緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產開發分類范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區新外大街10號。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務所律師。

原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區雅寶路8號太亞大廈。

負責人孟慶斌，行長。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協房地產開發有限公司（以下簡稱新協公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經審理后確認，雙方在平等自愿基礎上簽訂的北京市外銷商品房預售契約及補充協議，符合法律規定，且進行了公證，該契約及補充協議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協公司仍未履行交付房屋的義務，現徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應予準許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關費用的訴訟請求，予以支持。據此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產美元貸款利率計付，上述之利息應扣除原告徐承雷已以的被告北京新協房地產開發有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產開發有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協公司不服，以原審判決認定事實不清、程序違反法律規定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續履行1998年12月所簽協議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經審理查明，徐承雷與新協公司于1995年10月9日經長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》，并經北京市房屋土地管理局辦理了預售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應付230386美元。該契約第5條約定：新協公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權向新協公司追索違約金。逾期超過90日新協公司未交付房屋的，徐承雷有權終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協公司之日起生效。新協公司除在契約終止后30日內向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算。雙方訂立的《補充協議》第4條約定，新協公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災害；施工中異常困難及重大技術問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規定；其他非新協公司所能控制的因素等原因致新協公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權在第91天起14日內以書面形式通知新協公司解除預售契約。如徐承雷在規定期限內沒有行使此項權利，則應被視為同意繼續履行預售契約，但新協公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協議支付新協公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協公司作為合同擔保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產向北京市分行〔抵押權人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔保人之擔保數額為本合同項下貸款本金和由本金所產生的利息（包括違約加息）及其他相關費用。擔保期限從貸款發生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔保為不可撤銷擔保。抵押人確認若擔保人按本合同有關規定，代抵押人還清對抵押權人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權人將抵押人名下抵押物業及其相應的權益轉讓予擔保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協公司未予答復，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協議，徐承雷同意繼續履行與新協公司簽訂之預售契約及其補充協議，同時約定新協公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償等。同年12月5日，雙方依協議履行，新協公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協公司向徐承雷發出入住通知，因徐承雷認為房屋未達到入住條件，未辦理手續。徐承雷于1997年11月15日致函新協公司要求驗收交房，新協公司未答復。1998年12月7日，雙方經協商再次達成協議：新協公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協公司的原因致使徐承雷辦理入住手續遲延，新協公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協公司免費為其招租，并同意按原合同約定標準對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協議簽訂后，新協公司認為此次協議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協議的給付期限有重復部分，應減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認可，并于1999年5月10日致函新協公司，以新協公司不履行1998年協議為由，要求解除售房契約及補充協議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當事人陳述、售房契約、補充協議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協議書、1998年12月7日協議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據在案佐證。

本院認為，徐承雷與新協公司簽訂的《外銷商品房預售契約》及《補充協議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關法律規定，應視為有效。新協公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協議，并已按約履行。此后因交付房屋的標準雙方仍存在分歧，雖然新協公司曾向徐承雷發出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續。后經徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協議，理由正當，應予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協議，新協公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協公司上訴要求繼續履行與徐承雷簽訂的1998年12月協議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

篇（2）

2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產開發投資增速出現逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產開發完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮固定資產投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態勢。去年1～11月房地產開發投資增速低于同期固定資產投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。

去年1～11月,全國房地產開發企業房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。

去年1～11月,全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區投資增速最快

去年1～11月,房地產開發累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產開發累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區的房地產投資增長情況看,31個省(區、市)中有18個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平,增長居前的地區是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區房地產開發投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產開發投資的比重為71.5%。其中經濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業營業用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉向,資金缺口由負轉正,流動性呈現加速釋放的態勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內需求,2009年5月份,國家下調了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%,這是13年來的首次下調。行業融資門檻的降低,意味著開發商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉,2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。

銀行貸款和其他資金是我國房地產開發最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產開發企業資金來源的比重超過 60%。受國內貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業資金來源增速持續走高,開發商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產開發企業本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產開發企業資金狀況的好轉為投資的恢復奠定了較好的基礎。

三、商品房銷售明顯好轉

從2008年下半年以來,針對房地產市場低迷、宏觀經濟下行壓力較大的情況,國家連續出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產市場呈現出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉,商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環比上漲2.1%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環比上漲1.3%。分地區看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

篇（3）

估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：

1　根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。

2　利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。

3　利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。

4　將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。

二、我國房地產企業資產規模估算

1　我國房地產開發企業總資產值估算

(1)估算2009年我國房地產開發企業總數

根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。

(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量

2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。

假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。

(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值

首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。

其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。

最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。

(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值

將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。

2　我國物業管理企業總資產值估算

(1)估算2009年我國物業管理企業總數

根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。

估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。

(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量

2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。

假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。

(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值

2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。

由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。

(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值

將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。

3　我國房地產中介服務企業總資產值估算

(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數

根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。

估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。

(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量

2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。

假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。

(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值

2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。

由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。

(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值

將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。

篇（4）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

進行房地產開發，首要工作就是開發項目的成本測算，通過對房地產開發項目的評估與分析，得出該開發項目的成本估計值，再結合其他方面的數據與資金流動量，從而大概得出該開發項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產開發方案。在確定開發方案后，在開發項目實際建造過程中，同時對開發成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產開發單位、企業的經濟效益最大化。

一、房地產開發成本測算的分類研究

房地產開發成本，是指房地產開發公司、企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，開發成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產開發成本，需要結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩定，開發商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃、設計費、可行性研究費、地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發間接費用

此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。③銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產開發成本控制的分類研究

房地產開發成本控制是開發商對所有項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規劃設計階段、方案設計階段、發包階段、施工建設階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發企業項目順利實施，力求開發中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，以達到房地產開發企業的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產開發項目的選址，必須符合城市的總體規劃，考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等，要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策熟練把握。

2.勘察設計和前期工程費的控制

對行政事業性收費通過爭取各項優惠政策來降低；勘探設計必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產開發項目的設計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學性、系統性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設計監理制度；加強監控、預算審查，安排施工全過程的材料和質量監理；在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質量與成本的關系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。部分業務可以分包給外部的專業公司，節省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

7.建立動態成本控制制度

房地產開發單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執行的管理計算出動態成本，并比較動態成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產開發單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結

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中圖分類號：F275

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。

5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。

二、房地產項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。

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隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

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[作者簡介]何風琴（1990―），女，東華理工大學碩士研究生，研究方向為不動產經濟與管理；陳榮清（1973―），男，東華理工大學副教授，碩士研究生導師，研究方向為土地可持續利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學基金項目“土地整理中農戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問題的提出

住宅商品化的推行，房地產業在我國迅速興起和發展，中國房地產業取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調控政策。縱觀我國房地產市場宏觀調控政策，都是采取了“一刀切”的調控模式，沒有充分考慮到房地產市場發展的區域差異、空間差異。這些調控模式并沒有達到預期效果。我國局部區域房價上漲仍然過快，房地產供給結構矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮居民可支配收入的增長速度。房地產市場分類研究的研究方法、研究結論對我國房地產市場宏觀調控政策的制定有重要意義。

因房地產商品的不可移動性，關于房地產市場區域差異研究較多，主要是集中在從房地產市場發展單方面指標的差異分析、東中西部地區差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統計分析方法研究區域差異性。如90年代張二勛就認為房地產市場的研究需要強調空間和區域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產市場差異，鄭大川（2008）在行政區域劃分基礎上運用聚類分析方法對房地產市場進行了區域分類的探索，把全國房地產市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規模、人均發展水平以及城市的經濟發展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數測度中國房地產價格區域差異。

上述學者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內容上側重單項指標的比較，不能系統地建立房地產市場發展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產市場發展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產市場發育現狀分析

本文數據來源于江西省2014年年鑒數據，從房地產開發投資狀況、房地產市場供需方面、房地產信貸規模、房地產市場結構等四個方面分析了房地產市場發育狀態。以下利用的人均指標均采用市域地區人口數。

本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產開發投資差異較明顯。人均房地產開發投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發投資與其良好的經濟基礎有關系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產開發投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。

11個地市國內貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉市國內貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產開發資金主要靠企業自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮市、撫州市、贛州市、國內貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產市場發育單項指標分析了11地市房地產發展現狀和其差異性，為了更全面的體現這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產市場區域差異綜合分析

（一）聚類分析原理與方法

聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設是研究的變量之間存在一定的相似關系。假設所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統聚類法和非系統聚類法。而系統聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類分析指標的選定

在對不同區域房地產市場進行分類時，需要對房地產市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規模、供求關系、市場結構、市場發展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區域房地產市場的差異特性和共同性。

聚類分析指標的選擇應該科學合理規范，所選取的指標基本上能反映房地產市場發育狀況，同時具有數據獲取的可行性，本文擬選擇房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、房屋施工面積、人均房地產開發投資額、人均房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源、房地產開發資金國內貸款來源占房地產開發總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產開發、房地產施工、房地產銷售、房地產信貸規模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產經濟活動，能夠較為全面地反映房地產市場差異。

（三）分類結果及分析

在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數據進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數據的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數據的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數據的情況。新數據=（原數據-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統計軟件對標準化后的數據進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：

為了結果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結果。

通過對十一地市聚類分析的結果可以看出，全省的房地產市場可以劃分為四大類：省會發達區只有南昌一個省會城市；贛南較發達區包括贛州市；贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市；贛西欠發達區包括新余市。

根據分類指標對分類區域進行差異分析，結合各地市的經濟發展狀況指標進行綜合分析。

1.省會發達區

省會發達區房地產市場發展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、人均房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產開發資金國內貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經濟的穩定發展和固定資產投資的穩步增長，為房地產市場的發展提供較為堅實的基礎，2004-2013年南昌市地區生產總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領先使得南昌市房地產市場較其他地市都發達。

2.贛南較發達區

贛南較發達區贛州市房地產市場發展雖然沒有省會發達區南昌的迅速，很多指標僅次于省會發達區南昌市，2004 -2013年贛州市地區生產總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經濟發展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源等指標都僅次于省會發達區，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區

贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市，贛東贛中潛力區房地產市場發展的大部分指標均低于省會發達區和贛南較發達區，且指標間相差較大，但由于這些城市經濟穩步向前，各地市旅游開發較快，人均收入也在不斷提高，房地產市場發展潛力無限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優秀旅游城市等稱號，為房地產市場發展提供良好的社會環境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經濟開發交叉點，是長江中游區域中心港口城市，其房地產市場發展在贛東贛中潛力區中較發達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮市是江西省重要的旅游與工業城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經濟體制框架基本形成，進入工業快速增長時期，城鎮化水平不斷提高，房地產開發投資不斷增加，2013年房地產開發投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產開發資金利用金融工具的水平全省最高，房地產開發資金國內貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發達區南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發達區

贛西欠發達區的新余市大多數房地產市場發展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規模較小，是房地產市場發展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產開發投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發投資額只有24.73億元。可見，新余市房地產開發投資額一直以來較少，但其人均房地產投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結

本文通過利用房地產市場發展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產市場劃分為四個區域，即省會發達區、贛南較發達區、贛東贛中潛力區、贛西欠發達區，并且從房地產開發投資額、房地產供給需求、房地產市場結構、房地產信貸規模四方面詳細分析了四個區域的市場發育差異性。這種差異性的分析結果為江西省針對房地產市場健康發展實行分區調控提供政策參考。

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為了提高自身競爭優勢，大型房地產開發企業大都實施了嚴格的戰略管理。中小型房地產開發企業由于規模的限制，許多大型企業采用的戰略管理方式和技術不適應于中小企業。因此，有人說中小型房地產開發企業沒有、也不需要戰略管理。其實不然，無論企業多小，在經營的過程中都要有戰略管理的影子，只是我們不能拿大型開發企業的戰略管理過程來審視中小型開發企業的戰略管理。中小型房地產開發企業的戰略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰略。

1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點

1.1戰略制定的被動性

1.2決策信息的局限性

1.3戰略決策的個性化

1.4戰略計劃的短期化

1.5戰略影響的有限性

2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇

2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。

2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。

2.2差異化戰略

2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。

2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。

2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。

2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。

2.3.1戰略聯盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。

第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。

第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰略聯盟具體實施路徑

第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。

第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。

第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。

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中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國房地產市場狀況概述

2010年以來,房地產市場持續“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。而且,房地產市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應結構不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經濟型住房供應不足、保障房建設投入不足。

為了防止地產市場的泡沫,國家陸續出臺了一系列房地產調控政策,4月14日和17日,國務院連續通知,其中4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調控“新國十條”,由此拉開密集調控序幕。“新國十條”公布后,樓市也開始出現了一些積極的變化,部分城市更是出現了“量價齊跌”。經歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調整期,而且本輪的調整才剛剛開始,未來房地產市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業銀行不能忽視對房地產信貸風險的防范。

二、商業銀行房地產信貸面臨的主要風險分析

1.房地產開發貸款不良率上升。房地產市場調整引起銀行風險上升最為常見的渠道就是房地產開發商經營困難直接導致銀行房地產開發貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監會要求,各商業銀行公布了房地產貸款壓力測試結果。若房地產價格下降30%,交通銀行開發貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業銀行對公房地產貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。

目前,宏觀調控、市場調整和成本上漲成為中國房地產行業面臨的三大挑戰。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產市場調整時期房地產企業通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產市場的深入調整,一些資質較低、規模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產開發貸款中,銀行特別要關注下列風險:一是“樓盤爛尾”;二是開發商的現金流出現較大問題;三是小企業運作大項目;四是房地產開發項目運作不合規。

2.集團資金鏈斷裂導致銀行損失。房地產市場調整,可能引起涉足房地產業的一些企業集團資金鏈緊張。房地產開發項目往往具有建設投資大、開發周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發商投資的真實狀況和關聯交易往往對開發商的業績有重要影響。如果企業熱衷于資本運作――通過各種方式使企業自身規模擴大或使財務指標轉好而對外部投資者構成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產的情形,無論是房地產業領域或者是其他產業領域出現較大資金窟窿的問題,均可能引起企業資金鏈斷裂風險,進而導致銀行貸款風險。此外,企業集團還存在資金擔保型資金鏈斷裂和關聯方占用型資金鏈斷裂的風險,相關資金鏈斷裂可能會對銀行構成不利影響。在房地產市場調整時期,商業銀行還要特別注意防止房地產開發商在項目之間周轉資金所帶來的資金鏈斷裂風險。

3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產市場調整時期,房地產抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產抵押品的處置通常會出現變現困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業銀行的抵押貸款業務操作中,抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現值的70%,這通常意味著當房地產價格跌幅逾30%以上時,商業銀行面臨的信用風險將陡然上升。

4.房地產市場出現深幅調整時,銀行個人住房貸款風險上升。中國商業銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產開發貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產價格節節上漲時,在“正反饋資產價格效應”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產生的個人住房貸款產生壞賬的風險加大。當房產價格急劇下滑時,會出現“斷供”的銀行風險。

當房地產市場出現深幅調整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的爆發。一類是“理性違約”,當抵押房產的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產市場調整會與經濟調整相互作用,經濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產開發企業資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風險增大。“假按揭”主要是一些房地產開發企業通過虛構售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產開發商利用預售環節以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發商通過虛構的房價來套取更多的銀行貸款。

三、商業銀行應對房地產市場深入調整的措施及建議

面對房地產市場深入調整可能給銀行帶來的巨大風險,商業銀行除應加強對房地產市場走勢的研判并關注宏觀調控政策、把握政策動向以外,還應進行內部經營管理的調整,加強房地產行業風險管理。

1.把好市場準入關,實行房地產信貸總量控制,落實企業、項目分類管理。一是實行房地產行業信貸總量控制,防范行業系統性風險。二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目。減少對供過于求區域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目,要嚴格進行限制。

2.堅持房地產開發貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發放要掌握好節奏,要根據項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發放。再次,要做好資金使用監管。全面介入整個項目建設銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況,督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理,保證開發貸款能按期收回。

3.完善房地產貸款風險監控機制,做到風險的早發現、早處置。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系,及時分析掌握行業發展態勢和區域特點,為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理,通過監測開發企業的資金狀況、項目建設和銷售進展等,及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任,加強監督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款,積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目,要借助銀行的信息優勢和客戶優勢,幫助企業尋求新的投資人,通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。

4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業銀行要吸取美國次貸危機的教訓,采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現假按揭現象;嚴格執行首付款政策,并根據客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現零首付或低首付現象。

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1 房地產開發貸款的內涵、特征及分類

1.1 房地產開發貸款的內涵和特征

房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風險較高。房地產項目開發中的各個環節都需要大量資金，單個企業授信額度較大，銷售易受經濟周期和政策環境影響，影響貸款發放及后期管理過程中出現問題，存在較高的信用風險。

1.1.2 還款周期長，風險因素多變。房地產項目從做出決策到上市銷售，開發周期較長，導致開發貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發生變化的可能性加大，直接導致房屋建設成本和銷售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價值不穩定。房地產開發貸款抵押物主要包括抵押土地使用權和抵押在建項目，二者價值并不穩定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環節較多，鏈條效應明顯。房地產開發可分為土地批租、房地產開發和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環環相扣，每個環節都包含政策風險、市場風險、財務風險。只要其中某一環節出現風險，就可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂。

1.2 房地產開發貸款分類

1.2.1 信用風險。我國房地產市場的迅猛發展，商業銀行房地產開發貸款發放規模也逐漸增大，房地產企業的信用風險成為商業銀行風險的重要組成。開發商違約的主要原因是地產項目銷售不暢，資金回籠速度和規模沒有達到預期目標。受現行房地產限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產稅預期的影響，很多開發商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產開發貸款可能無法到期歸還并發生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風險。

1.2.2 市場風險。我國房地產價格的影響因素復雜，房地產企業通常按周邊樓盤銷售價或者當地及周邊區域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應社會的真實需求，消費者對房價走勢的預期一旦發生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風險。

1.2.3 銀行操作風險。受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管和控制，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括以下幾項：①違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；③抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產企業經營風險。企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。

2 我國房地產開發貸款風險成因分析

我國市場經濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業銀行的資產定價機制尚未確立，并沒有實現真正意義上的商業化。由于房地產在我國經濟發展中的特殊地位，商業銀行的房地產開發貸款風險的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國房地產開發貸款風險形成內部因素

2.1.1 貸款發放監管機制不足。商業銀行向企業提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產企業在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預期。商業銀行放使企業對借貸資金的用途超過了其未來收入的現值，造成在比較充裕的時間段內，房地產企業總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發貸款發放規模擴大。存款、貸款和中間業務是商業銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業務，使得相關操作人員傾向于大規模發放房地產開發貸款，甚至存在違規方法貸款，重規模、輕質量的現象。

2.1.3 風險計量技術落后。我國商業銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。

2.2 我國房地產開發貸款風險形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產領域。受房地產行業經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業或機構進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱。作為主要的資金來源，房地產開發貸款規模也不斷擴大，易導致商業銀行房地產貸款規模膨脹，更多的資源向房地產業持續集中，而將各類風險推向商業銀行。

2.2.2 行政干預導致貸款風險加劇。土地出讓金成為多數地方政府進行基礎設施建設等公益事業的重要資金來源，地方政府傾向于干預商業銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經濟的發展。國有商業銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔保的長期貸款，政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張。

2.2.3 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導房地產業健康發展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。

3 我國房地產開發貸款風險防范建議

3.1 建立持續穩定的房地產調控政策。相關政策的出臺盡管有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但同時卻加大了房地產信貸風險，房地產企業一旦資金鏈斷裂，商業銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產市場的健康穩定，不能只靠一時的緊縮貸款發放、限購等政策，要從源頭上進行調控，改變地方政府的土地財政發展模式，調整房地產業的供給結構，增加有效需求，在根本上減少房地產市場的投機行為，為房地產金融的發展創造良好的環境。

3.2 嚴格審查房地產開發及銷售的流程。在發放貸款前，商業銀行就要根據這個特點對申請貸款的企業進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內容包括：①要對項目開發的合法、合規及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發放貸款，按照項目進度分批發放；③對商品房的預售過程進行深入的監管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發商隱瞞銷售事實，只要預售收入達到約定的還款點，就要要求開發商及時足額的償還貸款。

3.3 加大信用風險度量量化模型的應用。我國商業銀行信貸管理手段比較落后，對開發貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學、完備的信用風險指標度量體系。同時，也沒有根據宏觀經濟形勢的變化、信貸環境的變化、商業銀行信貸資金的流動性以及監管制度要求的變化等，對房地產開發貸項目的量化指標及時的動態調整。缺少有效的信貸風險度量工具，這就使得銀行房地產開發貸款信用風險控制很難實現精細化。所以，商業銀行要加大信用風險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應用先進、科學、適用性強的信用風險度量與預測模型提供數據和技術支持。

4 結語

在我國，不能簡單地將房地產視為一個行業，地產業因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

針對新時期房地產開發市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產的開發活動實施過程中，其涵蓋的對房地產開發利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產開發企業在其土地實際開發過程中所得到的利潤與其在開發前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產開發企業或投資商遭受嚴重的經濟上的損失。要想綜合的對當前新的經濟發展形勢下房地產開發市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現在房產交易市場的發展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產開發市場存在的風險因素。

一、新時期我國房地產開發與交易市場的發展現狀

1.新時期我國的房地產開發規模呈現逐步擴大的總體發展趨勢

隨著改革開放后經濟的不斷飛速增長，推動房地產開發企業的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產份額投資比重逐步增加。不管現在我國經濟的飛速發展需要抑制對房產購買的需求，還是經濟在衰退過程中需要拉動內需進行發展經濟，房地產開發投資在國民經濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產開發與交易的市場具有地區特性，導致一些地區房地產開發與交易市場發展的不均衡現象出現

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區的經濟發展情況有所不同，因為東部地區較早的接觸對外開放經濟發展政策，經濟發展速度較快，所以這一地區的房地產開發市場發展也較迅速，中西部地區則發展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產開發企業和投資商帶來不同的風險因素。

3.我國房地產開發與交易的市場供需總體結構存在不均等、不平衡的現象

新時期，我國房地產開發與交易市場的供需結構均存在一定的不均等與不平衡的現象：

（1）房地產開發按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業房地產開發。因為我國供給的經濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產開發企業與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產開發企業和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經濟的中小戶型、價格優惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發展情況就使得我國新時期房地產開發不均衡的現象出現。

二、新時期我國房地產開發所面臨的主要風險因素分析與風險的解決

1.政府的調控風險（即政治風險）

這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發展環境的不同，會以本國的政治環境和具體經濟發展環境不同而提出或制定一些經濟發展的調控政策與相關法律條文規定。 這樣的國家宏觀調控政策和法律的制定就會給房地產開發企業或投資商造成一定經濟上的虧損。例如：對房地產開發企業與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產開發企業和投資商影響最直接的政府宏觀調控政策，是影響其房地產開發的主要政治風險因素。

因為房地產的開發與當前經濟發展的總體形勢有著不可分割的關系鏈條。所以，具體分析房地產開發的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區房產租金與售價的控制政策規定、對外資投資的相關控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產開發投資商帶來不可規避的風險。這就需要房產開發商對新時期提出的具體調控政策進行具體分析與實時關注。

2.房地產開發所在地區的自然環境因素的影響

對于房地產開發所在地區的自然地理環境因素的影響，也是房地產開發的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區的地形和自然氣候環境等因素出現變化，造成對房地產開發企業與投資商的經濟損失。例如：因為某一天災的發生，造成房地產開發所在地區的地形等發生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產開發者對所開發地區的自然地理環境進行綜合、系統的分析，及早提前量的找到適合本企業投資與開發的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環境等自然風險因素對房地產開發的影響較小，但是作為房地產開發商也要對其進行風險評估，以確保更好的規避不必要的風險。

3．經濟發展形勢的風險因素

經濟發展形勢對房地產開發的風險影響主要是指：因為新時期經濟發展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內，市場需求發生改變，消費者對于房產的戶型供求出現變化，造成房地產開發商的樓盤上市與預估的形勢發生變化，造成房地產開發商承擔不可避免風險，導致經濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區經濟發展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產開發商承擔一定的風險。

4.房地產開發企業本身的經營策略的風險影響因素

房地產開發企業本身經營策略不利會給房產開發商帶來一定的風險。例如：房產開發企業沒有根據所開發地區面對的具體消費者進行綜合、系統的分析就會產生誤導經營，導致房產開發的預期收益與實際收益出現偏差，造成不必要的經濟損失；或者房地產經營者對房地產的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產開發商的經營策略不利引起的房產開發風險。

對于這方面的風險因素影響，就需要房地產開發商和其企業的項目經理對市場的需求和發展情況進行綜合且實時的分析，對房產的開發規模與戶型做好系統評估。根據本房地產開發的具體情況制定出相應的經營策略，從而使得房產能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規避經營策略不利風險因素對房地產開發造成的經濟損失。

新時期隨著一些房地產泡沫、囤地、炒房等市場發展規律不良現象的出現，政府的宏觀調控，市場的不穩定發展等因素的影響，給房地產開發行業帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產開發商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產開發企業的發展與盈利。

【參考文獻】