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納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內,對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經營的前提下,達到稅負最小化,實現利潤最大化的行為。其外在表現是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現“經濟納稅”。 納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產物。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國重要的支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產企業在納稅認識上存在誤區；企業內部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產企業稅負過大。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。

房地產行業納稅籌劃現狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統納稅籌劃方面的理論專著有限，實務方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產開發企業如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產行業，我國稅收環境日益改善，已有諸多機構開始介入房地產開發企業納稅籌劃，但是我國房地產開發企業現階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產開發企業對納稅籌劃的認識不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產開發企業的納稅籌劃意識和手段遠比內資房地產開發企業要強；另一方面，對民營房地產開發企業而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產開發企業樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產開發企業則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性

我國現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性主要體現在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉稅等間接稅種為主體和側重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產開發企業涉稅比例最大的稅種就是流轉稅中的營業稅，這就使房地產開發企業的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數國家通用的諸如社會保障稅、遺產稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產開發企業的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產開發企業納稅籌劃的研究受到客觀現實條件的制約。

房地產開發企業的稅收征管水平還有待完善

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隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。

(二)業績信息的問題

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現金流量表的問題

根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業的會計規范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。

參考文獻:

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一、引言

自改革開放以來，我國的國民經濟得到了迅猛的發展，人收入水平不斷提高的同時也帶動了我國房地產業的發展。房地產這一特殊行業，不僅是我國國民經濟的主要內容，更是拉動我國經濟全面增長的主要動力。房地產業發展經歷了起步階段、調整階段、國家宏觀調控階段三個主要的發展階段。2007年，我國房地產市場達到了前所未有的繁榮，隨著我國2008年國家宏觀調控政策的出臺，和實施，我國房地產熱終于開始緩慢降溫，房地產開發投資項目也開始下降。但是，這種表面的降溫對于廣大百姓而言無異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購買住房的愿望。

導致我國房價偏高的因素有很多，但是，過高的稅負是其中的餓一個重要原因。例如：國外的土地價格及稅費僅占房價的20%左右，而我國卻高達50%-60%。房地產開發所涉及的稅種多大十幾種，例如：營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點稅種，對房地產企業土地增值稅的納稅進行籌劃是降低房地產企業開發中稅負的主要內容。

二、房地產開發企業納稅籌劃的基本概念

1、什么是納稅籌劃

納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來對其定義進行分析。本文提到的房地產開發的納稅籌劃主要是從狹義的概念來理解：主要是指房地產開發企業為了更好地規避或降低自身稅負而利用稅法存在的漏洞或缺陷進行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進行的節稅籌劃。

2、進行納稅籌劃的基本原則

房地產開發企業在進行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經濟原則。事先籌劃原則主要是指房地產的納稅籌劃必須是在企業的納稅義務發生之前，通過對企業的生產經營活動過程的認真規劃與控制來進行的。而守法性原則規定的主要是納稅人向國家那誰的義務和立法的精神宗旨，要求企業必須是以合法節稅的方式來對企業的生產經營活動進行安排。經濟原則主要是站在“成本效益分析”的基礎上的，要求房地產開發企業必須綜合考慮采取的稅務籌劃方案是否能給企業帶來的絕對收益。

3、納稅籌劃的重要意義

納稅籌劃使一項以法治稅的重要內容，在很大程度上對稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識、加強對稅收征納雙方的管理、優化產業結構、合理利用資源、促進國民經濟的快速發展有著重要的意義。就房地產開發企業來說，納稅籌劃的進行將有助于房地產開發企業稅負的減輕，在一定程度上降低房地產企業的開發成本、降低房地產價格、滿足人民群眾的住房需求、促進我國社會主義社會的和諧發展起著重要的作用。

三、土地增值稅概述

土地增值稅主要是指：對于有償進行轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉讓房地產時所取得的收入與稅法所規定的的扣除項目之間的差額。我國頒布的《土地增值稅暫行條例》中對我國房地產開發中涉及的土地增值稅的內容作了詳細規定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。那么，房地產開發企業如何才能通過有效地途徑對土地增值稅進行籌劃呢？

四、房地產開發企業土地增值稅的籌劃技巧

為了促進我國房地產業的健康發展，提高國民經濟，增加國家財政收的，自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風險，房地產開發企業如何才能做好土地增值稅的籌劃？

1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來考慮

首先，進行房地產投資聯營。我國《土地增值稅暫行條例》中明確規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地或房地產作價入股進行投資的免征土地增值稅。房地產企業可以通過這一優惠證擦來濟寧稅收籌劃。例如：某房地產企業以房地產作價投入到另一房地產企業，并做了股權轉讓。在這個交易過程中，第一家房地產企業只需要依照相關稅法繳納股權轉讓收益產生的企業所得稅就可以，從而為企業避免了營業稅、城市建設維護稅、土地增值稅、鑒于費附加等，節約了企業的稅款支出。

其次，合作建房。《條例》中對于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進行轉讓則必須繳納土地增值稅。

最后，代建房行為。主要是指房地產開發企業代替客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產企業雖然取得了收入，但是并沒有發生房地產權屬的轉移問題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這一特點，與客戶簽訂代建合同，并為其進行定向房產的開發。

2、從房地產銷售收入的角度來考慮

首先，成立專門的房地產銷售子公司來進行稅務籌劃。這種方式主要是指房地產開發企業將房地產先轉入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產對外進行銷售。此時，房地產企業的增值額就被分解為兩部分，從而達到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產開發企業甲將自己的一棟寫字樓以1000萬元的價格轉讓給銷售子公司乙，扣除項目合計為700萬元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬元的價格對外進行銷售。整個交易過程中，企業甲應繳納的土地增值稅計算為：土地增值額=1000-700=300（萬元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬元）。如果該房地產企業不設立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬元。

其次，成立專門的裝修子公司。房地產開發企業在進行房產銷售時，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結果是企業免去了裝修費那部分土地增值稅。裝修費的營業稅稅率也從5%降低到了3%。為企業達到少繳稅的目的。例如：房地產開發公司甲將一棟別墅以500萬元的價格銷售給購房者，其中包含60萬元的裝修費。該別墅的扣除法費用的合計為120萬元。該房地產企業在銷售別墅時，跟購房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬元）。如果該房地產企業知識與客戶簽訂了一份房地產的銷售合同，那么企業應繳納的土地增值稅為26萬元。

最后，通過對銷售價格的調整來實現納稅籌劃。房地產開發企業可以利用普通標準的住宅出售來免征土地增值稅。

3、利用扣除項目來進行納稅籌劃

在房地產企業的開發過程中、銷售過程中不可避免的會出現很多扣除項目，如果能充分利用這些扣除項目來進行納稅籌劃，將是房地產企業達到較好的節稅效果。如：可以對利息費用進行納稅籌劃，可以通過對扣除項目的金額增加來進行納稅籌劃、還可以通過對扣除項目金額的轉移來進行納稅籌劃。

總之，在實際操作中降低房地產開發企業的土地增值稅的稅負的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎上才能完成的。因此，房地產開發企業必須站在企業整體利益的角度，對各種因素進行綜合的考慮，并結合企業的自身特點，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進房地產企業的進一步繁榮與發展。

參考文獻：

[1]鄭廣城.房地產開發項目投資決策的經濟分析[J].中國集體經濟，2011（06）

[2]賀志東.房地產開發企業納稅籌劃[M].北京：機械工業出版社，2002年

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中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）33-0276-01

合作開發房地產合同的效力，是指合作開發房地產合同成立后，按當事人的意思表示發生相應的法律效果的情況。合作開發房地產合同生效，應滿足合同生效的一般條件，即行為人應具有相應的民事行為能力，行為人意思表示真實，合同內容不違反法律或者社會公共利益，合同形式亦不違背法律規定。合作開發房地產合同的效力，是審理合作開發房地產合同必須首要解決的問題。但我國現行法律對合作開發房地產合同的具體規定不具體、不明確。筆者認為，在法律、法規對合作開發房地產合同沒有作出具體、明確規定時，確認其效力應當以《民法通則》、《合同法》規定的合同生效、合同無效的條件及其立法精神為指導，從合同當事人的意思表示及訂立的目的出發，準確地確定合同的性質。在認定合同的效力問題上，要增強合同意識，貫徹合同自由和當事人意思自治原則，不要將可以認定為有效的合同認定為無效，或者將可以繼續履行的合同隨意解除或撤銷，并在不違反法律、行政法規的前提下，對合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當事人實現合同目的。同時，要注意不同時期成立的合同，應當適用不同的法律，把握好從寬、從嚴的時間界線，對《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作開發房地產合同，可以本著從寬的原則認定合同的效力；對《城市房地產管理法》施行后簽訂的合同，應本著從嚴原則認定其效力。

一、審查合同主體是否具有房地產開發經營資格

法律對從事房地產開發的主體有著嚴格的限制條件，從事房地產開發應具備兩個條件：首先，從事房地產開發的企業應是房地產企業。《城市房地產管理法》第二十九條、第三十條規定，從事房地產開發經營的企業，應當經工商行政管理部門核準登記領取營業執照，并在規定時間內到當地建設行政管理部門辦理備案登記，方可從事經營活動。其次，房地產企業應具備相應的資質條件。《房地產開發企業資質管理規定》規定，房地產開發企業應當按照規定申請核定企業資質等級，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。參與合作建房的當事人必須具備房地產開發經營資格，且應在規定的資質等級范圍內從事房地產開發經營活動，其所簽訂的合作開發合同才具備生效的條件。

此外，審查合同的主體資格時，還應把握簽訂合同的時間界線，對于《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的規定，對當事人在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格，可認定合同主體具備了房地產開發經營資格，其簽訂的合作開發房地產合同可認定有效。

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通過加強成本控制，可以對房地產企業的日常生產經營過程中所發生的各項成本費用從空間和時間上進行監督和調控，及時發現項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產企業經營目標的早日實現。

（二）促進作用

在企業日常的生產經營過程中，成本控制可以運用系統工程的原理，計算、調節和控制各種費用，可以及時發現經營過程中的薄弱環節，及時發掘出房地產企業內部潛力，有利于促進房地產企業轉變經營機制，提高經營管理水平，提高企業核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產企業的發展有促進作用。

（三）監督作用

房地產企業成本控制是全方位、全過程的系統控制，加強成本控制可以很好監控房地產企業項目建設的全過程，主管人員可以通過資料信息系統更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

（四）協調作用

房地產企業各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關物質利益協調水平的高低也會影響財務成本控制。從企業成本目標來看，由于一些客觀原因導致在具體的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協調好企業各方的利益，實現各個子系統的協調統一。

二、房地產成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進前期成本控制人才。房地產開發企業為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構。房地產開發企業要在投資決策階段建立成本控制機構，要對開發項目進行可行性的研究，成本組織機構的成員主要由以下成員構成：房地市場專家、房地產管理的造價工程師、房地產項目開發的技術人員。同時，為了理論聯系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構應由善管理、知造價、懂技術的領導來負責。房地產開發企業可以根據成本控制機構的相關數據，房地產領導就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學合理的確定貸款數額。通過成本控制機構，房地產開發企業就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。

（二）設計階段的成本管理方法

1.做好技術經濟的分析工作。房地產項目設計工作是經濟與技術對立統一的。因此，房地產開發企業應該從技術經濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發項目的經濟合理性。其中，技術經濟分析的主要工作內容是在保證開發項目質量和要求的基本前提下，適當減少工程內容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質量的情況下，降低開發項目的成本。2.采用競爭機制和設計招標。在項目設計階段，房地產開發企業主要有以下三種形式：設計招標方式、指定承包方式、協商方式。設計招標是房地產開發企業從眾多中標單位中選擇優秀的單位來完成項目設計工作，實行設計招標可以使各個設計單位在公平的環境下競爭，房地產開發企業可以從多種設計方案中選擇，提高了項目設計方案的質量，同時也可以有效防止行業之間的不正當競爭。

（三）招標階段成本控制管理方法

房地產開發企業為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產開發企業可以采用以下兩種方法進行招標，即固定總價招標和工程量清單招標。其中，固定總價招標的方式主要應用在項目緊張的情況下，投標單位承擔主要的風險，工程造價可以由招標方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產開發企業也要從實際情況出發，在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節約意識。從實質上來講，房地產開發項目是一個比較系統復雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節約的原則，也就是在保證工程項目質量的前提下，大大節約房地產開發企業的物力、財力、人力，房地產開發企業的員工要認識到節約并不是消極的節約成本，而是動態監督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監督上，要以系統論為主要的指導思想。節約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴格的財務制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現象；（3）優化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產開發企業只有做好以上三點，才能合理控制好開發項目的成本，實現節約項目成本的目標。2.優化施工方法，制定科學合理的施工方案。房地產項目施工質量水平與施工方案的選擇密切相關，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產開發企業由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產開發企業降低工程成本可以通過優化施工方案，要結合自身設備、現場情況、施工圖紙、施工經驗、技術規范驗收標準和管理水平等因素，制定出一套科學合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設備的利用率和效率，更好地實現節約成本的目的。

三、結語

房地產開發企業實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產企業的發展，也可以為房地產行業帶來一個良好的風氣，可以激勵房地產行業實現節能降耗。因此，房地產開發企業的管理者要認識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產項目的成本控制管理工作，保證房地產開發企業在競爭激烈的市場環境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態環保有限公司

參考文獻：

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一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法

房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。

房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票，在發票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間。

房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業主交清房款并辦理了移交手續后，向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中，有些房地產開發企業借用種種理由，延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。

房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產開發企業上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素，以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。

2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。

3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯，注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發企業存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。

4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。

篇（7）

1.1房地產開發的內容

“開發”是生產者或經營者為了實現一定的經濟和社會目的，對資源進行合理開發和利用的過程。與房地產有關的開發活動非常廣泛，國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著密切的關系，其中國土開發與區域開發主要側重于宏觀意義上的房地產開發，這些開發視為廣義的房地產開發活動。狹義的房地產開發主要是指在依據國家的法律取得了國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。本文研究的范圍是狹義上的房地產開發。

一般來說房地產開發可以分為四個階段:投資決策階段、前期工作階段、建設階段、房屋租售階段，每個階段的工作均有不同的內容。

1.投資機會選擇與決策分析階段

投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程最為重要一個環節，其目的就是通過一系列調查研究與分析，選擇一個最佳的可行的項目開發方案或舍棄項目的替代依據。這一階段的主要內容是項目選擇和項目可行性研究。

項目選擇是指多渠道獲取信息，形成開發項目初步設想，包括項目選址、籌資、配套建設，并與進行市場綜合分析，廣泛接觸，使項目設想具體化。

項目可行性研究即在項目選擇后對該項目深入分析，包括社會綜合評價、市場研究、項目財務評價等，這是影響項目成敗的關鍵之處。

2.前期工作階段

這一階段主要工作是獲取土地使用權、落實資金和項目的規劃設計。具體地說，包括:

（1）獲取土地使用權

（2）實施籌資計劃

（3）規劃設計與建設方案的制定

（4）與城市規劃管理部門協商，獲得規劃及配套部門許可

（5）征地、拆遷、安置、補償

（6）施工現場“三通一平”或“七通一平”

（7）對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算

3.項目建設階段

項目建設階段是將開發過程中所涉及到的人、財、物等資源聚集到一個特定的空間與時點，將項目建設計劃付諸于正式實施的活動。這一階段工作內容包括落實承發包、施工組織、建設監理、市政公建配套、竣工驗收。

4.房屋租售階段（房屋交易階段）

當項目建設完畢后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續外，往往要看預算的開發成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是，在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平銷售產品。在很多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者

1.2房地產開發的特征分析

房地產開發跨越生產和流通兩個領域，是房地產業最基本、最主要的物質生產活動。在城市建設中承擔著重要角色，因而有其自身的特征。

1.房地產開發的本質特征是綜合性

綜合性是房地產開發的內在要求，現代房地產開發要求在開發過程中必須堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，在開發過程中不僅建筑地塊及房屋建筑進行有目的的建設，而且要對開發地區一些必要的公用設施、公共建筑進行統一規劃，其次，其綜合性還表現在開發過程中工作關系的廣泛性及項目操作的復雜性，房地產開發的環節很多，涉及的部門也很多，不僅要涉及規劃、設計、勘察、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、消防、環境、園林等部門，而且還有可能涉及通過征地、拆遷、安置等眾多工作環節，每個開發項目所涉及的土地條件、融資方式、建筑設計、施工技術、市場競爭等情況都不一樣，因此，開發商需要綜合考慮，統籌安排，制定最佳開發方案。

2.房地產開發過程具有長期性

房地產開發從投入資本到資本回收，從破土動工到形成產品需要經過幾個階段工作，尤其在建筑施工階段，需要大量的人力、物力、財力才能最終形成產品，這一過程與資金是否到位關系重大。一般來說，普通開發項目需要兩、三年時間，規模較大及成片開發則時間更長。

3.房地產開發有很強的時序性

房地產開發從實務來講具有很強的操作程序，從項目可行性分析到土地獲取、從資金融通到項目的實施，乃至后期房屋租售管理等，頭緒雖多，但先后有序。這不僅受政府土地、規劃等部門行政管理審批手續的影響，同時也是房地產開發這一生產活動內在的要求。因此房地產開發項目的實施必須有周密的計劃，各環節緊密銜接，協調進行，縮短周期，降低風險。

4.房地產開發具有很強的地域特性

開發項目受地段、區位的影響相當大，交通、環境、購物、升值潛力等很多因素，因此開發時項目的選址非常重要。

5.房地產開發具有較高的風險性

房地產開發需要巨額資金，在市場經濟條件下，籌集巨額資金是有風險的:由于投資額大，開發周期長，諸如金融、政策面等很多因素都有可能變化，會給開發項目帶來一定的市場風險，而且房地產開發的產品具有很強的剛性，也就是說開發商的每一個開發項目在相當長的時間內幾乎沒有重新建造的可能，一旦出現問題，就意味著開發商要面臨巨大損失。

以上都是房地產開發的特性，因此造成房地產這種消費品的成本結構也不同于其他的消費品。

2成本控制理論

2.1成本控制的概念和目標

項目成本控制是指在項目的實施過程中，定期地、經常性地收集項目實際費用信息和數據，進行費用目標值（計劃值）和實際值的動態比較分析，并進行費用預測，如果發現偏差，則應及時采取糾偏措施，以使成本計劃目標盡可能好的實現的管理過程。成本控制的基礎是事先就對項目進行成本預算;成本控制的目標就是要保證各項工作要在它們各自的預算范圍內進行;成本控制的關鍵就是找到可以及時分析成本績效的方法，盡早發現費用的差異和無效率，以便在項目失控之前能及時采取糾正措施，使項目得以順利地按照計劃進行。

成本控制的目標有三個層次:第一，通過成本控制配合企業的戰略選擇與實施，以低成本為依托，通過價格競爭來擴大市場份額，最終擴大企業的利潤，幫助企業取得競爭優勢;第二，利用資源、成本、質量、數量、價格之間的聯動關系，配合企業獲取利潤最大化;第三，降低成本。

成本控制目標的三個層次都貫穿著成本降低的要求，在許多情況下，單純強調低成本不一定能代表經濟上的合理性，因而需要將成本及與成本相關的變量因素聯系起來加以考察。

成本控制的總體目標是為施工企業的總體經營管理目標服務。通過為施工企業及外部相關利益者提供各種成本管理信息和相關經濟信息。提供決策建議，以及通過各種經濟、技術、組織手段提高成本控制水平。

2.2成本控制的原則

傳統的成本控制概念主要是對建設施工的建安成本進行控制，其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生和己經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現，達到成本控制目的，降低項目成本，提高經濟效益。

在現代房地產開發中，拋開地價不談，項目的抉擇與產品的定位、檔次以及方案設計等其它各項影響因素是投資控制與成本變化的關鍵，建安成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此，現代房地產開發成本控制概念中，講究的是全面控制，全面控制的含義包括兩個方面:一是全程控制、二是全員控制。全程控制講的是從項目的投資決策起就開始進行控制，考察項目的經濟數據以及項目的可行性與風險性，在項目的可行性基礎上，保證功能使用具有市場競爭力的前提條件下進行限額設計，項目的投資決策與方案設計是項目投資成本控制的關鍵所在，將成本發生過程中的事中控制前置為事前控制，當然建設過程中的成本控制也是集約化管理的重要組成部分。房地產開發企業在成本控制中常講的“房地產開發項目以預算為基礎”包含著四層含義:一是該項投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，四是不該花的不花.全員控制實際是房地產開發項目的組織管理問題，實踐表明不同的組織架構體現著不同的責、權、利關系，員工的主觀能動性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實現的。

現代房地產開發的綜合性和系統性都比較強，因此現代房地產開發成本控制有兩個根本性的原則:一是全面控制原則，二是重點控制原則。全面控制，尤其是全程控制是房地產開發成本控制最為重要的管理原則，在此基礎上的成本控制必須有的放矢，進行重點管理。就過程來看，首先要抓好立項階段和方案設計階段的投資控制，其次是施工階段的成本控制。施工階段的成本控制也要區分重點與次重點。必須將有限的精力放在最為重要的環節上，否則，就會造成人力、物力、財力的浪費。只有深刻理解和把握兩個根本原則的辯證關系，才能正確處理以下各項控制原則的關系:

1.開源與節流的原則

開源與節流相結合的原則是指房地產開發項目中的各項花費適得其所，把錢花得最值，追求投入后產出的最大化，每一筆發生的費用都有相應的投資回報。

2.目標管理原則

目標管理原則是指在立項、設計、施工、銷售等各個階段應有明確的目標、任務和措施，做到心中有數，并逐步加以分解，提出進一步的具體要求，分別落實到各執行部門、單位和個人。目標管理和內容包括:目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查和處理循環等。

3.責、權、利相結合的原則

在項目施工過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及各單位和生產班組都負有一定的成本控制責任，同時還享有成本控制的權利。做到責、權、利相結合就是在規定的權力范圍內如何開支、開支多少，同時對各部門、各單位、各班組在成本控制中的業績進行考評，并將最終的經濟效益與收入掛鉤。

4.動態控制原則

動態控制原則是指隨著項目的不斷進展依次推進成本控制的重點。如在立項階段重點考察項目的可行性與風險性，設計階段重點考察使用功能與美觀進行限額設計，施工階段重點考察各項成本的支出的情況等，并結合具體的市場情況進行調整等。

5.節約原則

成本的主要組成一人力、物力、財力是成本的主要消耗，節約人力、物力、財力的消耗是提高經濟效益的核心，也是成本控制的一項最主要的基本原則。執行主要從三方面入手:一是嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監督;二是提高施工項目的科學管理水平，優化施工方案，提高生產效率，降低人、財、物的消耗;三是采取預防成本失控的技術組織措施，制止可能發生的浪費。只有做到以上三點，成本目標才能得以實現。

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第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

【章名】第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

篇（9）

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。

經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇（10）

房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

二、房地產銷售收入的確認原則

房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

三、房地產開發企業稅法確認收入時限

（一）關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。

（二）關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題

1.下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

2.視同銷售行為的收入確認時限

視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。

3.視同銷售行為收入確認的方法和順序

（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

篇（11）

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。

房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。

房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。