緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險(xiǎn)公司征收，不屬于稅務(wù)檢查的范圍。除稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查檢查外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，檢查繳納稅款的機(jī)關(guān)將征收水利建設(shè)資金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會(huì)基金。

二、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其稅務(wù)稽查的特殊性

（一）經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，稅務(wù)監(jiān)管困難

大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是在開發(fā)項(xiàng)目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項(xiàng)目審批和銷售后，有的項(xiàng)目甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)期間完成的項(xiàng)目，土地征用、開發(fā)、銷售全過程的。稅務(wù)檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)后，從項(xiàng)目的開始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)控制企業(yè)成本核算收入每個(gè)時(shí)期都不容易，難度增加稅收審計(jì)調(diào)查[3]。

（二）供應(yīng)鏈長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從項(xiàng)目、土地收購(gòu)到開發(fā)和銷售，涉及9個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)越來(lái)越復(fù)雜的過程。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)部門，建筑成本會(huì)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)可能會(huì)更復(fù)雜。企業(yè)可能會(huì)通過虛列的手段進(jìn)行成本避稅等，如果稅務(wù)稽查人員對(duì)建設(shè)和安裝的專業(yè)知識(shí)是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有開發(fā)出一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始另一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。通過對(duì)工程項(xiàng)目成本的混淆，使企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，難以對(duì)每一項(xiàng)目的成本進(jìn)行劃分，增加審計(jì)的難度。

（三）涉及監(jiān)管部門多、涉及稅種多

由房地產(chǎn)局、建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計(jì)局，更多的相關(guān)信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實(shí)性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個(gè)稅種。除營(yíng)業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點(diǎn)的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭(zhēng)議和關(guān)注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)檢查有重大的困難。

（四）地域性強(qiáng)，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域限制，和當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成地下車庫(kù)或車位出售長(zhǎng)期使用權(quán)，是否應(yīng)為租賃資產(chǎn)確認(rèn)，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對(duì)這一地區(qū)的一些省份還沒有明確的規(guī)定，使得稅務(wù)稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大。

三、對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制

一般來(lái)說，中國(guó)的稅收法律制度立法層次低，許多授權(quán)立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當(dāng)稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關(guān)法律沖突時(shí)，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎(chǔ)，執(zhí)法人員不能提供法律保護(hù)。二是稅收法律文書太多，自由裁量權(quán)過大，稅法中存在矛盾，給稅務(wù)稽查帶來(lái)衍生風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導(dǎo)作用，具體實(shí)施措施的制定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導(dǎo)致內(nèi)部沖突，但也造成了當(dāng)前稅務(wù)系統(tǒng)復(fù)雜的情況。稅務(wù)稽查執(zhí)法往往是很難找到一個(gè)強(qiáng)有力的法律依據(jù)，為審計(jì)人員帶來(lái)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財(cái)務(wù)人員，會(huì)計(jì)舞弊，處罰應(yīng)設(shè)置沒有設(shè)置太低的書書。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國(guó)家要加強(qiáng)立法，讓稅務(wù)人員稽查時(shí)有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌

房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的有效的稅務(wù)監(jiān)督稅務(wù)機(jī)關(guān)，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實(shí)現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)比對(duì)、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實(shí)施中的一些問題，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實(shí)際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機(jī)制，實(shí)現(xiàn)彼此的信息共享，稅務(wù)登記和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)文件的建立，從根本上把握以前主動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)交易，是對(duì)稅收和房地產(chǎn)行業(yè)之間的資源共享的信息平臺(tái)。建立共享房地產(chǎn)稅收檢查和房地產(chǎn)稅管理信息是實(shí)現(xiàn)檢查，檢查房地產(chǎn)信息管理軟件集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)接。在房地產(chǎn)稅收稽查的選擇過程中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)，分析和比較了企業(yè)的稅收情況，確定了重點(diǎn)企業(yè)的檢查。在房地產(chǎn)稅檢查的檢查過程中，準(zhǔn)確了解企業(yè)銷售房屋的產(chǎn)權(quán)登記和簽訂合同，確定房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售，從而解決收入問題難以準(zhǔn)確驗(yàn)證。

（三）加強(qiáng)省市兩級(jí)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查，實(shí)現(xiàn)一級(jí)稽查

省、市稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)檢查。為了避免重復(fù)檢查的房地產(chǎn)企業(yè)，浪費(fèi)資源，增加稅務(wù)檢查的強(qiáng)度。應(yīng)取消縣（區(qū)）局的檢查機(jī)構(gòu)，并建立審計(jì)制度，兩省。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)的來(lái)源，將縣（區(qū)）局檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)納入省、市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)體系，一批專業(yè)設(shè)立檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，檢驗(yàn)人員部署省適當(dāng)?shù)臋z驗(yàn)局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)。省、市檢驗(yàn)制度，將為房地產(chǎn)行業(yè)分類考試的實(shí)施提供前提和保障。分類機(jī)制的實(shí)質(zhì)是解決專業(yè)分工問題。也就是說，通過分類機(jī)制，打破原有分工的行政區(qū)劃的審計(jì)分工格局，代表經(jīng)濟(jì)分工和行業(yè)屬性，以及企業(yè)規(guī)模規(guī)模，對(duì)審計(jì)部門布局的性質(zhì)進(jìn)行劃分。具體來(lái)說，“分級(jí)”解決方案，明確了省和市審計(jì)局的職能任務(wù)垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級(jí)專業(yè)檢查局的職能的任務(wù)。

總結(jié)

總之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查工作，反映了關(guān)系的統(tǒng)一與特殊性之間的矛盾。審計(jì)工作的統(tǒng)一性，也應(yīng)遵循稅收法律法規(guī)，遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。特殊性體現(xiàn)在，由于其行業(yè)的特點(diǎn)，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業(yè)。因此，針對(duì)行業(yè)的稅務(wù)稽查，我們應(yīng)該從行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，從企業(yè)的角度進(jìn)行分析，總結(jié)出一種更有效的審計(jì)方法和思路。

參考文獻(xiàn)

[1]董恒. 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查研究[D].吉林大學(xué)，2014.

篇（2）

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時(shí)還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會(huì)計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時(shí)針對(duì)常見的審計(jì)問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過程中存在的誤區(qū)

1.對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)實(shí)行人為調(diào)節(jié)

(1)對(duì)于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長(zhǎng)期掛賬，同時(shí)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本、利潤(rùn)的確認(rèn)工作錯(cuò)誤的延遲。新企業(yè)會(huì)計(jì)制度中明確規(guī)定，在對(duì)銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時(shí)，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時(shí)還要停止對(duì)已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤(rùn)必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤(rùn)的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購(gòu)買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤(rùn)，正確反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時(shí)的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的操縱。

(2)對(duì)實(shí)際收入私自隱瞞，同時(shí)在沒有經(jīng)過公開的情況下，進(jìn)行小金庫(kù)的設(shè)置。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國(guó)家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫(kù)資金的重要來(lái)源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會(huì)對(duì)分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對(duì)其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤(rùn)排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時(shí)在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫(kù)的主要來(lái)源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。

2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國(guó)目前收入較高、利潤(rùn)巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國(guó)家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存合同》，從而對(duì)房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時(shí)還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來(lái)進(jìn)行漏稅和欠稅活動(dòng)。

3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國(guó)的土地交易公開競(jìng)價(jià)沒有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來(lái)占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來(lái)對(duì)土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評(píng)估部門來(lái)對(duì)他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來(lái)創(chuàng)設(shè)無(wú)形的投資資產(chǎn)和成本。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國(guó)家財(cái)政稅務(wù)資金的增長(zhǎng)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對(duì)稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識(shí)上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立的核算部門來(lái)進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤(rùn)，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。

2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對(duì)資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時(shí)要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對(duì)各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級(jí)層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對(duì)企業(yè)所購(gòu)置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對(duì)于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對(duì)于工作業(yè)績(jī)好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎(jiǎng)，從而調(diào)動(dòng)了審計(jì)人員的工作積極性。

3.采取措施使會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對(duì)核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時(shí)還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會(huì)計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國(guó)財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過程中應(yīng)對(duì)短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無(wú)形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時(shí)還應(yīng)加大力度對(duì)審計(jì)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

一、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡(jiǎn)單來(lái)說企業(yè)在法律規(guī)定下對(duì)合法收入所繳納的稅務(wù)，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對(duì)象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來(lái)講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來(lái)說其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國(guó)企業(yè)所得稅主要面對(duì)的對(duì)象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會(huì)納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來(lái)劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無(wú)論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關(guān)系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計(jì)入成本開銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。

三、預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理的意義

稅收是國(guó)家財(cái)政的基本來(lái)源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對(duì)企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來(lái)維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會(huì)的收支平衡，維護(hù)社會(huì)的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來(lái)源，也就是漫長(zhǎng)的開發(fā)周期與分散的收入來(lái)源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測(cè)，便于企業(yè)做好收入利潤(rùn)的分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問題

1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款

一般情況下國(guó)家會(huì)對(duì)各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對(duì)稅款征收入庫(kù)，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫(kù)的時(shí)間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會(huì)導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會(huì)出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

2.延時(shí)納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入推遲，納稅也會(huì)隨之延長(zhǎng)，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時(shí)間對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長(zhǎng)期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。

3.通過“往來(lái)科目”偷逃稅款

按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來(lái)源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來(lái)款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。

五、相關(guān)審計(jì)對(duì)策

1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)

審計(jì)人員是會(huì)計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會(huì)鉆法律的空子，做一些假賬，對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無(wú)論是對(duì)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理，還是對(duì)企業(yè)的其它日常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對(duì)同一企業(yè)納稅對(duì)象進(jìn)行對(duì)歷年來(lái)的數(shù)據(jù)展開對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購(gòu)房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。

3.開展審計(jì)實(shí)踐

（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查

實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。

（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對(duì)性

對(duì)于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對(duì)比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對(duì)數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對(duì)同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。

六、結(jié)論

綜上所述，本文從五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對(duì)其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問題。對(duì)于存在的問題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識(shí)，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國(guó)家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅收 審計(jì)

改革開放以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開始逐步形成并完善。我國(guó)目前已經(jīng)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范有《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》、《股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件二》，2006年2月，財(cái)政部就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－投資性房地產(chǎn)》，并形成了以所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不采取正當(dāng)途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤(rùn)、偷逃稅款、騙取銀行信用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來(lái)說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對(duì)存在的問題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有:以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來(lái)自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。在審查中，應(yīng)該詳細(xì)審查收入計(jì)算與實(shí)際收入之間的差額，要謹(jǐn)慎提防企業(yè)為逃避納稅而將收入長(zhǎng)期掛賬或者變相轉(zhuǎn)移收入。需要注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特質(zhì)，企業(yè)員工在購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，大都可以享受折扣的優(yōu)惠，有的企業(yè)對(duì)內(nèi)部職工購(gòu)房?jī)?yōu)惠甚至可以低至市場(chǎng)正常銷售價(jià)格的80%。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。按照稅法的規(guī)定，這部分承包項(xiàng)目應(yīng)該在開發(fā)商支付給承包商及監(jiān)理單位，承包商與監(jiān)理單位確認(rèn)為收入時(shí)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。審查中發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商在代扣了這部分營(yíng)業(yè)稅金后，通過將營(yíng)業(yè)稅金在“其他應(yīng)付款”項(xiàng)的掛賬而并未履行繳納義務(wù)，而施工單位、監(jiān)理單位也由于對(duì)稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務(wù)已經(jīng)由開發(fā)商代扣代繳完成了納稅義務(wù)，卻仍然在收到工程款確認(rèn)為收入時(shí)，又繳納了一次營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于這種現(xiàn)象，應(yīng)該要求開發(fā)商調(diào)整會(huì)計(jì)賬務(wù)，繳納已經(jīng)代扣的營(yíng)業(yè)稅款，同時(shí)通知施工及監(jiān)理單位向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退回前面已經(jīng)多繳納的營(yíng)業(yè)稅金。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷合同的稅基。大部分購(gòu)銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應(yīng)該納稅的沒有計(jì)入納稅范圍，無(wú)須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)與相關(guān)單位發(fā)生的有關(guān)會(huì)計(jì)、法律等相關(guān)具有專業(yè)技能的咨詢合同無(wú)須交納印花稅。在實(shí)務(wù)中，大多數(shù)企業(yè)對(duì)于這部分咨詢性質(zhì)的合同大多繳納印花稅；許多開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目前期的勘查設(shè)計(jì)方面向相關(guān)專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據(jù)對(duì)稅法立法本意的理解，開發(fā)企業(yè)與勘察單位訂立的勘察設(shè)計(jì)合同應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)合同納稅，但是對(duì)于勘查咨詢合同可視為中介性質(zhì)咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實(shí)務(wù)中尤其應(yīng)該注意的是，這部分以前年度已經(jīng)貼花的多繳印花稅款，根據(jù)稅法的規(guī)定不可以要求稅務(wù)機(jī)關(guān)退回，也不可以用于沖抵以后發(fā)生的印花稅款。因此，應(yīng)建議企業(yè)以后發(fā)生這類合同無(wú)須再繳納印花稅，同時(shí)注意企業(yè)是否將這部分稅款在以后年度沖抵。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)開發(fā)商的房產(chǎn)稅進(jìn)行審查，應(yīng)該非常關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)年未賣出的房產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀況，如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租、出借而仍然長(zhǎng)年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時(shí)，應(yīng)該采取抽查部分存貨，突然到現(xiàn)場(chǎng)察看以實(shí)際判斷存貨的使用狀況。另一個(gè)應(yīng)該注意的是，由于工程的結(jié)算時(shí)間往往滯后于使用時(shí)間，因此，對(duì)部分工程竣工驗(yàn)收時(shí)間特別滯后于實(shí)際已使用時(shí)間的，應(yīng)該建議企業(yè)調(diào)整計(jì)入房產(chǎn)稅稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于企業(yè)自身?yè)碛写罅康拈_發(fā)產(chǎn)品，因此，大多數(shù)開發(fā)商均會(huì)為本企業(yè)無(wú)房員工提供優(yōu)惠房租的住房。按照稅法規(guī)定，從2001年1月1日起，企業(yè)按照政府規(guī)定的價(jià)格向職工出租的公有住房、企業(yè)自有住房，免繳房產(chǎn)稅。這部分出租住房在滿足條件時(shí)應(yīng)該提醒企業(yè)從企業(yè)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)原值中剔除。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。” 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式，在審計(jì)的時(shí)候要重點(diǎn)審查合作建房的條件是否真正符合稅收規(guī)定。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪少計(jì)銷售收入、虛列公共配套設(shè)施支出和房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入來(lái)少繳和不繳土地增值稅。在審計(jì)的時(shí)候要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的交易價(jià)格來(lái)確定收入，讓其補(bǔ)繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。本文認(rèn)為在審計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]56號(hào)）規(guī)定，自2006年5月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1998]669號(hào)）規(guī)定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納。可以充分利用國(guó)土部門和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時(shí)要注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否與購(gòu)房者達(dá)成協(xié)議，少開或不開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計(jì)稅依據(jù)，少繳或不繳契稅。對(duì)這種情況審計(jì)時(shí)要加強(qiáng)與房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實(shí)際，掌握售房面積、售房?jī)r(jià)格，核對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，強(qiáng)化征管，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)稅收管理辦法如實(shí)、及時(shí)開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，繳納稅款。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強(qiáng)部門配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。以及加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用發(fā)票的管理強(qiáng)化行業(yè)稽查和加大對(duì)偷逃稅的懲處力度建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序。實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過加強(qiáng)房產(chǎn)過戶管理，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。

然而在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對(duì)稅收征管的力度和逃稅企業(yè)的處罰力度，對(duì)遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認(rèn)為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進(jìn)行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的問題，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅漏洞，改革完善房地產(chǎn)稅制，建立一個(gè)和諧的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)，才是本文所闡述的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的根本目標(biāo)。

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篇（5）

20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)催生了更多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時(shí)期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時(shí)導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無(wú)以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對(duì)策。

一、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司的核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)報(bào)表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個(gè)崗位各司其職，合理分配，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，必然要求財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理使得企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員必須積極主動(dòng)提高專業(yè)知識(shí)水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理水平的提升，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得越來(lái)越多的中小企業(yè)活躍在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色，民營(yíng)企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決勞動(dòng)力就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國(guó)家對(duì)于中小企特別是民營(yíng)企業(yè)的政策相比較于國(guó)有企業(yè)來(lái)說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會(huì)遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營(yíng)企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長(zhǎng)，所以對(duì)于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對(duì)于民營(yíng)企業(yè)貸款的各項(xiàng)資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對(duì)于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢(shì)下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長(zhǎng)本身就是利用了國(guó)家住房商品化大好形勢(shì)的推動(dòng)，大好的形勢(shì)催生了很多曾經(jīng)的建筑隊(duì)的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財(cái)務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個(gè)部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來(lái)決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營(yíng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財(cái)務(wù)從業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對(duì)工作積極性不強(qiáng)，另外一些財(cái)務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，的腐敗行為時(shí)有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財(cái)務(wù)管理才能提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。而目前我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)除了財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)之外，財(cái)務(wù)管理模式比較單一，對(duì)于項(xiàng)目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對(duì)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

（一）增強(qiáng)企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對(duì)于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，遇到資金鏈斷的情況時(shí)有發(fā)生，這個(gè)時(shí)候向銀行貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對(duì)于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多可利用的資源，民營(yíng)企業(yè)在日常工作交往中堅(jiān)持誠(chéng)信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽(yù)度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國(guó)家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財(cái)務(wù)管理需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，把加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理觀念，遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化專業(yè)水平測(cè)試，提升實(shí)踐運(yùn)作能力，“使財(cái)務(wù)人員的責(zé)任不能簡(jiǎn)單地局限在記賬上．要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、成本控制等方面”，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合的原則，提高會(huì)計(jì)人員的理論水平和實(shí)際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

首先要加強(qiáng)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)人員對(duì)于建立財(cái)務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識(shí)，健全的財(cái)務(wù)管理制度對(duì)于企業(yè)所有員工都是一個(gè)比較好的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營(yíng)企業(yè)自身實(shí)際狀況出發(fā)一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財(cái)務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面。統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)指出財(cái)務(wù)報(bào)表，以保持財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一性和報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個(gè)部門以增強(qiáng)制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實(shí)。財(cái)務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問責(zé)制，一旦出了問題，責(zé)任到人。

（四）財(cái)務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)，提高財(cái)務(wù)管理的效率

首先要樹立內(nèi)部審計(jì)為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重要性認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)審計(jì)崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識(shí)的內(nèi)部審計(jì)人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，并且內(nèi)部審計(jì)部門由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來(lái)負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨(dú)立性。再次，對(duì)內(nèi)部審計(jì)職能的擴(kuò)大化理解。內(nèi)部審計(jì)不僅僅是單向的對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴(kuò)大審計(jì)的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計(jì)也可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)，績(jī)效管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計(jì)在公司自我約束機(jī)制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點(diǎn)，針對(duì)審計(jì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)體制。最后，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，完整的審計(jì)工作不僅要有完善的審計(jì)操作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范審計(jì)人員的各項(xiàng)行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的審計(jì)人員隊(duì)伍，因此對(duì)于進(jìn)入審計(jì)隊(duì)伍的人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)道德，注重審計(jì)人員的管理。

參考文獻(xiàn)

篇（6）

從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動(dòng)作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭等，現(xiàn)在國(guó)家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此，可以看出國(guó)家對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的不滿以及解決市場(chǎng)存在問題的迫切性。

自2007年底起，為刺激我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家及各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖及發(fā)展，但在回暖中也出現(xiàn)了老問題，房?jī)r(jià)過快上漲又成為市場(chǎng)健康發(fā)展的阻礙。從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的密集調(diào)控表明：前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)人政策從緊期。

《通知》能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動(dòng)，但沒從根本解決問題。　“首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50％”將對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出嚴(yán)重考驗(yàn)，能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動(dòng)。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過快上漲的動(dòng)力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素。《通知》通過提高首次繳納比例來(lái)調(diào)控開發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

但是《通知》沒從根本解決我國(guó)地價(jià)高企的問題。由于當(dāng)前我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財(cái)政所有，因此地方政府推高地價(jià)的意愿較為強(qiáng)烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能抑制開發(fā)商拿地的沖動(dòng)降低地價(jià)，但效果將不夠強(qiáng)烈。土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方政府管理，其結(jié)果將是地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的意愿較強(qiáng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問的關(guān)系將是博弈而非合作。

行業(yè)吸引力下降　慎配個(gè)股

篇（7）

Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.

Key words: real estate; market; macro-control law;

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)興起至今，相關(guān)的法律建設(shè)逐步完善為行業(yè)的正規(guī)發(fā)展提供了重要支撐。但房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的繁榮背后仍然存在諸多問題需要法律規(guī)制，對(duì)于宏觀調(diào)控與法律的雙管齊下成為研究的重點(diǎn)問題。如何用穩(wěn)定的、富有強(qiáng)制性的法律規(guī)定配合不同時(shí)期的宏觀調(diào)控是具有難度的，本文將對(duì)此提出有針對(duì)性的解決對(duì)策。

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前整體上呈現(xiàn)出發(fā)展的熱潮。政府多次表示控制房?jī)r(jià)的信心和決心，實(shí)際上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)并沒有被徹底遏制，在很多城市，目前的房?jī)r(jià)都超越了金融危機(jī)爆發(fā)之前。從量上來(lái)看，房地產(chǎn)存量及其未來(lái)發(fā)展預(yù)期與需求量之間能夠逐步向相對(duì)吻合的方向進(jìn)軍；而從價(jià)上來(lái)看，各個(gè)需求層次人群的購(gòu)買力不同，在供給量保證的前提下，價(jià)格成為制約供給和需求吻合的主要矛盾。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)控的主要環(huán)節(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起和繁榮與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體步調(diào)是相對(duì)一致的，人們生活水平的提高，購(gòu)買的增強(qiáng)，都是房地產(chǎn)需求的來(lái)源。但行業(yè)過快過熱發(fā)展的問題必須通過科學(xué)的宏觀調(diào)控予以引導(dǎo)，從而盡快解決擺在面前的行業(yè)矛盾。價(jià)格過高是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問題，而且是日益嚴(yán)重，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的增速遠(yuǎn)超過了人們工資的增速，廣大中低收人群體買不起房，高收入群體以及“炒房團(tuán)”卻是“多買多得”，市場(chǎng)購(gòu)買力兩極分化嚴(yán)重，市場(chǎng)基本需求和剛性需求始終面臨壓力。

3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控所需的法律支持

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各個(gè)需求層次都擁有被保障的權(quán)利，前提是合理的需求保障。法律允許房地產(chǎn)投資，但排斥的是惡意炒作。對(duì)需求層次的合理保障以及價(jià)格、土地出讓、市場(chǎng)秩序的調(diào)控都離不開法律的支持。宏觀調(diào)控就必須以更明確、更具體的規(guī)定踐行法律約束。這樣才能使各個(gè)時(shí)期的宏觀調(diào)控舉措發(fā)揮切實(shí)的影響力。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最新進(jìn)展，在法律層面需要對(duì)價(jià)格、土地出讓、市場(chǎng)秩序給予更多的約束支持。

3．1 價(jià)格約束

《房地產(chǎn)管理法》對(duì)住宅商品價(jià)格的形成基礎(chǔ)做出了要求，第四章第三十三條規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”它是住宅商品現(xiàn)價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)。第四章第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”這是從管理層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)施的法律約束，但是在市場(chǎng)交易行為中，居民購(gòu)買住宅商品時(shí)很難從專業(yè)角度對(duì)上述各類價(jià)格實(shí)施比較研究，他們直接接觸的實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的高價(jià)格，如何從法律角度穩(wěn)定價(jià)格、抑制不合理價(jià)格的存在尤為緊迫。

3．2 土地出讓約束

《房地產(chǎn)管理法》第二章第十條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。”這是從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的約束，在我國(guó)，集體所有的情況大多存在于縣級(jí)、村級(jí)單位，即使在城市中，也會(huì)存在大量的行政村。當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)具有很強(qiáng)的“話語(yǔ)權(quán)”，有時(shí)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都難以干預(yù)。

3．3 市場(chǎng)秩序約束

《房地產(chǎn)管理法》第六章第六十五條規(guī)定“違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。”這一條款同樣存在法律責(zé)任可能過輕的問題。非法從事房地產(chǎn)開發(fā)獲得收入理應(yīng)沒收非法所得，并實(shí)行罰款。但對(duì)于此類當(dāng)事人來(lái)說，資金上的損失并不足以使他們放棄非法從事房地產(chǎn)開發(fā)的投機(jī)心理，更重要的是開發(fā)活動(dòng)實(shí)施后，后續(xù)問題的解決也比較復(fù)雜，直接影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。法律條款缺少刑事責(zé)任規(guī)定，無(wú)形中會(huì)增加當(dāng)事人的投機(jī)心理。另外在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中涉足的金融合作領(lǐng)域、市場(chǎng)交易限制方面也需要具體的規(guī)定來(lái)調(diào)整市場(chǎng)秩序。

4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的法律對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需求以及現(xiàn)有法律存在的問題，在法律對(duì)策方面，政府應(yīng)注重強(qiáng)化《房地產(chǎn)管理法》的指導(dǎo)作用，加強(qiáng)指導(dǎo)的全面性，并為該法與其他法律法規(guī)的關(guān)聯(lián)提供支持，共同規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4．1 法律責(zé)任定性

運(yùn)用《房地產(chǎn)管理法》協(xié)助市場(chǎng)調(diào)控，首要的是法律約束和法律責(zé)任的進(jìn)一步吻合，即法律責(zé)任應(yīng)延伸至刑事范疇，在刑事責(zé)任方面要有更深的追根溯源的要求。但是經(jīng)過多年洗禮仍屹立于行業(yè)之中的房地產(chǎn)企業(yè)，其所獲利潤(rùn)足以支撐非法用地可能遭受的罰款。地方政府出于各種利益考慮，也會(huì)存在和企業(yè)聯(lián)合的意愿。企業(yè)、地方政府和國(guó)家相關(guān)部門之間就會(huì)產(chǎn)生博弈，所以在沒有刑事責(zé)任的壓力下，經(jīng)濟(jì)損失和單純的行政處罰不足以影響企業(yè)、地方政府對(duì)利益最優(yōu)化的博弈選擇。而《房地產(chǎn)管理法》中一旦涉足刑事責(zé)任，那么對(duì)當(dāng)事人的審查就會(huì)進(jìn)入更深的層面，是否存在行賄受賄問題都將被明朗化，《房地產(chǎn)管理法》從法律約束到法律責(zé)任之間也將取得更完善的對(duì)應(yīng)。

4．2 價(jià)格衡量標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問題會(huì)產(chǎn)生一系列的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，從價(jià)格環(huán)節(jié)進(jìn)行宏觀調(diào)控具有現(xiàn)實(shí)意義。《房地產(chǎn)管理法》并沒有排斥對(duì)具體指標(biāo)的約束。市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在科學(xué)調(diào)研、分析基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，并經(jīng)過評(píng)估后得出的結(jié)論，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否過高還是過低的一種認(rèn)定參考標(biāo)準(zhǔn)，也是政府信息公示的重要內(nèi)容。

4．3 市場(chǎng)秩序引導(dǎo)

作為房地產(chǎn)行業(yè)的專屬法律，《房地產(chǎn)管理法》有責(zé)任對(duì)市場(chǎng)秩序加以約束，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待規(guī)范的今天，市場(chǎng)秩序的法律約束更是具有深刻的指導(dǎo)意義。首先進(jìn)一步闡明地區(qū)建設(shè)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)需求的度量，然后從審批進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的流程開始，對(duì)銀行、擔(dān)保等金融領(lǐng)域的審批和限制條件詳細(xì)列明。最后再對(duì)購(gòu)買交易行為提出符合地方實(shí)際的要求，便于政府宏觀調(diào)控各個(gè)時(shí)期的舉措實(shí)施。

4．4 房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)

我國(guó)《審計(jì)法》對(duì)政府和企業(yè)的審計(jì)工作已有具體規(guī)定，但從《房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確審計(jì)監(jiān)督工作，對(duì)確立房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的地位、推動(dòng)各個(gè)時(shí)期的宏觀調(diào)控，都具有非常積極的意義。值得注意的是行業(yè)審計(jì)是一項(xiàng)持續(xù)、穩(wěn)定的工作，在任何宏觀調(diào)控時(shí)期都離不開行業(yè)審計(jì)，審計(jì)工作也同樣會(huì)強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策的落實(shí)效果。

5結(jié)言

宏觀調(diào)控作為政府提供的最重要的“公共物品”，市場(chǎng)參與者有理由對(duì)其有合理的確定的預(yù)期。宏觀調(diào)控目的是為了創(chuàng)造一種穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證生產(chǎn)者和消費(fèi)者從中獲益，避免因時(shí)而經(jīng)濟(jì)過熱與通貨膨脹，時(shí)而全面緊縮與市場(chǎng)疲軟，生產(chǎn)者和消費(fèi)者無(wú)法從中獲得確定的預(yù)期和利益。然而追求宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)上的“合規(guī)律性”不能成為其僭越法律的理由，而應(yīng)是調(diào)控手段、調(diào)控時(shí)機(jī)的相機(jī)選擇問題。政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性、可預(yù)測(cè)性滿足了生產(chǎn)者和消費(fèi)者的確定性需求，因此合法性是宏觀調(diào)控的本質(zhì)需求。

篇（8）

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理概念分析

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，不是簡(jiǎn)單地統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估考核，因?yàn)榭己瞬皇悄康模且獮轫?xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理將逐漸被提到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度,它應(yīng)該定位為介于企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)度、成本之間，主要應(yīng)該是協(xié)調(diào)時(shí)間計(jì)劃管理與現(xiàn)金流配置的關(guān)系，同時(shí)監(jiān)控成本的動(dòng)態(tài)，同時(shí)需要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)的變化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理不夠重視

在過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)是用一種投資的角度去思考企業(yè)發(fā)展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤(rùn)。整體來(lái)說，那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式比較粗放，并不在意企業(yè)管理流程的控制。但這種情況在2007年發(fā)生了改變，因?yàn)?007年的土地價(jià)格上漲速度比較快，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度也比較快，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，這時(shí)企業(yè)就無(wú)法對(duì)現(xiàn)金流和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行控制，在這樣的情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法在高成本模式下獲得更多的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始尋找在項(xiàng)目低利潤(rùn)的情況下的發(fā)展模式，因?yàn)橥恋爻杀靖吡耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)又不好，利潤(rùn)控制開始成為企業(yè)著重考慮的東西，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過加強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能夠給企業(yè)在高成本模式下帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的水平低下

房地產(chǎn)市場(chǎng)在大勢(shì)好的時(shí)侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業(yè)就沒有制定嚴(yán)格的用款制度，大額資金使用沒有采取報(bào)批制，突然遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)不好，銷售不順暢，國(guó)家政策一調(diào)控，金融政策一收緊，企業(yè)資金就遇到嚴(yán)重問題。如果 企業(yè)資金運(yùn)用和管理的不好，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益。就現(xiàn)在來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題就是對(duì)現(xiàn)金流的控制，因此企業(yè)應(yīng)快速開發(fā)、快速銷售，并對(duì)資金運(yùn)行要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理，與規(guī)范化的資金流程管理接軌，從而優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，提高資金宏觀調(diào)控和整體運(yùn)作能力，通過現(xiàn)金流的滾動(dòng)給企業(yè)在高成本模式下帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實(shí)際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點(diǎn)：(1)我國(guó)現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的，只注重在施工過程中的造價(jià)控制，忽視工程開工前投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制。(2)工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)有效的控制造價(jià)。(3)成本管理意識(shí)上的誤區(qū)，沒有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的水平

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入理性的時(shí)代，我們?nèi)绾尾拍芴岣唔?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平呢？提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平無(wú)非是為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。那么為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)的方式，一是收入增長(zhǎng)、二是凈利潤(rùn)提高、三是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期，收入不可能大幅增長(zhǎng)的情況下，只能通過控制好項(xiàng)目成本和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法來(lái)為企業(yè)增加利潤(rùn)。

1.控制好項(xiàng)目成本

合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說是一個(gè)系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。

(1)抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限，但是相關(guān)職能部門還是應(yīng)積極主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，工程、成本部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期發(fā)展部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

在工程項(xiàng)目全過程管理與造價(jià)控制中，影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。

(2)抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段

在工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，企業(yè)要對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；二是降低工程建設(shè)成本；三是擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。

業(yè)主方在工程施工階段還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，應(yīng)建立工程簽證管理制度，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制

工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。

2.提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

(1)縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。縮短開發(fā)周期首先可以采取傳統(tǒng)工序前置，提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”；其次采用工序并聯(lián)作業(yè)，在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉/并聯(lián)進(jìn)行。最后在多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的情況下，采取規(guī)模復(fù)制模式：梳理好產(chǎn)品線，優(yōu)化好資源，擴(kuò)大產(chǎn)品和管理的復(fù)制性。

(2)加強(qiáng)與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。

(3)控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強(qiáng)與銀行間的合作，放款及時(shí)到位。

(4)圍繞著公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對(duì)工程量實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行優(yōu)化，科學(xué)合理地把工程量均衡好。工程量實(shí)施進(jìn)度優(yōu)化，必須與合同管理、供方資源配置相結(jié)合，一是根據(jù)項(xiàng)目回款節(jié)點(diǎn)或公司資金安排節(jié)點(diǎn)或當(dāng)?shù)氐氖蹣菞l件，把非關(guān)鍵路線上的工程量進(jìn)行優(yōu)化延后，向非關(guān)鍵路線要資源，然后適時(shí)穿插施工；二是設(shè)備和材料的采購(gòu)，要做好計(jì)劃安排，優(yōu)化資金安排。

四、總結(jié)

目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環(huán)境下，降低項(xiàng)目運(yùn)作成本、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率顯然已成為眾多房企的追求目標(biāo)，“優(yōu)化成本、快進(jìn)快出”使企業(yè)有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰(shuí)首先改變盈利模式，誰(shuí)就可以在下一輪競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧衛(wèi)東:房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理.百銳地產(chǎn)大講臺(tái),2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2011,(08).

篇（9）

人總是面臨權(quán)衡取舍的，而會(huì)計(jì)規(guī)則的監(jiān)管部門在監(jiān)管問題上也同樣面臨著決策問題。一方面如果政府監(jiān)管部門進(jìn)行重點(diǎn)審查的范圍小，很顯然就不能發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)的造假行為，從而減少了監(jiān)管部門所獲得的懲罰收入帶來(lái)的凈收益；另外一方面監(jiān)管需要成本，如果重點(diǎn)監(jiān)管的范圍很大的話，耗費(fèi)的成本也相當(dāng)高。在成本因素限制下，重點(diǎn)監(jiān)管范圍可以通過下面這樣一個(gè)模型確定：

考慮這樣一個(gè)模型：

1、假設(shè)市場(chǎng)上共有n家房地產(chǎn)企業(yè)，在一定期限內(nèi)（如一年）違規(guī)的企業(yè)數(shù)m是一個(gè)離散隨機(jī)變量，各房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)則執(zhí)行者違規(guī)是相互獨(dú)立的，其中有m家違規(guī)的概率是P（m），且P（m）=1（假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)數(shù)目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)分析出來(lái)）。

2、假定會(huì)計(jì)規(guī)則違規(guī)者違背會(huì)計(jì)規(guī)則的行為，只要監(jiān)管部門通過追加監(jiān)管力度進(jìn)行監(jiān)管就能查出來(lái)。監(jiān)管部門查處一家違規(guī)能夠帶來(lái)的罰款凈收益為r，監(jiān)管部門成本為c。

在固定周期內(nèi)，為監(jiān)管部門決定一個(gè)監(jiān)管數(shù)量Q使得監(jiān)管部門的期望收益最大。當(dāng)Q≥m時(shí)，來(lái)自m家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監(jiān)管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時(shí)獲利期望為：

mr-c（Q-m）P（m）

當(dāng)Q＜m時(shí)，獲得來(lái)自監(jiān)管的Q家房地產(chǎn)企業(yè)的罰款收益為Qr。此時(shí)的獲利期望為：rQP（m）

所以監(jiān)管部門的總獲利期望為：

C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報(bào)童問題”。

采用邊際分析法：

C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）

＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）

=rP（m）-P（m）

=r1-P（m）-cP（m）

=r1-P（m）

顯然，C（Q）與1-P（m）同號(hào)，且關(guān)于Q嚴(yán)格單調(diào)下降。

由于P（m）=1，所以，當(dāng)Q?邛n時(shí)，C（Q）?邛－c＜0。

c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號(hào)，當(dāng)P（0）＜時(shí)，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負(fù)值。

設(shè)Q＝Q*時(shí)，c（Q*）=，則對(duì)于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）

又因?yàn)閙～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：

＜

＜（2）

通過查possion分布累計(jì)概率值表，即可確定最優(yōu)的Q。因此，監(jiān)管部門選擇監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目在這個(gè)范圍內(nèi)能達(dá)到收益最大化，也就是說，在這個(gè)范圍內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)審查最有成效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管建議

受到成本等因素的限制，監(jiān)管部門在監(jiān)管過程中不可能面面俱到。那么，監(jiān)管部門在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問題呢？

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)也使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象甚為嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，標(biāo)的大，開發(fā)、銷售、結(jié)算的周期都比較長(zhǎng)，成本的發(fā)生是一個(gè)延續(xù)性的過程，時(shí)間跨度非常大。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的核算比較困難，難以以一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就必須使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況保持良好，因此，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行包裝也就成了理所當(dāng)然；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅金種類多，計(jì)算復(fù)雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過把一些應(yīng)稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營(yíng)業(yè)稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉(cāng)儲(chǔ)合同》以偷逃房產(chǎn)稅，對(duì)簽訂的各種經(jīng)濟(jì)合同不按規(guī)定繳納印花稅，等等。郯城縣審計(jì)局2005年審計(jì)公告2號(hào)文件顯示：錦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司少提企業(yè)所得稅10.8萬(wàn)元、土地增值稅6.7萬(wàn)元、印花稅1.2萬(wàn)元。萬(wàn)泰房地產(chǎn)有限公司賬面反映多交稅款為當(dāng)年多交的營(yíng)業(yè)稅24.5萬(wàn)元、城建稅1.2萬(wàn)元、教育費(fèi)附加0.7萬(wàn)元、土地增值稅1.8萬(wàn)元，共計(jì)28.2萬(wàn)元。因此，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算涉及到土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設(shè)施、“三費(fèi)”及開發(fā)期間的稅費(fèi)等，而且各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，不確定性因素大。同一項(xiàng)目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡(jiǎn)單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實(shí)的反映各建筑物的成本，也不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。只有按不同的功能對(duì)象確定其成本才有利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。不過，在這一點(diǎn)上，新準(zhǔn)則有了很大進(jìn)展，強(qiáng)調(diào)了會(huì)計(jì)信息的可靠性，即要求投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值必須在其公允價(jià)值能夠取得并能可靠計(jì)量時(shí)才允許采用公允價(jià)值計(jì)量屬性。此外，由于房地產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)可以與土地開發(fā)同步進(jìn)行和不同步進(jìn)行，許多企業(yè)將尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施隨意分?jǐn)偟缴唐贩块_發(fā)成本中。實(shí)際上，對(duì)于這些配套設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該分清受益對(duì)象來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。對(duì)于未開發(fā)完成的應(yīng)該采用預(yù)提方法將其費(fèi)用預(yù)估到開發(fā)產(chǎn)品的成本中，在項(xiàng)目開發(fā)完成后，應(yīng)按照預(yù)估數(shù)與實(shí)際數(shù)差額按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定。一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，其收入體現(xiàn)形式頗多。有自行開發(fā)自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入，等等。許多房地產(chǎn)企業(yè)就將此收入移花接木到彼收入上借以調(diào)節(jié)利潤(rùn)；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業(yè)有空可鉆。比如，有的企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目比較集中的情況下，就將已經(jīng)辦理了竣工驗(yàn)收手續(xù)但尚未交付的房地產(chǎn)確認(rèn)為收入。筆者認(rèn)為，不應(yīng)該以銷售收入的手續(xù)是否完成為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而更應(yīng)該關(guān)注交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上是否轉(zhuǎn)移，供需雙方就已銷售的產(chǎn)品是否不存在重大異議為準(zhǔn)等。

（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產(chǎn)企業(yè)一直是全國(guó)各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因之一。國(guó)稅局在2003年頒發(fā)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅”也一直未得以落實(shí)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要有印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。印花稅是房地產(chǎn)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種，其中以購(gòu)銷合同的稅基問題最為嚴(yán)重，很多企業(yè)對(duì)于在開發(fā)項(xiàng)目末期用于工程安裝的電梯購(gòu)買合同，小區(qū)內(nèi)健康器材等配套設(shè)施的合同視而不見。在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行審查的過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期未賣房的現(xiàn)實(shí)狀況，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)將房產(chǎn)出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否通過出差補(bǔ)貼變相提高福利以偷逃個(gè)人所得稅，以及將應(yīng)稅收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”賬戶不予結(jié)轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”偷逃營(yíng)業(yè)稅和所得稅等情況。在很大一個(gè)程度上，會(huì)計(jì)人員處于主體行為，但是這都不是會(huì)計(jì)人員主觀意愿所為，而只是迫于領(lǐng)導(dǎo)的要求。就因?yàn)檫@樣一種違背原則的要求不僅給會(huì)計(jì)人員造成了很大的心理負(fù)罪感，侵犯了所有者的權(quán)益，也給國(guó)家?guī)?lái)一定的危害，使國(guó)家稅收流失。

（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業(yè)都存在的問題。假發(fā)票漫天飛更是給原始憑證故意失真創(chuàng)造了條件。讓眾多投資者怦然心動(dòng)，打造出巨額利潤(rùn)的銀廣夏就是最好的寫照，無(wú)視會(huì)計(jì)上對(duì)原始發(fā)票真實(shí)可靠的要求，原始憑證的填制要規(guī)范、數(shù)字要準(zhǔn)確更不用說，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購(gòu)進(jìn)到生產(chǎn)、銷售、出口的全部單據(jù)。

篇（10）

構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，是當(dāng)前企業(yè)增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理水平以及提高企業(yè)效益的重要有效途徑。內(nèi)部控制作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，它通過和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程相結(jié)合，對(duì)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)地約束和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)時(shí)有效地監(jiān)控與管理。因此構(gòu)建一套科學(xué)、合理的內(nèi)部控制體系對(duì)促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要目標(biāo)

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)

在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過程中，戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)的最高層次目標(biāo)，它同房地產(chǎn)企業(yè)的真正目的相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者就企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣為其利益的相關(guān)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值而作出的選擇。

（二）報(bào)告目標(biāo)

這類目標(biāo)主要指在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過程中，要求企業(yè)提供的外部與內(nèi)部報(bào)告都具有真實(shí)可靠性。真實(shí)、可靠的報(bào)告能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者制定合理的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)提供完整準(zhǔn)確的信息，同時(shí)為企業(yè)管理者作出正確的經(jīng)營(yíng)決策提供正確的信息數(shù)據(jù)。

（三）遵循目標(biāo)

這類目標(biāo)主要為了房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)管理過程中符合國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)而設(shè)定，遵循目標(biāo)對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)以及社會(huì)聲譽(yù)等都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（四）資產(chǎn)及運(yùn)行安全目標(biāo)

這類目標(biāo)旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效性，包括企業(yè)的盈利目標(biāo)、企業(yè)業(yè)績(jī)以及企業(yè)資源不受損失等，并確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的各種實(shí)物資產(chǎn)的完整、安全，同時(shí)確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠正常開展，并力保企業(yè)價(jià)值的完整性、真實(shí)性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系要貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程，涵蓋包括房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的每個(gè)崗位以及每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要實(shí)現(xiàn)全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對(duì)事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格地掌握和控制，要狠抓工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)，并將工程質(zhì)量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點(diǎn)。相比之下，那些較為次要的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)則依據(jù)企業(yè)的具體能力采取適當(dāng)控制。

（三）相互牽制原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，應(yīng)合理分設(shè)工作崗位、組織機(jī)構(gòu)，合理規(guī)范職責(zé)權(quán)限，并確保不同崗位之間職責(zé)明確、相互監(jiān)督、相互牽制。主要包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)記錄、授權(quán)批準(zhǔn)、審核檢查、不相容職務(wù)相分離等內(nèi)容，使不相容崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機(jī)制。

（四）有效性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，需依據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況以及行業(yè)特點(diǎn)，要有實(shí)用性以及針對(duì)性，同時(shí)要確保構(gòu)建的內(nèi)部控制體系與企業(yè)自身的規(guī)模以及企業(yè)的管理水平相符，并滿足提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率效果的要求。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過程中嚴(yán)格執(zhí)行，此外，還應(yīng)確保內(nèi)部控制體系隨著企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)以及外部環(huán)境的不斷變化，而進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整和完善。

（五）合法原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系時(shí)一定要遵循國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)以及有關(guān)部門的具體操作流程來(lái)進(jìn)行，嚴(yán)禁出現(xiàn)違規(guī)、違法操作的行為，確保企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內(nèi)部控制效果之間的相互關(guān)系，盡可能在降低內(nèi)部控制成本的基礎(chǔ)之上，取得一個(gè)相對(duì)較好的內(nèi)部控制效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要措施

現(xiàn)階段，我國(guó)除了部分上市公司以及國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有相對(duì)統(tǒng)一、系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。一般情況下，企業(yè)會(huì)依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及行業(yè)特點(diǎn)來(lái)制定相應(yīng)的內(nèi)部控制體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（一）做好企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)

一般來(lái)講，控制環(huán)境主要分為兩種：內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境。外部環(huán)境主要包含：企業(yè)所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境等。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，外部環(huán)境的建設(shè)主要是由政府通過改革國(guó)家體制、完善法律系統(tǒng)以及推動(dòng)道德教育等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)的。由此可見，外部環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)企業(yè)的控制范圍，因此外部環(huán)境不應(yīng)作為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。而內(nèi)部環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及人力資源等方面。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的努力來(lái)完成。通過創(chuàng)設(shè)合理的組織機(jī)構(gòu)以及明確各部門職責(zé)權(quán)限，健全和完善董事會(huì)、股東會(huì)以及各部門的經(jīng)營(yíng)班子，并進(jìn)一步明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及股東會(huì)的職責(zé)權(quán)限，同時(shí)不斷地強(qiáng)化董事會(huì)在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主導(dǎo)地位，構(gòu)建一個(gè)以董事會(huì)為主體，監(jiān)事會(huì)、股東會(huì)等相互牽制、相互監(jiān)督的內(nèi)部控制機(jī)制。

（二）健全和完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地、開發(fā)建設(shè)直至房屋銷售的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程都會(huì)受到諸多外界因素的影響和干預(yù)。因此這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中切實(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系以及采用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)等手段對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中遇到的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效地預(yù)防和控制。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的控制活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和實(shí)施的主要控制活動(dòng)包括：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、不相容職務(wù)分離控制以及實(shí)物控制等。例如，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制中要重點(diǎn)關(guān)注會(huì)計(jì)記錄的真實(shí)完整，發(fā)票的真?zhèn)危ㄔ斐杀镜挠?jì)量和確認(rèn)等問題；在授權(quán)批準(zhǔn)控制中，要重點(diǎn)關(guān)注重大決策是否經(jīng)過集體決策審批的程序；在不相容職務(wù)分離控制中，要始終把內(nèi)部牽制作為處理各種關(guān)系的核心；在實(shí)物資產(chǎn)控制中，要處理好實(shí)物保管和財(cái)產(chǎn)記錄的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身設(shè)立的內(nèi)部控制目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，綜合運(yùn)用各種必要的控制措施，對(duì)本企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)實(shí)施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，時(shí)時(shí)刻刻都會(huì)受到來(lái)自內(nèi)部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起及時(shí)、有效的信息溝通體系，以確保正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)有效地進(jìn)行。要注重搜集日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種內(nèi)部和外部的信息，并及時(shí)篩選，對(duì)于重要的信息必須及時(shí)遞交董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和股東會(huì)，以便董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和股東會(huì)能夠及時(shí)有效地進(jìn)行決策。

（五）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度有條不紊地實(shí)施執(zhí)行，就一定要做好相應(yīng)的內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身的規(guī)模以及行業(yè)特點(diǎn)，建立一個(gè)與之相適應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并確保內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，審計(jì)人員的配備和工作的獨(dú)立性。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況，及時(shí)改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者提供完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督體系。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，因此構(gòu)建一套科學(xué)、合理的內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)成本，提升可持續(xù)發(fā)展能力等都具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雁.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探討[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2009；8

篇（11）

一、充分做好審前準(zhǔn)備，全盤掌控企業(yè)投資項(xiàng)目情況。首先應(yīng)充分收集審計(jì)期內(nèi)國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適用的相關(guān)政策制度。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，審計(jì)前應(yīng)熟讀相關(guān)規(guī)定，做到對(duì)政策制度基本了解。其次應(yīng)與被審計(jì)單位反復(fù)座談，了解公司近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項(xiàng)目基本情況，項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部程序，內(nèi)部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計(jì)單位審計(jì)期內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料及清單，清單中應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)、建筑面積、批準(zhǔn)概算、土地價(jià)格、建設(shè)資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數(shù)、已售套數(shù)、每平米均價(jià)、已售金額等內(nèi)容，通過分析清單，可以幫助審計(jì)人員事先全盤掌握公司審計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，并初步確定審計(jì)重點(diǎn)。通常我們選擇資金量較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)或銷售情況不佳的項(xiàng)目作為審計(jì)重點(diǎn)。

二、分析土地資源，評(píng)價(jià)發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨?qiáng)勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項(xiàng)目可研分析報(bào)告，分析土地開發(fā)價(jià)值，并實(shí)地檢查儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項(xiàng)目，分析評(píng)價(jià)可研報(bào)告是否貼合實(shí)際情況，評(píng)價(jià)公司預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的能力以及自身發(fā)展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設(shè)周期是否正常，核查建設(shè)周期過長(zhǎng)的原因。我們?cè)?jīng)審計(jì)的某房地產(chǎn)公司就存在多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關(guān)證件辦理不齊而無(wú)法開工等問題。另外，因開發(fā)時(shí)間過于拖沓，導(dǎo)致該公司個(gè)別項(xiàng)目因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽(yù)與形象，更無(wú)效占用了大量資金，造成了國(guó)有資源的閑置。

四、對(duì)照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實(shí)際用途，有無(wú)混用貸款資金問題，有無(wú)將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產(chǎn)是一個(gè)高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會(huì)通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會(huì)明確注明資金的投向，所以審計(jì)人員應(yīng)查閱會(huì)計(jì)賬簿，逐項(xiàng)比對(duì)貸款資金的流向，對(duì)不符合銀行貸款約定內(nèi)容使用的資金應(yīng)予以披露和糾正。房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)橘Y金需求較大，忽略對(duì)貸款資金專項(xiàng)使用的約束管理，項(xiàng)目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動(dòng)資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)之一。

五、整體與分項(xiàng)分析相結(jié)合，核查項(xiàng)目資金需求，評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力較差，且較易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)。審計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)公司各開發(fā)項(xiàng)目的資金缺口，一般用計(jì)劃投資額或合同金額與實(shí)際已投入資金的差額對(duì)比項(xiàng)目目前可支配資金額分析得出。這一對(duì)比分析過程還要結(jié)合國(guó)家地方相關(guān)政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴(yán)格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業(yè)存在資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，審計(jì)人員也要結(jié)合銀行貸款協(xié)議對(duì)企業(yè)貸款的償還能力進(jìn)行審查，主要是結(jié)合還款方式和時(shí)間對(duì)應(yīng)審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評(píng)價(jià)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無(wú)捂盤惜售問題，有無(wú)低于市場(chǎng)價(jià)格出售房屋問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)詳細(xì)記錄房屋銷售的各種細(xì)節(jié)，這些信息有時(shí)會(huì)以紙質(zhì)方式記錄，審計(jì)人員需在訪談過程中有策略的引導(dǎo)對(duì)方說出記錄內(nèi)容和存放地點(diǎn)，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會(huì)為審計(jì)人員提供較多信息，如樓盤實(shí)際成交信息、成本價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、購(gòu)房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結(jié)構(gòu)、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現(xiàn)象，是否存在低于市場(chǎng)價(jià)甚至于成本價(jià)銷售的內(nèi)部交易問題。我們?cè)么朔椒ú槌瞿撤康禺a(chǎn)公司將項(xiàng)目中的樓王以低于成本價(jià)格銷售給關(guān)系單位，造成了國(guó)有資產(chǎn)的損失。有時(shí)，開發(fā)商會(huì)用精裝修等手段變相將房屋低價(jià)出售給關(guān)系戶，審計(jì)人員需要調(diào)閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財(cái)務(wù)記錄相結(jié)合進(jìn)行分析，同時(shí)配合實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題。有的開發(fā)商會(huì)為避稅，而通過暫時(shí)隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計(jì)中我們走訪了已出售項(xiàng)目的物業(yè)公司，調(diào)閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費(fèi)繳納資料等，以核實(shí)銷售記錄是否與實(shí)際業(yè)主收房情況一致，結(jié)果我們查出共有45套已售房屋未計(jì)入銷售臺(tái)賬，近2億元收入未及時(shí)入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評(píng)價(jià)內(nèi)控的嚴(yán)謹(jǐn)性，審核招投標(biāo)過程是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，洽商變更及結(jié)算中是否存在舞弊。通常我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算的整個(gè)過程進(jìn)行內(nèi)部控制流程審計(jì)，查看項(xiàng)目實(shí)施流程是否符合企業(yè)內(nèi)部相關(guān)要求，內(nèi)控設(shè)計(jì)及運(yùn)行是否有效。這一過程的檢查包括：時(shí)間是否符合先后順序，是否逆程序進(jìn)行;施工方資質(zhì)驗(yàn)證;審核過程是否按照公司內(nèi)控管理流程進(jìn)行，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否全部簽字確認(rèn);招投標(biāo)過程是否符合有關(guān)規(guī)定;中標(biāo)金額與內(nèi)容是否與合同約定相符;備案合同是否與實(shí)際執(zhí)行合同一致;結(jié)算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經(jīng)過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認(rèn)，變更內(nèi)容是否真實(shí)合理;付款依據(jù)是否充分;施工過程中有無(wú)損失浪費(fèi)現(xiàn)象等。審計(jì)中我們發(fā)現(xiàn)有的開發(fā)商為回避招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而將施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的項(xiàng)目分解成若干小項(xiàng)目，這是國(guó)家招投標(biāo)法明令禁止的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注;有時(shí)開發(fā)商會(huì)因?yàn)楣て诰o張而先開工后招標(biāo)，這種虛假招標(biāo)的問題可以通過審查招標(biāo)資料和施工日志對(duì)比查驗(yàn)出來(lái);還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調(diào)閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會(huì)出現(xiàn)高于市場(chǎng)報(bào)價(jià)或重復(fù)建設(shè)以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實(shí)地踏勘查驗(yàn)。上述審查過程較為專業(yè)，審計(jì)部門可以根據(jù)審計(jì)人員實(shí)際情況外聘專家配合實(shí)施。