VAR模型如下：

Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）

其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自變量和因變量的即期值；i為滯后階數，Ai為相應的系數矩陣，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T為回歸方程的隨機擾動項，是常數項矩陣。

3實證研究

31模型滯后階數的確定

在選擇滯后階數時，滯后階數越大越能完整地反映模型的動態特征，但待估參數也會越多，因而模型的自由度減少，會影響參數的有效性。因此，在進行滯后階數的選擇時，既要保證滯后項的長度，又要保證有足夠的自由度。滯后階數的選取可以依據LR統計量法、AIC統計量法和SC準則等予以確定。計算各統計量，得到滯后階數的檢驗結果（見表1）。

根據一般的AIC和SC判斷準則來看，由于AIC和SC并不是同時取值最小，所以采用LR檢驗對其進行取舍較合適。表1結果顯示，該VAR模型的滯后階數應取4階。

32VAR模型的求解

經過以上步驟，可以對向量自回歸模型進行自回歸分析，結果見表2。

根據以上數據，可以確定每一滯后項的回歸系數，如P-LNP即表示住宅銷售價格指數對自身進行的回歸結果?；诖?，可以得到回歸方程，由于方程形式較為復雜，本文將其參數以表格的形式匯總（見表3）。表1滯后長度檢驗結果

滯后階數LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回歸結果

P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滯后1階（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滯后2階（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滯后3階（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滯后4階（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解結果

變量系數LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滯后1階13580-0096000926000350158700123-00304滯后2階-045070177500132-00030-0349700348-00669滯后3階-06089-00602-01610000210176301053-00429滯后4階02875-0062901400-000020010700869-00173從方程中HA與HS的系數來看：土地擠出量對住宅銷售價格指數確有正向影響，因為在滯后4階的系數中其符號均為正；而經濟適用房的銷售量對房價的影響確為負，因為滯后4階的系數中其符號均為負。且從絕對數值來看，在滯后3期和4期影響上，土地擠出量對住宅銷售價格指數的影響顯然大于經濟適用房的銷售量造成的影響。

33格蘭杰因果關系檢驗

為了進一步驗證保障性住房建設對商品房市場價格產生的兩方面影響，對它們之間的關系進行Granger因果關系檢驗，結果如表4所示。

檢驗結果顯示，保障房建設用地與住宅銷售價格指數之間在95%的置信度水平下存在Granger因果關系；經濟適用房建設套數與住宅銷售價格指數之間在90%的置信度下存在Granger因果關系。因此，可以認為，保障房建設用地、經濟適用房建設套數與住宅銷售價格指數存在Granger因果關系。保障房建設對商品房價格的兩方面影響的確存在。

表4Granger因果關系檢驗

Gromger因果關系ObsF-統計量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脈沖響應分析

脈沖響應函數可以反映隨機擾動項一個標準差大小的沖擊對內生變量當前和未來取值的影響及其影響的路徑變化。 圖1、圖2是基于VAR模型而進行模擬的脈沖響應函數曲線，橫軸代表滯后階數，縱軸代表房地產價格指數對“土地擠出量”和“剛性需求吸收量”引起的沖擊的反應程度。

（1）土地擠出量對商品房價格的沖擊。 根據圖1的脈沖響應函數曲線可以判斷，P在受到HA一個單位的正向標準差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應均為正，即商品房價格上升；在之后的第五個季度達到最大值，其后并一直延續該正向影響。這說明保障房擠占的住宅用地建筑面積對商品房價格有正向的影響，在建設用地總量一定的前提下，隨著用于保障性住房建設用地的增加，商品房市場價格受其沖擊而會出現持續上漲。

（2）剛性需求吸收量對商品房價格的沖擊。根據圖2的脈沖響應函數曲線可以判斷，P在受到HS一個單位的正向標準差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應均為負，即商品房價格下跌；在之后的第五個季度達到最大值，而后又以較大幅度回調。這說明剛性需求吸收量對商品房市場價格有負向的影響，保障性住房的建設吸納了一部分商品房市場的剛性需求，導致了商品房價格的走低。

35兩種作用的比較分析

上述實證結果表明，保障性住房對商品房用地的擠占確實會抬高商品房價格，而保障性住房對商品房需求的吸納也確實會平抑商品房價格。進一步對這兩種完全相反的作用進行比較分析：

從表3的回歸方程估計系數來看，在滯后1期、2期內，HS對P的負向影響大于HA的正向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的前兩個季度內，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用大于土地擠出對商品房價的拉升作用。而在滯后3期、4期內，HA對P的正向影響大于HS的負向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的第三、第四個季度后，土地擠出對商品房價的拉升作用要強于剛性需求吸收對房價的平抑作用。

圖1和圖2的脈沖響應曲線顯示，在滯后3期之內，HS對P的負向沖擊強度要大于HA對P的正向沖擊；在3期之后，HA的沖擊強度穩定在03左右，而HS的沖擊強度穩定在-02左右，也就是說土地擠出對商品房價的拉升作用更強烈。

VAR模型結果和脈沖響應曲線都表明：在短期內，建設保障性住房對剛性需求的吸收作用更顯著，會有效地降低商品房價格；但是從長遠看，保障性住房對商品房用地的擠占所導致的房價上漲作用會更加強烈。研究結論為制定房地產調控政策提供了理論依據。

4結論

本文綜合考慮保障性住房對商品房市場造成的供給和需求兩方面的影響，通過構建VAR模型研究了保障性住房建設對商品房價格的作用，得到以下結論：

（1）保障性住房擠占了商品房建設用地，因而會抬高商品房價格。在每年住宅建設用地面積總量控制的情況下，保障性住房的建設用地由國家硬性劃撥，因而擠占了原本屬于商品房的建設用地。商品房供給的減少和土地成本的上漲會推高商品房價格。

（2）保障性住房吸收了商品房的部分剛性需求，因而會平抑商品房價格。以經濟適用房銷售量作為保障性住房對剛性需求吸收的指標，研究發現經濟適用房會對商品房市場的需求產生吸收作用，在分流商品房市場需求的情況下，商品房價格隨之出現下跌。

（3）在短期內（3個季度以內），保障性住房建設所產生的剛性需求吸收效應要強于土地擠出效應，因而短期內商品房價格會有所降低；長期來看，土地擠出導致的商品房價格上漲將強于剛性需求吸收導致的商品房價格下跌，因而長期內商品房價格是會上漲的。需要說明的是，長期內保障性住房占地導致商品房價拉高并不意味著對保障性住房工程的否定，因為房地產調控的根本目標并不在于抑制房地產價格，而是為了滿足更多的人民的住房需求，為了實現在國民可支配收入范圍內房地產市場的科學、可持續發展。筆者不否定而且大力支持保障性住房工程的建設，但是研究結果表明，從長遠來看，如果開工建設保障性住房是以降低商品房價格為目的，那結果將會是枉然的。

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[11]張越松，連宇. 基于擠出效應的住房保障規模對商品住房價格的影響[J]. 工程管理學報，2011（2）：206-209.

篇（11）

    江蘇省商品房價格管理規定

    省物價局、省建委

    第一條  為適應社會主義市場經濟體制要求，進一步加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，結合本省實際，特制定本規定。

    第二條  凡在本省行政轄區內從事商品房管理、開發經營的單位均應遵守本規定。

    第三條  本規定所稱的商品房是指具有經營資質的房地產開發經營單位建設的商品房。它包括：

    一、享受政府優惠政策和為特定銷售對象建設的經濟適用房（包括安居工程房、解危解困房、軍轉干部房、教師住房、合作建房等，下同）；

    二、普通住宅商品房；

    三、高檔住宅商品房和非住宅商品房。

    第四條  省對商品房價格實行統一領導，分級管理。省級價格主管部門是全省商品房價格的主管部門。省級價格主管部門會同有關部門根據國家法律、法規和政策，制定全省商品房價格的有關政策、定價原則和管理規定，指導、協調和監督檢查全省商品房價格管理工作，負責審核省直及中央部屬駐寧房地產開發單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格。

    市、縣價格部門是本行政區域內商品房價格的主管部門，會同有關部門根據國家和省的政策制定本行政區域內商品房價格管理實施辦法，審核本行政區域內的市、縣房地產開發經營單位建設的經濟適用房和普通住宅商品房價格，并報省備案。

    第五條  商品房價格管理的原則是直接管理和間接管理相結合。為保護正當競爭，禁止壟斷價格，對不同類型的商品房價格實行相應的價格管理形式。

    列入國家經濟適用房（安居工程）建設計劃、享受優惠政策的經濟適用房，以及通過集資等方式開發建設的經濟適用房，其價格實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。

    制定經濟適用房和普通住宅商品房價格時，應當嚴格按照《中華人民共和國價格法》關于政府指導價和政府定價的規定辦理。

    第六條  經濟適用房和普通住宅商品房，房地產開發經營單位按價格部門核定的價格或在規定的基準價格3％浮動幅度內執行預、銷售價格。

    第七條  高檔住宅商品房和非住宅商品房價格實行市場調節價，房地產開發經營單位在商品房預、銷售后報價格部門備案。

    第八條  經濟適用房和普通住宅商品房預、銷售價格未經價格部門審核，建設或房產部門不予核發《預（銷）售許可證》。

    第九條  房地產開發經營單位可按價格部門審核的經濟適用房和普通住宅商品房預售價格向購房者收取購房預付款，購房人所支付的預付款按銀行同期存款利息抵算購房款。

    第十條  經濟適用房和普通住宅商品房竣工并經驗收合格交付使用時，房地產開發經營單位與購房人應按實際面積和價格部門審核的銷售價格及時進行結算，多退少補。

    第十一條  經濟適用房和普通住宅商品房交付期超過預售時合同中約定的期限時，購房人有權提出退房要求，房地產開發經營單位必須按預算款加銀行同等存款利息退還購房人。

    第十二條  商品房價格必須實行明碼標價制度。商品房標價表（簽）內容包括：

    （1）商品房使用面積單價和建筑面積單價；

    （2）整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；

    （3）座落位置，房型簡圖；

    （4）樓層、朝向價格增減系數；

    （5）商品房價格外代收代付的具體收費項目和收費標準等，標價表（簽）由價格部門統一監制。

    第十三條  商品房價格制定的原則是：以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家、企業、消費者三者利益并考慮樓層、朝向、質量等因素，實行差別作價。

    第十四條  價格的構成

    一、成本構成

    （一）土地征用（出讓）及拆遷補償費；指法律、法規和規章規定征用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

    （二）前期工程費：指開發項目實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

    （三）房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土地（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。材料價格的處理辦法由各市價格、建設部門按省物價局、省建委聯合的工程建設材料預算價格的有關規定執行。

    （四）附屬公共配套設施費：指列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。

    （五）公共基礎設施費：指開發項目內直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用。

    （六）管理費用：指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－3％計算，具體標準由各市制定。

    （七）銷售費用：指開發經營單位為銷售商品房而發生的費用，以本款前五項之和為基數的1－2％計算，具體標準由各市制定。

    （八）財務費用：指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過本款前五項之和的30％，計息時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規定執行。

    （九）公共設施專項維修資金；公共設施專項維修資金使用管理辦法另行制定。

    本款1－9項所列費用，必須嚴格按照經批準的規定設計方案實際發生的項目執行。未經省價格部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。

    二、利潤指商品房開發經營單位按規定計提的利潤。利潤的提取基數為本條第一款成本構成中的1－5項之和。

    （一）經濟適用房的利潤率最高不得超過3％；

    （二）普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％；

    （三）高檔住宅商品房和非住宅商品房的利潤率由開發商根據市場供求自主確定。

    三、稅金按國家稅法規定執行。

    四、住宅差價

    （一）樓層、朝向差價；由市、縣價格主管部門根據各地具體情況確定，但增減差價總額的代數和應當等于零。

    （二）質量差價：由市、縣價格主管部門根據縣以上建筑工程質量監督部門確認的優良工程在最高不超過商品房建筑安裝工程造價的1－1.5％的幅度內確定。

    五、不得計入住宅商品房價格的費用

    （一）開發小區（片）內的營業性用房和設施的建設費用，均執行“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，不得變相通過收費形式無償占用或平調投資者的資金。

    （二）按規定不能計入成本的其他費用。列入住宅商品房價格的收費項目，由省級人民政府另行公布。

    第十五條  商品房價格的計算商品房價格＝成本＋利潤＋稅金±層次差價±朝向差價±質量差價

    本條所稱成本＝土地征用（出讓）及拆遷費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋附屬公共設施費＋公共基礎設施費＋管理費用＋財務費用＋銷售費用＋公共設施專項維修資金

    第十六條  本規定制定的有關費率需要變動時，統一由省價格部門調整。

    第十七條  商品房價格管理中的違法行為，按《中華人民共和國價格法》和有關法律、法規、規章的規定處罰。

    第十八條  涉外商品房價格除國家法律、法規別有規定外，均按本規定執行。