緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)商業(yè)模式范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）08-0152-02

我國的房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷過20年左右的市場歷練之后已經(jīng)取得了長足發(fā)展，并且作為一個能夠集納多個行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也進入了一個從規(guī)模擴張到品質提升的整體轉型時期，迫切需要解決諸如城市的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃、城市公共產(chǎn)品短缺、城市運行效率低下、城市環(huán)境污染、城市民生、人口的素質提升等一系列問題。

如果說最初的房地產(chǎn)開發(fā)還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產(chǎn)開發(fā)無不在沿著住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路子在走。而從項目的開發(fā)到一個片區(qū)乃至新區(qū)的城市運營才是房地產(chǎn)開發(fā)中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。

一、城市運營的理念和意義

（一）城市運營的理念

城市運營，就是站在更高的角度，通過先進的定位、科學的策劃、產(chǎn)業(yè)整合，強調產(chǎn)業(yè)合理布局，提升城市功能和效率，實現(xiàn)城市的效能優(yōu)惠和土地價值提升，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益同步增長。

城市運營是房地產(chǎn)商主動適應當前城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展的需要而形成新的房地產(chǎn)運行模式。房地產(chǎn)開發(fā)商由傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉型為城市運營商，必須自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使其開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分。

（二）城市運營的目的和意義

城市運營商不是以單個地產(chǎn)項目為基礎發(fā)展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現(xiàn)短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區(qū)域經(jīng)濟藤，逐漸深度植入不同產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是主要支藤，在協(xié)同發(fā)展中，逐漸與其他產(chǎn)業(yè)彼此給養(yǎng)，共同造血同生，最終使得價值藤整體成長茁壯。正如中國城市發(fā)展研究院常務副院長章惠生所說：“城市運營模式的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其他的資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟增長點的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導產(chǎn)業(yè)的實體來，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升經(jīng)濟水平才是我們真正要搞城市運營的目的。”在此基礎和前提下，實現(xiàn)土地價值提升和企業(yè)效益增長也就順其自然了。

城市運營商可以有效的實現(xiàn)居住價值、產(chǎn)業(yè)價值與城市價值三者的統(tǒng)一與良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)運營方面的轉化，促進房地產(chǎn)資本轉化為實體資本和產(chǎn)業(yè)資本，促進房地產(chǎn)開發(fā)商提升區(qū)域運營能力和產(chǎn)業(yè)運營能力，抵御政策的周期性風險。通過對與城市發(fā)展緊密相關、與產(chǎn)業(yè)升級相關的旅游、文化、教育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、酒店等產(chǎn)業(yè)項目進行整合，為城市發(fā)展做出貢獻。

二、城市運營與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別

城市運營比單純的二級房地產(chǎn)開發(fā)要復雜、要艱難，前期的論證更系統(tǒng)，后期的運營也要認真籌劃，不是一個簡單的設計、建造、銷售、后期物業(yè)管理的過程。它涉及到更多的科學定位、產(chǎn)業(yè)支持，資源整合更艱難、規(guī)劃設計更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級開發(fā)的產(chǎn)品是房子，那么城市運營的重點是土地本身即土地上所需要引進的產(chǎn)業(yè)，其難易程度、專業(yè)化水平、綜合統(tǒng)籌能力等要求差別巨大。

（一）項目選擇原則不同

一般住宅及商業(yè)地產(chǎn)通常選擇成熟區(qū)域尤其是城市，商業(yè)地產(chǎn)講究地段、地段還是地段，但如果城市運營亦按此原則選點布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運營的意義。城市運營對于區(qū)域的選擇針對不同的模式有不同的核心點，通常不會選擇城市已經(jīng)成熟的板塊，因為其講究的是先期低成本控制資源，然后運作資源整合，產(chǎn)業(yè)導入提升區(qū)域品牌與價值，逐步進行開發(fā)，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價值，前期小資金占有大資源是綜合運營首要考慮的因素，否則就失去了運營的價值。

（二）城市運營行業(yè)跨度大

二級地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設周期很短，涉及的產(chǎn)業(yè)基本為設計、建造、銷售、物管等單一產(chǎn)業(yè)鏈上的過程，而城市運營屬于復合開發(fā)的大范疇，但比復合開發(fā)更為復雜，不僅要考慮企業(yè)運營的部分，還需要考慮社會運營的部分，是以土地為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)，是一種全新的經(jīng)營模式。其涉及的產(chǎn)業(yè)幾乎涵蓋一個城鎮(zhèn)建設的全部進程，行業(yè)跨度大、運營復雜程度高。產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)的復合能夠達到協(xié)同效應，這樣的效應也才是城市運營所追求的。

（三）城市運營運作周期長

篇（2）

地產(chǎn)將與互聯(lián)網(wǎng)相融合

中國有幾個比較大的產(chǎn)業(yè)，一個是汽車、一個是房地產(chǎn)、一個是互聯(lián)網(wǎng)。這幾項以前是互不干涉的，汽車屬于制造業(yè)，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)屬于虛擬經(jīng)濟。但在去年的年底，互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)突然撞到了一起，這源自王健林和馬云打的一個賭。但是做房地產(chǎn)的這些人對現(xiàn)有新科技接受程度是比較慢的，互聯(lián)網(wǎng)又是一個發(fā)展非常迅速的一個行業(yè)，像馮侖就非常羨慕雷軍，因為雷軍可以利用粉絲經(jīng)濟，把小米手機用最簡單的營銷思維做到了極限，所以互聯(lián)網(wǎng)的運營思維對未來的房地產(chǎn)市場影響是非常大的，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也開始非常流行互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)相融合的理論，但是互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)結合以后，房地產(chǎn)市場又會發(fā)生什么樣的變化呢？這需要我們認真思考。

今年海南省政府和阿里巴巴簽署了一個500億元的開發(fā)協(xié)議，要打造一個云計算、大數(shù)據(jù)為核心競爭力的現(xiàn)代化電子智慧示范園區(qū)。我覺得這其實就是以后房地產(chǎn)業(yè)的一個發(fā)展方向。我認為以前的房子是給人去住的，未來的房子是要給人去運用的，就像上海的“通訊大廈”，這個智能樓宇可以讓業(yè)主通過手機利用云計算來安排日常的生活起居。

樓市調控與房價漲跌

2014年房地產(chǎn)市場和2013年相比有很大的變化，2013年對于房地產(chǎn)的傳聞是要漲價，而2014年很多主流媒體開始報道房地產(chǎn)可能要崩盤的言論。像許小年就曾表示房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟最后一張紙，如果把這張紙捅破了那中國經(jīng)濟就沒有救了。也有專家表示2014年的房地產(chǎn)市場有可能會被最后一根稻草壓垮，樓市價格會下降70%等等諸如此類的言論。房地產(chǎn)專家周偉表示，今年房地產(chǎn)的拐點一定會到來。他認為，房產(chǎn)稅的開始和今年的六月份不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施是中國房地產(chǎn)市場的拐點。我個人認為2013年和2014年相比房地產(chǎn)市場沒有太大的差別，如果有差別也是單個城市自身的區(qū)域特點所致。

那么，在這樣的情況下，我們應該如何看待房地產(chǎn)市場？這需要大家對此有一個基本判斷。我認為房地產(chǎn)的問題在中國不單單是一個行業(yè)的問題，它包含了很多方面。例如：中國的收入差別、一線城市和三、四線城市的規(guī)模差別等等，更重要的是中國的房地產(chǎn)市場是一個高度壟斷的市場，從拿地開始到各類許可證，到上市銷售，我們的房地產(chǎn)基本是與國家貨幣發(fā)行M2的數(shù)量和GDP的數(shù)值高度關聯(lián)的。

現(xiàn)在中央要把房地產(chǎn)市場的功能區(qū)分開。在房地產(chǎn)的總量供給上，中央要先把保障房量化的指標定死，所以從去年的10月份開始，在保障房的會議上就下了一個指標，到今年總理的政府工作報告又定了一個指標，我認為今年政府是想把保障房這一塊抓好。然后政府關于房地產(chǎn)的相關調控政策才能逐步取消，最后將中國的房地產(chǎn)推向全面市場化。我覺得中國房地產(chǎn)只有在這種情況下才能軟著陸，但是這種軟著陸是要有條件的，需要漫長的時間來實踐的。

尤其要注意的是，十八屆三中全會以后，國家將資源要素的配置放到了一個決定性的高度。如果市場將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用的話，買房子和買蘋果在經(jīng)濟學原理上來講是一致的，也就是說房產(chǎn)價格早已不是單向的決定，房地產(chǎn)市場是一個開放的系統(tǒng)。來自臺灣的世界銀行首席經(jīng)濟學家邵逸夫就講，中國根本不存在土地缺乏的問題，中國農(nóng)村的土地多的是，不能種菜的都可以去開發(fā)房地產(chǎn)，但是去年邵逸夫又講了，有兩樣東西不可預測，一個是股票，另一個就是房價。也就是說房地產(chǎn)價格的決定是綜合因素在起作用，所以這就是為什么房價打壓不下去的原因，政府認為提高房子的供給量，房價就下去了，但是在經(jīng)濟學當中另外還有一個原理，需求遭到強力制約的情況下光調節(jié)供給的作用是很小的。

當前房地產(chǎn)市場的態(tài)勢

經(jīng)過我對第一季度全國樓市數(shù)據(jù)的分析，我認為2014的房地產(chǎn)會出現(xiàn)四種態(tài)勢：

第一，以往年的房地產(chǎn)調控會逐漸減弱。因為調控的目的是迎合老百姓希望，讓房價降下來，但是今年政府高層的意思是希望房地產(chǎn)漲的不要太離譜。由于房地產(chǎn)開發(fā)模式和銷售模式的基礎都在于金融業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售款項大部分來自于銀行，同樣上層也不希望看到房地產(chǎn)大跌，這樣會造成很多銀行的大規(guī)模損失。所以調控的目的無非是讓樓市價格在政府可以容忍的范圍內(nèi)上下浮動。今年的調控過程中，房地產(chǎn)市場的本身能量會逐步加強。今年房地產(chǎn)的調控方式將主要是分類調控，分類調控就是各地根據(jù)自己的不同情況和特點，制定出許許多多契合本身實際情況的調控措施。

第二，就房地產(chǎn)價格來講，今年總的態(tài)勢會相對平穩(wěn)，但是各地房產(chǎn)價格的零散度會增加。這就是說在總體情況平穩(wěn)的情況下，不排除在人口等量不足、產(chǎn)業(yè)支撐有限的城市零散度和全國總體態(tài)勢保持一定的偏差。畢竟城市化推行的速度是循序漸進的。北京、上海、廣州等一線城市的房價和城市化人口移動是沒有關系的。從政策方面講，原有的政策和今年新出的政策是分兩步走的，也就是說中國的限購趨勢至少在兩年內(nèi)是常態(tài)化，但是不動產(chǎn)登記制度定下來以后，高端房屋的限購就會放開。

第三，2014年房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)差別化，同時各個房企之間的差異也會進一步擴大。中國房地產(chǎn)二十幾年來行業(yè)前幾名從年銷售幾個億做到上千億的規(guī)模，這種趨勢也會發(fā)生變化。我預計2014年房企做到2000個億的企業(yè)會出現(xiàn)四到五個，所以在這種情況下房地產(chǎn)市場的零散度會擴大。而從我們國家的注冊數(shù)字來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有8萬家，但是中國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是項目公司，所以我國的房企大部分都是中小企業(yè)，而且大部分房企都處于資金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“幫大款”，只有你幫助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地產(chǎn)企業(yè)會更上一個臺階，而小型房地產(chǎn)企業(yè)則會面臨三個問題。首先就是資金緊張，第二個是面臨經(jīng)營能力的缺乏，第三就是銷售困境。從這些方面來看，2014年房地產(chǎn)大型企業(yè)和小型企業(yè)的差別會越來越大。

第四，今年房價的變動是綜合因素所致。房子不像種大白菜，今年種少了，明年就多種，中國的房價至少要受到下列9種因素共同制約：1.人口的流動；2.城市化推進的速度；3.不動產(chǎn)的登記制度；4.貨幣政策；5.土地出讓制度；6.房產(chǎn)稅的推出；7.政策因素；8.我們國家的信貸規(guī)模的大小；9.土地增值稅。總結一句話，今年的樓市人為因素會逐步減弱，而市場的力量會逐步增強，市場的力量會逐步的增大，導致政府調控的力量會逐步減弱。

房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式

房地產(chǎn)市場不是一個理論性命題而是一個實際性命題，商業(yè)模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業(yè)模式是實戰(zhàn)型的是可以用的、選的、創(chuàng)造的，是可以復制的。

現(xiàn)在的關于房地產(chǎn)的商業(yè)模式一般都涉及兩個方向：一個是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)問題怎么辦？解決問題不外乎一種是貸款，另一種是社會上的融資，這個融資如果到了年底的話基本上是百分之20到百分之25，還要高，這就等于你要為銀行和出資方打工了。另一個方向就是產(chǎn)業(yè)轉型。

從資金上講，住宅產(chǎn)業(yè)化的模式對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)很有借鑒意義。所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化模式就是中國湖南長沙原先有兩位兄弟一個叫張悅，一個叫漲耀，他們提出的。這兩個人原來是做空調的，現(xiàn)在在做住宅產(chǎn)業(yè)化板塊模式。他們的模式是這樣的，作為中小企業(yè)開發(fā)商不是缺錢嗎？跟他們合作，你就只籌集資金拿地，其他的都不用管，他來幫你做工程建設。由于他是做產(chǎn)業(yè)的，銀行貸款不受限制，他就用銀行的貸款幫你做開發(fā)工程，這樣你花的利息也相對較少，然后最后大家一起分利潤。這就是住宅產(chǎn)業(yè)化模式。

從產(chǎn)業(yè)轉型上來看，有一種叫第三方開發(fā)的模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)模式跟以前不一樣了，以前的開發(fā)商經(jīng)營模式都很單一，只要想辦法在政府手里拿到土地然后就去找銀行貸款，現(xiàn)在都是做組合經(jīng)營模式。我的觀點就是，現(xiàn)在的開發(fā)商要多學學張藝謀，如果把張藝謀導演電影的環(huán)節(jié)一個一個拆開來看的話，你就會發(fā)現(xiàn)張藝謀好像什么事情都沒有做，編劇有編劇，投資是王衛(wèi)平，攝影是攝影師，演員某某某，服裝道具等等全部都就位了，好像沒有張藝謀這個電影也能拍起來，但是如果沒有張藝謀做導演的話，你的票房價值一定是不高的，張藝謀的本事就是我把我的品牌融入資源，只要有我張藝謀的品牌，你的電影可以在戛納領獎，你的票房就有了保證。其實房地產(chǎn)也是如此，對于現(xiàn)在房地產(chǎn)中小企業(yè)，我是絕對主張拿了這個地以后，如果你這個團隊沒有什么特別的優(yōu)勢，硬要去研究房型，還不如找一個大的開發(fā)公司或開發(fā)公司合作，大的開發(fā)公司對報批的程序和房型的研究程度、對規(guī)劃的研究程度、對營銷品牌的研究程度是相當專業(yè)的，其實這個模式很早就有了。但是中國的第三方開發(fā)做到現(xiàn)在就兩種情況，一種是從大企業(yè)出來人，認為自己可以控制開發(fā)成本，懂得施工流程，于是成立一個開發(fā)公司和中小企業(yè)談，但是到了最后資金結算階段就被大企業(yè)“招安了”。還有一種就是像綠地、綠城這種本來就有品牌，發(fā)展商正好也缺資金，你就可以工程來做。

我認為這兩種模式對中小型開發(fā)商是非常有用的。值得大家思考，可以作為決策的參考思路。

延伸閱讀：

住宅產(chǎn)業(yè)化：實際上包括兩方面的含義：一是住宅科技成果的產(chǎn)業(yè)化，一是住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。科技成果的產(chǎn)業(yè)化是指應該把住宅領域里的一些最新的科學成果盡快轉化為生產(chǎn)力。而我們通常所說的住宅產(chǎn)業(yè)化，更多的是指住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化。在這方面，日本已達到了很高的水平，例如日本積水化學工業(yè)株式會社設在崎玉縣的一座住宅工廠，是用工業(yè)流水線的方式生產(chǎn)房子，他們把住宅分拆成一個個盒子式的構件，在生產(chǎn)線上制造完成一棟住宅所需要的全部構件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現(xiàn)場，在一天之內(nèi)組裝完畢。在我國住宅產(chǎn)業(yè)化也取得了比較大的進展，遠大住工、萬科、黑龍江宇輝集團都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績。

篇（3）

一、增值策劃模式及其優(yōu)勢

增值策劃模式是策劃模式中比較有代表性的一種，該模式在商業(yè)樓盤開發(fā)各環(huán)節(jié)圍繞提高商鋪價值、人員價值、形象價值、服務價值，同時使消費者支付較低的購房價格、較低的心理成本、體力成本和時間成本，從而使樓盤的顧客讓渡價值增值，達到營銷目的的一種策劃方式。全程營銷策劃模式已被越來越多的房產(chǎn)策劃人認同，市場上的全程營銷方法也不下數(shù)十種。其中，增值策劃模式要求開發(fā)商必須兼顧公司利潤、消費者和商家需求、公眾利益幾者的關系。因此，它是社會營銷觀念的產(chǎn)物，特別適于激烈的市場競爭中塑造公司的品牌，獲得競爭優(yōu)勢。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在：

1. 有利于獲得顧客滿意由于該模式貫徹以顧客為中心，以研究顧客的需求為起點，根據(jù)選定的目標顧客群的需求特點確定樓盤的定位，這樣規(guī)劃出的商鋪才是真正合乎顧客心意的，使其形成愉悅的狀態(tài)，達到顧客滿意。

2. 有利于消費者獲得更高的投資收益對顧客來講，商鋪包含的價值并非越大越好，由于投資者或商家為取得商鋪的所有權、使用權、收益權需要付出代價，商業(yè)價值高的商鋪價格自然就高，投資者購買這樣的商鋪在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投資風險也大，投資回報不一定最佳。由于增值策劃追求的目標是顧客讓渡價值最大化，是顧客總價值與顧客總成本的差額，因此投資回報更高。

3. 有利于開發(fā)商樹立全程營銷的觀念該模式運用“全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務”的思路，強調圍繞商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設、營銷、推廣等各階段的顧客讓渡價值，整合社會與項目本身的資源優(yōu)勢，開展系統(tǒng)性的提升工作，使樓盤的顧客讓渡價值增加，以吸引消費者來購買，商家來租賃。因此，該模式易于推廣，利于開發(fā)商樹立全程營銷的觀念。

4. 有利于開發(fā)商提高創(chuàng)新能力該模式強調通過對樓盤形象的塑造，降低顧客對價格的敏感程度，通過提高商鋪的可察覺的使用價值和顧客的滿意程度，來提高樓盤售價，并使商鋪的價值為投資者所接受。這就要求開發(fā)商資源整合時要有創(chuàng)新的能力，否則其開發(fā)出的樓盤將毫無特色，顧客可察覺的價值無法得到提高。

二、增值策劃模式的理論核心與實現(xiàn)途徑

1. 增值策劃模式理論核心房地產(chǎn)市場作為一個廣大的市場，而且面對著各種各樣的購買者，而房地產(chǎn)企業(yè)的資源總是有限了，這就要求企業(yè)改變自身，進行市場的細化，通過這種對市場的細化，為市場制定最科學合理的開發(fā)和營銷方案。增值策劃模式正是運用的STP理論，首先從市場入手，細化市場需求結構，選定目標市場，依靠研究結果進行分析，從而定出項目的定位，這樣一系列的措施，都會為了給規(guī)劃設計和后期的營銷做鋪墊。

2. 增值策劃模式的實現(xiàn)途徑增值策劃模式是一個動態(tài)的概念，其策劃思路是“全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務”，策劃流程如圖1。顧客讓渡價值分析及提升是項目開盤前的工作；顧客讓渡價值傳播、轉移實現(xiàn)是項目開盤后的主要工作，體現(xiàn)營銷策劃的結果。

2.1 顧客讓渡價值分析顧客讓渡價值是指總顧客價值與總顧客成本之差。

總顧客價值就是顧客在某一種商鋪或者服務中能夠獲得的一系列的利益。這些主要包括：①產(chǎn)品價值。這里的產(chǎn)品價值主要是由兩方面構成，房地產(chǎn)價值和商業(yè)價值。②服務價值。指的開發(fā)商為顧客提供的所有服務內(nèi)容，其中，最關鍵的的服務是商業(yè)經(jīng)營管理服務，這也是服務價值的核心內(nèi)容。③形象價值。形象價值主要指的是開發(fā)和管理的環(huán)境，企業(yè)自身的品牌價值。④人員價值。在服務的各個階段，企業(yè)人員向消費者進行服務的技能和服務價值。

總顧客成本是在評估、獲得和使用商鋪或服務而引起的顧客預計費用。其內(nèi)容主要包括：①貨幣價格。就是指的商鋪的銷售價格和租金，另外還包括所售商品的價格。②心理成本。指的投資者和商家在購買或者使用商鋪過程中所承受的精神上的損失。③體力成本。指的投資者和商家以及消費者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的體力上的損失。④時間成本。指的投資者和商家以及消費者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的時間上的損失。

2.2 顧客讓渡價值提升項目能否成功，不僅需要掌握一些對于項目發(fā)展有利的資源，更需要借助其他有效的方法，對項目的整體進行提升，顧客讓渡價值的提升顯得非常的重要，因為只有這樣才能夠讓項目在激烈的市場競爭中脫穎而出。顧客讓渡價值提升圍繞以下工作展開：①設計體現(xiàn)項目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨特的項目開發(fā)理念。②市場定位。通過市場細分，選定目標市場，確定項目的定位，為規(guī)劃設計和營銷推廣指明方向。③各樓層區(qū)位功能布局。注意各業(yè)態(tài)合理分布，有效引導人流。④對項目總體布局、建設規(guī)模、建筑風格、建筑設計參數(shù)等進行規(guī)劃設計。⑤商環(huán)境設計。如人流動線的組織，休閑設施、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的設置，景觀小品的設計等。⑥設施配套布置。包括電梯、扶梯、排風、空調、停車場、卸貨場、消防設施、收銀等硬件設施設計。⑦項目外立面設計，確定項目名稱。⑧商鋪間隔建議。根據(jù)功能需要，進行商鋪間隔，使商鋪面積適當，格局合理，并保持間隔的可變性。⑨智能化設計。包括樓宇自動化、辦公自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化等。⑩商業(yè)管理策略。高度重視商業(yè)項目的后期統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營管理，至少應當做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一管理。

2.3 顧客讓渡價值傳播就是通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將項目的核心優(yōu)勢展現(xiàn)于目標客戶群的眼前。具體包括：①推廣主題、各推廣階段廣告策略及系列廣告語確定。②建立視覺形象識別系統(tǒng)。③廣告表現(xiàn)策略與廣告設計。④開盤、公關活動方案。利用公共活動為項目樹立良好形象，促進銷售。⑤推廣媒介組合及費用安排。運用整合營銷理念，對廣告媒介進行組合，預算安排推廣費用。

2.4 顧客讓渡價值轉移實現(xiàn)轉移顧客讓渡價值一方面在現(xiàn)場的包裝和設計上要出奇制勝另一方面要嚴格訓練和培養(yǎng)大批專業(yè)推盤高手進行現(xiàn)場行銷。主要工作有：①租售現(xiàn)場包裝及展示系統(tǒng)設計。包括施工場地包裝、周邊環(huán)境包裝、售樓部包裝等。展示系統(tǒng)包括沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。②現(xiàn)場氛圍營造策略制定。現(xiàn)場熱銷和適宜的洽談氣氛有利于促成交易。③銷售流程設計。流程要有利于與看房者有效溝通。④招商策略制定。堅持招商提前介入、有選擇地招商、為主力商家量身定做的策略，并采取靈活多樣的招商政策。⑤促銷策略制定與實施。制定項目促銷政策和促銷活動實施。⑥銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰(zhàn)演練等培訓。⑦銷售控制。包括：銷售數(shù)量、銷售價格、銷售進程、銷售現(xiàn)場氣氛等的控制。⑧評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。

三、結語

該策劃模式在操作上貫徹了全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務的策劃思想，是操作性極強的一種模式，易于開發(fā)商實施和監(jiān)控，有利于提高經(jīng)濟社會效益。

參考文獻：

[1]菲利普，科特勒著.市場營銷管理———亞洲版第二版.北京：中國人民大學出版社，1997：38.

[2]姜新國.商鋪投資.上海：上海財經(jīng)大學出版社，2002：10～58.

篇（4）

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

引言

我國雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長期的經(jīng)濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對國內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創(chuàng)新與應用也是目前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個主要問題。

商業(yè)房地產(chǎn)運營的主要特點

運營的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運營管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業(yè)運營管理主要是對生產(chǎn)線、產(chǎn)品質量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現(xiàn)制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經(jīng)營者、消費者以及工作人員的隨機性而產(chǎn)生變動，產(chǎn)生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理中來。

運營系統(tǒng)的設計方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運營系統(tǒng)往往是分開設計的，因為，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運營管理中運營管理服務和提供系統(tǒng)必須要同時設計，因為提供系統(tǒng)是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產(chǎn)消費是不可分割的，同時發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產(chǎn)品特點和服務特色。

客戶在運營管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的重要任務。

員工在運營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運營管理中更加重要，因為商業(yè)地產(chǎn)的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現(xiàn)對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運營創(chuàng)新的源泉，每個地區(qū)都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經(jīng)濟發(fā)展狀況，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項目與一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理模式時要以當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀為基礎，結合當?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設相協(xié)調。政府部門也要加強對商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過城市經(jīng)濟能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風格要多元化，避免重復建設。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒有發(fā)揮應有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進行具體的管理。

推動地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進行分開發(fā)展，一個搞投資開發(fā)另一個搞后續(xù)經(jīng)營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的運用

1.統(tǒng)一運營管理模式

統(tǒng)一運營管理模式的關鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變?nèi)f化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據(jù)。了解市場信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實力和特點確定服務產(chǎn)品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產(chǎn)項目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經(jīng)營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發(fā)商，強勢的投資者，強勢的經(jīng)營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，也使得商業(yè)項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統(tǒng)和良好的運營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結合的運營管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運營管理是中國的獨創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運營等幾種，各自經(jīng)營是指商業(yè)運營由購買商鋪各自進行運營，開發(fā)商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業(yè)街變成廉價的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經(jīng)驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻

[1]王涵.商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新及運用分析[J].山東大學.2007（09）

篇（5）

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產(chǎn)相關的內(nèi)容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業(yè)應在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權和經(jīng)營權分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執(zhí)行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摃r變更決策的收益結果

當投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價值和扭轉業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產(chǎn)負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經(jīng)營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現(xiàn)符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現(xiàn)改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標而實現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業(yè)實現(xiàn)貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負增加，導致企業(yè)現(xiàn)金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現(xiàn)順利融資或通過變更計價模式來實現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價值的再確認，本質上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導致資產(chǎn)流出（稅負增加），可以認為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎勵與經(jīng)營業(yè)績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現(xiàn)融資目標，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現(xiàn)關鍵時期改善業(yè)績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摰那樾蜗拢兏媰r模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現(xiàn)增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢斪兏媰r模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價值計價，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業(yè)管理層和利益相關者更好地做出與企業(yè)相關的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權再融資或進行債務融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計價模式轉變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

[1]侯立玉.會計公允價值問題探討[J]. 華東經(jīng)濟管理.2009(10).

[2]劉思淼.公允價值計量的發(fā)展與監(jiān)管啟示[J]. 會計研究. 2009(08).

[3]于金梅.淺議投資性房地產(chǎn)的公允價值確認模式[J]. 生產(chǎn)力研究.2008(10).

[4]王磊.投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應用情形分析[J]. 會計之友(中旬刊). 2009(01).

[5]王瑞，王麗文.公允價值模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J]. 財會研究. 2008(16).

篇（6）

 

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產(chǎn)相關的內(nèi)容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

篇（7）

1  互聯(lián)網(wǎng)+的含義

什么是互聯(lián)網(wǎng)+？通俗來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯(lián)網(wǎng)平臺，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在社會資源配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟、社會各域之中，提升全社會的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎設施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟發(fā)展新形態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)+是把將線下的商務機會與互聯(lián)網(wǎng)結合，這就為傳統(tǒng)的企業(yè)開辟了新的市場渠道。

百年工業(yè)史背后隱藏的是同樣的產(chǎn)業(yè)邏輯：“標準化”、“規(guī)模化”和“流水線”。隨著互聯(lián)網(wǎng)特別是社交網(wǎng)絡的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時代正在遠去。未來經(jīng)濟與社會組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態(tài)，而呈現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)社群支持下、個性張揚的“網(wǎng)狀”模式。這種轉變是革命性的。

古希臘哲學家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業(yè)一定要跟上時代的步伐，踏準時代的節(jié)拍。互聯(lián)網(wǎng)時代，一定會是一次徹底的顛覆，不創(chuàng)新就會被時代淘汰。意識到這種變革，在互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結局。

 

2  互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計，美國已經(jīng)有90%房地產(chǎn)商經(jīng)常利用網(wǎng)絡和客戶交流，美國供方中，72%的房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網(wǎng)上進行搜集信息的活動。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)民已經(jīng)占到了全國網(wǎng)民總數(shù)的三分之一。目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，一年有三千多房地產(chǎn)網(wǎng)商，在網(wǎng)上投入八億多網(wǎng)絡廣告費，在全國各行各業(yè)中排第四。

就中國房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結合而言，截止2014年之前，大部分房地產(chǎn)商對于互聯(lián)網(wǎng)平臺的應用還是體現(xiàn)在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應用鏈條。到目前主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結合應用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺、金融公司平臺、房地產(chǎn)商互聯(lián)網(wǎng)平臺，涉及的業(yè)務收入主要有：新房業(yè)務、二手房業(yè)務、租賃業(yè)務、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務。從發(fā)展階段來看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結合應用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化。當下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關行業(yè)，房地產(chǎn)在未來也有可能因為互聯(lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，互聯(lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認知，將會是房地產(chǎn)企業(yè)對于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡營銷開始，未來的房地產(chǎn)應用，應該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)入口級服務、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細化改造、物業(yè)服務等領域進行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕耍?/p>

 

3  互聯(lián)網(wǎng)時代下企業(yè)的管理要求

中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前大部分還是以傳統(tǒng)的住宅、辦公樓的建設加銷售開發(fā)模式為主，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產(chǎn)市場的縱深化發(fā)展，作為房地產(chǎn)商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經(jīng)遠遠不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認可和信任。這就是這個時代的價值。

在沒有互聯(lián)網(wǎng)之前，企業(yè)和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業(yè)是中心，企業(yè)營銷就是對用戶我的信息，而廣告成了一個最主要的渠道。至于用戶，是被動接受企業(yè)的信息。而如今，網(wǎng)絡化階段，海爾集團首席張瑞敏提出互聯(lián)網(wǎng)思維的核心思維就是零距離和網(wǎng)絡化。零距離指的是企業(yè)和用戶之間信息流通的無障礙，網(wǎng)絡化指的是企業(yè)經(jīng)營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應該堅持創(chuàng)新并敢于挑戰(zhàn)自己才能面對更大的挑戰(zhàn)和風險。

對于互聯(lián)網(wǎng)時代的企業(yè)而言，真正的互聯(lián)網(wǎng)思維是對傳統(tǒng)企業(yè)價值鏈的重新審視，體現(xiàn)在戰(zhàn)略、業(yè)務和組織三個層面，以及供研產(chǎn)銷的各個價值鏈條環(huán)節(jié)中。并且將傳統(tǒng)商業(yè)的“價值鏈”，改造成了互聯(lián)網(wǎng)時代的“價值環(huán)”即戰(zhàn)略制定和商業(yè)模式設計要以用戶為中心，業(yè)務開展也要以用戶為中心，組織設計和企業(yè)文化建設都要以用戶為中心。戰(zhàn)略層、業(yè)務層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗進行設計。這就是互聯(lián)網(wǎng)時代的“價值環(huán)”模式。其中，在業(yè)務層面，用戶端和供應鏈端聯(lián)接起來，形成了一個閉環(huán)，將不斷地實現(xiàn)價值動態(tài)地傳遞，用戶將需求反饋至研發(fā)生產(chǎn)，研發(fā)生產(chǎn)形成產(chǎn)品或服務再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環(huán)。這種經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的“價值環(huán)”模式，將對傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)和商業(yè)理論帶來深刻的影響。“價值環(huán)”要求我們必須擁有互聯(lián)網(wǎng)思維（見圖一），持續(xù)不斷地關注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠實時做出回應，這是未來企業(yè)建立商業(yè)模式的基礎。

 

4  互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新

總體而言，互聯(lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)的改變目前仍舊是局部的。就行業(yè)本質而言，房地產(chǎn)商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實現(xiàn)這兩個層面的管理升級，為了更好的觸網(wǎng)，房地產(chǎn)商就必須完成兩個轉變：一是角色的轉變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人。互聯(lián)網(wǎng)時代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎上，而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務升級，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。二是商業(yè)模式的轉變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變?yōu)槎嗑S度憑服務增值要利潤。互聯(lián)網(wǎng)時代最重要的變化就是消費者主權意識迅速覺醒，以往由商家主導的市場已變?yōu)橛上M者強勢主導，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經(jīng)濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉換身份，全心全意地為業(yè)主服務。

為了實現(xiàn)真正的互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的運作過程大體可分為四個階段：

第一階段為傳播層面，即社會化營銷階段，要求企業(yè)能夠利用網(wǎng)站、微博、微信和APP來展示公司的產(chǎn)品和品牌。

第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)銷售產(chǎn)品。

第三階段為供應鏈層面，即廣義層面的電子商務—消費定制（C2B），消費者能夠參與到產(chǎn)品設計和研發(fā)環(huán)節(jié)。

第四階段為價值鏈層面，即用互聯(lián)網(wǎng)思維重新架構企業(yè)，從傳播、營銷、供應鏈到運營管理都能夠由互聯(lián)網(wǎng)來驅動，同時對組織結構和管理方式予以相應調整。

同時在房地產(chǎn)公司運作過程進行以下五個方面的管理創(chuàng)新。

首先，戰(zhàn)略層面

過去，所有企業(yè)都是以企業(yè)自身為中心，但在互聯(lián)網(wǎng)時代改變了，必須始終堅持以用戶為中心。未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務設施的改造需求。

在中國房地產(chǎn)商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個原因，為了適應這種改變，對于企業(yè)戰(zhàn)略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略下，以地產(chǎn)作為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺，搭建一個包括家電、家居、物流、金融、地產(chǎn)等全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)圈，努力成為一個為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導者或者服務商。

第二、從運營層面上，公司運營能力主要體現(xiàn)在兩個方面：

（1）財務指標，要重點關注營運能力的提升，營運能力體現(xiàn)企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運用能力，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金周轉天數(shù)，也就是財務管理中的CCC，其中行業(yè)數(shù)據(jù)分析顯示，行業(yè)平均周轉天數(shù)為1200多天，房地產(chǎn)商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節(jié)奏等方式，采用多渠道融資，加強籌資，投資，用資等各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，創(chuàng)新財務管理，實現(xiàn)周轉天數(shù)的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統(tǒng)局面。

（2）公司運營，作為房地產(chǎn)商要及時通過大數(shù)據(jù)模式提高公司運營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發(fā)成本、工程、運營、營銷等模塊信息化系統(tǒng)，大大提升全國項目的綜合管控能力。

第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：設計方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個性化、時尚化、智能化、環(huán)保化、平臺化。

（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網(wǎng)站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進行網(wǎng)絡交互，通過互聯(lián)網(wǎng)，使用戶真正參與戶型設計，實現(xiàn)“按單定制”，滿足用戶的個性化需求。房地產(chǎn)商應從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進行交互，并重點對產(chǎn)品進行戶型、立面、價格、景觀等進行調研，實現(xiàn)用市場數(shù)據(jù)說話，營銷倒逼設計團隊。

（2）設計創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)意義上的設計方案優(yōu)化及人性化體驗外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗。結合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、電力網(wǎng)等多網(wǎng)融合的網(wǎng)絡平臺，采用有線與無線網(wǎng)絡相結合的方式，把所有設備通過信息傳感設備與網(wǎng)絡相聯(lián)，從而實現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”、“世界大網(wǎng)”的互聯(lián)互通，并通過網(wǎng)絡實現(xiàn)3C產(chǎn)品、智能家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識別和管理以及數(shù)字媒體信息的共享。

（3）商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)產(chǎn)品線也可以全面觸網(wǎng)，同傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，互聯(lián)網(wǎng)時代融合電商和傳統(tǒng)商業(yè)的定位是以云服務為線上交互平臺（O2O），以街體驗為線下運營模式，實現(xiàn)商家、消費者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強大的四網(wǎng)融合平臺，將入駐商家自動接入“云平臺”，獲取金融和大數(shù)據(jù)服務，直接為經(jīng)營服務；對于消費者來講，購物和休閑娛樂都會有云平臺服務。

第四，組織創(chuàng)新。

美國企業(yè)史學者錢德勒說企業(yè)的成長主要是依賴于兩個變量，這兩個變量決定企業(yè)的成長，第一個是戰(zhàn)略，第二個是組織，且戰(zhàn)略從屬于時代，戰(zhàn)略是根據(jù)時代的變化來設計，但是組織又根據(jù)戰(zhàn)略的變化來變化。現(xiàn)在戰(zhàn)略改變了，組織也必須要進行改變。

傳統(tǒng)的管理理論有三個要素：第一個是管理的主體，第二個是管理的客體，第三個是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領導，很難自主做出決策是被管理者。現(xiàn)在要做成一個開放的平臺生態(tài)圈，所以現(xiàn)在的組織從前期到設計、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產(chǎn)品才會是被市場接受的產(chǎn)品。

第五，機制創(chuàng)新。

戰(zhàn)略和組織改變后，能不能可持續(xù)優(yōu)化，取決于薪酬體系和機制層面。傳統(tǒng)行業(yè)的薪酬體系搭建一般會依據(jù)每個員工的職級和崗位等綜合測算進行設計，績效考核體系用的比較多的應該是KPI、360°考核等，但實際并沒有達到激發(fā)員工工作熱情的目的。在互聯(lián)網(wǎng)時代，用戶的需求是碎片化和個性化的，企業(yè)需要從“大規(guī)模生產(chǎn)”轉向“大規(guī)模定制”。同時，用戶的需求又是快變的，企業(yè)必須跟上“用戶點擊鼠標的速度”。因此，企業(yè)的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變?yōu)椤百Y源提供者”。把倒三角的科級組織變?yōu)榫W(wǎng)絡化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯(lián)網(wǎng)時代游刃有余。

為了適應互聯(lián)網(wǎng)時代，以海爾集團為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創(chuàng)造價值的同時，體現(xiàn)出自身的價值。舉個例子，以前，除了案場的銷售人員，設計、工程、采購等環(huán)節(jié)根本無法真正接觸置業(yè)者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項目肯定也無法得到置業(yè)者的認可。而人單合一，小微化以后，從設計到采購到工程到營銷，他們可以通過網(wǎng)絡與置業(yè)者直接交互，反復交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項目。各模塊的員工也在交互過程中創(chuàng)造了超值，參與了分享，真正實現(xiàn)使每個人成為自己的CEO

 

 5  結束語

篇（8）

從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應結構。2000年后，全國各大城市都將房地產(chǎn)作為當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近10年波瀾壯闊的價值大發(fā)掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產(chǎn)市場，一線城市已經(jīng)有超過10倍的價格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調控，使得部分長期從事銷售型住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉向持有型商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商也因為整體經(jīng)濟環(huán)境的良好取得了長足發(fā)展。隨著兩股力量的同時發(fā)力，以持有型為核心的商業(yè)地產(chǎn)在2008年以后逐漸走到了房地產(chǎn)大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產(chǎn)宏觀調控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產(chǎn)商轉向持有型。從根本上來說，銷售型房地產(chǎn)過分依賴于政策的呵護，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關鍵所在。此輪調控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產(chǎn)市場。而對于長期經(jīng)營的持有型房地產(chǎn)來說，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營性持有型物業(yè)可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款。

即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。

一、銷售型房地產(chǎn)

銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權后進行土地二級開發(fā)、建造，最終將開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開發(fā)形式。

1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型

銷售型房地產(chǎn)開發(fā)過程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司進行準備工作，在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；施工報建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設單位辦理施工報建登記，開發(fā)商對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍（招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包），進行施工并不斷監(jiān)督施工進度與質量。最后，獲得商品房預售許證，制定商品房預售方案；進入銷售階段，實現(xiàn)銷售款回籠。

商業(yè)模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發(fā)過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個項目開發(fā)周期為24—36個月。36個月后基本可以實現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。

2、銷售型房地產(chǎn)財務模型

對于一家企業(yè)而言，財務模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發(fā)商在獲得土地使用權并開工之后不久，會從銀行獲得項目開發(fā)貸款，一般項目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個開發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設開發(fā)進度達到預售條件后，獲得預售權，并開始預售。預售開始后，則開發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發(fā)商日常開發(fā)費用和工程款，另外一部分則需要歸還銀行貸款。

從成本構成上來看，以一線城市為例，土地使用權獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開發(fā)間接費等。銷售毛利率往往高達50%以上。

3、銷售型房地產(chǎn)特征及評價方式

銷售型房地產(chǎn)的特征：開發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開發(fā)周期短，實現(xiàn)銷售后通常無經(jīng)營周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開發(fā)難度較低，對開發(fā)商自身開發(fā)能力、運營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發(fā)成本都納入存貨，達到銷售收入確認要求后，轉為銷售成本。

在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報與投資價值時，較多使用投資回報率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過去5年的經(jīng)驗統(tǒng)計，銷售型房地產(chǎn)投資回報率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時期可以高達80%甚至更高。而IRR即使在如今調控政策之下部分地區(qū)也可以達到30%以上。除非是土地使用權獲得價格過分高企的地王項目，IRR會在20%上下。

二、持有型房地產(chǎn)

持有型房地產(chǎn)開發(fā)是將土地開發(fā)完成后長期持有，類似于建設固定資產(chǎn)，獲得長期租金收益的經(jīng)營模式。

1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型

持有型房地產(chǎn)的開發(fā)過程，從獲得土地到報批報建、開工、開業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒有太大差異。但是開發(fā)前期對持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動線設計、建筑設計有著相當高的要求，因為這些所有前期規(guī)劃設計決定了未來持有型房地產(chǎn)的成敗。開發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營期間為了獲得更高的租金回報，對開發(fā)商或者后期的經(jīng)營者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當?shù)墓芾砗瓦\營能力。

通常持有型房地產(chǎn)開發(fā)周期控制在30個月以內(nèi)，盡早開業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營分割使用。

篇（9）

一、 引言

養(yǎng)老地產(chǎn)是由地產(chǎn)開發(fā)商或其他商業(yè)投資機構建設推出的針對老年人養(yǎng)老居住的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也是以完善的基礎生活及護理等設施為老年人提供符合生理及心理特點的綜合性養(yǎng)老服務體系。這一服務體系以住宅房屋為核心，以專業(yè)化運營管理團隊為支撐，負載有居住養(yǎng)老、生活看護、醫(yī)療護理、餐飲娛樂、文體休閑等多種職能，并且形式多樣，有專業(yè)化老年公寓、老年社區(qū)、普通社區(qū)中的養(yǎng)老機構、多社區(qū)共建的養(yǎng)老服務設施等。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但各投資機構都還沒有一個完整清晰的商業(yè)模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形式單一，各企業(yè)都對準高端養(yǎng)老社區(qū)，入住條件一般居民難以達到，限制了市場開拓；融資方式單一，房地產(chǎn)公司、壽險公司、醫(yī)療護理機構協(xié)作融合性低，以房養(yǎng)老等金融工具未能施行；運營階段盈利能力低，難于控制成本與風險，投資成本回收期長。從開發(fā)形式、融資方式及營運模式三個方面形式一套清晰的商業(yè)模式值得深入研究，這一商業(yè)模式在開發(fā)、融資、營運、市場定位等環(huán)節(jié)應當是多元的、多層次的，既有適用于資金實力雄厚大型企業(yè)的，也有適用于中小企業(yè)的。

二、 綜述

國外的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要有美國模式、日本模式及香港模式。美國養(yǎng)老地產(chǎn)體系運作順暢，由投資商、建筑商、運營商形成了完整的融資、建設、運營的市場化體系。日本養(yǎng)老地產(chǎn)有政企合作和企業(yè)獨立開發(fā)兩類模式，“介護保險制度”的實行推進了養(yǎng)老市場的放大與成熟，運營由介護服務商提供，融資支持來自于政策補助和銀行長期低息貸款，開發(fā)模式主要是隔代混居社區(qū)。香港地產(chǎn)的開發(fā)模式以獲得土地資源為前提，以巨額開發(fā)資金為保證（通過預售或銀行融資），由地產(chǎn)企業(yè)獨立完成設計、規(guī)劃、銷售、運營或出租物業(yè)等一系列流程而獲得回報。

我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式并未真正形成。王忠（2011）認為養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營銷模式、服務模式及區(qū)域選擇等。李靜（2006）認為我國地產(chǎn)開發(fā)模式接近于香港的全能式，但向美國式發(fā)展是必然選擇。徐文杰（2011）以壽險公司為投資主體分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點在于土地及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值、物業(yè)租金、配套服務、管理收入。鄭志華（2012）認為結合養(yǎng)老保險和長期護理保險為老人融資是適當?shù)倪\營模式。我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問題，徐瑜陽（2011）、張冬冬（2012）認為是開發(fā)定位不清、政府支持不足、如何開發(fā)、如何運營、如何盈利問題。潘素俠（2013）、張雷（2013）認為保險公司與房地產(chǎn)商的優(yōu)勢結合是未來的開發(fā)方向。

三、 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

1. 開發(fā)模式。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復雜，對建筑設計、物業(yè)運營要求高，要找到適合自身市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平的開發(fā)類型，同時這一開發(fā)類型又要適合目前國情，適應老年消費者的傳統(tǒng)觀念與思維。

目前不論是房地產(chǎn)商還是壽險公司，目前都只開發(fā)了綜合高端老年社區(qū)，但養(yǎng)老地產(chǎn)至少有15種開發(fā)模式，如表1示。

企業(yè)選擇綜合養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，一方面是這一模式在國外比較成熟，投資運營方面容易借鑒；另一方面潛在客戶群經(jīng)濟收入水平高，能夠較短時間內(nèi)收回成本。但中小公司需要避開過高的資金要求，避免過長的收益回籠期，要以更加靈活的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

2. 投資模式。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應當依據(jù)自身資金量水平、資金運用風險及資產(chǎn)與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復合式投資模式，分散風險。

（1）全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資金或通過其他途徑融資擴大自有資金后進行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點在于最具可控性，可以完全按照預先規(guī)劃的目標制定投資計劃并實施，完全將預期想法付諸實踐，不必擔心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點，最大問題在于投資量過大，風險難于控制。

（2）合作投資模式。合作模式指投資商與其他機構合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如壽險公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護理機構等。合作方式可以是業(yè)務上的合作，如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權方面的合作，如保險公司與地產(chǎn)開發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險公司入股房地產(chǎn)公司。保險公司比房地產(chǎn)商更具有融資運作能力，可以提供長期資金支持和風險管控、咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護理機構也是優(yōu)質合作對象。醫(yī)療護理機構通過多年經(jīng)營與發(fā)展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫(yī)療護理條件是養(yǎng)老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。

（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進行經(jīng)營，投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點有：收益長期穩(wěn)定、流動性良好、投資風險低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡單，運營制度透明。

REITs模式本質上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴格的運營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準入、運營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會計審計、公開信息披露等方面都有嚴格的法律標準，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機構投資。

（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機構集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向為養(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴大，信托投資模式操作性較強。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關利息、股息、資本利得等回報。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報分配給投資者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設-經(jīng)營-轉讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進行基礎設施建設。

2012年7月民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域實施意見，以采取政府補助、購買服務、協(xié)調指導、評估認證等方式，鼓勵各類民間資本進入居家養(yǎng)老服務領域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準公共產(chǎn)品性質及巨大的市場需求，采用BOT模式進入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務領域。建立社會福利性較強的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應。

3. 運營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要指當養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運轉等。

（1）運營模式中的角色定位。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風險、經(jīng)營風險、市場風險的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機構通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時也承擔相應財務風險；運營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報并承擔著市場與經(jīng)營風險。

根據(jù)是否參與建設與運營環(huán)節(jié)，運營模式分為三種類型：只建設不運營模式，不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

（2）運營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個重要權利，房屋使用權及產(chǎn)權，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。

銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權同產(chǎn)權一并讓渡給入住老人，老人在入住時需要交納一筆購買金，類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機構來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運營方面，出讓產(chǎn)權并不影響日后投資商收取其他服務費用，但入住老人通過購買產(chǎn)權“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關增值都由入住客戶及其繼承者享有，運營公司無法獲得時間溢價。轉讓產(chǎn)權為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費觀念。產(chǎn)權銷售模式也帶來一些問題，如70年產(chǎn)權界定、入住老人想更換居住類型等。

出租型，又稱會員制或記名式。出租型入住模式不轉讓產(chǎn)權，入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權及使用權轉讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權。出租使用權是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價權，可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價收入。老人在更換入住類型時，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。

除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險公司還推出了與養(yǎng)老保險產(chǎn)品對接的入住形式，對接模式對養(yǎng)老保險產(chǎn)品及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動。當養(yǎng)老產(chǎn)品到達給付期限時，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權這種實際服務形式抵換，這時養(yǎng)老社區(qū)入住權與養(yǎng)老保險產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對保險公司來說，這種對接方式既擴大了客戶群，又帶來了精算定價上的挑戰(zhàn)。一些壽險公司提高了條件，規(guī)定只有購買的保險產(chǎn)品達到了一定金額后投保人才能獲得入住權。

四、 結論

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關行業(yè)廣泛的“中堅行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務、證券化投資工具、醫(yī)療護理服務、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關，其發(fā)展將帶動起整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機構把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及物業(yè)運營方面具有優(yōu)勢，壽險企業(yè)在資金實力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優(yōu)勢，醫(yī)療護理機構在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢，因此無論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險企業(yè)還是醫(yī)療護理機構、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當?shù)纳虡I(yè)模式。

參考文獻：

1. 鄭志華.基于養(yǎng)老社區(qū)的新型壽險商業(yè)模式研究.中國社會科學院研究生院學位論文，2012.

2. 傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析.城市問題，2008，（9）：68-72.

3. 周燕珉.養(yǎng)老地產(chǎn)的15種模式.房地產(chǎn)導刊，2013，（Z1）：120-121.

4. 歐新煜，趙希男.保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇.保險研究，2013，（1）：119-127.

篇（10）

有孵化器倒閉的，也有逆勢擴張的。孵化創(chuàng)業(yè)的各類創(chuàng)業(yè)空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗。

在上海楊浦區(qū)，有一條700米長的大學路，路的一頭通往復旦大學，路邊鱗次櫛比著各種異域風情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創(chuàng)意零售店。這條大學路所在的創(chuàng)智天地，是一個希望能融合“工作、生活、學習和娛樂”于一體的大社區(qū)，創(chuàng)業(yè)社區(qū)INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他們和韓國創(chuàng)投領域的合作伙伴聯(lián)手，舉辦了一場中韓兩國創(chuàng)業(yè)項目的路演。韓國CJ集團旗下的文化創(chuàng)造融合中心（CCCC）帶來的項目，有為電視劇制作外國字幕和可以共享的開放平臺，有通過360°VR展示視頻和動畫，通過4D技術開發(fā)“韓流”內(nèi)容在VR設備播放的；中國創(chuàng)業(yè)團隊路演的，有致力于解決VR人機交互問題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統(tǒng)等。

集中了視頻、動畫、VR等諸多熱門領域的中韓項目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開業(yè)首秀。INNOSPACE+并非草根創(chuàng)業(yè)，背靠瑞安地產(chǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，名氣更大、目前來看發(fā)展勢頭更猛的比如潘石屹SOHO中國旗下的3Q空間。不過，用瑞安房地產(chǎn)總經(jīng)理、INNOSPACE+總監(jiān)陳成強的話說，瑞安雖然是做傳統(tǒng)地產(chǎn)出身，但INNOSPACE+決不是簡單的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。

重新梳理創(chuàng)業(yè)上下游

在加入瑞安集團之前，陳成強曾擔任過新加坡經(jīng)濟發(fā)展局（SEDB）的區(qū)域總監(jiān)。作為SEDB初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展計劃的主要設立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創(chuàng)企業(yè)。

正是這樣的經(jīng)歷，使得陳成強站在房地產(chǎn)商的角度看待創(chuàng)業(yè)社區(qū)時，多了一層思考：創(chuàng)業(yè)社區(qū)必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場地之外還能給創(chuàng)業(yè)者帶來什么”，要創(chuàng)造真正吸引創(chuàng)業(yè)者的附加值。

在瑞安集團內(nèi)部，INNOSPACE+就是一家創(chuàng)業(yè)公司，已經(jīng)從房地產(chǎn)業(yè)務中獨立出來，摸索傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式之外的新玩法，陳成強就是這個“知識社區(qū)”核心團隊的一員。要為社區(qū)打造強健有力的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，首先要梳理創(chuàng)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源。

如何打造圍繞創(chuàng)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，聽上去特別務虛的說法，陳成強他們一點點把它做實。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個有著類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)空間，2011年8月成立的IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創(chuàng)業(yè)者“聚集”的升級版INNOSPACE+。

幫助創(chuàng)業(yè)者把想法變成可以落地的項目，遠不止于提供一個辦公場所。陳成強他們在既有的物理空間，以及成立四年的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器的基礎上，像搭積木一樣，圍繞“創(chuàng)業(yè)”，搭建起更多的服務功能模塊，比如增加了聯(lián)合辦公（InnoWork）、創(chuàng)客空間（InnoMaker）、創(chuàng)業(yè)公寓（InnoApartment）等，比如引入風投，引入導師，搭建一個相對完整的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

如何幫助創(chuàng)業(yè)者把產(chǎn)品從“實驗室”狀態(tài)推向“量產(chǎn)”，打通“Demo-產(chǎn)品化”的通路，是INNOSPACE+另一個很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開始與西門子合作，幫助一些工業(yè)4.0相關的創(chuàng)業(yè)項目進行加速指導等系統(tǒng)化等培訓和相關資源支持；現(xiàn)在INNOSPACE+與BMW正在開展有關車聯(lián)網(wǎng)方面的合作，共同挖掘優(yōu)秀的汽車互聯(lián)、移動出行創(chuàng)業(yè)項目。

創(chuàng)業(yè)社區(qū)的“創(chuàng)業(yè)”

INNOSPACE+不是國內(nèi)最早一批做孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，也不是目前該領域里處于聚光燈下的玩家，對于陳成強他們來說，必須要思考的問題是：目前孵化器數(shù)量眾多，他們?nèi)绾尉劢棺龀鎏厣皇且晃蹲非笞龃笞龆唷?/p>

INNOSPACE+的免租金似乎很受創(chuàng)業(yè)者歡迎，但陳成強強調，這只是他們吸引創(chuàng)業(yè)公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項目的質量，以及項目特質與INNOSPACE+自身資源的匹配性。

陳成強介紹，在篩選項目的時候，他們首先會選擇與自己資源匹配的項目入駐，對這些項目前三個月內(nèi)免租金，之后再決定是否投資和孵化。這樣的業(yè)務模式與INNOSPACE+的盈利模式相關。目前INNOSPACE+向項目收取工位租金只達到總營收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個工位每月1000元左右，服務費和基金管理費才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來源。

正是這樣的盈利模式，決定了入駐項目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關系，而非松散的“二房東與租戶”的關系，未來項目的質量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會定期舉辦國際創(chuàng)業(yè)集訓營，有機會入選集訓營的團隊還將獲得InnoSpace天使基金10萬元～50萬元人民幣的種子投資。除了融資，平臺還提業(yè)對接。

這樣一來，行業(yè)聚集使得所有入駐項目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創(chuàng)造，創(chuàng)業(yè)社區(qū)內(nèi)部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機會形成產(chǎn)業(yè)鏈效應。

陳成強介紹，他們已經(jīng)累計孵化超過150家創(chuàng)業(yè)團隊，投資超過50家，幫助這些極其早期的項目從種子成長到天使輪。

篇（11）

0.引言

隨著制度的變革和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，我國房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式逐漸演變?yōu)橘Y本密集型產(chǎn)業(yè)，而土地招拍掛制度的實行更強化這一模式。在轉為資本密集型產(chǎn)業(yè)中，受社會整體融資結構影響，房地產(chǎn)業(yè)的資金也主要由銀行體系提供，這在促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也導致了風險集中。

1.金融調控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的融資

融資行為從國外經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道：自有資金、銀行借貸、發(fā)行債券、資本市場融資、信托，國外基金等。從我國情況看，在信貸與土地緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍以銀行貸款為主，股票融資加速發(fā)展，債券融資取得突破，利用外資有所回升。

1.1吸引外資和與外商合作

近十年房地產(chǎn)業(yè)利用外資總體呈現(xiàn)下降之后緩慢回升的態(tài)勢。人民幣升值、房價上漲使2006年以來利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資來源比例有所上升，但2007年上半年房地產(chǎn)投資利用外資282．29億元，僅占總投資來1．8％。即使是這些初涉中國房地產(chǎn)企業(yè)的外資，也面臨了越來越高的政策門檻。2006年171號文，2007年的130號文提高了外資進入房地產(chǎn)市場的門檻。

1.2房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)。

目前我國REITS仍處于探索起步階段，僅有幾只REITS在香港上市。但房地產(chǎn)信托投資基金難以成為我國房地產(chǎn)企業(yè)有效融資方式。其一，我國目前尚無國外REITS的稅收優(yōu)惠政策；其二， REITS的資產(chǎn)要求為收益穩(wěn)定的出租性商業(yè)物業(yè)(參見廣州越秀REITS物業(yè)組合)，而我國目前房地產(chǎn)投資增長較快，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)，持有物業(yè)比例偏低，REITS資產(chǎn)置換現(xiàn)金的模式對多數(shù)企業(yè)并無幫助。

1.3銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。

貸款集中度提高銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持除了開發(fā)貸款，更重要的是提供了按揭貸款。2007年上半年，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的22％，其他資金來源中的定金和預付款大多來自銀行按揭貸款，自籌資金的一部分也間接來自銀行，幾項合計，房地產(chǎn)投資50％ 以上的資金來自于銀行。在宏觀調控背景下，房地產(chǎn)業(yè)整合力度加大，土地與信貸資源越來越向優(yōu)勢企業(yè)集中。對A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計中，在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標的集中度在逐步上升，前十大公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。

2.面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應對策略。

盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應積極應對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調整和壯大自己。

2.1探索有效的民間融資方式。

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現(xiàn)金超過4萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業(yè)。因此，在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

2.2調整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。

在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結合，或者將信托計劃及股權融資與銀行信貸融資相結合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結合起來的方式等。多種融資方式相結合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風險。

2.3建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互擔保制度。

可根據(jù)實際情況，嘗試按照國家有關規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風險投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。同時，以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會，吸收轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互擔保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監(jiān)督轉化為互擔保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

2.4尋求合作開發(fā)。

一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押，或者由建筑企業(yè)出資建設，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

3.結語

房地產(chǎn)上市公司應該通過積極有效的項目組合和內(nèi)部調整，建立符合債券市場要求的公司治理結構；證券發(fā)行機構也應在考慮發(fā)行成本的基礎上， 在融資的數(shù)額、期限、結構、利率和對公司監(jiān)管的參與程度等方面滿足企業(yè)的需要；企業(yè)債券的投資者還要更加關注信息成本和道德風險；監(jiān)管部門要規(guī)范資本市場的運行框架，提供有效的監(jiān)管機制，保證資本市場的有序競爭和健康發(fā)展

參考文獻