緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產企業財務狀況分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

【關鍵詞】調控政策 房地產 財務預警

一、調控政策下房地產企業的發展環境分析

房地產企業具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業財務風險是房地產企業的必修課。對國家宏觀調控政策的關注和分析，可以及時規避調控政策對企業財務狀況與現金流的影響，從而盡量減少政策對企業財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。

本文通過分析認為，國家宏觀調控政策對房地產企業的政策調控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產企業迅猛發展，寬松的貨幣政策更是給房地產企業提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產調控政策，16個城市出臺了限購令，房產市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調整金融杠桿等一系列房產調控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調控政策下影響房地產企業財務預警因素分析

影響房地產企業財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經濟因素、市場因素、利率因素、技術因素、經營因素等，總結歸納起來可以分為內部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產企業財務預警的內部因素而言，公司股權結構、公司治理、企業經營和發展戰略、財務制度、財務人員素質等都對企業財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產企業財務預警的外部因素而言，國家宏觀調控、金融政策、土地資源政策、市場環境、稅收等政策環境，能夠直接引發房地產企業財務風險問題。

三、調控政策下房地產企業財務預警對策分析

在調控政策的影響下，房地產企業要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規劃等方面著手，以規避財務風險，為房地產企業健康良性發展打好財務基礎。

（一）完善融資政策

融資是房地產企業發展面臨的關鍵財務問題。企業主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質上還是一種資產負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產企業必須根據政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據企業實際發展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業運營成本。

（二）降低決策風險

考慮到房地產企業存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉率低的特點，科學的財務決策對企業的生存發展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權制衡，防止一股獨大，充分發揮公司治理的作用，利用外部機構牽制，嚴格執行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產企業的財務風險。

（三）制定長期規劃

要提高房地產企業應對財務風險的能力，企業除了從完善融資和優化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發展規劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業流動資金周轉率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業的競爭軟實力。

四、研究結論

通過以上分析可以得出，在調控政策下，對房產企業進行有效財務預警是保證行業健康穩健發展的必要手段。隨著國家宏觀調控政策對房地產企業的調整和限制不斷增多，給房地產企業的生存和發展提出了更高的要求，隨著調控政策對房地產企業資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產企業的財務安全，長期來看，對我國國民經濟發展也將持續起著積極正面的影響。

參考文獻：

[1]徐淼.房地產企業財務風險分析及預警初探[J].會計之友，2006，（7）.

[2]王新華.宏觀調控下房地產開發企業財務風險管理研究[J].中國總會計師，2010，（12）.

[3]李景霞，瑞安房.地產財務分析及風險預警[M].重慶大學專業碩士學位論文，2011.

篇（2）

一、建立房地產企業財務預警系統的必要性

1、房地產對整個宏觀經濟的穩定的重要性要求建立財務預警系統

房地產行業涉及的行業范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業，上游又跟銀行業有密切關聯。因此房地產行業的發展可謂牽一發而動全身，一旦房地產行業出現危機，將會牽連為數甚多的行業，甚至危害整個社會經濟的穩定發展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產企業財務預警系統，可以及時監測房地產企業的財務狀況，針對財務狀況的情況，采取相應的對策，以防范和化解房地產危機，為國民經濟又好又快地發展保駕護航。

2、房地產的行業特點要求建立財務預警系統

由于房地產行業與國家經濟密切相關，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產行業進行調控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產市場，相繼出臺了多項政策規范其的發展。建立企業財務預警系統，就可以很好地監測國家政策對房地產企業所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據。

3、房地產企業的財務特點需要建立財務預警系統

房地產行業屬于資本密集型行業，資金需求十分巨大。而由于我國房地產市場起步晚，多數房地產開發商規模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產開發企業的資產負債率一直都偏高，據國家統計局統計，2005年我國房地產開發企業的資產負債率72.7％，遠高于發達國家的水平。財務危機往往都是因為到期債務無法償還而造成的，我國房地產企業如此高的資產負債率，為財務危機埋下了隱患。因此，需建立財務預警系統，以及早防范房地產企業財務危機。

進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續觀望的大背景下，房地產企業資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數房地產企業不惜為了資金周轉而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產企業還要背上20%-30%年利的沉重的債務負擔，一旦回款不利，就會導致財務危機出現。一旦出現“多米諾”效應，整個房地產行業的風險就會集中釋放。為保持我國房地產市場和金融市場穩定，必須建立財務預警系統，及早防范風險，避免危機發生。

二、基于Zeta模型房地產企業財務預警系統

Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70％和91％，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運資本/總資產；

X2―留存收益/總資產；

X3―息稅前利潤/總資產；

X4―股東權益/總負債。

判別標準為：Zeta

三、基于Zeta模型對我國上市房地產公司的財務預警分析

1、樣本的選擇

有些企業可能注冊登記時的主營業務的是房地產企業，但實際經營過程中可能轉行或者引進其他的投資項目，從而使房地產項目不是主營業務，這類企業便不是真正意義上的房地產企業。為此，本文通過向專家咨詢，選取房地產類收入占主營業務50％以上的房地產企業為樣本（見表1）。

2、運用Zeta模型對我國上市房地產公司進行財務預警分析

運用Zeta模型對各房地產公司2007年至2008年一季報表數據進行測算，得出我國上市房地產財務預警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產企業的財務狀況良好，財務安全的企業占所有樣本企業的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調控政策的作用已經開始顯現，部分適應能力不強的房地產企業的財務狀況已經開始惡化。2008年新增1家陷入財務危機，另外兩家是已經被ST（特殊處理）的房地產企業，需要予以高度重視，積極防止財務危機由個別現象向整個行業蔓延。

四、結論與建議

第一，從整體上看，預警模型能夠對我國房地產企業起到較好的預警效果。因此建立房地產企業預警系統可以有效地監測房地產企業財務變動情況，并可以讓決策者根據監測的結果，制定相應的政策，更好地調控房地產市場，避免經濟大起大落。

第二，預警系統的建立，能夠幫助房地產企業提高自身防范風險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數選擇持幣觀望的背景下，房地產企業運用財務預警系統可以及時發現自身的問題，及早防范風險。

第三，根據我國國情，完善財務預警系統。包括Zeta模型在內的大多數學模型都是在借鑒國外模型的基礎上，根據我國的上市公司的資料進行統計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現在還沒有實現全流通，這樣就會導致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。

【參考文獻】

篇（3）

一、財務風險的內涵

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低。

二、財務預警的方法

財務預警方法可以為傳統的財務預警方法和基于計量方法的預警模型。

1.傳統的財務預警方法

（1）單一財務比率法。單一財務比率法是指將某一項財務指標作為判別標準來判斷企業是處于財務危機狀態還是非財務危機狀態的一種預警方法。常用的財務比率有資產負債率、利息保障倍數、流動比率和速動比率等。（2）財務比率綜合計分法。財務比率綜合計分法是選擇多個財務比率并賦予相應的權重，計算綜合財務指標，以此來判斷企業發生財務危機的可能性。常用的財務比率綜合計分法主要有沃爾評分法和綜合評分法。

2.基于計量方法的預警模型

（1）多元線性判定模型

該模型從企業的資產規模、獲利能力、財務結構、償債能力、資產利用效率等方面綜合反映企業財務狀況，進一步推動了財務預警的發展。

從長期的研究結果看，多元線性判定模型在破產前一年的總體判別準確度高達95%，但也存在著一些缺陷：一是計算工作量很大；二是在企業破產前一年的預測中比較準確，但在企業破產前二、三年的預測精度大幅度下降。

（2）多元邏輯回歸模型

多元邏輯回歸模型目的是尋求預測對象的條件概率，從而據以判斷觀察對象的財務狀況和經營風險。它的優點是不需要嚴格線性假設條件，應用更為廣泛。缺點是計算過程較為復雜。

三、房地產企業財務預警系統設計

房地產企業的財務預警系統設計包括三個方面內容：財務危機監測系統設計、財務危機識別系統設計、財務危機診斷和評價系統設計。

1.財務危機監測系統設計

房地產企業財務危機監測的對象是企業的財務風險和經營風險，因而房地產企業財務危機監測系統包括核心財務指標的監測、財務支付能力的監測、財務結構風險的監測、戰略風險的監測和市場風險的監測等，因此財務危機監測系統設計可以根據其系統組成進行。

2.財務危機識別系統設計

財務危機識別系統設計應該根據財務危機的形成的路徑進行。有關專家研究發現，誘發企業財務危機的路徑主要有三個方面：一是費用水平升高誘因。費用水平升高造成盈利能力下降，自有資金出現不足，導致資金周轉不靈，企業不得不增加負債來彌補資金缺口，形成惡性循環，巨額負債無法償還是企業陷入財務危機的導火索。二是銷售收入下降誘因。銷售收入下降誘因形成的財務危機路徑與費用水平誘因完全一致。三是過度擴張的投資策略誘因。過度擴張的投資策略將導致資金周轉短缺，企業不得不增加負債來彌補資金缺口，巨額負債無法償還將導致企業陷入財務危機。

3.財務危機診斷和評價系統設計

財務危機診斷和評價系統的功能是對房地產企業財務管理活動的過程、結果以及計劃執行情況進行比較、分析和評價，以發現房地產企業財務狀況惡化跡象的系統。目前應用較為廣泛的是杜邦分析法和綜合財務指標評價法等，因此，房地產企業在設計財務危機診斷和評價系統時，應結合所應用的財務分析方法進行。

（1）杜邦分析法

杜邦分析法是以凈資產收益率為綜合評價企業財務問題和財務狀況的指標分析方法。

利用杜邦分析法可通過凈資產收益率的分析，找出凈資產收益率下降的原因可能是由于資產凈利率，而資產凈利率的下降可能是銷售凈利率或資產周轉率下降引起的，以此類推可得資產總額上升的原因可能是流動資產的上升或長期資產上升造成的。它利用對綜合財務指標――資產凈利率的層層分解，可以尋找出引起資產凈利率下降的真正原因，以便采取措施進行調整。

（2）綜合財務指標評價法

該指標體系充分體現了企業效績的基本內容，圍繞財務效益狀況、資產營運狀況、償債能力狀況和發展能力狀況四個方面，選擇了8項基本財務比率；同時，選擇了16項修正財務比率及8項評議指標建立邏輯嚴密、相互聯系、互為補充的體系結構。多年來的實踐表明，這個立體指標體系能較好地反映企業的效績及其變動過程。

目前，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業，但與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是房地產企業預警工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調控的推行，特別是央行不斷加大金融調控政策的力度，連續提高存款準備金率，房地產企業的發展環境發生了深刻的變化，傳統單一的財務預警指標弊端漸露。房地產行業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建合理的現金流量指標預警體系。

房地產企業可充分利用上述方法進行財務危機的診斷與評價。

四、結論

可持續財務預警機制作為衡量企業價值實現、運行狀況的晴雨表，具有監測、信息反饋和預警的功能。當在企業價值實現過程中出現潛在危機時，預警機制能及時找到導致企業可持續發展狀況惡化的主要原因，以使經營者有的放矢、對癥下藥，制定出有效的措施，保證可持續發展目標的順利實現。因此，房地產企業必須強化風險意識，建立完善財務預警機制，這樣可以更好的掌握企業的現金流量狀況，有利于企業財務的穩定，對其生產經營及發展也非常重要。

參考文獻：

[1]龍勝平.我國房地產企業財務風險預警模型研究[J].求索,2007,06.

[2]王曉曼.財務預警指標體系的構建思路[J].建筑,2007,11.

[3]徐淼.房地產企業財務風險分析及預警初探[J].會計之友,2006,07.

[4]夏向軍.基于現金流量指標的財務預警體系分析[J].國際商務財會,2009,5.

篇（4）

二、構建房地產企業財務績效評價指標體系

財務績效評價，是指在財務范疇內，應用財務指標體系對企業的經營績效做出評價，具體包括，盈利能力、營運能力、償債能力和成長能力4個方面的評價。對于房地產企業財務績效評價指標體系的構建，本文基于房地產企業的財務特點，選取財務績效評價指標，并運用層次分析法（AHP）對指標賦予權重。

1.評價指標的選取選取財務績效評價指標，應根據指標體系構建的一般原則。筆者從盈利能力、營運能力、償債能力、成長能力4個方面，選取房地產企業財務績效評價指標，并結合房地產企業的財務特點，在所選取的指標中強調了現金流量、存貨變現、資本結構等因素。（1）盈利能力指標。確定了凈資產收益率、總資產報酬率和盈余現金保障倍數指標。（2）營運能力指標。確定了總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率和資產現金回收率指標。（3）償債能力指標。確定了資產負債率、速動比率和現金流動負債比率指標。（4）成長能力指標。確定了營業利潤增長率、資本保值增長率和總資產增長率指標。

2.指標權重的確定房地產企業財務績效評價指標權重的確定，應建立在對房地產企業財務特點充分理解的基礎上，需要一定的職業判斷。因此，筆者運用層次分析法確定評價指標的權重。（1）向有關專家發放權重調查問卷，進而得到判斷矩陣。（2）運用AHP專業軟件ExpertChoice11.0，對回收的權重調查問卷逐份進行處理。該軟件可自動進行運算和一致性檢驗，如果運算結果不能通過一致性檢驗，則需對判斷矩陣進行調整，直到出現滿意的結果為止。（3）匯總上述步驟得出的權重結果，進行加權平均和歸一化處理，確定最終指標權重。

3.評價指標體系的確立根據以上對評價指標的選擇及指標權重的確定，最終完成了房地產企業財務績效評價指標體系的構建。

三、運用沃爾評分法建立財務績效評價模型

沃爾評分法，是由美國著名財務學家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創造的一種評價企業綜合財務狀況的分析方法。與其他的財務績效評價方法相比，沃爾評分法簡明扼要、便于操作，其評價結果以得分數表示，易于與其他企業進行橫向比較。

1.沃爾評分法的基本思路（1）確定指標和權重。選定流動比率、產權比率、固定資產比率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、固定資產周轉率和自有資金周轉率作為評價指標，并以百分制的形式分別賦予各指標權重。（2）計算各指標評分。以行業平均值作為各財務指標的標準值，然后，將企業實際值與標準值相比，得出相對比率，繼而將該相對比率與對應評價指標的權重相乘，得出該指標的得分。（3）求出財務績效綜合得分。將各指標的評分加總，最終得出綜合財務績效的得分。

2.對沃爾評分法的改進雖然沃爾評分法在實踐中被廣泛應用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評分法對財務指標及其權重的確定具有較強的主觀性；二是其評分計算方法未考慮個別嚴重異常的指標會對財務績效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對沃爾評分法進行一定的調整。（1）評價指標和權重的調整。以上文建立的房地產企業財務績效評價指標體系作為調整后的評價指標和權重，從而更符合房地產企業的財務特點。（2）計算方法和技術的調整。針對因某一指標嚴重異常而造成總評分不合邏輯這一缺陷，改進的辦法是，給各指標的得分分別設定上限值（標準評分值的1.5倍）和下限值（標準評分值的0.5倍）；同時，采用評分標準值與調整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計算過程為：綜合得分＝標準評分值+調整分，調整分＝（實際比率－標準比率）÷每分比率，每分比率＝（行業最優比率－標準比率）÷（最高評分－標準評分值）。

3.評價模型的建立經過上述調整，可使沃爾評分法得到較大程度的改進，使得評價結果更客觀合理。因此，本文以改進后的沃爾評分法作為房地產企業財務績效評價的評價模型。運用該評價模型可逐一算出各二級指標的最終得分，進而可求出相對應的一級指標得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財務績效得分Z=∑Zi。改進后的沃爾評分法使得綜合財務績效標準總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業財務績效高于行業平均水平，且得分越接近150分，表明該企業的財務績效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業財務績效低于行業平均水平，且得分越接近50分，表明該企業的財務績效越差。

四、結論與建議

1.結論對企業績效的評價是一項復雜的系統工程。筆者的研究著眼于財務的視角，根據沃爾評分法，構建了一個較為完整的房地產企業財務績效評價指標體系，并以萬科地產為對象，對構建的評價模型進行了實證分析。

2.建議筆者提出了幾點關于對房地產企業財務績效評價的建議，以期為我國房地產業的可持續發展提供借鑒。

篇（5）

在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。

一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題

（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大

由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業財務危機成因分析

（一）企業外部環境影響因素

1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。

2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。

（二）企業內部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。

3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。

三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構

房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤

科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。

（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制

房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量

房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。

篇（6）

隨著知識經濟時代的到來，國內各企業基本實現了現代化企業管理，企業管理的最重要目標是：促進企業可持續發展目標的實現。為了適應不斷變化的內外部經濟環境，企業管理正向著國際化、現代化的方向發展，這就要求企業必須將與自身經營相關的資源緊密結合在一起，以此來完成對經營成本、資金流向的控制，提高企業對市場環境的應變能力，以全面掌握市場動向，適應市場，并最終引領市場。

企業財務戰略是企業戰略的一個子系統，是對企業財務活動制定并實施的中長期目標和戰略規劃。它關注的焦點是企業資本資源的合理配置與有效使用，以此來達到為企業創造內在價值和實現企業市場價值的目標。作為職能戰略，它既為公司整體戰略服務，又為公司經管戰略服務。財務戰略被有效實施程度的高低，將影響著企業戰略目標實現的成敗。因此，為了企業戰略發展目標的實現，必須加強企業財務戰略管理，這是企業戰略管理的重要組成部分，也是企業戰略發展的最基本保障。

一、戰略財務管理與傳統財務管理的區別

新時期隨著信息技術的廣泛運用，企業對于財務管理的觀念也在發生著深刻地變化，在傳統財務管理活動基礎上逐漸形成了財務戰略管理理念，與傳統財務管理相比，戰略財務管理與傳統財務管理存在著區別：

（一）立足點不同

傳統的財務管理主要是以實現企業產品成本的最低、追求利潤的最大化為主要目標，這一管理理念沒有將企業的長遠發展趨勢納入管理范圍，這將導致企業在經營管理方面的短期行為。財務戰略是在企業戰略的框架下，為企業設計財務活動戰略和資本籌措與使用戰略，它的目標是通過資本的配置與使用為企業創造內在價值和市場價值。

（二）管理范圍不同

傳統財務管理的范圍僅限于對企業經營活動事后分析，對于企業的投資活動、籌資活動、分配職能、監督職能并未深入涉及。而財務戰略管理的范圍要廣得多，不僅涉及到以上職能，還將視線投向企業內外部環境變化中，并時刻關注市場的動向和競爭對手的信息，同時，還積極參與企業的財務戰略的制定與實施，對市場的變化隨時進行預測與分析，通過與競爭對手的比較，尋找企業的行業差距，及時對企業的發展戰略做出調整。

（三）具有不同的起點

傳統的財務管理主要是將成本、費用、利潤視為企業預算編制的起點，僅采取簡單趨勢分析法來對財務計劃進行規劃。而財務戰略管理主要是以對企業的理財環境分析和企業發展戰略的實現作為起點，根據企業發展的周期來規劃企業是采用擴張型戰略，還是實行穩健型或者防御型戰略。比如像現階段的房地產企業就不應該再實行擴張型財務戰略，而應該采用穩健型或者防御型財務戰略。

二、財務戰略管理對企業戰略發展的促進作用

（一）企業財務管理是企業戰略發展決策的數據依據

企業的戰略決策是一個十分復雜的過程，具有較高的不確定性。這就要求企業必須在科學分析的基礎上，依據詳實的數據資料對企業未來做出預測。一方面，企業不僅要了解當前的行業環境和企業的經營狀況；另一方面，還必須對企業的戰略財務管理制定出相應的計劃和目標。而企業的財務戰略管理目標又是企業戰略發展規劃的可靠的、科學的、真實的數據依據，是企業戰略決策發展的重要依據。

（二）企業財務戰略管理能夠使企業的戰略發展規劃更具有靈活性和適應性

企業制定出各種戰略方案后，企業財務管理部門應對其可行性進行評估，企業的發展戰略決策中涉及到了企業經營者對企業發展方向的觀念和想法，對企業未來的發展方向起到導向的作用，更是企業全體員工長期奮斗的具體目標。企業所面臨的發展環境瞬息萬變，而企業戰略規劃的制定并不一定能夠完全適應企業的變化，所以，企業的財務戰略管理能為企業的戰略規劃進行調整提供數據依據，使企業的戰略發展規劃更具有靈活性和適應性。

（三）企業財務戰略管理能夠是企業戰略發展順利實施的重要保證

企業戰略發展目標的順利實施還需要企業付出巨大的努力。企業戰略發展目標的確定為企業的發展指明了前進的道路和發展的方向，但是如何更好地實施還需要企業在激烈的市場競爭中進行不斷地調整和摸索，調整與摸索的依據仍舊是企業的財務數據。可見，企業長遠發展戰略目標的實現必須有企業財務管理為其保駕護航。例如：由于國家宏觀政策調控的需要，為抑制房價過快增長，出臺了許多限制性政策，財務管理者應把握政策變化趨勢，作好企業投資、融資、收益分配戰略規劃，為企業戰略決策提供數據支持。

（四）企業財務戰略管理中的成本控制是提高企業競爭力的重要依據

企業成本控制是提升企業核心競爭力的主要參數。企業的戰略通常是在保證產品盈余的情況下，盡快回收產品的投資并努力改善企業的經營效率。企業通過對戰略性成本信息的分析與利用，協助企業經營者對企業的經營狀況做出正確評價，促進企業在競爭中形成優勢，并有效控制企業成本，增強企業的市場占有率。

三、提高房地產企業財務戰略的有效措施

（一）加大在房地產企業財務戰略的實施和監督方面的力度

財務戰略的有效實施必須是建立在合理的監督和實施基礎上的。房地產企業的項目在實施中周期較長，資金的周轉時間也較長，因此，對其實施全面預算管理是十分重要的。作為房地產企業，在預算的過程中必須將國家政策和企業的戰略發展目標放在首位，對各種政策和實施方案進行全面落實，以保證企業財務戰略的順利實施。只有實現房地產企業的全面預算管理才能確保房地產企業財務戰略的有效實現。房地產企業必須將財務預算、銷售預算、生產預算進行全面有機的結合，從根本上解決房地產企業財務戰略中人事、生產、營銷等部門的戰略發展目標的實現，促進房地產企業的全面發展。

（二）全面實施房地產企業的財務激勵機制

房地產企業只有不斷的完善企業的財務激勵機制才能確保財務戰略能夠順利的轉化成企業戰略目標實現的動力。房地產企業的所有者與經營者之間是一種委托與的關系，存在很明顯的信息不對稱現象，很容易發生道德風險。因此，這就要求房地產企業必須根據經營與索取權的分享模式在房地產企業中建立起現代化的財務激勵機制，充分發揮人的潛力。例如：對企業中的部分核心員工采取股權激勵制度，解決在薪酬分配中的不足，充分發揮核心員工的積極性。再例如：采取業績考核制度，將企業的發展戰略目標按階段進行量化，把進度的完成率與員工效益掛鉤，促進企業的相關人員全力為實現企業的發展目標而努力。

（三）加強房地產企業的競爭意識與戰略觀念

房地產企業的財務戰略管理要求企業按照競爭意識的標準來處理各種問題，將企業的戰略發展視為核心目標與任務，充分發揮員工的個人潛能。因此，房地產企業要求重視企業內部的各種資源，堅持以人為本的新理念，從根本上實現企業的發展與人的發展的有機協調，樹立全新的財務經營理念，為企業的發展提供有價值的財務信息。房地產企業的理財環境是企業財務戰略有效實施的根本出發點。因此房地產企業必須高度重視理財環境的建設，全面把握財務管理的真正內涵。

（四）建立有效的房地產企業財務風險控制體系

房地產企業財務風險體系的建立將有效的緩解企業投資風險的發生。任何企業在預計財務狀況與實際財務狀況中存在著很大的差異，對于房地產企業而言，必須采取積極地財務預警體系才能保證房地產企業項目投資的順利實施。房地產企業在投資過程中，必須要對投資的項目進行可行性分析，形成項目投資的可行性分析報告，有效地降低房地產企業財務投資風險的發生。另外，對房地產企業的財務評價分析必須要進一步完善，只有全面了解房地產企業的財務狀況，才能在不同階段為企業制定出合理、科學的財務戰略目標。

總之，企業的戰略發展目標為企業確定了發展方向，企業必須以質量和服務為核心，以有效控制成本為主線，努力提高企業的核心競爭力，而企業的財務戰略管理是實現這一目標的重要保障。

參考文獻：

篇（7）

房地產企業財務預警主要以企業的財務報表、經營計劃及其他相關會計資料為依據，利用多種統計方法，對房地產企業的經營活動、財務活動等進行分析預測，以發現企業在經營管理活動中潛在的財務危機，并在危機發生之前向企業經營者發出警告，督促企業管理當局采取有效措施， 避免潛在的風險演變成危機，起到未雨綢繆的作用。簡而言之，即通過設置并觀察一些財務指標的變化，對企業可能面臨的財務危機進行預測預報的財務系統。

一、房地產現存財務危機分析

（一）籌資風險下的財務危機

與其他行業相比，房地產企業具有投資大、風險大、收益高等特點，其特點將決定房地產企業的各項活動均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產企業發展的重要因素。同時，籌資是房地產企業緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產企業籌資的過程實質上為資源配置的過程，通常情況下，房地產企業實現融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發行等。當房地產企業獲得高額貸款后，一旦經營績效不善，造成入不敷出，將給予房地產企業帶來巨大的籌資風險，進而直接影響到房地產企業的可持續發展。總結而言，房地產籌資風險主要受籌資金額大小、資金成本及其負債結構三方面因素的影響，具體內容如下所述：

1、金額大小。當房地產企業獲得貸款后，根據相關法律協議規定，房地產企業必須在規定的時間內償還信貸部門本息。市場經濟背景下，房地產企業是否得以可持續發展直接取決于房地產企業的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產企業還貸壓力，從而關系到籌資風險大小。

2、資金成本。房地產企業籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關系到房地產的利息總額。資金成本越高，房地產企業所需償還的貸款利息越高，從而房地產企業可使用的流動資金越少。

3、負債結構。負債結構是指房地產企業負債中各種負債數量比例關系。其較大程度上影響著房地產企業短期償債能力和長期償債能力。房地產企業負債結構中流動負債占據較大的比例，則表明房地產企業中具有較多的流動資產，此時房地產企業的盈利能力較低，償債能力較低。

（二）投資風險下的財務危機

投資是指將貨幣轉化為資本的過程。投資是房地產企業籌資之后的資金使用環節，該環節最大限度上影響著房地產企業的未來發展狀況。與融資相比，投資存在著較大的風險，一旦房地產企業受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準確性。基于房地產開發項目具有開發過程復雜、開發周期長、涉及部門和環節多等特點，使得投資存在著顯著的不確定性。總結而言，房地產投資風險主要受規模大小、投資回收期、內部報酬率、決策風險意識及其投資項目的監管力度等五方面因素的影響，具體內容如下所述：

1、規模大小。投資規模與房地產投入資金呈現正相關性，即房地產投資規模越大，其所投入的資金越大，從而房地產的投資風險越大；反之亦然。實際生活中，相當一部分房地產企業因投資規模過大，而導致投資回收期變長，不能夠及時償還貸款本息。

2、投資回收期。投資回報期是指房地產企業自始投資日起至得到相應回報的時間。投資回收期可作為房地產企業財務投資回收能力的唯一衡量標準。實踐結果顯示，房地產企業的投資回收期與其初始投資回收速度呈現負相關性，與其投資風險呈現正相關性。即房地產企業的投資回收期越長，其初始投資回收速度越慢，其投資風險越大；反之亦然。所以，房地產企業投資回收期的長短對房地產項目財務狀況具有重要影響。

3、內部報酬率。內部報酬率又稱之為內含報酬率，其是指房地產企業使投資項目的凈現值為零的貼現率。其常作為反映投資項目真實報酬的重要指標，若該指標低于資金成本，則表明此次投資未產生效益，將房地產企業帶來重大財務風險。

4、決策風險意識。決策風險意識直接關系到房地產企業決策水平。現行部分房地產企業未經核實便貿然采用各項經濟信息，一旦經濟信息不準確、不真實、不全面將造成房地產企業決策失誤，從而使房地產企業陷入風險危機中。

5、投資項目的監管力度。監督管理是任何一個企業不可或缺的重要組成部分，通過實施監督管理能夠及時發現企業運行過程中的薄弱環節，并及時予以糾正和完善，確保企業順利有序發展。若企業監督管理落實不到位且缺乏健全的監督管理機制，將使得企業各項活動無法得到保障。

（三）營運風險下的財務危機

營運風險是房地產企業常出現的風險，其是指房地產企業在運營過程中，受外部環境及主體等不良因素的影響，而導致的運營無法順利進行，并給予房地產企業帶來重大損失。一般情況下，房地產企業營運風險主要體現在開發建造風險及銷售風險兩個方面，詳細內容如下所述：

1、開發建造風險。若成本相關內部控制在房地產企業開發過程中未能夠充分發揮其職能，將導致房地產開發成本大幅度上升。除此之外，產品質量也在一定程度上影響著房地產開發成本，因此，房地產企業為降低開發成本必須致力于落實內部控制及提高產品質量兩個方面，以此確保房地產企業可持續發展。

2、銷售風險。銷售風險是指房地產企業受推銷環境變化的影響，給予推銷活動帶來重大損失。通過推銷產品，能夠吸引消費者前來消費，從而提高房地產企業的經濟效益。當房地產企業銷售成績不佳時，將引發房地產企業資金短缺，繼而導致房地產企業財務危機。同時，房地產企業銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績，若其心理素質不高、道德素養低下將給予房地產企業帶來嚴峻的銷售風險。

（四）收益分配風險下的財務危機

收益分配是房地產企業財務循環的最后一個環節，該環節的風險主要指房地產企業將收益用于企業投資或分配給企業的投資者。收益分配風險實質上是一種籌資風險，其主要包括虛盈實虧、過度分配的風險，降低企業償債能力的風險及股東員工積極性降低的風險。上述風險均是引發房地產財務危機的重要因素。

二、針對房地產現存的企業財務危機防范策略

（一）建立完整的資本預算程序

總結來說，不斷完善財務預算管理，提高企業財務預算管理效率，首先要使企業高層領導者與財務預算管理人員樹立正確的財務預算管理意識；其次是為企業財務預算管理制定明確的完善規劃和目標；其次是加強財務預算管理的執行和監督力度，從根本上打破財務預算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調動房地產企業相關人員的積極參與，使經營者、員工與企業形成責權利相統一的責任共同體。

（二）不斷完善房地產財務戰略管理

健全的財務戰略管理為實現房地產企業的進一步強大與發展發揮著至關重要的作用。不斷完善房地產財務戰略管理應從三方面進行，及完善籌資戰略、完善投資戰略以及完善利潤分配戰略。實現以上三方面戰略的有效完善有助于提高房地產企業核心競爭力，為房地產籌集到更多的發展資金。同時，在完善財務管理戰略管理時應切實與房地產的需求與特點有效的結合起來，進而，推進房地產企業實現可持續發展。

（三）建立房地產企業預警體系

防止財務危機發生房地產企業財務危機的發生有其深層次的原因，筆者認為，建立預警體系是避免企業發生財務危險的最為關鍵和可行的措施之一。房地產市場的多變性與不可準確預見性，加之受決策者水平的影響，使得企業的財務風險客觀存在。如果不能有效地規避與防范各種財務風險因素，勢必使其未來發展陷入危機。但財務危機由萌生到惡化經歷了一個漸進積累轉化的過程，各種危機因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產企業財務指標值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財務指標的變化，便可針對企業的財務危機發揮預警作用。

參考文獻：

[1]馬永紅.關于房地產企業財務風險分析及防范措施的研究[J].中國總會計師. 2011（07）

[2]陳美蘭.房地產企業財務危機與防范淺析[J].財經界. 2011（10）

篇（8）

所謂的“風險”是存在于人們的日常生活與生產當中，對人類社會的發展而言，這屬于客觀存在的一種規律，然而就算知道存在也無法實現對其的準確判斷與預測。關于風險的界定，業界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領域中發揮著十分重要的作用，包括經濟學、投資學、保險學、管理學以及風險管理與控制學等等。相關學者也針對風險的界定提出了不同的觀點與看法，包括“差異學說”“主觀性與客觀性”學說、“可能性”與不確定性“學說等等，通過對這些觀點的整合，并以房地產行業特點為出發點，筆者將風險定義為：房地產企業在經營的過程中，由于實際與預期報酬存在差異，這一差異與風險成正相關。對房地產行業而言，其涵蓋的經營活動包括融資、投資、資金與運營以及利潤分配，由于經營活動的繁雜性，決定了房地產企業始終存在較大的潛在的財務風險。關于風險管理理念，最早起源于美國，如今這已經成為重要的管理手段，并形成了相對科學完整的體系。風險管理指的是通過對科學的方法來識別、評估、處理以及監控可能存在的風險，并選擇最佳的措施來實現對風險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風險管理這一過程中具有系統性與復雜性，其通過對風險的一系列應對方法以實現對風險的管理。風險管理是為了使風險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。

（二）財務風險的控制概念

在財務管理的過程中，財務風險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務風險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業利益，使企業由于財務風險而陷入財務危機的情況得以有效避免。企業財務風險控制是為了在風險決策時，權衡潛在的風險收益與潛在的風險損失，對企業的風險決策進行優化，力爭在降低風險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現對企業財務風險的控制，企業決策主體采取的方法可以使為企業生產要素的正常投入提供保障，或者使企業財務風險控制系統得以強化，以此實現對企業內部管理信息與外部環境的有效調控。企業財務結果會表現出企業所有經營管理活動的最終結果，因此，企業的實際經營消極最終也會表現出企業財務控制的最終結果，會綜合體現出企業實際償債能力、運營能力以及盈利能力。

二、我國房地產企業財務風險的探析

（一）我國房地產企業的發展進程

房地產又被稱為不動產，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關權益，除了房屋以外，土地財產也屬于房地產的范疇之內。房地產這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產行業在我國經濟建設發展過程中發揮著越來越重要的作用，并成為了國民經濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產產生的附帶效應有著密切的聯系，同時作為基本的物質資料，房地產對于社會生產與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經濟一直呈現高速增長的走勢，這也反映出房地產行業的迅猛發展。作為一項綜合性行業，房地產行業即房地產生產與經營服務于一體，涉及到的領域十分廣泛，包括房地產籌資、開發、銷售、管理以及物業及相關增值服務。其中開發商、投資商、發展商、金融服務機構、房產中介以及房產評估機構共同構成了房地產行業的參與者，房地產開發具體分為前期、中期以及后期，其具體內容分別為籌資開發、招工建設以及流通銷售。而我國房地產行業的發展經歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創階段、成長階段以及調整階段。如今，我國房地產行業的發展與建設基本形成了科學成熟的體系，對國家經濟建設而言發揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產企業財務風險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環境影響因素。在一定時期內，隨著國家宏觀金融政策的調整與改革，企業經營與財務管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經濟利率波動、信貸政策的調整、貨幣政策的變化、企業信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業的財務狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經濟政策，那么在很大程度上會影響到企業的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產行業而言尤其突出。現階段，我國很大一部分房地產企業的資金鏈都非常緊張，這些企業處于高負債狀態，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業務，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導致財務風險加大，情況嚴重時企業可能會直接破產。第二，法律環境影響因素。對企業的財務風險的控制與管理而言，法律環境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產行業現狀而言，法律環境的重要性更是突出。現階段由于房地產行業存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現出大量的房地產企業，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩定發展而言構成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現對房地產行業的限制與調控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經濟環境遭受破壞，房地產企業的投資風險也由此增加。第三，經濟環境因素。在企業所處使其中，由于受到企業外部整個經濟環境發展狀況的影響，使得企業存在一定的財務風險，這就是經濟環境因素。企業的發展與整個社會經濟發展態勢呈正相關，如果外部經濟環境處于停滯或者收縮時期，那么企業的發展也會受到限制。第四，稅務環境因素。企業的資金與財務狀況會受到國家稅務政策調整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業的財務狀況也會受到較大的影響。

2.內部因素

第一，企業規模。從某種意義上來講，企業規模能表現出企業對市場波動與經濟環境變化帶來影響的承受能力。不同規模的企業，其經營狀況與財務狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規模、價格政策以及稅務又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業的規模、經濟性質以及股權結構與其存在的經營和財務風險成正相關，這是由于這類企業具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風險。

（三）我國房地產企業財務風險的歸類分析

對房地產企業財務風險而言，具體可分為三類，即融資風險、投資風險以及資金回收風險。融資風險指的是企業無法按照預期籌集到預期資金以支持經營活動正常開展的可能性。根據企業融資渠道，可以將融資風險劃分為兩類，即外部融資風險與內部融資風險。投資風險指的是企業在進行項目的投資過程中，由于預期投資回報與項目結束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業造成損失的可能性。上文提出風險在人們生活生產中是客觀存在且無法預測的，因此企業的任何投資活動存在的投資風險都是難以避免的。根據企業的投資活動的性質，通常可以分為兩類，即對內投資與對外投資。而根據不同的投資對象可以將投資風險分為兩類，即對內投資風險與對外投資風險。此外就是房地產企業的資金回收風險。這是指商品在轉化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉化中，受到轉化時間與金額不確定性的影響，而導致企業經濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環節，即產品向結算資金的轉變與結算資金向貨幣資金的轉化。任何一個轉變環節出現問題都會形成企業的資金回收風險，導致企業資金無法回收。對房地產企業而言，資金回收風險也是財務風險的主要表現形式，其對房地產企業產生的影響也非常大。

三、我國針對房地產企業財務風險的管理措施

（一）我國房地產企業財務風險控制的原則性內容及方式

我國房地產企業在進行財務風險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應企業總體戰略目標原則、成本與效益均衡原則、風險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現我國房地產財務風險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務風險評價指標體系的完善、實現經營的多元化發展以及加強緊急預案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎構建財務風險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務風險的評價模式的構建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規范決策思維過程，對定性與定量因素相結合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關于財務風險評價模式的構建，首先要根據房地產行業的特點，對財務風險評價指標進行構建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數、資產負債率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率、銷售凈利率、凈資產收益率以及總資產周轉率等。同時對其進行分類以表現企業的償債、運行以及獲利能力。然后根據財務風險評價指標的重要程度，確定各項財務指標權重。不同的財務風險指標對企業的影響程度各有不同，而對我國房地產企業而言，為了實現對財務風險的有效分析，就要對流動比率、資產負債率、存貨周轉率以及凈資產收益率進行重點研究。

（三）我國房地產企業財務風險控制的相關解決策略

為了實現我國房地產企業的健康穩定的發展，就必須加強對企業財務風險的控制與管理。而為了實現這一目標，首先要加強企業文化建設，建立良好的企業文化，如此才能營造良好的企業內部環境，使企業員工的凝聚力與協調力得以增強，企業全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業的發展得以推動。而企業文化的建設，具體應從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產企業的內部控制。應從企業自身管理體制為出發點，并充分考慮企業整體發展戰略、內部控制手段與企業經營管理機制，使企業內部控制力度得以加強。如此才能實現對財務風險的控制與防范。同時為了從源頭上實現對風險的有效控制，就必須建立健全企業內部控制制度，使企業風險控制能得以提高。此外，企業內部控制機制的改善還需要實現控制制度的完善，應使員工的風險意識得到強化，基于正確的風險觀進行內部控制制度的建立。再者，還要對企業組織結構進行優化，提高內部控制效率與質量。此外，還要加強房地產應對外部環境變化的能力。與企業內部控制制度的完善相比，提高外部環境應對能力對于企業風險控制而言也具有十分重要的意義。企業應對宏觀經濟環境、行業發展趨勢與企業內部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產企業財務風險控制進行深入研究，以此為企業的健康長遠的發展提供強有力的支持。

篇（9）

近年來，隨著我國經濟的不斷發展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發展。但是大量的房地產企業也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業的開發需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環境的在不斷的變動以及房地產企業自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業的財務風險存在于房地產企業財務管理的每個環節之中，這是現代房地產企業面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業的財務風險進行有效的防范是房地產企業面臨的一道難題。

一.房地產企業財務風險的含義

財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業的財務活動貫徹與企業生產經營的整個過程之中，企業在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。

從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動的任何一個環節和方面出現問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。

二.房地產企業財務風險存在的問題

（一）企業資本結構不當，資產負債率過高

據統計，目前房地產開發企業投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業企業的資金杠桿率僅達50%，房地產企業在資金的穩定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業的開發建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業在項目開發過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業的資本結構不當。

房地產開發企業一般會用企業內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發項目。目前，我國房地產開發企業45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業的開發項目出現了問題，那么該企業的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業的財務杠桿效應也就越大，同時企業的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業的監管力度不斷加大，企業貸款的約束也越來越大，導致房地產企業的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，此時房地產企業將陷入財務困境。

（二）企業忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產企業沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業日常的庫存現金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業遭受到損失。另外，企業內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現代的企業資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業面臨的潛在財務風險十分巨大。

三. 房地產企業財務風險產生的原因分析

（一）外部性財務風險

房地產企業的外部性財務風險指的是存在于房地產企業所處的外部環境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業的內部風險因素而發生作用。如果企業所處的外部環境中的各種風險因素發生變化，那么此時房地產企業將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。

通貨膨脹對房地產企業帶來的最明顯的影響是企業的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業之間相互拖欠貨款的現象較為嚴重，企業的應收賬款數額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。

許多房地產企業在開發項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發行債券，那么如果銀行的貸款利率發生波動時，企業的負債所承擔的資本成本也會發生相應的變化。

（二）房地產企業的財務管理人員對企業的財務風險特性認識不足

在開放的市場經濟條件之下，由于企業的財務風險是客觀存在的，并且企業的財務風險是難以消除，企業只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現象普遍存在于許多的房地產企業，另外，在許多的房地產企業的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現象都會導致決策失誤，引起財務風險。

（三）房地產企業的內部關系沒有理順

目前，對于許多的房地產企業其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統性，致使房地產企業內部的各個部門之間、房地產企業與其上下級企業之間，在企業資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業資金使用的效率較低，企業資金流失現象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。

四 房地產企業財務風險的預測和防范措施

（一）建立合理的財務預警體系

對于企業來說，發現企業財務風險的制度指的就是企業的財務風險預警體系。企業的財務風險預警體系貫穿于企業的所有經營活動之中，企業通過比較分析所收集的與經營相關的產業政策、市場競爭狀況以及企業本身的財務和生產經營狀況信息，企業可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業財務狀況的關鍵因素出現，企業的財務風險預警系統就能夠根據對大量相關信息的分析預先發出警告來提醒企業經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業防患于未然，避免使企業的潛在風險演變成現實的損失。另外當企業的財務發生潛在的危機時，企業的財務風險預警系統不僅能夠發出預警，而且還能及時的尋找出導致企業財務狀況不佳的最根本原因，使企業的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業財務狀況的進一步惡化。

（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施

由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業，其首要目的是要“保生存”。房地產企業應當把防范企業的財務風險作為工作的首要任務，針對企業自身的實際情況認真的分析企業所處的內外部環境，及時的調整企業的經營理念和經營預期，對一些可能出現的財務風險進行科學的預測，并且為企業設立多項風險防范機制，努力提高企業自身的生存適應能力。首先，企業的全體員工，特別是企業的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發現的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業的財務風險，應當明確企業內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業內部的各種財務關系，努力使企業內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業的銷售策略，縮短企業銷售資金的回籠周期。三是收縮戰線，減少企業的項目開工數。四是對企業的土地存貨進行清理。對房地產企業來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業資金的利用效率。最后，企業應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。

（三）建規立章，完善內部制度

在如此復雜多變的經濟政策環境之下，房地產企業需要通過不斷的增強企業自身的抗風險能力，強化企業的風險管理水平，不斷規范企業內部制度，完善企業的法人治理結構，建立一套綜合全面系統的的財務內部控制制度，使企業能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業管理者、一般員工與企業三方共同的承擔企業的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業努力做到責、權、利三位一體，提高企業全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業管理者的素質關系。決策作為企業管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業的生存與發展，并且企業的發展水平也直接取決于企業決策水平的高低。管理者作為企業決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業的經營活動進行決策，另外企業管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業的經營成果和經濟效益也取決于企業管理者的素質。企業管理者的能力、素質對于企業的管理活動、企業經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。

首先，企業應當努力提高房地產企業的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業的資產負債表、損益表和現金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業自身情況以及企業所處的外部環境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面，企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來；另一方面，要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。

（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源

房地產企業不僅應當在用好企業內部的留存資金，而且還要充分利用企業自身的各項優勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業籌集到充足的資金用以進行項目開發和建設。目前企業的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數的房地產企業的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業的資金需求，因此對房地產企業而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業的青睞。通過多元化的融資，可以使企業的資產結構得以優化，不僅發揮了負債的財務杠桿作用，又使企業的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現了房地產企業的長期穩定的發展。（重慶市莉雅房地產開發有限公司；重慶；404100）

參考文獻：

［1］ 蔡敏妮 房地產企業應加強財務風險管理 科技信息 2010年29期

篇（10）

房地產企業財務管理是按照國家法律、法規和政策以及房地產企業經營要求，遵循資本營運規律，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析和監督等一系列管理工作的總稱。

房地產行業是典型的資金密集型行業，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現能力差等，而房地產企業的目標是生存、發展和獲利；財務管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務活動為核心，因此，財務管理對房地產企業有著更為特殊的意義，房地產企業對財務管理也有著相應的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務的能力，減少破產的風險，使房地產企業能夠長期、穩定地生存下去；籌集房地產企業發展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產企業獲利。

房地產行業近年來在我國得到了迅猛發展，這個在我國起步于20世紀80年代中期的新興行業已成為當前投資的重要領域之一，但是各地房地產泡沫高漲，隨著金融危機爆發后實體經濟所受影響漸漸顯現，房地產泡沫受到嚴重的擠壓，房地產企業面臨著巨大的危機，其對財務管理的要求所存在的風險都逐漸暴露，如果這些風險得不到應有的重視和及時的風險控制應對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產企業資金周轉不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產，或許會在整個行業內引發多米諾骨牌效應，房地產行業面臨重新洗牌。這是房地產企業乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產企業財務管理風險必須得到重視。

一、我國房地產企業財務管理面臨的風險

1、償債風險

房地產業是資金密集型行業，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業的運營。因此在項目初期階段，大部分企業自有資本金的比例非常低，開發方式以負債開發為主，大量的開發資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內部利益驅動下，企業為追逐高利潤，經常會在財務方面忽略考慮項目的可行性，預算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴重的償債風險。根據全國工商聯經濟部、中華財務咨詢有限公司《中華工商上市公司財務指標指數（2011年度）》財務數據比較全行業上市公司2011年財務數據，房地產行業的資產負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產的金融服務行業。

從2011年的截面數據可以看到房地產行業資產負債率相對其他行業來說已處于高位，假設全行業資產負債率服從正態分布，那么房地產行業已經落在了這個以47.78%為均值的正態分布的98%，即3σ范圍以外，從統計學的概念已經可以認為其達到了極大值。

從1997年至2011年，整個房地產行業資產負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產企業處于這么高的資產負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產的可能性也增大。

2、籌資風險

從目前看房地產企業資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規范的借入資金，使得企業的資本結構不當，而且不夠穩定的資金構成使得房地產企業財務管理面臨著很大的籌資風險。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產行業的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產開發企業的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產企業負債經營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發生增長變化，不僅進一步增加了企業的資金成本，而且還抵減了一部分預期收益，這種資本結構使得房地產企業財務狀況對利率變化相當敏感，隨著利率的上下浮動產生較大的財務波動。

3、管理風險

房地產企業的資金鏈相對其他行業來說較長，這也就決定了財務涉及面廣、資金周轉歷程長，使得財務管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務關系，在經濟活動中房地產企業就會有大量的、頻繁的資金往來結算活動，相應的風險和責任也就比較大。因為房地產的不可移動性，房地產產品的流動性和變現性差，如果財務管理能力不強，財務監控不力，那么內部控制制度就會缺失，就會造成基礎管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產企業財務管理風險的成因

1、預算執行力低

目前大多數房地產企業的預算環節中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規的預算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產報酬率等方面進行財務分析；沒有對企業資金出入的必要性以及合理性作出相應的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風險和籌資風險。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數房地產企業都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業層面，財務部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業基礎層面，財務管理人員普遍缺乏相應的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業資金運作流轉做管理。由于企業對資金管理的低效，既無法為企業良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務系統處于一個非常脆弱的環境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業帶來了極大的管理風險。

三、房地產企業風險控制對策

1、樹立風險意識

上述三點風險是房地產企業特別并值得高度重視的，因此房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，設立風險防范機制等應對方案。沒有樹立風險意識的企業，就算現在做得規模再大、盈利再好，一旦出現小的財務波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產企業由上至下要樹立風險意識，進而企業全體了解所面臨的風險，做好應對這些風險的措施，學習現代化高速發展的資金管理模式，及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。

2、可行性論證和科學決策

因為房地產企業有著獨特的行業特征和特點，在項目開發之初，企業就應從整體效益出發，使用成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業的SWOT分析，根據企業自身的既定內在條件進行分析，找出企業的優勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業能夠做的和可能做的戰略組合，從而確定當前項目是否是企業能夠做、必須做的，考慮企業人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務部門要從籌資成本、資金規模以及預期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學的決策而非盲目立項上項。

3、加強預算執行

房地產企業能夠通過財務預算指導具體職能部門進行短期目標和長期計劃的完成，根據企業短期和中長期目標的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務預算能夠科學地了解當前項目可能要求的大致財務狀況，進而做出相應的、合理的調整，有效避免和防范房地產企業潛在的財務風險，有理有節地限制企業高投資高收益的內在投資驅動，避免資產負債率的逐年走高，將資產負載率保持在可控范圍內，始終保持企業的償債能力，使企業能夠長期、穩定地生存下去。

房地產企業應將企業的整體收支、資金的投放和實際收益以及經營的統籌分配在管理層面上做出統一的部署，在具體的項目預算方面，先對項目的各環節進行整體的預算。在實施和調節上，需要將月度、季度、年度的預算分析和考核進行協調安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預算執行過程中，如果超出預算范圍內的業務，應將其上報至企業最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內部控制資金的流轉，確實保證資金的安全。

4、構建企業財務管理風險測評指標體系

我國現有的財務風險分析指標體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎指標構成。財務風險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經網絡分析等。

在眾多的風險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結合地處理各種評價因素的優點，房地產企業可以嘗試使用這種方法構建企業財務管理風險測評指標體系。

5、規范財務行為，強化業務素質

房地產企業財務管理水平不高，很重要的一個原因就是內部管理制度不健全，財務管理的隨意性較大。無規矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規章制度，企業的財務管理流程就無章可循，如果不能嚴格按照規章制度來做，企業內部管理的加強便無從談起。

同時，強化企業員工的業務素質和管理知識，加強對財務人員的業務培訓很重要。質量好的財務人員對于新情況的處理能力是相當關鍵的。企業財會人員應該加強自身的財務修養，通過科學的戰略眼光加強對企業資金運作的管理，從而達到降低財務風險的根本目的。

綜上所述，房地產企業的財務管理面臨較大的風險，而其風險的形成原因是多方面的，有各企業內部資金管理結構和成本控制不力的原因，也有外部行業特性造成的資產負債率高的原因，因此，加強房地產企業的應對風險能力，必須要建立健全財務管理機制，以有效預防財務風險。只有有效地降低和規避財務風險，才能切實提高房地產企業的綜合競爭力，使房地產業在市場經濟中健康發展、做大做強，成為一個健康的投資產業。

【參考文獻】

[1] 劉永生：淺析房地產企業財務管理風險與防范措施[J].中國市場，2012（26）.

篇（11）

近年來，房地產行業迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風險。由于受國家宏觀調控政策、行業經濟環境等多方面因素的影響，房地產企業的發展受到了嚴重限制，房地產企業的財務風險也在日益加劇。面對嚴峻的形勢，房地產企業必須找出風險控制的應對措施，提高自身抵御風險的能力，最大限度的降低財務風險，只有這樣才能使企業獲得更好、更快的發展。

一、房地產企業財務風險的表現形式

（一）償還債務風險

就當前大多數房地產企業而言，在初期階段往往是負債開發。企業自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業的投資不能按期回收，企業將難以達到預期收益，這樣以來，企業勢必面臨著償還債務的風險。另一方面，在高回報利益的驅使下，很多房地產企業不考慮高利率帶來的風險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業無法按期償還債務。

（二）利率變動風險

從某種意義上來說，利率變動風險是房地產企業所面臨的一系列風險中最為致命的風險。利率變動對房地產企業有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業資金成本增加，預期收益減少，這樣以來勢必影響到企業的正常運轉。

（三）再籌資風險

再籌資是當前房地產企業實施項目開發最常用的方法。房地產企業普遍存在負債率高的現象，這從很大程度上降低了房地產企業對債權人的保證程度，同時也加大了企業從其他渠道籌資的難度。房地產企業資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產調控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產企業的籌資更加棘手。一些較小的企業或企業集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務影響，一旦母公司財務狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風險。

（四）投資收回風險

由于房地產商品受政治、經濟等多種因素的影響，部分企業的房地產商品大量閑置。房地產企業已經投入了大量資金，在短期內難以變現。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產企業面臨投資回收風險。

二、房地產企業財務風險的形成原因

關于房地產企業財務風險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。

（一）宏觀層面

其一，國家調控政策的影響。為適應當前的經濟形勢，國家出臺了一系列的房地產調控政策，提高了房地產開發貸款門檻，加大了房地產企業從銀行貸款的難度。為響應國家有關政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產企業的投資速度，遏制了房地產企業的進一步發展。

其二，市場不成熟。房地產業是近年來新興起的一個行業，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產投資運作缺乏科學性，帶有很大的盲目性。有些房地產業將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。

其三，房地產企業還未形成完善的會計體系。房地產業是一個特殊的行業，其會計核算不同于一般的加工企業。現階段，大多數房地產業缺乏完整的會計核算體系，關于會計科目的設置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規范。一些房地產業不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業的核算辦法，以此得到的財務結果顯然沒有可比性。

（二）微觀層面

一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數房地產業的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據，規劃缺乏科學性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數房地產企業尚未推行全面的財務預算，缺乏對房地產開發項目進行細致、全面的財務預算。

二是財務管理人員對財務風險的特性缺乏足夠的認識。房地產業本身就是一個高風險行業，不可避免的存在著一定的財務風險。作為房地產企業的財務管理人員應時刻樹立風險意識，但在實際工作中，很多財務管理人員的風險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務風險的產生。同時，財務管理人員的財務決策缺乏科學性、合理性，導致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務風險產生的又一重要原因。企業只有提高財務決策的科學性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數房地產企業的財務決策來看，普遍存在主觀決策與經驗決策現象。

三是成本費用控制不嚴。一些房地產企業僅關注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產開發項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產企業都制定了相應的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執行結果出現較大偏差。

三、加強房地產企業財務風險控制的措施

財務風險的存在直接影響到房地產企業的良性發展，房地產企業必須不斷強化財務風險控制工作，找出積極應對措施，將財務風險降低到最小限度，從而使房地產企業獲得更好的發展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：

（一）增強風險意識，建立短期財務風險預警機制

其一，注重現金流量表的作用。現金流量表可以很好的反映房地產企業的整個財務狀況以及經營狀況，可以使會計報表使用者對企業的經營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務決策風險有非常重要的意義。另一方面，通過現金流量表，企業的經營者可以對資金供需市場及宏觀環境的變化有及時的了解。鑒于現金流量表的重要作用，企業必須引起足夠的重視。

其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業應選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎；其次，企業應具備一套健全完善的材

料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業應建立材料成本考核機制，并加大監督力度，嚴格控制采購成本。

其三，加強應收賬款管理。做好應收賬款管理工作對加快企業資金周轉、提高資金使用效益、防范經營風險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業迫切需要制定一套系統、完整的應收賬款管理制度，并將其落到實處。

其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產業造成巨大損失。因此，企業必須采取積極應對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉速度，縮短投資回收期。

（二）加強生產成本和風險的控制

加強生產成本和風險的控制對企業盈利有著極其重要的作用。房地產企業應建立權責明晰的成本和風險控制體制，切實做好生產成本管理和風險控制工作。

要做好成本控制工作，房地產企業首先應從項目的規劃設計階段入手，做好市場調研工作，設計出適應市場需求的產品。同時還要注重新技術、新材料的應用，最大限度的提高建筑工程的經濟效益。

其次，在施工階段，房地產企業應引入競爭機制，選擇最優的施工單位，同時應加強施工進度和施工質量的控制。

第三，在竣工結算階段，企業應做好預算控制工作，確保結算質量。

（三）做好資金管理，提高資金利用率

資金是房地產企業經營活動正常運行的重要經濟支撐，做好資金管理對房地產業至關重要。首先，房地產企業應高度重視現金管理，制定科學合理的現金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業注重應收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現的概率，提高資金利用效益，實現企業的良性循環。

四、結語

由于受多種因素的影響，房地產企業面臨著極大的財務風險，直接影響到房地產企業的健康發展。房地產企業必須積極的應對措施，提高自身抵御風險的能力，將財務風險降低到最小限度，推動房地產企業又快、又好的發展。

參考文獻

[1] 田林永.論房地產企業財務風險的成因及治理對策[J].中國住宅設施，2011（8）.