緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類(lèi)號(hào): F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào)：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，確立有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的辨識(shí)、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，反過(guò)來(lái)就能促使房地產(chǎn)開(kāi)放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)因素。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類(lèi)別不同，不同類(lèi)別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類(lèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場(chǎng)定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。常用的分類(lèi)方法包括以下五種:

2.1.1純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

純粹風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后，只會(huì)單純給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失或損害的風(fēng)險(xiǎn)因素；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)既可能給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失、但處理和應(yīng)對(duì)得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來(lái)額外利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.1.2自然風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力的作用帶來(lái)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素；人為風(fēng)險(xiǎn)是由人的活動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.1.3靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)

靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指在既定的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動(dòng)和人們的錯(cuò)誤判斷、錯(cuò)誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會(huì)因此獲得意外的收益。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，是指與社會(huì)變動(dòng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來(lái)額外收益。

2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)因素變化而導(dǎo)致全部或同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)酬率整體變化，對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可能被預(yù)測(cè)，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報(bào)酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于某個(gè)或某類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通過(guò)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)方法能夠綜合整理并細(xì)化各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類(lèi)分析方法。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有自身的特征。

2.2.1個(gè)別性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒(méi)有兩個(gè)完全相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會(huì)完全相同，從而使每個(gè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要突出這種個(gè)別性。

2.2.2復(fù)雜性

篇（2）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開(kāi)發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國(guó)家財(cái)政稅收。為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算管理，必須正確核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項(xiàng)成本支出。

開(kāi)發(fā)成本一般包括6項(xiàng)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

5.配套設(shè)施費(fèi)

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)成本核算業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個(gè)方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究報(bào)告等一系列充分論證，開(kāi)發(fā)對(duì)象在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后確定下來(lái)。開(kāi)發(fā)成本對(duì)象在開(kāi)發(fā)對(duì)象確定后，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象劃分過(guò)粗過(guò)細(xì)都不好。過(guò)粗無(wú)法反映實(shí)際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過(guò)細(xì)會(huì)出現(xiàn)過(guò)多共同費(fèi)用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集問(wèn)題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、用途單一的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，分配間接成本要區(qū)別對(duì)待。間接成本一般包括土地購(gòu)置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和規(guī)劃、可行性研究、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等支出，要在不同開(kāi)發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、無(wú)裝修的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有開(kāi)發(fā)獨(dú)立、單一等特點(diǎn)，所以開(kāi)發(fā)周期一般1-2年較短，開(kāi)發(fā)成本核算比較簡(jiǎn)單；而開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，不確定因素較多，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更相對(duì)也較多，開(kāi)發(fā)成本核算周期會(huì)很長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期確定問(wèn)題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)竣工驗(yàn)收，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷(xiāo)售（或出租）收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資，核算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，形成資金增值。交接物業(yè)時(shí)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算也就遲遲不能決算，決算問(wèn)題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨(dú)核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以單獨(dú)進(jìn)行成本核算，核算方法簡(jiǎn)單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大、用途相對(duì)較廣，如開(kāi)發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫(xiě)字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時(shí)開(kāi)發(fā)2種以上物業(yè)類(lèi)型，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和便于管理的需要，按物業(yè)類(lèi)型劃分成本核算對(duì)象，同類(lèi)型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類(lèi)型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實(shí)際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對(duì)象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對(duì)象中分配，企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計(jì)算，依據(jù)規(guī)定和實(shí)際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開(kāi)發(fā)整個(gè)面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開(kāi)發(fā)成本中。

第二，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價(jià)占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)比例，按造價(jià)比例分配間接成本，然后歸集開(kāi)發(fā)成本中。

第三，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)占整個(gè)工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開(kāi)發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對(duì)于其他不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類(lèi)核算成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模小、地塊小的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較短，單獨(dú)核算就可以做到；而開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計(jì)較復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算周期較長(zhǎng)，單獨(dú)核算顯得不合理，可以按照開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)核算。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本；決算晚了，決算也沒(méi)有意義，起不到及時(shí)核算成本利潤(rùn)作用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算可按國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定：

已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷(xiāo)售（可售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

按上述進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算時(shí)，有的配套設(shè)施費(fèi)尚未實(shí)際支出，可先預(yù)提然后待實(shí)際發(fā)生時(shí)，及時(shí)做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn)

篇（3）

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

近年來(lái)，由于城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國(guó)在此方面取得了一定的成績(jī)，但依然存在一些問(wèn)題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時(shí)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的研究，對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱(chēng)之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會(huì)收益、私人成本與社會(huì)成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無(wú)形的手”的瑕疵的觀(guān)點(diǎn),被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡(jiǎn)明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出的觀(guān)點(diǎn),他認(rèn)為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過(guò)程中(這種服務(wù)是有報(bào)酬的),附帶的也給其他人(不是同類(lèi)服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來(lái)?yè)p害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報(bào)酬,也不能使受害方的利益得到補(bǔ)償。”庇古把這種現(xiàn)象歸結(jié)為社會(huì)凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負(fù)的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟(jì)”(一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在提供私人凈產(chǎn)品的同時(shí)也提供了社會(huì)凈產(chǎn)品,如果在提供社會(huì)凈產(chǎn)品的同時(shí)要求社會(huì)或第三者承擔(dān)額外的成本或代價(jià),那么,這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就給社會(huì)或第三者帶來(lái)了消極的外部影響,稱(chēng)之為外部不經(jīng)濟(jì))與“外部經(jīng)濟(jì)”。

三、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負(fù)外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給其他人無(wú)償帶來(lái)了好處,也稱(chēng)外部經(jīng)濟(jì)。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受損而又無(wú)補(bǔ)償?shù)耐獠坑绊懕环Q(chēng)為房地產(chǎn)負(fù)外部性,也稱(chēng)外部不經(jīng)濟(jì)。

按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費(fèi)的外部性。無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還是房地產(chǎn)的消費(fèi),均存在正效應(yīng)與負(fù)效應(yīng)。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是對(duì)城市化及經(jīng)濟(jì)的有益促進(jìn)。城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然進(jìn)程和客觀(guān)規(guī)律,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是城市化進(jìn)程中的重要微觀(guān)組成部分。二是對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往會(huì)完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開(kāi)發(fā)各類(lèi)物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費(fèi)者帶來(lái)了投資價(jià)值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會(huì)提升城市房地產(chǎn)價(jià)值,給投資者帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀(guān)的優(yōu)美,這就是因?yàn)樵擁?xiàng)目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購(gòu)物廣場(chǎng)、城市綠地等毗鄰,使得這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以不付出額外代價(jià)便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢(shì),而購(gòu)物廣場(chǎng)也因?yàn)榕徳摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目,可以吸納到更多的購(gòu)物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權(quán)不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對(duì)經(jīng)濟(jì)資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項(xiàng)目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費(fèi)用,那么,該房地產(chǎn)項(xiàng)目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)成本方能得到綠地給它帶來(lái)的好處,而其它遠(yuǎn)離綠地的房地產(chǎn)項(xiàng)目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費(fèi)用,從而毗鄰綠地的項(xiàng)目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠(yuǎn)離綠地的項(xiàng)目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟(jì)就會(huì)消除,反之,外部性就會(huì)產(chǎn)生。上面所述,就是因?yàn)閷?duì)公共綠地這種經(jīng)濟(jì)資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場(chǎng)交易成本過(guò)高

交易成本過(guò)高會(huì)使得市場(chǎng)交易難以進(jìn)行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無(wú)法進(jìn)行有效的交易。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求補(bǔ)償。

4、品牌價(jià)值的偏好

通過(guò)外部力量的作用改變消費(fèi)者與生產(chǎn)者的偏好也會(huì)產(chǎn)生外部性。其實(shí),從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌對(duì)于購(gòu)房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬(wàn)科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)項(xiàng)目消費(fèi)者認(rèn)可率高,往往出現(xiàn)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)的局面,萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有著顯著的品牌優(yōu)勢(shì)。

5、地產(chǎn)不可移動(dòng)性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿?dòng)的,建筑在其上的建筑物也就不可移動(dòng),房地產(chǎn)項(xiàng)目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場(chǎng)上互補(bǔ)有無(wú),達(dá)到整體市場(chǎng)的均衡,形成了事實(shí)上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的治理途徑

1、靈活運(yùn)用價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)制轉(zhuǎn)化外部性

在某種程度上,外部性可以通過(guò)價(jià)格機(jī)制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)商獲得鼓勵(lì),存在外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,而讓不注重社會(huì)效益的開(kāi)發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目難以在市場(chǎng)立足。另外,如果無(wú)需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場(chǎng)上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過(guò)綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對(duì)于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴(kuò)大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤(pán),由于房地產(chǎn)價(jià)格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開(kāi)發(fā)商愿意去開(kāi)發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對(duì)舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟(jì),即使舊區(qū)內(nèi)部的項(xiàng)目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀(guān)效應(yīng)、社會(huì)地位的需求,一些潛在顧客也會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi),開(kāi)發(fā)商顯而也會(huì)顧及這一點(diǎn),而放棄開(kāi)發(fā)。而綜合成片開(kāi)發(fā),使得舊城區(qū)老化這個(gè)外部性問(wèn)題內(nèi)部化了,就解決了這個(gè)問(wèn)題。

3、實(shí)行征稅或補(bǔ)貼強(qiáng)制性糾正外部性

稅收和補(bǔ)貼是政府強(qiáng)制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)于外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,政府給予補(bǔ)貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中去。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的外部不經(jīng)濟(jì),如對(duì)占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時(shí)稅,這樣就會(huì)抑制別墅的修建對(duì)自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過(guò)多的不良狀況。

4、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)界定彌補(bǔ)外部性

按照新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀(guān)點(diǎn),產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補(bǔ)外部性的最重要途徑,這一工作在我國(guó)現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴(yán)格保護(hù)、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門(mén)編制好城市規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用者的行動(dòng)空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題,并進(jìn)而減少或消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利用中的外部不經(jīng)濟(jì)。

5、采取政策管制規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入、建設(shè)項(xiàng)目的資金融通、土地的使用限制等微觀(guān)層面上也有著多種管制。此外,政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,將那些專(zhuān)業(yè)水平差、道德品行低、社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)、信譽(yù)度和顧客滿(mǎn)意度低的企業(yè)或開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們?cè)诩涌斐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、進(jìn)行城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的同時(shí),必須注意保護(hù)治理好我們的環(huán)境,堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題分析，進(jìn)一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇（4）

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類(lèi)號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類(lèi)，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來(lái)，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類(lèi)別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬(wàn)元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬(wàn)元。甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬(wàn)元，則甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過(guò)損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱(chēng)的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需按照自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)類(lèi)似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，也無(wú)需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響類(lèi)似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升超過(guò)其原開(kāi)發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬(wàn)元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬(wàn)元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬(wàn)元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤(rùn)表并不單獨(dú)列示主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類(lèi)上的影響。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)金額的角度來(lái)說(shuō)，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷(xiāo)售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開(kāi)發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類(lèi)或類(lèi)似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國(guó)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以長(zhǎng)期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤(rùn)表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在政策調(diào)控前，房?jī)r(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國(guó)目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國(guó)計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒(méi)有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

篇（5）

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀(guān)、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴(lài)于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶(hù)收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶(hù)，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（6）

全年“國(guó)房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”的政策背景是：2003年，針對(duì)年初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，特別是到位資金過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)以及為應(yīng)對(duì)非典疫情產(chǎn)生的影響，國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀(guān)調(diào)控政策，尤其是國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國(guó)房景氣指數(shù)”明顯上揚(yáng)的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億元；銀行貸款增勢(shì)強(qiáng)勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開(kāi)發(fā)面積增速不減，面積超過(guò)2億平方米；新開(kāi)工面積增速加快，占施工面積的比重達(dá)到46.5％；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過(guò)快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì)

與上年12月份相比，2003年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的8個(gè)分類(lèi)指數(shù)全面上揚(yáng)（空置面積分類(lèi)指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開(kāi)工面積、土地轉(zhuǎn)讓收入、資金來(lái)源、空置面積等分類(lèi)指數(shù)是帶動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點(diǎn)，比上年同月上升3.35點(diǎn)。全年各月分類(lèi)指數(shù)明顯上揚(yáng)，基本保持在107點(diǎn)，明顯高于上年同期水平。表明全年新開(kāi)工項(xiàng)目增勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期看好。全國(guó)商品房新開(kāi)工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長(zhǎng)28.5％，增長(zhǎng)幅度比上年增加10.9個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度超過(guò)50％。其中，海南商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類(lèi)指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點(diǎn)，比上年同月上升0.72點(diǎn)。全年房屋竣工面積分類(lèi)指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢(shì)高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長(zhǎng)21.5％，增長(zhǎng)幅度比上年增加2.7個(gè)百分點(diǎn)。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長(zhǎng)18％，占全部竣工面積的比重達(dá)到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為3571萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.1％。

3、本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點(diǎn)，比上年同月上升2.46點(diǎn)。

全年本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達(dá)到108.89，為全年最高點(diǎn)，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點(diǎn)以上的較高水平。

全年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為1.31萬(wàn)億元，增長(zhǎng)37.6％，增長(zhǎng)幅度比上年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，是1995年以來(lái)的最高增幅。其中，國(guó)內(nèi)貸款為3125億元，增長(zhǎng)45.4％，增幅增加14.3個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金3758億元，增長(zhǎng)38.1％；定金及預(yù)收款5085億元，增長(zhǎng)38.1％；利用外資184億元，增長(zhǎng)17.9％。同時(shí)，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達(dá)到1057億元，同比增長(zhǎng)22.2％，增幅比上年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點(diǎn)，比上年同月上升1.43點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模躍上新臺(tái)階，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)29.7％，也是1995年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長(zhǎng)28.6％；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長(zhǎng)更為強(qiáng)勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟(jì)適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟(jì)適用房投資617億元，僅增長(zhǎng)8％，遠(yuǎn)低于商品住宅的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)適用房投資占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過(guò)60％，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)最快的地區(qū)。

5、土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點(diǎn)，比上年同月上升0.24點(diǎn)。全年分類(lèi)指數(shù)也呈高開(kāi)低走態(tài)勢(shì)，3月份指數(shù)達(dá)到123.63，是2001年4月份以來(lái)的最高點(diǎn)，此后各月基本保持回落態(tài)勢(shì)，年底降幅較大。反映出國(guó)家圍繞清理開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)的整頓土地市場(chǎng)秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2億平方米，增長(zhǎng)20.2％。完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，增長(zhǎng)21.5％，增幅比上年回落18.8個(gè)百分點(diǎn)。

6、商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點(diǎn)，比上年同月上升0.61點(diǎn)。全年商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)波動(dòng)幅度明顯減緩，有7個(gè)月的分類(lèi)指數(shù)在97點(diǎn)左右波動(dòng)，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價(jià)推動(dòng)成本增加等成為帶動(dòng)平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2379元/平方米，增長(zhǎng)3.8％，增幅比上年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為2212元/平方米，增長(zhǎng)3.9％；辦公樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3739元/平方米，增長(zhǎng)4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過(guò)20％，是房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房?jī)r(jià)達(dá)到5118元/平方米，增長(zhǎng)24.2％，首次超過(guò)北京成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的省份城市。全國(guó)有10個(gè)地區(qū)平均房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，5個(gè)地區(qū)集中在西部。

篇（7）

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性

會(huì)計(jì)科目的定義是指對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會(huì)計(jì)對(duì)象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類(lèi)設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。而設(shè)置會(huì)計(jì)科目是會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)獨(dú)有的方法，也是依據(jù)國(guó)家法規(guī)、會(huì)計(jì)學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個(gè)企業(yè)的組織形式實(shí)施分類(lèi)管理的基礎(chǔ)性工作，而且會(huì)計(jì)科目能對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，也是根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會(huì)計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源有投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等等方面的風(fēng)險(xiǎn)。這種高風(fēng)險(xiǎn)性就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國(guó)證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，但是從上市公司披露的實(shí)際情況來(lái)看，關(guān)于質(zhì)量保證金問(wèn)題基本未加披露。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不對(duì)應(yīng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成，到確認(rèn)收入的時(shí)間跨度從1年到6年時(shí)間不等。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對(duì)于在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期，而且由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會(huì)出現(xiàn)多計(jì)開(kāi)發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計(jì)入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本，拖延工程結(jié)算時(shí)間，推遲項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算等等問(wèn)題。二是濫擠亂攤成本，為了達(dá)到降低應(yīng)納稅所得額，通過(guò)人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款利息、福利費(fèi)、工資等計(jì)入該項(xiàng)目，從而虛減項(xiàng)目利潤(rùn)。又如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體計(jì)算是整個(gè)建設(shè)工程，當(dāng)其在銷(xiāo)售時(shí)則是按樓層或戶(hù)型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶(hù)型的好壞，往往就會(huì)造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比的問(wèn)題存在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略

2.1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀(guān)、明細(xì)等特征

在進(jìn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來(lái)進(jìn)行成本的核算。那么對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開(kāi)發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)兩類(lèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本，土地開(kāi)發(fā)成本又包括商品性土地開(kāi)發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。并且對(duì)于房屋開(kāi)發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開(kāi)發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過(guò)財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來(lái)完成，另往來(lái)賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項(xiàng)目管理輔助核算，因同一施工單位，有時(shí)會(huì)連續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目的施工，這樣方便與施工單位核對(duì)賬目，及時(shí)掌握付款情況。最后一級(jí)是開(kāi)發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目，在此六個(gè)成本項(xiàng)目下還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置具體核算科目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個(gè)項(xiàng)目的全部面貌，同時(shí)便于進(jìn)行投資分析，并且把項(xiàng)目具體情況作為臺(tái)頭，做到可以隨時(shí)監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。

2.2建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認(rèn)識(shí)并處理現(xiàn)實(shí)的或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而可以抵御風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類(lèi)、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況信息，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達(dá)到識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供更加有利的條件。

2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性。所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)，國(guó)家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達(dá)到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的作用，并且會(huì)計(jì)還需要做到對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)披露。如尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2.3 銷(xiāo)售收入與成本配比。這里需要對(duì)配比原則進(jìn)行認(rèn)識(shí)，是指在一定時(shí)期的收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個(gè)會(huì)計(jì)期間的各項(xiàng)收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，做到在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費(fèi)用，所以企業(yè)實(shí)行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成果，而且能夠正確地計(jì)算出本期損益。

那么作為房地產(chǎn)這樣一個(gè)特殊的行業(yè)，具有周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售的不確定性，這里就需要做到銷(xiāo)售收入與成本配比，這里可以做到兩點(diǎn)，一是實(shí)際售價(jià)成本率，二是計(jì)劃售價(jià)成本率。實(shí)際售價(jià)成本率是指在季度前兩個(gè)月，按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成本的方法調(diào)整。

即進(jìn)行分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，然后按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)、價(jià)格不同的分別設(shè)置。計(jì)劃售價(jià)成本率是指始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率來(lái)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)，并且對(duì)銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，達(dá)到得出銷(xiāo)售成本的方法。從而達(dá)到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認(rèn)收入、費(fèi)用及損益的目的。

3 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家政策的幫助下，即新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對(duì)于現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算存在的不足和問(wèn)題，都是暫時(shí)的，隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題都是會(huì)得到解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更好。

篇（8）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)所有制結(jié)構(gòu)，由原來(lái)的以集體和國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有、集體、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)混合的發(fā)展方式，且民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與融資機(jī)構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國(guó)有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，同時(shí)也出現(xiàn)了很多的信用問(wèn)題。發(fā)生了道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。

2 信息非對(duì)稱(chēng)性

信息非對(duì)稱(chēng)性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對(duì)稱(chēng)。信息非對(duì)稱(chēng)，會(huì)使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，即因?yàn)殂y行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息不對(duì)稱(chēng)，銀行由于信息量較少為信息的劣勢(shì)方，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為信息的優(yōu)勢(shì)方，房地產(chǎn)商可對(duì)自己的信譽(yù)、資質(zhì)等情況進(jìn)行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實(shí)信息的前提下進(jìn)行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回的情況。

3 道德風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)而要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以抵押的方式做的保證。對(duì)抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，與銀行系統(tǒng)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)的信息，進(jìn)行虛假信息的上報(bào)，最終到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，銀行清算時(shí)導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款，是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房子向銀行進(jìn)行按期支付還款的一種方式，購(gòu)房者向銀行貸款，銀行將購(gòu)房款付款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進(jìn)行按揭貸款，對(duì)所需資料進(jìn)行虛報(bào)，但是實(shí)際上資金回款到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷(xiāo)售。這樣使得風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開(kāi)，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會(huì)導(dǎo)致還款風(fēng)險(xiǎn)加大，在借貸過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進(jìn)行抵押，在抵押處理過(guò)程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進(jìn)行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行也不能對(duì)抵押物進(jìn)行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實(shí)際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時(shí)會(huì)考慮長(zhǎng)久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來(lái)收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商損失眼前的一點(diǎn)利益是值得的。假設(shè)沒(méi)有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間的合作是無(wú)限次的重復(fù)進(jìn)行的。重復(fù)博弈的過(guò)程中，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違約則可以無(wú)限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違約了，則合作會(huì)馬上終止。同時(shí)我們?cè)O(shè)開(kāi)發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說(shuō)明如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長(zhǎng)期的合作，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商每期的可以獲得利潤(rùn)為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合作過(guò)程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒(méi)有辦法跟銀行進(jìn)行合作，那么之后的收益就是0，這時(shí)候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才不會(huì)選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會(huì)選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有有很好的信譽(yù)度，這樣銀行才會(huì)貸款，才能保證合作。同時(shí)可以看出，博弈的過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及銀行進(jìn)行了長(zhǎng)期的合作，才能加強(qiáng)雙方合作的信譽(yù)度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析，只有建立了很好的信譽(yù)度才能在與銀行合作的過(guò)程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒(méi)有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間只進(jìn)行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對(duì)稱(chēng)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重短期利益，就會(huì)存在虛報(bào)信息騙貸的情況，使得銀行的整個(gè)貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來(lái)分析，首先銀行可以增加對(duì)房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對(duì)稱(chēng)性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過(guò)企業(yè)信用查詢(xún)體系，對(duì)企業(yè)信用狀況進(jìn)行審查，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強(qiáng)審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的博弈，是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，只有建立完善的信息機(jī)制，才有利于雙方合作。

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篇（9）

在西方國(guó)家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品多被視為金融投資的工具，如由房地產(chǎn)產(chǎn)品衍生的“房地產(chǎn)投資信托”本身是重要的金融產(chǎn)品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標(biāo)準(zhǔn)普爾）公司共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時(shí)報(bào)（FTSE）的全球分類(lèi)系統(tǒng)GCS（global classification system）均將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融部門(mén)。由此可見(jiàn)，金融對(duì)房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在某種程度上而言意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。

一、第一階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金和銀行貸款，房地產(chǎn)金融只存在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)單一的房地產(chǎn)金融體系。在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行是金融市場(chǎng)不容置疑的主角，既是風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者又是既得利益的獲得者。

很多人剛開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，都曾有過(guò)這樣的疑問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具體是做什么工作的？在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎所有的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)房產(chǎn)商如果愿意都可以委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行，這樣一來(lái)是不是房地產(chǎn)業(yè)可以不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很明顯，答案是否定的。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著金融、投資和項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以理解為專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的投資公司，從拿地開(kāi)始就意味著投資項(xiàng)目啟動(dòng)。在實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)自有資金、預(yù)收帳款（定金和購(gòu)房首付款）、發(fā)行股票和債券進(jìn)行融資。

銀行作為國(guó)家金融體系的主體，同樣對(duì)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業(yè)內(nèi)人士更指出，這個(gè)比例實(shí)際可能達(dá)到70%以上。

這一階段的特點(diǎn)：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較封閉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為唯一一個(gè)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤(rùn)回報(bào)；銀行作為房地產(chǎn)貸款的主要提供者，獲得較為穩(wěn)定的利息收入；個(gè)人通過(guò)在股票市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)開(kāi)發(fā)商股票獲得收益。

二、第二階段：機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融主要存在于增量市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)私募房地產(chǎn)投資基金介入存量市場(chǎng)半成熟的房地產(chǎn)金融體系

這一階段，房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金允許發(fā)行，并得到很快的發(fā)展。

房地產(chǎn)信托目前國(guó)際上主要存在三類(lèi)：一是美國(guó)式的房地產(chǎn)信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產(chǎn)信托，主要采用不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。三是臺(tái)灣式的房地產(chǎn)信托，兼采資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》第4條第3項(xiàng)和第4項(xiàng)分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的定義。

房地產(chǎn)投資基金REITs是通過(guò)向投資者發(fā)行受益憑證，所募集的資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤(rùn)在扣除各項(xiàng)費(fèi)用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。房地產(chǎn)投資基金REITs所產(chǎn)生的證券與股票和一般債券不同，它不是對(duì)某一經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利益要求權(quán)，而是對(duì)特定資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余利益的要求權(quán)。資產(chǎn)池在法律上表現(xiàn)為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡(jiǎn)稱(chēng)SPV），在實(shí)踐過(guò)程中，SPV的實(shí)現(xiàn)方式主要有兩種：特設(shè)公司(Special Purpose Company ，簡(jiǎn)稱(chēng)SPC)和特設(shè)信托(Special Purpose Trust ，簡(jiǎn)稱(chēng)SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。

私募房地產(chǎn)投資基金可以允許介入房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)，介入房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供股權(quán)融資或者對(duì)其提供開(kāi)發(fā)貸款；介入房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，即購(gòu)買(mǎi)和持有存量房地產(chǎn)，獲得其穩(wěn)定的租金收益和未來(lái)的增長(zhǎng)收益。

私募房地產(chǎn)投資基金目前在市場(chǎng)上的表現(xiàn)形式主要為投資公司、資產(chǎn)管理公司，通過(guò)參股方式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或收購(gòu)持有商業(yè)房產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收益。

這一階段的特點(diǎn)：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始開(kāi)放，機(jī)構(gòu)投資者和擁有一定財(cái)富個(gè)人的資金通過(guò)房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得較為穩(wěn)定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（參股方式）。

三、第三階段：廣大投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的房地產(chǎn)金融體系

公募房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化允許發(fā)行，絕大多數(shù)的存量商業(yè)房產(chǎn)被房地產(chǎn)投資基金所持有。

由于私募基金僅接受那些集團(tuán)投資者或富有的個(gè)人，公募基金主要針對(duì)不確定的賬戶(hù)投資者，因而私募基金的初始門(mén)檻較高，對(duì)委托的資產(chǎn)規(guī)模有較高的要求。而公募基金監(jiān)管機(jī)構(gòu)實(shí)行嚴(yán)格的審批或核準(zhǔn)制，因?yàn)檫@涉及到眾多投資人的權(quán)益。因此可嚴(yán)格限定其不可投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，主要投資于存量房產(chǎn)和房地產(chǎn)證券；私募基金則可允許其投資于房地產(chǎn)的所有領(lǐng)域，在承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得比較可觀(guān)的利潤(rùn)回報(bào)。

無(wú)論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力較差；房地產(chǎn)頻繁買(mǎi)賣(mài)又容易造成投機(jī)，甚至?xí)斐膳菽Ｒ虼藶榱吮ＷC房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展以及資金供給的穩(wěn)定性，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。

房地產(chǎn)證券化是指以債券形式表現(xiàn)的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，主要針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)的，由投資方或開(kāi)發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行；二是派生出來(lái)的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類(lèi)型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾點(diǎn)思考

我國(guó)目前房地產(chǎn)金融尚處在第二階段，房地產(chǎn)信托大量發(fā)行，通過(guò)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》來(lái)規(guī)范其發(fā)展；私募房地產(chǎn)投資基金主要以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式出現(xiàn)，純粹以基金命名的房地產(chǎn)投資基金尚未成立。筆者認(rèn)為，可通過(guò)以下措施來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

1.規(guī)范并促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展

發(fā)展股權(quán)類(lèi)、產(chǎn)權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實(shí)施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開(kāi)展業(yè)務(wù)的限制，同時(shí)規(guī)定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)，也可從事資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和財(cái)務(wù)顧問(wèn)。應(yīng)該說(shuō)，信托業(yè)的春天已經(jīng)來(lái)臨。

采用準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行運(yùn)作。信托公司大部分缺乏對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此在現(xiàn)階段可以采用外部管理模式，委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)管理。在整個(gè)架構(gòu)中信托公司在與投資者的法律關(guān)系中將作為受托人，并對(duì)投資人的利益提供保障。從而為發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資積累一定的經(jīng)驗(yàn)。

完善房地產(chǎn)信托的相關(guān)法規(guī)，使得房地產(chǎn)信托有法可依，走向有序發(fā)展的道路。監(jiān)管部門(mén)更多的工作是要考慮如何完善制度設(shè)計(jì)，填補(bǔ)漏洞，從而有效引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向。

2.盡快完善相關(guān)法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，首要的是建立相應(yīng)的法律制度框架。所有已經(jīng)和正在籌劃REITs發(fā)展的國(guó)家和地區(qū)，無(wú)不將立法作為發(fā)展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國(guó)、香港和臺(tái)灣，都是在原有相關(guān)法律已經(jīng)比較完備的基礎(chǔ)上，通過(guò)長(zhǎng)期研究制定專(zhuān)項(xiàng)法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準(zhǔn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品上市。

公司型房地產(chǎn)投資基金可以建立和實(shí)施一套機(jī)制來(lái)保護(hù)投資者，保證基金管理人和其他服務(wù)提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實(shí)現(xiàn)利益相容，使基金市場(chǎng)的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產(chǎn)投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來(lái)越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國(guó)現(xiàn)有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國(guó)信托法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行模式在我國(guó)更具有操作依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義。

3.鼓勵(lì)并加快私募產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券化的發(fā)展，并完善相應(yīng)的法律法規(guī)

私募房地產(chǎn)投資基金允許其投資房地產(chǎn)業(yè)的所有領(lǐng)域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的利潤(rùn)。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，對(duì)于投資于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，可限制其任何形式的貸款。

建議或鼓勵(lì)私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采用有限合伙制。《合伙企業(yè)法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國(guó)外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人（基金管理公司）和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有責(zé)任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。

眾所周知美國(guó)REITs之所以發(fā)展迅速，主要得益于其優(yōu)惠的稅收政策，REITs滿(mǎn)足規(guī)定條件就可以免繳公司所得稅，而我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的稅收優(yōu)惠卻無(wú)從體現(xiàn)。因此，我國(guó)還應(yīng)完善相關(guān)法律，來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

篇（10）

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn) 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款，自有資金很少。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1. 2利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購(gòu)買(mǎi)欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 1. 3籌資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過(guò)程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_(kāi)發(fā)過(guò)程分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過(guò)程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門(mén)合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)角度來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)，地域性則體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過(guò)程，在此過(guò)程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的是以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建沒(méi)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的可行性預(yù)測(cè)及成本控制即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)須能在其日后開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過(guò)程，預(yù)測(cè)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測(cè)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過(guò)程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，不同的開(kāi)發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制對(duì)策。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對(duì)策

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷(xiāo)售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷(xiāo)售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)、地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類(lèi)，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用。

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，應(yīng)實(shí)施“防范+控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。

在項(xiàng)目投資前，要根據(jù)投資市場(chǎng)供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略；市場(chǎng)分析即分析市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境、相同檔次和類(lèi)型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析，選擇投資類(lèi)型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)著重對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來(lái)源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來(lái)稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長(zhǎng)期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

【1】王作陽(yáng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

篇（11）

一、引言

SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國(guó)哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書(shū)中提出。他運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（structure）――市場(chǎng)行為（conduct）――市場(chǎng)績(jī)效（performance）”的分析框架，簡(jiǎn)稱(chēng)為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效之間存在著因果關(guān)系;市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場(chǎng)中所采取的行為，企業(yè)的市場(chǎng)行為又決定了市場(chǎng)運(yùn)行的市場(chǎng)績(jī)效。這種SCP分析框架的起點(diǎn)是完全競(jìng)爭(zhēng)和壟斷這兩個(gè)基本的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是最重要的。但是，在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)向壟斷市場(chǎng)移動(dòng)時(shí)，政府對(duì)壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場(chǎng)的干預(yù)，違反了自由競(jìng)爭(zhēng)。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費(fèi)用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點(diǎn)不再是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而是市場(chǎng)績(jī)效，重視企業(yè)行為，強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的反作用和市場(chǎng)運(yùn)行狀況對(duì)企業(yè)行為并進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程方法從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效3大模塊構(gòu)建了我國(guó)旅行社業(yè)SCP分析模型，并對(duì)我國(guó)旅行社業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測(cè)度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對(duì)2001年至2010年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營(yíng)業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對(duì)我國(guó)星級(jí)飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對(duì)我國(guó)民航業(yè)的市場(chǎng)研究，提出重組為民航實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運(yùn)用SCP理論范式對(duì)中國(guó)動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國(guó)動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的現(xiàn)有研究，劉樹(shù)楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對(duì)于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來(lái)進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣(mài)方之間、買(mǎi)方之間、買(mǎi)賣(mài)雙方之間、市場(chǎng)上已有的買(mǎi)賣(mài)方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本類(lèi)型主要是四種，完全競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場(chǎng)需求的價(jià)格彈性、市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個(gè)因素的轉(zhuǎn)變，會(huì)帶來(lái)其他因素的變化，進(jìn)而使整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

本文將以2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場(chǎng)集中度這兩個(gè)方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)為37123;2004年，其個(gè)數(shù)增長(zhǎng)到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個(gè)數(shù)為56290;從2005年開(kāi)始到2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，到2008年達(dá)到頂峰，其個(gè)數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個(gè)數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，到2012年其個(gè)數(shù)為89859。

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢(shì);港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動(dòng)，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少于港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，并且在2008年之后開(kāi)始持續(xù)減少。

2003年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是以?xún)?nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型，到2012年依舊是以?xún)?nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型，并且其所占市場(chǎng)比例越來(lái)越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢(shì)。平均住宅銷(xiāo)售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢(shì)。

2、市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中賣(mài)方或買(mǎi)方的數(shù)量及其在市場(chǎng)上所占的份額，它是反映市場(chǎng)壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對(duì)市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對(duì)集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)HHI指數(shù)）。運(yùn)用絕對(duì)集中度對(duì)市場(chǎng)集中度進(jìn)行衡量有三個(gè)無(wú)法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無(wú)法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對(duì)市場(chǎng)集中度的影響，二是無(wú)法體現(xiàn)最大的n個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無(wú)法反映市場(chǎng)份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運(yùn)用絕對(duì)集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)行實(shí)證分析。

（1）絕對(duì)集中度指標(biāo)（CRn）

絕對(duì)集中度指標(biāo)是最常用、最簡(jiǎn)單易行的市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個(gè)企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)的份額。其計(jì)算公式：

其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)市場(chǎng)集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計(jì)算指標(biāo)時(shí)，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動(dòng)和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計(jì)算指標(biāo)。因此，本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)作為絕對(duì)集中度指標(biāo)計(jì)算的指標(biāo)，并運(yùn)用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

根據(jù)2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個(gè)省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動(dòng)。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒(méi)再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點(diǎn)上，也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度計(jì)算結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，也同時(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時(shí)，市場(chǎng)集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類(lèi)理論和日本學(xué)者植草益對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。

（2）赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HHI）

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)，簡(jiǎn)稱(chēng)赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測(cè)量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度測(cè)量指標(biāo)中較好的一個(gè)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門(mén)使用較多的指標(biāo)。它是指一個(gè)特定行業(yè)中各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來(lái)計(jì)量市場(chǎng)份額的變化，即市場(chǎng)中廠(chǎng)商規(guī)模的離散度。其計(jì)算公式：

其中，X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個(gè)數(shù)。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，分別采用各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)和各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計(jì)算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)個(gè)數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)住宅銷(xiāo)售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，所得到的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果表明，這兩種不同計(jì)算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢(shì)。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對(duì)集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說(shuō)明我國(guó)的市場(chǎng)集中度很低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)造成很大的資源浪費(fèi)和不必要的惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效率，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。

第一，進(jìn)行政策性?xún)A斜，運(yùn)用國(guó)家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動(dòng)。根據(jù)上文對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)集中度的計(jì)算結(jié)果，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，造成很大的資源浪費(fèi)，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向中部、西部流動(dòng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時(shí)也要避免盲目投資和盲目增長(zhǎng)。

第二，加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對(duì)土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場(chǎng)供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不良，空房率高。對(duì)融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時(shí)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場(chǎng)集中度。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)規(guī)模效益。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵(lì)對(duì)于這種小型而且經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購(gòu)和兼并，避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

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