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中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：

引言：

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房產企業工程項目特點

1、位置固定、項目單一

房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。

2、資金占用大、回流周期長

房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性。

3、風險大

項目開發周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。

二、房地產開發工程項目管理現存問題

1、各自為政，合作意識差

房地產開發工程的特點是，建設單位多、施工單位多、設計單位多、施工工作交叉作業多，由于這些特點導致各個單位進場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關系，導致各方依各方的習慣、進度辦事，互相之間并不溝通，出現問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導致工程施工現場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現象的存在不僅嚴重阻礙了房地產開發工程的施工進度，還會造成項目成本的增加。

2、施工階段履行合同不嚴謹

工程施工中的合同內容不夠全面、條款不嚴謹，由于建設工程承發包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。

3、項目設計資源整合不足

設計資源整合不足會嚴重影響工程設計文件的準確性以及工程施工事項接口等工作，從而影響項目管理。目前的房地產開發項目有一種向精裝修發展的趨勢，如果項目設計資源整合不足，就會導致房產建筑交付標準不明確，使得裝修設計滯后，而后期為了滿房時間又倉促裝修，使房產建筑的質量遭人質疑。

4、成本失控

成本控制管理并不應只是一個部門的任務，它應該是整個企業的整體成本管理，從調研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發過程中的成本控制。如果監督管理機制不是很完備，必然會導致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發成本、開發費用、稅金等都積壓企業利潤空間。

三、房地產開發工程項目管理的建議

1、加強前提可行性研究

項目選擇首先考慮預期性的研究、定位，如商業地產開發的五連環：選址、定位、資金鏈、招商、營運。開發施工需要從長計議，進行投入產出綜合考慮。加強項目開發前市場調研，項目的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃銷售商、商業經營者、投資者。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。要找到項目的發展方向，確定項目在市場上的競爭地位，確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案投資建設成本的估算，對項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性有充分的認識。

2、全面完善項目成本管理

房地產開發工程項目的成本管理是所有投資者所關注的重點，必須采取手段加強對房地產開發工程決策、招標、設計、施工、驗收、維護等全過程的成本管理工作。在各個階段的成本控制中，要注意采用科學的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整個工程項目的質量以及其它重點控制內容。房地產開發工程的決策階段和施工階段是成本控制的重點階段，在房地產開發項目的投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各階段的相關預算，對各個階段的施工量進行精確的核算。工程項目施工階段的成本控制是整個項目成本控制工作的重中之重，在工程施工階段必須嚴格控制工程設計變更，以降低工程設計變更造成的施工成本增加；必須嚴格控制建筑材料的質量和數量，以降低材料浪費造成的施工成本增加；必須嚴格控制施工工期，以降低工期延誤造成的成本增加。總之，建筑單位必須嚴格按圖紙施工，按進度施工，按管理條例施工。

3、項目進度管理

工程的進度直接影響項目效益的發揮。進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。

4、項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。房地產公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。質量是企業的生命，質量管理目標的實現是品牌發展之根本，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心的是施工單位和監理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗房地產項目質量的客觀標準；其次房地產項目質量是房地產產品特征和特性的總和。

5、嚴格施工合同全過程管理

合同管理是伴隨著整個工程施工的全部過程，工程質量、工期、造價是施工合同執行的監控依據，所以工程管理的好壞已經在招投標中已經確立。因而招投標文件、合同內容需要房地產企業前期開發、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業風險。嚴格執行國家的招投標管理規定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規范合同表述形式。

6、完善管理制度，推行績效評價

建立完善的監督管理制度，對項目投資進行有效的控制，各方面的實施一定要按照相關的監理規定和實施細則，確立職責分工及有關制度，把責任落實到人，從工程管理機制上建立健全的成本控制體系；同時，做好工程進度款的審核，避免資金流失。有關工程進度款的審核，就是確定監理方的工程量，并制定相應的管理制度，以落實到項目中去，優化設計方案，控制項目成本。

四、結束語

房地產企業項目管理是一個企業發展的重要核心，進度控制和成本控制是項目管理的關鍵部分，管理人員要不斷的改善自身的專業知識，嚴格做好項目管理，確保工程質量，使得工程能夠順利完工，讓企業的經濟效益和社會效益得到進一步的提升，使房地產企業能夠健康、有序發展。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

項目管理是房地產項目開發過程中的一個重要環節，在房地產開發企業做好了前期準備工作后，例如土地勘察、規劃設計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業施工隊伍進入施工現場進行項目建設。根據預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設進行管理，最終保證工程按時、按量、按質的完成。房地產開發工程是一個非常復雜而且變化多端的系統工程，因此，必須將各個環節結合起來，協調發展，才能使房地產企業同時獲得可觀的經濟效益和社會效益。可見，項目管理對房地產開發工程來說至關重要，所以，探究房地產開發工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。

房地產開發工程項目管理中的問題

（一）房地產項目開發前期調研不足

房地產在項目開發時應該充分做好前期準備工作，然而，現在很多開發單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發的前提下，就開始了項目建設工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現設計依據不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產企業在項目開始之前，應該做好前期調研論證和規劃設計評審。而不是一拿到地就開始開工建設，這樣就能適當的避免出現戶型單一、結構設計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優化配置。

設計委托及評審不夠規范

當前，由于對設計單位的要求不規范，對設計單位發出的“設計任務委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設計任務委托書”；和設計單位沒有緊密聯系，協調配合，使得在方案設計和施工圖設計，尤其是結構設計上出現很多問題，導致在施工過程中經常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多開發單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種業務管理上的缺失，使得開發單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

管理體制不健全

當前我國房地產企業在進行項目開發時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現了很多的企業在執行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結合本企業的自身特點，沒有從企業的實際需求出發，使得項目管理發揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產企業的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產企業不重視規劃建設程序的相關規定，為了盡早竣工，經常在政府建設主管部門還沒有辦完相關手續和查勘現場與交底之前就開始施工。也有部分企業鉆制度的空子，將規劃審批手續辦下來之后，但是并沒有得到相關部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經濟處罰，使房地產企業遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現在事前管理與事中管理中出現了脫節，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結果與預期目標出現了很大的偏離。

（四）售后服務不到位

目前有很多房地產開發單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環節上并沒有做到足夠嚴格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，導致出現不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時不僅重視房子的質量和舒適，更加重視售后的服務和配套設施，但我國很多中小房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，忽視了售后維修服務。除此之外，有些房地產企業還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設施，也沒有兌現，甚至在房屋質量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業的可持續發展。

加強和改善房地產開發工程項目管理的建議

（一）加強項目開發的前期規劃管理

針對我國房地產項目開發前期調研不足的問題，現提出以下改進建議：全面優化項目管理，加強前期管理，包括規劃方案設計階段和施工圖設計階段。在項目開發前要充分做好市場調查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風險。在設計階段，要重視和規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更和超額設計所造成的巨大浪費。一方面，要結合實際，遵循預算施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，力求做到全面準確，不漏項，不超限，將意外風險控制在預期之內。

加強項目施工中的管理

施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規與國家建筑質量管理中心的規定為原則，嚴格遵守相關法律法規，對工程的安全、造價、質量、工期進行嚴格控制。

1.加強施工合同管理

施工合同是房地產項目開發企業與施工企業共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產項目開發企業對項目施工實施管理的主要法律依據。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務，國家針對施工合同的管理也提出了一些標準，各開發單位一定要遵循國家規定并結合企業和項目實際情況來制定和執行。此外，開發單位還應該根據項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應、工程工期、工程質量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發能順利進行。

2.施工質量的控制

施工質量的控制是整個施工管理中最為關鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎，因此對這個基礎的控制，當然就更加嚴格了。在項目施工過程中，相關管理人員一定要對施工質量進行嚴格的控制，要制定科學完善的現場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監督和控制。具體任務是：第一，管理制度的制定和執行，主要是要求管理人員嚴格依據管理制度的相關規定對工程實施進行管理和監督，尤其是重點部分與關鍵工序，要根據國家技術標準來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環節。第二，嚴格監督施工企業，最大限度保障施工質量，培養施工中自我質量控制意識。及時發現施工企業在施工過程中可能出現的技術難題并進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執行，做好市場調查，掌握市場材料的最新信息。依據國家相關法律法規，通過招標環節力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。

3.控制工期

控制工期在房地產開發項目中的地位不可忽視，不僅關系到開發企業的利益，也關系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環。因此，要掌握實際情況監督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環節控制上，要結合監理人員對施工單位的細節檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，并監督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。

綜上所述，房地產開發項目工程管理是一項復雜的系統工程，要優化房地產開發的項目管理，就必須在項目規劃前做好前期準備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質量控制等，同時還要加強售后服務。只有著眼于存在的問題，用發展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產開發工程項目管理，從而促進房地產企業的健康穩定發展，最終促進社會和國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]來豪.淺議房地產開發項目前期準備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

前言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房地產開發工程項目管理現狀分析

當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。

開發項目管理中忽視了風險控制

如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。過程中的風險包括：政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

2、項目成本沒有得到有效控制

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

二、房地產開發工程項目管理優化措施

1、加大房地產開發項目風險管理力度

在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2、化化規劃管理

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中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。

2開發管理

開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

銷售部門就是要把企業開發的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3規劃管理的重要涵義

規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。

3.5將規劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規劃圖（如控制性詳規等），可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

5建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

篇（5）

由于房地產的開發的周期較長、金額投資大以及風險高等特點，房地產開發項目一直都是一項比較復雜的系統工程。房地產開發商作為項目的管理主體就要對整個工程建設項目負責。房產開發商的管理措施對工程的項目建設是否有效，與房地產的產品質量和收獲利潤密切相關。

一、房地產開發項目中工程管理現狀

目前房地產的開發項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業部制以及專業管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當前的形勢下，房地產開發工程項目的管理的形式并不是很樂觀。

1. 對房地產開發工程的中風險管理的不足

首先是政治風險，國內外政治環境的變化決定著相關投資的走向。其次是環保風險，房地產項目工程中所涉及到的噪音等相關環境污染也是具有一定風險的。還有金融風險，國家的貨幣政策以及國際金融風暴都會帶來房地產投資的風險，這是房地產開發項目中必須謹慎主義的風險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關系的不穩定以及相關設備的資源短缺，也會給市場帶來市場風險。信用風險涉及到開發商和承包商，更牽涉到房地產產品的利潤收益，也是任何房地產產商需要關注的風險。接著是財務風險，如果房地產企業面臨財務風險，很有可能會導致資金的周轉出現問題，甚至導致破產。最后，如果由于企業管理方面而對房地產的工程管理造成損失，即被稱之為經營風險。然而大部分的房地產開發商對上述的風險并不能很好地進行管理與規避，經常會導致房地產開發項目工程中的質量難以得到保障，也致使工程的造價增高。

2. 房地產開發項目成本管理問題

房地產開發項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產開發的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現錯誤型的決策，就會大致房產工程項目投資的增多。在招投標過程中，有很多企業過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產投資的收益。

二、房地產開發項目工程管理措施策劃的主要內容

1. 確定項目工程管理的組織架構

項目管理的組織架構是指一個項目內各組成要素以及它們之間的相互關系，

主要涉及到項目的各單位構成、職能設置和權責關系等，由此可見，組織架構是整個項目實施的根本所在。在建設項目的工程管理中，線性組織架構是一種較為常見的模式。從項目的建設過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設計階段、工程項目招標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結評價階段。

2. 項目合同以及項目管理目標的分解

首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，

在項目管理策劃中，應制定項目的總控制目標，包括投資、進度、質量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個易于具體執行的組成部分，通過各種有針對性的技術、組織和管理措施，來確保各個分解目標的實現，進而實現項目的整體目標。

3. 總控計劃的策劃

在國內許多大型項目的建設中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網絡計劃技術進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發現偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設程序和各個項目目標的關系進行策劃，很好地實現總控計劃。

4. 各個項目溝通程序制度的設定

在房地產開發項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當的搜集、傳播并儲存最終的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內。這是各個項目部門取得成功的關鍵聯系。因此，設定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。

三、房地產開發工程項目管理優化措施

1.加強房地產開發項目風險管理

風險防御是指通過某些特定的技術管理方法來規避相關風險，以此來減少房地產開發相關的潛在性損失，盡可能的維護房地產投資商的利益。風險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風險回避，當風險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關措施，這樣就能有效地避開相關的風險。但是風險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風險轉移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風險的形式進行轉變。這種方式在當前的房地產開發工程管理中是應用較為廣泛的。

2.完善項目投資成本的管理

任何房地產開發項目中的投資方都會重點關注于項目的成本管理。在房地產項目開發工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產開發項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節省而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。在房地產開發的任一階段，都要把握好成本的關鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產開發項目中工程質量的管理

房地產企業的產品不同于其他行業的產品，工業產品屬于流水線式的生產，并沒有太多影響質量的因素，所以產品質量也較為穩定；而相對來講，影響房地產產品質量的因素卻有很多，例如人員、機械設備、施工方式以及施工環境等都會對建筑產品的質量有所影響，所以，房地產公司需要通過完善的工程質量管理來保障項目建設實施的質量。此外，項目工程的建設管理涉及到多種學科，如建筑、結構、電氣、造價、管理學等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學習、接受、應用的能力的人才。由此可見，房地產開發項目中的工程管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產開發企業應注意項目工程的管理團隊的建設，使得素質得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎。

總結：

由于房地產企業的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產開發項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產商更加科學的把握市場經濟的走向，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環節很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。

參考文獻

篇（6）

中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：

引言：

隨著經濟水平的迅速發展，我國房地產行業在近年來得到了快速的發展。與此同時人們對居住條件的要求也發生了變化，但是房地產開發項目管理中仍存在一些難點，如何以科學的房地產開發工程管理工作提高管理效果，提高工程質量成為了項目管理企業面臨的重要問題。

一、房地產開發項目管理含義

房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗,系統的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統化、科學化。

房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。

二、房地產開發項目工程管理內容

1、總體規劃

人類在做任何一件事情之前都有一個想法, 如同在房地產開發項目中一樣, 房地產的開發企業在開發某項具體項目之前都要有一個總體規劃, 總設計也就是工程建設之前做的準備工作。

2、配合協調

房地產開發涉及的社會因素眾多, 同時由于房地產的建設工程自身的特點,如工程項目多,施工周期長,建設范圍廣涉及部門廣泛單位多, 所以建設當中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當中,要達到工程建設的順利進行,就必須進行配合協調。在協調工作中,需要注意的是配合好開發建設相關單位,并處理好開發過程中出現的各種矛盾。

3、質量監理

過硬的質量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼, 房地產開放企業要想使 自己開發的樓盤實現最大的經濟效益和社會效益,首要的是保證建筑物質量的過關, 因此在工程的建設過程中要十分注意現場施工的監理,及時發現施工質量問題, 并注重抓落實。

4、工程驗收

建筑工程的竣工不是簡單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設計文件要求和合同的各項內容后, 依照國家和地方有關建筑工程竣工的相關法規,進行工程驗收,只有在竣工驗收合格后,才能將產品交給用戶使用。

三、房地產開發企業項目管理難點

1、項目管理概念的狹隘與局限

導致項目運作成本過高、房地產交易糾紛不斷的原因，是由于項目管理概念的狹隘與局限。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益是融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。

2、圖紙設計管理方面存在問題

大多數房地產開發企業都不重視圖紙設計的管理工作，對于開發商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統一交由設計院進行處理，因此，在圖紙設計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現很多錯誤。而開發商對于圖紙設計階段所包含的成本、質量控制不夠重視，而只注重在施工現場如何節約成本，如何進行質量控制等，甚至有的房地產開發企業在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設計院對圖紙進行設計，如此，必然會導致設計出來的圖紙存在一些不足。當工程在施工的過程中，開發商才發現其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設計院在對圖紙進行設計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產開發行業對這方面更是缺少管理和監督，尚沒有有效的辦法來進行控制。

3、合同管理方面存在的問題

目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：

3.1 不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。

3.2 簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。

3.3合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

四、解決房地產開發項目工程管理難點的措施

1、加強開發前期的管理

開發前期管理就是對項目規劃設計過程的管理，房地產開發企業在拿到建設用地后將要開發樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

1.1 加強規劃設計

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。

1.2 加強方案設計

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。

在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。

2、不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強施工階段的質量控制

明確質量目標房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關, 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此,項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大, 綜合開發績效降低。那么, 如何準確地確定質量目標? 首先, 要進行質量投入的收益和費用分析, 要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本； 適當增加預防成本, 大力降低事故成本。

4、加強項目成本管理

房地產開發工程項目成本管理可通過多種方式進行優化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發、建設的全運轉過程中進行成本管控則繼續尋找有效途徑，實現投資控制目標。 建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。

五、結束語：

綜上所述，房地產開發企業項目工程管理是一項極為復雜，卻十分嚴重的工作。因此，只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展,才能完成項目,并取得較高的經濟效益、社會效益、及環境效益的統一。

參考文獻：

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[3] 龐小平.項目管理的理論與實踐[J].水運科學研究.2006.1.

篇（7）

中圖分類號：F406.72文獻標識碼：A文章編號：

Abstract: The author with the work experience in recent years, mainly expounds the real estate development in the process of management personnel how to make progress management, quality management, security management and so on, as well as how to coordinate all the participants in the process of construction, the relationship of how to smooth and the government and other departments to communicate, and makes a summary and analysis.

Key Words: project management, cost, schedule, safety, coordination

前 言

近些年來,我國經濟的迅速發展，帶動著房地產市場開發日趨走成熟,而且又在十分激烈競爭中, 大家皆知房地產開發是一項工期長、資金占用量大并且資金的時間價值大的項目,要想在各種復雜的環境中把房地產項目做好,使房地產開發的利益最大化,首先就必須從成本管理上下大工夫。如何更高效的提高房地產開發項目工程管理呢？我們不僅要把成本管理抓重點，而且還要把進度管理、質量管理、安全管理等以及如何協調建設過程中各個參與方的關系,如何順暢的與政府等部門進行溝通等方面入手,結合本人近年來的工作經歷就潦草進行一個總結與分析,以供大家討論。

一、 成本管理

房地產成本管理的概念房地產成本管理是指房地產房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。而任何一個房地產開發項目出發點均是為了追求利潤最大化,那么在這個過程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是貫穿于項目的始終,從項目的定位,初步設計,施工設計,工程建設,交付使用等每個階段都要做出相應的投資估算價格、概算價格、標底價格、決算價格等,根統計資料表明,在設計階段節約投資的可能性為88％ ,所以在此階段房地產公司要對自己開發的產品進行詳細的研究,成立自己的設計團隊,根據項目的檔次從項目的總體規劃、樓位布置、建筑外立、內部構造、設備安裝及整個項目的配套方面出發,運用價值工程理論進行優化設計。等而施工開始后節約投資的可能性僅為12%,這個階段只要自身不再更改原規劃設計,做好現場工程管理,不隨意下發變更指令,利用監理單位管理好施工單位,那么這個階段的造價便可進行有效的控制。

在建筑法律不斷健全的今日,要從招標階段進行嚴格的篩選協作單位,不能超越招投標等相關法律的規定,設計階段包括方案設計,施工圖紙設計。建設過程中包括監理單位,施工單位(總分包單位) ,材料供應單位的確定,甚至后期物業管理單位的確定,都通過公開招標或者邀請招標,擇優選取,以取得項目各參與共贏。

二、 進度管理

資金是有時間價值的,那么房地產開發項目從立項到交付使用時間越短越好,以便于高效的提高資金的使用效率,一般而言,開發項目比較緊張的都在工程建設階段,基于此,制定切實可行的計劃是十分重要的,將擬建項目進行幾個大節點的劃分,如什么時間出正負零,什么時間封頂,什么時間竣工驗收,做好這幾個時間點的控制,建設方需要做的是宏觀的、全局的工程管理,通過施工單位的自查,監理的巡查,通過召開會議分析未完原因,如何采取措施,利用組織、合同、技術等方法去督促各參與方,共同來提高建設進度。

三、 質量管理

品質永遠是競爭的核心,房地產開發項目更不例外,建設房子無疑地基處理、主體建設、設備安裝、外立面、配套建設等幾個方面。那么如何才能管理的更好呢,首先要有目標,制定好自己的目標,各方才知道自己的方向在那里。其次要有方法,施工單位做好施工組織設計,配備優秀的管理人員,選擇優秀的操作人員。配備先進的操作工具,安全的施工機具。做好材料的進場控制,建立嚴格的材料驗收制度,明晰的材料臺帳。從源頭到領料各個環節都是有監督的,都是可以溯源的。給進場的人員做好技術交底,經常進行大比武,進行班前教育,建立民工學校,從而提高操作工人的技術水平。良好的環境也是不可缺少的,現場做到日完日清。人、機、料、法、環五大環節均予以保證,無疑會提高建設品質。在這個過程中發揮監理單位的作用,要深入現場,做好旁站,做好平行檢查,進行周比賽,月評定制訂獎罰措施,通過激勵來提高質量管理水平。

四 安全管理

近年來建筑工程行業安全事故頻發,安全生產的管理不光是施工單位單方的事情,項目各參與方都要參與進來,共同管理安全生產,房地產開發企業不能超越程序辦事,一切都要按照相關的建設程序開展自己的工作。不能任意的壓縮施工工期,不刻意的搶工期、趕工期,違背客觀規律。不能任意的將工程直接分包或者肢解分包,將自己的分包要納入總包的管理范疇之內,否則會因為分包太多, 造成現場管理混亂,安全事故多發。再者要求各參建方建立完善的安全管理體系,目前比較常見的就是掛靠單位較多,或者外埠企業較多,公司級別的人員較少,安全管理機構不健全,造成高資質、低管理的現象,針對這些要從合同的角度出發予以約束。最后要建立四級安全管理體系,即建設方、監理方、施工方、老務隊都設置安全工程師崗位,以便從組織上重視安全管理。

五、 各方關系的協調

房地產開發項目本身就是一個社會資源的大整合,自己本身就是一個組織各方共同實現價值的組織者,自己所充當的角色既可能是甲方也可能是乙方,如何妥善的處理好各參與方的關系十分重要,在建設階段偏重于場內的管理, 重要的是處理好監理、總包、分包等幾個方面的關系,如處理總分包工作界面的劃分,工序之間的移交,總分包配合費用的洽談等工作。通過合同手段、會議手段進行溝通解決。

協調職能使不同的階段、不同環節、不同部門、不同層次之間通過統一指揮形成目標明確、步調一致的局面,同時通過協調使一些看似矛盾的工期、質量和造價之間的關系,時間、空間和資源利用之間的關系也得到了充分統一,所有這些對于復雜的工程項目管理來說無疑是非常重要的工作與政府等部門的溝通協調,無論新建、改建、擴建這些項目都離不開政府部門的監督管理,需要與規劃、質監、市政、水務甚至一些壟斷行業的溝通都是十分重要的,既不能違背程序辦事,也不能因為煩瑣的程序而持不滿的態度去辦事,根據公司的大小可以設置專門的報建專員或者項目前期部來協調處理此類事情,以便提高辦事效率。

六、結束語

總之房地產開發項目是一個系統的、復雜的、多元的、目前很多公司管理還不是十分規范化,甚至有單位不知道該設置那些部門,那些崗位,建設程序的流程也不熟悉,但目前又沒有一個規范化的東西,只能借助一些規模較大的公司,通過一個甚至更多項目的開發來不斷完善、提高項目的建設管理水平,從而最大限度地發揮出工程項目的經濟效益。

參考文獻

篇（8）

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

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Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀攙 management strategy梔攀 implementation of the project process.

Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：

為了讓閑置土地資源得到充分的利用，地方政府會采取“土地出讓”政策將土地使用權轉讓給工程單位，由后者根據實際需要自行支配土地使用權。房地產開發活動對現代社會的發展有著多方面的意義，不僅帶動了城市現代化改造進程的加快，也為區域經濟收益水平的穩步提升創造了平臺。面對房地產開發過程存在的問題，開發商需做好綜合性的監管策略。

一、新時期房地產開發的概念

市場經濟體制經過了新一輪的變革調整，房地產一躍成為市場經濟的主導產業。房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。簡言之，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為[1]。房地產開發與城市規劃緊密相關，是城市建設規劃的有機組成部分。為了確定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目標，必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以適應社會主義現代化建設的需要。

新時期發房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。同時，房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節[2]。

二、房地產開發對社會發展的作用

我國土地資源面積廣闊，但能夠被有效利用的土地面積相對較少。商品經濟時代背景下，商業都市改造建設是不可避免的，這就要求各地方政府能夠充分利用現有的土地資源，使其更好地推動城市商業化、現代化、經濟化改造工程。

1、優化資源利用。土地是自然資源的主要形式，也是社會經濟改革進步的物資條件。政府把閑置土地資源出讓給開發商進行開發利用，其本質上是優化利用土地資源的表現形式，避免了城市或農村地區資源的浪費。

2、帶動經濟發展。“招商引資”是我國支持地方經濟發展的重要策略，主要目的是通過充分利用地方優越的條件帶動區域經濟發展。房地產開發是建設單位投資地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能夠從多個方面促進區域經濟發展。政府頒布招商投資政策后，吸引開發商到地方參與投資，逐漸在地區形成一定的產業鏈結構，對未來地區經濟的長期規劃提供了指導。

3、改善生活環境。房地產開發項目大小不一，可根據不同地區的地理面貌設計個性化的開發方案。開發項目的成立及實施有助于改善人們的生活環境，從物質條件、精神享受等兩方面優化日常生活水平[3]。科學發展觀指導下，社會群眾生活水平得到了顯著的改善，提高了城市及鄉鎮地區的生活質量。

4、刺激產業消費。群體消費增長是衡量社會經濟收益水平的參考依據，地區產業消費人數增多必將為企業帶來豐厚的經濟收益，推動了產業結構的優化調整。房地產開發作為一項地區改造工程，項目竣工后所覆蓋的商業區面積變廣，人們的消費活動有了更多的選擇。

三、工程項目實施過程的管理策略

從另一個角度看待房地產開發活動，由于工程建造的成本投資巨大，所涉及的土地資源面積廣闊。若工程項目實施階段出現問題，對開發商造成的經濟損失不可估量。目前，房地產行業正處于政府宏觀調控背景下，尤其是“限購令”頒布之后，房地產的開發項目明顯減少，確保項目建設的質量水平是及其關鍵的。房地產開發工程實施階段的管理應從經濟性、環保性、實用性等三個中心開展，保證項目建設順利進行的同時創造理想的經濟收益。

1、規劃管理。前期規劃是房地產項目開發的第一步驟，在規劃階段可對工程項目實施的過程進行詳細的安排。設計單位在規劃土地資源開發時要注重方案的合理性，管理人員對所編制的圖紙應全面審核。開發商要在待開發區域科學地選擇工程位置，這樣可以避免拆遷補償帶來的成本上升問題。

2、質量管理。質量是房地產工程項目管理的核心點，工程質量水平基本上決定了竣工驗收能否合格，影響著房地產工程交付使用的周期。項目建設期間的質量管理應加強各工程人員作業的質量監督[4]。無論是住宅區建筑或者商業建筑，其都必須達到工程質量的要求才能投入使用。

3、成本管理。當前房地產產業經濟正處于低迷階段，房產銷售額直線下降對開發商的盈利收入造成很大的不利。因此，開發商在工程項目正式動工后必須完善成本管理制度，以免隨意簽證變動施工方案引起成本造價增多。

4、材料管理。建筑材料是房地產工程的基本結構，開發商在指導施工單位作業時需強調材料質量的管理。在建筑行業發展趨勢的推動下，房地產開發采用的建筑結構形式更加復雜，靈活運用不同性能的材料完成建造可保證項目質量。許多施工單位在作業期間僅注重工程進度的協調管理，對現場材料質量缺乏有效的檢測環節[5]。

結論

總之，房地產開發對地方經濟的發展有著重要的推動作用，政府在規劃土地資源利用期間要充電考慮工程建設的實際需要，制定全面性的工程管理策略，這樣才能確保工程項目的順利實施。工程項目的應注意質量、成本、耗材等幾個重點方面，從而保證工程建設質量符合竣工驗收的要求。

【參考文獻】

[1]施云錦.新時期房地產開發行業面臨的的挑戰[J].房產經濟，2011，15（6）：32-34.

[2]趙曉娟.工程項目建設管理過程需注意的問題[J].管理觀察，2010，30（5）：21-22.

篇（10）

招投標及合同管理是房地產項目在運營階段的成本管理的重要工作內容影響整個房地產項目的經濟效益。因此，作為房地產管理人員，在房地產開發市場競爭愈加激烈的形勢下，進行有效的合同管理，擇優選擇承包商，確定合理的中標價格，從而保障房地產開發項目保質、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發風險，提高企業的投資收益。這里對房地產項目開發過程中的招標和合同管理相關工作做以簡要分析。

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

1．建筑房地產工程項目管理概述

房地產工程項目管理包含三個方面:開發管理、規劃管理以及施工管理。開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。規劃管理就是對規劃設計過程的管理,房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。

2．房地產工程管理的意義

在房地產的整個過程中,房地產項目建設是房地產企業開發中的一個重要環節。房地產開發企業要想持續、長久、健康發展,必須重視建設項目整個生命周期的項目管理,以保證產品的品質,時刻維護自身的聲譽。房地產開發項目工程建設內容廣泛，事務繁多，又具有很強的專業性和技術性，必須有系統、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設按時、保質順利竣工。項目工程管理是整個開發建設過程中的重要環節。

2.1它是整個項目建設過程中主要的職能工作

房地產開發項目投資建設的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運階段中，所有工作，都可納入項目工程管理的范圍，包括了項目在其正式實施過程中的全部職能活動。因此，項目工程管理是項目開發建設過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2它是疏通項目建設過程中-切社會關系的樞紐

在項目建設期間，必須要與社會各有關企業或部門發生聯系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項目建設過程中都要發揮不同的作用，不能缺少任何一個環節，它們都是建設整體的一個組成部分。而所有方方面面的關系，都要由項目工程管理人員去疏通聯絡，以保持與各方面良好合作關系，保證項目建設的完整性。

2.3它是整個項目建設過程中的綜合性基礎管理工作

項目工程管理是項目建設過程中第一線的現場管理，與項目工程施工建造的每一道工序、每-個環節、每-件作業相聯系。第一線的管理工作具有極強的復雜性、綜合性，要求管理員監督、檢查和掌握現場施工作業的每一個過程，以保證項目工程管理的質量和效率。

3、房地產開發項目工程管理對策

3.1項目開發中的管理對策

在房地產開發項目剛起步時，難度比較大。而規劃管理是一個房地產開發項目工程管理的首要階段，確定建筑規劃方案是這個階段的重要工作，關系到項目開發的成敗。本了以下三方面可行性分析：

第一，依照營銷部做出的市場調查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規模和需求等級以及需求量做出合理的規劃。

第二，與規劃部門積極地溝通。運用其對相關政策的了解和地域規劃知識，依照相關規定，確定出最有利于開發項目總體規劃的指標。

第三，根據《中華人民共和國招標投標法》等相關法律，進行設計方案的競標。競標中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹慎的選擇。

3.2項目施工中的管理對策

房地產項目的施工管理有內容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現有著很大的關系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執行相關法律和法規，對工程的成本、工期、質量這三個方面進行嚴格控制。

3.21對施工合同的管理

施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。該合同的訂制是施工管理的首要任務。除了國家規定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。

3.22施工質量的控制

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。在房地產項目開發中，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下三項主要任務：

第一，依照委托監理合同對承擔該質量監理的工作人員，依照法律相關規定進行監督。對關鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下一道工序。

第二，對施工企業嚴格監督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。盡量幫助解決施工企業在工程施工中所遇到的技術難題，在技術上保證工程的質量。

第三，對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設計要求與合同約定，對市場做好調查，掌握市場材料信息。根據國家相關法規，運用招標的形式選擇質量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

3.23工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。在每一個計劃的控制上，要配合監理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現，要及時進行出現偏差的原因分析，并監督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

3.24成本的控制

項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：

第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。

第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。

第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能簽證給施工單位。做到層層審核，進行合理簽證。

3.25安全的控制

工程部應建立全面、全員、全過程的現場管理模式，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性，進行現場質量檢查與驗收。

4.結語

總而言之，在這個施工周期較長，技術要求高綜合性工程的房地產開發項目，在它的每一階段都必須要嚴格執行工程管理。通過緊密協調建筑所包含的施工內容的多樣性與繁雜性，建立一個完善的工程管理體系。

參考文獻：

[1]王輝．房地產開發工程項目管理研究［J］．住宅產業，2010(08).