緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)的金融屬性范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、消費性是房地產(chǎn)的基本屬性

房地產(chǎn)具有投資與消費二重性。“企業(yè)固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產(chǎn)是投資品，非住宅房地產(chǎn)或者作為一種生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)過程以獲得利潤；或者將其持有，待其價格上漲出售獲得利潤。不管以哪種途徑持有房地產(chǎn)都是以獲得利潤為目的，使房地產(chǎn)具有投資品屬性。住宅房地產(chǎn)因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財產(chǎn)，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑。“用宏觀經(jīng)濟學的語言說，投資指設備或建筑物這類新資本的購買。當莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時，他增加了一國的投資。”[2]房地產(chǎn)還具有消費品屬性。非住宅房地產(chǎn)用于生產(chǎn)消費，住宅房地產(chǎn)用于生活消費。這里主要說的是住宅房地產(chǎn)的消費品屬性。衣食住行是我們?nèi)粘Ｗ罨镜南M，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求。基于需求目的判斷住房的消費品屬性，獲得了研究者的廣泛認同。

房地產(chǎn)的消費性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費是為了滿足需要。投資是由儲蓄轉化而來的，它通過墊支資金或物質(zhì)財富以獲取利益，即投資實際上是對現(xiàn)期消費的抑制，投資的獲利是為了實現(xiàn)更大限度地滿足消費的目的。“住房則是典型的兼具消費與儲蓄二重性質(zhì)的耐用消費品。”[3]居民購買新住房雖然使得當期社會固定資產(chǎn)增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費需求，而沒有直接形成生產(chǎn)力，沒有增加未來的消費水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費的支出，對住房所有者來說，政府通過分攤成本和利息“虛擬租金”方式計算當期消費支出，只是具有統(tǒng)計學上的意義，不能作為把住房當成經(jīng)營性固定資產(chǎn)的理由。所以消費是目的，投資則是由消費派生出來的，是實現(xiàn)更好消費的一個手段。也就是說房地產(chǎn)的消費品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對房地產(chǎn)的投資與消費二重性及其關系要有清楚的認識，否則就不能對房地產(chǎn)市場做出科學的定位，政府就不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場制定客觀、科學的相關政策。

從理論上說由于房地產(chǎn)具有消費品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產(chǎn)市場定位應為以消費品屬性為主的市場。因為“居住”需求是屬于有效需求，是真正意義上的“剛性”需求，它受消費者收入和可支配能力的約束，對價格敏感，房地產(chǎn)價格過高則有效需求受到壓抑，房價有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)的消費品的屬性使效用最大化約束成立，這種網(wǎng)狀調(diào)整形成消費品市場的均衡價格，使供求關系定價理論可以在以消費品屬性為主的房地產(chǎn)市場發(fā)揮其均衡價格的作用。從我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民的實際生活水平的現(xiàn)實看也應該將房地產(chǎn)市場定位為以消費品屬性為主的市場。但我國目前房地產(chǎn)市場的許多問題就是由于沒有根據(jù)我國的實際發(fā)展情況做出科學定位，房地產(chǎn)投資品屬性日益顯著，直接成為房地產(chǎn)價格顯著上漲的重要推動力。因以投資為主的房地產(chǎn)市場，投資品是以價格差異為“賺錢”目標的，其有推動價格不斷上漲的強烈動機，因而以投資為主的房地產(chǎn)市場是不可能依靠國家調(diào)控形成穩(wěn)定的均衡價格水平的。其結果人們感到居住需求受到危險，即人的存在受到威脅。這勢必會引起個人焦慮及社會震蕩，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我國目前房地產(chǎn)市場投資性過強的原因，以便采取措施加以調(diào)整，回歸房地產(chǎn)的消費品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業(yè)，達到社會和諧目的。

二、房地產(chǎn)投資屬性過強的原因

（一）房地產(chǎn)市場投資性過強是房地產(chǎn)支柱性地位使然的結果

國家賦予房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率可看到，房地產(chǎn)業(yè)確實成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在這一定位下，國家把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)做為拉動內(nèi)需、保GDP增長的手段，以應對危機。1998年的房改可以說是為應對亞洲金融危機而通過住房消費的釋放來拉動經(jīng)濟增長；2003年房地產(chǎn)業(yè)支柱地位的確定使房地產(chǎn)市場越調(diào)越熱，房價越調(diào)越高；2008年為應對世界金融危機，房地產(chǎn)業(yè)又成為拉動經(jīng)濟增長的引擎。“房地產(chǎn)業(yè)實際投資占固定資產(chǎn)總投資比重的變動趨勢同房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的變動趨勢相似，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)實際投資的快速增長是支撐自身高位運行的關鍵因素。”[4]在經(jīng)濟發(fā)展低迷之時，房地產(chǎn)業(yè)確實起到了帶動經(jīng)濟增長的作用，但負面影響是在國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場的同時，實體經(jīng)濟進一步失血，房地產(chǎn)價格虛高，擴大的投資需求吸引大量資金投機，使進一步被推高的房價遠離國民的購買力，嚴重影響了國民的居住需求。

地方政府也把房地產(chǎn)業(yè)當做了“支柱產(chǎn)業(yè)”，甚至采取不規(guī)范行為吸引大量資金，使房地產(chǎn)成為地方政府財政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產(chǎn)之列，所以土地出讓一直歸入預算外收入，再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得各級地方政府的財政幾乎依賴于土地財政。當然，地方政府對房地產(chǎn)的依賴，不僅是財政收入，房地產(chǎn)的關聯(lián)性，使GDP的增長也有賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果把房地產(chǎn)這一塊剔除，很多城市的GDP會大大下降。“房地產(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是房價與地價相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地產(chǎn)投資屬性及融資環(huán)境的單一使大量資金被擠入房地產(chǎn)市場

我國金融市場還不夠健全與完善，“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)投融資體制和金融市場環(huán)境下，房地產(chǎn)投資渠道有限，融資結構失衡，股票、債券、基金融資比例低。”[5]金融產(chǎn)品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動資本缺少選擇增值路徑。而在房地產(chǎn)成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業(yè)的資金也紛紛進入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場吸入大量資金不僅加劇了房地產(chǎn)的投機，推高了房地產(chǎn)價格，也對其他經(jīng)濟主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業(yè)的一些實體企業(yè)卻得不到信貸，尤其是民營企業(yè)始終被資金不足問題所困擾，最終造成實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業(yè)雖然解決了大量就業(yè)，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術，沒有高端產(chǎn)品，導致現(xiàn)在出口業(yè)仍舊依賴低附加值產(chǎn)品。同時因這些企業(yè)處于整個產(chǎn)業(yè)鏈的最低層，從業(yè)者勞動報酬也增長緩慢，這個問題如不能解決，會拖累我國整體經(jīng)濟，外需內(nèi)需都將無從談起。在全民投資房產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)造成對實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大擠壓。

（三）房地產(chǎn)投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對房地產(chǎn)增值的預期

房地產(chǎn)的投資品特性直接成為推動房地產(chǎn)價格上漲的推動力。土地所有權的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價的上漲預期不斷形成并自我強化，并進一步推動房價上漲的預期。而且房地產(chǎn)不僅僅是投資品，它還具有消費屬性，但由于房地產(chǎn)供給剛性，這些屬性決定了房地產(chǎn)的價格長期趨勢是永遠看漲。

伴隨城市化的是對工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，土地需求的激增必然產(chǎn)生地價和房價上漲的預期。而且城市土地價值隨著城市的不斷開發(fā)具有積累性，這就決定了城市土地隨著經(jīng)濟價值的變化，必將帶來未來的預期收益。若沒有外力的作用，作為房產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)與增加其實是很緩慢的。而現(xiàn)行房地產(chǎn)的價格上漲，與城市化過程中政府對基礎設施建設的投入有關。政府在城市運營中，使郊區(qū)土地的價值日益提高，從而實現(xiàn)土地價值的快速增值，并最終通過房價來反映，進而促進大量游資投資于房地產(chǎn)，最終形成擋不住的房價上漲趨勢，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性。

三、抑制房地產(chǎn)投資屬性過強的對策

當前房地產(chǎn)市場投資過強，消費屬性的基礎性地位正逐漸弱化。“特別是住房產(chǎn)品的特殊性，如果有人利用房地產(chǎn)市場的特殊性來炒作，那么這個市場就會陷入混亂。”[6]而房地產(chǎn)的居民消費問題實質(zhì)上就是房地產(chǎn)的民生性問題，它關系到如何通過房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產(chǎn)過強的投資屬性，房價就不能回歸理性，房價收入比與租金比就不可能合理化，房地產(chǎn)消費屬性的基礎性地位也就得不到體現(xiàn)。因此，如何抑制房地產(chǎn)的投資性，凸顯其消費屬性的基礎性地位，筆者認為可以從以下四方面入手。

（一）宏觀調(diào)控必須以房地產(chǎn)的必需品屬性為立足點

將房地產(chǎn)的消費屬性再進一步細分為必需品和發(fā)展品，使國家的宏觀調(diào)控及地方政府的政策立足在房地產(chǎn)的必需品屬性上，擺正房地產(chǎn)消費屬性的基礎性地位，使房價能夠理性回歸。雖然目前國家加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場投資性過強、消費屬性的基礎地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產(chǎn)的投資屬性，必須要重新認識房地產(chǎn)的消費屬性。發(fā)達國家對房地產(chǎn)屬性的認識在宏觀調(diào)控上起到很大作用。“在住宅屬性上，美國雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟屬性和社會屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復雜過程，但美國政府從始至終都在關注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權利時使用的方法不同。”[7]現(xiàn)行房地產(chǎn)市場投資性過強并不是人們沒有認識到房地產(chǎn)的消費屬性，而是貫徹對其消費品屬性的方法不恰當。筆者以為應將房地產(chǎn)的消費屬性再進一步細分，即分為必需品和發(fā)展品。基本的居住需要，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認為是人們生存的基本需要。住房對于絕大多數(shù)中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數(shù)普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發(fā)展品，它體現(xiàn)了人們對發(fā)展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經(jīng)得到了廣泛的認可，在這里無需贅述。區(qū)分三個群體，意識到住房對這三個群體的不同意義和功能是房地產(chǎn)市場能實現(xiàn)有效調(diào)控的第一步，也是重要的一步。屬于發(fā)展品需要及投資品需要的房地產(chǎn)價格由市場決定，而作為生活必需品的房地產(chǎn)價格應由政府控制。政府通過行政干預，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會使房地產(chǎn)消費屬性的基礎性地位缺失。

（二）強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性

從宏觀來說，國家要重新認識房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。雖然房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展和GDP的增長貢獻非常大，但房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟整體的一個產(chǎn)業(yè)部門，其發(fā)展必須與其他產(chǎn)業(yè)部門和整體經(jīng)濟的均衡發(fā)展協(xié)調(diào)一致，過快的發(fā)展勢必引起經(jīng)濟結構的失衡，資金積壓，風險增大。所以，資金的使用要本著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟發(fā)展相一致的原則，以避免房地產(chǎn)業(yè)對其他實體經(jīng)濟資金的擠壓。

從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位的認識及地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進行糾偏，更重要的是要改變原來影響地方政府作為的杠桿作用方向，引導地方政府的行為回歸到政府應為的職能上。具體對策可以從以下兩方面入手。

一是剔除地方官員的政績考核對GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績考核制度。中央政府應該改變原來的激勵考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績，更應該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，使其作為的方向轉向強調(diào)房地產(chǎn)市場的消費屬性，使政府承擔起在發(fā)展房地產(chǎn)必需品上的責任，調(diào)動起地方政府合理發(fā)展房地產(chǎn)必需品的積極性，在使房地產(chǎn)市場回歸到消費屬性基礎地位上的同時，很好地解決房地產(chǎn)市場的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執(zhí)政的本性上。

二是改革土地收益制度。現(xiàn)行房地產(chǎn)價格虛高，其中土地價格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產(chǎn)的價格，必須要從土地價格入手進行調(diào)整。調(diào)整土地價格的原則是既要使房地產(chǎn)在市場上體現(xiàn)其投資屬性，又要體現(xiàn)其消費屬性，更重要的是要體現(xiàn)房地產(chǎn)消費屬性的基礎性地位，即凸顯房地產(chǎn)必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價格的時候，要同時考慮房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品三個不同層次的屬性，進而規(guī)定不同的土地價格，既發(fā)揮投資品的收益性，又凸顯發(fā)展品的市場性，還能體現(xiàn)必需品的民生性，使土地價格與房地產(chǎn)的不同屬性相適應，土地物盡其用的同時真正體現(xiàn)政府為民執(zhí)政的職能。

（三）完善住房保障制度

房地產(chǎn)消費屬性基礎性地位的回歸，關鍵在于房地產(chǎn)的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會基本結構”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔保障居民住房的責任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點現(xiàn)在已經(jīng)完全弄清了，于是只剩下其他兩個出路：工人自助和國家?guī)椭！盵9]通過市場確保房地產(chǎn)消費屬性基礎性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：

一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因為土地資源的有限性，房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品之間必然會形成對有限土地資源的爭奪。要想使房地產(chǎn)投資性弱化，回歸消費屬性，特別是保障房地產(chǎn)必需品的屬性，政府必須根據(jù)本地房地產(chǎn)必需品發(fā)展的實際需要制定計劃，并按計劃規(guī)定每年投放到保障房建設市場的土地數(shù)量，而且不得改作其他用途，規(guī)定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個土地需求市場強勢需求的競爭威脅。

二是建立住房保障基金。穩(wěn)定的資金來源是保障房順利建設的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價格無償劃撥，還可以把投資品和發(fā)展品市場所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。

三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟適用房的問題，必須對原有的保障房分配制度進行完善。前提條件是建立完善的信息網(wǎng)絡，并在此基礎上一方面建立收入確認制度，并跟蹤了解和及時調(diào)整，根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保；另一方面加強監(jiān)管，發(fā)揮、加大社會和新聞單位的監(jiān)管作用與力度。

（四）抑制投機性需求

篇（2）

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的作用不容忽視。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷攀升，人們對房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的要求和關注度。房地產(chǎn)金融也就是在房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求之下逐步發(fā)展起來的，商業(yè)銀行等相關金融機構紛紛參與了對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入。由此，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的聯(lián)系便愈發(fā)緊密，而金融泡沫也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性。基于房地產(chǎn)行業(yè)在人們生活當中的重要性，展開房地產(chǎn)金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。

1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點

1.1房地產(chǎn)與金融的關系

眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎之外，金融機構參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機構鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。

1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵

在項目開發(fā)、建設和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉周期長的幾個特點。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產(chǎn)開發(fā)的項目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項目從設計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉周期長的特點。

2房地產(chǎn)金融的風險

金融機構為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風險，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對于西方發(fā)達國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風險。

2.2市場監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴重，同時加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風險。

2.3信貸規(guī)模增長過快

我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導致房產(chǎn)供不應求，房產(chǎn)價格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機構面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。

2.險識別應對體制不完善

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)風險識別和應對體系缺乏完善，還沒有能力準確識別和應對各類風險。對于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規(guī)范，會出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會因為賠錢而無法償還貸款。

3房地產(chǎn)金融的解決對策

3.1擴大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風險集中的情況出現(xiàn)。針對這一點，應當開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉變當前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關注，把流動性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當中的證券資產(chǎn)，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。

3.2完善法規(guī)政策

房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當前有大量的投機性需求出現(xiàn)，導致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關管控措施，來抑制房地產(chǎn)當中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進一步發(fā)展。

3.3控制信貸規(guī)模

通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結合房地產(chǎn)信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規(guī)避。

3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機制

想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當中的問題，除了要進一步完善相關法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設的科學規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準確預測發(fā)展態(tài)勢，合理引導投資。

4結束語

通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎，對房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠化的發(fā)展方式，達到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進步和發(fā)展。

參考文獻：

[1]付東,雷學軍.中國房地產(chǎn)金融風險分析[J].特區(qū)經(jīng)濟，2012,(10):20-22.

[2]高燕.論房地產(chǎn)金融的特點與作用[J].改革與開放,2010,(4):59.

[3]張蕾迪.關于我國房地產(chǎn)金融市場風險探析[J].港澳經(jīng)濟,2015,(7):64.

篇（3）

1.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性，房地產(chǎn)業(yè)關系到金融業(yè)的穩(wěn)定情況。

2.房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊屬性

房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)相比具有較為特殊的屬性，想要清楚地了解我國房地產(chǎn)市場波動與金融穩(wěn)定的關系就必須首先明確房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊屬性。

（1）實物資產(chǎn)的屬性。房地產(chǎn)企業(yè)具有實物資產(chǎn)的屬性。按照政治經(jīng)濟學對商品的定義可以得出，房地產(chǎn)屬于用于交換的勞動商品，并且具有價值，并且能夠通過交換滿足人們生產(chǎn)生活的需求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)具有其他金融業(yè)所不具備的實物資產(chǎn)屬性。

從價值方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)能夠為居民提供居住的場所，具有居住方面的使用價值。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對居住的要求也不斷提高，另外從需求量方面來看，也呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢，因此房地產(chǎn)在供給彈性方面會出現(xiàn)缺乏的現(xiàn)象，這是房價居高不下的基本原因。

從勞動商品方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)能夠帶動更多的企業(yè)發(fā)展，例如建材、機械、儀表、森工、五金、玻璃等，在一定程度上帶動了其他行業(yè)的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)具有虛擬經(jīng)濟的屬性。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，家庭等投資主體的投資能力不斷提高，投資的領域也在不斷擴大，除了傳統(tǒng)的金融投資以外，房地產(chǎn)也成為投資的重要方面，因此從這一角度上來說，房地產(chǎn)市場屬于金融行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)也具有虛擬經(jīng)濟的屬性，并且房地產(chǎn)的這種屬性不僅僅取決于居住效用方面的情況，還受到市場供求關系的影響。

二、金融穩(wěn)定相關論述

1.金融穩(wěn)定這一概念的提出

金融穩(wěn)定這一概念最早出現(xiàn)的時間是20世紀90年代，提出的國家是瑞典。這一概念提出的背景是：20世紀80年代初期，瑞典的經(jīng)濟快速地發(fā)展，并且國內(nèi)信貸總額處于高速增長的狀態(tài)，但是這一良好的發(fā)展勢頭并沒有得到充分的延續(xù)，在90年代其資產(chǎn)價格泡沫發(fā)生破滅的情況，陷入衰退的時期，經(jīng)濟環(huán)境不斷惡化，為了重新建立一個完整的、全面的、規(guī)范的金融框架，瑞典提出了金融穩(wěn)定這一概念。

2.金融穩(wěn)定的概念

金融穩(wěn)定是指一種狀態(tài)，即是一個國家的整個金融體系不出現(xiàn)大的波動，金融作為資金媒介的功能得以有效發(fā)揮，金融業(yè)本身也能保持穩(wěn)定、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。上述只是對金融穩(wěn)定的一個初步的定義，即便是在西方國家，對金融穩(wěn)定也沒有一個詳細的論述。

3.影響金融穩(wěn)定的重要因素

影響金融穩(wěn)定的因素可以分為兩大類，一是金融機構自身固有的脆弱性，二是房地產(chǎn)市場波動。這兩種影響金融穩(wěn)定的重要因素并不能完全被消除，因此想要維護金融穩(wěn)定，就必須對金融行業(yè)的脆弱性和房地產(chǎn)市場波動進行調(diào)節(jié)。

金融機構自身固有的脆弱性主要是由金融機構的經(jīng)營和負債期限錯配而導致的不穩(wěn)定性特征，是一種內(nèi)在屬性，很容易是金融機構陷入經(jīng)營困難之中；房地產(chǎn)市場波動就是指房地產(chǎn)市場的價格等方面出現(xiàn)較大的波動，會給金融機構的收益造成不確定性，因此會出現(xiàn)大幅度的波動情況。

三、房地產(chǎn)市場波動與金融穩(wěn)定的關系

1.銀行穩(wěn)定是金融穩(wěn)定的基礎

在現(xiàn)代金融體系中，銀行的發(fā)展對金融的穩(wěn)定起著主導的作用。銀行具有創(chuàng)造信用、提供支付、實現(xiàn)儲蓄的基本功能，被稱為“金融行業(yè)的金融中介”，通過大量的實驗研究表明，銀行系統(tǒng)是否處于穩(wěn)定狀態(tài)決定了金融穩(wěn)定的情況。在銀行的正常運營中也有一定的風險，這種風險主要體現(xiàn)在遭受擠兌。這一現(xiàn)象發(fā)生的原因主要是流動的過程中沒有完全避免資產(chǎn)負債期限錯配的情況，因此，存款人出現(xiàn)擠兌的潛在風險。這一風險情況的出現(xiàn)很有可能動搖公眾對銀行的信任，影響了宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，從而對金融的穩(wěn)定造成了巨大的影響。

2.房地產(chǎn)市場波動主要通過銀行體系影響金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場波動、銀行和金融之間存在著復雜的關系，想要了解房地產(chǎn)市場波動給金融穩(wěn)定造成的影響首先需要明確房地產(chǎn)市場與銀行之間的關系，這是了解房地產(chǎn)市場波動給金融穩(wěn)定造成影響的出發(fā)點和落腳點。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在房地產(chǎn)價格急劇上升的階段，其需要不斷增加財富，不斷地進行投資，而投資的主要渠道就是貸款，貸款的主要對象便是銀行，引起提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的負債率，增強了銀行的資產(chǎn)風險，從而增加了金融體系的脆弱性。在房地產(chǎn)市場受到各個方面的沖擊時，房價出現(xiàn)下跌的情況，房地產(chǎn)信貸就會出現(xiàn)嚴重萎縮的情況，進而違約幾率不斷提高。進而導致房地產(chǎn)市場波動主要通過銀行體系影響金融穩(wěn)定的現(xiàn)象發(fā)生。

四、怎樣在房地產(chǎn)市場波動的背景下維護金融穩(wěn)定

1.建立金融風險預警

金融風險累積到一定程度如果不及時將其化解掉，最終將演變?yōu)榻鹑谖C，因此金融風險預警具有極其重要的作用。所謂的金融風險預警就是在數(shù)據(jù)分析的基礎上，對相關的風險指標進行觀測，判斷其是否出現(xiàn)偏離境界水平的情況，如果出現(xiàn)偏離情況則需要對偏離的程度進行確認。此外，還需要對未來的發(fā)展趨勢進行預測，對即將發(fā)生或潛在的風險進行評估，必要的時候需要制定好應對風險方案。

筆者所說的金融風險預警則需要在房地產(chǎn)市場的背景下進行，對房地產(chǎn)市場中能夠影響到金融穩(wěn)定的各種因素進行識別、評估和判斷，看其是否出現(xiàn)偏離警戒水平的情況，如果出現(xiàn)偏離情況需要對偏離的程度進行確認。另外，與其他風險預警方式相同，還需要對位來的發(fā)展趨勢進行預測，對即將發(fā)生或潛在的風險進行評估，必要的時候需要制定好應對風險方案。只有做到上述的要求才能夠維護金融穩(wěn)定，在風險來襲之際占據(jù)主動，從而達到金融風險預警的相關目標。

預警這一策略主要來源于軍事，是對所面臨的軍事威脅進行警示和安全保障的一種措施，最早將其運用在經(jīng)濟領域的是19世紀末期的經(jīng)濟學家福里利。隨著金融風險預警相關研究的不斷深入，我國也必須將其運用到維護金融穩(wěn)定中去，只有這樣才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行有效監(jiān)督，進而達到維護金融體系穩(wěn)定、促進我國經(jīng)濟快速、健康發(fā)展的的目標。

在房地產(chǎn)市場波動的背景下建立金融風險預警機制需要遵循全面性、重要性、前瞻性、可操性和相關性的基本原則。所謂的全面性就是指指標的選取必須具有較為寬廣的覆蓋面積，能夠在最大的程度上反映房地產(chǎn)市場波動給金融穩(wěn)定造成的影響；所謂的重要性是指在指標選取的過程中著重選取與房地產(chǎn)風險關系更為密切的、影響更大的指標；所謂的前瞻性是指預警指標必須具有預測風險的能力；所謂的可操性就是指數(shù)據(jù)的來源必須可靠，不能夠只停留在探討層面上，必須將其進行落實；相關性就是指指標的選取必須能夠體現(xiàn)出房地長市場波動情況與金融穩(wěn)定的關系。

篇（4）

【關鍵詞】

公允價值；房地產(chǎn)；財務影響；金融街

一、引言

現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》頒布于2006年，這意味著，企業(yè)持有的用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)，可以根據(jù)企業(yè)的實際情況選用成本或者公允價值進行后續(xù)計量。準則頒布后的第四年選擇公允價值模式計量的企業(yè)比例僅占3%，大多數(shù)企業(yè)對公允價值模式持有一種觀望態(tài)度。而作為受該準則影響最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)金融街控股股份有限公司（金融街），則在準則實行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量。金融街是一家以商務地產(chǎn)為主業(yè)的公司，商務地產(chǎn)比例超過70%，與主攻住宅的房地產(chǎn)企業(yè)不同，金融街的多數(shù)房地產(chǎn)被劃為投資性房地產(chǎn)，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產(chǎn)計量方面轉變會計政策，對其財務報表的影響更為顯著。金融街轉變會計政策之后，投資者難免擔憂，認為金融街的做法有失穩(wěn)健，財務數(shù)據(jù)水分比較大。本文旨在通過分析金融街會計政策轉變的動機和由此帶來的財務影響以及后續(xù)持續(xù)的對業(yè)績的影響，試圖回答投資者是否需要區(qū)別對待以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策時是否需要特殊關注或者調(diào)整某些項目。

二、金融街以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的原因分析

（一）變更會計政策的官方解釋金融街在會計政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價值模式具有可操作性。

（二）本質(zhì)原因公告中的理由看似充分，但實質(zhì)過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價值模式的最本質(zhì)原因。首先，針對原因一，雖然公允價值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應用可能會降低會計信息的可比性；針對原因二中有關公允價值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會影響會計信息的質(zhì)量。所以，金融街更改會計政策一定另有原因。公允價值模式和成本模式的最主要區(qū)別有兩點，一是后續(xù)計量的計量屬性是公允價值還是歷史成本；二是是否需要繼續(xù)計提折舊。企業(yè)的房地產(chǎn)類資產(chǎn)中通常會隱藏著一些溢價，而公允價值模式能夠?qū)⑦@些隱藏的溢價全部體現(xiàn)在賬面上，而且公允價值模式下投資性房地產(chǎn)無需計提折舊，也會相對增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。所以，我認為金融街選擇公允價值模式的原因之一是要美化盈利指標，從凈資產(chǎn)收益率的角度看，金融街2007年凈資產(chǎn)收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，提升凈利潤的動機。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價值計量模式對財務報表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。此外，金融街在2008年有大規(guī)模融資的計劃，包括股權融資和和債權融資。2008年，公司股東大會通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監(jiān)會的有條件通過。2008年1月，公司實施了公開發(fā)行股票方案。由此看來，公司有動機通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量屬性提升企業(yè)的相關財務指標，提升資產(chǎn)價值、凈利潤，改善資產(chǎn)負債率，有利于其通過增發(fā)股票和債券進行融資，幫助企業(yè)進行更好地融資。

三、會計政策變更的財務影響分析

（一）公允價值計量投資性房地產(chǎn)對資產(chǎn)負債率的影響金融街的資產(chǎn)負債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產(chǎn)負債率的忽然改善是得益于使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權融資計劃可能是企業(yè)選擇會計政策變更的動因，也進一步得到印證。

（二）采用公允價值模式對利潤表的影響1.公允價值變動損益。在轉變會計政策之前，公司的公允價值變動損益發(fā)生額幾乎可以忽略不計。但是采用公允價值計量模式后，需要每年對房地產(chǎn)價值進行重估，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。2009年后，公允價值計量模式對利潤總額有十分明顯的正的效應。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現(xiàn)下降趨勢，行業(yè)排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價值對財務報表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數(shù)據(jù)表明，政策變更后公司達到了這個目的。3.收益質(zhì)量。主營業(yè)務收入具有可持續(xù)性，是質(zhì)量高的收益。而營業(yè)外收入、公允價值變動損益、投資收益的可持續(xù)性差，是質(zhì)量較低的收益。一個企業(yè)的收益越來越依賴主營業(yè)務以外的來源，是一個危險的信號。金融街在轉變投資性房地產(chǎn)計量模式后的收益結構變化如下表。在金融街會計政策變更之前價值變動凈收益占利潤總額的百分比穩(wěn)定在5%，而在會計政策變更并追溯調(diào)整了2007年的數(shù)據(jù)以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動。在2009年房價回暖的年份，該比例竟達到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業(yè)務的利潤。這樣的結構說明，在采用公允價值模式之后，金融街展現(xiàn)在財務報表上的利潤質(zhì)量可能是存在問題的。

四、結論

經(jīng)分析，金融街的凈資產(chǎn)規(guī)模增大、資產(chǎn)負債結構更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因為公司的資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化或者是經(jīng)營能力提升，而僅僅是因為公司變更了會計政策，是由于對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量導致的。也就是說，這種改善并不是實質(zhì)上的改善，而只是公司通過改變游戲規(guī)則而產(chǎn)生的結果。公司的公允價值變動損益金額和占利潤比例增大、收益質(zhì)量變差也說明了這一點。對于以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，投資者們做財務分析和投資決策時應該特殊對待。因為，政策變更的影響顯著，使得采用成本模式計量的企業(yè)和采用公允價值模式的企業(yè)變成不同游戲規(guī)則下的競賽者，因此不能在同一平臺和基準上進行比較。對于采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的或者處于政策變更時點上的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，應該特殊關注其各種財務指標變化的誘因，必要時應該對其財務數(shù)據(jù)進行調(diào)整，才能與其他企業(yè)具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。

參考文獻

[1]謝獲寶，張亮子.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的盈余管理研究[J].財務與會計，2012，1:018.

篇（5）

2006年,美國房價的突然暴跌,引發(fā)了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產(chǎn)的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環(huán)最終引發(fā)了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構的負責人稱,如果不采用公允價值計量,就不會使公司陷入這樣的危機中。

我國2006年的《企業(yè)會計準則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應用的有關問題。

一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認為采用歷史成本計價會導致企業(yè)所提供的財務報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發(fā)的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?

筆者認為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發(fā)生,但不能因為公允價值的下跌使企業(yè)陷入危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟環(huán)境的變化,更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設、現(xiàn)代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎。

因此,為了適應經(jīng)濟的發(fā)展,更真實地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當前投資性房地產(chǎn)運用公允價值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時,通常應當采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據(jù)財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉為成本模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉變?yōu)楣蕛r值模式。

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準備使企業(yè)扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業(yè)達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機構――深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產(chǎn)評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的18家上市公司中,對投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值,但是也為企業(yè)進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應盡可能地縮小,任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價格。投資性房地產(chǎn)準則對公允價值模式的應用條件進行了非常嚴格的限制,規(guī)定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術。但在實務操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會計職業(yè)判斷的情況。同時,采用評估機構的評估價格還存在一個問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價值評估機構的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設還比較薄弱,缺乏專業(yè)機構、人才以及評估的具體標準,使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會計準則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時,也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業(yè)帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應。

三、對我國投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對相關部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細、科學的判斷標準,規(guī)范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),應當同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質(zhì),增強其職業(yè)判斷能力

公允價值計量屬性的應用,要求會計人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養(yǎng),加強其遵紀守法的意識,這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養(yǎng),增強其職業(yè)判斷能力。在實務操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進行估計,對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業(yè)判斷,因此,提高會計人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產(chǎn)評估機構,保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機構的方式來估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評估師的力量,方便、快捷地得到比較準確的公允價值。

既然選擇資產(chǎn)評估機構是一個便捷的途徑,那么就要加強資產(chǎn)評估機構的建設。目前,我國還缺乏具有權威性的房地產(chǎn)價值評估機構和專業(yè)人才,因此,有關部門應當加強對評估機構的建設,培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊伍,同時應提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術水平。除此之外,還應加快完善資產(chǎn)評估準則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價值的取得提供更準確的資料。

(四)促進市場經(jīng)濟發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價格及相關信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務報告準則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術確定公允價值。

由于目前我國市場經(jīng)濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導致大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準則下,對投資性房地產(chǎn)使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應當鼓勵企業(yè)運用公允價值,并給予正確的引導,同時不斷完善準則,促進估值技術的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應用公允價值,擴大公允價值應用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇（6）

前言：房地產(chǎn)的開發(fā)和利用，能夠為人們社會生活提供有利的物質(zhì)保障，滿足人們的實際需求。政策性和商業(yè)性金融是房地產(chǎn)金融組織的兩個重要內(nèi)容，二者既互相依賴，又互相獨立。如果實現(xiàn)二者的協(xié)同發(fā)展，則對房地產(chǎn)金融發(fā)展奠定良好基礎。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著更為復雜的環(huán)境，對持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有不良影響。因此，我國有關部門有必要針對房地產(chǎn)金融的政策性和商業(yè)性進行有效分析，以提出合理策略，促進二者的協(xié)同發(fā)展。

一、政策性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供政策性指導，其根本目的是縮小貧富差距，滿足人們對住房保障的基本需求，最大限度的實現(xiàn)國民的安居樂業(yè)。所以，促進政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的策略應從以下方面著手：首先，房地產(chǎn)公積金政策。以“積小錢為大錢，變死錢為活錢”的思想理念為主，既能為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)建設工作提供充足的資金保障，又能滿足人們的住房需求。其次，房地產(chǎn)的信貸政策。針對不同住房而實現(xiàn)不同的信貸政策，有利于維護房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。最后，保障性住房建設的政策，能夠滿足人們對住房的基本需求，既推動安居工程建設的發(fā)展進程，又提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率，為我國經(jīng)濟平穩(wěn)增長提供重要保障[1]。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)的金融發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)具有虛實二重性，并且介于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，虛擬經(jīng)濟不斷發(fā)展，使世界處于高度虛擬化階段中。住房信貸業(yè)務的有效開展，是商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要表現(xiàn)。但是，就我國目前的住房信貸現(xiàn)狀而言，其發(fā)展水平相對較低，表明我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有滯后性。在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，促進商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展具有必要性。首先，促進房屋抵押貸款證券化的發(fā)展。隨著全球經(jīng)濟虛擬化水平的不斷提高，我國商業(yè)性房地產(chǎn)金融發(fā)展應朝著證券化的方向發(fā)展，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有利的融資環(huán)境，使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避金融風險，滿足人們對住房的基本需求，對推動國家經(jīng)濟發(fā)展和社會進步發(fā)揮著積極的作用。其次，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)選擇直接融資方式。政府等有關部門要放寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)采取直接上市的方式而促進融資[2]。

三、互聯(lián)網(wǎng)+背景下政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨著尤為復雜的環(huán)境，既為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機遇，又提出了挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要積極促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，為我國經(jīng)濟更好更快發(fā)展奠定有利條件。

（一）加大宣傳力度

要促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，有關部門有必要加大宣傳力度，以增強人們對二者協(xié)同發(fā)展的認識和強烈認同感。因此，制定二者協(xié)同發(fā)展理念尤為重要。首先，在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)不僅是消費品，也是投資產(chǎn)品，需要相關人員從房地產(chǎn)虛實二重性角度而看待二者協(xié)同發(fā)展問題，進而制定科學合理的發(fā)展理念。其次，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段在房地產(chǎn)金融發(fā)展中的積極作用，既要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展實際，又要從全面角度加以思考，確保政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展思想理念的有效確立。最后，政府在房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展中占據(jù)重要地位和發(fā)揮重要作用，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮著積極的作用[3]。

（二）積極借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗

在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，我國政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)面臨著復雜的市場環(huán)境，對房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響，并關系著我國經(jīng)濟的發(fā)展命運。現(xiàn)階段，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為穩(wěn)定，有效促進了政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)政策的結合。所以，我國有必要積極借鑒國外先進經(jīng)驗。首先，國外先進國家對房地產(chǎn)的金融屬性有足夠的認知，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融進行精確的金融歸類。其次，國外先進國家針對政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展制定了完善的發(fā)展計劃，能夠為房地產(chǎn)金融發(fā)展充分發(fā)揮引導作用。由此可見，我國在房地產(chǎn)金融發(fā)展中，有必要積極借鑒國外先進經(jīng)驗，在結合我國房地產(chǎn)發(fā)展實情的基礎上，制定合理措施，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融的協(xié)同發(fā)展。

結論：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，我國房地產(chǎn)面臨著更為復雜的環(huán)境，尤其在互聯(lián)網(wǎng)+背景下，房地產(chǎn)金融的發(fā)展必須創(chuàng)設積極有利的環(huán)境，推動市場宏觀調(diào)控和保障房建設的協(xié)調(diào)運行。房地產(chǎn)的虛實二重性，決定了政策性和商業(yè)性是房地產(chǎn)金融組織體系的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)金融發(fā)展有重要影響。為此，有關部門有必要制定有效策略，促進政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)+背景下的協(xié)同發(fā)展。

參考文獻：

[1]張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學，2012.

篇（7）

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，關于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費、投資以及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展狀況。

1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式

市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導致市場失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發(fā)揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

1.2房地產(chǎn)的外部性導致的市場失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產(chǎn)項目身價大增，表現(xiàn)出較強的正外部性。房地產(chǎn)對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導致的市場失靈

信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設計構造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導致的市場失靈

根據(jù)經(jīng)濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質(zhì)是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權或使用權內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構成部分土地是國有的，同時房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區(qū)服務等公共設施聯(lián)系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。

1.5社會分配的不公導致的市場失靈

篇（8）

房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。

(二)公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。

(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務影響

(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務狀況

在投資性房地產(chǎn)會計準則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進行計量，會在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務數(shù)據(jù)波動不可預見性增強

投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。

四、建議

(一)加強信息披露

對于該類上市公司，應該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關信息，要結合表內(nèi)披露和表外披露，強調(diào)兩者間的勾稽關系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。

(二)制定配套稅收政策

篇（9）

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)、投資額不斷增加，社會關注度一度提升，房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是在飛速發(fā)展的同時也出現(xiàn)一些較為嚴重的問題。房價波動較大、市場供需不均衡以及地區(qū)發(fā)展嚴重失衡等現(xiàn)象都是表現(xiàn)較為突出的問題。針對逐漸凸顯的問題，國家開始加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括采用金融調(diào)控手段和政策法規(guī)的手段促進房價合理回歸，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.文獻回顧

房地產(chǎn)業(yè)作為一個發(fā)展成熟的“第二金融”行業(yè)，帶動了各界學者的研究熱情。梁云芳和高鐵梅（2007）劃分中部、東部、西部三個地區(qū)，首先定性地比較了各地的房價差異，再通過面板數(shù)據(jù)模型討論了房價地區(qū)波動的差異以及來源。況偉大在2010年出版的《房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟》一書中通過模型實證分析了房地產(chǎn)投資、信貸與中國城市經(jīng)濟增長的互動關系以及房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場關聯(lián)度。張娟鋒和劉洪玉（2010）利用二階段最小二乘法系統(tǒng)分析了住宅價格與土地價格城市間差異的內(nèi)生決定因素和外生決定因素，得出住宅市場和土地市場是高度關聯(lián)的資產(chǎn)市場、土地市場的微觀干預效果顯著等結論。周葛亮（2011）選取2009 年中國31個省市的截面數(shù)據(jù)，利用Probit模型分析房地產(chǎn)價格的主要影響因素，將高于全國平均房價的省市房價定義為1，低于或等于全國平均水平的省市房價定義為0，在此基礎上建立模型，得到居民儲蓄額與城鎮(zhèn)人口數(shù)均與房地產(chǎn)銷售價格呈正相關關系的結論。

2.房地產(chǎn)價格波動影響因素分析

房地產(chǎn)不是單純的消費品，其還兼具了投資品的性質(zhì)。由于房地產(chǎn)本身具有的雙重屬性，在實際中所受到的影響也是由其雙重屬性決定的。因此本文從房地產(chǎn)的消費品屬性和投資品屬性兩個方面分別分析房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素。

2.1消費品屬性

房地產(chǎn)作為消費品，同其他消費品一樣，價格的波動通常會受到國民消費水平以及市場供給變化等的影響。房地產(chǎn)尤其是商品房，在中國市場中的消費品屬性表現(xiàn)并不突出，因此本文從一個較為綜合的層面選擇指標，認為房地產(chǎn)價格表現(xiàn)在消費品屬性上的波動可以反映在消費者物價指數(shù)中。一方面，房屋作為一種商品，其價格的變動必然受到消費者價格指數(shù)的影響；另一方面，消費者物價指數(shù)可用于反映通貨膨脹率，對居民的實際收入、消費能力產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)作為一種投資品，因此會對投資意愿產(chǎn)生一定影響，進而影響價格。可見，消費者物價指數(shù)影響房地產(chǎn)的雙重屬性。本文以2006年1月至2012年12月的消費者物價指數(shù)數(shù)據(jù)作為宏觀經(jīng)濟因素之一，研究其與房地產(chǎn)價格波動的關系，剖析房地產(chǎn)價格波動在消費品屬性方面的影響。

2.2投資品屬性

經(jīng)濟景氣程度決定市場的投資熱度和消費者對市場的信心，影響房屋的供求關系，進而影響房價的變動。經(jīng)濟景氣指數(shù)目前主要通過兩個指標來反映，一是企業(yè)家信心指數(shù)，另一個是企業(yè)景氣指數(shù)；企業(yè)家信心指數(shù)是根據(jù)企業(yè)家對企業(yè)經(jīng)營情況及宏觀經(jīng)濟狀況的判斷和預期來編制的，由此反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及經(jīng)濟運行狀況，度量當期宏觀經(jīng)濟的景氣程度，并用于預測未來經(jīng)濟的發(fā)展變化趨勢。本文選取經(jīng)濟景氣指數(shù)體系中的預警指數(shù)作為景氣衡量指標。

2.3貨幣供應量

貨幣供應量是一國在某一時期內(nèi)為社會經(jīng)濟運轉服務的貨幣存量，是基礎貨幣與信貸擴張能力的表現(xiàn)，影響房地產(chǎn)業(yè)信貸能力，因此與房地產(chǎn)價格也有緊密的關系。本文選擇最具流動性的狹義貨幣供應量（M1）作為指標度量宏觀經(jīng)濟中的貨幣存量。

2.4投資

房地產(chǎn)作為新興的行業(yè)，社會的投資額度大小會影響其發(fā)展，而投資力度通過影響房地產(chǎn)業(yè)市場供求關系，對房屋價格產(chǎn)生影響。投資不僅影響房地產(chǎn)的建設能力，也會影響消費市場的投資能力。本文以2006年1月至2012年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資指數(shù)作為衡量投資的指標。

3.實證分析

基于以上的房價理論分析以及模型假定和理論介紹，本文選取數(shù)據(jù)進行實證分析。

3.1 單位根檢驗

VAR模型是建立在變量平穩(wěn)或具有協(xié)整關系基礎上，否則會出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象。因此，首先對指標數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，檢驗序列的平穩(wěn)性。

狹義貨幣供應量序列具有遞增趨勢，從2006年至2011年有逐步上升的效應，為非平穩(wěn)序列。另外，由于本文采用的稻萁暈月度數(shù)據(jù)，因此可能存在季節(jié)效應。對CPI序列數(shù)據(jù)進行相關系數(shù)檢驗。

對本文中所選的所有變量進行單位根檢驗，得出平穩(wěn)性結論如表1所示。

由平穩(wěn)性檢驗結論可知，各項指標原數(shù)據(jù)均為非平穩(wěn)序列，因此需要對數(shù)據(jù)進一步處理。

首先對存在季節(jié)效應的數(shù)據(jù)進行季節(jié)調(diào)整，并建立新數(shù)列，本文采用Eviews軟件對數(shù)據(jù)序列進行季節(jié)調(diào)整。經(jīng)檢驗，CPI數(shù)據(jù)序列存在較強的季節(jié)效應，對這兩個指標采用census X12進行季節(jié)調(diào)整。經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后的CPI序列更加平穩(wěn)，季節(jié)效應得到了減弱；因此需要對其他指標數(shù)據(jù)進行適當處理，并進行平穩(wěn)性檢驗，檢驗序列的單整情況。

根據(jù)表2結果可見，指標原始數(shù)據(jù)經(jīng)過一階差分后，除經(jīng)濟景氣指數(shù)數(shù)據(jù)處于10%水平上顯著，其余指標均在5%水平上顯著，因此處理后的指標皆為單整序列，即服從I（1）。

3.2 J ohansen協(xié)整檢驗

經(jīng)過平穩(wěn)性檢驗，驗證PR、CPI、M1和INV都是單整序列，滿足進行協(xié)整檢驗的前提條件。進一步采用Johansen協(xié)整檢驗法對多變量系統(tǒng)進行向量協(xié)整檢驗。特征根跡檢驗和最大特征根值檢驗結果見表3。

由表3的特征根跡檢驗檢驗結果可知，在95%的置信水平下，拒絕無協(xié)整向量、至多1個協(xié)整向量以及至多2個協(xié)整向量的原假設，接受至多3個協(xié)整向量的原假設，因此系統(tǒng)存在三個協(xié)整關系，即存在三個協(xié)積向量檢驗結果，說明變量之間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，這種長期均衡關系的存在是在短期動態(tài)過程的不斷波動下形成的。

該協(xié)整方程可表示為：

其中，Ut表示誤差修正項，t值及R2值、DW值均顯示均衡方程擬合效果顯著。從該方程可初步判斷，在長期均衡關系中，貨幣供應量增加一個量，房價向下波動0.000336%，影響比較微弱；經(jīng)濟景氣指數(shù)波動1%，房價指數(shù)正向波動3.77%，影響力度大；CPI波動1%，房價指數(shù)同向波動4.07%，CPI不僅影響消費屬性，也間接影響房地產(chǎn)的投資品屬性價格波動；投資變動一個量，房價波動反向變化1.27，這說明中國房地產(chǎn)市場已處于過于投資狀態(tài)，長期的過度投資不利于市場可持續(xù)發(fā)展。

3.3 Granger因果關系檢驗

在實際經(jīng)濟中，很多經(jīng)濟變量在計量檢驗中存在相關關系時，但它們未必有意義，甚至是一些毫無意義的相關關系，經(jīng)濟意義表明幾乎沒有聯(lián)系的序列計算出較大的相關系數(shù)，即出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象。

因此，在確定序列g存在三個協(xié)整關系之后，需要通過Granger因果關系檢驗，來檢驗序列間是否構成因果關系，并且這種因果關系的方向如何，檢驗結果略。

投資指數(shù)（INV）、CPI對房價指數(shù)產(chǎn)生顯著影響，經(jīng)濟景氣程度（JQ）、貨幣供應量（M1）在90%的置信水平下影響房價指數(shù)。房價指數(shù)（PR）與投資指數(shù)（INV）是相互影響的關系。在實際中，投資力度大小影響房地產(chǎn)市場的供需關系，進而影響房價波動；高房價反過來又刺激投資，帶動投資力度的加大，房價與投資相互影響。

經(jīng)濟景氣程度（JQ）是投資指數(shù)（INV）、狹義貨幣供應量（M1）的原因，這與實際相符合。在實際中，房地產(chǎn)業(yè)的投資通常受到經(jīng)濟景氣程度的影響，當經(jīng)濟景氣程度高的時候，市場投資熱情高漲，投資額度大；反之，投資熱情低；而經(jīng)濟景氣程度對貨幣供應量的影響主要體現(xiàn)在國家對宏觀經(jīng)濟的調(diào)整上，當經(jīng)濟景氣程度低時，國家會相應地根據(jù)市場情況調(diào)節(jié)貨幣供應量，以調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展。

投資指數(shù)（INV）是CPI、房價指數(shù)（PR）的原因，CPI是貨幣供應量（M1）、房價指數(shù)（PR）的原因。

3.4 VAR模型建立

單位根檢驗結果顯示，指標數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，經(jīng)過適當處理后序列平穩(wěn)，且經(jīng)檢驗系統(tǒng)具有三個協(xié)整關系，存在長期均衡關系，且因果檢驗顯示指標間存在因果關系，可建立VAR模型。

3.4.1 模型滯后期的選擇

VAR模型重要問題是確定滯后階數(shù)，滯后階數(shù)越大，可以盡可能大地完整反映變量之間的動態(tài)關系，但滯后階數(shù)過大，則會導致估計參數(shù)過多，自由度減少，本文樣本量為60，因此選擇適當滯后期對模型建立的完整有重要的作用。在建模時首先根據(jù)系統(tǒng)默認的2階建立VAR模型，再通過Lag length criterion命令進行滯后階數(shù)優(yōu)化檢驗，結果如表4所示。

根據(jù)優(yōu)化檢驗結果可見， AIC檢驗認為3階最優(yōu)，SC檢驗結果同于AIC檢驗，且根據(jù)FPE檢驗結果進行優(yōu)化，結果認為3階是優(yōu)化的，因此本文選取3階作為滯后階數(shù)建模。

3.4.2 VAR模型估計

根據(jù)模型優(yōu)化檢驗結果可見，選擇3階對模型進行參數(shù)估計，從模型的估計結果可知，房價指數(shù)（PR）滯后一期對自身產(chǎn)生顯著的正向影響，影響系數(shù)估計值為0.42886，表明本期房價銷售指數(shù)波動一個百分點，將導致未來一個月的房價銷售指數(shù)波動0.42886個百分點，表明在實際中，當房價上漲引起市場對房地產(chǎn)的信心，進一步帶動房價的上升；滯后兩期對自身產(chǎn)生正向影響，相應系數(shù)估計值為0.078099，影響力度較小，顯示了模型的收斂性；滯后三期對自身影響系數(shù)估計值為0.341482，房價滯后三期對自身的影響表現(xiàn)在上漲過程中不斷帶動的觀望投資者，進一步加強市場信心，推動房價上漲。

3.4.3 脈沖響應分析

本文考查宏觀經(jīng)濟主要因素對房地產(chǎn)價格波動的影響，利用VAR模型的脈沖響應函數(shù)來分析給CPI、投資指數(shù)（INV）以及貨幣供應量（M1）一個正向的脈沖，房屋價格指數(shù)（PR）的脈沖響應圖。

由圖1可以看出，當在本期給CPI一個沖擊后，由于居民感覺生活用品價格上漲，即實際收入縮減，對房地產(chǎn)的消費有所下降，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格指數(shù)對CPI的脈沖第1期反應為負向，且影響系數(shù)較高，為-0.479531；在第2期房地產(chǎn)的投資品屬性開始占據(jù)主導，居民開始轉向房地產(chǎn)市場，以尋求資金的保值，因此CPI對房價指數(shù)在第2期的影響轉為正向的影響，影響系數(shù)為0.342354；之后由于居民對收入縮減的感應明顯，影響整體房地產(chǎn)市場的投資和消費熱情，影響再次轉為負向，且影響力度逐漸減弱，直至最后逐漸趨于零。房價指數(shù)對CPI脈沖的反應，驗證房地產(chǎn)市場存在觀望者，隨著各方面因素改變而改變購買策略，且購買行為慎重。結果顯示，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中扮演著雙重角色，即消費品的消費功能和投資品的保值功能，這兩項功能在實際中相互影響，作用著市場。

據(jù)圖2的響應圖可知，當本期給房價指數(shù)一個脈沖，其自身在本期（2.575030）會表現(xiàn)為強的響應，本期消費者跟風購買可能性較大，推動房價波動加劇；在第2期（-0.802276）反應轉為負向。由此可見，房價波動自身在市場中傳達一種信息，給消費者帶來心理暗示，充分體現(xiàn)其投資品的屬性，也證明市場中的消費者的理性選擇行為。隨著時間的推移，這種沖擊會波動趨于零。從整體來看，市場對房價波動有較快的反應，且反應由于消費者的謹慎而轉變方向，持續(xù)較長時期，最后趨向消失。

4.結論和建議

本文以2006年1月至2012年12月的時間序列數(shù)據(jù)，建立向量自回歸模型（VAR），并通過Granger因果檢驗和脈沖響應函數(shù)分析技術、方差分解分析，研究消費者價格指數(shù)（CPI）、投資指數(shù)（INV）、貨幣供應量（M1）以及房屋價格指數(shù)（PR）的長期均衡關系。

4.1實證結論

消費者價格指數(shù)、投資指數(shù)以及貨幣供應量與房屋價格指數(shù)之間存在均衡關系，這種均衡關系是長期動態(tài)的均衡關系。

經(jīng)格蘭杰因果檢驗顯示，投資指數(shù)、消費者價格指數(shù)對房價波動產(chǎn)生顯著影響，經(jīng)濟景氣程度、貨幣供應量也在一定程度上影響房價的走勢。其中，投資與房價的波動是相互影響的關系，表現(xiàn)為短期的影響，持續(xù)期不長。

4.2相關建議

為房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、有序發(fā)展，根據(jù)分析得出的相關結論，結合實際，本文陣對宏觀經(jīng)濟主要影響因素提出以下建議：

第一，依據(jù)實際，`活采用金融調(diào)控手段。房地產(chǎn)業(yè)在寬松的金融政策下，容易滋生泡沫，在過去幾年的調(diào)控中，國家減少市場貨幣供應量，并對房貸實行階梯式利率，滿足市場的不同需求，對房價的過高增長起到了積極的作用，促進了房價往正常軌道上回歸。

第二，抑制非理性需求，適當控制投資。過高的投資行為在市場中會轉變成投機行為，增加房價的波動，導致房地產(chǎn)存貨過多，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，國家需要嚴格控制社會對房地產(chǎn)業(yè)的投資，盡量減少房地產(chǎn)存貨過多的情況。

第三，穩(wěn)定經(jīng)濟，保證收入穩(wěn)步增加。經(jīng)濟的周期性波動以及消費者物價指數(shù)的波動都影響著房價的波動。2008年的金融危機對房價有一定沖擊。國家可以從宏觀層面出發(fā)，根據(jù)經(jīng)濟動向，制定適合于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策、方針，促進“居高不下”的房價合理回歸以及及時解決“高空置率”的矛盾。此外，政府需要及時根據(jù)通貨膨脹率調(diào)整人們的收入，保證人們收入穩(wěn)步增長，緩解高房價帶來的壓力。

參考文獻：

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一、引言

為了保持經(jīng)濟的持續(xù)增長和加速推進城鎮(zhèn)化進程，我國房地產(chǎn)市場長期存在投資和圈地熱潮，房地產(chǎn)過度投機引起房地產(chǎn)價格與價值嚴重背離，有效需求不足導致商品房空置率一直處于居高不下的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象日益嚴重。房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了市場回報率的信號，使得社會上資金都被吸引到房地產(chǎn)市場上來，使得其他行業(yè)很難在銀行得到貸款支持，抑制社會整體的產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，導致國民經(jīng)濟發(fā)展難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)泡沫問題使得房屋已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，導致內(nèi)需不足的問題愈加突出。研究房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的影響并采取針對性措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分必要。

二、房地產(chǎn)泡沫的成因

（一）建設用地供求關系失衡

在供給方面，建設用地是房地產(chǎn)的主要成本。隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的建設用地購置費用也在逐年上漲，這會對房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價格。同時，我國的建設用地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設用地的稀缺性，勢必會進一步抬高建設用地價格。尤其是在我國很多地區(qū)存在著比較嚴重的“土地財政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財政收入的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模和進程的擴大和加速，人口從農(nóng)村到城市的流動引起的聚集效應產(chǎn)生了巨大的住房需求，加之我國目前租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及住房價格的相互交替上升。除此之外，人均國民收入的不斷提高使得人們對房產(chǎn)的購買意愿更大程度上轉化為對房子的現(xiàn)實需求。同時，由于我國目前可投資的項目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會資金不斷轉化為對房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融對房地產(chǎn)行業(yè)過度支持

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時具有一般商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價格都能達到均衡。從房地產(chǎn)的供給一方來說，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模較大、資金周轉時間較長的特點，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，這也促使金融機構傾向于將信貸資金投放到該行業(yè)，客觀上造成部分開發(fā)商得以使用融資杠桿，導致過度開發(fā)、投機行為盛行。從房地產(chǎn)需求方分析，由于房產(chǎn)價格過高遠遠超出現(xiàn)有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價，銀行的個人住房抵押貸款此時就給購買者帶來了便利，同時也為投機行為提供了便利，進一步推高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行之間的的競爭，而房地產(chǎn)市場由于存在政府支持、房產(chǎn)價格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進一步促使銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，造成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，泡沫化日趨嚴重。

（三）房地產(chǎn)買賣雙方信息不對稱

目前，我國房地產(chǎn)市場存在兩個明顯的問題。一方面是房地產(chǎn)規(guī)模增長很快，但市場發(fā)展不平衡，尤其是在服務方面相對滯后，表現(xiàn)在信息披露不全面、不規(guī)范和不及時，甚至存在大量虛假信息，同時主管部門對行業(yè)監(jiān)管缺乏規(guī)范，市場秩序混亂。另一方面，作為購房者的普通民眾因為缺乏專門知識，很難憑借個人擁有的專業(yè)知識對房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、配套設施以及市場價格等作出相對準確的判斷。在這種信息嚴重不對稱的情況下，消費者的行為易受到媒體聲音和其他消費者的影響，盲目跟風一哄而上使得地產(chǎn)泡沫進一步擴大。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統(tǒng)很大程度上可以引導居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統(tǒng)無法起到應有的作用，租賃市場不完善，加之受傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強烈，使得房屋租賃市場無法實現(xiàn)對住房購買行為的替代。

三、促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對策

（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。在當前市場形勢下，各商業(yè)銀行應該嚴格規(guī)范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。

（二）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

要強化賣方信息披露責任，加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力。鼓勵行業(yè)研究機構定期房地產(chǎn)分析報告，對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應的法律法規(guī)，強化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責任，增強企業(yè)信息披露的自覺性。

（三）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用合理平抑房價

要完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免唯GDP論，將控制房價上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠發(fā)展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監(jiān)督。

參考文獻：

[1]季增峰.淺析我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因及對策[J].經(jīng)濟研究導刊，2015（11）：96―97

篇（11）

在新會計準則中，以公允價值計量的金融工具主要有交易性金融資產(chǎn)和金融負債。事實上，公允價值是金融工具最具相關的屬性之一，是衍生金融工具唯一相關的計量屬性。新會計準則中運用公允價值來確認和計量金融資產(chǎn)或金融負債，實際上是我國會計核算體系的巨大創(chuàng)新與根本改革。根據(jù)新會計準則的規(guī)定，在進行金融資產(chǎn)交易的時候，應該以成本進行初期計量，然后再根據(jù)公允價值對其進行后續(xù)計量，其變動應當直接計入到當期損益中去。那么，針對一些上市公司的短期股票投資行為，我們將直接采用純粹的公允價值計量法，這樣就可以把一些由于市價提高而獲得的賬面盈利作為凈利潤來對待。事實上，新會計準則中對于公允價值的引入是秉承著謹慎使用原則的，這與國際上對于公允價值的運用仍然具有一些差距。我國的新會計準則主要提出了企業(yè)的公允價值運用，應該為投資者與社會公眾提供更為真實可靠的會計信息這樣的新理念，這在一定程度上與國際會計準則實現(xiàn)了有效連通，也在一定程度上構建了一個較為完整的會計體系。但是，這種會計核算新理念與新體系的實施過程仍然不夠到位。因此，我們應該加大行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與的相關力度，在市場上形成一套較為完善的監(jiān)督體系，讓引入公允價值的新會計準則能夠發(fā)揮出更大的監(jiān)督效力，保障每一個企業(yè)的財務核算情況更為清晰健康。

（2）公允價值對投資性房地產(chǎn)的財務核算影響

根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》中的規(guī)定，只有當我們獲得了確鑿證據(jù)來證明投資性房地產(chǎn)的公允價值是能夠持續(xù)可靠取得的時候，我們才可以利用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。我們要以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎來調(diào)整其賬面價值，從而在房地產(chǎn)升值的情況下會增加利潤。當然，我們在對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量時，應該要同時滿足這些條件，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。只有在滿足了這樣兩個基本條件之后，我們才可以對投資性房地產(chǎn)進行公允價值的計量，把公允價值與原賬面價值間的差額直接計入到當期損益當中去。那么，我們也應該對公允價值計量投資性房地產(chǎn)進行一定的規(guī)范化操作，否則就有可能會出現(xiàn)一些企業(yè)利用公允價值變動來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的不良行為。因此，新會計準則中明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量模式不得隨意更改。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值進行計量，將會大大提高其凈資產(chǎn)和當期凈利潤，也可以更為準確的反映出企業(yè)賬面凈資產(chǎn)，具有更高的會計參考價值。

（3）公允價值變動對所得稅的影響

在新會計準則下的企業(yè)利潤表中出現(xiàn)了一個新的會計科目，即公允價值變動損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據(jù)我國相關部門的規(guī)定，對于那些公允價值變動收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時不計繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現(xiàn)金流壓力。這樣的規(guī)定并不會影響到公司的凈利潤。由于這是一項新的會計政策，因此，我們還發(fā)現(xiàn)新會計準則明確規(guī)定了企業(yè)的所得稅納稅情況，這主要就是為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會計準則的公允價值實施順利進行下去，并幫助企業(yè)進行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益率。

（4）公允價值對債務重組與非貨幣性資產(chǎn)的財務核算影響

根據(jù)新會計準則，債務人確實具有財務困難，而債權人則應該給予一定的實質(zhì)性讓步，這就是債務重組。它可以把債務重組利得和損失計入當期損益，對于那些以非現(xiàn)金資產(chǎn)方式清償債務和修改債務的時候，就可以使用公允價值的計量模式，并把債務重組收益計入當期損益。因此，以公允價值計量的當期收益反而會增加債務人的當期利潤。此外新會計準則中明確規(guī)定，對于一些換入資產(chǎn)的計量是否采用公允價值計量模式，將需要根據(jù)交易的性質(zhì)來進行辨別。一旦按照換出資產(chǎn)賬面價值的基礎，就不需要計算補價帶來的損益，這樣的會計核算方式較為簡單與實用。