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一、房地產企業財務管理的獨特性

一般來說，房地產開發企業是指“進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織”。我國的房地產企業，是最近十年興起來的一個未成熟的行業，企業行為遠未達到規范化標準，不少企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產企業的財務管理的獨特性：（1）房地產企業的開發過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產企業的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產開發存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產企業財務管理工作面廣性雜，而房地產企業對財務又缺乏必要的重視。

二、房地產企業財務風險表現形式及原因分析

鑒于以上的財務管理特點，房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現形式：（1）大多數房產企業的開發資金中自有資金的占比相當低，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產企業的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經營的方式經營的房地產企業來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產企業成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產市場面臨著雙重壓力。房地產企業之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產開發的項目中涉及的部門較多，且行業標準不規范，這都使得開發項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產企業的預算管理職能未能得到充分發揮，使得房地產企業負債率偏高；（3）有些房產企業的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。

三、規避房地產企業財務風險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產企業進行工程項目的開發，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產企業必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產企業的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產企業開發過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產企業應避免盲目舉債，而是要根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產企業的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產企業的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產企業應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現金管理和應收賬款管理。房地產企業應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現金流量的預算，對資金要進行集中統一管理，讓企業保持充足的現金流，對資金進行統籌安排，保證企業經營資金需求；此外，房地產企業也應對外面所欠賬款進行統一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業的負擔會更重。因此，房地產企業應重視對外應收賬款的追回，降低企業壞賬呆賬甚至死賬的發生率。同時，企業也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產企業還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統籌考慮。房地產企業要以現金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產企業的成本費用涉及的面廣，因此，企業應該對產品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監督機制，對各個重要環節的成本使用進行有效監督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業內部管理。房地產企業發展過程中，離不開合理的內部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發揮內部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現資源的最優化組合，維護企業的合法權益，最大限度的實現經濟效益。

四、加強對房地產企業財務風險的監控

（1）房地產企業的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產企業對財務管理不同環境的適應能力，以靈活可行的姿態來應付各種不確定變故。雖說，房地產企業財務管理的宏觀環境存在于企業以外，企業不可能直接對其發生作用力，但這并不意味著房地產企業對宏觀環境束手無策了。房地產企業為了對可能的財務風險進行適時監控的話，可以適時調整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產企業應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環節，包括一些細微的地方。這樣，房地產企業才有可能建立起一套完善的財務管理系統，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業財務管理系統有效的運行，以防范因財務管理系統不適應新環境的變化而產生的財務風險。（3）房地產企業的高層領導大部分出身于建筑行業，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產企業財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發生，房地產企業應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業財務管理工作的效果，沒有實際根據的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產企業的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經驗方面的決策。

五、結語

總之，房地產企業作為一種特殊的生產企業，為了獲得更好更長遠的發展，必須學會盡可能大限度的規避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規范財務行為，加強成本控制和項目開發管理，加強房地產投資的資金管理，創新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督，加強房地產企業財務人員素質的修養與提高。同時，房地產企業的財務風險也要加強監控，建立合理的監控體系，是財務風險降到最低值。

參考文獻

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在房地產投資活動中,人們既想獲得較大的收益,也想規避各種風險。這是一對復雜而難解的矛盾。對一個理智的投資者,只有充分了解房地產投資的風險情況,對各種風險進行認真地分析和預測,并根據自身實力,估算投資風險的承受能力,綜合權衡房地產投資的收益和風險,制定規避風險的防范措施,以求達到風險小而收益高的目的,這才是房地產投資開發商的理智選擇。可見,了解和掌握房地產投資風險并及時規避風險,才是投資者明智的選擇。

1 房地產開發項目的風險分析

1.1 項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括

項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

1.2 項目的財務風險。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會造成了負債經營的局面,出現融資風險。在房地產經營過程中,由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化,也直接影響到房地產的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。

1.3 項目建設階段的風險。土地獲取后，投資者根據需求以及地區的情況對獲取土地進行項目建設。在項目建設的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設計理念以及風格的落后或者不切實際、建筑物實用性差、建筑物存在質量問題等。

1.4 銷售階段的風險。銷售是房地產項目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個階段中存在的風險主要來自于房地產銷售的數量、價位以及時機。在不同的地方，房地產的價格是不同的。銷售時如果不切合實際的銷售，就會影響房地產的銷售進度，從而影響資金回流。另外，在房地產銷售階段自然災害也會對房地產項目帶來風險。例如: 地震、龍卷風、洪水等。

1.5 土地取得階段的風險。土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤，開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置補償工作，這個階段的工作往往會遇見極大的阻力，從而給項目開發帶來風險。

2 開發商規避項目風險的方法

規避風險的方法是通過對風險識別、風險評估、風險評價,在此基礎上優化組合各種風險,并對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。規避風險的主體是企業決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現最大安全保障效能。因此,開發商規避項目風險的主要內容為:

2.1 明確界定開發項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以規避因遺漏而產生的風險。

2.2 明確項目目標,在企業發展規劃和戰略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。

2.3 企業要培訓員工的風險思想，要培養員工的抗風險素質。每個企業的發展和壯大都有一批素質極強的員工，那么房地產企業更應該在現今競爭激烈的環境下培養一批又風險思想和抗風險能力的員工。這也是除了客觀的風險存在下一個能最大限度避免主觀風險的要素。

2.4 分化資金，多面投資。現代企業的資金投資渠道已經從單一化向多元化發展，房地產行業也有不少這樣的例子。在現在競爭激烈和政策浮動較大的房地產行業，企業可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環經營的策略。也可以聯合其它實力較小的房地產企業一起投資，分擔其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會因為資金一次性投入過大而面臨倒閉的風險。在多元化經營的今天，房地產業經營模式已經不能用傳統的模式來競爭，只有轉變思想才能有立足之地。

2.5 增強項目風險意識，編制項目風險計劃。房地產項目的風險管理是以房地產企業的項目建設活動為主要的管理載體，對每個項目在立項之初就形成風險意識，有計劃的編制項目風險計劃是十分必要的。要根據客觀環境和政策的變化及時的改變計劃，才能做到真正意義上的從意識到行動的有效途徑，規避風險。有效的編制風險計劃，就能最大程度上在建設過程中合理的安排管理，施工計劃，材料使用。從而保證質量并能避免延長工期的風險。

綜上所述，風險管理、規避風險貫穿房地產開發項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現代管理制度和適應于市場環境發展需要的組織結構，重視“過程控制”的管理重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規避風險對開發項目的不利影響。

參考文獻：

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1、投資風險產生的原因房地產的投資風險可以大致分為外部風險和內部風險兩大類。其中，外部風險又包括：宏觀經濟風險、財政利率風險、市場風險等。外部風險包括：經營風險、財務風險。造成房地產投資風險產生的原因是：首先，房地產企業對市場中的信息掌握不全面，在開發房地產的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進行充分的調研。比如在一些大城市，由于農民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設才能滿足人們的需求，但是由于開發商把握信息不準確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經濟中，經濟形勢千變萬化，由此引發了很多經濟風險，房地產作為社會經濟中的重要環節，自然受到宏觀形勢的嚴重影響。比如市場的供求關系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關系大，房地產的開發投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發生了逆轉，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導致投資風險的產生。

2、房地產投資風險的規避措施要想在房地產投資活動中有效的規避風險，促進房地產企業的長足發展，除了一些無可避免的風險之外，更要加強對風險的規避。首先要充分地對市場進行調查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結構的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當地將投資力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規避風險。

二、房地產融資活動中風險產生的原因和應對措施

1、融資風險產生的原因我國房地產行業發展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預售款以及企業墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經濟調控和政策的影響，進而對房地產的融資造成了巨大風險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產的融資已經沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據全額的21%。同時，由于很多小房地產公司由于規模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現了房地產行業信用較差的現象，進而影響其融資。其次缺乏穩定的資金來源，由于受到資產負債和期限配比和結構配比要求的限制，房地產的融資通常都是短期的，很多商業銀行為房地產提供貸款也是短期的，而房地產企業的經營周期通產較長，所以短期的資金來源不利于房地產的企業的長期發展。從銀行的角度出發，如果房地產長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現象，流動風險增加。

2、房地產融資風險的應對措施首先，要拓展房地產行業的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業務相結合，因此，對于一些中小房地產企業來說，就應該加緊業務拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結合，進而形成較為合理的融資結構，保證房地產企業資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產融資實行政策上的放松，比如優化產業結構，放寬房地產行業股票融資限制，鼓勵中小企業和創業板市場的發展以及放寬對私募性質股權投資基金的審批限制等等。其次，大力發展房地產債券市場，保證房地產資金的長期來源。發行房地產債權進行融資的方式，是目前相對穩定的一種長期融資方式，相比之下，風險有所降低，同時，也保證了房地產企業長期資金的來源。考慮到房地產企業的經營周期需要長期穩定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產發展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產行業貸款以及限制其預售額等等都會給房地產的融資造成極大的影響，因此房地產的中長期的債權就為房地產企業提供了資金來源，保證了房地長在發展過程中的資金需要。

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關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險控制

“企業的發展與風險并存”。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們對未來認識和控制的局限性，財務風險客觀存在于房地產企業財務管理工作的各個環節，是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，如何控制風險，用何種策略對風險進行識別衡量、分析和控制，成為房地產企業管理理論和實踐工作中急需解決的課題。

1房地產企業財務風險的含義

房地產企業的財務風險從資金活動的內容來看，主要有籌資風險、投資風險、經營風險、存貨管理風險、流動性風險。理論界對財務風險的涵義持兩種觀點：第一，財務風險是由于各種不確定因素的影響，使房地產企業財務收益與預期收益發生偏離的可能性，房地產企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險加劇；第二，財務風險是房地產企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險或籌資風險。

財務風險，從狹義上看，是指由于利用財務杠桿給房地產企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。從廣義上看，是指房地產企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。在市場經濟環境中，財務風險是客觀存在的，要完全消除風險及其影響是不現實的。

2房地產企業財務風險的基本特征

（1）客觀存在性。即財務風險不以人的意志為轉移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。即財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。

（3）分散轉移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用，使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險損失。

（4）預測決策性：房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

（5）收益共存性。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產企業要求的收益也就越高。

（6）激勵性。即財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。

3房地產企業財務風險的成因

房地產企業財務風險產生的原因很多，既有房地產企業外部的原因，也有房地產企業自身的原因。房地產企業產生財務風險的一般原因有以下幾點：

3．1外部性財務風險

外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，并往往通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，是一種間接性財務風險，具體包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險等。

3．2房地產企業財務管理人員對財務風險的特性認識不足

財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。然而在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識。風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。對財務決策缺乏科學性導致決策失誤。財務決策失誤是產生財務風險的又一主要原因。避免財務決策失誤的前提是財務決策的科學化。目前，許多房地產企業的財務決策都存在經驗決策及主觀決策現象，一言堂的工作作風在房地產企業的管理中仍然普遍存在。由此導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。

3．3房地產企業內部關系沒有理順

房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務關系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關系十分混亂，資金使用沒有有效的監督與控制。

3．4資本結構有待改善

根據資產負債表可以把財務狀況分為三種類型：一類是流動資產的購置主體由流動負債籌集，輔以長期負債籌集，固定資產由長期自有資金和大部分長期負債籌集，也就是流動負債全部用來籌集流動資產，自有資本全部用來籌措固定資產，還是正常的資本結構型。二類是資產負債表中累計，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現財務危機。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

4房地產企業財務風險的控制策略

4．1培養全員風險管理意識

領導要具有風險意識和強烈的責任感，采用科學的財務決策方法。為防范財務風險，房地產企業應理順內部各種財務關系，明確各部門在房地產企業財務管理中所具有的權利和應承擔的責任，真正做到權責分明。強化財務管理人員風險意識，使其認識到房地產企業財務活動的復雜性和重要性，調動其參與房地產企業財務管理的積極性，加強對財務風險的防范。

為控制財務風險，房地產企業應把化解風險當作首要責任和目標。以風險管理為導向的財務風險控制系統，從工作環節上，把重心放在事前防范。房地產企業防范和控制風險的能力越強，贏利能力就越強，因此，控制財務風險是房地產企業永遠的主題。

4．2建規立章

房地產企業通過規范內部制度，完善法人治理結構，設計合理的激勵和約束機制，將風險機制引入房地產企業內部，使管理者、職工、房地產企業共同承擔風險責任，實行崗位風險責任管理，做到責、權、利三位一體，提高房地產企業全體員工的風險意識，促使財務管理人員將風險防范貫穿于財務管理工作的始終，以控制和防范財務風險。

4．3分析財務管理外部環境，完善財務預警系統

為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。對財務管理外部環境進行分析研究，還可以進一步完善財務預警系統。財務預警系統的功能有：信息收集、預知危機、控制危機。

4．4以財務分析指標體系為指導，建立長效的財務預警系統

建立長效財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。

4．5引進科學的風險管理程序

財務風險管理是一個有機過程，通常包括：一是識別和評估風險。對房地產企業財務可能遭受的風險進行事前預測和全面估計，認清房地產企業所處的環境，剖析財務系統中的不利因素，劃分出財務風險的強度和可能的損失程度。二是預防和控制風險。在風險識別、評估和分析的基礎上，確定應付風險的方案和措施，制定房地產企業財務戰略和計劃，優化財務決策和控制方法，健全財務信息的控制系統等。三是風險的損失處理。通過事先防護性安排，對發生的風險損失迅速作出積極有效的反應，以最少的損失和最快的途徑排除風險，確保財務機制的正常運行。財務風險管理是現代房地產企業財務管理的重要內容，也是整個房地產企業管理的重要組成部分。只有房地產企業全員、全方位重視財務風險管理，才能使財務管理有序、有效進行，保證房地產企業持續、穩定發展，有利于房地產企業基于風險管理的企業價值最大化的實現。

4．6利用信息手段支持有效的財務管理

用信息化進行采購管理，利用合同控制降低產品成本，保證產品質量，從而提高產品競爭力，防范經營風險。用信息化進行生產管理，以銷定產，按市場供應，按訂單生產，克服傳統方式的缺點，變房地產企業推動為市場用戶的拉動。用信息化進行庫存管理，可以加快房地產企業流動資金自轉，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財務風險，通過信息技術手段，動態地掌握分析房地產企業和市場的平衡點，減少庫存積壓。

4．7大膽而謹慎地利用衍生金融工具規避風險

以期貨、期權、互換為風險管理手段的衍生金融工具本身就有規避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達到套期保值的作用，回避市場的價格風險。但由于期權、期貨具有高杠桿率會使其本身風險程度加大，因此房地產企業在運用衍生金融工具規避風險時應特別謹慎。房地產企業財務風險的防范是對風險進行動態的控制，風險與收益同在，敢于冒風險的房地產企業充分利用有利時機，往往從高風險中獲取高收益。房地產企業高管人員應充分識別和控制財務風險，把風險管理定位到房地產企業管理的重中之重，把握多變的市場機遇，發揮財務風險管理的職能，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。

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10李婕．企業財務風險控制與預警［J］．銅業工程，2004（2）

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2、房地產開發企業自身“造血”不足。房地產企業自身血液的來源主要是產品開發和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現在這兩個方面。（1）房地產企業項目的開發周期比較長，其中存在的風險因素比較多，從而導致預期效益的實現也存在了很大的風險。如果房地產企業在項目運行的中出現不可規避的風險，就會影響其預期效益的實現，其盈利水平就會受到影響，不能有效的為后期項目提供資金；其償還債務的能力也會受到影響，為其銀行借貸產生一定的阻礙。（2）在房地產項目開發的產品能夠出售之后，受到政策環境的影響，或者受到房地產銷售手段的影響，使得預期的銷售目標沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個人貸款政策的影響，影響了企業按揭回款的效率，影響了企業資金回籠，從而出現“供血不足”的現象。

二、房地產企業資金風險的成因

1、企業資金外部性財務風險問題。（1）市場環境。隨著房地產改革制度的推進，隨著社會經濟的發展，個人成為房地產市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現出個性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產企業要對設計產品進行細分，要對客戶群體進行細分。一旦產品定位失誤或者銷售策略失誤就會出現產品滯銷的風險，會為企業資金回籠帶來風險。（2）政策制度。首先，土地是房地產活動開展的基礎，而我國土地的所有權屬于國家，政府在土地開發方面的相關政策會對房地產企業的活動產生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會對房地產產品的銷售價格產生直接的影響，會對其銷售產生影響；最后，政策制定的金融政策也會對房地產企業的融資產生重要的影響。（3）經濟發展水平。首先，經濟發展水平直接影響著人們的購買力，經濟發展水平過低，人們購買力不足，會影響房地產產品的銷售；其次，受到經濟發展周期的影響，房地產行業的發展也呈現出周期變化，一般情況下，發展期為5年，低落期為2年，發展周期對房地產企業的發展有著直接影響。

2、房地產企業內部關系存在問題。房地產企業內部關系問題主要表現在運營機制方面。由于房地產活動的特殊性，一般情況下，在確定開發項目之后，企業會圍繞這個項目建立一個利潤中心或者項目公司。但是收到土地資金開發有限性的影響，這個臨時成立的中心或者公司會呈現出短期性的特點，因此，其經營思路和決策也會表現出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會將目光集中在眼前利益方面。同時在財務運作方面，存在著融資沖動、拿地盲目、治理結構形式化等問題，會財務風險的產生提供了一定的內在誘發因素。

3、缺乏資金風險意識。房地產企業缺乏資金風險意識，主要表現在沒有完整的且適合企業自身的預算制度，或者企業預算在實際執行過程中沒有發揮其實際效用。同時，房地產企業缺乏完整的財務風險管理體制，缺乏財務風險分析和財務風險管理，在出現財務風險的時候，不能采取有效的機制進行抵御，從而導致財務風險的產生。

三、房地產企業財務風險的防范策略

1、融資風險的防范。融資風險的防范主要通過融資多元化來實現。首先，企業在融資的過程中，可以對不同的資金種類進行考慮，對不同銀行的貸款政策進行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產企業為了規避資金風險，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業房產等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風險的防范。投資風險是房地產企業財務風險的表現形式之一，規避投資風險的主要措施就是房地產企業對需求者的消費心理進行科學的分析，對產品進行細分，對產品進行合理的定位，完善產品銷售政策，以保證產品銷售預期的實現，以保證資金能夠及時回籠。

3、資金運營風險的防范。規避企業運營風險最主要的就是完善企業的運營機制，改變短期性運行模式。企業的管理者要以長遠的眼光來制定企業的發展戰略；其次，要完善財務管理制度，完善企業財務預算，制定財務預算的執行政策，保證財務預算能夠得到有效的發揮。最后，在制定完善的企業風險管理制度，對風險進行預期分析，制定完善的規避政策，以對財務風險進行有效的防范。

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近年來城市建設進程加快，這也造成地價較高，房地產企業運營過程中需要大量的資金支撐，因此需要運用不同的融資方式來進行資金投入。而且房地產企業具有開發周期長和投資大的特點，在開發活動中存在較多的不確定因素，這必然會對企業投資帶來較大的影響，因此要強化企業財務管理工作，為各項決策提供科學的數據支持，使房地產企業能夠有效的規避風險，確保實現經濟效益的最大化。

一、房地產企業財務管理存在的問題？

1.缺乏完善的財務管理機制

當前，房地產企業由于缺乏健全的財務管理機制，這對企業的正常運營帶來了較大的影響。由于資金統籌力度不夠，導致資金投入不足，無法實現有效周期。再加之房地產企業審計監督力度不夠，審計監督沒有發揮其應用職能，這對房地產企業財務管理工作的順利開展帶來了較大的制約。

2.融資渠道單一

通常情況下，房地產企業都是通過向金融行業進行籌集資金，融資渠道十分單一，部分信譽不好的企業更是存在融資難的問題。特別是在當前房地產企業競爭十分激烈，這就導致金融行業在提供資金支持時更偏向于國企業。在融資渠道十分有限的情況下，民營企業資金難度較大，這對房地產行業的健康發展帶來了一定的阻礙。

3.成本管理力度不夠

當前，房地產企業成本管理模式落后，成本管理力度不夠，企業各個環節的成本管理工作不到位，從而造成企業造價失控，不僅造成企業成本資金投入增加，而且還會使企業經濟利益受損，不利于企業的長遠發展。

在實際運營過程中，房地產企業由于對資金需求量較大，同時為了能夠加快項目施工進度，往往會不顧自身的實際情況大量貸款，從而使企業面臨較大的財務風險。并且在項目實施過程中沒有對財務風險進行有效管理，資金使用存在較大的隨意性，這就對整體利益帶來了較大的影響，而且企業成本負擔加重，償能力下降，導致企業風險加劇。

4.預算管理方面存在問題

房地產企業預算管理工作中缺乏預算理念，缺乏完整的指標體系，在預算管理工作中沒有將各經營階段有效的聯系在一起，只強調對現金支出和成本費用的預算控制。

二、加強房地產企業財務管理的有效途徑？

1.健全財務管理機制

在當前激烈的市場環境下，房地產企業要進一步完善財務管理機制，強化資金管理意識，對資金嚴加管控，確保資金的合理使用。同時，還要進一步完善財務部門的職責，通過強化審計監督，使部門之間能夠更好的履行規定，有效的協調起來，確保審計監督工作的有效開展，進一步提高企業財務管理水平。

2.實行多元化的融資渠道

房地企業企業要制定科學的融資方案，加快拓展融資渠道，重視自身的信譽，增強資金提供方的信息度，從而得到大量的資金支持，為工程項目的順利實施奠定良好的基礎。同時憑借自身良好的信譽，房地產企業可以向資本市場和非銀行金融單位來尋求資金的投入，進一步完善企業資金結構，有效的降低企業籌資風險。

3.加強成本管理

房地產企業應要求財務管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預算工作，加強成本管理，明確可控與不可控費用。企業應完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對企業工作中的各個步驟進行預算，有效的防治財務風險，加強成本管理能夠最大限度節約企業的成本投入，實現企業的經濟效益。

4.通過內控導向控制房地產成本投入

首先，提高全面預算管理意識。企業全面預算管理的組織實施和編制要和發展戰略相配合，其核心就是對企業的未來發展進行計劃和安排，對內部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此全面預算管理就是企業去實現長期戰略目標的一個基本手段，要全面的服務企業戰略目標的實現。

其次，嚴格控制預算。通過對房地產企業中各項具體業務進行預算估計、計算，審核該項目所需成本，通過內控導向對企業的成本進行嚴格控制、管理。結合企業自身實際情況，制定房地產企業的預算制度規劃，對企業各項項目成本進行系統性的規劃、控制。

5.嚴格控制房地產的成本投入，降低企業財務風險

首先，引進先進的財務管理方法。通過采用先進的財務管理方法來強化成本的管理和控制，有效的降低企業財務風險。在具體工作中，可以運用清單報價法和戰略成本控制法來全面提升房地產企業的成本控制水平。

其次，加強資金管理。強化房地產企業資金管理工作，特別是要加強對現金流動的管理，使企業資金回流率得以提升，全面提高房地產企業的綜合實力。利用內控導向來提高資金管理水平，有效的降低企業經營風險。同時，還可以通過縮短房地企業商品的預售時間來實現對資金的有效控制，加快資金的流動性。

最后，加強風險防范。房地產企業經營風險較高，通過內控導向實現對企業內部制度和營活動的有效管理，以此來降低企業經營風險，全面提高企業成本控制水平。

三、結束語？

近年來，房地產市場的蓬勃發展，有效的帶動了房地產企業的發展進程。房地產企業具有高投入、高風險及高收益的特點。由于其經營過程中面臨的風險較大，這也需要房地產企業要強化財務管理，努力提高財務管理水平，降低財務風險的發生機率，促進房地產企業更快更好發展。

參考文獻：？

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中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1672-3791(2011)09(c)-0189-01

在房地產開發過程中存在諸多因素影響著開發最終結果,改善經營管理,增強競爭能力,強調風險管理有的放矢,是提高企業經濟效益的關鍵。

隨著國家土地、金融等調控政策力度的加大,房地產業開始進入市場盤整期。對實力強勁的大型房地產企業遇到的可能是困難、瓶頸,但對眾多中小型房地產企業而言,面臨的卻是困境,甚至絕境。“地產的冬天”這一形象比喻更多的是指中小型房地產企業目前的處境。如何應對變化,如何在調控和競爭中抗擊風險、立足發展,是當前中小房地產企業面臨的最重要和最緊迫的問題。

1開發風險的特征

風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,風險就越大。房地產開發項目的風險,實際上是開發商實施開發過程中固有的風險。

房地產開發風險作為一種客觀存在的現象,明顯地呈現出以下特征。

1.1 綜合性

房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素,是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。

1.2 模糊性

即不肯定性,表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。

1.3 損失性

風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致,也可能由于管理者決策失誤,控制失靈而喪失了本應獲得的利益。

1.4 補償性

既然風險會帶來損失,客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失,即“風險報酬”。

1.5 激勵性

風險與競爭是同時存在的,承認和承擔風險,將把企業推向背水一戰的境地,必然使企業為一個共同的目標,努力改善經營管理,增強競爭能力,提高經濟效益。

2導致開發風險的因素

2.1 政策環境與經濟形勢

房地產項目基本依靠銀行貸款進行開發,國家金融政策的調整使開發企業融資困難,經營壓力增大,房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產市場變化。當利率上升時,房地產開發的資金成本增加,消費者的購買欲望降低。生產成本增加,市場需求降低,開發利潤風險增加。稅金的強化征收、稅種和稅率調整,給房地產開發帶來成本變動風險。如河北香河不顧百姓利益,將大片土地“變性”后賣給開發商,在三四線城市開發住房的時候,開發商最怕遇到的是政策性風險。

2.2 房地產市場的發育程度與供求狀況

市場供應量、市場購買力、市場價格等指標的動態和不確定,導致商品房供需之間的不平衡。商品房滯銷,投資者將承受資金沉淀的風險。

2.3 開發時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點,房地產投資也是有周期性的。從較長時間看,在投資收縮期、低谷期準備投資。在投資高峰期、恢復期大力投資,必能獲取較大盈利,避免較大虧損。

2.4 開發地點的選擇

房地產的不可移動性、區域性和個別性,決定了它所處的地理位置極為重要,房地產開發所涉及的地理環境條件,甚至在社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中,這會使開發商經受著風險的考驗,需要有一定的預見性。房地產市場是地區性的市場,當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。

2.5 開發規模的確定

房地產開發過程是巨額資金投入的過程,對于中小型房地產開發商來說,資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要環節。房地產開發規模越大,開發商承擔的風險也就越大。

2.6 開發周期的長短

房地產開發投資周期較長,其間既可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。在房地產商品開發過程中,很難在一開始就能對整個開發期內各項費用和收益流動作出精確的估計,只能是大概的測算。開發期越長,各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大,各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定,風險也就越大。

2.7 營銷方式的確定

項目建成后,房地產銷售、出租或物業服務決定著項目投資收益的實現,是房地產開發風險最大的環節之一。營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。價格過高會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽。

3規避風險的對策

(1)建立企業經常性信息收集和處理機構,最大限度完善市場調查,了解項目開發相關信息,細致優化開發方案,科學進行風險預測,論證最佳開發時機、開發類型和開發規模,預測開發項目的費用與收益。做好及時、準確的分析,為企業經營決策提供準確依據。

(2)創建一支會經營、懂管理、知法規的團隊,企業決策層要具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力,技術管理人員必須有計劃、組織、溝通、協調能力,熟悉行業工作的基本規律,了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。唯如此才可能避免開發風險,妥當地處理風險造成的后果。

(3)規范項目管理,提高成本控制和合同管理能力,通過合理的清單報價,招標選擇建設總承包單位,做到清單規范不缺漏項,合同確定計價調整標準,明確范圍內固定報價不再調整,固定建設工期,明確工期延期處罰責任和標準,將預計有可能發生的損失直接攤入開發成本,在施工過程中加強項目建設過程管理,減少變更和簽證,保證質量,控制建設成本,降低在建設期間由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。

(4)利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”、“事中”的有效控制,用實事求是的態度,科學地調整計劃和應對措施,及時總結、關閉階段性管理目標,是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

綜上所述,中小房地產企業的房地產項目開發建設是一個有較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程之中。項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程,而風險管理是靠企業的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的,每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此,客觀看待風險,對風險進行有效的管理,就會減少或規避風險對企業經營目的和效果的不利影響。戰略的提升、品牌策略系統性的實施、管理策略的執行、項目管理模式的創新、業務流程體系的落實以及優秀團隊協作機制的培養,將是中小型房地產開發企業規避風險、跑贏市場的強大保證。

參考文獻

[1]張宇祥,等.房地產投資風險及防范策略分析[J].商業研究,2001.

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（一）房地產企業資金管理的特點

房地產屬于典型的資金密集型行業，其資金管理具有流動性、開放性、增值性以及擴張性等特點。流動性是指因為房地產由于投資周期長，項目每個環節的投資需要在后續的房地產銷售環節中及時回收資金；開放性是因為房地產行業涉及的產業鏈繁雜，涉及到上下游環節眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實現企業資本價值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產企業的資金管理會主要支配和使用企業外部資源，具有明顯的資金擴張需求。

（二）房地產企業資金管理的重要性

第一，有利于企業提高管理水平。資金管理是房地產管理的重要組成部分，且資金是企業運營的物質基礎，房地產企業經營中的每個環節都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個企業的管理水平。

第二，有利于企業防范資金風險。房地產行業屬于資金密集型行業，每個環節都要占用大量資金，也會面臨各種風險。只有通過資金管理，才能夠優化企業內部的資金結構，確保其科學性和合理性，進而有效防范這些資金風險，促進企業的長遠發展。

第三，有利于企業持續健康發展。房地產企業的資金管理水平對整個房地產行業的正常運轉起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產企業在項目每個環節中遇到的各類問題，從而確保項目的順利完成，提升企業的核心競爭力。因此，提高房地產企業對資金的管理效率，就能保證企業的持續健康發展。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）資金的風險管控意識不強

我國相當多房地產企業的資金風險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風險超出企業能接受的范圍。由于房地產企業項目的投資周期比較長，資金回收所需的時間相對也會比較長，這就容易降低企業資金的流動性。如果企業不具備風險控制意識，那么在風險出現時，企業就可能因為無法有效規避風險，而難以繼續經營下去。

（二）資金的計劃管理難以合理執行

許多房地產企業重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執行，或者實際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒有真正的落到實處，從而會影響整個企業的財務工作，導致企業決策者作出錯誤的企業營運戰略，這對企業的發展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會給房地產企業的整個資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。

（三）資金的制度建設還需要完善

部分房地產企業沒有專業的房地產資金管理人員，使得企業建立的一些與資金管理相關的制度并不完善，從而影響企業資金的合理分配。例如企業項目的土地開發環節資金安排過多，而營銷環節資金分配又不足，項目投資環節的資金分配又存在不合理現象，這些都會影響企業的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產企業資金的合理運轉，必須建立完善的資金制度。

（四）資金的融資渠道過于單一

目前，我國房地產企業資金的融資渠道主要有三種：第一是企業本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權融資。由于企業本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產企業更多采取銀行貸款的形式進行融資，這就導致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺，致使許多房地產企業無法從銀行獲取自己所需的貸款數額。

（五）資金的使用效率還需提高

房地產行業存在著“跟風”現象，一些房地產企業熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發周期中可能存在的風險。由于企業對項目的合理性，以及行業未來的發展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調研，使得企業的投資難以在短時間內見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產行業發展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產行業會涉及多方面的產業鏈，且每條產業鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產業鏈，不利于資金的聚集，從而使企業管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產企業的資金流通。

三、房地產企業資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產企業應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低?L險發生的概率，而且在風險出現時，大家才能有條不紊的采取措施規避風險，從而維持企業的正常運營。同時，作為高風險的行業，將風險控制在房地產企業能接受的范圍內，還有利于企業資金的正常流動，通過對資金的全方位調控，有效規避資金運營中存在的風險。

（二）合理執行資金的計劃管理

房地產企業應重視資金計劃環節，并采用科學的方法，集合房地產企業投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業人員對房地產項目資金及企業的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產項目投資計劃、施工節奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監督資金計劃執行過程，不能忽略任何細節，以免給企業的資金管理帶來風險。如果在檢查和監督過程中，發現有問題存在，則應及時解決問題，或根據實際情況及時調整資金計劃，或嚴格執行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產企業的資金管理是整個企業管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監督管理制度，要求企業的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產企業內部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產項目投資制度、房地產項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規范房地產項目開發資金計劃、使用、回收等過程，讓企業所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經驗，提高房地產企業資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產企業的發展，為促進其發展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產產業鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統的房地產項目開發銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創業初期的中小型房地產企業，可以產業基金的形式進行融資，使中小型房地產企業可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通過收購、兼并房地產企業等資本運作方式，使房地產企業間接上市融資，得到更大的發展。

（五）提高資金的使用效率

房地產企業回收資金的根本途徑是房地產銷售，而在銷售環節，可能會出現供不應求的現象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產的銷量，首先要提高項目開發的準確性。這就要求企業在投資項目前，要做好市場調研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產企業要開拓思路，以創新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

篇（9）

近年來，社會經濟的發展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業推到了發展的關鍵時期。作為產業關聯度極強、帶動系數較大的企業，房地產企業已經迅速發展成為國民經濟的重要產業，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業是典型的資金密集型行業，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。

由于各種原因，國家對房地產行業的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發生變化，這些因素都給房地產企業的財務管理帶來了新的挑戰。有效的規避財務風險，在企業的經營和發展中有效的防范財務風險，是房地產企業能夠健康和諧發展的重要前提。

一、做好房地產企業財務管理風險防范的必要性

我國的房地產企業起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發展過程中出現了一些問題。加之我國的房地產企業面臨的金融環境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業財務風險與日俱增。房地產企業在發展的過程中優化財務結構、科學合理的控制財務風險的發生是一項必不可少的工作。

我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業的發展帶來了顯著影響，使房地產企業財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業主要的監管模式是靜態的，主要是進行事后監管，這是房地產企業財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業財務管理的策略，制定房地產企業財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業財務風險發生的幾率，保持房地產行業的健康發展。

二、房地產企業財務管理風險的成因分析

(一)內在因素

第一，房地產企業是一個比較特殊的企業類型，作為資金密集型行業面臨財務風險的可能性更大。房地產企業具有投資規模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業的經營發展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發生的可能性。總體來看，房地產企業的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現金流管理等。

(二)外部因素

房地產企業的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環境引發的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業的財務管理風險。

三、做好房地產企業財務管理風險防范的有效措施

(一)選擇正確的財務風險評價指標

選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當地反映當前房地產企業的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現金流量能力指標體系、發展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

(二)建立科學合理的資本結構，規避風險

第一，房地產企業的資本管理必然離不開現有的資本結構理論。對于房地產企業來說，過多的負債將會使企業的價值下降。因為房地產企業的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業應該致力于找到企業發展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現出風險最小的資本結構形態，以達到企業增值的目的。第三，房地產企業貸款額度要有所控制，針對企業所處的內外環境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

(三)建立和完善房地產企業的財務預警系統

預警系統可以大大加強房地產企業的財務風險防范。房地產企業的財務預警系統要從企業運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數據模型和比例分析對企業的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業的財務預警系統應該注意立足于市場環境以及企業自身的生產經營戰略，這樣可以較好的規避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業帶來的危害。

(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環

房地產企業的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業應該對資金進行集中管理，采取統一調配的方式避免出現過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環。

(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險

市場經濟的大環境下，房地產企業必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業的發展提供可靠詳實的第一手資料。

(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度

內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業的開發經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業自身實際情況，制定嚴格的財務管理規章制度，做到對企業財務風險的全面把握，并且對企業財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規避房地產企業的財務風險。

四、結語

房地產企業是一個重要的行業，關系到國計民生和社會穩定，并且帶動了很多上下游產業。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業的財務管理風險防范。

參考文獻：

[1]朱陶萍.房地產開發企業財務風險及治理對策［J］. 現代經濟信息，201

[2]蔡敏妮.房地產企業應加強財務風險管理［J］. 科技信息,2010

篇（10）

財務管理是企業進行財務活動所要達到的根本目的，它決定著企業財務管理的基本方向。財務管理目標是一切財務活動的出發點和歸宿，是評價企業理財活動是否合理的基本標準。

中小房地產企業是房地產行業中的重要組成部分，對我國房地產的貨幣化和城鎮化推進起到了舉足輕重的作用，但其規模較小，人員不穩定，融資成本高，融資難，拿地難，競爭力差，且受政策的影響大，使得中小房地產相對處于弱勢，只有提高中小房企自身的財務管理水平，向管理要效益，企業才能有生命力。因此，財務管理對中小房地產企業的生存發展是非常重要的。

一、中小房地產企業財務管理中存在的問題：

1.中小房地產企業戰略性管理問題

面對人民幣多年升值，以及目前國內GDP的下滑趨勢，國內房價居高不下，特別是一線城市：北京、上海、廣州、深圳。近期，在上海遠郊競標土地樓板價在1.2― 1.3萬元/平方米。“土地”就是房地產企業的原材料，原材料緊缺且價高，中小房地產企業如若參與競標拿地，兩年后出售裝修房，成本費用不低于2萬元/平方米，兩年后的房地產是否毅然堅挺不得而知。

假設中國的房價趨勢像日本1995年后持續低迷的狀況，房價到頂后，十幾年一致往下走，大量的房屋積壓，無法出售，仍以上述地塊為例：20億的土地價加上建安費、裝修費等費用合計在一起，企業在該項目的總投入將在30億左右。資金投入后房產又無法變現，而目前中小房企的融資成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的現金流必將遇到困難，那么企業就面臨生存的窘境。

2.中小房地產企業運作模式問題

房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資金的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業投入的資金數量很大，房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二年至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，銷售狀況不佳時，將積壓大量資金、使現金流短缺，資 金周轉出現困難，導致企業資金鏈斷裂。

3.中小房地產企業經營的短期性帶來的問題

（1）房地產企業一般性的項目2至5年，大型項目10年左右，一個項目完成后，新項目又接不上，人員的安排、設備的管理均是中小房地產企業比較難以處理的問題。

（2）中小房地產企業一個項目完成后，大批的工作人員面臨失業的窘境，其中也有大批技術和業務骨干。企業面臨兩難的境地，辭掉對企業是損失，繼續留用又無事可做。另一方面，辭退技術和管理人員后，如果又有新的項目開張，又很難找到合適的人員替代。這些看視人力資源部門的事情，但是處理不妥，將大幅提高企業的人工成本，導致開發成本上升。

（3）一個項目結束后，大量的機器設備閑置在工地，甚至丟棄在工地外的荒地上，沒有即時處理，無人管理，有的甚至被盜，造成原輔材料和固定資產的損失。

4.合同管理問題

中小房地產企業項目競標價普遍較低，但項目竣工驗收時，幾乎所有供應商都會因為各種原因要求甲方追加造價。有些材料公司、勞務公司在工程做到一定程度后，在建筑公司沒有選擇空間的情況下，隨意要求追加材料價格和工人的勞務費，迫使建筑公司就范，最后導致實際結算價格遠高于合同，甚至有的超過竟標價的30%以上，使合同形同虛設，企業無法控制成本。

5.財務人員的素質問題

企業做到一定規模后，各類人脈關系復雜，為了照顧各方關系，中小型房企用一些不懂財務、不懂稅法和資金運作的情況普遍存在，很容易給企業帶來損失，有章不依，財務管理隨意性很大，沒有嚴格的財務管理制度，或無章可循。

上述五大問題的長期存在和累積，隨著時間的推移和外部形勢變化，導致公司資金鏈越來越吃緊，在財務的確認、計量和報告之中表現出來，表面看是財務問題，實質正如上文所述，基本上都在財務部門的決策權限和范圍之外。

二、加強中小房地產企業財務管理措施

1.規避中小房地產企業的戰略風險

針對當前情況，作為企業的財務管理者，必須要提高警惕，把目前的形勢分析清楚，不能有半點馬虎，掉以輕心，對企業面臨的巨大風險，認真向管理層匯報，講清厲害關系，盡量規避風險，把損失降到最低。

還是以上海遠郊地塊為例，上海房地產住宅開發風險大，是否可以在三線、四線城市，適當投資，一般小城市的投資規模小，資金投入小。國家正在推“城鎮化”，大批農民工進城，一線城市難以置業，置業主要以四線城市為主，三線為輔。在三、四線城市開發住宅，這樣即可解決員工的就業，也可以大幅度降低企業的風險，經營風險大幅度降低的同時，財務風險也隨之降低。

中小房地產企業可以小范圍的向其他行業伸展，如：農牧業、生物制藥、物聯網等，來規避可能發生的產品積壓、資金鎖死、避免財務風險，保持中小房地產企業的轉型、升級。

2.優化中小房地產企業的運作模式

（1）中小房地產企業踏準市場節奏，學會反經濟波動周期儲備土地資源和加大項目開發力度。加強合伙開發、品牌輸出合作、節能環保科技推廣以及行業交流。

（2）中小房地產企業適度拿地，以拿商業地產為主，減少普通住宅用地，盡量規避風險。合作開發商業地產，技術先進新的利潤增長點。

（3）房地產開發需要資金量大，周期長，在漫長的開發過程中，有許多不確定的因素，對房地產企業的生長發展起著命運攸關的作用。所以說，房地產開發的風險，特別是目前狀況下。這就對房地產企業的財務管理提出了更高的要求，必須提高投資決策能力，提高風險防范意識，把風險防范于未然。

（4）針對自有商業地產，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客戶是有一定知名度的品牌，打造具有優良品質的商業街。另一種商業地產，可以作為寫字樓出租，賺取租金。另外，有些樓盤可以做酒店式公寓，以出售、出租或自營的方式運營。

3.針對中小房地產企業的經營的短期性的問題解決措施

（1）企業優秀的技術骨干和管理人員應盡量想辦法留下，對企業是一筆財富，給予一定的基本工資即生活費，靈活上班，也可在外兼職上班，但公司需要時立馬回歸，即可節約人力資源成本，又留住優秀人才。

（2）對于閑置設備，用短期出租的方式，賺取租金，不能出租的，保養后，盤點清楚，建立賬冊，儲存在倉庫，實行專人管理，不能任意丟棄在工地，讓它自生自滅。建筑用固定資產價值高，如：塔吊、升降機等。

4.嚴格控制合同的執行

合同簽訂時必須經過嚴格的審查，沒有資質的企業不能與之簽訂合同，必須要嚴格把關。合同一經訂立，不得隨意更改，也不得隨意追加，特殊情況的確需追加的，必須經過更嚴厲的審查，實行專人把關，備案。對于不能嚴格執行合同的材料供應商、勞務公司等合同單位要實行退？機制，將不遵守合同者及時清除。

5.提高財務人員的素質

針對財務人員素質問題，首先對選拔財務人員，要根據內控要求配備會計人員。從事會計工作的人員，必須取得會計從業資格證，會計機構負責人應當具有會計師以上專業職務資格。不能任人唯親，給企業造成損失。

我國房地產開發經營管理是一個比較新的領域，自從我國實行貨幣化房產后，房地產在我國得到了蓬勃的發展，房地產企業如雨后春筍般出現，但我國的房地產企業的經營管理和財務管理均是從零開始，到逐步完善，特別是我國的中小房地產企業，從征地、動遷、工程施工、商品房的銷售最終到物業管理，一整套流程的經營管理、財務管理制度都在完善中。這也對房地產行業的財務人員提出了挑戰，要逐漸提升業務水平，不斷適應新的發展，與時俱進，才能不被時代所淘汰。

參考文獻：

[1]李 紅：房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師，2010，（1）.

篇（11）

房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰，在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。

1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。

國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。

1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。

1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。

1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。

1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。

1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。

1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優質高效的設計團隊，優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。

2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。

2.1 加強公司的人才培養與招攬，建立公司的經營體制。

人才是公司經營發展的根本，管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。

2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。

房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢，以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式，有效地減少開發占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。

2.3 加強公司的內部管理，合理有效的規避風險。

房地產公司發展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理，無疑是降低和規避風險最好的措施，也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構建現代化的分工經營部門體系；建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。

2.4 做好對市場動態的把握，根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。

由于前期房地產的火熱經營狀態，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態，去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。

2.5 整合資源，合理有效的運用資源。

企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以，對于現有資源進行全面得的整合，在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。

總結

本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。

參考文獻