緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

    (一)居住用地七十年;

    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

篇（2）

長期以來，學(xué)術(shù)界對稅法與民法的關(guān)系沒有達(dá)成共識，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣價格的計稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對以上問題進(jìn)一步探討。

一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價的疑問

拍賣價格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數(shù)量最多的中國裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當(dāng)事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細(xì)的裁判說理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價格是一種市場價格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對拍賣成交價格無異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額?！庇脟叶愂绽娣穸ㄅ馁u價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣價格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣價格的效力與稅法核定權(quán)在實質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨有法律秩序時無法同時維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣行為無效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據(jù)問題上，判決書對稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計稅依據(jù)無正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國目前缺乏對正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場經(jīng)濟(jì)中確定的交易價格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。

二、理論審思：基于實質(zhì)課稅原則對拍賣價格的檢視

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實對于實質(zhì)課稅原則，有觀點認(rèn)為：當(dāng)要件事實之認(rèn)定所必要的事實關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實體復(fù)雜交錯時，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實體來判斷和認(rèn)定事實關(guān)系和法律關(guān)系。實質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質(zhì)上對課稅事實進(jìn)行認(rèn)定，以實際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動和交易安排，在履行法定職責(zé)過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進(jìn)行判定和識別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實。

（二）實質(zhì)課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣價格是市場博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習(xí)慣，在沒有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標(biāo)。

（三）實質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應(yīng)有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據(jù)實質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動難以預(yù)測，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對課稅對象要求從本質(zhì)考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實質(zhì)不符時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其做出調(diào)整，按其實質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實質(zhì)時，納稅人的主觀狀態(tài)會得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報交易價格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣。”由此可知我國稅務(wù)主管部門認(rèn)為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當(dāng)理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣活動，由于經(jīng)過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計稅依據(jù)的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對市場公允價格進(jìn)行稅收核定。市場經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個體條件隨時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當(dāng)然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會的、經(jīng)濟(jì)的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)?；趪抑n稅權(quán)，為獲取財政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會的、經(jīng)濟(jì)的活動。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價格是市場公允價格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣行為違法或者無效時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。

篇（3）

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)?！?/p>

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場力量和市場機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時就會產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。

第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費補足?！?/p>

第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任?！?/p>

篇（4）

城鎮(zhèn)住房制度和國有土地使用制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來，房地產(chǎn)中介服務(wù)實踐中暴露出了許多問題，其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊，整體誠信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德，信息披露不真實，欺瞞詐騙，成為消費者眼中的“黑中介”。②目前我國除個別地方性規(guī)定外，規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無幾，導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時缺乏有效的法律依據(jù)，不少消費者的合法權(quán)益因此無法受到保護(hù)。2009年初，我國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動了五年立法規(guī)劃，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī)，如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來新法中單獨的一章，對目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來的問題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定，不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù)，而且可以為司法部門處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度，對房地產(chǎn)居間的一些法律問題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間，是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費用的經(jīng)營活動，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實報告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實，由此導(dǎo)致委托人遭受損失，則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實報告義務(wù)的問題。我國《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜τ诜康禺a(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實報告義務(wù)的問題，學(xué)術(shù)界和實踐中都存在爭議，主要有兩種觀點:一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實或故意提供虛假情況時才對委托人承擔(dān)賠償責(zé)任，其只需將自己知曉的情況報告委托人即可，不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實踐中已有法院采此觀點。如在“羅家聰與廣州市百富誠金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中，原告百富誠金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買賣合約》后，被告以查知該屋賣方曾將戶籍遷入該屋而使其購房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計劃落空為由，拒絕給付原告居間服務(wù)費。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會，買賣雙方在原告撮合下見面協(xié)商合同事宜，被告應(yīng)自負(fù)對賣方關(guān)聯(lián)證件和事實的審查責(zé)任，根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，由于被告不能證實原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù)，故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費。

另一種觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報告委托人，還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實義務(wù)，以保證相關(guān)信息的真實性。因為居間商是“從事房地產(chǎn)居間活動的專業(yè)人士，委托人正是基于對居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動的，委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實信息和便捷途徑，故居間商應(yīng)對信息的真實性負(fù)責(zé)”③。目前，我國有些法院采此觀點。如在“廣州市德誠行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中，一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務(wù)時，本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實報告，但其疏于審查而未能履行如實報告義務(wù)，存在一定過錯?；诖?，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)居間商不但有如實報告義務(wù)，而且負(fù)有一定程度的積極調(diào)查義務(wù)。首先，房地產(chǎn)居間商是從事營業(yè)性中介服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，而不是民事上的一般居間人。一般來說，委托人都是因為相信以中介服務(wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居間商在房地產(chǎn)居間活動中具有高于普通人的專業(yè)知識和辨別能力，能為委托人提供真實、準(zhǔn)確的信息，所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次，委托人一般都會支付一筆不小的中介費給房地產(chǎn)居間商。從對價的角度看，房地產(chǎn)居間商與民事上一般的受托人、居間人不同，其所收取的報酬較多，因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義務(wù)。最后，我國不少已經(jīng)實施的或正在起草的地方性法律文件都對房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實報告義務(wù)作了明確規(guī)定。如《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)核查委托人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明，以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實情況，并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或合同”，《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》、《貴陽市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定》(征求意見稿)、《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》、《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》(征求意見稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定反映了各地的現(xiàn)實需要。1999年我國臺灣地區(qū)《民法》債編修正時，增加了第567條第二款“以居間為營業(yè)者，關(guān)于訂約事項及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力，有調(diào)查之義務(wù)”。我國澳門地區(qū)《商法典》第713條也規(guī)定:“對于與法律行為之評價及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況，居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng)事人。”

筆者建議，我國《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加這樣一條:“從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項進(jìn)行必要的調(diào)查、核實。從事房地產(chǎn)報告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實報告上述事項及調(diào)查核實的結(jié)果。”其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項”一般包括:(1)交易標(biāo)的物的基本情況，如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況，抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項權(quán)利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況，如當(dāng)事人的真實身份、信用情況、是否顯無履行能力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項。實踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般需要對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門進(jìn)行核實;對房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實地調(diào)查;對當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。

二、居間費用的承擔(dān)

居間費用是指居間商進(jìn)行居間活動所支出的費用，一般包括交通費、復(fù)印費、通訊費等。關(guān)于居間費用由誰承擔(dān)的問題，理論上和實踐中一直存在很大爭議。我國《合同法》第426條、427條明確規(guī)定，居間商促成合同成立的，居間費用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的，可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費用。但有些學(xué)者對《合同法》的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑，認(rèn)為居間費用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事人約定;當(dāng)事人無約定時，應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間，居間費用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間，居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費用。④理由是:第一，居間費用是居間合同的條款之一，依合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)自主約定，只有在當(dāng)事人未約定時才適用法律規(guī)定;第二，將居間費用的負(fù)擔(dān)與合同是否成立聯(lián)系在一起沒有根據(jù);第三，在商事居間中，居間商從事居間活動是一種營業(yè)行為，這種營業(yè)行為不可避免地存在一定的市場風(fēng)險，按照市場經(jīng)濟(jì)的基本法則，居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險。⑤

從國外立法來看，在當(dāng)事人對居間費用有約定或存在慣例的情況下，各國(地區(qū))都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對此沒有約定的情況下，各國(地區(qū))采取的態(tài)度是不一樣的。如《德國民法典》第652條第二款和我國臺灣地區(qū)《民法》第569條都規(guī)定，不論居間商是否促成合同成立，居間費用的承擔(dān)都依當(dāng)事人之自由約定，在沒有約定的情況下由居間商承擔(dān)，居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規(guī)定:“除非有相反的約款或慣例，實施了他人委托事項的居間商，即使未完成該事項，也有費用償還請求權(quán)?！雹?/p>

筆者認(rèn)為，盡管我國《合同法》與《德國民法典》、我國臺灣地區(qū)《民法》對于居間費用承擔(dān)問題的規(guī)定不同，但在實務(wù)操作中的結(jié)果可能不會相差很遠(yuǎn)。從我國房地產(chǎn)居間司法實務(wù)來看，法院對居間未成時因必要費用的計算、支付等引發(fā)的糾紛案件，一般要求居間商證明:(1)該費用的必要性;(2)該費用的關(guān)聯(lián)性?！白鳛樵娴木娱g商舉證證明這些較為困難，往往也不經(jīng)濟(jì)，加之有時其還需維持與委托人的友好關(guān)系，因此實踐中居間商在居間未成時一般并不要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用?！雹吖P者認(rèn)為，基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作為消費者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實，如果允許當(dāng)事人就居間費用的承擔(dān)自由約定，很可能會造成不公平的格式條款大量出現(xiàn)，損害消費者的合法利益。而賦予居間商居間費用請求權(quán)并不會過分加重委托人的負(fù)擔(dān)，因為居間商請求居間費用必須證明費用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過訴訟程序向委托人請求居間費用時，法院可在費用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷，以平衡當(dāng)事人之間的利益。綜上，在《城市房地產(chǎn)管理法》中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費用的承擔(dān)問題，具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)，未促成合同成立的，有權(quán)要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。”

三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系

在房地產(chǎn)居間活動中，有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間合同或其促成的房地產(chǎn)買賣、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定“若房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)交易合同，其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實踐中有法院認(rèn)為，居間商不得享有交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利，因此，居間活動所促成的合同中不得約定“當(dāng)事人未履行合同義務(wù)時向居間商承擔(dān)違約責(zé)任”。也有法院認(rèn)為，這一約定是居間活動所促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有，該讓與行為不違犯法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故這種合同條款合法有效。

筆者認(rèn)為，我國《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間商向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。據(jù)此，居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報告訂立合同的機(jī)會，其不是所促成的合同的當(dāng)事人，不享有所促成的合同中的權(quán)利，也不負(fù)擔(dān)所促成的合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同，就有權(quán)請求報酬，如果不存在因居間商的原因造成合同無效或可撤銷的情形，即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為，居間商也不會有任何損失。因此，當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時，其不能請求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國臺灣地區(qū)《民法》第574條就明確規(guī)定，居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約，無為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外，房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的，必須有明確的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓方不再對另一方享有違約金請求權(quán)。實踐中通常都是居間商單方在居間合同中設(shè)置“委托人如違反對交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù)，必須向居間商支付違約金”之類的條款，交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享有的違約金請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為，有必要在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動，對于其所促成的房地產(chǎn)交易合同，不享有合同權(quán)利，不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)?！?/p>

四、委托人私下簽訂購房協(xié)議的法律后果

實踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后，一旦獲得了某些締約信息，就私下與對方當(dāng)事人進(jìn)行交易，避開中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以逃避支付居間報酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動的目的落空，給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前，我國對于委托人“跳單”的糾紛還沒有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下，有的法院會判決“跳單”的委托人支付違約金⑧，但在沒有違約金條款的情況下，“如果訴諸法院，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此支出必要費用或請求損害賠償(如果有損失的話)，不太可能獲得中介費用”⑨，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險。委托人“跳單”違反了誠實信用原則，對房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利，有必要對此進(jìn)行立法制。

篇（5）

中圖分類號：C812文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國的首都和一個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓(xùn)，對研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟(jì)波動聯(lián)系密切

從國際大都市房價走勢看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，見表1。

（二）房地產(chǎn)與社會的關(guān)系

1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)?；鞠噙m應(yīng)

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在2個人以上。

2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關(guān)

發(fā)達(dá)國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢。日本從上世紀(jì)90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房價收入比處于合理區(qū)間

國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場內(nèi)部關(guān)系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場關(guān)系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達(dá)國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

美國等發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實施進(jìn)度及預(yù)期效果的實現(xiàn)。

3.政府對市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。

二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢

國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時，城市化進(jìn)入加速階段，城市房價總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當(dāng)于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國家一般都超過70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預(yù)期，容易累積房價泡沫

如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調(diào)控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公

近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對北京的借鑒與啟示

（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預(yù)測，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計劃以適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

（二）對商品房領(lǐng)域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強(qiáng)監(jiān)管

盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產(chǎn)稅、對出租戶進(jìn)行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。

（三）對保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨立于商品房開發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導(dǎo)大眾樹立正確的市場預(yù)期和健康的消費觀

引導(dǎo)市場參與者正確認(rèn)識經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據(jù)自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。

■ 參考文獻(xiàn)

篇（6）

前言

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎(chǔ)上，正發(fā)揮著對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越重要的作用，并已經(jīng)成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、整合社會整體產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)生產(chǎn)交換的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但是同時我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在帶來勃勃生機(jī)的同時，也在部分區(qū)域形成了泡沫，造成了一定的負(fù)面影響，因此，在國家和政府的層面上，近些年出臺了很多調(diào)控政策，這些政策有的不能夠起到設(shè)計的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析和研究。黑龍江省是老工業(yè)大省，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于起步較晚，加之我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致出現(xiàn)了各種特有的情況和問題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史和經(jīng)驗，以科學(xué)的態(tài)度和方法對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行客觀地了解，進(jìn)而掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，使其更好地為法治我省經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。應(yīng)該立足于黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，在說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作用的前提下，對我省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律展開深入地討論和思考，確定影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要要素，探尋應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律促進(jìn)我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，以便為黑龍江省房地產(chǎn)政策決策者更好地運用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，做好抑制房價泡沫、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對黑龍江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價值

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過經(jīng)驗我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展，就會帶動家電行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾裝修等等各個行業(yè)的發(fā)展，這樣的帶動效應(yīng)可以拉動我省經(jīng)濟(jì)的快速增長。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大內(nèi)需的作用

通過房地產(chǎn)的消費，可以帶動當(dāng)前國內(nèi)的內(nèi)需，內(nèi)需的增加有利于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)量鏈條上拉動了我省經(jīng)濟(jì)的增長。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擴(kuò)大就業(yè)的作用

房地產(chǎn)業(yè)是人員密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對我省就業(yè)情況有了很大的緩解作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人口，使我省的就業(yè)形勢進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

2、影響黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的主要要素

2.1 省內(nèi)GDP的影響

黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)性，他們可以互相影響。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了國民生產(chǎn)總值的增長，人們的收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢，在這種狀況下，人們的物質(zhì)需求也會有所上升，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用，房價穩(wěn)步上漲。所以國民生產(chǎn)總值和房價是正相關(guān)的關(guān)系。

2.2 利率的影響

在房地產(chǎn)市場中，無論是利用房地產(chǎn)投機(jī)還是投資，都是需要大量的資金投入的，當(dāng)銀行的利率下降時，大量的企業(yè)或者是個人就會貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲。反之，利率上漲，就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.3 居民消費水平的影響

居民消費水平提高也會在房屋上的投入也就會有所增長，在消費水平達(dá)到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內(nèi)。所以說消費水平和房價之間是正相關(guān)的關(guān)系。

2.4 貨幣供給量的影響。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時，貸款難度減小，就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。

3、促進(jìn)黑龍江省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的運用

要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率。作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動我省經(jīng)濟(jì)健康增長。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理性化，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之。

3.3調(diào)整現(xiàn)有土地政策

避免以前出現(xiàn)的房地產(chǎn)交易暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的發(fā)展。

4、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對于黑龍江省經(jīng)濟(jì)和社會建設(shè)有著巨大的推動作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我省優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，因此，有必要對黑龍江省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行了解和掌握。過去的經(jīng)驗告訴我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以在客觀上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，但同時過快的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生我省房地產(chǎn)和其他行業(yè)的泡沫，這充分顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩面性，所以，我們應(yīng)該通過政府的宏觀調(diào)控手段，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于合理、科學(xué)和有序的狀態(tài)下。由于我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的資料相對匱乏，這必然會導(dǎo)致認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的困難性，希望同仁能夠認(rèn)清這一實際情況，在對我省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行深入了解和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，形成更為全面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)知，以便指導(dǎo)實際的各項工作。

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篇（7）

房地產(chǎn)法是國家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容基本相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識，還應(yīng)在教學(xué)方法方面作深入探討。

一、房地產(chǎn)法課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問題分析

房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的專業(yè)必修課程，安排48學(xué)時的理論教學(xué)，要求學(xué)生掌握的房地產(chǎn)法基本理論，能夠運用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實生活及工作中的實際問題。這是房地產(chǎn)專業(yè)人才必需的.但傳統(tǒng)房地產(chǎn)法課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動所涉及的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用以封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對現(xiàn)實社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對實際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動缺乏感性認(rèn)識，學(xué)生實習(xí)時目的性差，很難做到有的放矢的主動參與。⑵課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個受教育者。學(xué)生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實際工作需求的，陷入了記筆記—抄筆記（甚至復(fù)印筆記）—考筆記—忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應(yīng)性差。⑶教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動性、實際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。⑷滿堂灌教學(xué)，重理論輕實踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會實踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識，但運用知識解決問題能力弱，受不到法學(xué)思維和房地產(chǎn)法律實務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺的法律意識，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。

綜上所述，我們必須以實際工作需要為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿足時展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。

二、房地產(chǎn)法課程教學(xué)改革探索

1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實政策應(yīng)用的內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動涉及的社會關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價相關(guān)工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系.在教學(xué)中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實際問題的能力。

2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法

案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)砜赡馨l(fā)生的問題作為案例，組織學(xué)生對案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進(jìn)行論證說明，促使學(xué)生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。

房地產(chǎn)法是一門實踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與經(jīng)濟(jì)活動中活生生的事例結(jié)合起來，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學(xué)法律知識，提高學(xué)生解決實際問題的能力。同時，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒有參與到教學(xué)活動中，導(dǎo)致很多學(xué)生對課堂教學(xué)沒有積極性。運用案例教學(xué)法將法律知識和理論與現(xiàn)實生活有機(jī)聯(lián)系起來，教學(xué)過程中讓學(xué)生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.改善教學(xué)手段，運用現(xiàn)代教學(xué)手段

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，，充分運用現(xiàn)代教學(xué)手段。運用多媒體課件組織教學(xué)，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段?，F(xiàn)代教學(xué)手段的運用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

三、房地產(chǎn)法課程考試改革探索

由于房地產(chǎn)法課程實踐性較強(qiáng)，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學(xué)生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對生活中的現(xiàn)實案例的綜合分析和解決能力。因而有必要改變以往的考核方式，變單一的筆試測試為筆試和案例分析相結(jié)合的方式，結(jié)合本課程教學(xué)方法改革在教學(xué)過程中采用案例教學(xué)法，在每個法律制度完成理論知識講解后引用典型案例進(jìn)行分析，并要求學(xué)生撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量給予案例分析成績，這樣既可以考核學(xué)生對于基本知識的掌握情況，也能考核學(xué)生對于基本知識的綜合運用情況，同時提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣；也改變了學(xué)生突擊學(xué)習(xí)，死記硬背的狀況，培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，督促學(xué)生加強(qiáng)平時學(xué)習(xí)，并且學(xué)會知識的應(yīng)用，全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)法律制度與政策的知識。使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過書面作業(yè)的形式還能起到對學(xué)生寫作能力的培養(yǎng)。

因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對于理論性較強(qiáng)的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實案例采用實訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據(jù)報告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉遠(yuǎn)山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運用中國電力教育，2011（12）.

篇（8）

1　前言

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題

2.1對目標(biāo)認(rèn)識模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問題和長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃認(rèn)識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認(rèn)識。再加上，對目標(biāo)認(rèn)識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.2缺乏完善的機(jī)制，只是形式上的管理

對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關(guān)的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長時間進(jìn)行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的相關(guān)對策

3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

3.2建立并完善各項管理機(jī)制

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場不和諧的局面。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

篇（9）

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

我國由于國情比較特殊，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展問題不單單是純粹的經(jīng)濟(jì)問題，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了無法推脫的社會責(zé)任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對我國民生大事而言至關(guān)重要。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很嚴(yán)重的問題，我國也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度也比任何時期都強(qiáng)，然而卻沒有太顯著的成效。

一、我國房地產(chǎn)管理過程中存在的問題

（一）、目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國多次制定的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系達(dá)到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現(xiàn)每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段認(rèn)識不到位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問題上的認(rèn)識和長期規(guī)劃不是很清晰的問題，甚至對房地產(chǎn)管理存在錯誤的認(rèn)識和比較片面的認(rèn)識，導(dǎo)致制定的政策目標(biāo)根本無法在短期內(nèi)實施。

與此同時，我國制定的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路應(yīng)該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產(chǎn)市場管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動搖擺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機(jī)會，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了市場秩序。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路和目標(biāo)不清晰的典型代表。

（二）、機(jī)制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國就開始了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。尤其是近期，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內(nèi)，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強(qiáng)執(zhí)行制度，導(dǎo)致大多數(shù)政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強(qiáng)的操作性，難以實施。我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理政策大多都是選用了自上而下的模式進(jìn)行實施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點，是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來源，地方政府受利益驅(qū)使，就會抬高房價，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商相互合作，內(nèi)部之間的交易就會十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒有真正的打破，就會導(dǎo)致我國我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執(zhí)行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發(fā)揮應(yīng)有的效果，何談加強(qiáng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

對全球地產(chǎn)市場發(fā)展歷史和經(jīng)驗進(jìn)行相應(yīng)的分析，不難看出房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開始時期，房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)該是一個全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應(yīng)該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當(dāng)前并沒有一個可以全面管理房地產(chǎn)市場的完整房地產(chǎn)市場管理體系。顯然，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有法律法規(guī)根本無法滿足我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地長行業(yè)中的漏洞越來越多。除此之外，我國當(dāng)前還是大多憑借政府對房地產(chǎn)行業(yè)及市場進(jìn)行相應(yīng)的管理，大多數(shù)文件仍是以國務(wù)院或者是以國家部委辦的名義進(jìn)行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴(yán)肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的惡名，使房地產(chǎn)市場陷入了嚴(yán)重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)沒有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問題采取的相應(yīng)解決方法

（一）、制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐

現(xiàn)如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向也處于調(diào)整狀態(tài)，“轉(zhuǎn)型”和“發(fā)展”是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向和目標(biāo)。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應(yīng)該制定長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而確保我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢為基礎(chǔ)，并制定中長期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況將宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)劃分為短期和中期目標(biāo)進(jìn)行實施，有利于了解關(guān)系復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，并根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場提出對應(yīng)的解決措施。例如，在我國人多地寡的現(xiàn)狀下，結(jié)合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行分析就會發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該重點劃分房地產(chǎn)市場的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場。對于那些有能力購房的居民，政府應(yīng)該大力保護(hù)這些居民的權(quán)益；對于受經(jīng)濟(jì)利益趨勢，炒房的投資商，政府應(yīng)該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實落實到位

現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調(diào)控根本無法有力的解決。對房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國房地產(chǎn)市場所存在的問題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對房地產(chǎn)市場中的問題，充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能，適時進(jìn)行干預(yù)，從而建立起一個合理且有效的運行管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是一個循序漸進(jìn)的過程，目前，想要使我國的房地產(chǎn)市場正常運作，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場運作更加規(guī)范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經(jīng)濟(jì)管理職能制定相應(yīng)法律來制約，以確保政府無法過多地干預(yù)房地產(chǎn)市場秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)功能。第二步，憑借相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國的房地產(chǎn)市場更加規(guī)范、合理。

總結(jié)：

綜上所述，想要加強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國的國情，對我國房地產(chǎn)管理中所存在的問題進(jìn)行分析和總結(jié)，再根據(jù)這些所存在的問題，制定出長遠(yuǎn)的管理計劃，并完善房地產(chǎn)管理機(jī)制與相關(guān)的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

篇（10）

    一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

    國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對薄弱,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱,致使會計信息失真秩序混亂,會計監(jiān)督流于形式,單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作,擾亂單位會計工作。其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯,在實際工作中,董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機(jī)取巧,執(zhí)法不嚴(yán),姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。

    二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

    近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識.導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重,缺乏前瞻性。同時,政策目標(biāo)的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致,甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動,不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī),干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者,我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動的位置,忙于具體的事務(wù)管理和救火中,缺乏長期規(guī)劃,事后調(diào)控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

    1.相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

    從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看,完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系,但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次,我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理.很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的,或是以國家部委辦的名義的,如國11條、新國四條等,缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立,但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備,造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán),陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位,使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

    2.機(jī)制不完善,管理流于形式

    我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點和焦點。特別是近幾年,政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場,執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng),存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位.導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作,極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易.導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上,在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政.協(xié)調(diào)不足,各自決策,決策相互脫節(jié),也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

    三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

    1.完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇（11）

1前言

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題

2.1對目標(biāo)認(rèn)識模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問題和長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃認(rèn)識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認(rèn)識。再加上.對目標(biāo)認(rèn)識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.2管理機(jī)制不健全，管理力度不足

我國房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩(wěn)定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強(qiáng)，致使其執(zhí)行效果不佳。同時，相關(guān)實施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施細(xì)則的制定與頒布，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。

另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長時間進(jìn)行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的相關(guān)對策

3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。

3.2建立健全管理機(jī)制

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)履行的經(jīng)濟(jì)管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運行的合理管理機(jī)制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會環(huán)境。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)的完善是—個循序漸進(jìn)的過程，需要具備一定實踐經(jīng)驗的積累?，F(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，根據(jù)我國國情，建立健全具有中國特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國應(yīng)以法律法規(guī)體系來有效制約政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過度的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規(guī)體系保障我國房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關(guān)的實施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時，提高我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

4 對“國五條”操作細(xì)則的一點看法

筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權(quán)力，只有落實的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動約談和問責(zé)程序，以維護(hù)宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對那些沒有按期公布房價控制目標(biāo)的地方，即沒有按期出臺細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細(xì)則。另一方面，對各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國家部門制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因為社會對房地產(chǎn)個人所得稅的問題反應(yīng)最強(qiáng)烈，從地方出臺的細(xì)則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細(xì)則沒有更多的詳細(xì)的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。

5 結(jié)束語

總體說來，近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對經(jīng)濟(jì)的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的各種問題，在必要時采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計劃，指導(dǎo)短期實踐、建立并完善各項管理機(jī)制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)：