緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開發(fā)和管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

第二條  凡在本省境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產(chǎn)的法人和自然人，必須遵守本辦法。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指，在依法獲得使用權(quán)的國有土地上進行房屋（包括其它地面建筑物）的建設(shè)，或按土地出讓合同規(guī)定進行投資，然后將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的行為。

第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅，不得損害社會公共利益。

城市規(guī)劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設(shè)標(biāo)準、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施和城市環(huán)境保護等要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須遵照執(zhí)行。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)管理由縣級以上政府的房地產(chǎn)或建設(shè)行政主管部門負責(zé)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監(jiān)督檢查和按規(guī)定辦理登記手續(xù)。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與經(jīng)營

第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：

（一）有企業(yè)名稱、法人代表、組織機構(gòu)、組織章程和辦公地點；

（二）有與經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟責(zé)任相適應(yīng)的注冊資本或自有流動資金和專職技術(shù)、經(jīng)營管理人員，能獨立承擔(dān)民事法律責(zé)任；

（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內(nèi)已獲得（或預(yù)約）一定數(shù)量可用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有土地使用權(quán)。

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立由當(dāng)?shù)乜h級以上政府建設(shè)主管部門審查后報請省建委審核批準。中外合資、合作和外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經(jīng)貿(mào)主管部門審查后，報請省計委會同省經(jīng)貿(mào)委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設(shè)立外資企業(yè)申請書、章程報省經(jīng)貿(mào)委審批后頒發(fā)給企業(yè)批準證書。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑政府審批機關(guān)頒發(fā)的批準文件，在30日內(nèi)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在銀行開戶和到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記后，方準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

（三）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向其所在地縣級以上建設(shè)主管部門申請資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格的由省建委發(fā)給資質(zhì)等級證書。

第七條  國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時，注冊資本或自有流動資金應(yīng)不低于建設(shè)部頒發(fā)的《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準》規(guī)定的相應(yīng)等級開發(fā)企業(yè)的最低限額。

中外合資、合作和外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本和到位時限，審批機關(guān)應(yīng)依照國家規(guī)定，根據(jù)項目投資總額、建設(shè)時限等情況在企業(yè)批準證書中予以明確。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)批準證書規(guī)定的時限到位注冊資本。開發(fā)企業(yè)有續(xù)期房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)比照上述規(guī)定相應(yīng)地追加注冊資本。

注冊資本未全部到位的，不得把企業(yè)經(jīng)營盈利部分用于追加注冊資本。

第八條  縣級以上工商行政管理部門負責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本到位情況依法進行檢查、監(jiān)督。

第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向當(dāng)?shù)乜h級以上政府的建設(shè)主管部門申請資質(zhì)年檢，年檢辦法由省建委確定。

建設(shè)主管部門根據(jù)其自有資金、技術(shù)力量、年開發(fā)規(guī)模等方面實際達到的標(biāo)準重新核定企業(yè)資質(zhì)等級。

第十條  用于商業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)營的土地必須通過國有土地使用權(quán)有償有期使用方式取得。

受政府委托，不以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)。但在未經(jīng)批準并補交差價之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十一條有償有期使用的土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從政府的土地使用權(quán)一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產(chǎn)交易市場依法接受他人轉(zhuǎn)讓取得。

第十二條所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須按照土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地用途、規(guī)劃要求、環(huán)境保護的規(guī)定使用土地。如要改變合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規(guī)劃部門審核批準后，補交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。

第十三條國內(nèi)房地產(chǎn)開企業(yè)項目的立項，經(jīng)建設(shè)主管部門提出審核意見后，按審批權(quán)限由各級政府的計劃主管部門審批。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋必須具備下列條件：

（一）已領(lǐng)有擬預(yù)售房屋用地的土地使用權(quán)證或用地許可證，地價款已付清；

（二）施工圖紙經(jīng)審核批準并領(lǐng)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）工程施工進度和交付使用日期已經(jīng)確定，基礎(chǔ)工程已完工。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋應(yīng)按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。

第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項目審批機關(guān)批準項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發(fā)的房地產(chǎn)。

第十七條開發(fā)后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須按規(guī)定繳納稅費。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)公司有下列原因之一的應(yīng)宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：

（一）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，滿一年未開工建設(shè)的，或者中途停止經(jīng)營活動滿一年的；

（二）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后滿三個月未獲得資質(zhì)等級證書或超過規(guī)定時限未申請資質(zhì)年檢的；

（三）無法繼續(xù)經(jīng)營而申請解散的；

（四）依法宣告破產(chǎn)的；

（五）被依法撤銷、取締的。

第三章  房地產(chǎn)市場的管理

第十九條房地產(chǎn)市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權(quán)為一級市場；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法銷售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)為三級市場。

第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負責(zé)，建設(shè)、計劃、財政、城市規(guī)劃等主管部門根據(jù)各自的職能參與管理。

第二十一條  二級、三級市場由政府的房地產(chǎn)管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據(jù)各自的職能參與管理和監(jiān)督。

第二十二條  縣、市（區(qū)）設(shè)立房地產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責(zé)對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內(nèi)集中設(shè)立辦事機構(gòu)，按照本部門的職能參與對房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督與檢查，履行本部門的有關(guān)管理職責(zé)。

第二十三條  交易所的主要職責(zé)：

（一）運用行政、經(jīng)濟和法律手段，對從事房地產(chǎn)交易的法人和自然人在交易合同監(jiān)證、價格評估、質(zhì)量等級鑒定、征收各種稅費，出具交易證明文件，以及調(diào)解糾紛等方面實行管理和服務(wù)；

（二）為供需雙方提供信息，以及進行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律咨詢。

第二十四條  房地產(chǎn)價格實行分類管理：

（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權(quán)開發(fā)的房地產(chǎn)出售、出租價格，應(yīng)報當(dāng)?shù)匚飪r部門會同房地產(chǎn)管理部門審核；

（二）其余的房地產(chǎn)買賣、出租價格以國家指導(dǎo)下的市場調(diào)節(jié)定價為主。

第二十五條  開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)推向二級市場出售、出租時，應(yīng)在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產(chǎn)所處的地理位置、使用功能、數(shù)量、價格、開發(fā)現(xiàn)狀、交付使用的時間和有關(guān)合法證件等資料，送交所在地房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)送來擬出售、出租房地產(chǎn)的資料進行審核，對尚不具備本辦法規(guī)定的出售、出租條件的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內(nèi)將其意見以書面形式送達開發(fā)企業(yè)；在十日后沒有提出意見的，開發(fā)企業(yè)即可開始出售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)。

第二十六條  開發(fā)企業(yè)和購買者或承租者應(yīng)簽訂買賣或租賃房地產(chǎn)的合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所監(jiān)證后才能生效。合同應(yīng)確定房地產(chǎn)處所的位置、數(shù)量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責(zé)任等。

第二十七條  開發(fā)公司和用戶雙方應(yīng)持房地產(chǎn)買賣或租賃合同、交易所開具的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產(chǎn)管理部門依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或租賃登記手續(xù)。

第二十八條  符合下列條件之一的土地使用權(quán)可以進入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

（一）土地使用權(quán)為國有土地使用權(quán)有償有期出讓，并按出讓合同規(guī)定進行投資的；

（二）依法接受他人轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)的；

（三）劃撥的國有土地使用權(quán)經(jīng)政府批準，補交出讓金，并由土地管理部門補辦出讓手續(xù)的。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第二十九條  領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋，可以進入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權(quán)為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權(quán)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，其占有的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

第三十條法人、自然人在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內(nèi)公開掛牌來選擇對象。

第三十一條  實施房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押時，當(dāng)事人雙方應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟灰姿鶎M轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的房地產(chǎn)進行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準，協(xié)商確定實際成交價格、租金或抵押值。

當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優(yōu)先購買或承租權(quán)。

第三十二條  參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押合同，并經(jīng)交易所監(jiān)證后才能生效。

第三十三條  在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法繳納稅費。繳納稅費時，業(yè)主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應(yīng)繳納的稅費，其它則按實際成交價來計算應(yīng)繳納的稅費。

房地產(chǎn)贈與應(yīng)按規(guī)定收取有關(guān)稅費，但贈與房地產(chǎn)給公益事業(yè)的除外。

第三十四條  房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押成立后，當(dāng)事人雙方應(yīng)持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的證明和稅務(wù)機關(guān)開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門，依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)。

第四章  法律責(zé)任

第三十五條  中外合資、合作和外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，注冊資本未按規(guī)定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規(guī)定到位的，由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o償收回土地（包括地上建筑物）；情節(jié)嚴重的由工商行政管理機關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第三十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規(guī)劃和土地管理部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區(qū)）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。

第三十八條  未經(jīng)交易所監(jiān)證私下進行房地產(chǎn)買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不給予辦理土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)；受讓人、承租人和抵押權(quán)益不受法律保護；轉(zhuǎn)讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。

篇（2）

近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價進行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設(shè)計階段（項目規(guī)劃設(shè)計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結(jié)算階段。

在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏?。坏谌?，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應(yīng)實際情況。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從控制建設(shè)工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設(shè)計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計總概算；概算一經(jīng)批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計階段（擴大初步設(shè)計階段，簡稱擴初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計修正總概算；第四，施工圖設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設(shè)計概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價，結(jié)算工程價款的主要依據(jù)。設(shè)計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設(shè)計階段的造價（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設(shè)計階段的控制系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價控制技術(shù)與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業(yè)因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風(fēng)險是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點和把控風(fēng)險能力的不同，合理安排好風(fēng)險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設(shè)計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設(shè)計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術(shù)設(shè)計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設(shè)計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。因此影響建設(shè)項目投資造價控制的主要階段是設(shè)計階段，設(shè)計階段是投資造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項目設(shè)計的節(jié)約是最大的節(jié)約，認真做好設(shè)計階段投資控制對控制建設(shè)項目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項目投資的根本所在。一份好的設(shè)計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對建設(shè)項目的設(shè)計階段重視不夠，較少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，致使一些設(shè)計項目的設(shè)計質(zhì)量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發(fā)包上實行招投標(biāo)，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。

3.結(jié)語

長期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實重視開發(fā)項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

篇（3）

中圖分類號： [F235.91] 文獻標(biāo)識碼： A

引言

工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占有很重要的地位。它是一個系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項目實施的各個階段的措施.在房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程建設(shè)的各個階段，只有運用合理的工程管理手段、管理的職能與科學(xué)的技術(shù)方法，才能在建筑市場競爭中占有一席之地，本文就工程項目管理目前所存在的主要問題及采取的措施作了簡要的闡述，以求達到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)工程管理工作中存在的主要問題

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問題。這些問題主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：

1.質(zhì)量責(zé)任不明確，沒有有效的獎罰制度

工程管理中，沒有明確的確認工作人員的責(zé)任，質(zhì)量與責(zé)任掛鉤不緊，當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，往往找不出其責(zé)任人，造成工作人員責(zé)任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質(zhì)量。同時，還缺乏健全有效的獎罰制度，功而沒有獎，錯而沒有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強考核，制定嚴明有效的獎罰制度，切實落實該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質(zhì)量。

2.規(guī)定的管理制度難以深入基層

近年，各級建筑有關(guān)部門都加強了對建筑行業(yè)的監(jiān)督檢查力度，同時也出臺了一系列的建筑政策法規(guī)和管理文件來宏觀調(diào)控建筑行業(yè)的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當(dāng)工程管理制度文件下發(fā)到各單位以后，沒有運用到工程管理與施工建設(shè)中，而只是在應(yīng)付上級檢查察的時候應(yīng)付一下，沒有起到應(yīng)有的作用。

3.在管理體制中沒有科學(xué)完善的管理部門機構(gòu)與工作人員

為了節(jié)省開支，增加利潤效益，工程管理部門不是精簡機構(gòu)，就是有機構(gòu)而無工作人員形同虛設(shè)，沒有起到調(diào)節(jié)管理工程進度的作用。而且工作人員一人身兼數(shù)職或多人在同一工作崗位上的現(xiàn)象時有發(fā)生。

4.缺乏專業(yè)技術(shù)人員，不注重技術(shù)開發(fā)與科研成果的應(yīng)用

缺乏項目管理軟件的高級管理人才，高素質(zhì)的且能按照國際通行項目程序、管理模式、標(biāo)準進行項目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創(chuàng)新機制不健全。

5.質(zhì)量監(jiān)管核心與機制的不健全

施工工程質(zhì)量監(jiān)督與控制工作是建筑管理工作的一重要內(nèi)容，該工作的實施需要施工、監(jiān)理及質(zhì)檢機構(gòu)三方參與。三者由于利益出發(fā)點的不同，并且三者之間不存在隸屬關(guān)系，這就形成了沒有明確的監(jiān)管工程質(zhì)量的核心機構(gòu)的局面，缺乏明確的質(zhì)量監(jiān)管部門，導(dǎo)致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質(zhì)量的安全增加了難度。

二、提高工程管理的措施

1、認真貫徹各項技術(shù)管理制度

貫徹好各項技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心，是科學(xué)地組織企業(yè)各項技術(shù)工作的保證。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有：(1)編制施工組織設(shè)計與施工場地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會審制度；(3)工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；(4)施工圖技術(shù)交底制度；(5)材料及半成品試驗、檢驗制度；(6)施工質(zhì)量管理制度；(7)工程質(zhì)量檢驗與評定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗收制度；（9）工程結(jié)構(gòu)的檢查、驗收與竣工驗收制度；（10）工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度。

施工的技術(shù)管理

在工程施工前，設(shè)計單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位要嚴格審查施工設(shè)計圖紙，保證有配套的施工項目的設(shè)計圖紙說明和地質(zhì)勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設(shè)計的意圖，并能夠把設(shè)計圖紙當(dāng)中的內(nèi)容準確無誤的應(yīng)用到施工的現(xiàn)場當(dāng)中去，同時還要掌握一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)。在施工階段，每一道的工序都要進行及時準確的技術(shù)交底，把有關(guān)的技術(shù)經(jīng)驗反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業(yè)施工水平，對于施工過程中的一些比較特殊的環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)安全隱患的部位以及一些特殊的建材進行施工時，對于所采用的新設(shè)備、新工藝更要嚴格的進行技術(shù)交底的工作，確保整個建筑工程施工進度和工程的質(zhì)量。

3.制訂企業(yè)施工標(biāo)準，逐步完善成套的技術(shù)

這就要求施工企業(yè)制訂企業(yè)的標(biāo)準，它是落實規(guī)范標(biāo)準的規(guī)定，是確保工程質(zhì)量，提高投資效益的重要舉措，是施工規(guī)范標(biāo)準體系改革的重要方面。工程技術(shù)標(biāo)準分為國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準、地方標(biāo)準和企業(yè)標(biāo)準。他們之間的關(guān)系是國家標(biāo)準最低，企業(yè)標(biāo)準最高，嚴格執(zhí)行企業(yè)自身制定的標(biāo)準，才能保證國家標(biāo)準的真正貫徹落實。企業(yè)標(biāo)準有補充標(biāo)準、產(chǎn)品標(biāo)準、方法標(biāo)準、工藝半成品標(biāo)準、工作標(biāo)準和生產(chǎn)經(jīng)營活動中的管理標(biāo)準等。通常施工企業(yè)制定的施工工藝標(biāo)準都會選擇企業(yè)最優(yōu)的特長或?qū)I(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平，制訂出該項的施工工藝或操作標(biāo)準。

4.激勵、競爭、約束和監(jiān)督四大機制的建立和完善

鼓勵技術(shù)工作人員進行施工的辦法就是給人才加薪，以促進技術(shù)人員的刻苦工作。對施工質(zhì)量進行管理，對施工圖紙進行檢測，以確保準確的進行，并有利于提高競爭力。用相關(guān)的法律法規(guī)進行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯。監(jiān)督部門要嚴格按照制度進行監(jiān)督，不對的地方直接指出來進行完善。

三、優(yōu)化方案，提高工程管理質(zhì)量

在工程管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員應(yīng)根據(jù)工程實際，建議設(shè)計單位采取技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的有效設(shè)計方案，對原有的設(shè)計進行優(yōu)化。

某工程項目，設(shè)計單位依據(jù)《巖土工程詳細勘察報告書》對樁基礎(chǔ)進行設(shè)計時，在計算受力時，因不能準確判斷灰?guī)r石埋深，對樁端持力無計算依據(jù)，設(shè)計考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計算方法。樁尖持力層為地質(zhì)報告中的勃土層或灰?guī)r層，預(yù)估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計算約為1600kN，此時設(shè)計總樁數(shù)為510根，選用直徑為400mm的預(yù)應(yīng)力管樁，有效樁長為27m-28m.

該工程經(jīng)過試樁，在試驗過程中有意選擇近50%以上試驗樁端置于灰?guī)r層上。檢測報告表明，當(dāng)樁端置于灰?guī)r層上時，試驗樁最大壓力為2OOOkN已大于預(yù)設(shè)靜壓樁機壓力，單樁試驗承載力為2200kN，也大于預(yù)設(shè)最大靜荷，且仍未出現(xiàn)極限沉降跡象，試驗樁長為28m.

針對上述情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員為輔的計算方法。經(jīng)計算，最終樁基設(shè)計為:樁長28m，單樁豎向極限承載力標(biāo)準值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰?guī)r層，樁數(shù)減少到301根。

通過對設(shè)計的優(yōu)化，經(jīng)濟效益是明顯的，初步統(tǒng)計減少樁基施工量約5800m，節(jié)約投資約58萬元。工程完工后，經(jīng)過多期的沉降觀測證明:房屋觀測點的最大沉降量為5.Omm，與規(guī)范比較，遠遠小于允許沉降量。

結(jié)語

雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運用管理的職能與科學(xué)的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉澤權(quán).建筑工程管理的現(xiàn)狀研究[J].山西建筑,2009,(14).

[2]王文忠.建筑工程管理現(xiàn)狀和改進[J].消費導(dǎo)刊,2008,(15).

篇（4）

摘 要：隨著我國人民生活水平的不斷提升和建筑市場日益變化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在著更大的機遇和挑戰(zhàn)，風(fēng)險和競爭也不斷加大，使房地產(chǎn)財務(wù)管理存在著一定的問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長、不確定性強等特點，因此我們應(yīng)深入了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中財務(wù)管理的特點，并探尋完善房地產(chǎn)財務(wù)管理體系的具體途徑。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；開發(fā)和經(jīng)營；財務(wù)管理；構(gòu)造

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772-（2015）05-0039-01

收稿日期：2015-02-06

作者簡介：朱利亞（1974-)，女，河北贊皇人，本科，會計師。研究方向：財務(wù)管理。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的人開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的情況，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量變大，使得房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的資金風(fēng)險，如果不注重對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程的財務(wù)管理，就可能限制房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

1.財務(wù)風(fēng)險增加

隨著城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了很大的發(fā)展優(yōu)勢，越來越多的房地產(chǎn)項目得到了開發(fā)和建設(shè)。但是與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理周期加長，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中存在著很多不確定因素，使得房地產(chǎn)投資存在著很大的風(fēng)險。為了能夠降低經(jīng)營中的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理人員也提出了更高的要求，希望他們可以以專業(yè)的角度來使風(fēng)險得到分散和降低。

2.財務(wù)管理難度提高

由于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營呈現(xiàn)出復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理也呈現(xiàn)出復(fù)雜的關(guān)系，增加了財務(wù)管理的難度。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不僅包括了開發(fā)企業(yè)、投資人、債權(quán)人、內(nèi)部職工等，還包括的上級管理部門、勘察單位、設(shè)計單位等，房地產(chǎn)企業(yè)與這些單位都有著資金上的往來，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度加大。唯有正確處理好企業(yè)自身與各個單位的關(guān)系，才能夠更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營工作順利進行。

二、完善財務(wù)管理系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動

如今房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是資金缺乏合理監(jiān)管，籌集資金困難很多，流動資金緊缺，成本管理制度不夠完善造成房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況讓人擔(dān)憂。由于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動具有不確定性、復(fù)雜性、周期長等特性，給財務(wù)管理帶來了很大的困難，為了能夠更好地保障房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中的資金安全，降低財務(wù)管理中的風(fēng)險，我們應(yīng)積極完善財務(wù)管理系統(tǒng)，以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.拓寬籌資渠道

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在開發(fā)的過程中需要大量的資金投入，使得財務(wù)人員具有很重的籌資任務(wù)。為了能夠保障資金來源和可靠性和資金的穩(wěn)定性、快速性，應(yīng)加強對多個籌資渠道的開發(fā)，使企業(yè)能夠具備多元化的籌資渠道，從而使資金能夠快速到位，完成籌資任務(wù)。首先，企業(yè)應(yīng)發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，例如商業(yè)匯票、銀行承兌匯票等結(jié)算方式；其次，企業(yè)應(yīng)積極尋找進入資本市場的最佳途徑，例如發(fā)行債券等方式進行籌資，最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以實施并購、重組等措施，加大自身在市場中的份額，既能夠使企業(yè)更加壯大，也能夠成功籌集資金。

2.采用現(xiàn)代化財務(wù)管理制度

在新形勢下，企業(yè)如果想得到良好的發(fā)展，就需要采用現(xiàn)代化的管理制度，使企業(yè)的內(nèi)部管理能夠符合時展的需求，才能夠更好地完善財務(wù)管理體系。并且，隨著時代的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的審計職能也向著多元化方向發(fā)展，不僅限于企業(yè)的核算，也向著評價與咨詢的方向擴展。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷增大和內(nèi)部管理層級增多，公司內(nèi)部審計工作也逐步向著經(jīng)營管理方向滲透，不僅局限于財務(wù)管理方面，還滲透在公司經(jīng)營管理的各個方面中。

3.進行動態(tài)性財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營不應(yīng)只局限于一個項目中，而應(yīng)從全局的角度來對多個項目工程進行分析，從而進行歸類總結(jié)。財務(wù)管理人員應(yīng)從紛繁復(fù)雜的資料中對有用的信息進行提取，使投資者能夠進行科學(xué)的投資決策，并且，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部建立動態(tài)的管理模式，使整個房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的環(huán)節(jié)相互連接，使其能夠在財務(wù)管理人員的監(jiān)督下進行，從而能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的真實性和有效性。

三、結(jié)語

在新形勢的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理也應(yīng)順應(yīng)時代的發(fā)展，探索更多創(chuàng)新管理理念和方法，完善企業(yè)財務(wù)管理體系，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動能夠順利開展，使企業(yè)的資金風(fēng)險降低。在本文中，我們對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀進行了分析，并探索了完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的具體措施，希望能夠與業(yè)內(nèi)同仁共同努力、共同進步，為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速和長遠發(fā)展提供良好的保障。

參考文獻：

[1]許艷榮.新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的探討[J].中國外資,2011(14):93.

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篇（5）

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼： A

引言

隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題

1、開發(fā)前期準備和調(diào)研工作不夠

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費用居高不下等等，超出預(yù)期很多。

3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，通常都希望工程盡快結(jié)束，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經(jīng)濟懲罰。

4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預(yù)算出現(xiàn)嚴重偏差

一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制

政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。

6、安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進度，科學(xué)調(diào)配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細的應(yīng)急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標(biāo)點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機構(gòu)作為信息中心，負責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 對策

2012年政府把“堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”作為當(dāng)年的主要任務(wù)，“限價”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場正式進入嚴冬，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理核心的財務(wù)管理將面臨嚴峻考驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強自身的財務(wù)管理，來應(yīng)對挑戰(zhàn)，渡過難關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的主要問題

第一、資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財務(wù)風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現(xiàn)能力變差，資金周轉(zhuǎn)率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內(nèi)資金管理分散，存在某些項目公司資金閑置，而另一些項目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。

第二、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出。財務(wù)停留在停留在記賬和編制財務(wù)報表等會計核算方面，出具的財務(wù)決算報告和財務(wù)報表適用于經(jīng)營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財務(wù)管理的核心地位，在項目評價、前期策劃、招投標(biāo)、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)中往往沒有財務(wù)人員的參與，財務(wù)管理事前和事中的預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。

第三、內(nèi)部控制薄弱，財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；二是費用開支標(biāo)準混亂，不規(guī)范，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理，隨意性大。

第四、成本管控工作線條較粗，管理責(zé)任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動態(tài)，財務(wù)成本控制的底線不明確，目標(biāo)成本準確性差，成本控制效果不佳，實際成本和費用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時進行財務(wù)成本的事前預(yù)測和事中控制，在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理，提高財務(wù)管理效率的措施

（一）加強資金籌措，控制融資成本，加快項目資金流轉(zhuǎn)

面對嚴峻的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和運用“開源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財務(wù)策略，做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機。

一是資金的籌措管理方面，要加強企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進境外機構(gòu)參股，這將使企業(yè)國內(nèi)融資受困的情況下，依然有騰挪空間。

二是加速項目資金周轉(zhuǎn)，應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項目類比的定價方法，更多考慮市場需求的現(xiàn)實狀況，將產(chǎn)品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個別拿地成本處于高位的項目，應(yīng)及時認虧，積極實行以價換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項目銷售周期，用單個項目虧損或項目轉(zhuǎn)讓的代價來換回整個企業(yè)資金鏈的安全。

三是加強企業(yè)現(xiàn)金管理，一是做好現(xiàn)金流量預(yù)算，測算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡，二是做好現(xiàn)金收支的動態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預(yù)算，明確責(zé)任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應(yīng)收款項與應(yīng)付款項的期限保持一致，防止企業(yè)過度預(yù)支資金。

四是認真研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場，審慎項目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。把握好項目開發(fā)節(jié)奏，在項目定位、戶型上下功夫，調(diào)整好開發(fā)項目類型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，謹慎布局，有效使用資金。

（二）完善財務(wù)管理系統(tǒng)，提高財務(wù)管控能力

一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一會計核算制度，統(tǒng)一科學(xué)設(shè)置會計科目、制訂核算程序和規(guī)則，構(gòu)建核算管理體系，以標(biāo)準、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，便于數(shù)據(jù)的對比、分析和考核。

二是建立資金管理中心，對項目資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各項目公司的閑置資金進行內(nèi)部調(diào)劑使用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。

三是要建立管理會計系統(tǒng),通過設(shè)立成本中心和利潤中心，建立管理會計報告體系，通過財務(wù)管理報告向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強化考核和監(jiān)督機制。

四是加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強制性原則設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財務(wù)收支審計、經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等內(nèi)部審計工作。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

（三）組織內(nèi)部授權(quán)管理，實施財務(wù)控制

規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，在人員配置過程中，應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的原則，加強各經(jīng)濟職位的業(yè)務(wù)牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各級管理人員的權(quán)力與責(zé)任,做到責(zé)權(quán)對等，明確規(guī)定各項公司業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運營風(fēng)險。

（四）強化成本管理控制

推行全員成本管理體系，抓住項目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項目獲取成本，對地塊獲取成本進行準確分析，嚴格控制項目風(fēng)險；二是重視規(guī)劃設(shè)計工作，加強方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設(shè)計階段引入成本控制和成本優(yōu)化機制。通過設(shè)計方案招投標(biāo)、限額設(shè)計、圖紙會審等來加強設(shè)計造價控制，根據(jù)項目定位和目標(biāo)成本準確把握規(guī)劃設(shè)計方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標(biāo)和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進度和設(shè)計變更簽證，嚴格材料、設(shè)備的定價和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結(jié)算，重點防止重復(fù)計算及收費，落實設(shè)計變更及簽證，核實工程量，審定取費程序和單價套用；五是嚴控工程交付和運營維護費用，降低營銷及管理費用；六是做好財務(wù)費用及稅務(wù)支出籌劃。

（五）推行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上應(yīng)建立以項目預(yù)算、資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,將發(fā)生的項目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、報建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃、稅金計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算由開發(fā)企業(yè)在對各責(zé)任中心的年度資金需求和收支計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作制定形成。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計劃編制、匯總和完善本責(zé)任中心的項目預(yù)算及資金預(yù)算。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

參考資料：

篇（7）

二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進行：

（一）由企業(yè)主管部門或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請；

（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機構(gòu)）名稱核準手續(xù)；

（三）經(jīng)工商行政管理部門核準名稱后，持核準名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請資質(zhì)審查；

（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書，持資質(zhì)證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續(xù)。

三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)能力已遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔(dān)政府指定的開發(fā)項目外，不宜再批準設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司兼并、收購中小型開發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。

一個部門或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢。

對設(shè)立后多年沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，以后需要開展此項業(yè)務(wù)再重新申請。

四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬平方米。達不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說服工作，盡可能動員開發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個開發(fā)公司，其開發(fā)經(jīng)營的物業(yè)超過5萬平方米的，原則上也只準許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競爭。一些部門申請設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時，為促進房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會化方向發(fā)展，一個部門或企業(yè)一般不宜申請設(shè)立兩個以上（含兩個）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的機構(gòu)只銷售自己開發(fā)經(jīng)營的商品房的，不需要申請房地產(chǎn)資格。

六、各級建委和房地產(chǎn)管理局對物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價員和經(jīng)紀員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實際需要出發(fā)，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓(xùn)的重點放在已有專業(yè)人員的提高上來。通過對各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。

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中圖分類號：TU712 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險有很多種，而如何做好風(fēng)險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險。科學(xué)技術(shù)的進步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風(fēng)險為技術(shù)風(fēng)險。例如科學(xué)技術(shù)的進步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風(fēng)險。決策和管理風(fēng)險包括運營風(fēng)險、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計風(fēng)險、項目策劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和高層戰(zhàn)略風(fēng)險，決策和管理風(fēng)險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施

1.風(fēng)險回避。風(fēng)險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風(fēng)險發(fā)生的可能性。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險控制。風(fēng)險控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險和損失降到最小。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠遠大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā)；風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。

4.風(fēng)險自留。風(fēng)險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險利用。風(fēng)險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風(fēng)險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴格、規(guī)范的標(biāo)準要求自己，通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準、工作程序和工作流程的標(biāo)準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風(fēng)險，可以說風(fēng)險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預(yù)備，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

篇（9）

合約管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的重要組成部分，項目在開發(fā)過程中的施工進度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合約的履行來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對具體的項目、項目實施的各個環(huán)節(jié)和全過程進行有效的合約管理，有助于實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，控制成本，獲得良好的收益。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合約管理水平不高、管理機制不健全的現(xiàn)象，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合約管理水平是十分必要的。

一、合約管理的重要性

合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有著特殊的地位和作用，國外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程項目管理公司和工程承包企業(yè)都十分重視合約管理工作。

1、合約確定工程項目的成本、工期和質(zhì)量、功能等目標(biāo)，規(guī)定著合約雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，所以合約管理必然是工程項目管理的核心。

2、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，企業(yè)之間比拼不單單只是設(shè)計、品牌以及物業(yè)服務(wù)等，作為一個企業(yè)來講最重要的還是利潤，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好成本管理至關(guān)重要，而與成本控制密切相關(guān)的，就是合約管理。

3、合約管理貫穿項目的全過程且復(fù)雜。工程項目建設(shè)要經(jīng)歷項目立項、可行性研究、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、工程施工和運營等階段，各個階段都會有不同的企業(yè)參與其中，形成各式各樣的經(jīng)濟關(guān)系。而合約正是維系這種關(guān)系的紐帶，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的過程在本質(zhì)上是一系列合約簽訂和履行的過程，項目管理的過程是以合約管理為中心的過程。

4、合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中是最核心、最重要的，尤其在合約的簽訂過程中，必須謹慎，因為合約一旦簽訂，出錯之后將會付出巨大的代價，在合約的履行過程中也必須嚴格按照合約規(guī)定實行，使合約管理和工程管理有效結(jié)合。

二、如何加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理

加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理，需要從“三個到位”入手，做好全過程的合約管理?！叭齻€到位”即組織到位，制度到位，工作到位。組織到位就是建立起規(guī)范的合約管理機構(gòu)、配備稱職的合約管理人員。制度到位就是建立和完善合約管理相關(guān)制度，規(guī)范管理行為，從制度上保障合約風(fēng)險降低到最低限度。工作到位就是在人員到位和制度到位的前提下，抓好合約過程中各個環(huán)節(jié)的具體工作。全過程的合約管理，就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合約策劃階段、招標(biāo)階段、合約實施階段、合約收尾階段等過程進行管理控制，不僅要重視合約履行階段的管理，也要重視合約形成和收尾階段的管理。

1、合約管理組織體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須結(jié)合實際建立完善合約管理的組織機構(gòu)，逐步建立公司、分公司、項目部各層次的合約管理機構(gòu)，形成合約管理的網(wǎng)絡(luò)組織，配置專業(yè)的合約管理人員，負責(zé)合約管理的各項工作。針對合約管理人員，需要定期不定期地對其進行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。

2、合約管理制度

建立制度的目的是為了維護一種秩序，使企業(yè)形成良好的運行機制。健全的制度是約束組織和組織中個行為的依據(jù)，是管理工作績效的保障。在合約管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的、嚴格的、行之有效的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合約管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰。這些管理制度主要包括：招標(biāo)管理制度、合約審查批準制度、簽證管理制度、付款管理制度、變更管理制度、合約考核制度、合約統(tǒng)計及歸檔制度等。

3、合約策劃

在招標(biāo)工作開始前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本項目的規(guī)模、工程特點和施工進度計劃的要求，編制合約管理策劃報告，對合約管理進行總體的把握。合約管理策劃內(nèi)容包括合約管理架構(gòu)、招標(biāo)計劃、時間節(jié)點控制、工程量清單編制原則、工程價款支付方式、成本控制計劃以及合約實施階段的不利因素和應(yīng)對措施等。

4、合約訂立

合約的訂立階段也就是招投標(biāo)階段，它對合約的整個過程起著決定性的作用，必須得到充分的重視。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握著主動權(quán)，應(yīng)該充分把握這一權(quán)力，訂立一個對自己有利的合約。首先抓好招標(biāo)文件的編制，尤其是工程量清單的編制和對工程工期技術(shù)等方面的要求，其次要對投標(biāo)單位進行詳細的資格審查，選擇有能力的承包商，再次在評標(biāo)過程中，不能單一的選擇最低價中標(biāo)，要綜合考慮各個投標(biāo)單位的報價以及施工技術(shù)等，最后在合約談判階段有意識地研究合約條款中存在的不確定因素，嚴格審查合約中的特殊條款，最大程度預(yù)測和消除施工過程中可能發(fā)生的對業(yè)主不利的索賠因素。

5、合約履行

合約履行過程就是在合約簽訂之后，整個工程施工階段，一直到竣工驗收為止，要使合約順利實施，必須重視合約履行階段的管理。首先，合約管理部門要向工程項目部門要做好合約交底，詳細分析合約內(nèi)容，落實合約責(zé)任，預(yù)防合約執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事件。其次，合約履行階段要做好工程簽證的管理、變更及變更價款的處理、付款的處理和索賠的管理等，形成固定的工作規(guī)范和程序。

6、合約評估

合約評估主要是在合約收尾階段進行的，是合約管理的總結(jié)階段，往往不為人所重視，其實合約后評估工作是件很重要的工作，是對合約好壞、管理得失的評估，可為下一工程項目管理提供可借鑒的經(jīng)驗。合約后評估工作主要是總結(jié)合約執(zhí)行情況，對合約管理好的經(jīng)驗加以總結(jié)推廣，對過時、不符合現(xiàn)行法律法規(guī)，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。

參考文獻：

[1]成虎:建設(shè)工程合同管理與索賠（第四版）[M].南京:東南大學(xué)出版社,2008

篇（10）

對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項目，對房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產(chǎn)項都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項目的建設(shè)管理，不論項目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。該條對以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險、獲取收益。以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點是責(zé)任明確、相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構(gòu)，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu)，實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機構(gòu)，并非獨立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對立承擔(dān)民事責(zé)任。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機構(gòu)，按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則雙方應(yīng)對任何一方因該項目的產(chǎn)生的對債務(wù)負連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹慎。結(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者認為以下幾點尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對每一項義務(wù)的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等準確信息并對此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項目的周期一般都較長，過程復(fù)雜。詳細具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質(zhì)疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目之明，而行借貸之實。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時，要倍加注意。

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引言

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理重要作用于對建設(shè)項目任務(wù)的分配，對建設(shè)項目一系列問題展開明確的規(guī)定，對建設(shè)項目所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)材料運輸供應(yīng)，不同建設(shè)項目設(shè)計、施工分工協(xié)作關(guān)系，建設(shè)項目相關(guān)人員的行為進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對建設(shè)項目相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟債權(quán)關(guān)系進行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設(shè)項目相關(guān)參與者相互間經(jīng)濟從屬關(guān)系，還能夠為建設(shè)項目相關(guān)參與者相互最高行為準則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理，對建設(shè)項目任務(wù)進行有效落實，將建設(shè)項目計劃工期、經(jīng)濟成本以及質(zhì)量任務(wù)進行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對建設(shè)項目合同管理進行嚴格規(guī)范，嚴格規(guī)范項目設(shè)計、項目施工以及項目運營，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理

2.1項目招投標(biāo)階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標(biāo)階段，務(wù)必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據(jù)的法律基礎(chǔ)范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為能力、民事權(quán)利能力等進行明確確認；②分析建設(shè)項目合法性，即對建設(shè)項目所擁有招投標(biāo)、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準文書、許可證及滿足法定招投標(biāo)流程等，進行明確確認；③分析合同內(nèi)容合法性；即對合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護法、環(huán)境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風(fēng)險，因此在項目招投標(biāo)階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建設(shè)項目專業(yè)技術(shù)、建設(shè)項目環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標(biāo)階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解此類特權(quán)的使用會給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時要重視對權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關(guān)系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設(shè)項目技術(shù)相互依賴、建設(shè)項目開展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，相互結(jié)合成一個有機的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目工作范圍、進度計劃、建設(shè)項目質(zhì)量、建設(shè)項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經(jīng)對分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對尋找出的相關(guān)問題展開解決，最后對合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項目建設(shè)階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實現(xiàn)對項目建設(shè)成本的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會導(dǎo)致項目建設(shè)后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實承包商在結(jié)束自身項目建設(shè)任務(wù)后別撒腿走人，對項目后期質(zhì)量、維修不進行一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全部項目建設(shè)風(fēng)險進行承擔(dān)[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現(xiàn)是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關(guān)系、設(shè)備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對自身風(fēng)險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達成的標(biāo)的物、合同額、價格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實現(xiàn)時，形成追究責(zé)任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目項目建設(shè)階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風(fēng)險內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險一：對合同協(xié)議相關(guān)頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內(nèi)容進行惡意變更，應(yīng)當(dāng)對合同文本進行改騎縫章、標(biāo)注明確頁碼處理。風(fēng)險二：針對合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現(xiàn)手術(shù)方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風(fēng)險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險，為了防止這些風(fēng)險形成，以相互負責(zé)為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規(guī)推行打球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設(shè)完畢達到入住條件，業(yè)主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據(jù)自身喜好對房屋整體架構(gòu)進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風(fēng)險管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段總是會存在相應(yīng)的合同風(fēng)險，合同風(fēng)險屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個系統(tǒng)性風(fēng)險，但經(jīng)科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理，這一風(fēng)險是能夠被控制的。提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理關(guān)注度、重視度，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務(wù)相互關(guān)系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

參考文獻：

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