緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產近期的走勢分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一.行業地位分析

房地產業作為國民經濟的支柱產業，因其產業相關度高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切，發展態勢關系到整個國民經濟的穩定發展和金融安全。近年來中國房地產業投資持續高漲，房價上漲過快的現象在部分熱點城市比較突出。近期國家各地連續出臺了多項政策，抑制市場向過熱發展，這些政策調控力度之大，調控態度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產生顯著影響。

二.公司分析

(1)公司簡介

保利房地產(集團)股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。截至20xx年，公司連續五年蟬聯國有房地產企業品牌價值TOP10榜首;再度蟬聯滬深房地產上市公司綜合實力TOP10;榮獲中國證券報20xx年度上市公司金牛獎、理財周報20xx中國主板上市公司最佳董事會，并在中國資本市場成立二十周年慶典上，榮獲上海證券交易所評選的20xx年度上市公司信息披露提名獎。親情和院物業服務品牌在全國106個社區得到廣泛認可。

(2)公司主營業務

一級房地產開發,出租本公司開發商品房,房屋工程設計、舊樓拆遷、道路與土方工程施工,室內裝修、冷氣工程及管理安裝,物業管理,酒店管理,批發和零售貿易(國家專營?？厣唐烦?。

二.財務狀況

(1)財務分析

公司營業收入和凈利潤繼續保持大幅增長，盈利能力進一步增強。公司全年實現營業收入155億元，同比增長91.24%;實現歸屬于母公司所有者的凈利潤22.39億元，同比增長50.35%。公司全年銷售毛利率從38.50%提高到40.80%，全面攤薄凈資產收益率從12.49%提高到15.90%。20xx年公司營業收入地區分布更加均衡，全國化擴張戰略的成效明顯。公司營業收入共來自11個城市，廣州、上海、重慶、沈陽、佛山五個地區的營業收入均超過10億元，廣州以外地區合計實現營業收入103億元，占總營業收入的66.5%。

公司資金狀況良好，年底擁有貨幣資金55億元。在外部經濟形勢嚴峻、銷售和融資難度加大的環境下，公司保持了平穩的資金運作。全年銷售商品、提供勞務收到的現金164億元、凈增銀行貸款融資64億元、成功發行43億元公司債券，滿足了公司業務發展所需資金，保持了公司順暢的資金運作和較強的償債能力。

(2)盈利分析

如圖二：保利地產在最近三年企業經營業績中保持連續增長，20xx年為6603827.97萬元。20xx年為6000000萬元，20xx年為2298660.76萬元。可見20xx年比20xx年實現主營業務收入比上升48.11%。20xx年比20xx年上升91.24%。20xx年在金融危機的影響下仍實現了幅度的增長，盈利增長趨勢穩健。凈利潤20xx年比1 0年增加了57.19%，20xx年比20xx年增加了50.35%，凈利潤的增長速度與主營業務收入的增長速度基本保持一致，可以看出公司在規模上不斷擴大，實現增長同時，盈利能力仍在穩步提高。

三.技術面分析

600048保利地產

MACD

KDJ線

資金變動

近期房地產市場的一些變化，已經對地產股產生了影響。公司作為全國性的大型房地產開發企業，國資委直屬的國有獨資公司，實力非常雄厚。政府未來將加快央企房地產資產重組，保利地產作為最早的五家以地產為主業的央企之一。

4.6 召開的股東大會，對于近期股票進行調整，主力資金開始流入。

5月22日，保利地產上漲5.42%，萬科A上漲3.92%。房地產剛好遇到了最壞的時期，房地產低迷的時期，股市低迷.不過，現在湖南發改委在日前召開的全省經濟形勢座談會上，下發文件明確將推出利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。另外，重慶市住房公積金管理中心日前宣布，放寬首套房公積金貸款政策。 大盤狀況：震蕩、調整的

房地產板塊：利空的個股占多數

MACD走勢分析：呈現上漲趨勢，走勢較好，不過需要考慮大盤走勢，該股屬于大盤股。就算股市震蕩、調整的，影響的不是很大，目前較為穩定，呈上漲趨勢。

參考MACD，KDJ分時圖，主力資金走向，結合現實狀況，個股屬性得出：

在短期建議可選擇增倉，持倉。股價有所上漲。

四.投資建議

20xx 年房地產宏觀調控仍將繼續深化與持續，在政策與市場雙重因素的作用下，房地產行業將面臨波動調整，但董事會仍然堅定看好行業的發展前景，支持行業向好的根本因素未發生任何變化，市場調整的同時也蘊藏著較好的發展機遇。

1、深化政策研究，加強戰略管理，準確把握市場走勢，及時指導公司經營策略。

2、繼續優化集團管控模式，強化職能指導與支持，完善區域發展戰略，適應企業規?；l展。

3、加強內控體系的建設，強化投資決策與經營風險控制，提升規范運作水平。

4、繼續推進公司的資本運作，加強房地產金融與多元化資本運作的嘗試，為企業穩健發展提供資本支持。

5、推動住宅與商業雙輪驅動，加大商業地產運營力度;加快專業化公司的發展，有效實施相關多元化發展戰略;積極嘗試養老地產、旅游地產，探索企業新的增長點。

6、加強企業文化和管理團隊建設，提升公司的持續競爭力。推進股票期權激勵計劃實施，健全長效激勵機制和績效考評體系，增強企業凝聚力;優化人才引進和培養機制，加強后備管理干部梯隊建設。

財務分析主體

財務分析的主體，包括權益投資人、債權人、經理人員、政府機構和其他與企業有利益關系的人士。他們出于不同目的使用財務報表，需要不同的信息，采用不同的分析程序。

投資人

投資人是指公司的權益投資人即普通股東。普通股東投資于公司的目的是擴大自己的財富。他們所關心的，包括償債能力、收益能力以及風險等。

權益投資人進行財務分析，是為了回答以下幾方面的問題：

1、公司當前和長期的收益水平高低，以及公司收益是否容易受重大變動的影響;

2、財務狀況如何，公司資本結構決定的風險和報酬如何;

3、與其他競爭者相比，公司處于何種地位。

債權人

債權人是指借款給企業并得到企業還款承諾的人。債權人關心企業是否具有償還債務的能力。債權人可以分為短期債權人和長期債權人。債權人的主要決策是決定是否給企業提供信用，以及是否需要提前收回債權。他們進行財務報表分析是為了回答以下幾方面的問題：

1、公司為什么需要額外籌集資金;

2、公司還本付息所需資金的可能來源是什么;

3、公司對于以前的短期和長期借款是否按期償還;

4、公司將來在哪些方面還需要借款。

經理人員

經理人員是指被所有者聘用的、對公司資產和負債進行管理的個人組成的團體，有時稱之為管理當局。

經理人員關心公司的財務狀況、盈利能力和持續發展的能力。經理人員可以獲取外部使用人無法得到的內部信息。他們分析報表的主要目的是改善報表。

政府機構有關人士

政府機構也是公司財務報表的使用人，包括稅務部門、國有企業的管理部門、證券管理機構、會計監管機構和社會保障部門等。他們使用財務報表是為了履行自己的監督管理職責。

其他人士

其他人士：如職工、中介機構(審計人員、咨詢人員)等。審計人員通過財務分析可以確定審計的重點，財務分析領域的逐漸擴展與咨詢業的發展有關，一些國家財務分析師已經成為專門職業，他們為各類報表使用人提供專業咨詢。

財務分析客體

財務分析的對象是企業的各項基本活動。財務分析就是從報表中獲取符合報表使用人分析目的的信息，認識企業活動的特點，評價其業績，發現其問題。

企業的基本活動分為籌資活動、投資活動和經營活動三類。

籌資活動是指籌集企業投資和經營所需要的資金，包括發行股票和債券、取得借款，以及利用內部積累資金等。

投資活動是指將所籌集到的資金分配于資產項目，包括購置各種長期資產和流動資產。投資是企業基本活動中最重要的部分。

經營活動是在必要的籌資和投資前提下，運用資產賺取收益的活動，它至少包括研究與開發、采購、生產、銷售和人力資源管理等五項活動。經營活動是企業收益的主要來源。

篇（2）

在跌宕起伏的全球金融市場里，曾軍認為A股是其中最難以判斷和捕捉的市場，也是全世界最難投資的股票市場，原因依然是制度問題。

曾軍分析認為，監管機制僅對上市公司和投資者中的弱勢群體有效，而投資者利益仍然得不到充分的保護。同時，A股不具備可供企業長期成長的文化、法律環境。且資本管制使資本不能在全球市場自由流動，只能囤積于國內的房地產和股票投資，由此造成了股票和房地產被進一步高估。

“這些因素最終導致國內證券市場80%左右的投資者已基本放棄了宏觀趨勢判斷，而專注于更容易理解和把握的個股進行長期投資。”

在談及如何去應對長期大震蕩的A股市場時，曾軍表示投資者必須對困擾和阻礙國內市場投資回報的因素有清晰的認識。“既然不能選擇市場，那么構造一個具備長期持續盈利能力的投資體系是基礎和必須的工作，如建立從企業分析、行業研究、趨勢判斷相結合的包含多重安全邊際的決策體系、制定風控制度等。”

投資A股還需揣摩政策動向，難度可謂“全球第一”，在海外市場僅需判斷經濟狀況和基本面往往即可“十拿九穩”?！?0%基本面+80%政策面，按概率的計算可得出64%的成功概率，而在海外市場僅基本面這一項就可取得80%的勝算概率。”

別因噎廢食

對于近期市場在多重利好因素刺激下的反彈，曾軍認為目前A股市場走勢分析可圍繞兩條主線展開。第一條主線是市盈率和GDP增速的關系。目前，道瓊斯指數的市盈率約為13倍，對應美國GDP每年3%的增長，而滬深300指數的市盈率約為12倍，卻對應每年約8%的GDP增長率。

“不難看出我國的GDP增速是美國的2倍以上，但市盈率卻比美國還低，這本身意味著A股存在估值修復的需要?！?/p>

曾軍說，我國資本市場投資品種仍很有限，在房地產市場投資嚴重受限的情況下，資金仍將不斷流向股市。因此，滬深300指數的市盈率也將修復到20倍左右的歷史水平。

第二條主線是銀行股的估值修復有望推動大盤上漲。目前銀行股的市盈率為6.5倍左右，市場所擔憂的地方債問題也在逐步得到解決，后市將迎來銀行股的估值修復。由于銀行股在股市中占有較大的比重，因此大盤也有望隨之上漲。

針對坊間對大盤走勢的眾說紛紜，曾軍認為，帶著悲觀情緒的投資者切不可因噎廢食：“好比你說這件衣服我不喜歡，那么我就不穿衣服了。這樣的思維完全偏離了問題的本質?！?投資者應更多地去探討如何創造一個真正公正、公平、公開的證券市場，讓更多成熟的機構投資者入市去加速證券市場投資理念的轉變。

投資者要學會風控

近20年證券從業經歷的積淀，不僅給了曾軍豐富的金融市場趨勢判斷和金融衍生產品交易經驗，也令他樹立了強烈的風控意識。

“外匯交易員的經歷對我日后從事投資的幫助很大，一方面培養了宏觀思維，對宏觀趨勢的判斷極為看重。另一方面，外匯交易杠桿有時候高達20倍，一個外匯交易員能否成功很大程度上取決于風險控制水平?！?/p>

風控是投資管理者最需要重視的關鍵，股市在3000點時的風險并不一定小于5000點，“因為股指處于3000點時對投資者的傷害可能更大”。他表示，價格本身就隱含了風險系數，在資本市場安全永遠比利潤更重要。而宏觀判斷和趨勢投資是所有投資風險控制的第一道關口，只有判斷對了宏觀趨勢，才能夠把握股市的大方向。

經濟會觸底反彈

篇（3）

兩個關鍵點2000點，1500億元。最近的走勢波動很大，主要是對2000點的爭奪。2000點是一個重要關口，穩定站上，反彈的空間進一步拓展，看高2300點，甚至2600-3000點；站不上，重回1600-1800點區域調整。上一周，在政策利好促發下，指數由1700點左右一路上行，周收盤在1987點，直逼2000點。本周一收高2030點；周二大跌；周三再上收2017點；周四盤中上沖2030，但收盤在2000點之下。雖然對2000點反復爭奪，但目前來看依然沒有成功。我們認為穩定站上的標準是連續兩天收盤在2000點之上，可見目前市場的上升動能還不足以消化阻力。既然不能站上，自然就需要回落整理，之前的爭奪只是將調整時間適當推遲而已。

動能指標也給出了調整的一些指示。MACD紅柱已經無力繼續增長，提示反彈高點基本達到；KDJ高位向下掉頭，但死叉將成未成，提示調整將出現；DMI顯示，多頭力量周二開始大幅衰減，目前多空處于低位平衡，反彈行情多頭只要不主動上攻，那么就面臨調整。

如果指數就此調整的話，應該是要觸及1800點的，否則調整不夠充分，為后市的再度上行留下隱患。由于政策利好明確，未來仍有政策空間，而當前市場活躍度明顯增加，之前的悲觀情緒有所緩解，未來的調整很有可能吸引更多的資金入市。

目前成交雖有放大，但依然顯不足，需要達到1500億元。

未來的市場機會存在于：通信、建筑施工、工程機械、房地產、電氣設備等方面。那些破凈、破發的股票也存在交易機會。

天相數據顯示：截至2008年11月19日收盤，滬深兩市共有66家上市公司股價跌破凈資產，主要集中在鋼鐵、紡織服裝、房地產、機械等幾個行業。07年以來共有264家公司首發募資，其中117家公司目前復權后的收盤價已低于首發價，占首發公司總數的44.32%。

數據分析

開戶交易數

中登公司數據顯示，最近一周（1110-1114），新開基金賬戶2.01萬戶（上周1.67萬戶）；新開A股帳戶26.06萬戶（上周16.78萬戶）；A股持有數4701萬戶（上周4712萬戶），交易A股數1114.36萬戶（上周648.67萬戶）。

篇（4）

《卓越理財》自本期開始中房指數月報綜述等文章，以幫助房產投資者采集房地產市場基礎數據及相關數據，并對市場運行狀況和發展趨勢做出準確判斷，從而為引導市場理性投資和消費竭盡綿薄之力。

2005年2月，中房指數系統重點監測的北京、上海、深圳、天津、重慶、廣州、濟南、南京、武漢等9個城市中，城市指數除濟南、武漢下挫外，其他7個城市保持穩健增長態勢。在剛剛過去的2月份，上海房價承接去年大幅攀升的態勢，繼續保持高位運行并以較大幅度上漲，城市指數上升12點，與去年上海春節樓市比較平淡相比，今年上海房地產市場不但啟動早，價格上揚更火爆激烈。眾多購房者心態急燥，投機客更是推波助瀾，排隊搖號爭搶定購再一次達到新的。許多樓盤的價格上漲達到1000元/平方米甚至更多，不少開發商都為此迷惑，搞不清價格究竟應該定在何處。本月南京城市指數為842點，較上月上升16點，漲幅為1.94%，本月南京辦公樓指數的大幅上升對南京城市指數的反彈起到較大拉動作用，但是從近期走勢分析，南京城市指數的變動主要還是由住宅指數起主導作用。本月重慶城市指數為646點，受住宅指數影響上月上升18點。春節期間重慶的開發商卻相繼推出了各類優惠政策。同時二手房市場在春節期間開始升溫，品牌樓盤交易銷售持續上升。多種作用使2月重慶房地產市場溫度增幅加大。濟南本月城市指數為588點，較上月下降15點，整體市場出現冷清的現象。

篇（5）

國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產市場發展現狀

雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。

當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。

2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

2.1 財政政策調控對房地產市場的影響

財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。

2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響

貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。

首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調控效果將顯現

中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經濟因素干擾調控

國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調控難以長期持續

盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。

4. 房地產企業的應對措施

4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略

由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。

開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險

房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。

4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。

總結

總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。

參考文獻

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[2]仇保興.我國房地產市場調控的難點與對策[J].城市發展研究，2011

[3]蔡繼明，韓建方.我國房地產市場調控走出困局的途徑[J].經濟縱橫，2011

[4]賈康.中國房地產調控與房產稅問題探討[J].首都經濟貿易大學學報，2011

篇（6）

2008年世界經濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區經濟增長率的預測降為1.6%；對中國經濟增長率的預測降為10%。美國經濟發生衰退的風險加大，但不會引發全球經濟衰退，主要經濟體之間周期的非同步性決定了全球發生經濟衰退的可能性很小。

2．美國次貸危機及影響

美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經濟，美聯儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯儲連續17次提高基準利率，至2006年6月聯邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發了全球金融市場的激烈動蕩。

關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經濟結構比較穩健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經濟正在步入一個拐點，全球主流經濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發生后，美國與其他發達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。

3.石油價格波動及走勢分析

關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經濟增長的預期；（6）經濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發揮主導作用。關于油價走勢，，持續6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（OPEC）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續創出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經濟對石油需求的穩定增長與OPEC理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發進展。

二、世界經濟形勢對中國經濟的影響

國際經濟對中國經濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經濟增長下降。有關分析認為，外部環境“趨冷”，使中國內部經濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。

篇（7）

中圖分類號：F832

一、美期金與銀價走勢回顧

2012年總體上延續了之前黃金連續上漲的趨勢，但金價的走勢卻是波瀾起伏。上半年金價總體來說是前高后低，2012年初兩個月內，歐洲推出第二輪量化寬松LTRO；美聯儲延續寬松貨幣政策，美元指數低迷；地緣政治問題不斷，油價連續上漲；黃金因為保值及避險因素受投資者青睞，最高觸及1800高位。但隨后由于一季度美國經濟數據表現強勁，且美聯儲表態無意新的刺激措施，美元大幅反彈，投資者也漸漸信賴美元和美債，出于對流動性的需求黃金避險的魅力大減，黃金價格開始回落，直到8月份美聯儲會議，伯南克再次提出QE3并暗示推出的概率極大，市場做多情緒被點燃，黃金價格一度沖到1800附近，但隨著QE3的正式推出利好兌現，同時市場關注的焦點放在了財政懸崖上，不確定性因素的增加令黃金多頭謹慎，盡管12月份美聯儲推出了“QE3S”，將到期的OT操作并入到了QE3當中，但只是短暫的提振了一下價格，金價隨后下破1700位置并繼續向下尋找支撐。截至2012年12月27日美期金收在1657.3美元/盎司，仍較年初上漲了5.56%。

Comex銀與滬期銀走勢與金價走勢相仿。但銀價波動幅度較黃金大一些，且漲幅也超過了黃金，除了受相同的宏觀因素影響外，新興產業對于銀的需求量不斷增加亦是提振銀價的主要原因。滬銀今年5月份第一次上市，但上市之后成交較為活躍，逐漸成為投資者比較關注的品種。截至12月26日，comex銀收至29.99美元/盎司，較年初上漲了1.99美元，漲幅為7%，而滬銀年末則較5月份上市之初有所下跌，截止2012年12月26日收至6259元/千克。

二、影響因素

（一）宏觀環境分析

隨著歐債的緩和及各國經濟調整到位，預計2013年全球經濟復蘇將加速。市場預計美國受財政懸崖影響明年經濟增長由今年的2.3%放緩至2.1%，但從近期公布的一系列數據來看長期向好趨勢不變。歐元區經濟在債務問題明顯好轉的情況下，明年將恢復經濟正增長，而發展中國家隨著環境的改善以及自身經濟調整的到位明年復蘇加速的概率也較大。

1.美國就業好轉、消費增長具有潛力

從經濟數據來看，2011 年三季度美國經濟就開始進入自主增長階段，2012 年經濟數據繼續改善，就業方面，失業率降至7.7%，初請失業金人數長期低于40萬的關口，雖然離危機前6%左右的失業率水平有差距，但已經相差不遠，美聯儲更是提出了明確的貨幣政策目標即失業率恢復到6.5%，就業狀況的好轉令消費也有了起色，消費信貸增加明顯，且美國家庭負債率跌至危機前的水平，這意味著未來消費的空間仍較大。隨著消費及海外需求的好轉，美國制造業復蘇跡象明顯，PMI指數領先于全球，明年制造業預計將增長1.9%。房地產方面， NAHB指數持續走高，目前美國住房性價比處于歷史高位，隨著就業和收入前景向好，可以預計未來6 年房地產都將處于復蘇周期，預計2013年住宅投資將增長6%。短期來講美國將面臨“財政懸崖”問題，解決途徑有兩個，開源和節流。開源，即對富人增稅或取消中等收入者稅收優惠；節流，即消減國內醫療保險和補助等社會福利，以及國防開支等已達到減少政府赤字目的。目前兩黨解決問題的思路都是通過相應稅務制度調整來彌補自動減赤給經濟帶來的沖擊，盡管過程會曲折，但兩黨將最終達成協議，因此對于經濟的沖擊將有限。

2.債務危機好轉令歐洲獲得喘息

經過兩年發酵，歐債危機所暴露的問題展現無遺，而歐元區也一直在致力解決這個問題，歐盟捍衛歐元的決心不容置疑，在2012年終于取得成效，這點從歐元的走勢就能看出，因此2013年危機或有反復但難超2012年。OECD預計2013年歐元區將結束二次衰退，全年增長0.3%。

年末希臘第二輪救援修改完成或為希臘走出危機贏得至少一年時間；歐洲央行干預解了西班牙燃眉之急；對金融體系的修復以及防火墻的建立正在進行，2013年年初歐元區或進入經濟和債務危機相互改善的正循環，同時德法企業正逐漸走出歐債危機影響，PMI指標等指標開始筑底，但緊縮的財政政策仍將持續，預計2013年前兩季度歐元區仍將維持較弱的經濟增長甚至是負增長。2013年主要需要關注的風險點是希臘的赤字狀況、4 月意大利大選以及9 月德國大選。

3.新興國家調整結束

2012年2 季度受困于希臘大選引發的債務危機，資金瘋狂流出新興市場，引發市場對新興經濟體將二次探底或者匯率崩潰的擔憂。但隨著歐盟逐漸落實一攬子救援計劃，三季度以來市場情緒逐步從歐債危機中走出。隨后美國經濟數據走強和美聯儲QE3 的推出進一步降低了市場對全球經濟的擔憂。宏觀環境的改善以及自身調整周期的結束引發市場風險溢價率的下降和資金回流新興市場，推升了新興市場的貨幣和資本市場。考慮到新興經濟體逐步見底回暖，債務危機整體趨緩，預計2013年資金將繼續流入新興市場。

國內經濟企穩回升。從經濟數據來看，9月份開始主要數據繼續呈好轉跡象，2012 年中國經濟已經成功實現“軟著陸”，年初經濟增長7.5%，通脹控制在3%之下目標基本已經實現。從經濟運行的周期因素來看，在中國現有的經濟、政治制度下，此輪房地產“去泡沫”和制造業“去產能”以及“產業結構升級”都將是一個長期的過程，未來經濟增速可能不會回到之前2位數的時代，但中央重提城鎮化，并力推相關投資，固定資產投資再次成為未來相當長一段時間推動經濟增長的主要動力，以中央項目投資為主導的基建投資及房地產市場的好轉成將有力提振經濟，同時環境的改善令明年出口預期改善，庫存周期及政策性因素將拉動經濟進一步回升，2013年經濟增長加速將是大概率事件。

（二）供需因素

1.供給方面

由于金礦品級下降，加上沒有較大的新增產量，供給方面應該不是投資者較為關心的方面。世界黃金協會的報告顯示，2012年第三季度黃金供應與去年同期相比下降2%，減少了21.7公噸，延續了2012年供給小幅減少的趨勢。其中金礦產量和黃金回收各自減少8.0公噸左右，生產商套保減少5.7公噸。從數量來看，金礦產量同比1%的降幅是2008年第三季度以來最大的，下降的根源有三個：很多廠礦令人失望的業績，很多新的或恢復生產的金礦低于預期的增長，以及第三季度南非金礦的罷工。第三季度黃金供應呈現增長的國家包括中國、墨西哥、俄羅斯和加拿大，總共比去年同期增加大約15.0公噸。過去6～12個月里開展的很多項目并未像市場所預期的那樣快速增加生產。

2.需求方面

預計2013 年實物黃金需求仍將受高價格抑制相對疲弱，但是得益于印度需求從2012年低位的回升，制造業需求（包括首飾）將從2012 年的20 年來次低的水平小幅回升2%。實物需求方面印度和中國仍是推動黃金需求增長的主要力量，兩國共占據了第一季度金飾需求總量的63%。

印度方面，盡管進口關稅的再次上調將是潛在的下行風險，我們仍預期其首飾金需求將在2013 年回升8%。印度需求在2012 年遭受關稅上升和盧比貶值的雙重打擊，盡管三季度需求已經有所復蘇，全年首飾需求仍將下跌10%左右。向前看，隨著多項已頒布的促進投資政策的落實，印度經濟增速將小幅回升，支撐盧比匯率；另一方面，印度13 年適宜婚禮的天數比12 年多25%，有望提升婚禮的首飾用金需求。

中國需求預計將延續2012 年增速放緩的趨勢，但是整體市場管制的持續放松以及首飾門店的擴張意味著13 年實物需求仍有5%左右的增長。本年度以來從香港流入大陸的黃金凈數量持續增長，截止2012年9 月的累積凈進口同比上升1.1 倍，而金銀首飾零售額增速雖然在12 年持續下行，但仍維持在同比10%以上。2013 年，隨著國內場外市場的發展以及黃金ETF 等投資品種的增加，黃金進口需求仍將維持高位。

3.投資需求及央行購金

根據世界黃金協會的報告，各國央行于第三季度購買黃金97.6公噸。在過去的7個季度中，其中6 個季度央行需求量都達到了100公噸左右，這是自2010年以來非常顯著的增長。2012年年初至今，央行購入的黃金量增長了9%。在全球流動性仍較為寬松的環境下儲備資產的多樣化仍然是央行黃金需求背后的推動力，第四季度央行購入黃金數量與三季度接近。

投資需求方面，現貨支持的黃金ETF 持倉將在2013 年持續增長。傳統金條投資需求方面，新興市場國家的金條投資需求預計仍將有溫和增長，包括印度需求從2012年大幅下降的水平小幅回升，以及中國延續本年度趨勢的小幅增長；但是發達國家需求將繼續回落。

（三）其他相關因素

1.美元指數走勢分析

美元指數2012年走勢亦跌宕起伏，甚至一度與貴金屬同漲同跌，截至2012年12月26日，美元指數收在79.42較年初的80.26幾乎持平。值得注意的是美聯儲的貨幣政策特別是QE3并沒有像想象中的那樣去刺激貴金屬的上漲以及令美元指數大幅下跌。

2012年12月13日，美聯儲宣布繼續以每月400億美元的進度購買抵押貸款支持證券（MBS），并決定從2013年1月起每月增加購買長期國債450億美元，屆時相當于每月購買850億美元的債券。美聯儲還決定維持聯邦基金利率目標在0～0.25%區間不變。僅僅從美聯儲公布的決議內容來說肯定是利多貴金屬的，但由于公布的結果已經在市場預期之中，而且貨幣刺激政策效果亦有“邊際遞減”效應。除了“邊際效應”遞減和預期兌現之外，美聯儲公布的貨幣政策退出標準才是貴金屬投資多頭擔憂的主要原因。貨幣刺激政策遲早是要退出的，而在此之前市場一直以為是一個遙遙無期的時點，但此次美聯儲首次將貨幣政策同具體目標掛鉤，稱將維持近零利率直至失業率觸及6.5%的目標。目前11月美國失業率回調至7.7%，這就意味著失業率再下降1.2%，美聯儲就開始退出貨幣刺激政策，也就是說美聯儲不再像之前幾次那樣肆無忌憚的印鈔了，而是有了具體的目標，這在一定程度上動搖了市場的信心。

但從刺激的規模來說，雖然此次貨幣政策刺激到期的時間未定，且給出了退出刺激的目標，但眾多的經濟學家認為6.5%的目標很難短期內實現，即使能夠兩黨達成協議財政懸崖仍會對經濟造成一定的沖擊，市場普遍預期2015年才能真正實現貨幣政策的退出，那么每個月850億的購債計劃意味著此次的刺激規模將達到2萬億美元，將超過以往歷次QE規模，因此整體的貨幣寬松環境并未變，流動性的累加將在隨后的時間內慢慢體現，美元指數未來將保持弱勢，加上前文我們分析過的歐元開始走強，因此2013年美元指數走弱的概率較大。

2.原油供應充足 壓力較大

回顧2012 年，北美石油供應改善與北美外的供應沖擊并存，市場在周期性與結構性因素共同作用下趨于穩定。雖然2012 年油價出現了幾次大漲大跌，但并未出現大的趨勢性行情。從周期性因素來講，盡管伊朗禁運，以及敘利亞和南蘇丹等地區的沖突對石油市場形成了供應沖擊，但美國的頁巖油產量超預期增長預示著供應端改善的開始。美國產量的增長結合歐佩克國家處于歷史高位的產量，使得2012 年石油市場基本面供應充足，并最終體現在3 季度OECD 國家庫存的反季節上行中。從結構性因素來看，美國頁巖油產量的快速上升以及未來可能的北美能源獨立，使得更多的投資者預期未來石油市場將供應充足。

展望 2013 年，預期石油市場最大的變化來自于供應端的顯著改善。其中，增長點主要來自美國頁巖油產量的持續提升，也包括加拿大，巴西，前蘇聯、中國和南蘇丹等地區在2013 年的增產和復產，這些都將大幅提高非歐佩克國家的石油供應。并且，歐佩克國家產能也有增長。而需求端，預計2013 年需求僅有溫和的小幅回升。因此2013年油價大幅上漲的可能性較小，這將不利于貴金屬的上漲。

（四）持倉因素

從CFTC的持倉情況來看，自2012年8月份以來有較為明顯的回升，但近期隨著財政懸崖已經QE利好的兌現，基金凈多單有明顯的下滑，但較年初水平仍有較大幅度的上漲。截至2012年12月26日，全球最大的黃金ETF—SPDR的黃金持有量為1350.82噸，繼續保持在歷史最高位，而白銀ETF-SLV持倉量亦保持在高位為10045.85噸。盡管QE4公布之后貴金屬價格出現了調整，但貴金屬基金持倉依然穩定，這表明以持有實物貴金屬為基礎的大型基金仍然看好黃金后市。

三、2013年貴金屬走勢展望

2012年貴金屬價格呈現寬幅震蕩的走勢，令許多投資者對于黃金牛市信心有所下降。綜合上述的分析2013 年對于貴金屬來說仍然是震蕩走高的一年。各國央行在經濟增速疲軟的狀況下寬松的貨幣政策，尤其是美聯儲將在2013年繼續實行量化寬松，且短時期內難以退出，而其他重要經濟體比如日本、中國也仍將保持較為寬松的貨幣政策，且經濟好轉的概率較大，在這樣的背景下，實際利率維持低位的同時通脹預期與其他資產價格將繼續上升，有利于貴金屬價格的上漲。同時歐元區債務問題緩和，在2012年大多數的時間里貴金屬與歐元走勢正相關，而美元在2013年保持弱勢也是看多貴金屬的一個重要理由。

從實物需求角度來說，印度消費回升將有力的提振市場，中國的需求也將保持高速增長。而從基金持倉量來看，央行也將繼續保持凈買入，中長期投資貴金屬仍是較好的選擇。

從技術上來看，現在黃金價格處于年初上漲之后的第四浪調整，在價格企穩后將迎來第5浪的上漲，這也跟我們基本面的分析較為吻合，短期需要關注的是財政懸崖的沖擊，而2013年較為寬松的貨幣環境以及經濟的好轉將促使黃金在第5浪向上進行沖擊。白銀的技術圖形與黃金相仿，但由于其更高的價格彈性，我們認為2013年白銀表現將超越黃金，白銀價格走勢仍受兩大驅動因素影響：投資需求和工業需求；其中投資需求仍占主導地位。2013 年，白銀的投資需求將受到聯儲持續進行的量化寬松；同時工業需求也將增加明顯。

參考文獻：

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[2]季曉南.增加黃金儲備勢在必行[J].商周刊，2010，（1）.

[3]梁錚.我國黃金投資工具探秘[J] .現代商業，2010，（3）.

篇（8）

關鍵詞： 大學城；房價；地價；研究報告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

隨著中國經濟的穩定發展，中國房價持續處在高位，其影響因素也是錯綜復雜。自二十一世紀以來，房地產投資增長迅速，房價也隨之上漲。中國各地商品房房價一漲再漲，地價作為房價的一個重要組成部分，其上漲是推動房價上漲的主要因素。同樣的，房價在受到市場這雙“無形的大手”的推動下，通過一定的傳導機制也影響著地價的變化。而人們對住房的需求屬于生產資料消費需求，是維持生存的必要條件。而引起房價變動因素較多，因此，我們著手對房價與地價進行研究，對改善居民生活水平與協調經濟健康發展都具有重要的現實意義。

1 對象與方法

1.1 對象江寧大學城內7個小區一年之內的房價走勢（按月平均），見圖1。

1.2 調查方法

①調查采用抽樣調查，隨機選取江寧大學城內七個不同的小區的房價和取得地價，以及江寧大學城房價的均價作為樣本；

②期間為2015年10月至2015年9月；

③輔助調查中有問卷調查，為了獲取人們對大學城房價地價變動的看法；

④總計發放問卷80份，收回問卷80份，其中有效問卷80份，有效回收率為100%；

⑤根據回收的樣本數據，進行統計學處理分析。

2 調查結果

2.1 江寧大學城近一年房價回歸方程（表1）

根據（圖1）圖像趨勢，由于統計期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來測算，此處采用最小二乘法。

假設t坐標為時間，假定2015年10月為1，每增加一個月t增加1個單位；P坐標為房價，單位是元/m^2

設：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

將a、b帶入直線趨勢模型中得出的江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）

以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t

2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數（表2）

測算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）為X，Y的協方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房價，Y為每月小區房價）。

2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價（表3）

3 調查分析

3.1 房價與地價的變動影響

①房價的基本組成是，房價=地價+建筑物價格，它是房地產經濟的一個重要指標，也是房地產市場運作和配置資源最為關鍵的調節機制。

②地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。在我國，由于土地不允許自由買賣，所以地價也指出讓一定時期內的土地使用權的對價。

③房價與地價的變動在無外界干擾的情況下基本趨于一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用。

3.2 數據分析

3.2.1 江寧大學城近一年房價

根據（表2）數據顯示，隨著月份的推移，江寧大學城在近一年房價逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數學建模求出江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）。也就是說，在我們組最初統計的2015年10月江寧房價就達到了13841.3元/m^2，每個月江寧房價就會上升393.94元/m^2。為了方便數據比較分析，我們小組以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t。由此可見，江寧房價并沒有南京整體房價長得多。

3.2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數

根據（表3）顯示，江寧大學城各個小區房價變動幾乎與江寧大學城房價變動趨同。為了更有說服力，我們小組隨機抽樣了江寧大學城7個小區，利用資本資產定價模型中測算相關系數的方法計算出這7個小區和江寧大學城總體房價的變動的變化趨勢。結果顯示，相關系數最低的方山熙園也達到了0.70，相關系數最高的東方龍湖灣和文博苑更是達到了0.96，其他小區的相關系數情況由表3顯示波動并不大。因此，我們小組得出的結論是，整體房價趨勢可以表現房價變動。

3.2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價

①根據（表4）顯示，江寧大學城各個小區地價大概占房價的50%。其中，樓面地價房價比最低的保利梧桐語是29.40%，樓面地價房價比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價房價比均值是48.40%，而全國平均水平大概是33.3%，由表4的數據，我們小組分析出江寧大學城的地價較全國占房價比高出15%左右，集資房樓面地價房比商品房樓面地價房比低。

②我們知道，樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。現在，只需要了解江寧大學城地價的情況，就可以粗略估計出江寧大學城大概的房價情況和變化趨勢。但是，也要注意，房價上漲并不能全部歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。

綜合分析：由調查數據不難看出，江寧大學城內的房價與地價仍處于持續上漲的趨勢，但增長速度相比于南京市的增長速度基本趨同，但根據近期拍下來的高價地塊可以推論，若政府不及時出臺相關政策控制過高地價成交或限制房價上限，江寧大學城房價在16年10月之后仍會保持一個持續高增長的態勢。

江寧大學城內的各個小區房價的變化也與整體房價的變動有著密切的聯系，地價上漲推動著房價；外來人口由于難以支付市內過高的房價，將眼光放在了房價較低的大學城地區，從調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

從地價角度來看，江寧大學城地價在近五年內暴漲近五成，房價也在兩年內番了近一倍，房屋的基礎設施建設費以及地價作為既定成本，對房價的變化雖不直接，但作為一個必要成本，房價的市場變動時刻影響著房價的變動。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4 大學生房價和地價的影響因素

一個地區的房價首先決定于它本身的地理位置，所處地區的經濟發展水平，交通等。南京的江寧地區，原本位于江北，交通相對于南京其他地區而言相對落后，產業結構簡單，經濟相對不發達，房價也自然比南京市房價均價底許多。而隨著政策，以及地鐵1號線的通車，對其房價與地價產生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會上，江寧方山區域緊鄰老小區印湖山莊的G61地塊地價超2.2萬元/平米，成為區域新高價地，根據分析推測，未來江寧大學城方山地區的房價可能達到近4萬元/平米。

4.1 政策因素

在這個市場經濟社會，價格由市場這只看不見的手操控，但房地產這一特殊的產業，由于關乎國民的根本生活，關乎著國家經濟的基礎，以及近年來出現的不正常快速的房價上漲情況，相關政策也就隨之而出臺，對房地產市場進行調控。

“去庫存”是今年樓市政策的主基調。各地一季度紛紛出臺鼓勵去庫存的系列措施。雖然政策的落地需要時間，但各地紛紛跟進“去庫存”，至少說明在供給一側，樓市有部分供大于求的現象。作為樓市“四小龍”之一，南京房價自今年上半年開始開啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價達到24108元/m2，同比上漲32.31%。房價的快速上漲，使得購房者加快入市步伐，市面上的優質房源顯得格外搶手。

飛速上漲的房價引發了消費者與市場的高度關注，人們對于樓過度火熱的擔憂以及調控政策的期盼也不斷加深。

不可否認的是，調控政策對于房地產市場有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見影。

①2011年年初的限購令直接把樓市成交量推進谷底。

②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺“寧七條”控制房價，讓2014年整年成交低迷。

③從2014年年底到2015年整年，從取消限購令到營業稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準降息，一系列政策導致南京樓市的十八連漲。

2016年下半年，南京更是出臺了最嚴厲的限購措施，規定本市二套房家庭不得購房，一度引發了離婚潮。

目前看來，南京市場的拐點已經出現，成交量開始下降，庫存量呈現逐漸上升的趨勢，政策調控已經顯示了效果。

4.2 “炒房熱”帶動“地價熱”

“炒房熱”帶動“地價熱”，這個在現今房價與低價問題上，已經是一個非常明顯的現象。以江寧大學城為例，方山大學城作為風頭最勁的版塊當仁不讓。近期的金洽會上，江寧高新園區更是吸金200億投資，引入了11個重大項目。方山大學城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對較遠，沿著G53地塊最南端的云臺山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒有突破1萬9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。

從版塊現狀（九龍湖為例），方山大學城板塊整體均價在2萬/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價讓南京人看見了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價在2萬8/平米+左右，且整個九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態。有多個樓盤已經斷供好幾個月了，板塊內一房難求。

具體來看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數新城玖瓏湖和萬科翡翠公園，目前都無房在售且下批房源放風都要賣3萬+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價格洼地，但最后一棟房源加推時間一推再推，大半年了還是沒有動靜。目前，項目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來的土拍大戰，房價""成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結果達到地塊最高限價（直逼2萬）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！

綜上，房價與地價始終始終是相輔相成的。

4.3 周邊設施條件

在調查問卷中，江寧地區購房的人們更傾向于選擇在高校學區內或地鐵附近購房。地鐵交通、學區等因素成為人們購房首要考慮的對象。

①教育設施：教育資源質量作用大于學校數量。

教育的地位越來重要，學區已經成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。教育資源對周邊住宅價格存在正向影響。教育資源存在數量越多，品質越好，其周邊房價相應較高。從整體來看，小學與初中教育對于房價的影響更多側重于學區房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區內的百家湖小學，翠屏山小學的學區房房價都逼近兩萬。而其他教育資源則表現為交通便捷度以及人文環境的影響。比如江寧大學城帶動了地鐵周邊市場的發展。

②交通通達度：大學城地區由于新校區的建設和整個城市規劃的需要，往往位于城市的郊區等房價較低的地區，廣大大學生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價的方式。

在沒有地鐵前，到達江寧、仙林要花上一個多小時的時間，地鐵一號線南沿線及二號線的開通，使南京真正構成了老城新城“半小時便捷圈”。地鐵的開通讓人們住的更遠，當然，也刺激到這些地方樓市的發展，“地鐵樓盤”成為人們關注的焦點。

根據一號線剛剛開通時江寧地區二手房價的走勢圖，08年1月09年8月江寧房價較為平穩，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房價呈現波動式快速增長趨勢。10年的5月是江寧房價的頂峰，而此時也是南延線通車的時候。在一號南延線建設的3年中，江寧房價翻了整整三倍。江寧地區的房價不僅持續上漲，并且和南京市的平均房價差距越來越小，南京市的均價上漲了大約2000元，而江北地區的房價均價上漲了4000元左右，是南京市均價上漲價格的兩倍。

江寧的房價快速上漲正說明了地鐵對房價有著巨大的影響。交通通達度往往決定了一個地區的發展前景，對房地產市場而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購買，房產市場頓時變得火熱，市場上有錢買不到房的現象出現，房價在供求關系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。

4.4 房價和地價的相互影響

從初期調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

房價與地價上漲趨勢基本一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用，此結論與立項初期設想一致。

另外，房價與地價的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡單的單方向影響。

簡單來說，地價的上升會提高房地產開發的成本從而提高房價，這是顯而易見的；地價提高后，政府為了考慮到房地產開發商的利益，將會大幅提高容積率，使得分攤到每平方的地價減少，減輕房地產開發商負擔，因此高層住宅房增多，剛需提高，導致房價的進一步上漲；而這一輪上漲趨勢會被消費者誤以為是房價又將上漲的信號，導致人們更加急需要買房，需求進一步被刺激。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4.5 需求推動

商品房是特殊商品，房價主要由供求關系決定。在中國買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財，而是簡簡單單為了滿足生存需求。多少人買房是因為孩子要上學，是因為有戶籍享受當地福利和住房保障。由數據可知大部分買房人的心里價位維持在一萬左右，然接連上漲的房價已經讓許多買房者望而卻步。

在過去10年時間內，我國的物價大幅上漲，但是漲速遠遠小于房價上漲的速度。蔬菜大米食品價格大約上漲了4-6倍，也就是說通貨膨脹大約4-6倍。但是房價大約上漲了20倍左右。現如今的高房價已然成為一個惡性循環。一方面高房價會迫使普通民眾大量貸款來買房，造成一定的經濟泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現在，一路高歌的房價使人們仿佛看到了它可觀的穩定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產，進一步又推動房價上漲。

5 關于大學城未來房價地價走勢分析

5.1 高地價必然推動高房價

隨著近日江寧地區土拍頻繁爆出高價江寧大學城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價的天價地塊（G61），而其余的地塊也大多過萬，目前江寧方山大學城板塊的整體均價已經達到了2萬/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨厚的自然資源，又具備地鐵1號線以及景楓KINGMO、太陽城等新建大型購物廣場，在加上不斷涌入的外來人口和應屆大學畢業生的住房剛需的江寧大學城，房價快速上漲是必然趨勢。按照統計的趨勢，來年江寧大學城均價破2.5萬幾乎已是板上釘釘之事。

5.2 未來政策將主導江寧大學城房價走勢

在南京，買房人怕買不到房，開發商卻怕搶不到地。這使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。

蘇州在今年年中的時候，出臺土地限價令，設定了地價紅線，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴厲，若超過最高限價，則競價無效。將熔斷機制作用于管控房地產行業，其效果也值得期待。

南京市人大常委會第二十七次會議中，京市市長繆瑞林作關于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。他在報告中指出，南京房地產市場風險加大。近日來連續拍出的天價地塊也驗證了這點，未來南京市是否對嚴格落實房地價管控標準，設置價格管控線，嚴控區域樓王，是控制未來江寧大學城房價的關鍵因素。

6 結語

房價和地價持續上漲已成必然趨勢，也是眾所周知的現實。對于來自各方面的因素的推動，房價的上漲顯得波動但總體是上升趨勢。房價與地價的變化是相互影響、相互作用的。無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。本文認為，如今房地產市場的調控，政策的導向才是最為關鍵的因素，若一味由市場導向，必定會使得房地產泡沫加劇，重蹈美國次貸危機的覆轍。

參考文獻：

[1]中國房地產估價師學會編.房地產估價理論與方法[M].北京：中國物價出版社，2001.

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[中圖分類號]F416.22[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）22-0075-02

12013年一季度國際油價走勢回顧

2013年一季度國際油價呈現出“過山車”走勢，1月在全球經濟數據向好，貨幣政策持續寬松，及歐佩克預期減產等利好因素的影響下，油價出現一波漲勢。從2月下旬開始，受到北海原油供應恢復，美國原油庫存增加以及市場對歐元區債務危機擔憂的影響，國際油價出現急轉直下。進入4月，由于受到國際市場黃金等貴金屬價格暴跌的影響，油價下跌也隨之加劇。截至2013年4月15日，布倫特原油報收于100.39美元/每桶，較年初下跌7.5%；WTI原油報收于88.71美元/桶，較年初下跌5%。

2后期國際油價走勢分析及預測

2.1影響國際油價的主要因素

2.1.1世界經濟前景展望

2012年全球實體經濟回落程度超出預期，全年GDP僅增長3.2%，遠低于此前3.5%～4%的預測。上半年受到歐洲債務危機以及希臘退出歐元區等利空因素的影響，歐元區經濟雪上加霜，同時導致全球金融市場大幅動蕩；美國經濟處于艱難復蘇之中，以中國為代表的金磚國家等新興經濟體經濟增速也出現明顯回落。

展望2013年，全球經濟仍處于弱復蘇狀態。根據國際貨幣基金組織預測，2013年全球經濟將增長3.5%，其中發達經濟體增長1.4%，新興經濟體增長5.5%。從一季度數據來看，各大經濟體數據均好于預期，GDP，PMI，就業數據等指標環比均出現好轉。美國在“財政懸崖”問題妥善解決后一季度經濟復蘇較為強勁，房地產業及零售業數據持續向好；歐元區經濟在經歷了連續5個季度的衰退之后有所復蘇，但歐債危機仍不斷蔓延；中國等新興經濟體一直處于溫和復蘇態勢，但在經濟預期轉型的背景下，經濟增速放緩已成必然。

綜合看來，進入2013年全球經濟形勢雖有所好轉，但各種因素依然錯綜復雜，復蘇存在一定的不確定性。此外政治環境也存在一定的不穩定性因素，在世界各國均謀求體制改革和經濟轉型的背景下，原先的利益格局也面臨重新洗牌。在此大環境下，各國之間的政治摩擦將不可避免，這也將影響到經濟復蘇的進程。

2.1.2原油供應端、需求端及庫存分析

原油供應方面，根據國際能源署（IEA）的預計，2013年原油供應量將維持9100萬桶/日，其中歐佩克產量3000萬桶/日。非歐佩克方面，美國原油產量出現前所未有的增長并創下歷史紀錄；西非地區、巴西以及俄羅斯的產量也出現小幅增長。綜合來看，盡管國際機構對原油供應的預測持保守態度，但在油價仍維持相對高位的情況下，各產油國的產能仍較為充足。

原油需求方面，據預測2013年原油需求仍維持在9000萬桶/日的水平，較2012年增加100萬桶/日。分區域來看，美洲地區原油需求將小幅增加；歐元區由于經濟復蘇緩慢，原油需求同比將下降2%左右；太平洋地區原油需求同比略有下降，其中日本需求比去年略有下降，韓國與去年基本持平，澳大利亞比去年略有增加。中國由于受到經濟穩步復蘇的支撐原油需求同比略有增加，預計全年將維持在1000萬桶/日。

原油庫存方面，2013年一季度以來美國原油商業庫存與戰略儲備庫存雙雙增加，分別達到3.89億桶和6.96億桶，創出自1990年以來的最高水平。隨著2013年年初美國煉廠檢修季的結束，開工率也增至近期的高位。由于沒有多富余加工能力去消化不斷增長的原油產量，使得油價走勢承壓。

2.1.3國際金融市場對油價的影響

原油作為一個國際大宗商品市場，其走勢必然受到美元、股市、黃金以及其他金融市場的影響，并產生一定的聯動效應。由于國際原油等大宗商品以美元計價，其走勢通常與美元呈現反向聯動。年初伴隨著美元指數的反彈，國際油價也出現了回調。此外美元的強勢也推動了其他大宗商品市場走弱，進入4月，原油、黃金以及其他大宗商品出現聯袂下跌。

2.1.4地緣政治因素與突發事件

2012年美國及歐盟加大了對伊朗核問題的制裁力度，導致伊朗的原油產量和出口份額大幅下滑，2013年該事件仍將可能繼續發酵。此外，持續一年多的敘利亞局勢在2013年勢必愈演愈烈。委內瑞拉前總統查韋斯去世后，局勢一直處于動蕩狀態，總統大選情況將引起關注。

2013年以來原油市場突發事件也頻頻發生。1月也門主要輸油管道受到爆炸影響再次中斷，2月伊拉克北部一條輸油管線遭到武裝人員的襲擊造成原油供應中斷，3月英國布倫特產油平臺發生泄漏造成輸油管道被迫關閉。

2.1.5原油市場季節性變化特征正悄然消失

通常來說，歐洲冬季取暖和美國夏季用油高峰的來臨將影響原油供應和庫存變化。目前這些因素正在發生變化，隨著發展中國家原油需求的不斷增加，石油消費的重心開始逐漸轉移，相應地歐美地區的季節性需求因素變得不那么重要。

同時，亞太國家與歐美在煉廠和庫存管理模式上也存在不同，多數采用分不同時間段進行檢修，且采取“隨用隨買”的低庫存策略，這在一定程度上平緩了石油供應和原油庫存的季節性變化。

2.2國際油價后期走勢預測

通過上述分析可以看出，2013年影響國際油價走勢的因素喜憂參半，綜合來講呈現中性。如按照各因素影響的程度衡量，利空因素略多于利好因素。

分季度來看，2013年一季度以來，國際油價受到季節性因素和原油供應等影響因素大于地緣政治因素和突發事件。通常來講，地緣政治因素與突發事件發生的概率較低，但對市場影響較大。后期如沒有重大事件影響，國際油價全年將維持季節性區間波動，預計一季度和三季度為全年相對高點，二季度和四季度為全年相對低點。英國北海布倫特原油將在90～120美元/桶的區間運行，核心區間為95～110美元/桶；美國WTI原油將在80～105美元/桶的區間運行，核心區間為85～95美元/桶。

2.3基準油市場價格結構分析

2.3.1布倫特與WTI原油的價差分析

從2010年9月開始的布倫特與WTI價格倒掛走勢已持續兩年半之久，且長期維持在10～25美元。造成布倫特與WTI價格倒掛的因素主要是：①美國庫欣地區是WTI原油計價的節點，其運輸管網為面向該地區單項輸送，造成長期高庫存。②美國頁巖油氣開采技術日趨成熟，美國能源結構改變，原油長期供大于求。③加拿大向美國供應的原油以WTI計價，壓低WTI價格將有利于美國降低采購成本，增加加工效益。

從2011年開始，庫欣地區的SEAWAY反輸管線投入運營，目前輸送能力擴至40萬桶/日，2014年將擴至85萬桶/日。同時Keystone XL南段管線預計在今年下半年投用，輸送能力為50萬桶/日。此外，美國西部地區多個頁巖油區塊也開始投建管線，預計從明年開始逐步投用，可將西部地區的頁巖油輸送至美灣。中西部地區的鐵路運力也將不斷提高。隨著美國中西部地區原油及頁巖油運輸方式的優化和運力的提升，庫欣地區的原油庫存壓力將大為緩解，從而有助于推動WTI與布倫特原油的價差收窄。

2013年伊始，布倫特與WTI的期貨價格走勢開始分化，WTI相對于布倫特走勢明顯趨強。此外兩種原油的月間差結構表現迥異。布倫特原油呈現出了前高后低的現貨升水（Backwardation）走勢，而WTI呈現前低后高的現貨貼水（Contango）走勢。兩者之間的分化走勢說明了市場對后期布倫特的看淡及對WTI的看好。基于上述分析，未來一段時期布倫特與WTI的價差將進一步收窄。預計2013年兩者價差將維持在8～15美元/桶的倒掛水平，核心波動區間預計為10～12美元。

2.3.2輕重質與高低硫之間的價差走勢

進入2013年以來，隨著國際原油走勢的波動，以布倫特原油為代表的低硫輕質原油和以迪拜、阿曼為代表的高硫原油之間的價差也出現大幅震蕩。1～2月價差仍維持在5美元/桶左右的高位，3月隨著油價的下跌，高低硫價差也隨之收窄至2.8美元一線。進入4月伴隨著油價進一步走低，高低硫價差繼續收窄，截至4月12日高低硫價差為-0.04美元/桶，首次在月平均價格出現倒掛。

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中圖分類號：F061.3

文獻標識碼：A

文章編號：1009-8631（2012）05-0001-02

一、我省價格運行情況

（一）居民消費價格總水平變動情況

2012年1—5月份累計，我省居民消費價格總水平同比上漲3.9%，高于全國平均水平0.4個百分點。從CPI構成看，類商品和服務價格呈“七升一降”的格局：食品類、醫療保健及個人用品類、煙酒及用品類、衣著類、家庭設備用品及維修服務類、居住類、娛樂教育文化用品及服務類價格同比分別上漲8.0%、4.0%、3.6%、2.9%、2.6%、2.1%和0.8%；交通和通信類價格同比下降0.6%。

從CPI由高到低排序看，我省CPI同比漲幅在全國31個省（市、區）中與海南、重慶并列排第5位，在西部12個省（市、區）中排第5位，在西北5?。▍^）中排第2位（新疆4.3%、甘肅3.2%、寧夏2.1%、青海1.6%）。排名前10位的省份中西部地區6個、中部地區2個、東部地區3個；排名后10位的省份中西部地區有5個、中部地區2、東部地區3個。

今年前五個月，我省CPI走勢與全國保持一致，總體呈下降趨勢，其主要特點如下：

1 居民消費價格指數高開低走。2012年1月份，我省CPI同比上漲5.1%，呈高開之勢，之后幾個月一直保持低位運行。雖然由于3月份受氣溫持續偏低及連陰雨較多、成品油漲價、流通運輸成本增加等因素影響，CPI環比小幅上漲0.4，但是前5個月整體呈下降趨勢，除3月份出現小幅反彈外，一路走低至5月份同比漲幅為3.3%。

2 上漲面有所擴大。今年1-5月份，居民消費的類商品和服務價格同比呈“七升一降”態勢。比上年同期的“六升兩降”有所擴大。各類商品及服務價格上漲的幅度有增有減。漲幅較上年同期擴大的是煙酒、家庭設備用品及維修服務類；漲幅明顯回落的是居住、食品、醫療保健及個人用品三大類；娛樂教育文化用品及服務類價格由降轉漲；交通和通信價格繼續下降。

3 食品類價格仍是拉動價格總水平上漲的主要因素。今年1-5月累計，食品類價格同比上漲8.0%，漲幅雖然較上年同期回落3.3個百分點，但在類商品及服務價格中仍然是漲幅最大的，也是帶動價格總水平上漲的主要因素。

4 燃油價格上漲推動物價上漲面擴大。今年一季度，成品油價格兩次上調導致汽油、柴油價格分別上漲7.6%和6.8%；液化石油氣價格也上漲了6%，長、短途汽車運輸費用分別上漲6.5%和4.1%。雖然5月和6月又兩次下調油價，但對相關行業的傳導作用主要在下半年逐漸顯現出來。

5 翹尾影響仍然較大。據測算，在今年1-5月CPI同比漲幅中，翹尾因素為2.7百分點，占CPI同比漲幅的69%。

（二）工業生產者價格變動情況

5月份，陜西工業生產者出廠價格環比下降0.4%（全國下降0.4%），同比上升1.4%（全國下降1.4%）；工業生產者購進價格月同比、環比分別上升0.4%（全國同比下降1.6%，環比下降0.3%）。

今年1-5月累計，我省工業生產者出廠價格同比上漲2.8%（全國下降0.3%），工業生產者購進價格同比上漲1.4%（全國上漲0.1%）。

工業生產者價格運行的主要特點：

1 同比漲幅明顯趨緩，環比首次出現下降。今年1-5月份，工業品出廠價格同比漲幅分別為3.4%、3.5%、2.9%、2.6%、1.4%，呈現逐月回落態勢。5月份，工業品出廠價格首次出現年內月環比下降。

2 生產資料與生活資料價格漲幅持平。5月份，全省生產資料價格漲幅與生活資料價格漲幅首次持平，同比分別上漲1.5%。在生產資料中，采掘類價格上漲4.0%，原料類價格上漲3.3%，加工業價格下降1.9%。

3 重工業產品價格上漲，輕工業產品價格下降。5月份，我省重工業產品價格同比上漲1.7%，輕工業產品價格同比下降0.4%。重工業中，采掘、原料類產品價格同比分別上漲4.0%、3.3%；輕工業中，以非農產品為原料的產品價格下降3.6%。

4 初級產品價格漲幅高于中間產品和最終產品。5月份，初級產品價格同比上漲4.2%：中間產品價格上漲0.7%，最終產品價格上漲1.8%。

5 化學原料及化學制品制造業、電力熱力的生產和供應業、石油和天然氣開采業的產品價格漲幅較大。在調查的38個大類行業中，化學原料及化學制品制造業產品價格同比上漲9.5%，電力熱力的生產和供應業產品價格同比上漲8.7%，石油和天然氣開采業產品價格同比上漲5.2%。

6 工業品價格“剪刀差”由負轉正。1月份，工業生產者出廠價格同比上漲3.4%，工業生產者購進價格同比上漲3.1%，工業生產者購銷價格“剪刀差”為0.3個百分點，這是自2010年4月以來首次出現工業生產者購進價格漲幅低于出廠價格漲幅，扭轉了工業品購銷價格倒掛的被動局面。

二、需要注意的幾個問題

今年以來，雖然我省CPI持續走低，物價上漲壓力得到緩解，但我們仍應注意以下幾個問題：

1 警惕通貨緊縮的風險。今年1-5月份，我省CPl月同比漲幅分別為：5.1%、3.7%、3.9%、3.7和3.3%?？紤]到今年糧食有可能八連增，食品類價格穩定，經濟下行壓力加大，以及國際市場大宗商品價格走低等因素的影響，CPI漲幅會繼續回落，不排除通貨緊縮的可能。

2 商品房價格下降會給相關行業帶來不利影響。在國家房地產調控作用下，去年1季度以來，我省新建商品住宅價格季度同比由6.1%降至今年1季度的0.2%，漲幅較去年同期下降5.9個百分點。今年1—5月份，西安住宅均價總體呈平穩走勢，在每平方米6600元上下浮動，基本控制住過快增長。但是，我們也應防止房價過度下跌，給建材、水泥、裝潢及家居設備等相關行業帶來負面影響。

3 農業生產成本較高。今年以來，部分農資價格漲幅較高，前5個月累計，化肥、種子價格同比漲幅分別為10.2%和12.4%。農業生產成本居高不下勢必會影響農民生產積極性。

4 防止“豬賤傷農”現象的再次發生。今年以來，生豬價格持續走低。據我局監測，豬糧比價從去年8月份至今年5月份下降3.5個點位，累計降幅已達37.23%。5月底，全省豬糧比價為5.9：1，已低于盈虧平衡點0.1個點位。因此，應注意穩定生豬市場價格，緩解周期性波動帶來的影響。本輪生豬價格走低的主要原因：一是供應量增加。2011年生豬行情較好，養殖利潤的增加在一定程度上刺激了養豬戶的補欄積極性。今年1季度，我省生豬存欄量821.1萬頭，比去年同期上漲5.3%。二是消費需求平穩。與供應增加相比，近期居肉需求量相對穩定，加之天氣逐漸轉暖，豬肉消費進入傳統淡季，需求量出現下降。由此可見，供過于求是導致本輪豬價下跌的根本原因。

三、下半年價格走勢分析

今年以來，我省CPI月同比漲幅整體呈下降趨勢，預計下半年，仍將延續這一下行走勢，全年CPI同比漲幅4%的目標有望實現。理由如下：

1 成本推動型通脹壓力減弱。2012年，我國經濟增速放緩，有效需求不足。加之，5、6月連續兩次下調油價，我省PPI和IPI月度同比漲幅持續走低，成本推動型通脹壓力會逐步減弱。

2 需求拉動型通脹壓力減弱。今年以來，拉動經濟增長的“三駕馬車”普遍疲軟，帶動力不強，需求拉動型通脹壓力勢必減弱。

3 輸入型通脹壓力緩解。上半年，國際大宗商品總體呈現偏弱的行情。下半年，大宗商品價格再次超預期大幅上漲的概率較小，全球經濟對價格上漲基本無法提供有力支撐。國際大宗商品價格回落將會使輸入性通脹壓力得到進一步緩解。

4 翹尾因素影響減弱。據測算，2011年物價上漲對今年下半年的翹尾影響為1.05個百分點，低于上半年1.65個百分點。

四、對策建議

今年宏觀調控的首要任務是貫徹穩中求進的總基調，把穩作為基點，把進作為目標，把穩增長放在更加重要的位置。為此，在保持物價總水平基本穩定的前提下，應積極穩妥地推進價格改革，努力促進經濟平穩較快發展。

1 加大價格監測分析力度。繼續做好糧油、肉禽蛋菜、化肥、成品油、鋼材等重要商品和服務價格的日常監測工作，完善價格預警和應急機制，確保在第一時間對價格異常波動進行預警預報和應急處置。研究分析價格運行中出現的傾向性、苗頭性問題，適時出臺有針對陛的價格措施，保持價格總水平在合理區間的基本穩定。

2 預防生豬價格過度下跌。繼續按照省政府辦公廳印發的《陜西省防止生豬價格過度下跌調控預案》的要求，加強價格監測和統計報告工作，根據豬糧比價的變動情況，分別采取預警信息、增加收儲、調整政府補貼、省際間調入調出調節等措施，以調節市場供求，引導市場預期，緩解生豬生產和價格的周期性波動帶來的不利影響。據了解，我省生豬現已儲備了9000多噸，省政府要在此基礎上增加2000噸，把農民手里的生豬在保證價格和收益的前提下收購起來。維護廣大市民和生豬養殖戶的利益。

3 降低流通環節費用。各縣（市、區）物價部門要根據省政府《關于進一步做好穩定市場價格保障群眾基本生活工作的通知》（陜政發[2011]52號）要求，對集貿市場攤位費和超市進場費等相關收費實行政府指導價管理，按照合理成本加合理利潤的原則，確定其基準價和浮動幅度。嚴格執行鮮活農產品運輸“綠色通道”政策，保證鮮活農產品運輸“綠色通道”網絡暢通，對整車合法裝載運輸鮮活農產品車輛繼續免收車輛通行費。力爭2012年底前，取消全省政府還貸二級公路收費站點。

4 穩步推進平價商店建設。我局下發《關于充分發揮價格職能作用加快建設農副產品平價商店的意見》（陜價綜發[2012]59號），在全省內穩步推進農副產品平價商店建設，運用價格調節基金扶持蔬菜大棚、冷鏈物流設施，促進蔬菜等農副產品產供銷一體化。2012年，各設區市要建設平價商店不少于5家。

5 加快推進價格調節基金工作。嚴格按照《陜西省煤炭價格調節基金征收使用管理辦法》要求，加強煤炭價格調節基金征管和使用工作。加快推進我省價格調節基金征收使用管理管理辦法的出臺，以充分發揮價格調節基金在促進生產、保證供應、穩定價格、保障民生等方面的積極作用，進一步增強政府調控市場價格的能力。

6 積極穩妥推進價格改革。根據宏觀經濟形勢和物價指數調控目標，在國家發改委的統一安排部署下，結合我省實際，進一步深化水、電、油、氣等資源性產品價格改革，著力推進民生價費監管和服務工作，確保完成省政府年初確定的重點改革任務，為全省經濟平穩較快發展和社會和諧穩定營造良好價格環境。

7 保障房地產市場平穩健康發展。加強房地產價格行為監管，完善商品房銷售價格備案及明碼標價制度。做好保障性住房價格管理工作，合理制定租金和售價水平。整頓房地產開發建設中的規劃、人防、消防等收費，以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設施建設收費，降低建設成本。清理房地產交易、按揭、產權轉移等銷售環節收費，降低交易成本。

8 切實解決突出價格問題。一是貫徹落實學前教育收費管理辦法和職業資格考試收費監管辦法，規范學前教育收費行為。積極推進高校學分制和研究生收費制度改革，規范高校服務性收費和代收費行為。二是加強藥品成本和價格調查，做好地區間價格協調和藥品價格評審工作。規范醫療服務價格行為，加強對醫療器械特別是植（介）人類醫療器械價格的監管。三是加強商業銀行收費監管。商業銀行和融資性擔保公司不得變相收取手續費、承諾費、咨詢顧問費、資金管理費等，不得超過國家規定收取保證金，以有效降低企業融資成本。各商業銀行營業網點要在顯著位置公示各類收費項目和標準。

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DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.104

一、自貿區境外融資政策及融資模式分析 自貿區境外融資政策及融資模式的分析分為以下兩個部分。

（一）自貿區境外融資相關政策解讀

近年來，由于在融資成本上顯著低于國內市場，國內企業在以香港為代表的境外金融市場開展融資的情況不斷增多。其中，以人民幣計價的融資成本低于國內1%以上，而以美元等外幣計價的融資成本下降的幅度可能更高。因此，國內企業都在尋找如何便利快捷及成本較低的打通境外融資渠道。作為國務院指定的便利跨境貿易和投資的“試驗田”，上海自貿區為解決這一問題提供了良好的政策支持，極大地降低了境外融資的操作難度和總體融資成本。詳見表1。

從表1可見，自貿區為便利境外融資進行了較為全面的頂層設計：不僅在境外融資資金流入、對外擔保和融資租賃等方面，簡化審批和外匯管制要求，而且在風險可控的前提下放寬融資額度，拓展業務開展地域，并減少了限制條件。

（二）通過自貿區進行境外融資的融資模式分析

首先，企業不論想在境內或境外融資，都需要滿足一定的基本條件，通過自貿區進行境外融資也不例外?；緱l件包括：企業生產經營正常，財務實力較強（最好有被市場認可的公開的較高信用評級等級），有可為融資提供擔保增信的資產等。下面，表2提出了對應于前述的自貿區政策，國內企業可采取的三種融資模式。

在業務實踐中，國內企業操作境外融資的難題不僅在于融資本身，融資資金如何合法合規的回流并在國內加以使用仍是企業最關注的問題，主要原因就是我國目前還沒有放開資本項下的境外資金出入。自貿區實現了一定的政策突破，使得通過特定融資模式將境外相對成本較低的融資引入國內成為可能。這對我國逐步探索實現資本項下可兌換具有重要意義。

二、境外融資的匯率風險對沖

由于截至2015年3月末，美聯儲將利率保持在0～0.25%的歷史低位，境外美元融資成本較國內人民幣融資普遍低2%以上。所以許多

國內企業對在境外進行美元融資很感興趣，但近期美元對人民幣大幅升值，使企業擔心融資到期時的匯兌損失會大幅增加整體融資成本?，F將美元對人民幣的匯率走勢及匯率風險對沖策略分析建議如下。

（一）美元對人民幣匯率走勢分析

在2008年7月受全球金融危機影響、人民銀行事實上將人民幣即期匯率定調整至1美元兌6.83元以來，人民幣一直保持強勁的升值態勢（2014年1月美元兌人民幣匯率達到歷史最低值6.04）。這一趨勢在2014年1月才出現變化并持續波動：2014年1～7月美元對人民幣匯率一度連續上升至6.26，8～11月卻轉跌至6.12，12月至2015年3月再度最高升至6.27，3月20日回到6.21左右。

究其原因，主要是美國在2008年金融危機后，通過量化寬松和超低利率促進企業重組并降低債務水平，同時“頁巖氣”革命成功降低能源成本和美元貶值迎來部分制造業復蘇，及房地產市場觸底反彈，信息科技等高新技術行業競爭力依然強勁帶來股市繁榮。而我國由于2009年“4萬億刺激”而進入了經濟結構調整期，正在推進“新常態”。

但是，人民幣相對歐元等主要貨幣，對美元的走勢依然穩健。

圖2 2013年4月―2015年3月美元指數與美元對人民幣匯率對比

資料來源：

從上圖可見，美元對人民幣匯率呈窄幅波動，波動幅度為-1.8%～+1.7%，但美元對一攬子貨幣在這一時間區間內波動幅度較大（-2.8%～+19.9%）且在2014年6月以后一路升值。所以人民幣實際上與美元一樣，對其他貨幣均已較大幅度的升值了。

從表3可見在整體經濟發展上，中美兩國擁有不同的特征。

第一，美國經濟各種產業和經濟類型占GDP比重基本穩定，1997―2013年變化并不明顯。而且美國以服務業為主（占比超60%），其中的子行業“金融和保險”、“房地產”和“專業和商務服務業”等占比較高，而以制造業為代表的工業占比基本保持在20%左右。

第二，我國產業呈現明顯的變化趨勢：第三產業在2013年（占比46.10%）第一次超過第二產業，且占比仍在不斷提高，表明我國已從單一的工業化邁入工業化和服務業共同發展的新階段。

目前，我國以航空航天、鐵路、電氣和造船、汽車及機械等裝備制造業正在加速追趕以美國為代表的世界先進水平，在高鐵等部分領域甚至實現了超越，同時在美國最強的電子信息制造、通信和互聯網及相關服務行業，我國以華為、阿里巴巴、浪潮、展訊等為代表的企業，在國家大幅度提高信息安全要求及國內旺盛需求的引領下，在芯片和軟件、技術標準等關鍵領域實現突破。更為重要的是，我國對內采取“新常態”系列政策推進國內經濟結構調整，對外以“一帶一路”帶動亞洲和歐洲等地區加快經濟發展，同時金融業對內構建多層次資本市場，推進“利率和匯率市場化”；對外推進人民幣國際化，加速貿易結算便利化并逐步開放資本項下的資金流動，競爭力不斷提高。

綜上，雖然中美兩國經濟基本面不支持美元對人民幣匯率的大幅持續走高，但在目前美聯儲加息不明朗的情況下，匯率仍可能面臨較大幅度的波動，所以必須采取措施預先控制匯率風險，不讓意外的匯兌損失（如2%或以上幅度的人民幣貶值）抵消境外融資的成本優勢。

（二）利用匯率期貨/遠期合同對沖匯率風險

期貨或遠期合同是標準化的、可用于鎖定未來一定時間匯率水平的工具。由于2014年以來美元對人民幣匯率波動加大，建議在進行美元融資時購買相應的匯率期貨/遠期合同來對沖風險。

從表4可見，不論是國內、香港還是美國市場均預期美元會在2015年4月至2016年6月保持升值（原因不僅是美國經濟走強，而且美聯儲很可能在2015年下半年加息）。但是，三個市場預判的升值幅度并不一樣，價格最好的是國內市場。所以，企業可以選擇在國內購買對應期限的匯率期貨/遠期合同進行套期保值。

另外，購買匯率期貨/遠期合同時機非常重要，應選擇美元/人民幣即期匯率出現進一步貶值、市場轉向看好人民幣走強的時間點進行套期保值操作，可進一步降低對沖的成本。

三、結 語

本文基于自貿區的優惠政策，對以何種模式通過自貿區進行境外融資，及在進行美元融資時怎樣購買匯率期貨/遠期合同進行套期保值進行了初步分析。在工作實務中，國內企業也可以通過在境外發行債券進行融資，并通過將融資與資金運用進行幣種匹配（如都使用美元）來對沖匯率風險。總之，對越來越頻繁開展貿易和對外投資的國內企業來說，用好自貿區政策開展境外融資已成為一個重要課題。

注釋：

[1]國家外管局《跨境擔保外匯管理規定》（匯發〔2014〕29號）?！皟缺Ｍ赓J”指擔保人注冊地在境內、債務人和債權人注冊地均在境外的跨境擔保。

[2]集團指包括區內企業（含財務公司）在內的，以資本關系為主要聯結紐帶，由母公司、子公司、參股公司等存在投資性關聯關系成員共同組成的跨國集團公司。

[3]經中國銀行業監督管理委員會批準設立的金融租賃公司，及經對外貿易經濟合作主管部門（商務部及其下屬機構）批準的設立的內資試點融資租賃公司和外商投資融資租賃公司。

[4]外商投資企業投資總額與注冊資本的差額。

[5]本圖衡量的是2013年4月1日至2015年3月1日間，“美元指數”與“美元對人民幣匯率”兩個指標相對于各自在2013年4月1日初值的百分比變化情況。美元指數是紐約棉花交易所（NYCE）的一個衡量美元對一攬子貨幣的匯率變化程度的指標。指標中的一攬子貨幣包括歐元（權重57.6%）、日元（13.6%）、英鎊（11.9%）、加拿大元（9.1%）、瑞典克朗（4.2%）和瑞士法郎（3.6%）六種。

[6]以2015年2月23日和3月20日為例，2月23日的期貨價格在各期限品種上就比3月20日貴了約1%以上，因為2月23日時美元升值的預期更強，而3月20日匯率走勢轉向，人民幣開始走強。

參考文獻：

[1] 國家外匯管理局上海市分局.國家外匯管理局上海市分局關于印發 支持中國（上海）自由貿易試驗區建設 外匯管理實施細則的通知（上海匯發〔2014〕26號）[Z].2014-02-28.

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[3] 國家外管局.跨境擔保外匯管理規定（匯發〔2014〕29號）[Z].2014-05-12.