緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產市調方法范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。

1、城市規劃的概述

城市規劃是一門自古就有的學問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規劃其實是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。同時城市規劃的研究是城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。

城市規劃是城市發展的目標和城市建設的依據，房地產開發則是城市發展目標的實施過程。房地產開發必須服從城市規劃，服從城市社會經濟發展的需要，這是從城市建設與發展的全局利益出發考慮的，同時也保證了房地產開發的社會效益、經濟效益、環境效益的統一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規劃與房地產開發之間并非是理論上的協調發展，一方面房地產開發速度過快，過度開發、破壞性開發等現象嚴重；另一方面城市規劃則滯后于城市房地產的發展，嚴重影響了政府對城市發展的宏觀控制力。

2、城市規劃和房地產開發的關系

所謂的房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。而城市規劃是一個城市房地產開發的"龍頭"，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。同時城市規劃與房地產開發的側重點不同。在戰略上，城市規劃側重于宏觀地分析城市的發展條件，確定城市的發展方向；而房地產開發則多從微觀的角度考慮企業的發展和現實收益。從信息反饋角度來看，城市規劃側重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要；而房地產開發則側重于收集市場信息，適應市場的需要。在空間上，城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置；而房地產開發多從局部考慮項目的區位選擇。在時間上，城市規劃側重于長遠的效果，并兼顧近期的發展建設；而房地產開發更側重近期的效果。從效益來看，城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境效益的相互統一，側重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產開發更關心開發項目、開發土地和開發企業的經濟效益。

因此，城市規劃是房地產開發的基礎，沒有城市規劃，房地產開發就沒有方向和依據。只有在詳盡的城市規劃指導下，房地產開發才具有前瞻性，才能可持續發展，在收到經濟效益的同時，還可以帶動相關產業的發展,以達到其本來的目的。兩者的關系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關系，是后者服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。

3、我國城市規劃與房地產開發之間存在的問題

3.1、房地產開發片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用

房地產開發商在經濟利益目標的驅動下，忽視了開發項目的環境效益，甚至脫離了城市規劃控制，使得一些地塊過度開發，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關的綠地率一降再降，開發行為的隨意性較大，難以使規劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發商往往從自身利益出發，注重企業的經濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。

3.2、城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性 我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后經權力機關批準才具有法律效應，實施若干年后，加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局嚴重失調，原有規劃失去意義。

3.3、城市規劃編制體系不完善、面臨挑戰 其主要表現在以下兩方面：（1）規劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發的調控能力。（2）城市規劃編制的動態性和可操作性差。目前，城市規劃的編制仍較多的偏重于物質建設規劃，注重于確定規劃期的人口和用地規模；對于房地產開發所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區的原則，注重于靜態的“最終藍圖”；對城市總體規劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發利用過程中房地產開發用地的規模和強度。

協調城市規劃與房地產開發和諧發展的舉措

4.1完善法制建設,強化城市規劃對房地產開發的約束性、引導性管理

目前，我國城市規劃大多以終極的理性規劃方式為主, 難以面對現實中的沖突。規劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關的法制依據有效保障規劃的實施。所以，我國需要以《城市規劃法》為基本依據，建立健全的規劃實施辦法和監督辦法以及區域性技術規范和地方法規，增強城市規劃對房地產開發中的風險和不確定性的適應性，提高城市規劃的服務意識，調節房地產開發與城市規劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監督機制保障規劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展，保障規劃實施中的持續效應。

4.2、城市空置化現象日益突出

目前，城市空置化現象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數量的未完全開發的土地空間。開發商開發規模過大，也會導致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產進行炒作轉售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規劃對房地產開發的引導機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應根據各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規劃的超前戰略性意識。城市規劃通過戰略研究發現空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備，按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，從而促進房地產業的健康發展；最后是增強規劃行政主管部門的職能，提高城市規劃的服務意識。

4.3、盡快完善房地產市場的預警監測體系

建立房地產市場監測系統，形成統一的房地產信息庫，可以為城市規劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析。與此同時，要盡快結束當前土地市場的“雙軌制”，實現土地使用權轉讓的市場化，以強化地價對城市用地結構合理化的促進作用。

4.4城市規劃應加強對房地產開發的管理

城市規劃應加強對房地產開發的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定實施細則、規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發商有一定的時間準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。第三是做好控制性詳細規劃。通過各項控制指標來控制過度開發，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執行、調控和整合，協調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠利益。

結束語

城市規劃和房地產開發都是為改善城市環境和提高人們生活的質量服務。由于行為方式、實施主體、實現周期和實現方法等方面的不同，城市規劃和房地產開發之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關系，采取適當措施，使兩者協調互動，才可以使城市得到更好的和諧發展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環境，而且還可以使城市規劃和房地產開發協調互動，從而實現城市開發建設的良性循環。

篇（2）

為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。*年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20*年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20*年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20*年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20*年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20*年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，*年---20*年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。*年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

（一）房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

（二）市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

（三）房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

（四）房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

（五）城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

（六）市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。

（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。

隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。2003年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。

另據2003年11月對11家開發企業的調查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

（二）發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃》對人口規模的預測，規劃近期（至20*年）縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至20*年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構（如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優惠；合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。

篇（3）

各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。

加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用

要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目

各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。

五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構

經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。

要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。

七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用

當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。

八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度

篇（4）

近些年來，房地產行業的發展非常快速。在其發展的過程中，房地產企業之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產經濟不協調，拉大了貧富差距，這對于我國構建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產經濟所帶來的負面影響，促進房地產經濟和市場經濟的和諧發展，成為人們當前關注的焦點。

1房地產經濟和市場經濟不協調的體現

（1）部分地區房地產價格以及價值之間出現部分不協調。房地產行業在快速發展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區已經出現了價格和價值之間一定程度不協調的情況，此種情況的出現，使得市場經濟的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產價格的上升趨勢是十分明顯的，導致此種情況的原因主要有以下兩點：①房地產開發商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產經濟成為泡沫，在發展的過程中和市場經濟成為對立，其安全性以及穩定性無法得到保證；②受泡沫經濟的影響。房地產行業是高利潤以及高風險并存的行業，在發展的過程中會面臨一定的經濟風險，這樣就使得房地產價格居高不下[1]。另外，房地產行業在發展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費，從而對我國的可持續發展產生了不利的影響。（2）政府過度干預。房地產行業的快速發展，引起了政府的關注，所以政府加強了對房地產行業的宏觀調控力度，但并沒有有效地解決房地產價格問題。房地產行業在發展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現。面對以上的情況，國家應該從政策方面進行限制，但實際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進行控制，進而導致政策流于形式，并沒有任何實質性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產經濟屬于粗放型經濟，在其發展的過程中，需要對土地進行不斷的開發利用。這樣一方面導致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進行合理地利用，從而導致土地浪費現象嚴重；另一方面，使得環境污染更加嚴重，房地產行業在發展過程中造成的后果，導致房地產行業想要長久地發展下去具有一定的難度。

2房地產經濟與市場經濟協調發展策略

（1）控制房地產的市場價格。房地產行業在快速發展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經濟的正常發展。所以想要實現房地產經濟與市場經濟的協調發展，首先要做的就是對房地產的市場價格進行嚴格地控制。對房地產價格進行控制，并不是意味著要降低房地產的價格，而是應該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產價格可以處于穩定的狀態。我國對房地產價格進行控制的力度不斷加強，在金融危機的時候，房地產的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產行業的發展受到阻礙。在金融危機度過之后，房地產價格快速上升，這些情況都對市場經濟的穩定發展產生了不利的影響[3]。因此，國家應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，確保其穩定地發展，從而降低房地產價格波動對市場經濟發展的影響。另外，房地產的價格波動還是引起泡沫經濟的主要因素，因此，政府應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內，以此來維護市場經濟的秩序，保證市場經濟以及房地產經濟的協調發展。在對房地產價格進行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經達到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24409億元，同比增長3.1%，已經回正。雖然銷售數據有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產開發投資增速仍然呈現的是下降。1～5月房地產開發投資累計完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計完成額增速回落0.9個百分點。（2）加強對房地產經濟的金融監管力度。想要確保房地產經濟和市場經濟可以協調發展，相關部門就應該對房地產經濟進行嚴格地金融監管。比如說，對房地產企業的借貸的還款能力以及市場效應等進行嚴格控制。這樣既可以保證銀行資產結構更加規范科學，還可以推動銀行改革的進行，對房地產行業中存在風險的項目進行回避，以此來降低市場經濟所要面臨的金融風險。（3）加快房地產經濟的轉型速度。在社會不斷發展的過程中，對環境進行保護，實現人與自然的協調發展已經成為當前人們的發展理念，并且還要求房地產行業在發展中也進行環保以及節能。面對這樣的情況，房地產企業在發展的過程中，必須按照節能并且環保的要求來發展。而房地產企業想要實現這一目標，就需要進行轉型，只有這樣才能在滿足社會發展需求的基礎上進一步發展[4]。與此同時，政府還應該發揮自身的作用，通過政策以及宏觀調控等手段來推動房地產經濟的轉型。政府可以對堅持低碳環保的房地產開發商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調整的方式，來吸引傳統房地產開發商轉變發展理念，進而實現房地產行業的可持續發展。

3結束語

綜上所述，房地產經濟對我國經濟的發展有著至關重要的影響。國家應該提高對房地產經濟的重視程度，并采取有效的措施推動房地產經濟的穩定發展，從而促使房地產經濟和市場經濟可以實現協調發展。與此同時，政府還應該加強宏觀調控力度，通過對房地產經濟進行有效地控制，來促進其與市場經濟的協調發展，從而實現我國的可持續發展目標。

作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處

參考文獻：

[1]孫玉明.探討房地產經濟與市場經濟的協調發展[J].財經界(學術版),2015,(10):11+49.

篇（5）

關鍵詞：數學方法；房地產市場；市場調查；市場預測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

[1] 徐小慧.應用數學方法進行房地產市場調查與預測

[J].企業導報，2010，（4）：56-57.

[2] 曹瑋.高職高專課程改革的探索—以《房地產市場

調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學

報，2012，（4）：34-36.

篇（6）

一、如何進行房地產市場調查與預測

隨著房地產市場由買方市場向賣方市場轉變,房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展,使得房地產市場競爭日趨激烈,房地產企業對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強烈,市場調查和預測成為房地產企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在紛繁復雜、激烈競爭的經營環境中,只有通過細致有效的市場調查和科學的預測,才能幫助企業制定出切實可行的營銷戰略,把握市場機會,使之立于不敗之地。

1.房地產市場調查的程序。房地產市場調查一般包括三個階段:調查前的準備階段、正式調查階段、調查總結階段。準備階段的主要工作是識別與界定問題或機會、確定調查目標、制定調查計劃,包括調查方案的設計、問卷和調查表的設計、抽樣、人員培訓、實地調查、數據錄入、統計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調查工作的順利開展和按時完成;正式調查階段就是資料的收集階段,主要是對調查人員進行培訓和實地調查,這是整個市場調查過程中最關鍵的階段;調查總結階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進行整理分析,并形成結論,撰寫調查報告,包括對調查資料進行統計分析、撰寫調查報告、跟蹤調查與反饋。

2.房地產市場預測的程序。房地產市場預測是在房地產市場調查的基礎上,利用已獲得的資料信息,運用一定方法和手段,對房地產市場的各種因素進行綜合分析,對房地產市場的發展趨勢及狀態進行估計和判斷。完整的房地產市場預測工作一般包括以下工作步驟:確定預測目標、收集和整理資料、選擇預測方法并建立預測模型、分析預測誤差并審查預測結果、編寫預測報告并跟蹤校驗。

二、應用數理統計方法進行資料處理

在房地產市場調查中,對實地調查所收集的資料進行整理分析是非常重要的環節。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統計運算,把龐大、復雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉變成為數據結果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進行審核、編碼和錄入后,就可以進行統計分析。

1.描述性統計分析。描述性統計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數量特征和規律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數分析法。集中趨勢分析是全體數據的大部分變量趨向于某一點,將這一點作為數據分布的中心,它可以用來當作總體的代表。數據的集中趨勢用集中量數來描述,集中量數有許多種,如算術平均數,中位數,眾數。離散程度是數列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標稱為標志變異指標,標志變異指標越小,平均數的代表性越大,事物變動具有較強的穩定性,常用的測量指標有全距、平均差、標準差和離散系數等。

2.解析性統計分析。解析性統計分析方法是以數學理論為基礎,對事物內部的本質規律進行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調查數據變異對總變異的影響大小,了解數列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應用時一般假定總體服從正態分布,具有相同的方差,方差分析具有穩健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據特定的規則對數列中數據進行分類的多元統計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現象的方法。聚類分析的方法有系統聚類法、序樣品聚類法、動態聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。

隨著計算機技術的發展和廣泛應用,通過構建數學模型,應用統計分析軟件(如SPSS)對原始數據進行批量處理,從而獲得一般統計規律。

三、應用數學模型進行房地產市場定量預測

定量預測是在數據資料充分的基礎上,運用數學方法,有時還結合計算機技術,對事物未來的發展趨勢進行數量方面的估計與推測。定量預測技術是建立在現代數理統計技術之上,它通過建立數學和統計學模型,相對于定性預測來說,定量預測更加準確,預測依據客觀真實,可靠性更高,在中短期預測中有著非常明顯的優勢。介紹應用一元線性回歸模型對房地產市場進行定量預測的實例:

一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機因素的影響而發生變化,為因變量,也是預測目標;?茁0、?茁1是回歸系數,最常用最小二乘法進行估計;ei是隨機誤差項,表示各種隨機因素對yi影響的總和。

根據最小二乘法得到回歸系數的估計值為:

^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■

如自1998年下半年開始,全國城鎮停止住房實物分配,實現住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮居民人均可支配收入與城鎮住宅銷售面積之間的線性關系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數據見表1)。其中,城鎮居民可支配收入用x表示,城鎮住宅銷售面積用y表示。

通過計算可以得到:

x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0

根據公式有:

^?茁1=■=■=7.2141

^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856

這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856

這說明在一定時期內,住宅銷售面積受城鎮居民人均可支配收入的影響部分,當已知某個時期內城鎮居民可支配收入即可預測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:

^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71

即得到2008年全國住宅銷售面積預測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因為影響住宅銷售面積的因素較多,尤其是世界金融危機對我國房地產市場有很大的影響,表現在住宅的銷售量下滑。

當需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進行預測。

參考文獻

[1]張永岳.《房地產市場調研基礎教程》.學林出版社,2006(12)

篇（7）

伴隨著經濟社會的不斷發展，我國房地產企業之間的競爭日趨激烈，從而在一定程度上導致房地產經濟出現了不協調的情況，這在一定程度上加大了我國貧富差距，從而激化了社會矛盾，不利于和諧社會的發展，所以加大的房地產市場的管理力度，保障我國房地產市場經濟的健康發展是當前房地產市場的重中之重。

1 房地產經濟發展的重要性

作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業經濟的發展不僅是房地產行業穩定發展的基石，也是房地產經濟和市場經濟協調發展的重要保障。所以對房地產經濟中存在的問題進行研究是保障房地產經濟健康發展的關鍵環節，就房地產經濟中存在的問題采取措施加以解決，也對完善市場經濟、提高我國競爭力有一定的促進作用。

1.1 增加國民收入

房地產經濟長期穩定發展是我國國民收入總值的重要增長點，我國國民經濟之所以能夠快速穩步上升與房地產經濟的發展分不開。事實證明，房地產經濟帶來的經濟效益在所有行業中占有十分明顯的優勢。

1.2 提高了人們的生活質量

改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。

1.3 促進社會進步

房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。

在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。

2 房地產經濟與市場經濟不協調的原因

2.1 價格與價值出現不協調

房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。

2.2 政府的過度干預

我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決。現階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。

2.3 對資源利用的不合理

房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。

3 解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策

3.1 調控房地長價格

現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。

3.2 加大對房地產經濟的金融監管力度

政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

3.3 加快房地產經濟的轉型

社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。

4 結束語

房地產行業的發展直接影響我國經濟的發展，政府職能部門應該重視其發展。房地產行業健康穩定發展了，才能有效推動我國市場經濟健康發展，也是實現可持續發展戰略的必然要求。隨著政府宏觀調控力度地不斷加大，房地產經濟與市場經濟得到了協調發展，在一定程度上提高了我國的綜合經濟實力。

參考文獻

[1]尹榮.房地產經濟與市場經濟發展的協調[J].中國外資，2013

（11）.

[2]譚偉，李成奎.我國房地產經濟管理中存在的問題與應對措施

篇（8）

（一）引言

1.宏觀調控政策對房地產開發企業的資金鏈管理產生影響

近年來，我國房地產市場非理性因素作用擴大。為遏制我國房地產市場進一步升溫，我國出臺若干關于房地產市場的宏觀調控政策。房地產開發方面，調控政策一方面限制房地產開發貸款的發放，另一方面要求加快推進保障性住房的建設。房地產銷售方面，嚴格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進行的炒房和投機性購房行為；同時，房產稅改革試點于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護自主性需求，約束投資性需求。

調控政策多管齊下，國家意圖以限制開發商抬高房價和引導購房者的消費行為回歸理性這兩種方式穩定房地產市場。但國家的宏觀調控政策影響了房地產開發企業的資金鏈管理，而現金流是房地產開發企業得以生存的命脈。作為房地產市場的重要參與者，開發商面臨的由調控所帶來的企業資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調控形勢下房地產開發企業的融資方式

由于房地產行業的資金密集、杠桿率高等特點，企業經營過程中的資金流一直是房地產開發企業經營的命脈所在。除自有資金外，房地產開發企業的資金來源一般有兩種：開發階段的外部融資與銷售階段的發預售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產調控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產開發企業“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統外部融資結構發生了較大改變：2007年至2011年，國內房地產開發貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據各銀行年報公布的數據，2007年至2008年，各銀行房地產開發貸款規模均呈上升態勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產開發貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現房地產開發貸款規模負增長的現象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業在規模與數量上發展迅猛，截至2012年2季度末達到5.54萬億元，環比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產品的主力品種，房地產信托近幾年來也在飛速發展。信托總體規模方面，房地產信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內其數量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產行業出現一股房地產開發企業上市與股票增發的熱潮。而以房地產開發企業為發行主體，以支持某一房地產項目建設為發行目的的債券類產品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產品用于保障房開發建設。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現實，本文將以一家典型的房地產開發企業為研究對象，考察其在房地產宏觀調控的背景下融資結構的調整與融資方式的創新，并在對房地產行業的融資現狀深入調研的基礎上，對房地產金融創新的方向和國家相關政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產開發企業的現有外部融資方式②

被調研企業成立于1981年，為天津市規模較大的房地產開發企業，是一家國有獨資集團。集團主要經營范圍為國家授權資產投資、控股，房地產開發、銷售，物業經營及管理等。集團采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團投資項目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達10億元。

近幾年的房地產調控政策給整個集團的資金鏈帶來較大壓力。在房地產開發融資方面，集團發展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發展所積聚的實力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業能在較為蕭條的房地產市場中逆勢而上，穩步發展。在外部融資方面，集團目前采用兩種融資方式相結合：財務部運用傳統融資方式融資結合資本運營部運用金融創新方式融資。傳統融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產支持票據（ABN）融資。兩種金融創新融資方式均用于保障性住房的開發建設。

近三年集團融資規模增大，與集團建立貸款關系的金融機構數量、貸款筆數及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機構對集團貸款融資的貢獻得到加強，機構數量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機構對企業融資總體規模的貢獻下降，非銀行類金融機構對總體規模的貢獻上升。

2.子公司上市融資與發行公司債融資

集團某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發行普通股12100萬股，其中首次公開發行新股11000萬股，國有股存量發行1100萬股。每股發行價格為5元，首次發行共募集資金約5.87億元，發行費用為1809萬元。上市至今曾于2007年實施資本公積轉贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發行公司債。該債券發行規模為3億元，發行費用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發行目的主要為優化財務指標。通過公司發行前后的財務數據可知，公司的流動比率和資產負債率都得到改善。該期債券的發行加強公司的了資產負債結構管理，使公司的資產負債期限結構和償債能力財務指標得以優化，為公司利潤增長打下良好基礎，達到優化公司資產負債結構的目的。

3.金融創新工具融資

集團目前采用的金融創新工具主要有私募基金（PE）和資產支持票據（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務于保障性住房的建設。

私募基金方面，2009年以來，集團及其所屬企業共設立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達到計劃募集規模，另2家實際募集規模與計劃募集規模之比在2年時間內也分別達到了24.04%和31.41%；同時，集團下屬基金管理公司成功實現3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產支持票據于2012年9月在銀行間市場發行，期限由一年至五年不等，平均規模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎資產的債券類產品，該項融資方式所籌集的20億元資金在發行期間全部到賬。

綜上所述，該集團近三年的融資方式特點可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創新工具主要為保障房項目建設融資。

（三）房地產開發企業現有融資方式的形成原因

該集團目前的外部融資結構并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調控政策對房地產開發企業融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產開發企業獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產開發企業進行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調控對項目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監會聯合了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》④（簡稱《補充通知》）。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。并且《通知》中提出加強房地產信貸征信管理，并要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。以該政策為標志，央行和銀監會陸續了關于房地產貸款風險管理等的相關通知，進一步嚴格了房地產開發貸款的限制條件，提高了房地產開發企業貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規定。據了解，2011年天津銀監局就房地產貸款風險和監管要求發表了通知⑤，明確規定商業銀行嚴禁為高檔房地產項目發放貸款，嚴禁不同銀行為同一房地產項目重復授信等操作事項。如此嚴厲的監管措施幾乎打消了企業從銀行獲得一般項目貸款的可能。

其次，房地產開發企業從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計上調了1個百分點。央行的加息政策直接增加了房地產開發企業銀行貸款的成本，使得房地產開發企業貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產市場需求主體的成本，使房地產開發企業資金回流速度放緩。

再次，商業銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準利率之外，央行也通過提高存款準備金率來抑制國內貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準備金率，其中大型金融機構的存款準備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機構的存款準備金率從13.5%提高18.0%。存款準備金率的提高直接影響了商業銀行的貸款能力，致使商業銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產開發企業的貸款數量必然減少，使得房地產開發企業通過銀行貸款融資的難度進一步加大。

然而，房地產開發企業也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產開發融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發建設獨開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發承建保障性住房，以舍棄遠期利潤為代價換取當期的融資機會，就成為房地產開發市場中諸多企業獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業融資壓力

從融資結構表中可知，集團近三年的信托融資數額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數據，但從調研中得知，上半年企業通過信托進行融資的貸款筆數也有增加。由于企業為國企，規模大，在當地長期積累的信譽較高，信托融資多數采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區別僅為發生主體變為信托公司。另外，企業目前有一個保障房項目運用股權信托的形式，已滾動發行4期。

采用信托方式進行融資，有以下優勢：其一，信托計劃對發行主體與項目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權信托、收益信托的發行要求較松，從而節省發行時間與成本，適于緩解房地產開發企業資金困難。其二，信托計劃的設計結構靈活多樣，股權回購信托、收益型信托可以解決房地產開發企業融資困難而又不愿讓渡股權的問題。其三，信托產品不需公開全部信息，也沒有銀行項目貸款“專款專用”的嚴格要求，適于企業靈活運用資金。其四，信托行業發展環境不斷完善，保障行業的安全發展。近幾年來行業快速發展所暴露出的發展方式粗放，風險監管缺陷等問題引起了監管部門的重視，銀監會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產信托兌付風險的文件不斷規范著房地產信托的運行。信托行業監管的不斷完善有利于信托業本身的良好發展，也為房地產開發企業融資提供了一個安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業的上市子公司在運用發股發債方面并無太多舉措，這一點似乎與“調控形勢下的上市熱”的觀點有所不符，但經一定分析不難發現，通過上市發股發債的方法解決房地產開發企業項目資金缺乏的問題，這種觀點本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進行的，大部分發行證券的行為是以調整報表結構為目的，與項目融資性質不同。其二，房地產屬資金密集型行業，財務杠桿率較高，一般房地產開發企業籌齊土地出讓金后，后續資金即可通過銀行與信托貸款、預收樓花等方式籌集，發股發債期限較長，讓渡股權成本也較高，以上市方式為某一項目融資無必要性。其三，公司上市要求企業信息公開，重要決策需經股東的大會同意，每一次股票增發或發債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產行業處于調控期，證監會對房地產開發企業在證券市場上的融資行為早已進行限制，而之前所謂“上市與增發熱”更多是相關企業在調控政策出現前，基于自身發展水平而做出的決定與準備，并非受到調控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業聲譽，但對于房地產開發企業的項目融資，尤其處在調控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創新手段融資：差別化政策的作用

集團融資結構的一大特別之處，在于其通過一些金融創新的手段為保障性住房開發進行融資。據了解，集團計劃推行的創新型融資方式包括私募基金（PE），定向發行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產支持票據（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發行條件成熟且獲得交易商協會的認可，但由于目前暫無合適的項目，故而暫未發行，REIT由于稅收方面優惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創新手段應用于房地產項目的情況并不多見。近幾年的公募金融產品中，房地產行業的產品寥寥，公司債、中期票據等鮮見；國內的幾處優質地產打包為REITs，但發行主體多非內地企業，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內地房地產開發企業亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監會⑥及發改委⑦等部門紛紛發文，嚴格控制商業性房地產項目貸款申請的同時，鼓勵各金融機構和房地產開發企業采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監會和交易商協會也對一些用于保障性住房開發建設的金融工具采取較為積極的態度。這種差別化對待的政策堅持調控房地產市場的同時，幫助開發、承建保障性住房的企業減輕一定負擔。天房集團的幾種創新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業現行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業融資壓力

根據上表數據可以發現，集團近三年融資活動產生的現金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團近三年仍處于業務擴張階段。其中，取得借款占融資活動現金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團同時運用吸收投資等多種方式為集團融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產行業本身為高負債行業，但借款占融資活動的比例過高，會產生資金償付風險，這一風險在2011年表現尤為嚴重。

集團分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應了集團的融資成本。

為研究企業的主要財務指標，研究選取了房地產開發企業B公司的財務指標作為比較基準。B公司與調研企業均為天津市企業，所有權性質基本相同。

與同業相比，案例集團的速動比率和資產負債率均較高，說明集團償還短期債務和長期債務的能力均較強。房地產行業現金流量比率普遍偏低，集團在2009年和2011年均能保證現金流量比率為正。由此說明，集團的償債能力在同業中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團的存貨周轉率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業，說明集團存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產周轉率也呈上升趨勢，且高于同業，這歸因于存貨周轉率的上升。

根據以上分析可以發現，集團運用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項指標優于同業。

2.企業現行融資方式可持續性低

目前企業所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續的，而且企業選擇目前的集中融資方式基于企業自身的資質實力，并不完全適合所有企業借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業所采取的信托融資方式絕大多數為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業而言可謂“治標不治本”。另外，近兩年監管部門對信托業監管加強也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權信托使用的必要性值得思考。股權信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權為代價，因此該方法一般為資質有限的中小型房地產開發企業所偏好。集團目前的采用的股權信托融資對象是保障房。由于房地產開發企業自身的資金杠桿性以及企業的資質實力，該信托融資成本可以負擔，但用保障性住房的利潤承擔與一般商品房信托相同的融資成本會使企業負擔一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環境，實際上加重了企業的負擔，長此以往并不利于企業發展；通過限制開發貸款來限制房地產行業的過度開發，也并未阻止資金繼續流向房地產開發企業；于企業、開發對象和行業三者而言，目前的狀態都是不可持續的。

3.運用金融創新手段為保障房融資的必要性探討

企業采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業采取金融創新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設—移交”模式將工程外包企業，從而解決了房屋開發時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進行保障房項目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項目，有利于企業獲利。這樣一來，保障房承擔較高的融資成本，而成本的負擔者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負擔保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設。

調控過程中對金融創新手段服務保障房所持的積極態度，的確體現了政策對保障房建設的支持，也為企業為保障房建設融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設成本，也為一些企業借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態度從側面也體現了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設立專門的低息融資方式，同時減少企業將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節省資金，同時不影響企業的利益。

（五）總結

本文所研究的企業通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業逆勢而上，在房地產市場蕭條的大環境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業的經營負擔；采用金融創新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實現了從開發角度正確引導房地產市場向積極方面發展的目的，有待進行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產開發企業選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據企業自身的資質、長期的融資能力及融資項目的特性而定。站在房地產市場角度看待這一問題時，則目前地產企業的融資選擇問題，實際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業降價售房并打擊囤地，因而企業融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關系，住房不再成為一種投機品，地產市場必然會逐漸恢復正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續，諸多企業“飲鴆止渴”的融資方式還將持續。

注釋：

①其他資金包括定金與預付款，個人按揭貸款等

②由于集團為非上市公司，文中涉及有關集團財務數據均做一定修改，一切以公開信息為準。

③銀發（2007）359號

④銀發〔2007〕452號

⑤津銀監發〔2011〕116號

⑥銀發〔2008〕13號，銀發〔2010〕275號，銀發〔2011〕193號等

⑦發改辦財金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻：

[1]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的通知（銀發〔2007〕359號）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知（銀發〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監局.天津市銀監局關于進一步加強房地產貸款業務管理風險提示的通知（津銀監發〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

[4]銀監會.經濟適用住房開發貸款管理辦法（銀發〔2008〕13號）[ J/OL]. ，2008.

[5]銀監會.關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知（銀發[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.

[6]銀監會.關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知（銀發〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.

[7]發改委辦公廳.關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知（發改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇（9）

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號：F015文獻標識碼： A 文章編號：

一、對近期宏觀調控政策的概述

近年來國家連續上調存款準備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認為，上調針對的目標就是房地產市場，屬于密集出臺的房地產調控政策之一。

國土資源部領導表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規劃調整、土地經濟糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發。

銀監會領導透露，截至目前，房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業非常重視個人按揭貸款當中的風險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。

二、宏觀調控對房地產業的積極影響

近幾年來，國家對房地產宏觀調控政策出臺頻率之高，調控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調控政策對促進房地產市場健康發展產生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產局部、結構性問題，央行及時出臺各種措施，其本質是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質量管理方法，來實現信貸結構規模調控和防范金融風險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質

從形式上看，房地產金融風險表現為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質是實體經濟出現了問題。在現代市場經濟中，資本金是企業的立業之本，也是向銀行借款、與銀行共擔風險的基本保證。在我國房地產融資渠道單一的情況下，過度負債帶來金融風險向銀行的集中，由此引發的不良資產將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產企業的經營

宏觀調控使房地產的資金成本將更高，房地產業將更為成熟，更加產業化。新房貸政策的實施使房地產業的重組、并購將趨于增加，房地產業的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實施過程中，海外實力雄厚的房地產企業將趁機擴大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調控政策對房地產業產生的負效應

（一）、整頓土地市場抑制土地投機

垂直領導和暫停農用地轉用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設用地的審批是一種事后調節，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產生前瞻性和預防性的影響。其次，調控的效果也十分有限。城市建設一方面靠外延擴張（新增城市建設用地），另一方面靠利用存量土地。當農用地轉向城市建設用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產開發企業都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當外延擴張暫時受阻時，存量建設用地就成了“投機炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調控存量建設地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導，房地產價格便真的走高了。

在我國，政府調控土地市場是為了抑制土地投機和房地產過熱，但結果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價格持續上漲

在國家頒布一系列宏觀調控政策的基礎上房地產調控產生了一定的效果，全國大部分地區房地產的投資扭轉了在03、04年幾年高速增長接近30%的態勢，進入了一個相對平穩的增長區間。06年的時候，房地產開發同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調控中的實施力度不夠。

（三）、房地產企業的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業的銷售和融資都將產生困難；

2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產中小企業的項目開發，銀行貸款審批更為嚴格，減緩了資金回籠的速度，對該行業中的中小企業造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產生較大的影響。

四、有效促進房地產市場持續健康發展的建議

篇（10）

自2003年以來，在房地產業發展取得顯著成就的同時，市場中也出現了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產宏觀調控措施不斷出臺。本文結合房地產市場發展實際對宏觀調控進行系統的回顧總結，分析調控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發展的動力，以期為今后調控措施的制定提供借鑒。

我國房地產市場發展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發、房地產投資、房地產建設、房地產銷售與管理、二手房轉讓等為鏈條的房地產市場體系逐步完善，房地產投資持續快速增長，以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。

我國房地產市場發展中的問題

（一）房地產市場顯著的區域性差異

我國幅員遼闊，地區經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經濟發展的不平衡直接影響著我國房地產市場的發展。房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東西南北之間、大中小城市之間的經濟差異決定了房地產市場顯著的區域性差異。

隨著我國區域經濟發展以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產市場的顯著區域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變為橫向型特性差異為主。

（二）房地產供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求遠遠超出了人們的預測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產的供給層面的調整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產投資熱情與住房保障品性質的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度。快速增長的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數量的閑散資金。而國家宏觀經濟的穩定、快速發展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩定性，而房地產正是以其獨有的收益穩定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發展的房地產市場中，投資市場和消費市場正同時經歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發了對于房地產投資行為的金融、稅收等調控限制手段。

宏觀調控政策與市場發展間的矛盾分析

（一）控制房地產投資規模與穩定房價的矛盾

一直以來，宏觀調控部門主要關注的是投資增長速度指標，對房地產行業的調控也主要關注該行業對固定資產投資的影響。幾年間的調控手段一直強調控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經濟時代是可行的，但是在社會主義市場經濟體制下的房地產市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調控必須以房價為中心。當我們控制兩個“閘門”時，市場會預期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅動下，地產公司沖破重重阻力，擴大房地產建設規模。結果是房地產投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產開發投資增速在連續兩年低于固定資產投資增速后強進反彈，高達30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰勝了行政力量的反映。

（二）嚴格控制土地供應與房價上漲的矛盾

為了宏觀調控的需要和國家長遠發展的需要，國土資源部實行最嚴格的土地管理制度，2006年全國批準新增建設用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準新增建設用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預期是，未來農用地轉為房地產開發用地的空間已經非常有限，土地市場的供求關系將日趨緊張，土地市場的競爭將進入白熱化狀態，價格將不斷攀升。嚴控土地供應雖為了可持續發展，但土地供應緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。

房地產市場發展與調控的協調性策略

正確認識政府宏觀調控在市場經濟中所能起到的作用，要充分發揮房地產市場自身調節的功能。市場失靈的存在，是政府干預經濟活動的理由，但是政府干預應該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應當由市場去做并且實踐已經證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認為，政府活動的結果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構運轉的無效率和政府干預的無效率。因為市場經濟從根本上來說是靠信息來調節的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業、商人最敏感，他們有權根據市場的變化做出及時的反應，政府不適合進行過多的干預。

加強經濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進行調控。目前我國與房地產直接相關的稅種多達14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數量的一半。但總體來看， 我國房地產稅收結構不合理， 重流轉、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學的稅收制度和優惠措施來調節房地產的供需結構。其次從金融手段著手。國外的發展經驗表明， 金融業的參與對促進房地產業的健康發展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產調控中應該充分發揮金融杠桿的作用， 提高調控的有效性。 法律是很多發達國家進行房地產調控的主要手段。法律手段具有嚴肅性、普遍適用性和穩定性的特點。而我國目前的房地產宏觀調控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權威而不是法律制度來調控房地產市場。因此，加強房地產業的法制建設，對于維護良好的市場秩序，發揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻：

篇（11）

一、房地產經濟發展的意義。

房地產經濟的發展在場經濟中起到至關重要的作用，具體說來，房地產經濟發展的意義可以概括為以下幾個方面：一是房地產經濟可以創造國內收入。房地產經濟經過這么多年的發展歷程，它促進了國內收入的持續增長，它發揮了其經濟體無法取代的作用；二是房地產經濟的發展在一定程度上提升了人們的住宅水平，同時也提高了居民的生活質量；三是房地產經濟的發展直接創造了大量的就業崗位，直接解決了當前就業壓力大的問題。但是，隨著房地產經濟的不斷發展，房地產事業也遇到了巨大的問題，由于房價的不斷上漲，居民無法承擔這種負擔，房地產經濟發展的這種不合理性隨之帶來了很大的爭議，這種爭議直接激化了社會矛盾，使得國民經濟的發展受到了一定程度的負面影響。所以，政府相關部門應當在實際中不斷總結經驗，積累相應的教訓，并把這種經驗和教訓作為房地產經濟未來發展的參考，使得房地產經濟的發展走上良好的循環軌道。

二、房地產經濟對市場經濟發展的作用

1、房地產經濟可以維護市場經濟的穩定增長。良性的房地產經濟發展能夠有效刺激市場經濟，穩定和促進整體社會經濟的良性、健康發展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業和金融業務的持續崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩推進。

2、房地產經濟能夠有效帶動周邊行業的興起。房地產行業屬于先導性的服務產業，由于它的涉及范圍較廣，業務內容復雜，使得它同許多行業都有著非常密切的行業聯系，如建材行業、冶金行業、電力行業、化工行業、水利行業等等。因此，隨著房地產行業的不斷興起，其它相關行業也能夠被有效的帶動，其經濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經濟整體的活躍。

3、房地產經濟能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎設施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內需，對提高人們群眾生活質量，縮小城鄉差距以及加速城市化建設進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

三、房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題

1、房產泡沫導致市場經濟出現大范圍改變的問題。目前我國的房地產經濟雖然在經濟利益上持續走高，但與此同時，也存在著較大的潛在危機，特別是近年來房地產價格的快速增長，導致泡沫經濟的發生風險率越來越高。由于目前各大銀行信貸業務中，房地產行業的信貸數額占據較多的比例，這就導致一旦發生房產泡沫，勢必會造成行業資金鏈的嚴重斷裂，直接對銀行業造成較大的經濟損失，而其他同房產、銀行等相關的社會行業也會遭受到一定程度的影響，嚴重的還會引起股票市場的崩盤，從而導致市場經濟秩序出現大范圍的混亂，給市場經濟的維持和發展造成極大的阻礙和影響。

2、房產價值同價格的不一致造成市場經濟的變化。房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。

3、對資源利用不合理的問題。房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。房地產建設需要大量的土地資源、林業資源以及相關能源做支撐，所以低碳建筑、環保材料在其中的使用情況成為房地產經濟能否同當前市場經濟發展步調保持一致的關鍵，而顯然，目前我國房地產市場上的環保住宅、低碳建筑等綠色建筑的比例相對較少，導致房地產經濟不能同市場經濟的發展方向保持一致。

四、加強房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

1、加大對房地產經濟的金融監管力度。政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

2、加速房地產行業的經濟轉型。國家及各地政府要根據我國當前房地產行業的實際發展現狀，出臺相應的激勵政策和行業市場規范，要求和引導房地產開發商向著環保經濟、低碳經濟、綠色經濟的方向轉變，并積極予以政策支持和資金投入，從而有效的加速我國房地產行業的經濟模式由傳統的開放形式向著低碳形式的方向轉變。同時，國家還要積極的制定相關的行政政策和規定，鼓勵房地產相關行業（如建材行業等）也向著綠色經濟模式發展，積極推進新能源、低碳技術等高新技術的應用，從而不斷推進我國的房地產市場同市場經濟一起向著環保、低碳的經濟方向邁進。

3、加強房地產價格調控。現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。因此房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。

結束語

房地產經濟在市場經濟中起到不可或缺的作用，這樣在一定程度上能夠促進房地產事業與市場經濟的協調發展，并且能夠有效地規避市場經濟中所出現的風險，這也是房地產經濟在我國市場經濟中所取得的地位，同時這種協調發展的關系能夠發揮房地產經濟在市場經濟中的作用。社會經濟的迅猛發展，推動了房地產經濟的快速發展。近幾年來，我國部分地區房價不斷攀升，為房地產開發商帶來了十分可觀的經濟效益，同時成為了我國各行業 中的領軍者，為我國國民經濟的發展起到了重要的貢獻作用。

參考文獻：