緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產常用法律法規范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

篇（2）

誠信是中華民族的傳統美德,是中國道德文化的核心,為歷代思想家所推崇。誠信的基本內涵包括“誠”與“信”兩個方面。誠就是誠實,不欺詐,不傳遞虛假的信息;信就是信守諾言,履行約定。誠信是廣告應遵守的道德原則,是廣告健康發展的根本保障,是廣告的靈魂與生命。但目前,我國的廣告業仍存在虛假現象。

一、廣告業誠信缺失的表現

我國廣告業總體是健康向上的,但最近幾年,關于不誠信廣告的報道越來越多,引起了消費者越來越強烈的指責,具體來說,我國廣告業的不誠信行為主要表現在以下五個方面:

1.把質量低劣的商品說成是優質商品,把未獲獎說成獲獎,獎級低說成獎級高等。

2.隱瞞商品缺陷,甚至隱瞞對人體有害的問題。如室內裝潢材料中的一些膠粘劑,往往只宣傳“粘得多么牢”,卻忽略了內含有有害人體的甲醛。

3.故意夸大商品的性能或用途。如部分化妝品中因含有從植物中提取的物質,就說是“無污染,純天然綠色植物化妝品”等。

4.利用消費者缺少商品知識而對消費者進行愚弄。這一點,尤其是在高科技產品中表現得最突出。如許多減肥器械廣告,都是利用消費者缺乏人體醫療衛生及物理、化學知識,而運用大量的“專業技術”宣傳減肥器械的神奇效果,以誘導消費者購買,但實際情況往往與宣傳的不一致。

5.宣傳不能兌現或不可能如實兌現的承諾,如一些房地產開發商為推銷房屋而宣傳“購房可以辦理戶口”的承諾。

二、廣告業誠信缺失的原因

1.廣告主及廣告經營者的唯利是圖。

誠信已經成為市場經濟的通用法則,可許多廣告主及廣告經營者并沒有這樣的誠信觀念,對誠信一詞的重要意義認識不足,對誠信一詞在企業生存和發展過程中的巨大影響沒有認真思索和深刻體會,被“金錢至上”的觀念所取代。廣告主通過虛假廣告,吸引廣大消費者購買其產品,接受其服務,從而提高其經濟效益。廣告經營者為了自己眼前的利益,不考慮廣告的真實,不顧自己以后的發展。

2.廣告媒體的目光短淺。

在經濟社會里,電視臺、電臺、報刊雜志等傳播媒介廣告大多數是為了經濟利益,有些媒體由于自身沒有競爭的優勢,一些品牌產品的廣告很難接到,于是只要有找上門來的廣告商就來者不拒,不分青紅皂白,大賺不義之財,完全不顧自身的形象和誠信能夠帶來的長遠利益。

3.消費者的維權意識淡薄。

趙本山曾經說過“不看廣告看療效”的廣告詞,可事實上消費者對于絕大多數關于商家產品的信息都是通過廣告得知的。我國大部分消費者的文化層次較低,對商品的真偽缺乏應有的辨別能力。他們中的大部分人對廣告是一味相信的,甚至到了“迷信”的程度。他們認為只要是通過廣告播出的產品,就一定是質量很高的產品。即使他們中有些人發現某種產品或者服務和廣告所播出的內容不符,也不會去投訴,認為“多一事不如少一事”,使得虛假廣告肆虐。

4.法律法規的不健全。

我國的廣告業起步較晚,《中華人民共和國廣告法》1995年2月1日才開始施行,且仍然存在一些不完善的地方,例如《廣告法》中未將虛假程度(消費者的誤解程度)作為判定虛假廣告的標準之一,而在德國,則規定若超過10%―15%以上的消費者對其廣告產生誤解,就可認定此廣告為虛假廣告。雖然廣告公然違法之舉在很大程度上得到了有效控制,但各種形式的廣告失范現象卻仍然屢禁不止,一些名人承做公然違反道德的廣告,最后都因廣告法律的執法力度不夠而不了了之。而且,廣告的內外部監督體系也很不健全。目前我國的廣告業人們把注意力集中在發展上,廣告業內部的管理、監察和監督機制及各級廣告協會的監督職能,以及廣告外部監督還沒有得到真正重視和加強。

三、廣告業的誠信建設

1.加強全社會誠信教育,提高廣告主及廣告經營者的誠信意識。

誠信是廣告應遵守的道德原則,是廣告健康發展的根本保障,是廣告的靈魂與生命。社會誠信體系可從根本上消除虛假廣告和欺騙性廣告,要構建社會誠信體系,就要加強誠信理念教育,用誠實守信將人們的道德行為、經濟行為和政治行為有機地統一起來,使誠實守信真正成為人們自覺信守與遵循的理念。同時讓廣告主及廣告經營者在企業生產、經營及管理活動中自覺地踐行誠信理念,努力做到:思考問題講誠信;制定目標講誠信;產品與服務講誠信;績效評估講誠信,將誠信滲透到企業活動的各個方面。

2.健全法律法規,加大執法力度。

廣告的真實性是廣告的生命,維護廣告的真實性需要法律法規的保障。廣告立法部門在保障廣告真實性方面應盡快完善法律法規,并且隨著廣告業的發展與時俱進地制定出新的法律法規。但有了健全的法律法規也只是有了一個好的基礎,執法必嚴更是直接關系到法律的實施效果,這就要求工商行政管理部門加大執法力度、嚴懲虛假廣告,且責無旁貸。因此,工商行政管理部門要加大廣告內容的檢查力度,對違法單位要予以警告,屢教不改的,責令停業整頓,直至取消其廣告經營資格,在執法過程中決不徇私情。

3.自律他律共行,加強廣告業監管體系建設。

廣告業的自律可由廣告主、廣告經營者和廣告者自發成立民間性行業組織,通過自行制定的廣告行業自律章程、制度、工作守則、職責公約和會員守則等,對自身從事的廣告活動進行自我約束、自我限制、自我協調和自我管理,使自己的行為符合國家的法律法規和職業道德、社會公德的要求。能夠自律當然是最高境界,但這只是一種理想化的狀態,事實上,我們也一定不能忽視他律對于廣告業誠信建設的作用。所以我們要充分發揮各方面的作用,形成一個多層次、多渠道的監督制約體系:一是專職監督,例如上文所講的工商行政管理機構和企業監督機構要加大廣告執法力度;二是新聞媒體監督,新聞媒體既是黨和人民的輿論喉舌,又是輿論監督機構,在人民群眾中具有很高的權威性,媒體監督是遏止不良廣告的有效途徑,新聞媒體要樹立強烈的社會責任感,從嚴把關,堅持原則,真正維護廣大人民的根木利益,弘揚社會正氣,有效地遏制不良廣告;三是消費者輿論監督系統,消費者輿論監督是廣告道德監督系統中非常重要的一環,它對于凈化廣告傳播環境起到積極的作用,對于消費者的舉報,有功的要給以獎勵,并在舉報程序上盡量簡單易行。

4.消費者要增強法律意識,提高識辨真偽的能力。

任何一個問題的產生都有多方面的原因,在廣告誠信缺失問題上也是這樣。作為消費者應當有健康的消費心理和消費習慣,在大量的廣告信息面前要學會甄別。這樣才不至于被不真實的廣告信息所蒙騙。同時,作為社會公眾的一員,要建立起正確的道德評判尺度,只有這樣才能在面臨廣告誠信缺失的時候,運用這種尺度,對這些道德現象進行正確的評判。更重要的是消費者要多學習一些法律常識,對虛假廣告的常用騙術進行辨別,并運用法律武器維護自己的合法權益。

總之,廣告既是經濟的劑,又是經濟的晴雨表。廣告業的發展與經濟的發展息息相關,直接關系到整個社會經濟運行的健康發展。市場經濟是信用經濟,樹立誠信才是廣告業的發展之道,在社會主義市場經濟下,無論是企業、廣告公司還是媒體,要想取得長足穩定發展,都要做到誠信,失去誠信,得不到大眾的信任,就等于切斷了自己的發展之路。因此,誠信經營是我國廣告業的生命線,是廣告業健康穩定發展的重要保證。

篇（3）

實施法制宣傳教育的第五個五年規劃，是貫徹依法治國方略的一項基礎性工作，是推進依法治區進程的關鍵措施。“五五”普法以來，區委、區政府將法制宣傳教育工作納入國民經濟和社會發展規劃，納入決策目標、執行責任、考核監督“三個體系”建設，按照“一手抓經濟建設，一手抓民主法治”的指導方針，自覺地把普法依法治理工作擺上重要議事日程，做到了普法依法治理與經濟建設同研究、同部署、同考核，嚴格“一崗雙責”制度，層層落實領導責任制，全區上下形成了主要領導親自抓，分管領導靠上抓，專兼職人員具體抓的普法依法治理工作格局，保證了全區普法依法治理工作順利開展。區委、區政府于年10月批轉了《區委宣傳部、區司法局關于在本區開展法制宣傳教育的第五個五年規劃》，區人大常委會召開十五屆人大常委會第二十七次會議審議通過了“五五”普法和“四五”依法治區規劃，并做出會議決議。規劃和決議明確了我區“五五”普法的指導思想、總體目標、任務和要求。年7月組織了“四五”普法、“三五”依法治區總結和“五五”普法、“四五”依法治區啟動工作，召開全區普法依法治理工作會議，表彰了先進單位和個人，宣傳和推廣了先進經驗，同時對“五五”普法和“四五”依法治區工作進行總動員。區委主要領導出席了大會，對我區“五五”普法工作提出了明確的要求。會后，區委及時充實調整了區普法依法治理領導小組及其辦公室成員，并落實普法領導小組成員單位責任制，認真做好我區普法依法治理工作的組織、協調、指導、檢查工作。各街道、部門按照區“五五”普法規劃的整體要求，認真部署，廣泛發動，積極開展了“五五”普法工作，使我區的“五五”普法啟動工作做到“四個到位”，即組織領導到位、工作機構人員到位、措施制度到位、保障措施到位，確保了我區“五五”普法工作有領導、有計劃、高起點、高標準地整體推進。

二、重點突出，大力開展“法律五進”活動

為增強法制宣傳教育工作的針對性和實效性，我們根據省、市普法辦的統一安排部署，大力開展了以共建和諧社會為主題的“法律五進”活動，全面推進法律進機關、進鄉村、進社區、進學校、進企業，通過加強重點對象、重點行業的普法工作，提高了全社會法治教育水平，增強了全社會法治意識。

（一）抓好機關干部尤其是領導干部的學法用法。機關干部是全區普法教育和依法治區工作的組織者、帶頭人，抓好他們的學法用法，是搞好全民普法和依法治區工作的關鍵環節。一是建立了黨政中心組學習制度。先后制定了《區領導干部學法用法計劃》、《區公務員學法制度》，下發了《關于進一步加強領導干部學法用法工作的實施意見》、《關于進一步加強司法行政執法人員學法用法工作的實施意見》。廣大干部把學法用法擺上了工作日程，制定了學習計劃，堅持個人自學與集中學習相結合，專業人員輔導與考試相結合，著重在增長普法理論知識，提高普法水平上下功夫，著重在提高依法決策、依法執政水平上下功夫。區里定期舉辦全區領導干部法制講座，組織全區副科級以上干部上課，先后組織了9次專業法規學習講座，重點對十七大、十七屆四中全會民主法治理論、《憲法》、《物權法》、《公務員法》、《行政訴訟法》、《未成年人保護法》等法律法規進行了輔導學習，受教育干部達3000多人次；區委組織部和區委黨校在輪訓各級干部時，都開設了法制課，進行法律知識培訓；各街道、區直各部門也充分利用法制夜校、機關集中學習時間等教育陣地，采取集中學習、以會代訓等形式，強化對黨員干部的法律知識學習教育。“五五”普法以來，全區共舉辦各層次、各類型法律知識培訓236期，培訓黨員干部約6.9萬人次。二是落實科級干部和公務員普法考試制度。區普法辦按照上級要求，每年組織一次機關干部法律知識考試和科級以上干部集中考試，將考試成績作為任職、定級、晉升和年度考核的重要依據；各單位還結合本部門執法情況，對執法人員和公務員進行各類專業法規考試，有利地促進了各級干部學法用法的自覺性。三是實施了干部任前法律培訓教育和考試。為進一步增強我區各級領導干部依法行政、依法決策的能力，每年在干部提升之前，凡是經區人大任命的干部，都組織任前法律法規知識培訓教育和考試，通過加強高層次、系統化法律知識培訓教育和考試，既提高了領導干部的自身法律素質和依法行政水平，又影響和帶動了全民普法教育，促進了全區普法依法治理工作的深入開展。

（二）抓好法律進社區、進農村工作。在法律進村居活動中，我們重點在“三參與、三增強”上下功夫。即：參與村居法制教育，增強公民法律意識；參與村居普法活動，增強公民法制觀念；參與村居綜合治理，增強公民依法治理的責任感。建立村居法律宣傳咨詢站（窗口），依托轄區律師、法律服務人員及離退休法律專業人士，為公民提供法律咨詢和法律服務。為更好的提高廣大村民、居民的法律意識和法律素質，從年3月16日至年3月20日，在全區范圍內開展了“百名志愿者法律服務進村居”活動。我們制定并下發了活動實施方案，從全區各律師事務所、法律服務所、司法所、公證處及普法領導小組成員單位抽調精干人員組成志愿者隊伍，以法律講座、法律咨詢、法律宣傳的形式進入農村和社區講案釋法。先后共授課62次，發放宣傳材料6000余份，接觸群眾達10000余人，現場接受法律援助6起，并在在社區開展大規模集中法制宣傳2次，收到了良好的社會效果。從年開始，每年安排一至兩個月的時間從全區律師事務所抽調律師組成法律宣講團，精心挑選與村（居）民生產生活密切相關的法律法規，如《物權法》、《婚姻家庭法》、《繼承法》、《民法》、《民事訴訟法》、《合同法》、《村民委員會組織法》等專題，結合司法實踐過程中的具體案例，編寫成生動形象、通俗易懂的宣講題綱，目前為止，先后在全區各街道、村居開展法律講座76次，法律宣講活動中，受教育群眾9000余人，現場解答法律咨詢200余起。

（三）抓好法律進企業、進學校工作。根據“五五”普法規劃的要求，結合我區實際，制定下發了《區法律服務進企業、進學校的實施意見》，年4月在鳳凰紙業有限公司舉行了“法律服務進企業、進學校”活動啟動儀式，組織法律工作者及有關部門以專題講座、以案說法、現場解答等形式走進企業、學校，進行法律宣傳，并接受現場企業干部職工及在校師生的咨詢。在法律進企業活動中，采取發放法律法規明白紙、法律服務、維權聯絡卡等方式，繼續加強對企業領導班子的學法用法教育，建立健全企業經營管理人員的法律學習制度，不斷提高企業經營管理人員依法經營、依法管理的能力，先后為企業管理層舉辦法制講座4次，受教育人員1600余人。各職能部門也廣泛開展“送法進工地”、“送稅法上門”等活動，組織機關干部進企業一線送法講法，進一步增強了企業職工的法制觀念。在法律進學校活動中，有針對性的編寫法律明白紙，學生人手一份；由法律服務志愿者結合各學校實際情況，對在校學生上法制大課十余場次，依托法院、檢察院、監獄、勞教所等機構，積極開辟第二課堂，多次組織在校學生到法院旁聽審判，到監獄、勞教所聽違法犯罪人員現身說法等，對青少年進行警示教育，不斷強化了學校、家庭、社會三方聯動的青少年法制教育運行機制。今年四月份，在區關工委的領導下，區司法局和團區委共同組織開展了“關愛明天、普法先行”青少年普法教育活動，區司法局聯合相關部門在全區政法系統、法律服務行業中選聘了15名法律素質過硬、責任心強的同志擔任各中小學法制副校長，到目前為止，法制副校長為學生開展法律講堂37次，在全區形成了以校內法制教師、兼職法制副校長，校外基層政法干警相結合的青少年法制教育隊伍，有效地提高了青少年法律素質，維護了他們的合法權益。

三、創新普法載體，開展主題活動，掀起普法工作熱潮

一是多形式開展普法教育。各街道、各部門本著“干什么、學什么、用什么”的原則，突出重點對象和重點內容，充分利用舉辦法制夜校、法律知識競賽、學法用法演講、開展送法下鄉入戶的法制宣傳月（周）活動等形式，有針對性地組織學習宣傳憲法、基本法和專業法，重點抓好與市場經濟和社會穩定密切相關的法律法規的宣傳教育，及時組織好新頒布法律的學習宣傳，努力營造濃厚的社會法制輿論氛圍。廿里堡街道南屯村，把村中心大街建成高標準法制宣傳一條街，在街兩側設立了法制宣傳欄，定期張貼與群眾生產生活密切相關的法律法規條文，方便了群眾學法，受到了村民普遍歡迎；廣文街道為每個社區聘請了法律顧問，方便了居民法律咨詢；大虞街道東莊村每月組織一次專業人員、教授講課，形成了良好的法律學習環境。建設局僅年就組織2000余名建設行業從業人員進行《建筑法》、《房地產管理法》、《安全生產法》等法律法規培訓，組織近千人次法律宣傳進工地、進企業。據統計，“五五”普法以來，全區共組織普法宣傳團巡回講課140余次，舉辦各類法律知識競賽22期，各類法制圖片展覽24期，全民普法參學率達98%。

二是大力實施了“八個一”和“五個一”工程。在“五五”普法期間開展了法制宣傳“八個一”工程，即每個街道要建立一支法制文藝宣傳隊；每個村、每季度要開辦一期法制宣傳欄目；每個街道要開設一條“148”法律服務專線；每個街道要有一個法律咨詢室；每個村要有一個法制宣傳廣播站；每個村要有一所法制宣傳夜校；每個村要有法制宣傳欄；每村十戶聯防小組要有一名法制宣傳員。針對我區實際，我們還突出抓了普法教育“五個一”工程，即每個干部人手一套普法教材，一本學法筆記、每個單位一個法制櫥窗、一個學法日制度、一項考試辦法。為推動全民普法宣傳，區里在做好普法學習材料征訂、發放工作的同時，每年都有重點、有選擇地編印、印發《常用法律法規知識法制宣傳教材提綱》等各類法制宣傳資料，收到了良好的普法效果。

三是利用重點時段集中開展了法制宣傳教育活動。充分做好“12·4”全國法制宣傳日宣傳教育活動，集中開展以憲法為核心的法制宣傳教育。利用宣傳月、宣傳周、紀念日等，廣泛開展群眾喜聞樂見的宣傳教育活動，營造學法用法的氛圍。歷年的12月4日普法活動中，區普法辦都組織全區各街道、各部門集中開展大規模普法宣傳活動，采取各種手段，宣傳重要法律知識及各職能部門法律法規，在全社會營造普法學法用法的有利環境。全區各街道、各部門還以“3.8”婦女節和“3.15”消費者權益保護日、“6.25”土地日、“6.26”國際禁毒日、“11.8”法律援助日等重大節日為契機，開展專題法律宣傳。區國稅局每年四月份集中開展“稅法宣傳月”活動，宣傳各項稅收法規；區國土分局每年組織相關部門開展“6.25土地法宣傳日”活動，并邀請國土資源部專家授課；工商分局利用“3.15”消費者權益日，加強針對市場經營業戶的法制教育，促其依法誠信經營，維護消費者權益；衛生局在每年的艾滋病防治日開展大型戶外宣傳活動，制作圖文并茂的法律知識展板，宣傳《職業病防治法》、《艾滋病防治條例》等法律法規；區地震局在“5.12”防災減災日開展大型圖片巡展，發放宣傳冊子，宣傳《中華人民共和國防震減災法》和防震避震知識，增強社會群眾的防震減災意識。據統計，近兩年來，參與此類活動干部群眾達5萬人次，發放法律法規宣傳材料3萬多冊，展出普法展板300余塊，為群眾提供法律、政策咨詢2萬余人次。

四是廣泛利用媒體宣傳法律知識。在日報版開辟了普法專欄，每月一期，以“以案說法”、“法治動態”、“法律咨詢”、“法律解讀”等形式就涉及群眾重要利益的各方面法律知識進行普法宣傳，取得良好的普法效果；區普法辦創辦了《普法信息簡報》，積極宣傳全區普法動態，加強普法工作交流；司法局利用“行風在線”，為廣大市民解讀法律知識、提供法律服務。

四、以“法治”為總抓手，推進基層民主法治建設。

（一）加強“民主法治示范村(社區)”創建工作。民主法治社區（村）的創建，是深入推進基層民主法制建設的有效措施，是開展基層依法治理、完善居民自治機制的具體社會實踐。根據區委、區政府《關于創建和諧社區的意見》和《和諧社區創建活動實施方案》的部署要求，區普法依法治理工作領導小組制定下發了關于印發《全區開展“民主法治示范社區（村）創建活動的實施意見》，在全區范圍內開展了“民主法治示范社區（村）”創建活動。區司法局組織專門人員，以社區、社區、村等村居為重點，深入各社區（村）了解情況，在此基礎上，制定了在全區開展“民主法治示范社區（村）”創建活動的實施方案和星級考核評分標準，下發至各街道、各社區(村)。各街道、各社區(村)認真貫徹實施意見，積極創建民主法治社區，促進了基層民主法制建設。廿里堡街道北王村和南屯村、大虞街道東莊村大力開展“民主法治示范村”創建活動，不斷提高村民的法制意識和村干部的自身素質，進一步拓寬了依法治村的渠道，推動和促進了村集體經濟的持續、快速、健康發展，被評為省級“民主法治示范村”。南屯村開展創建活動以來，各項民主法治制度得到完善、機制更加順暢，民主選舉規范有序、民主決策更加健全，民主管理得到較好落實、法制宣傳深入人心，黨員先鋒模范充分發揮作用，群眾遵紀守法，年被評為“全國民主法治示范村”。民主法治示范村居為全區民主法治工作提供了樣板，起到了很好的示范作用，有效的引導和促進了全區各村居的民主法治進程。

（二）加強政務公開，提高服務水平。我區自去年以來投入3000余萬元改建擴建公共服務大廳，成立了政府法治與公共服務局，積極履行公共服務職能，各執法部門認真開展行政許可審批事項的清理和規范，及時開展了清理行政執法主體、梳理行政執法依據、依法界定執法職責、科學設定執法崗位等工作；完善了公共服務審批窗口的審批辦理機制，優化和簡化審批流程，推行網上辦理，實行審批信息共享，提高了服務效能。全區承擔審批和服務功能的所有部門全部在公共服務大廳設立窗口，80%以上的審批項目實現“一站式”服務，做到了辦事事項公開、程序公開、收費標準公開、政策依據公開，嚴格實施服務承諾制和責任追究制，“優質、便捷、高效”的服務有效地提升法治服務經濟、服務社會的目的。

（三）規范執法行為，落實司法便民舉措。區堅持將執法活動始終置于人民群眾監督之下，實行執法公開、陽光執法。一是公開執法內容。實行政務、審務、檢務、警務公開，認真清理規范執法主體和相關法律法規，通過公示欄、新聞媒體等途徑向執法對象和社會群眾公開。二是公開辦案程序。執法單位將簡易程序和一般程序工作流程上墻公示，增強執法透明度，使執法過程和環節置于社會和群眾的監督之下，防止執法中的權錢交易和“暗箱操作”，消除當事人和社會公眾對執法不公的疑慮，促進和彰顯執法公正。嚴格案件審批制度，重大、復雜案件集體審議，避免受到不當干預。三是公開執法紀律。向社會公開執法隊伍內部各項管理規定，《廉政建設規定》、《執法責任制規定》等規章制度上墻公示。嚴格落實各項內部管理制度，嚴肅查處各類違法亂紀行為。聘請人大代表、政協委員、群眾代表擔任“行風監督員”，完善監督機制，確保公開、公平、公正執法。四是嚴肅責任追究。各執法單位普遍建立了執法責任制、執法公示制、錯案追究制。如區公安分局為每名民警建立了電子執法考評檔案，對其辦理的案件實行一案一記載，一案一考評，并將其作為執法情況的“晴雨表”和干部任用的基本依據，建立案件三級審核把關和錯案倒查追究制度，基本形成了較完備的執法責任追究體系；五是堅持以人為本，把司法便民各種規定落到實處。近年來，區法院堅持積極救濟民權，加強服務減輕群眾負擔，高效審理解決民憂，維護審判公正性保障民權，加大了已判案件執行力度；采取便民措施，在轄區內不斷增加便民聯系點，總數達到25個。

“五五”普法以來，我區的普法和依法治區工作雖然取得了一定成績，但仍存在一些問題和薄弱環節：一是少數領導和單位對普法依法治理工作的重要性、緊迫性認識不足，重視程度不夠，對普法工作抓得不深不實；二是對企業和個體私營業戶的普法方式有待于進一步改進，特別是對外來務工人員的普法亟需加強；三是部分單位雖然成立了普法依法治理機構，但是沒有落實到具體部門和具體人員，致使工作計劃難以落實到位。各單位普法工作協調力度不夠、工作總結交流不夠，降低了普法工作效率；四是少數干部不依法行政、群眾不依法辦事的現象還時有發生，廣大干部群眾的法制觀念和法律素質尚需進一步提高；五是宣傳載體培育力度比較缺乏，宣傳形式不夠豐富，離深入人心還存在不少差距；六是普法經費不足，嚴重制約了各項普法活動的開展。

五、下步工作打算

在今后的工作中，我們將及時總結經驗，克服不足，進一步強化工作措施，解決存在的問題，為推動“六五”普法依法治區工作深入開展打下堅實基礎。

一是總結“五五”普法工作經驗，做好“六五”普法規劃的研究起草工作。用創新的思維來思考、來謀劃、來部署、來落實法制宣傳教育工作，力求“六五”普法工作，在目標上，更加突出任務指標的剛性化；在理念上，更加突出法制精神的培育；在內容上，滿足不同人群的學法需求；在手段上，更加突出現代方式的運用。

二是不斷強化領導干部學法用法。“六五”普法期間，計劃每年聘請優秀法學專家對全區副科級以上領導干部組織法制講座，重點學法制建設理論、行政法規、社會主義市場經濟法律法規知識及社會關注度較高的新法律法規，每年年底組織一次全區副科級以上干部集中普法考試。

三是進一步深化“民主法治示范社區（村）”創建活動。在繼續抓好示范點建設的基礎上，將該活動在全區范圍內全面推開，力爭實現爭創全國、全省“民主法制示范社區(村)”的新突破。

篇（4）

在“互聯網 +”大數據時代背景下，2015年9月1日起新廣告法開始實施。這部被業內人士稱為“史上最嚴”的法律，是繼1995年版廣告法規定以來的第一次重大修改。時隔20年，我國的廣告事業有了突飛猛進的發展，但相關的法律法規卻存在明顯的滯后，廣告誠信問題日益凸顯，不得不以法律法規的形式作為廣告界的規范。

一、新廣告法分析

新修訂的廣告法從原先的49條增加至75條，除了8條沒改動外，新增了33條，修改了37條，在細則上更加完善。其中，禁止在大眾傳播媒介或公共場所、公共交通工具、戶外煙草廣告；彈窗網頁廣告須能一鍵關；保健食品廣告不得涉及疾病預防、治療功能；房地產廣告不得“含有升值或者投資回報的承諾”；不得“以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置”。廣告中常出現的明星代言在新廣告法中有了嚴格的規定。其中第16條：醫療、藥品、醫療器械廣告不得利用廣告代言人做推薦、證明。在第18條規定中保健品同樣不能找代言人，就算是廣告標明“本品不能代替藥物”，也是被禁止的。關系消費者生命健康的商品或者服務的虛假廣告，給造成消費者損害的，其廣告經營者、廣告者、廣告代言人應與廣告主承擔連帶責任。明星作為公眾人物，擁有特定的擁護人群，請他們做代言，更具有誘導性。新法的出臺，在一定程度上規范了明星代言的真實性，禁止為沒有使用過的產品進行證明和推薦；對于違規代言者，除了沒收代言費外，還將處罰一倍以上兩倍以下的罰款，并且承擔民事連帶責任。這樣能夠促使明星在選擇廣告代言上更為謹慎，而不僅為高額代言費用作出虛假承諾。這種細化體現新法的一大特點，即更傾向于保護消費者權益。需注意的是，新法還明令禁止10歲以下未成年人代言。這也是針對近年來親子類節目泛濫、萌娃代言日益增多而出臺的。因為代言人是要承擔法律責任的，但10周歲以下的兒童無法獨立承擔民事責任。這一法律規定，可以有效避免商家利用法律漏洞進行虛假宣傳。

二、新廣告法下氣象影視廣告的創作

在較之嚴格的法律法規下，是否氣象影視廣告就被綁住雙腳而無法創作了呢？其實不然。新法主要針對長期以來群眾反映強烈的、帶有欺詐嫌疑的行為，以及對其他特殊的情況進行限制。出發點在于規范廣告主體的廣告行為，使我們的廣告更規范，更符合法律、道德的基本要求。在符合社會主義核心價值觀體系下，創意大可展開。筆者認為可以從以下幾個方面著手：

（一）廣告定位氣象影視廣告的優勢

在于覆蓋面廣泛，基本涵蓋湖南衛視在內的所有湖南省級電視媒體，針對不同層面的收視人群，不論年齡、性別、知識結構。氣象影視廣告穿插在天氣預報節目里，收看天氣預報節目的觀眾必定會接收到廣告信息，因而廣告到達率極高。其中，硬性廣告緊接著節目片頭出現，對于收看天氣預報節目的觀眾效果不言而喻。城市貼片在具體城市天氣預報時出現，屏幕約3/4的部分呈現品牌廣告，借鑒CCTV1天氣預報中的表現形式，價格低且效果好。對市場認知度不同的品牌，在廣告類型的選擇上有所不同。對于投入市場成熟期和衰退期的品牌，企業宣傳的重點是加強企業品牌形象，刺激重復購買，鞏固原有市場占有率，引導消費者形成穩固的、長期的習慣需求。

這時可選擇經視、都市等頻道天氣節目的硬性廣告，同時適量地選擇娛樂、公共、電視劇、紀實或電影頻道天氣節目的城市貼片廣告，一方面能形成反復多次播放的鞏固效果，另一方面也能幫助企業節省廣告投放成本。對于投入市場時間不長、希望借此提升企業知名度、宣傳產品形象的企業，可以選擇節目冠名廣告，既涵蓋了主持人口播品牌，又貫穿整個天氣預報節目，保證了節目的收視率就是廣告的到達率。同時，企業可以根據廣告費用適當地選擇多個城市貼片廣告或個別硬性廣告，達到宣傳品牌的功效。定位不僅在類型的選擇上，頻道的選擇也是其考慮的范圍。湖南衛視是上星頻道，收視人群涵蓋老、中、青三代，天氣節目的風格權威知性；湖南經視天氣節目的風格定位在輕松而明快的風格上，收視人群鎖定以中青年為主；都市頻道、電視劇頻道、公共頻道主要關注市井民生，定位主要在中老年人群；娛樂頻道風格年輕時尚，主要定位在青年和女性基礎上。

不同的頻道播出時間的不同，廣告主可根據不同的定位合理安排廣告的投放。白天段的天氣預報節目收視人群主要是中老年，其中以女性居多。針對收視人群的特性，此類廣告企業可投放該時間段，既達到了廣告效果，又節省了廣告成本。不同的月份，譬如寒暑假時期，利用學生放假的特點，白天段可以投放針對學生族群的相關廣告。晚間段的天氣預報節目針對的人群更加廣泛，價格也相對白天段高，此時不僅中老年人群，上班族、勞動者都是天氣預報節目的忠實觀眾。近年來氣候異常，災害頻發，及時地了解天氣動向，對于不同崗位的人群都是十分必要的。針對季節的不同，廣告的選擇也有所不同。譬如夏季，相應的旅游景區漂流、水上運動、空調或電扇廣告可以增加；冬季可增設取暖設備、服裝等廣告類型。諸如此類，根據季節需要應運而生。不同頻道、不同時段天氣預報節目的選擇是考慮多方面因素的結果。

（二）廣告表現形式

廣告的表現形式需要圍繞廣告主題展開，用最適合的方式去體現商品的特性，從而打動觀眾。總結起來，氣象影視廣告可采用以下幾種形式：1. 直接型。這種方式在形式上不夠出彩，但能夠快速地傳達主題。針對氣象影視廣告時長較短的特點，不失為一種好方法。廣告片需要傳遞的信息一目了然地呈現在畫面中，并且持續停留，往往可以給人留下印象。2. 解答型。首先提出問題，然后解決問題，這是一種在廣告中較為常見的表現形式。站在消費者的角度說話，用大眾的語言來表達，讓觀眾產生認同感。在選取的切入點上，應該是觀眾容易忽略的，又亟待解決的問題，容易被人接受。3. 故事型。雖然氣象影視廣告的時長較短，但故事型廣告仍具有獨特的優勢。這種形式更易吸引觀眾，把廣告當做故事來觀看，在潛移默化中接收了廣告信息。這當中需要注意的是，故事情節應盡可能簡單明了，緊密不拖沓。表現商品最為突出的特點，求精不求全。結尾點明故事主題及商品特性，最好能給人遐想，延續至廣告結束之后。4. 卡通型。卡通型廣告能給人輕松、愉快、幽默的感覺，通常采用擬人手法，使商品更靈動、鮮明。三維動畫是卡通型廣告常用的手段。對于較成熟的企業，卡通型廣告可以作為鞏固商品形象的一種手段，需要投入的成本較高，做得好可令觀眾回味無窮。對于起步時間不長、資金不充足的企業不建議采用。

（三）廣告文案

文案不是簡單地列明商品的屬性、優點、電話和地址，是需要廣告創作者運用商品特性，用藝術的手段對其進行創意性組合的思維過程。真實性是文案創意首要遵循的規則。新法中對“最”“第一”“唯一”等極限詞作出了明確規定。以往極限詞的頻繁使用是氣象影視廣告的重災區，譬如文案中的“家居裝修首選板材”“打造中國宴酒第一品牌”“首創便捷安化黑茶”“中國散裝酒唯一王牌”“世界級城市綜合體”等廣告語。這些“國家級”“最高級”“最佳”等極限詞的使用一方面損害同行的公平競爭，另一方面誤導消費者，因此屬于夸大事實的虛假廣告范疇。那么，如何創作商品的廣告語？筆者認為應從以下幾方面作手：努力挖掘商品中的最大賣點，最好是同類商品沒有或者不擅長的方面。同時在廣告語的選擇上，受限于節目的時長和版面，不可能把企業和商品的全部內容容納其中交代清楚，因此突出和強調商品或企業的某個重點信息，力求簡潔明了以便于記憶。具體而言，氣象影視廣告每句最好不要超過8個字，一個畫面不要超過3句話。同類型廣告常用的語言盡量不要采用，綜合其他品牌商品的廣告詞，從而創造出屬于自己的廣告語。廣告文案的形式設計要獨特，色彩突顯，不要和環境色彩用同類或鄰近色，這樣方能給人留下深刻印象。

三、結語

新廣告法頒布近一年的時間，氣象影視廣告的違法廣告數量大大降低。新法有效地遏制了虛假、明星或未成年人代言廣告的，有助于廣告業和社會的和諧可持續發展。法律作為規范廣告行為的底線，管理是手段，發展才是最終的目的。作為廣告從業者，不是以規避法律為目的，而應該從廣告定位、表現形式、文案等方面創作出為大眾接受的賞心悅目的作品，進而提升氣象影視節目的畫面品質。

參考文獻：

［1］ 魏炬 . 廣告思謀與運作［M］. 中南大學出版社，2006：51.

篇（5）

1 低壓用電客戶欠費類型

1.1 空關房欠費

業主購買了房屋而長期未入住，被稱為空關房。理論上來說，房屋既然沒有人居住，就不應該產生電費，但實際情況并非如此。新房水電裝修、公共設施用電使用均分器分攤電量、短期入住后長期離開等因素都會產生小額電費。供電企業對這些空關房產生的小額電費，往往因用戶異地購房、人員流動性強、聯系方式變更等原因，無法進行有效的電費催繳。

1.2 拆遷戶欠費

隨著地區經濟發展，出于房地產開發以及新城鎮規劃的需要，城區以及城郊結合部的拆遷工作一直在進行，并且拆遷時間大多拉得比較長，部分拆遷居民往往不能及時繳納最后一、二筆銷戶電費，容易形成小額欠費。有極少部分懷僥幸心理，在拆遷前大量用電，并尋找托詞要求緩交或故意不交，雖多次催收仍無果而終。

1.3 物業管理欠費

近年來，新的居民住宅小區遍地開花，但伴隨而來的往往是新小區入住率較低。由于新戶交房時都預付了2年的物管費，因此小區建成一年內物業管理的電費回收是好的，超過2年以后部分物業公司會因為種種原因發生電費拖欠的情況。部分業主對物業服務不滿拒繳物業費，使得物業公司無資金繳納電費。

低壓用電客戶欠費如下圖所示。

2 低壓用電客戶欠費應對措施

2.1 空關房類用電客戶

物業公司為規避收費風險，對小區樓道燈違規使用均分器是空關房產生電費的主要原因。雖然供電公司在新裝小區驗收時可以強制取消安裝在供電公司集中表箱內的公用照明用電均分器，一定程度上減少了空關房電費的發生，但隨之而來的新情況是，物業公司將均分器直接連接在用戶表計下方的空氣開關處。因這部分裝置的產權不屬于供電公司，供電公司也就無權對違規裝置進行處置，導致新建小區空關房電費再次發生。解決的措施為：對物業公司實行信用等級評定，對不按供電方要求，違規安裝均分器的物業公司列入受限名單，限制以其物業公司名義開展的各類用電申請，同時在發生空關房欠費的小區張貼公示，宣傳供電公司對不安裝均分器的主張，通過廣大正常用電戶來對物業施加壓力，迫使其拆除均分器，對公共照明用電進行單獨裝表收費，從而避免因均分器分攤電量導致空關房欠費發生。

2.2 拆遷類用電客戶

一是提前預防，反復宣傳。分片抄表負責人對拆遷戶增加抄表次數，及時核算電費，并在拆遷區域張貼《拆遷區域電費繳納通知》，并向每一個拆遷戶發放宣傳單，通知到人，及時告知電費余額以及辦理用電業務所需的相關事項。二是主動介入，駐點代收：在拆遷區域設立電費代收點，有專人負責拆遷戶的表計拆除，電費結算等工作，方便拆遷戶繳納電費和咨詢相關業務。三是協調溝通，取得支持。從具體工作來看，與拆遷辦的協調溝通至關重要。主動與拆遷辦主要負責人協調，電費未結清，不發放拆遷戶補償款或從該戶補償款中直接扣除應收電費部分。四是本著“誰受益誰負擔”的主體思路與開發商進行面談協商，對因提前拆遷、突擊拆遷導致表計失落、銷戶尾款欠費等情況，依據《電力法》和《供電營業規則》等相關法律法規，對實在無法收回的死賬、爛賬統一由開發商進行墊付，確保拆遷電費顆粒歸倉。

2.3 物業公司類用電客戶

省物價局2013年關于居民住宅小區共用設施用電執行居民生活電價的規定，為物業管理電費掃除了以前執行其他照明高電價困擾，很大程度上減輕了物業公司的收費壓力。要充分運用法律和技術、輿論宣傳等手段催收電費，有效防范電費回收風險。嚴格遵守催費規定，按照要求及時送達催、停電通知書，給物業和用電客戶一定的準備時間。當通過負控系統發現客戶預付費電費到達告警值時，應及時通知小區物業管理部門，由其及時準備電費，并適當運用輿論宣傳等方式，在物業小區各樓道口醒目位置處張帖小區電費催、停電通知書：提前提醒相關業主做好欠費停電的相關準備，促進業主及時交納物業費，也可通過業主適當對物業施加壓力。對經常拖欠電費的小區，可將小區照明、供水等一些并不影響人身安全和不涉及重點用電客戶的分路開關進行標示，對其開關進行技術改造，使之具備遠程遙控跳閘功能，一旦欠費就及時投入，促使物業公司及時繳費。

3 建立低壓用電客戶電費回收的長效機制

3.1 建立準確的客戶信用評價制度

建立低壓供電客戶用電信用數據庫，通過定期評定客戶信用等級，準確掌握客戶交費意愿和能力，事前控制電費風險，并對不同等級的客戶提供差別服務。推廣用電采集信息系統，杜絕漏抄、估抄、錯抄等現象，避免用電糾紛，從源頭上保證電費及時準確回收。對長期拖欠電費的客戶，采取評定信用等級或施加社會影響力的方法進行追討。借以防止產生新的欠費和電費呆壞賬，有效降低和化解電費回收風險。

3.2 建立有效的電費催收管理制度

增強員工服務工作的自覺性和主動性，掌握服務規范、工作方法和一定的溝通技巧。在催繳電費過程中，要敢于且善于利用經濟、技術及法律等手段，依法催收電費。對欠費釘子戶，尤其是惡意拖欠電費的客戶絕對不能心慈手軟，要做到有理有節，依據法律、法規，最大程度維護企業的合法權益。對長期拖欠電費而又無力清償的客戶，除應采取停電措施外，電力企業應依法向人民法院提訟，追回拖欠的電費。

3.3 建立嚴格的電費回收考核制度

篇（6）

一、20__年上半年主要工作完成情況

第一，積極開展普法教育和宣傳、培訓工作。20__年上半年，開展“五五”普法講座21場42課時，聽眾1130人次。編輯、印制、免費發放了20__年全市文化行政機關法制學習讀本《文化市場常用法律法規匯編（20__年版）》、《文化工作常用法律法規匯編（20__年版）》。舉辦了一期全市文化行政執法單位負責人法制培訓班。主要是采取以會代訓、以案說法、法制專題講座、開展了全市文化行政執法案卷講評、對優秀行政執法案卷觀摩學習。舉辦了兩期全市文化市場行政執法業務骨干培訓班，從理論講解、模擬操作、實際應用等方面進行了全過程培訓。同時，以音像法制宣傳日、知識產權宣傳日、國際博物館日為重要的宣傳服務平臺，廣泛開展面向全社會的普法宣傳活動。對出國、出境承擔對外文化交流任務的15批次、約130人次進行了法制教育。

第二，穩步推進文化法制建設。一是召開了20__年度全市文化行政機關法制工作會議，部署了本年度全市文化系統法制工作。二是以金陵圖書館為試點，開展了局屬各單位法治__建設示范單位的創建工作。三是全面推進行政執法案卷規范化建設。確定了江寧區文化局、建鄴區文化局、溧水縣文化局為20__年全市文化行政機關行政執法案卷規范化建設示范單位，全面推進全市文化行政機關行政執法案卷規范化建設，從20__年1月1日起，全市文化行政機關已經全面實行了說理式行政處罰決定書制度。四是對行政和民事案件應訴作出了積極的響應。對金石網吧案（一審）和（二審）、雄鷹網吧案（一審）等兩件三次行政訴訟案，張綺媛人事爭議案（一審）和張國憲自訴案（一審）等兩件民事訴訟案，作出了積極的響應。（1）__市棲霞區華盛發網絡服務中心合伙人之一金石訴我局行政許可糾紛案，一審法院（20__）玄行初字第4號《行政判決書》判決：本機關勝訴。原告上訴市中級法院，經二審法院20__年6月7日（20__）寧行終字第80號《行政裁定書》裁定，準予上訴人撤訴。（2）在雄鷹網吧案一審訴訟期間，因寧文市網罰字20__年度第168號行政處罰決定書中存在文字性錯誤，為維護行政法律文書的嚴肅性，本機關寧文市網罰撤字〔20__〕第1號決定，撤銷了寧文市網罰字20__年度第168號《行政處罰決定書》。經一審法院20__年5月31日（20__）玄行初字第17號《行政裁定書》裁定，準予原告撤訴。該案經重走程序后，本機關完成了對該網吧的行政處罰。該案是__市創建全國文明城市以來，在本市市域范圍內發生的最嚴重的一起網吧接納未成年人進入營業場所案，其性質特別惡劣，情節特別嚴重。（3）指導市民俗博物館做好了該館解除與張綺媛同志人事關系爭議案，經市人事局仲裁，市民俗博物館勝訴。張綺媛同志向白下區法院提起了民事訴訟，正在等待一審法院開庭審理。（4）張國憲自訴案（一審）民事訴訟案，自訴人撤訴。五是加強了對本機關涉法文書的形式審查。對溧水縣永陽鎮本色娛樂中心違法演出案行政處罰案卷進行了形式審查，提出了書面審查意見。指導玄武區文化局完成了__米樂星娛樂有限公司申請開辦娛樂經營場所（ktv）行政許可聽證工作。六是受省文化廳的委托，參加了文化部全國文化市場行政執法辦公系統第二輪專家評審會，并依據文化部文化市場司的要求，向其提供了我局行政處罰聽證和行政許可聽證各類 法律文書和規范文本（電子文本），以及我局文化市場行政處罰典型案例規范文本（電子文本）。

第三，加強文化市場監管工作。全市文化行政機關以鞏固和擴大__創建全國文明城市的成果為目標，進一步加大了對文化領域重大違法案件的查處力度，治理和規范了市場秩序。一是開展了取締無證電子游藝室集中執法行動。全市共出動執法人員2129人次，執法車輛217臺次，依法清理、取締非法電子游藝室經營點697家次，收繳并銷毀涉賭電子游戲機4126臺，收繳具有賭博功能的電路主板379塊。制定并上報市政府的《關于制定__市游藝娛樂經營場所20__-20__年總量與布局規劃方案》已獲審核同意，待上報省文化廳批準后認真組織實施。二是聯合市、區公安消防部門，對全市文化公共聚集場所開展了易燃裝修材料消防安全專項整治。市區（縣）共出動執法人員11760余人次，巡查各類場所45270家次，及時排除各類消防安全隱患760余處，整改較大安全隱患13家。三是繼續加強以網吧接納未成年人為重點的文化市場稽查工作。今年上半年，配合工商部門共取締“黑網吧”174家，巡查網吧9296家次，查處網吧96家，其中查處接納未成年人網吧7家；依法取締未經批準的營業性演出3場；取締無證音像制品銷售攤點47處，查獲銷售窩點47處，收繳非法音像制品221600張。四是組織了李長春同志考察__文化場所的選點、改造和迎查工作。五是認真組織行政執法事項上網辦理。上半年共受理網吧行政許可變更事項141件，辦結__件，完成行政處罰案件28件。

第四，繼續推進權力陽光運行建設。一是督察所有行政執法事項無條件上網運行，杜絕雙軌運行現象。截止到6月底，上網辦理169件。二是加強對所有辦件流程的科學性、合理性審查，針對行政執法自由裁量、辦理結果外網查詢等功能需求，不斷加工完善。三是加強對行政執法網上操作流程全程監控、監督。五是加強政務信息公開工作，做好便民服務。

第五，進一步開展了政策研究工作。一是認真組織編制《__市文化發展規劃綱要（20__—2015）》、《__市文化設施布局總體規劃》、《__歷史文化保護規劃》、《__市文化產業發展規劃》工作；《__市進一步加強公共文化服務體系建設的意見》（寧委辦發〔20__〕18號，20__年4月23日），已由市委辦公廳、市政府辦公廳施行。二是根據市政府辦公廳《關于印發〈開展我市經濟社會發展相關政策評估工作方案〉的通知》（寧政辦發〔20__〕66號）的要求，完成了《__市文化產業發展政策評估報告》的課題研究和課題報告的撰寫、報送工作。三是組織開展了全市文化系統文化理論創新工作，《__市公共文化服務體系建設若干政策研究報告》榮獲省文化廳20__年度文化理論創新工程一等獎，《20__年__市文化創意產業發展年度報告》榮獲省文化廳20__年度文化理論創新工程三等獎。四是對江寧區錫劇團、浦口區揚劇團進行調研，形成了《__市區縣國有專業藝術院團發展現狀調研報告》。初步完成了《__歷史文化名城法制保護對策研究報告》。五是受文化部市場司和中央文化管理干部學院的委托，組織我市參加了“中國文化市場三十年”網上征文活動，截至6月30日，報送和發表征文43篇。文化部文化市場司“中國文化市場三十年”網站開設了“__征文專欄”。這些征文從多角度、多視野反映了__市文化市場三十年的發展歷程。六是完成了對《20__年__市文化創意產業發展年度報告》的修改，該報告被收入《中國創意產業報告（20__）》一書，已于今年4月出版發行。完成了對《20__年__市公共文化服務體系建設發展報告》的修改，并被收入中國社會科學院文化研究中心和社會科學文獻出版社《20__文化藍皮書—公共服務》一書，該書20__年8月由社會科學文獻出版社出版發行。

第六，努力促進文化創意產業協調發展。根據市委宣傳部的要求，參加研究了組織__文化產業考察團到臺灣考察、招商工作；與__文化創意產業協會共同研究了__文化產業考察團創意產業協會分團組團工作；修改、審核、報送了協會起草的《__文化產業考察團文化創意產業協會分團方案（草案）》。根據棲霞區委宣傳部的請求，協助、配合棲霞區政府組織20__首屆中國“龍潭杯”金箔金線應用創意設計大賽活動。向__鐘山創意產業園管理委員會（__鐘山創意產業發展有限公司）和dtz載德梁行房地產咨詢（上海）有限公司，介紹了我市創意產業相關政策。應棲霞區政府的邀請，實地考察了__鐘山創意產業園，并就該園區的定位和發展方向提出了政策建議。對__垠坤投資實業有限公司宣告西祠街區網絡實體店經營失敗，園區轉型為青年創業園，提出了意見。

二、20__年下半年的主要任務

第一，認真組織實施《__市游藝娛樂經營場所20__-20__年總量與布局規劃方案》和“網吧發展 計劃”。繼續保持取締無證游藝娛樂經營場所和“黑網吧”的高壓態勢，在反復查處、堅決取締中建立較好的市場經營秩序。突出抓好全市網吧監管系統建設，按照全國一個標準，全省一個軟件的原則，將安裝和反卸載作為長期的工作目標。實行區域責任制，做好文化聚集場所易燃裝修材料消防安全管理工作。

第二，檢查全市文化行政機關對《20__年__市文化（文物）系統普法、依法行政和法制建設工作要點》和《20__年__市文化局（市文物局）學法安排》的執行情況。加強對本機關和各區縣文化局制定的涉法規范性文件的合法性、適當性審查；加強對本機關和各區縣文化局文化行政執法的法律監督。認真做好行政許可聽證、行政處罰聽證、行政復議和行政訴訟的工作和規范性文件登記備案審查和重大行政執法決定報備工作。

第三，繼續開展“五五”普法宣傳，加強對行政執法人員的培訓。以江寧區文化局、建鄴區文化局、溧水縣文化局行政執法案卷規范化建設示范單位為重點，20__年10-11月開展對各區縣文化局和機關行政執法處室行政執法案卷的評查工作。

篇（7）

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）01-097-02

現代市場體系是由各種相對獨立的商品市場和生產要素市場所形成的不可分割的有機統一體，包括商品市場和要素市場（諸如資金、勞動力、房地產、技術、產權等）以及市場的運作、變化、發展運行機制和管理調控機制。在歷經了30多年的改革開放進程后，企業的合同管理工作也經歷著從無到有、從初步建立到逐步完善的發展過程。當下市場經濟體制逐步形成，合同管理已經成為企業管理、發展和壯大的一個關鍵環節，企業通過契約形式互動發展經濟已成為主導。在實踐中，企業為實現一定的經濟目的，明確相互權利義務關系所簽訂的合同以及通過合同所確立的民事關系，是一種受法律保護的民事法律關系，被社會各經濟主體廣泛認同和接受。同時，合同管理作為企業防范法律風險的基礎性措施也成為各企業常態化的工作。當然，由于社會經濟矛盾的客觀存在，合同糾紛也就在所難免，因此，企業在經營過程將合同糾紛作為防范法律風險的重要內容是必然的。那么，為規避和降低企業可能發生的潛在經濟損失或其它損害風險，最大可能地防范合同糾紛的出現，建立完善的企業法律風險防范機制，就必須采取科學規范的管理手段，合同范本的推廣和應用就應運而生了。

一、合同管理是企業管理的核心工作

合同管理是指合同管理機構和管理人員為預期的管理目標，運用管理職能和管理方法，對合同的訂立及履行實行全過程管理活動，合同管理對公司的生產經營來說至關重要，是有效防范企業法律風險和經營性風險的基礎性工作，合同管理的規范化對公司的各項經濟活動以及發展壯大產生著巨大的推動力。

合同管理的內涵是指以實現合同價值為目的，以合同為管理對象，依照法律、法規等規定，在合同從準備、談判、訂立、生效、履行、變更、解除、轉讓、爭議解決、終止以及審查、監督、控制、直至立卷歸檔全過程的管理行為，它是伴隨著公司的經營活動同步進行的。企業從最為基礎的生產設備、材料采購、產品銷售、投資融資以及所有人員的勞動合同等諸多方面無一不涉及，合同的管理工作已經涉及到了公司經濟管理的各個環節。

二、規范合同管理對企業發展意義重大

1.規范的合同，可以樹立良好的企業形象。在市場經濟主體競爭日益激烈的大環境下，合同關系呈現復雜多樣性，合同的作用越來越廣泛，依法簽約和履行合同，是開展守信活動的核心內容，它不僅有利于提高企業的經濟效益（贏得商家信譽可以提高物資采購的性價比），而且會在合同實施管理的整個過程中營造“重合同、守信用”的良好氛圍，是培育和樹立企業良好信譽的重要途徑和手段，也是規范企業經營發展和守法維法維權的具體體現，尤其是當企業在發展中面臨賣方市場的時候，企業的信譽尤顯重要。

2.執行規范的合同范本，有助于提高效率和監督管理。執行規范的合同范本，不僅可以有效地防范經營風險，也可以從另一個側面加強合同履行的監督管理及執行情況，這也是合同履行中管理的重要環節。就企業的合同管理而言，一份完整有效的合同必須進行簽訂前的法律審查，而在企業某些合同商定的價格具有相對保密性，為了實現防范合同的法律風險產生同時又兼顧合同的保密和企業的經濟利益，可以從完善合同范本入手，不僅滿足合同管理的要求，同時也保證了簽約效率和對合同主要條款不遺漏。

在合同范本的執行過程中，企業的法務部門、監管部門和合同管理人員對合同履行狀況實施全過程跟蹤管理，一則可以督促按質按量、全面履行合同義務，及時解決履行中遇到的阻力；二則根據國家和行業的法律法規等政策上的調整變化，及時發現和修訂完善范本合同，以確保企業效益的最大實現，從而避免潛在的經營風險、避免企業重大損失的發生。

3.依法簽訂合同，確保企業經濟利益的實現。依法簽約、全面履行合同的義務，是確保企業經濟利益實現的保證，合同范本的使用起到了不可或缺的作用。簽訂合同不違法，又能反映當事人的真實愿望，達到當事人交易等經濟活動的目的是使用合同范本的一個基本要求。當然，合同管理機制和監督機制，如合同授權委托、分類管理（按職能部門）、合同的審查、合同審批的權限、歸口負責等制度也是合同管理的重要措施。這些措施總體上形成了企業對合同管理的程序和模式，保證了企業經濟活動的正常運轉。

三、合同范本管理的方式和程序

合同范本具有反應及時、貼近工作、最大限度保護企業權益等三大優勢。企業按照市場經濟的類別進行歸屬，參照法規及相應的執行合同版本，制定出符合經濟活動需要的合同范本。在具體實踐中，可以把企業的各種合同范本歸類為“防范性（或規范性）合同”，這類合同是為了便于有約可循、操作規范、減少或避免爭議、防范合同風險而訂立的。

1.完善合同管理制度，制定常用格式合同。合同管理重在防范是理論研究和實踐的共識，也就是說企業法律顧問應該擔當防范企業法律風險的“防火員”，而不該只在風險已經產生后充當“滅火員”。不過，企業涉及的合同份數眾多、種類復雜，法律顧問人手有限，往往又難以事事參與、款款把關。

為了解決這一管理效率上的矛盾，首先必須從完善合同管理制度與制定格式合同開始，為企業建立或完善合同管理規章制度，發揮制度的作用，提高格式合同的使用效率。相關管理制度包括：（1）交易對象審查制度。從合同相對主體究竟如何開始，弄清交易相對方的身份、資質、資信等基本信息，做到不談、不訂糊涂合同。（2）高水準格式合同使用制度。對于常用、非重大的書面業務合同，區別其性質與種類，由企業法律顧問制定比較規范的合同格式，供業務管理等人員在工作中經常使用。（3）合同條款及法律講解、培訓制度。定期為業務管理人員講解條款、研讀法律，讓他們在提高合同法律及風險意識的同時，能夠真正理解有關條款的具體含義及利害關系，避免不知其所以然的機械套用。（4）合同簽訂前的最終把關制度，明確流程和責任。（5）已簽合同的企業法律顧問留存備案制度。（6）履行過程中風險出現或可能出現時，對企業法律顧問的第一時間報告或通報制度。

2.對于重大、復雜的業務合同，企業法律顧問必須從各個環節真正參與其中，必要時與單位外聘的律師協同管理。標的較大、法務復雜、事關企業重大利益的合同，從一開始洽談時就應該有企業法律顧問的全程參與，以便在交易對象、交易標的、結算方式、品質保證、合同擔保、爭議解決方式、訴訟管轄乃至于適用法律、合同文本等方面從嚴把關，在合同簽訂、履行、協商等各個環節，為企業爭取盡可能多的合法權益。考慮到專業知識、執業經驗等方面可能存在的局限，可會同單位外聘的律師進行合同協同管理，以真正幫助企業避免法律風險，維護企業最大的合法權益。

3.注意合同簽訂、履行、協商、聯絡等環節證據的留存與收集工作。對于與合同相關的票據、文書、往來業務資料認真收集，妥善保管；對于未能順利履行、可能發生糾紛的合同，相關往來文書必須由企業法律顧問起草與經企業法律顧問修改發出，避免業務人員因不諳法律而可能造成的被動局面；同時，又為其后的救濟性合同管理留下證據、打好基礎。

4.出現糾紛后，進行協商、調解解決問題可能性的判斷，并與業務人員一道，做好糾紛解決工作。現實中，利益的不同與沖突使得合同履行過程中（及履行后）的不同看法、爭議并不少見。如果爭議不可避免，且爭議明顯具備法律性質，則企業法律顧問就不能置身事外，而應根據爭議的具體情況，如爭議產生的原因、涉及企業利益的大小、對方態度與要求等等進行綜合判斷，看是否具備協商、調解解決問題的可能性；并與業務人員一道，制定好解決糾紛的各類具體協議并參與、監督這種救濟性協議或合同的實際履行情況，實現妥善解決糾紛的合同管理目標。

四、規范使用合同范本應注意的六個環節

建立完善公司的法制體系，使公司成為依法經營依法維權的經營企業。規范的范本合同管理將隨著市場經濟和行業的發展壯大而日顯重要，這要求在嚴格規范范本合同的訂立程序的同時，還要加強堅持程序和實體法并重的原則。從工作的實際出發，在管理實踐中重點把握好以下六個環節：

1.強化法律意識，即強化經營者、合同管理人員及合同承辦人的合同法律意識。通過培訓提高企業經營者、合同管理人員和合同承辦業務員素質是其首要任務，也是做好合同管理的最大前提。

2.健全管理制度，即建立健全合同管理制度和管理程序，在公司內部建立完整的制度體系，形成管理層次清楚、職責明確、程序規范、協調與制衡并存的有效機制。

3.夯實基礎工作，即建立健全合同簽訂和履行基礎檔案，實行合同實施流程的統一管理和監管，防止經營活動中可能出現的個人行為，加強公司相關人員工作調動的交接工作程序及監督，減少或杜絕國有資產的流失。

4.嚴格把關流程，即把好對合同實施有效管理的控制關，根據不同種類的合同，采取不同的管理方式和程序，嚴格工作程序，實行分類管理。

5.完善監督職能，即強化合同的履行監督，通過公司的法律機構、監察審計機構和工作目標責任制相結合的大監督模式，全面掌握各類合同的履行情況，及時排除阻礙，防止違約的發生和法律風險的出現。

6.適時創新管理，即積極推進合同管理的創新，推廣范本合同的廣泛應用。隨著國家合同法的頒布和實施的推進，結合不斷變化著的市場經濟形勢，合同管理作為市場經濟中新型的管理學科，會有很多需要在實踐中不斷認識、不斷探索的新情況、新問題。因此，公司的合同管理工作也需要根據公司內外部經濟環境的變化不斷地更新管理觀念和方式，不斷創新合同管理的模式。

隨著市場經濟的深入發展，要求企業不斷增強風險意識，建立健全法律風險防范機制，規范企業合同管理工作，不斷提高公司依法經營管理水平。

參考文獻：

篇（8）

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A

引言

自改革開放以來，我國的經濟和社會不斷穩固發展，建筑行業也得到了飛速提升，隨之而來的是日益增多的與工程造價相關的法律糾紛，影響到了我國建筑業及社會經濟長遠穩固的發展。本文以現行的法律法規為基礎，淺談一下工程造價管理中造價工程師執業資格制度、招標投標法、與工程財務有關的稅收及保險規定、土地采購法、政府管理法等問題。

1. 建筑工程造價管理簡述

建筑工程造價管理是一項涉及技術、經濟、組織、合同管理的能夠多方面的綜合性工作，同時建筑工程造價管理也是項目管理的重要組成部分。在項目施工的過程會出現諸多的問題，針對這些出現的問題進行風險防范時，光依靠投資商進行成本的控制是很難實現的，我們西藥對工程造價管理的全過程進行、全要素進行系統全面的分析，然后再結合實際工程中出現的問題，運用相應的方法去解決。

隨著我國建筑行業的不斷發展，建筑工程造價管理的工作的復雜性也在不斷的增大，所涉及的工作范圍也在不斷的擴大，每一個項目工程涉及的金額都非常的巨大，由于工程項目的不同，其建筑用途、建筑結構、室內裝璜等方面的需求也各不相同，因此，在進行造價管理所需要的法律文獻也是個不相同的。建筑施工管理是一個動態的過程，例如施工前期的準備工作涉及施工方案的制度、施工材料、施工機械等方面，在制度這些因素的相關制度與法律時要根據當時的市場價格來不斷的變換合同的規定，這些因素的改變都會對工程造價管理產生一定的影響。

2.與招標投標相關的法律問題

招標投標的前身是政府采購，隨著商品經濟的飛速發展，招標投標慢慢變得法制化，這樣不僅促進了交易的公平性，也使得交易具有一定的透明性，維護了公眾的利益。招標投標的實質是買方窮其辦法選擇賣方的過程。改革開放以后，我國的招標投標開始發展與慢慢運用。從1984年建立的第一步招標投標制度到如今，我國的招標投標法律已經初具規模。最低投標價是目前大家共同關注的一個問題，值得我們的探究，以下淺談一下最低中標法。

《招標投標法》第四十一條規定，中標人的投標應當符合下列條件之一：（一）能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準；（二）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標法價格最低；但是投標價格低于成本的除外。最低價中標法與我國現有的各種招標方法相比較具有一定的有點，例如最低價中標極大的節省了業主的投資，在經濟社會快速發展的今天，對一個項目的投資往往面臨許多的競爭對手，只有以最低的投資建成項目才能在競爭中處于優勢，當然還有加強對企業管理、操作簡單、利于我國在國際競爭中立足于世界舞臺等優勢，但最低投標法自身也有其局限性，譬如工作要求高、限制投標企業建立自身企業定額等。

最低中標法在我國順利實施還應采取一定的措施，借鑒國際慣例結合我國實際國情制定全國統一基礎的定額參考、規范運作過程中的行為及管理等方法，可揚長避短，充分發揮最低價中標法的優勢，彌補其局限性，使最低中標法在我國也可成功應用。

3.與工程財務有關的稅收及保險規定

與工程有關的稅收包括營業稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等，根據不同的納稅對象、占有的財產和行為等分為不同的稅收，各方面的稅收保證了納稅人在享有權利的情況下也履行自己應盡的義務。

與工程相關的保險有承保建筑、安裝工程在建筑安裝過程中因受自然災害或意外事故的損失給予補償的保險。一項工程的成功實施是需要一定的時間耗費一定的人力物力資源的，在此期間難免會發生一些意料之外的事情，工程保險的目的就是將意外造成的損失降到最低限度。工程保險也是財產保險和人身保險的一種分類，是業主和承包商轉移風險的一種常用手段，它的意義一方面有助于保護所有人的利益，另一方面也是完善工程承包責任制并且有效協調各方利益關系的必要手段。

4.土地管理法

國家為加強對徒弟開發利用和整治保護過程中的管理工作而制定并修訂了《中華人民共和國土地管理法》，其中包括土地所有權和使用權、土地利用總體規劃、建設用地等，以下主要圍繞建設用地使用權的相關法律問題進行探討。

建設用地使用權的設立方式有無償劃撥和有償出讓兩種，無償劃撥是經政府批準、主要針對國家機關用地軍事用地等情形，具有無償性和無期限性。無償劃撥具有交易成本低、阻力小的優點，也具有企業違背意愿的情況容易出現的缺點，是我國特殊國情的體現。有償出讓是指通過公開競價的方式通過支付土地出讓金的方式為土地利用人創設建設用地使用權的制度，具有有償性、有期限性。土地的有償出讓保證了交易雙方的利益以及競價的公平性。

我國在土地管理法方面的不斷成熟使我們更好的對土地進行管理、規劃，也使得土地交易具有公平性。

項目資本金

《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》規定，各種經營性固定資產投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產項目和集體投資項目，都必須實行資本金制度。

項目資本金分為國家出資、法人出資和個人出資。建設項目可以通過獲取國家財政預算內投資、發行股票、自籌投資和利用外資等渠道籌集資本。

項目融資是我國工程建設的重要資金獲得渠道，國際項目融資中的BOT方式在我國應用較為廣泛。在立法基礎上指導BOT項目融資的法律依據是外經貿部《關于以BOT方式吸收外商投資有關問題的通知》、國家計委、電力部、交通部《關于試辦外商投資特許權項目審批管理有關問題的通知》、國家計委、國家外匯管理局《境外進行項目融資管理暫行辦法》等法律文件。外經貿部《通知》第三條規定政府機構一般不應對項目做任何形式的擔保或承諾，如項目確需擔保，必須事先征得國家有關部門的同意，方可對外作出承諾。國家計委《通知》第三條則規定，對于項目公司償還貸款本金、利息和紅利匯出所需要外匯，國家保證兌換和匯出境外，政府不提供固定投資回報率保證，國內金融機構和非金融機構也不為融資提供擔保。

6.結語

改革開放以來，我國的經濟以及社會得到了飛速的發展，建筑行業也得到了不錯的提升，隨之發展的也有我國不斷完善的法律制度。一些建筑企業由于缺乏相關法律知識不能對存在的風險進行控制，造成了巨大的損失，為此在掌握技術的情況下法律知識也逐漸走進了人們的視線中。本文針對工程造價管理過程中應注意的法律問題進行了分析，以點帶面。從事造價工作的相關人員應在實際中與法務人員相互配合，利用法律手段有效的對工程造價工作進行管理，促進建筑業的長久穩定發展。

參考文獻：

[1] 尹貽林．2010年工程造價管理基礎理論與相關法規[M]．北京：中國計劃出版社，2010（05）:17-20.

[2] 王萬茂．土地資源管理學[M]．北京：高等教育出版社，2010（11）：99-100.

篇（9）

中圖分類號：TU722 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）46-0205-01＼

近幾年房地產市場成交量屢破記錄，使建筑業走上了快速發展的道路。房地產市場千變萬化，對建筑工程施工進度的要求越來越高。建筑工程的進度直接影響著建設單位、承建單位和監理單位等多方的利益，面對建筑工程的各類進度風險，我們應有針對地制定應對計劃。下面對建筑工程進度風險采取幾項方法進行應對，包括使用各種避免措施、緩解措施。

1. 工程法

對于工程進度風險可以采取工程法，這是一種有形的規避風險方法，它是通過工程技術為措施清除項目實施中物質性的風險威脅。例如在現場的安全管理中，要求施工單位在有明確和隱藏危險的位置設置提醒標識和圍欄，避免不明人員接觸遇險等是十分必要的工程法，通過這些類似的回避風險的措施可以有效降低風險事件的發生。同樣進度管理人員要精通自身業務，專業技術要過硬，相關現場管理制度要銘記，以較高的職業道德和責任心時刻要求自己。常用的工程規避措施有現場管理和現場檢查兩種：

1）現場管理措施

在建設項目開始前，要進行風險預控，從制度上加強控制。主要內容有：

①首先要對分包單位進行資格審查；

②在施工前做好施工組織設計，做好的施工組織設計要進行審查，一旦發現問題要進行及時修改，特別要在技術和安全兩個方面特別重視，施工組織的設計必須要滿足相關法律法規的要求；

③保證現場項目管理機構有合理的質量管理體系、技術管理體系和質量保證體系，發現問題及時處理，保證指導現場施工順利進行；同樣要對專職管理人員和特種作業人員進行資格審查；

④施工前召開會議，了解各分包單位工程準備情況，提出意見和要求，發現問題要求及時處理；

⑤定期召開工地會議，對上次會議后發現的問題進行總結，對進度管理中的問題進行探討改進。

2）現場檢查措施

在建設項目開始后，進行工程巡檢，對現場巡視檢查，發現隱患風險盡早處理。具體包括：

①根據安全施工的規范要求，要有特定人員對現場進行排查，如果發現隱患最快速度整改。如檢查出設備漏電，要及時采取措施防止施工人員觸電，另外要做好電氣設備的接地，預防重大事故發生，影響施工進度；

②對于影響施工進度的可能設備要重點看護和檢查，保證設備的正常運行，其他工程重要部位也要進行特殊重點看護和檢查；

③對現場使用的的材料、配件和設備等進行檢查，保證作業用具等質量合格，排除對工程建設進度的影響，并全面開展平行檢驗；

④除了對設備等施工硬件進行檢查，還要對施工單位質檢人員到崗情況進行檢查；針對施工人員還要對他們的技術水平進行考核。

工程法在規避工程項目質量、進度風險方面應用廣泛，效果明顯，對回避項目中風險起到了積極、重要作用。然而不能過分依賴工程法，任何工程都是由人進行設計和實施的，人的影響因素是最主要的，使用工程法時，要充分發揮人的主觀能動性。此外任何工程都有其局限性，并不完全可靠，單單依靠工程法的觀點是片面的，我們要將工程法與其他方法合理結合使用，以達到最佳的規避風險的目的。

2. 緩解法

進度風險不可能被完全避免，所以在建筑工程中，還要采取的風險緩解措施對風險進行緩解，風險緩解措施包括：降低風險發生可能性、分散風險、減少風險損失等。

1）降低風險發生的可能性

采用多種預防風險的措施來降低風險發生的可能性是風險緩解的最基本途徑。例如要求施工單位對施工人員進行安全教育、強化施工人員施工時的保護，這些都可以減少事故發生的幾率。

2）分散風險

分散風險是緩解風險的措施之一。有些風險可以不必由一人承擔，而是通過手段把此風險分散給多人承受，從而降低自身受到風險事件損害的影響。例如在建筑工程中，當施工出現意外情況，損失嚴重時，一般只能由投資方或施工方自身承擔，這對于兩方來說都是一件不易承受的風險，通過買工程保險的方法可以將風險部分轉移給保險公司，雖然買工程保險將付出一定費用，但對于某些風險頻發的情況，這些保險將對投資方和施工方是種保障。

3）降低風險損失

在建筑施工過程中如果出現材料等價格上漲的情形，市場變化無法控制，成本風險同樣影響著進度風險，成本風險無法避免的情況下，工程進度的可能延期，這時可以通過關鍵點的調整，如關鍵工序的持續時間、非關鍵線路上的工作時差等，將材料等漲價對項目總進度的影響降到最低。

3. 監控法

在建筑施工中，可以通過施工進度監視對工程總進度進行估計，常用的方法如橫道圖法監視。將建筑工程的階段計劃完成情況進行監督，一般將每月實際情況定期記錄，然后與計劃進度進行比較，檢查實際超前、落后或是與計劃進度相同。實際比計劃進度落后就有發生進度風險的可能性。出現這種情況立刻進行找出進度落后導致的原因，采取措施避免進度繼續落后，影響項目總進度。

4. 其它措施

最后，對建筑工程進度風險的應對措施除了按照以上三種主要方法還要做到以下具體防范：

1） 施工進行時的風險控制：

①遵守合同條款和施工技術規范，確保按圖紙施工；

②按時間、保質量、控成本地進行各階段工程建設；

③增強工程進度風險管理意識。

2） 強化合同管理，預防合同方違約。

3）合理使用建設資金

4）注重施工安全風險，定期安全教育

5）控制原材料供應風險：

在建筑施工前，對工程所需的原材料的數據作詳細調查，并合理備料。同時，注意掌握市場變化規律，合理計劃，減少材料供應帶來的風險。

6）提高風險意識

通過認識風險對項目進度的危害，做出提前分析，認真識別，準確評估，科學進行進度風險管理的控制和監督。

7）增強法律意識

在建筑工程施工中，要嚴格遵守法律，避免惡性競爭，非法經營等，用法律手段來防范和化解風險。

8）增強團隊綜合能力

參建單位要對員工的專業能力進行培訓，施工所需知識要完備，這樣提高了團隊整體的業務水平，對工程的順利進行起到關鍵作用，保證工程進度按時完成。

總結：對建筑工程的施工進度控制是一個長久的課題，需要不斷創新。以上談論的幾種進度風險控制方法在具體的建筑工程應用中還需要不斷實踐，相互結合使用，才能達到進度控制的最佳效果。

參考文獻

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[中圖分類號]F832[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）43-0122-02

我國步入了市場經濟時代后，特別是在我國金融市場不斷完善等條件下，企業會計核算方法逐步向國際靠攏，我國的會計政策選擇空間也在不斷擴大，稅務籌劃成為現代企業很重要的財務管理活動。不管是過去還是現在，企業始終以效益最大化為終極目的，企業的經營者可以合理進行稅收籌劃，選擇適當的會計政策，進而為企業利潤帶來有利影響。本文通過對稅收籌劃與會計政策進行分析，探討如何合理地進行稅收籌劃，進而選擇不同會計政策。

1概念解析

11稅收籌劃的概念和內容

稅收籌劃最早出現在1935年，在英國的稅務局長訴溫斯特大公案上，湯姆林爵士提出：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”這是最初的稅收籌劃觀點。演化到現在，一般認為稅收籌劃是納稅人在履行法律義務的前提下，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。

稅收籌劃的內容包括：第一，它具有合法性、事前籌劃性、目的性，充分利用法律的有利優惠，如減免稅，事先合理籌劃企業經營、投資、理財等活動，選擇最優財務管理方案，來達到稅后利潤最大化。第二，它與會計政策密切相關，是通過影響會計政策的選擇進而達到合理避稅的目的。

12會計政策含義和常見類別

會計政策的含義不難理解，在《國際會計準則第1號會計政策的揭示》中是這樣定義的：“會計政策是指企業管理當局編制財務報表時所采用的原則、基礎、慣例、規則和程序。”

會計政策有很多種，與稅收籌劃相關的常見的選擇類別有：發出存貨成本的計量、長期股權投資的后續計量、投資性房地產的后續計量、固定資產初始成本計量、無形資產的確認、非貨幣性資產交換的計量、非貨幣性資產交換事項中對換入資產的計量、借款費用的處理、編制合并會計報表所采納的原則等。

2稅收籌劃下會計政策選擇的途徑和目的

21稅收籌劃存在的條件

稅收籌劃能夠達到合理避稅，提高企業利潤的目的，依靠的是聯系密切的會計政策。在各種會計政策中，有一部分是強制性的會計政策，企業只能按照要求做，如會計期間的劃分、會計要素的確認標準、記賬方法等，而另一部分則是可選擇的會計政策，企業可以在制度范圍內選定執行，如存貨成本的計量、長期股權投資的后續計量、固定資產初始成本計量等。部分會計政策的可選性，是稅收籌劃能夠存在的必要條件，為稅收籌劃提供了執行空間。

22會計政策選擇的途徑

在稅收籌劃下，會計政策選擇的目的性很明確，主要是通過兩個途徑實現選擇的。一種途徑是在財務管理中選擇低稅負的管理方案。企業經營者在法律允許范圍內，充分利用稅收中起征點、減免稅等一系列的優惠政策，對經營活動巧妙安排，達到少繳稅甚至不繳稅目的。另一種途徑是在時間上滯延納稅。采用合理合法的方式把需要繳納稅款的時間延后，那么在滯延期內企業獲得了滯延稅款相等短期資金，相當于一筆無息貸款。

23稅收籌劃下會計政策選擇的目的

對于市場經濟管理者――政府來說，稅收是極其有效的經濟杠桿，可利用經營者謀取最大利潤的心理，調節其行為。于是我國根據不同經濟條件下的需要，在會計政策的設計上具有可選擇性，并有意識地制定稅收優惠政策，使得稅收籌劃具備外部環境和內在動因，引導市場參與者作出符合政策導向的經濟行為，主要達到落實國家稅收政策法規，增加財政、國家外匯收入等目的，以實現特定時期的經濟或社會目標。

對于市場經濟的參與者――企業來說，經營的根本目的就是追求企業利潤最大化，會計政策選擇作為經營活動之一，必然要服從企業的根本目標。因此在稅收籌劃之下，通過會計政策選擇，主要達到減少稅款支出、獲得延期納稅的好處，增加企業可支配收入，增強企業競爭能力等目的。

3稅收籌劃在現代企業經營過程中對會計政策選擇的影響市場經濟體制的確立，改變了計劃經濟時期政府與企業的關系，政府給予了企業更大的空間和自由，但也無形中給企業提出了一些新的要求。就會計政策選擇而言，企業有一定的自，也在稅收籌劃中影響著企業的會計政策選擇。下面就以固定資產折舊、存貨計價、長期股權投資核算為例，探討一下在稅收籌劃之下，現代企業經營中一般會做出怎樣的會計政策選擇。

31固定資產折舊方式的會計選擇

固定資產在有限的使用壽命內，是會逐年折舊的，折舊額將分攤到各年的成本中去，對減少稅收有較大作用，因而又被稱為稅收擋板。企業在計算折舊時，可通過選擇固定資產折舊年限的不同會計政策，來影響企業的稅負輕重、生產成本的大小，甚至企業的利潤水平。

常用的折舊方法主要有四種，分別是年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法以及年數總和法。在一般情況下，如果只是考慮減少稅收，企業大多會選擇雙倍余額遞減法或年數總和法。這兩種方法都屬于加速折舊法，這樣的計量方法在計量中前期折舊金額比后期大，在報表上反映出來就是前期利潤比后期少，如此一來前期所需繳納稅款比后期少，企業獲得了滯延納稅的好處，實現了稅收籌劃收益。

這種方法是對一般情況而言，在實際中要根據情況進行調整，才能更符合企業利益。例如在預期未來稅率呈上升趨勢或者通貨緊縮可采用年限平均法，而預期今后所得稅率不變或有下降趨勢或通貨膨脹就采用加速折舊法。

32存貨計價方法的會計選擇

企業貨物周轉必然需要有庫存，存貨發出去的時候存貨的實際成本記賬的方法又比較多，如先進先出法、加權平均法、移動加權平均法、個別計價法、后進先出法等。選擇不同的方法會得到不同的本期出售的存貨成本、會計期末存貨價值，進而影響企業所得稅和企業利潤。

在選擇會計政策的時候，企業一般會分情況，在物價持續上漲時期，后進先出法本期出售的存貨成本增加、會計期末存貨價值減少，當期需要繳納的稅款減少，可緩沖物價上漲的沖擊。那么在物價持續下降時期就采用相反的方法，就是先進先出法。如果是在物價上下波動的特殊時期，則宜采用加權平均法或移動加權平均法，來緩沖繳納所得稅上下波動差距。

33長期股權投資核算方法中的稅收籌劃

企業對長期股權投資只有成本法和權益法兩種核算方法，一般來說方法選擇是以投資占該單位有表決權資本總額比例和是否具有重大影響來劃分的，但其中有稅收籌劃的空間。因此，在一個會計分期內，所被投資長期股權的企業經營情況是前期盈利后期虧損的，投資企業對這部分股權會采取成本法核算，反之就采用權益法。不同的核算方法從長期總賬面上看，所繳納的稅款總額相同，但是不同方法使得前期繳稅比后期少，所獲得的是延期納稅的好處。

上面這些稅收籌劃都是根據實際做出合理的會計政策選擇，因而獲得了利益。但也要注意，稅收籌劃是帶有機會成本的，不能夠盲目避稅，忽視這方面的支出，導致得不償失。還要注意稅種之間的內在聯系，進行總體稅收籌劃，不把企業繳稅作為總體籌劃，可能會出現單項繳稅減少，而總體繳稅反而增多的不利情況。

4結論

帶有目的的稅收籌劃影響了會計政策的選擇，會計政策允許企業存在多種選擇，為稅收籌劃提供了現實空間，使得企業充分利用會計政策進行稅收籌劃獲得納稅最小化和利潤最大化成為必須和可能。作為現代企業要充分抓住這些機會，重視稅收籌劃，善于利用會計政策，才能更好適應未來企業會計發展的要求。

參考文獻：

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[關鍵詞]住宅商用糾紛，多元，解決機制

糾紛是指社會主體之間的一種利益對抗狀態。[1]糾紛在日常用語里等同于爭議、爭執、沖突等。住宅商用，又稱“住改商”，是指民用住宅的使用人將住宅改變為經營性用房，從事商業活動。將住宅改變為經營性用房后，小區的居住環境受到影響，物業管理的難度增加，在住宅商用的業主與其他業主及物業管理公司之間，因為追求的利益目的不同，糾紛的發生是必然的。

一、住宅商用糾紛的特點及原因分析

（一）糾紛主體的熟人化

《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。據此，法律法規對于受住宅商用不利影響的主體范圍作了明確的界定，最高人民法院一庭負責人就物權法兩部司法解釋答記者問時說，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。[2]

中國自古就有“遠親不如近鄰”的諺語。雖然現代城市發展快速，鄰里之間往來減少，但是構筑一個和諧融洽的生活環境離不開良好的鄰里關系。居住在同一棟建筑物里，相互之間抬頭不見低頭見，住宅商用糾紛主體的熟人化決定了糾紛的解決方式不能生硬，要注重協商，強調“和為貴”，所謂退一步海闊天空。

（二）糾紛內容的復雜化

糾紛是在利益基礎上的一種實踐狀態。住宅商用這一現象是隨著我國市場經濟的發展應運而生的，其存在具有一定的合理性。首先，隨著城市化進程的發展，人口越來越密集，但商業配套設施的缺乏，使得社區內居民的商業服務需求等不到滿足，住宅商用可以給居民的生活帶來便利，彌補社區商業配套的不足。其次，住宅商用可以降低經營者的成本支出，有助于中小企業的發展，下崗職工的再就業，大學生創業等。

但住宅商用同時也給小區的其他業主帶來了負面影響。首先，為了使經營場所符合自己的經營目的，住宅商用業主在裝修的時候，可能隨意改變房屋的結構，私改電線和燃氣線路，從而給整個建筑物帶來安全隱患。其次，住宅商用使得出入小區的人流量增加，其他業主的生活安寧利益被侵犯，居住安全感降低。再次，住宅商用帶來的噪音問題、環境污染問題等降低了其他業主的生活質量。最后，住宅商用后會導致小區的電梯、停車位等生活配套資源緊張。當住宅商用的業主追求的經濟利益與其他業主的居住利益產生對抗后，糾紛也就在所難免了。同時由于住宅商用產生的不利影響的多樣性，導致了住宅商用糾紛內容的復雜化。

（三）糾紛的社會影響面大

隨著城市房地產的發展， 建筑物區分所有權制度也應運而生。建筑物區分所有權之客體為眾人共同擁有的建筑物，其呈現之建筑物的所有權形式與一般的動產所有權和其它不動產所有權不同。當建筑物被其共有人按應有份所有時，就形成建筑物區分所有，是建筑物區分所有權系建筑在整體建筑物的一種所有權形式。[3]與一般的所有權相比，建筑物區分所有權里的業主的專有權在行使的時候受到特別的限制。比如，《物權法》第七十一條規定，“業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益”；第七十七條規定，“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意”。當建筑物區分所有權的業主在對其專有部分行使所有權時侵害到其他共有人的權利時，糾紛就產生了。

住宅商用業主的“住改商”行為與其他業主生活密切相關，影響到其他業主的切身利益，涉及到小區的日常規范管理。據搜房網（武漢）調查數據顯示，有80%的網友表示居住的小區內有“住改商”的現象，表示不清楚是否存在該現象的網友占被調查者的7.6%，另外僅僅只有11.5%的網友表示小區內沒有“住改商”的現象；認為“住改商”對居民居住和生活影響很大，占被調查數據的35%，而認為沒有影響的網友僅占被調查者的11.5%。[4]故住宅商用糾紛因為利害關系人為數眾多， 導致財產關系和人際關系多邊化、復雜化和長期化，糾紛產生的社會影響面大。

二、住宅商用糾紛的多元化解決機制的構建和完善

糾紛的發生，不僅困擾卷入糾紛的當事人，而且也會影響社會秩序的正常運轉。因此，糾紛的解決，不僅與當事人的切身利益不可分割，而且還與國家以及社會的生產、生活秩序息息相關。針對住宅商用糾紛的特點，提供多方位、多層次的糾紛解決方式，建立一個多元化的糾紛解決機制對于化解糾紛、保持社會穩定、促進經濟的發展具有極其重要的意義。

（一）和解

和解是旨在通過雙方當事人的相互協商和妥協，達成變更實體權利義務的約定，從而使糾紛得以消除的行為。[5]考慮到住宅商用糾紛主體的熟人化的特點，當事人的協商在住宅商用糾紛的解決中有著不可替代的作用。根據法社會學家布萊克對社會關系與法之間關系的分析認為：關系距離遠近同法的變化之間存在著曲線相關，即在關系較親密的社會群體中，法律和訴訟顯然是被盡量避免的；而隨著關系的疏遠，法的作用也相應增大。[6]較之于糾紛的其他解決方式，和解的成本是最低的，而且有助于化解當事人之間因糾紛而產生的對立情緒。

筆者以為，在采取和解的方式解決住宅商用糾紛的時候，更多的應強調住改商業主的積極努力和自我約束。由于各建筑物區分所有人形成共同生活關系之突出特點，專有所有人所需承擔之首要義務便是不得違背共同利益而對專有部分進行使用。[7]住宅商用業主的“住改商”行為改變了房屋原有的居住用途，并進而可以從該行為中獲益，在糾紛中，住宅商用業主不能因為其領取了營業執照，就作為認定其民事行為合法化的依據，其行為還應該受到《民法通則》、《物權法》中相鄰關系法律規范的規制。

（二）調解

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（二）調解

雖然可以通過糾紛主體之間的談判和妥協使住宅商用糾紛得以解決，但是因為住宅商用糾紛利害關系主體的群體化和糾紛內容的復雜化，使得雙方當事人往往難以通過直接協商達成協議，故中立第三者的介入就顯得尤為重要。調解是在第三方協助下進行的、當事人自主協商性的糾紛解決活動。在住宅商用糾紛中，應該充分發揮社區人民調解委員會的調解功能。根據《憲法》第一百一十一條規定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。居民委員會下設人民調解委員會調解民間糾紛。人民調解委員會組織下的調解作為糾紛解決方式之一，具有其自身的優點，比如糾紛解決成本較低，程序的簡易性和處理的高效性，而且有利于當事人之間的和睦相處。住宅商用糾紛的雙方當事人在社區人民調解委員會的主持下，心平氣和地協商解決糾紛，相互諒解，相互檢討，可以防止矛盾激化。俗話說“一年官司十年仇”，訴訟的結果不僅結束了當前的爭訴關系，在很大程度上，也結束了當事人之間在此之前或今后應有的和諧狀態。[8] 　但是當前，人民調解因受調解范圍的局限、調解協議約束力的軟化等方面的影響，使得調解的積極作用并沒有完全發揮出來。不過這樣的局面隨著《中華人民共和國人民調解法》的出臺和實施必將改觀。《人民調解法》的第三十一條規定，經人民調解委員會調解達成的調解協議，具有法律約束力，當事人應當按照約定履行。第三十三條規定，經人民調解委員會調解達成調解協議后，雙方當事人認為有必要的，可以自調解協議生效之日起三十日內共同向人民法院申請司法確認，人民法院應當及時對調解協議進行審查，依法確認調解協議的效力。人民法院依法確認調解協議有效，一方當事人拒絕履行或者未全部履行的，對方當事人可以向人民法院申請強制執行。

（三）行政處理

基于司法的事后救濟的特點，為了妥善及時有效地解決住宅商用糾紛，有利害關系業主可以向工商行政管理部門等舉報投訴。行政機關在處理此類糾紛時，應該正確區分住宅商用非法類糾紛和一般相鄰權糾紛。如果經營者履行了必要的審批手續，在合法經營的情況下與其他業主產生糾紛，應該屬于相鄰權糾紛。對于住宅商用非法類糾紛，行政管理部門可以通過相關的行政許可法直接取締這種行為。對于后者，行政部門應該積極做好協商調解工作，責令經營者限期改正，否則便要其辦理經營場所變更登記手續。

采取行政處理的方式解決住宅商用糾紛的優點是顯而易見的。首先，行政處理的成本較低，行政處理程序具有非正式性和簡易性，當事人無需聘請律師，一般也不對當事人收取費用。其此，行政處理較為及時和迅速，不象訴訟從案件的起訴到判決往往需要經年累月，快速是行政處理的一個優勢，也是行政處理得以存在的原因之一。再次，從解決問題的角度出發，住宅商用糾紛的一方當事人是行政機關日常行政管理和監督的對象，行政處理往往是在行政權威的潛在影響下作出的，對于最終處理結果當事人往往會自覺履行。

（四）訴訟

訴訟是審判機關和案件當事人在其他訴訟參與人的配合下為解決案件依照法律規定的權利義務歸屬，以判決的形式明確訴訟當事人的權利義務關系，并由國家強制力保證實施的一種糾紛解決方式訴訟，這是目前依法治國方略下正統意義上的糾紛解決機制，而且是最具效力、最具權威的一種解決方式。但是訴訟救濟的遲延性，訴訟的程序性使得權利人的權利無法得到及時保護，破壞的秩序無法及時恢復。

住宅商用糾紛的特點決定了當事人一般不會選擇訴訟作為糾紛的解決方式。因為法院所輸出的多是程序正義“由于其只問權利義務的有無，往往排除了本來應該從糾紛的背景、當事者之間的關系等糾紛整體上的性質出發尋找與具體情況相符的恰當解決這一可能性。而且，由于強調權利排他的絕對的歸屬，所謂依法的解決常常導致當事者之間的長期不和，尤其是在持續的相互關系下發生的糾紛，或者在解決要求當事者一方長期持續地履行義務等情況下，這種依法的解決更成問題。”[9]除非住宅商用的行為給相對一方當事人的權利造成了嚴重傷害，甚至使其無法正常生活，這時當事人才會不惜成本，不惜破壞熟人之間的關系選擇訴訟途徑。訴訟的整個過程充滿了對抗和對立，住宅商用糾紛的當事人經過激烈對抗的訴訟后，很難再繼續維持和諧的鄰里關系。訴訟存在的不足使得物權法實施后真正尋求訴訟途徑解決住宅商用糾紛的情況并不多見，即使當事人選擇了訴訟往往也是調解結案。訴訟在客觀上存在的缺陷為訴訟外糾紛解決方式提供了存在的必要空間。

司法是實現社會正義的最后一道防線，是解決糾紛的重要途徑，但并不是唯一可行的途徑。要妥善合理的解決住宅商用糾紛，離不開居民委員會和相關行政管理部門，包括工商行政管理部門、規劃部門、房屋管理部門等的積極配合。在住宅商用糾紛中，必須綜合運用和解、調解、行政處理、訴訟等手段，才能高效、便捷、低成本、有效地解決糾紛，建立良好的鄰里關系，維護社會的穩定，構建和諧社會。

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