緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、合理選定審計(jì)范圍，做到事半功倍

根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，不宜全面開花，面面俱到，應(yīng)該抓住重點(diǎn)，有的放矢。選擇具體的審計(jì)項(xiàng)目，只針對(duì)審計(jì)期間該項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進(jìn)行審計(jì)；對(duì)未完工程，不進(jìn)行審計(jì)。

理由是：房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準(zhǔn)確地計(jì)算出該項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積，從而能確定實(shí)際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進(jìn)行比較可分辨出項(xiàng)目是否超容積率。由于項(xiàng)目小區(qū)基本完成，界址清晰，實(shí)際用地面積也可通過專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量后繪出詳細(xì)平面圖與規(guī)劃用地圖進(jìn)行比較是否有多占國(guó)有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實(shí)地測(cè)量得到驗(yàn)證。項(xiàng)目小區(qū)綠地率可聘請(qǐng)有資質(zhì)的園林綠化測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地復(fù)測(cè)，出具綠地率檢測(cè)成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)標(biāo)情況。而未完工程達(dá)不到上述審計(jì)條件，從而不能真實(shí)反映各職能部門征管工作中存在的問題。

根據(jù)我們的審計(jì)實(shí)踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是普遍存在的，而超容積率的后果會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商漏交國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。

二、從相關(guān)單位入手，確保審計(jì)工作順利進(jìn)行

進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能從相關(guān)單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。相關(guān)單位有國(guó)稅局、地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報(bào)建、預(yù)售許可證發(fā)放、各項(xiàng)稅款繳納等資料。為日后審計(jì)奠定堅(jiān)實(shí)的準(zhǔn)備條件。

各相關(guān)單位須提供的資料主要是：

1.國(guó)土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書，國(guó)土出讓金繳交情況，土地閑置費(fèi)繳交情況等。

2.規(guī)劃局。建設(shè)規(guī)劃用地審批情況，建設(shè)規(guī)劃許可審批情況，專家評(píng)委會(huì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審情況等。

3.建設(shè)局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費(fèi)繳交及減免情況，房屋竣工驗(yàn)收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標(biāo)資料，房屋竣工面積匯總情況等。

4.園林局。房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗(yàn)收證明資料等。

5.房管局。房屋預(yù)售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預(yù)售面積測(cè)繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪情況，房屋銷售收入情況等。

6.國(guó)稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。

三、重點(diǎn)審計(jì)“容積率”，突顯審計(jì)成效

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的國(guó)土出讓金也就越高。

由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國(guó)土出讓金大量流失，同時(shí)也嚴(yán)重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準(zhǔn)提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，對(duì)該問題的監(jiān)管流于形式。

開發(fā)商作弊的手法主要有：

1.打著送飄臺(tái)、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽(yù)，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時(shí)打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價(jià)。

2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計(jì)容積率）改做儲(chǔ)藏間、車庫(kù)進(jìn)行出售，致使超容積率。

3.將規(guī)劃設(shè)計(jì)的儲(chǔ)藏間、車庫(kù)室內(nèi)地面標(biāo)高抬高，有意保持層高不變，待實(shí)際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實(shí)質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第326號(hào)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算；…層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，實(shí)際上變相提高了容積率。

4.屋頂閣樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有意不加以利用，實(shí)際施工時(shí)將通往閣樓層樓面板上預(yù)留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)上是設(shè)計(jì)加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計(jì)算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報(bào)批時(shí)，沒有計(jì)算容積率。

針對(duì)上述問題，我局下達(dá)了審計(jì)決定對(duì)開發(fā)商漏交的國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)進(jìn)行了補(bǔ)繳，并建議出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實(shí)施細(xì)則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。

四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)益

綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個(gè)非常重要的硬性指標(biāo)。

居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應(yīng)因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應(yīng)控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應(yīng)控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現(xiàn)實(shí)中普遍存在綠地率不達(dá)標(biāo)的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：

1.開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重占用綠地。開發(fā)商在申報(bào)規(guī)劃部門審批的時(shí)候，綠地率都是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但是在實(shí)施過程中，為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，往往是存在爭(zhēng)地、搶地、占地的行為。

篇（2）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期；BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，其中前期階段未知因素最多，對(duì)整個(gè)投資過程的影響程度高達(dá)90%以上。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)投資的主體，面臨的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性最大。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，開發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果掌控愈多，則風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率越小。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)管理的研究很大程度上決定了該項(xiàng)目的成敗。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜多變，開發(fā)商倘若對(duì)此決策不慎，將對(duì)整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)來源劃分為政策、技術(shù)、財(cái)務(wù)、社會(huì)、自然、管理六個(gè)方面，并建立指標(biāo)體系，如表1。

2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

2.1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)簡(jiǎn)介 BP（Back Propagation）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構(gòu)成。與以往的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法相比BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有很大的優(yōu)勢(shì)，它有效削弱了評(píng)價(jià)人員主觀因素的影響，對(duì)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性要求不高，而且具有強(qiáng)大的非線性映射能力、容錯(cuò)能力等優(yōu)點(diǎn)。

2.2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)過程 ①初始化，給各連接權(quán)及閥值賦予[0，1]內(nèi)的隨機(jī)數(shù)，分別設(shè)定誤差函數(shù)e、計(jì)算精度值和最大學(xué)習(xí)次數(shù)M；②隨機(jī)選取k個(gè)輸入樣本及對(duì)應(yīng)期望輸出計(jì)算隱含層、輸出層各單元輸出；③計(jì)算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓(xùn)練結(jié)束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復(fù)訓(xùn)練直到輸出誤差達(dá)到要求為止結(jié)束訓(xùn)練。

3 基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)模型，具體步驟如下：

3.1 輸入層 輸入層是外界信號(hào)與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)銜接的紐帶。其節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于數(shù)據(jù)源的維數(shù)和輸入特征向量的維數(shù)。由表2可知指標(biāo)層有16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因子，即輸入層有16個(gè)神經(jīng)元。首先選取10家有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)利用問卷調(diào)查法和專家打分法，按風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定等級(jí){較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)}，然后對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)Uij進(jìn)行打分。為了減小權(quán)值的調(diào)整幅度，加快網(wǎng)絡(luò)的收斂性，訓(xùn)練開始前對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內(nèi)。樣本數(shù)據(jù)見表2。

3.2 隱含層 隱含層層數(shù)不宜過多，否則會(huì)降低訓(xùn)練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數(shù)參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數(shù)，n為輸入單元數(shù)，m為輸出單元數(shù)，a為[1，10]之間的常數(shù)。經(jīng)計(jì)算隱含層單元數(shù)為10。

3.3 輸出層 輸出層節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于輸出數(shù)據(jù)類型和表示該類型所需的數(shù)據(jù)大小。本文輸出結(jié)果是一個(gè)數(shù)值，即節(jié)點(diǎn)數(shù)為1。評(píng)價(jià)結(jié)果取值在[0，1]范圍內(nèi)，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)越高。因此建立的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型為16-10-1，即輸入層16個(gè)神經(jīng)元、隱含層10個(gè)神經(jīng)元、輸出層1個(gè)神經(jīng)元。

3.4 網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練 ①網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的選取。本文將表2中前9組數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練集，最后一組作為測(cè)試集。訓(xùn)練次數(shù)、訓(xùn)練目標(biāo)、學(xué)習(xí)速率分別設(shè)定為10000次、0.00001、0.3，訓(xùn)練函數(shù)、學(xué)習(xí)函數(shù)、性能函數(shù)分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數(shù)為缺省值。網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練結(jié)果，見圖1，經(jīng)過943次訓(xùn)練，總體誤差為9.94958e-006，網(wǎng)絡(luò)收斂達(dá)到預(yù)定的學(xué)習(xí)精度0.00001，訓(xùn)練結(jié)束。②模型檢驗(yàn)。將表2中最后一組數(shù)據(jù)輸入訓(xùn)練好的模型進(jìn)行檢驗(yàn)。可得，實(shí)際輸出為0.3142，在區(qū)間[0.2，0.4]內(nèi)，即第10家房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)低。這與期望輸出結(jié)果0.32基本一致，較好的滿足了設(shè)計(jì)要求。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型在房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方面準(zhǔn)確度較高，具有較強(qiáng)的實(shí)用性，豐富和發(fā)展了前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法，為開發(fā)商進(jìn)行前期決策提供了有力的依據(jù)。不足之處，指標(biāo)的選取有待改進(jìn)和完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳小花.基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型研究[J]現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（3）：172-173.

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篇（3）

中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力小，產(chǎn)品規(guī)模勢(shì)小，抵御房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力薄弱。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，竣工結(jié)算不到位，資金不能及時(shí)回籠，將會(huì)導(dǎo)致工程難以為繼，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。工程量08清單是房地產(chǎn)企業(yè)簽定合同、調(diào)整工程量和辦理竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，貫穿于整個(gè)施工過程中。造價(jià)事務(wù)所協(xié)助建設(shè)單位做好工程量清單計(jì)價(jià)模式下的工程進(jìn)度款結(jié)算工作極其重要。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算存在的問題

1.1 規(guī)范了解深度不夠

一些造價(jià)人員由于自身水平受限，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范不精通、對(duì)項(xiàng)目工程量的計(jì)算不夠熟練，在編制造價(jià)文件時(shí)出現(xiàn)項(xiàng)目漏項(xiàng)或差錯(cuò)。房地產(chǎn)中小項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙由于設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、能力薄弱，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)往往出現(xiàn)漏項(xiàng)，對(duì)常用圈梁、構(gòu)造柱做法在圖紙說明中只是給出詳見某某圖，如果造價(jià)人員容易不熟悉規(guī)范，想當(dāng)然對(duì)工程量進(jìn)行計(jì)量，往往出現(xiàn)差之毫厘，失之千里的后果。

1.2 合同簽訂不完善

中小房地產(chǎn)項(xiàng)目由于項(xiàng)目自身特點(diǎn)及粗放式開發(fā)模式，都是走人情、走關(guān)系，一包了之，工程項(xiàng)目的施工合同簽訂得非常簡(jiǎn)單，且不規(guī)范，對(duì)工程的結(jié)算依據(jù)僅以“按現(xiàn)行文件執(zhí)行”一筆帶過，對(duì)工程中發(fā)生的程序、處理方式及糾紛處理均沒有約定。由于合同條款簽訂的不嚴(yán)謹(jǐn)，極容易造成工程費(fèi)用項(xiàng)目無(wú)法確認(rèn)的爭(zhēng)議，一到結(jié)算階段就會(huì)暴露出來，特別是在包干工程項(xiàng)目中，對(duì)包干范圍及調(diào)整條件、調(diào)整方式?jīng)]有規(guī)定或規(guī)定不明確，結(jié)果包干項(xiàng)目包不死，等于合同沒有規(guī)定。對(duì)于清單措施費(fèi)中的安全文明措施費(fèi)、腳手架模板等臨時(shí)措施費(fèi)、降水費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)等包干費(fèi)用的內(nèi)容做的描述不夠細(xì)致，給人留下鉆空檔的機(jī)會(huì)。

1.3 清單編制不規(guī)范主要體現(xiàn)在兩方面：

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于編制造價(jià)文件的能力有限，清單編制人員工作失誤、圖紙錯(cuò)漏、設(shè)計(jì)深度不夠等原因，提供的清單工程量清單工程量計(jì)算不準(zhǔn)確，使得清單工程量誤差太大、漏項(xiàng)多。在項(xiàng)目施工過程中，現(xiàn)場(chǎng)甲方工程師對(duì)變更簽證的審核審批能力較差，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更和簽證多如牛毛，無(wú)法辨別是真是假。在結(jié)算階段造價(jià)事務(wù)所的審核人員不僅要核算原圖及變更項(xiàng)目的工程量，還要對(duì)由于設(shè)計(jì)變更增加的許多項(xiàng)目重新進(jìn)行定價(jià)，審核人員的工作量大大增加，一不小心竣工結(jié)算錯(cuò)上加錯(cuò)，不可收拾。

1.4 造價(jià)人員專業(yè)技能薄弱

部分造價(jià)事務(wù)所的造價(jià)人員自身水平參差不齊，現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)《2008建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》不熟悉，對(duì)工程量清單的編制要求沒有理解透，編制出來的工程量清單質(zhì)量差強(qiáng)人意，無(wú)法滿足實(shí)際工作需求；容易存在漏算、錯(cuò)算、重算，以及清單特征描述與工程量計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重不符等問題。錯(cuò)誤的清單會(huì)誤導(dǎo)投標(biāo)單位作錯(cuò)誤報(bào)價(jià)，導(dǎo)致今后的工程結(jié)算留下隱患，在結(jié)算過程中扯皮。

2 項(xiàng)目概況

某社會(huì)保障房總建筑面積77950 m，地下室建筑面積4958 平米，樓建筑物總高度為84.5米。本工程設(shè)使用年限50年，安全等級(jí)二級(jí)，屋面防水及地下室防水等級(jí)均為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度六度，總投資3500W。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算控制

3.1 強(qiáng)化結(jié)算算審核程序

為了保證工程造價(jià)結(jié)算算報(bào)告審批的嚴(yán)肅性，由于建筑工程項(xiàng)目存在不同的審核環(huán)節(jié)和注意事項(xiàng)，所以根據(jù)實(shí)際情我所為此建立了健全的工程造價(jià)審核制度，明確職責(zé)權(quán)利，不能夠流于形式，建立長(zhǎng)期有效的監(jiān)督機(jī)制。

3.2 努力提高審核人員的綜合素質(zhì)

中小房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工造價(jià)結(jié)算審查要求我們?cè)靸r(jià)管理人員要熟悉相關(guān)的造價(jià)管理法律、法規(guī)，造價(jià)管理人員應(yīng)進(jìn)行必要的培訓(xùn)，加強(qiáng)工程量清單規(guī)范學(xué)習(xí)，努力提高自身的專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)飛速發(fā)展的社會(huì)需要。同時(shí)，積極提倡造價(jià)工程師參與工程全過程的管理，應(yīng)具有耐心、細(xì)致的態(tài)度，保證造價(jià)結(jié)算審核工作的準(zhǔn)確度。

3.3 原始文件的審查

我所專門為此設(shè)立工程竣工資料管理辦公室，并有熟悉的專業(yè)、專職人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。收集工程建設(shè)從項(xiàng)目提出、籌備、勘探、設(shè)計(jì)、施工到竣工投產(chǎn)等過程中形成的文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像材料等資料。包括竣工圖、施工圖紙、招標(biāo)文件、投標(biāo)書、招標(biāo)答疑、施工單位報(bào)送的竣工結(jié)算資料、設(shè)計(jì)變更、施工期間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證等。審查的目的主要在于審查其合法性、真實(shí)性和合理性。

3.4 熟悉施工組織設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)情況

我所為了確保工程量核實(shí)的正確性，在工程量計(jì)算階段深入工地施工一線核對(duì)、丈量、記錄，同時(shí)組織相關(guān)人員參加監(jiān)理組織的協(xié)調(diào)會(huì)、質(zhì)量安全會(huì)，了解各施工階段的情況和施工工藝，為準(zhǔn)確計(jì)算工程造價(jià)打下夯實(shí)基礎(chǔ)，充分了解本次項(xiàng)目施工采用的新工藝、新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，也充分了解現(xiàn)場(chǎng)簽證，設(shè)計(jì)變更等情況。

我所審查的重點(diǎn)放在了容易重復(fù)計(jì)算或隱蔽工程部分，以核定工程價(jià)款結(jié)算內(nèi)容與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際完成的工程量是否相符，是否存在虛報(bào)、多報(bào)等問題。在審查過程中，認(rèn)真查看了驗(yàn)收記錄、施工記錄、變更簽證手續(xù)； 我所特意按設(shè)計(jì)要求仔細(xì)復(fù)查計(jì)算工程量，對(duì)部分不清不楚的部位開挖勘察測(cè)量。

3.5 清單費(fèi)用及設(shè)備價(jià)格審查

《2008建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》計(jì)價(jià)實(shí)行的是分部分項(xiàng)工程清單項(xiàng)目綜合單價(jià)，其費(fèi)用構(gòu)成已包含直接工程費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)和必要的風(fēng)險(xiǎn)金，這部分費(fèi)用不得再重新計(jì)取。我所對(duì)規(guī)費(fèi)、稅金的計(jì)取主要審查了其取費(fèi)的費(fèi)率是否和投標(biāo)報(bào)價(jià)書中保持一致，是否符合合同的約定。

材料、設(shè)備價(jià)格審查。對(duì)于承包單位自購(gòu)的材料和設(shè)備的單價(jià)審查，要從材料設(shè)備品種、規(guī)格、產(chǎn)地、采購(gòu)、數(shù)量及運(yùn)輸方式、采購(gòu)時(shí)期等方面入手，避免低進(jìn)價(jià)高報(bào)價(jià)采購(gòu)，減少不至于損失。

3.6 結(jié)算復(fù)核

我所造價(jià)人員在結(jié)算過程中扎實(shí)落實(shí)各種工程竣工結(jié)算復(fù)核制度，即監(jiān)理單位提供監(jiān)理造價(jià)審核報(bào)告，確認(rèn)工程量的增減與依據(jù)，甲方項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師確認(rèn)工程量設(shè)計(jì)變更簽證，最后報(bào)審的復(fù)核制度，各級(jí)負(fù)責(zé)人層層把關(guān)，造價(jià)管理人員要分清工程量清單內(nèi)外的增減項(xiàng)目，防止重復(fù)計(jì)算，對(duì)工作底稿逐級(jí)復(fù)核，最終交出了一份合理的竣工結(jié)算審核報(bào)告，真正實(shí)現(xiàn)了工程造價(jià)的合理確定和有效控制。

篇（4）

中圖分類號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來越規(guī)范，制度也越來越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過程中的重要手段，也是保證開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

（一）項(xiàng)目策劃階段

1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。

2、科學(xué)開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。

（三）招標(biāo)階段

1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理。現(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。

2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。

3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。

2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

（五）竣工結(jié)算階段

篇（5）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的深入，面對(duì)市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和多變的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)更為高效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化項(xiàng)目管理工作的必要性

1. 在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)管理中，項(xiàng)目的存在具有普遍性

在房地產(chǎn)企業(yè)開展日常管理活動(dòng)中，不管是進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)還是展開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都具有項(xiàng)目的基本特征。如在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部任何一項(xiàng)管理工作中，都需要人力投入、時(shí)間限定、資源消耗、開展計(jì)劃、執(zhí)行過程與收尾工作，這都是項(xiàng)目具備的基本屬性。因此，項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)中都是普遍存在的。包括在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、營(yíng)銷管理與財(cái)務(wù)管理中，都可用項(xiàng)目管理基本理論作為指導(dǎo)。

2. 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略重要組成部分

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括項(xiàng)目計(jì)劃、投資組合與項(xiàng)目三個(gè)層次。雖然這三個(gè)層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動(dòng)開展。對(duì)于基礎(chǔ)活動(dòng)而言，日常運(yùn)作活動(dòng)可保證組織具有連續(xù)性與穩(wěn)定性，項(xiàng)目活動(dòng)可以提供支持性活動(dòng)或者完成新市場(chǎng)機(jī)會(huì)的創(chuàng)建，兩者是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中不可或缺的組成成分。

3. 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)保障

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過程中的主要目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場(chǎng)環(huán)境會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成果、產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)入衰退期。房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身發(fā)展，必然要對(duì)成本更低、技術(shù)更高的新型產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。利用一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的完成，提高房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向戰(zhàn)略目標(biāo)不斷前進(jìn)。

二、現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)分析

1. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)體系形成與發(fā)展

現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)體系即是在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，需要實(shí)施的各項(xiàng)管理活動(dòng)及使用到的各種工具、理論與方法等內(nèi)容的總稱。這一知識(shí)體系于 1984 年由 PMI 開始著手研究，于 1996 年得到推廣應(yīng)用，在2000 年時(shí)進(jìn)行了一次新版修訂。并以此為基礎(chǔ)，以ISO10006 為標(biāo)準(zhǔn)，形成了一套房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的方法、工具、程序與技術(shù)。

2. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)體系的構(gòu)成

PMI 體系將現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)體系劃分為九個(gè)主要方面。

（1）項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本管理是在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi)，保證整個(gè)項(xiàng)目順利完成的工具、理論與方法。

（2）項(xiàng)目時(shí)間管理

項(xiàng)目時(shí)間管理又可稱為項(xiàng)目進(jìn)度及工期管理，是保證項(xiàng)目工作按時(shí)完成的工具、理論與方法。

（3）項(xiàng)目人力管理

為項(xiàng)目中人力資源的有效運(yùn)用提供保證以及滿足項(xiàng)目人力資源管理工作需求的工具、理論與方法。

（4）項(xiàng)目質(zhì)量管理

為項(xiàng)目質(zhì)量提供保證以及質(zhì)量實(shí)現(xiàn)的工具、理論與方法。

（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

如何對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別、分析及應(yīng)對(duì)，以及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理所需工具、理論與方法。

（6）項(xiàng)目采購(gòu)管理

也稱為項(xiàng)目獲得管理，是指從項(xiàng)目外對(duì)各種勞務(wù)及商品進(jìn)行尋獲并管理，以及實(shí)現(xiàn)這一管理目的所需工具、理論與方法。

（7）項(xiàng)目范圍管理

項(xiàng)目范圍管理是對(duì)某一項(xiàng)目或者項(xiàng)目階段進(jìn)行界定與計(jì)劃時(shí)，需要開展的管理工作所用的工具、方法與理論。

（8）項(xiàng)目集成管理

為各項(xiàng)目工作和成功要素之間良好配合與協(xié)調(diào)提供保障，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)管理工作的工具、理論與方法。

（9）項(xiàng)目溝通管理

項(xiàng)目溝通管理是對(duì)項(xiàng)目信息如何及時(shí)而有效的生成、采集、處理、存儲(chǔ)、有效使用，以及在溝通管理中和項(xiàng)目信息管理中所需工具、理論與方法。

三、運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展

1. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中的作用

在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，項(xiàng)目管理與戰(zhàn)略管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說具有重要意義。尤其是項(xiàng)目管理，是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中必不可少的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)將各項(xiàng)任務(wù)劃分為各個(gè)項(xiàng)目，堅(jiān)持項(xiàng)目為核心的原則，以項(xiàng)目管理的知識(shí)和方法展開具體管理，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源與管理模式的靈活性。同時(shí)，各項(xiàng)目的開展可以將房地產(chǎn)企業(yè)管理責(zé)任層層分解，分散落實(shí)。各項(xiàng)目以房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)為導(dǎo)向，對(duì)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)中出

現(xiàn)的問題進(jìn)行合理解決，為房地產(chǎn)企業(yè)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保證。另外，現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)的應(yīng)用可以對(duì)項(xiàng)目管理中遇到的復(fù)雜問題展開集中探討，將諸多問題進(jìn)行集中解決，為各項(xiàng)目的實(shí)施提供保證，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

2. 運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)眾多項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)聯(lián)系的問題。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)改革中，將房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合已經(jīng)成為重要工作內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括三個(gè)不同層面，分別是房地產(chǎn)企業(yè)層面、分公司層面和具體運(yùn)營(yíng)層面。

3加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制。

工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。

同時(shí)要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識(shí)地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當(dāng)不錯(cuò)的管理模式，但由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價(jià)控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個(gè)意義上來看，人才的競(jìng)爭(zhēng)，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競(jìng)爭(zhēng)。

4. 促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力的提升

房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目管理為中心，不僅對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和團(tuán)隊(duì)員工項(xiàng)目管理能力有較高要求，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身與項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目管理能力也有相應(yīng)要求。項(xiàng)目管理可以說是房地產(chǎn)企業(yè)基本的能力之一，可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從某些方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力在很大程度上取決于項(xiàng)目管理能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)永久性項(xiàng)目管理能力建設(shè)。利用項(xiàng)目開發(fā)與績(jī)效管理模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)；利用監(jiān)管與專題會(huì)形式，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目管理能力的提高；通過各種培訓(xùn)活動(dòng)與評(píng)定工作，促進(jìn)個(gè)人項(xiàng)目管理能力的提升。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，不斷更新房地產(chǎn)企業(yè)的管理技術(shù)，從而適應(yīng)日益激烈市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。本文主要闡述了新形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)管理與成本管理的相關(guān)策略。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有控制好造價(jià)、管理好成本才能確保企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到造價(jià)控制與成本管理的重要性，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下社會(huì)的需求為導(dǎo)向，對(duì)造價(jià)控制與成本管理的方式進(jìn)行改革創(chuàng)新。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的現(xiàn)狀

1.缺乏正確的認(rèn)識(shí)

就我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，很少企業(yè)能夠做到全員、全要素、全過程和全方位的造價(jià)控制與成本管理。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理沒有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，一些企業(yè)把設(shè)計(jì)階段作為造價(jià)控制與成本管理的重點(diǎn)，認(rèn)為其他階段對(duì)其的影響不大；還有一些企業(yè)材料和設(shè)備是造價(jià)控制與成本管理的主要內(nèi)容。目前，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目竣工的時(shí)候才會(huì)進(jìn)行成本費(fèi)用的核算，這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)開發(fā)過程來說是不合理的，不能夠真實(shí)的反應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目的成本，使得成本與收益過于模糊化，這種現(xiàn)象是由于企業(yè)忽略造價(jià)控制與成本管理的時(shí)效性而造成的。

2.控制內(nèi)容過于片面化

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理看做單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制，如設(shè)備費(fèi)用、土地成本費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不能夠全面的看待造價(jià)控制與成本管理的過程，使得企業(yè)不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等過程中的問題。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發(fā)現(xiàn)問題并想辦法解決問題，不能將問題防范于未然。

3.缺乏系統(tǒng)的造價(jià)控制與成本管理的方法

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的主要依據(jù)是財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種相對(duì)滯后的方式使造價(jià)控制與成本管理不能夠充分發(fā)揮作用，同時(shí)也使房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段的造價(jià)控制與成本管理不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求。事前預(yù)測(cè)和過程控制方式是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較缺乏的，這就容易導(dǎo)致造價(jià)控制與成本管理過程中的問題不能被及時(shí)發(fā)展并解決，因此，我們應(yīng)該建立系統(tǒng)全面的造價(jià)控制與成本管理方法，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的方法探析

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、竣工五個(gè)過程中一系列的計(jì)價(jià)、定價(jià)的活動(dòng)，而每個(gè)階段的造價(jià)內(nèi)容都是不相同的，因而相應(yīng)的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價(jià)控制與成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和主旨即為項(xiàng)目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益，因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理是最先要考慮的內(nèi)容。而投資估算是決策階段的關(guān)鍵內(nèi)容，能夠預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在完成可靠性研究報(bào)告的審批工作之后，投資估算成為設(shè)計(jì)任務(wù)書中的主要投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，直接控制了初步設(shè)計(jì)的概算，并影響到了項(xiàng)目資金準(zhǔn)備的過程。因此，投資估算應(yīng)該實(shí)事求是的反應(yīng)出設(shè)計(jì)的內(nèi)容，而設(shè)計(jì)人員必須全面體現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)意圖，即工程規(guī)模、功能要求和項(xiàng)目需求等方面的內(nèi)容都要考慮到。施工技術(shù)要進(jìn)行全面的比較，不僅在技術(shù)上要可行，而且在經(jīng)濟(jì)上要合理[2]。因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理要從優(yōu)化設(shè)計(jì)方案出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)的整個(gè)過程進(jìn)行控制，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行考核，為設(shè)計(jì)人員和決策領(lǐng)導(dǎo)者提供理論依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理

據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的80%受前期策劃和設(shè)計(jì)階段的影響，其中，結(jié)構(gòu)成本占建筑成本的40%-60%，而結(jié)構(gòu)成本是以前期策劃和設(shè)計(jì)為依據(jù)的。設(shè)計(jì)階段的成本以千萬(wàn)元計(jì)算，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本以百萬(wàn)元計(jì)算，而施工設(shè)計(jì)階段的成本是以十萬(wàn)元計(jì)算的。但是，不論在哪個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)師多畫一筆或少畫一筆會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)增加或者減少幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)甚至是幾千萬(wàn)。因此，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用盡量不要壓縮，切實(shí)做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化過程。設(shè)計(jì)方案的評(píng)選過程中要求設(shè)計(jì)單位全面詳盡的提供方案設(shè)計(jì)的概算以及概算控制方案等內(nèi)容，有機(jī)的將技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合起來，對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)過程做到全面的考量，切實(shí)做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理。

3.招標(biāo)階段的造價(jià)控制與成本管理

編制標(biāo)底是招標(biāo)階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)工程投資是標(biāo)底的制作基準(zhǔn)。標(biāo)底的編制必須要以市場(chǎng)的實(shí)際變化情況為依據(jù)，堅(jiān)持客觀公正的原則，以編制出高質(zhì)量的標(biāo)底，并使其控制在合理造價(jià)的下限范圍內(nèi)。招標(biāo)文件要嚴(yán)密，招標(biāo)過程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項(xiàng)目規(guī)模、投資額、技術(shù)特點(diǎn)和要求等內(nèi)容為依據(jù)，并要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，采取不同的招標(biāo)方式，如相對(duì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的工程應(yīng)選擇技術(shù)、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實(shí)施階段的造價(jià)控制與成本管理

在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，以確保簽證的質(zhì)量。為了提高工程簽證的客觀性和準(zhǔn)確性，第一，要注重工程簽證的時(shí)效性；第二，要客觀準(zhǔn)確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據(jù)，要求圖紙上要標(biāo)明被隱蔽的部位、項(xiàng)目、工藝和完成情況，而現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有原始數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：時(shí)間、地點(diǎn)、事由和幾何尺寸。要以合同為依據(jù)及時(shí)處理工程簽證，審核過程要以國(guó)家相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價(jià)控制與成本管理

竣工階段的決算環(huán)節(jié)是為了促進(jìn)施工單位強(qiáng)化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資具有經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。審計(jì)人員要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦事，從根本上為決算環(huán)節(jié)把好關(guān)。這就要求他們?cè)诠ぷ鬟^程中要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，全面把握工程變更內(nèi)容的具體做法，對(duì)工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)要建立完善的審計(jì)制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實(shí)性和嚴(yán)肅性。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理是是存在于項(xiàng)目的整個(gè)過程中的，任何階段都不可缺失。只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行造價(jià)控制與成本管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資目標(biāo)，并確保企業(yè)獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會(huì)影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會(huì)各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候要多方考量。下面談?wù)劚救藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的看法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的社會(huì)資源及設(shè)計(jì)單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。

1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃

2.1 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營(yíng)階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無(wú)從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)捕捉市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的方案須報(bào)政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。

3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。

4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會(huì)有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問題予以回復(fù)。

4.3 實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營(yíng)銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé)

項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評(píng)情況。勘察單位和設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更作出說明，對(duì)本工程是否按照?qǐng)D紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對(duì)工程整個(gè)施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)是對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照?qǐng)D紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對(duì)工程質(zhì)量評(píng)估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對(duì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對(duì)工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗(yàn)收及工程質(zhì)量評(píng)定發(fā)表意見。

6、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)問題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本

項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢(shì)

首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

篇（9）

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程成本涉及因素諸多，按其成本構(gòu)成，大致可分為四類：前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)。因此，房地產(chǎn)工程成本控制中存在的問題可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析處理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理現(xiàn)狀

雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投標(biāo)形式的多樣，目標(biāo)成本的控制、實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理等。但房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制環(huán)節(jié)中仍存在諸多不足之處，主要包括：

（1）事前控制階段：首先缺乏對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，因產(chǎn)品開發(fā)周期的延緩，導(dǎo)致資金的現(xiàn)金流不暢；其次在產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)方面局限于規(guī)劃指標(biāo)、戶型等內(nèi)容，缺乏對(duì)不同類別方案的比較以及銷售與成本的比較、審核確定；再次企業(yè)對(duì)施工圖的圖紙會(huì)審不夠細(xì)致，加之看圖缺乏深度。設(shè)計(jì)的缺陷，致使了施工中諸多的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證，從而增加了工程建設(shè)成本。

（2）事中控制階段：易出現(xiàn)因設(shè)計(jì)圖紙局部的考慮不足，造成清單控制價(jià)的準(zhǔn)確度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方庫(kù)，在工程建設(shè)周期上不能取得優(yōu)勢(shì)；未形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系與規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，難以有效控制并降低耗材成本；為達(dá)到房屋預(yù)期外立面或其周邊景觀效果，工程現(xiàn)場(chǎng)變更隨意性大，審核精細(xì)度等方面需加強(qiáng)。

（3）事后控制階段：工程竣工后，辦理竣工結(jié)算時(shí)，“四方會(huì)簽”（施工方、監(jiān)理方、審計(jì)方、建設(shè)方）手續(xù)的完善性、資料的完整性、結(jié)算審計(jì)審核把關(guān)的原則性等還不夠。企業(yè)項(xiàng)目間工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不重視，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缺少分析對(duì)比，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的綜合比較和評(píng)判。

三、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制的改進(jìn)方向

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的改革過程，它不僅僅是某項(xiàng)或幾項(xiàng)制度的制定與落實(shí)，更是要將現(xiàn)代企業(yè)精細(xì)化管理的精神貫徹到企業(yè)管理的全過程中去。具體來說，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制，應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：

（一）牢固樹立全員成本管理意識(shí)。企業(yè)在成本控制管理理念上應(yīng)具備這樣的思維：工程成本是可控的，但工程成本控制并非僅是成本部門的個(gè)體職責(zé)，員工積極良好的成本意識(shí)是實(shí)現(xiàn)全面成本控制的重要條件。

（二）事前控制階段的成本控制措施

第一、在土地拍賣階段應(yīng)遵循國(guó)家政策及房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律，做好市場(chǎng)預(yù)判、調(diào)研及可行性研究。依據(jù)保底最低利潤(rùn)、最低銷售及最高綜合成本目標(biāo)，完成房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并將其貫徹執(zhí)行于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程。同時(shí)應(yīng)縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高資金時(shí)間價(jià)值的關(guān)注度，在保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的前提下縮短開發(fā)周期，提前銷售環(huán)節(jié)，把握現(xiàn)金流。

篇（10）

一、引言

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容

（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析

影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及優(yōu)化策略探究

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析

從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來。

再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。

然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來的項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）

參考文獻(xiàn)

[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.

篇（11）

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營(yíng)銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無(wú)中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

主要參考文獻(xiàn):