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篇（1）

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0224-02

0 前言

房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有：

（1）營業稅：

企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。

將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。

房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。

以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為，免征土地增值稅。

對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關核準，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免土地增值稅。

我們可以利用國家的稅收優惠政策來進稅收籌劃提高企業的經濟效益。

1 變房地產銷售為投資

按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

2 利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3 合理定價的籌劃

依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅?！逼髽I可利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準住宅，除營業稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權的金額為3000萬元，房地產開發成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：

方案1：公司既享受起征點優惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。

方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84 （萬元）。即房地產總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。所以，當市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應選擇13361.92萬元作為房產銷售價格。可見企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

銷售價格的定價策略，是房地產企業納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產生影響，同時對企業的營業稅及附加、企業所得稅等，都有重大影響。

4 設立獨立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的銷售價來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。甲企業（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。

篇（2）

 

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

 

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。 

 

2　開發多處房地產 

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。 

2　相關借款利息的籌劃實務 

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。 

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。 

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經營收入 

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。 

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃 

 

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設分立 

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。 

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。 

 

參考文獻 

 

[1]蓋地，企業稅務籌劃理論與實務[m]，大連：東北財經大學出版社，2005。 

[2]蘇強，房地產企業如何進行稅收籌劃[j]，市場論壇，2006(2)。 

[3]國家稅務總局房地產開發有關企業所得稅問題的規定[s]，國稅發[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。 

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我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。

（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。

（三）利用收入結構進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。

因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。

二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程

房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。

三、結語

綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

篇（4）

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。

舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。

當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。

2、開發多處房地產

房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。

例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃

篇（5）

房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。

二、營業稅的籌劃

營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。

三、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

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[3]洪日鋒.財務管理中的稅務籌劃研究.財會通訊（理財版）.2007年第4期.

篇（6）

目前，房地產行業進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數據來看，“增收不增利”成為了整個行業所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發企業利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業稅。而在兩稅種之間進行比較可以發現，土地增值稅對于房地產開發企業稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發企業的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業稅的理論知識，將其靈活地運用在開發房地產的每一個環節，以達到降低稅負的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可?？梢钥闯觯康禺a的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。

因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。

也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。

三、立項階段――把握清算優惠政策

立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。

在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發階段――關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除?？傊?，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。

在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。

通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。

六、結語

面對嚴峻的發展形勢，房地產開發企業應當采取積極的措施應對市場環境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優惠政策，結合房地產開發項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業尋求更廣闊的利潤空間。

篇（7）

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃

在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。

篇（8）

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規范我國房地產市場平穩發展方面，規范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查?！睘榕浜蠂鴦赵簩Ψ康禺a的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。

5.土地增值稅稅收優惠

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。

如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產與開發產品的籌劃

房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優惠：

普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。

隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。

參考文獻：

[1]王炳榮，李開永. 房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會計師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業研究， 2012（22）.

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關鍵詞 土地增值稅 房地產企業 稅收籌劃

房地產開發行業是一種投資多、收益大、經營風險高的行業，企業在投資和經營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規避經營風險，減少因經營風險給企業帶來的潛在經濟損失。目前，國際金融動蕩，房產價格不斷攀升，政府根據經濟發展需要，為加強對房地產行業的宏觀調控，對房產企業征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產開發企業所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產企業為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業正常運行和發展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務發生之前，企業必須結合自身實際，針對稅收規定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業對經營活動的控制和調節來實施，以實現降低稅務負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業的各項經營活動也必須在相關法律許可的范圍內進行。

3．經濟性原則

企業在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經濟可行性分析，看是否經濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環節，還應注意到由于個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業帶來實際收益。

二、房地產企業實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現納稅者的經濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業參與市場競爭的能力，從而促進自身發展，實現經營目標。

2．有利于提升企業的財務管理水平

決定企業財務管理水平與經營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現這些要素的最大優化，從而對單位經營活動進行合理安排和調整，以切實減輕企業負擔，增加企業經濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產企業認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產企業的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。

三、房地產企業土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉化性

房地產開發費用就是投資階段所需要發生的費用（管理費用、經營費用、財務費用），但根據稅法規定這部分不能在稅前據實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發費用進行嚴格的區分。因此，企業只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規定，盡量將可以轉移的開發費用放入到開發成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業管理過程中發生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產開發項目人員所發生的話，就可以分攤到開發成本中，并按規定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產開發費用的扣除，雖然房地產開發的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產的開發成本與當地的土地價格和經濟發展情況有關很強的依賴關系，一些地區的房地產增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態會影響到企業的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產開發的企業來說，通常可以利用費用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現的開發成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區開發的房地產的增值額大致相同，從而節省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據我國財稅政策的相關規定，當房地產企業銷售不動產時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產轉讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉讓房地產收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高，從而降低了房地產的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉讓房地產項目計算分攤同時能提供金融機構證明的，可以據實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×5%。如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構證明的，金額扣除用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）×10%。

所以，如果房地產開發企業在開發過程中所借用的金額過多，利息實際數就會大于取得土地使用權所支付的地價款加上房地產開發成本之和的5%，金融機構就能為企業提供證明，根據第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節省稅款。如果房地產開發企業本身資金充沛，借款數額較小，其利息實際數小于地價款加上房地產開發成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節省稅款。

4．靈活運用減免稅優惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優惠政策

一些房地產企業有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產開發。這樣，雙方分得的房產都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產的開發成本，還提高了競爭力，如果房地產有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產開發，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優惠政策

企業在開展房地產增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內。只有按照這樣的方式調整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產開發成本增加的方式，如增加小區景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產企業在獲得經濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產生另外一筆費用，因此，企業在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發生的費用小于經濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。

參考文獻：

[1]趙世峰.土地增值稅清算的難點及對策.中國稅務.2007(04).

[2]黃一明.房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策.商業會計.2008(02).

篇（10）

在實際經營過程中房產開發企業的金融和稅收成本涉及的內容比較多，不僅包括土地的征收和拆遷費用、建設費、工程費、人員費、設施費等，而且還包含有關房地產開發項目的管理費用、銷售費用以及財務費用等。稅收籌劃就是對這些費用進行合理分析，這對企業和國家均具有重要的作用。對房產企業來說，合理的稅收籌劃能夠有效減輕企業負擔，增加企業經營利潤，提高企業市場競爭力，促進企業健康穩定發展；而對于國家來說，良好的稅收籌劃能夠促進企業遵隨國家產業政策導向開展各項工作，有利于國家宏觀調控的實施，有利于我國市場經濟的優化管理，增加國家稅收，促進國民經濟的發展。企業作為稅收籌劃的主體不僅要具備一定的經營管理知識，更應該充分了解國家的各項稅收制度，以便能夠科學、合理的進行稅收籌劃。房地產企業的稅收籌劃設計其經營過程的各個環節，企業應該充分了解稅收籌劃條件、內容、節稅技能，以便能夠減少稅收成本，提高企業經營效益。

二、房地產開發企業金融和稅收成本籌劃具體內容

目前，我國的房地產企業一般會對一些金融信貸和稅收政策的基本規定有所了解，但是對其中一些特殊的規定了解深度不夠，比如對開發貸款、個人住房貸款、按揭貸款等一些特殊的金融信貸了解甚少，導致企業沒能按期還款產生滯納金和需要支付的沒有按期還款的稅款，這種現象影響房地產企業經營效益的提高，甚至給房產企業帶來風險。所以房產開發企業有必要做好稅收籌劃工作，解決稅收成本過高的問題。下面我們來具體分析房地產開發企業金融和稅收成本籌劃主要涉及內容。

（一）金融信貸籌劃

國家對房地產的相關貸款規則要求比較嚴格，國家規定的貸款利率對金融貸款具有重要的影響。如果貸款利率增加，就會增加房地產開發企業的貸款難度，這樣就增加了融資成本和貸款購房者的還款壓力。而如果國家取消個人房貸優惠利率，同時規定進行購房的利率調整，能夠影響貸款購房著提前還款。可見國家的金融信貸政策對稅收籌劃有著重要的影響作用，房地產企業實時進行稅收對比們能夠減少貸款財務費用。

（二）銷售成本籌劃

市場上房地產開發企業比較多，市場競爭比較激烈，房地產企業為了促進銷售，往往會出臺一些優惠政策吸引客戶。比如有些房地產開發商對一次付款的用戶給予購房款總額的3-10成的讓利優惠，這樣能夠增加資金的周轉率，緩解商品房擠壓和銀行還貸壓力；還有些房產企業在客戶購房合同中寫明贈送客戶裝修費，比如一套100平米的住房價值30萬元，房地產商為了促進銷售在合同中注明贈送客戶0.5萬元的裝修費用，裝修費用可以納入企業的業務宣傳費用中，可以在稅前列支。但是如果銷售合同中沒有說明這0.5萬元屬于房屋的裝修費用，那么這0.5萬元就需要納入成本進行核算，并可以進行稅前扣除。

（三）營業稅籌劃分析

如果房地產開發企業開發項目屬于代建單位，也就是說房產企業并不是建設房產的所有者，而是受委托幫別人代建，在代建的過程中房產企業不需要墊付資金，這種情況下房產開發企業取得的代建房的代建手續費需要納入“服務業--費”中并需要繳納營業稅。但是，如果在以上條件中房產企業有一條沒有滿足以上條件，房產開發企業需要全額結算收入并記入銷售不動產費用中，并需要繳納5%的營業稅。這樣我們就可以看出二者之間的不同，也就是說房產企業在代建過程中對稅收進行合理的籌劃，能夠有效降低稅收成本，減少稅收開支，提高經營效益。

（四）房產企業的土地增值稅籌劃分析

篇（11）

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關政策、法律法規為依據，納稅人可以針對日常運作中稅種進行科學合理地規劃，實現稅負降低的目的，在稅務風險有效規避的同時，將效益提高，利潤達到最大化。在我國經濟社會發展過程中，房地產開發公司在其中發揮了非常重要的作用，不僅創造了經濟新的增長點，而且推動了社會發展。特別是最近幾年，房價持久上漲，并且成為了社會所關注的重點話題，影響房價的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關鍵的因素。為此對房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃進行研究，不僅能夠推動房地產經濟的增長，而且對于我國經濟體系的不斷優化同樣也具有非常深遠的影響。本文從房地產開發公司長遠發展角度，對土地增值稅稅收籌劃進行分析，發現問題，并且解決問題，以期望能夠實現房地產公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產開發公司中的重要性

首先，房地產開發公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來將自身的稅負成本進行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優惠，使公司利潤提高。其次在房地產開發公司經過對土地增值稅進行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現，促進了公司不斷提高財務管理水平，在市場中的競爭優勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進行學習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產開發公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發現稅收體系中的不足，更有利于相關部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規始終保持良好發展狀態。

二、房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產開發公司為例，針對此公司土地增值稅情況進行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時候，B房地產開發公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據目前我國在稅法方面的相關規定，要將稅前項目的相關金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產開發公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠將財務風險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標不明確

從目前我國的實際情況來看，針對房地產開發公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業性較強，需要公司相關工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經驗及較強的專業知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關稅務部門措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產開發公司在納稅籌劃方面的發展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發生。第二，國家相關的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產開發公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關的部門在房地產開發公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關企業。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識

在我國絕大多數房地產開發公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產開發公司的負責人員認為偷稅漏稅是正?，F象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區別?？偠灾康禺a開發公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進行下去。

四、解決房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策

（一）明確籌劃目標

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業性、政策性等諸多的特點，所以房地產開發公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標進行明確。如果與其他工作進行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產開發公司稅收籌劃目標的明確會在很大程度上使公司經濟效益提高，幫助公司經濟發展與稅收始終處于良性循環狀態，推動公司長遠發展。

（二）享受國家的優惠政策

最近幾年，針對房地產發展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產開發公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進行更新，在對國家政策進行動態了解的基礎之上，充分利用優惠政策，從中尋求發展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進行制定，對政策改變情況進行了解的同時，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當納稅人將普通房屋進行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規定；若增值額

（三）強化公司對稅收籌劃的認識

房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統地認識與了解，使公司聲譽、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發展相匹配、符合法律法規、緊跟時展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結語

在房地產開發公司經營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續發展的奠基石。

參考文獻

[1]王璐.房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].納稅，2020，14(04):44+46.