緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產開發的流程范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1.引言

隨著近年來我國對房地產行業實施限購、限貸等調控政策的力度不斷加大，房地產市場已由賣方市場向買方市場轉變，企業的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產企業必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。

房地產開發涉及產業鏈條長，在開發過程中，需要與行業主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構發生業務關系，內部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發生關聯時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優勢對房地產企業的生存、發展具有重要意義。

2.流程管理的定義

流程管理是一種以規范化的業務流程為中心，以持續提高組織績效為目的，實現跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質量與效率測評、流程優化等。房地產開發的業務流程管理系統必須根據企業需求和房地產開發的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優化提高工作效率，通過制度或規范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現管理復制。

3.房地產開發流程管理實施要點

3.1 房地產開發流程管理的目的

流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發的物業以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業績效的目的。應該依據房地產開發企業不同的發展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業務或單位流程的改善目標。

按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：

（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執行層之間信息暢通；

（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發現問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；

（3）監控：找到監測點，監控流程績效；

（4）監督：便于上級對工作的監督；

（5）優化：不斷改善工作，提升工作效率。

這5種目的，房地產開發企業需要根據自身發展階段和遇到的具體問題而有所側重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優化。

3.2 房地產開發流程管理框架

房地產開發流程管理要以價值鏈為基礎、以業務流程為主線。

房地產業務流程是指以面向顧客直接產生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關系管理七大環節展開設計，這七大環節基本涵蓋了房地產開發全過程。

圍繞主業務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監控管理。

橫向結構上采用 PDCA 管理循環構建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規范和標準也作為流程管理的內容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。

3.3 房地產企業流程管理的實施步驟

（1）組織流程調研，確定流程梳理范圍

1）明確流程的目標及關鍵成功因素

2）畫出流程圖

3）描述各環節規范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據

（2）流程優化（以顧問團隊為主，內部團隊確認）

前提：實現流程描述，利用流程管理工具流程優化，優化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據。

（3）流程再造

由于流程是一系列邏輯相關的活動的結合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現重組：

（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；

（2）把多個工作合并成一個；

（3）用連續的處理取代需要停頓的工作；

（4）調整資源消滅流程瓶頸

（5）實行并行工程；

（6）使企業支持活動和管理活動成為客戶創造價值的流程驅動；

（7）把自己的流程通過合作或外包或將流程引入便于控制協調等方式。

芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產流程再造的參考：

流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構；設定改造流程的出發點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。

流程再造第二階段，現狀分析。分為五個子步驟：組織外部環境分析；客戶滿意度調查；現行流程狀態分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。

流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。

流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。

流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。

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為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產企業的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產企業三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產企業引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進激勵房地產企業引入物料流量成本會計的制度體系

 

物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環經濟的高度重視，把環境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優化和改進環境管理會計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統的大力支持下多數企業由于對財務系統未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產企業環境成本核算的法律規章制度堅實，改進房地產企業環境信息核算披露制度。與此同時要將國家環境保護標準與房地產行業污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環保、節能減排作為衡量房地產企業健康經營的標準。提高行政執法部門對環境問題的監管，積極開展企業環境問題培訓。保證環境執法部門能夠公開、公平、公正執法原則，同時在執法過程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業積極自覺的將環境成本法作為企業財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

 

其次，強化環境會計審計制度建設，使環境成本核算在法律的依據下順利開展，環境成本審計的作用關鍵是提升環境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業環境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產企業在建筑施工時將環境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極環境信息，取得一定的社會效益。

 

2.發揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

 

日本企業運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發展，推動其發展的兩個主要政府部門分別是環境省和經濟產業省，這兩個部門分別負責環境財務會計和環境管理會計。而在我國需要環境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業推介物料流量成本法。在向國外成功經驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的企業進行優惠政策的獎勵，加速企業應用物料流量成本會計的進程。

 

二、企業角度建議

 

確保安全是房地產建設的主要目標工作之一，只有把環境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環境成本控制在項目責任成本預算內，實現最佳經濟效益和社會效益。

 

(1)按照國家、行業的環境管理規范，合理投入環境保障措施費用。按規定足額提取環境生產費用，根據施工現場實際合理投入環境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環境成本核算中的規定。近幾年，房地產的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現在房地產企業的工程利潤不高，為了保證生產又要加大環境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環境和效益具有同等的重要性，環境生產在經營活動中占有相當的比重。房地產企業應在成本費用預算中確定環境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

 

(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環境保護投入，也要反對為了環境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環境保護材料投入的明細，重點是環境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環保安全帽、環保安全網、環保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

 

三、科研機構角度建議

 

(1)科研部門應加快技術開發進程，使房地產企業具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產學研聯合的形式為企業導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業強強聯手做物料流量成本會計研發。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環境戰略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現實意義的科研成果。我國也可參考日本產學研的聯合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產企業三者聯合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

 

(2)協助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

 

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為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產企業的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產企業三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產企業引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進激勵房地產企業引入物料流量成本會計的制度體系

 

物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環經濟的高度重視，把環境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優化和改進環境管理會計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統的大力支持下多數企業由于對財務系統未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產企業環境成本核算的法律規章制度堅實，改進房地產企業環境信息核算披露制度。與此同時要將國家環境保護標準與房地產行業污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環保、節能減排作為衡量房地產企業健康經營的標準。提高行政執法部門對環境問題的監管，積極開展企業環境問題培訓。保證環境執法部門能夠公開、公平、公正執法原則，同時在執法過程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業積極自覺的將環境成本法作為企業財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

 

其次，強化環境會計審計制度建設，使環境成本核算在法律的依據下順利開展，環境成本審計的作用關鍵是提升環境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業環境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產企業在建筑施工時將環境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極環境信息，取得一定的社會效益。

 

2.發揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

 

日本企業運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發展，推動其發展的兩個主要政府部門分別是環境省和經濟產業省，這兩個部門分別負責環境財務會計和環境管理會計。而在我國需要環境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業推介物料流量成本法。在向國外成功經驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的企業進行優惠政策的獎勵，加速企業應用物料流量成本會計的進程。

 

二、企業角度建議

 

確保安全是房地產建設的主要目標工作之一，只有把環境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環境成本控制在項目責任成本預算內，實現最佳經濟效益和社會效益。

 

(1)按照國家、行業的環境管理規范，合理投入環境保障措施費用。按規定足額提取環境生產費用，根據施工現場實際合理投入環境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環境成本核算中的規定。近幾年，房地產的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現在房地產企業的工程利潤不高，為了保證生產又要加大環境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環境和效益具有同等的重要性，環境生產在經營活動中占有相當的比重。房地產企業應在成本費用預算中確定環境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

 

(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環境保護投入，也要反對為了環境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環境保護材料投入的明細，重點是環境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環保安全帽、環保安全網、環保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

 

三、科研機構角度建議

 

(1)科研部門應加快技術開發進程，使房地產企業具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產學研聯合的形式為企業導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業強強聯手做物料流量成本會計研發。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環境戰略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現實意義的科研成果。我國也可參考日本產學研的聯合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產企業三者聯合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

 

(2)協助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

 

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房地產開發企業不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產市場調控政策陸續出臺，調控力度不斷加深，房地產投資的增長速度持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大，使得房地產開發企業面臨巨大的投資風險。鑒于房地產開發企業的特殊性，中國注冊會計師協會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點，重點注意房地產開發企業的內部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產項目是否存在減值跡象、內部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產開發企業審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內部控制制度薄弱，未能形成規范的內部控制體系；企業內部存在諸多控制上的缺陷，未能在內部規范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。

二、房地產開發企業內部控制問題

（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系

當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。

（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱

隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。

（三）房地產開發企業內部監督管理不到位

房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。

（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制

當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。

（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢

內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。

三、房地產開發企業內部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內部控制制度

建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。

（二）加強內部控制法制建設

許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內部審計

內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。

同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業內部控制體系

隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。

（五）提高內部控制缺陷披露質量

我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1. 新時期房地產開發的風險

1.1國內局勢變動，政策方向調整

眾所周知，土地的所有權歸國家所有，因此，房地產公司要想對房地產予以開發，就要先取得土地的使用權方可進行房地產的開發活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規定，所以，房地產企業在房地產開發過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權。其次，國內局勢的變化，政策方向的調整。房地產的開發與周邊環境，國內經濟發展等都有著密切的關系。因而政府對房地產行業的發展變化十分的重視，并且針對不同的需要調整房地產開發的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經濟環境難把握

在房地產開發之前，企業往往會對開發項目進行全方位的分析，明確開發的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發中可能出現的問題，造成房地產開發工作中的風險增加。此外，未對經濟環境予以有效把握，也是造成房地產開發風險的原因之一。

1.3經營策略有偏差，市場定位不準確

企業要想得到長足的發展，首要條件是制定切實企業的經營策略，如果企業的經營策略出現偏差，那么經營過程中的風險就不斷增加。經營策略對于房地產企業的發展更是極其重要，在房地產開發之前，企業會制定出完備的經營策略以指導房地產企業的發展。而這些經營策略出現偏差，直接會導致房地產開發工作的失敗。同時，房地產開發公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發，對房地產企業予以全面完善。

1.4房產質量不達標，安全管理不到位

房地產開發最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現安全事故，不僅會對房地產開發企業帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經營管理有缺陷

資金控制問題是房地產開發過程中經常遇到的問題。由于房地產開發需要大量的資金投入，因此在房地產開發的過程中，一旦資金供應出現斷裂的不良現象，就導致整個房地產開發項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產開發公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產開發工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監督與管理，而當前諸多房地產開發公司由于工作重心設定的不同，造成房地產經營管理上出現缺陷。

2.房地產開發風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。

2.2風險評估

房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。

2.3風險控制

房地產開發的風險控制，是投資主體在項目的開發過程中自覺控制風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發區位

開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設

房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業化的管理體系

房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結束語

在房地產開發過程中，房地產開發企業存在大量的風險，對房地產開發工作極易帶來不良影響。因此，要結合實際環境，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻：

篇（6）

眾所周知，房地產的建設工程是非常復雜的綜合項目，對于房地產開發企業來說，所占用的資金量巨大且開發建設的周期較長。房地產開發建設工程從土地的征用到房屋的開工建設，從基礎配套設施的開工建設到新建商品房的交付使用，這一個完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個房地產開發建設工程項目在建設施工過程中會出現各式各樣的問題，并且會因無法預見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產開發建設工程造價的動態變化因素，如：工程設計變更、設備機具變更、施工材料價格不穩定、工日的工資標準變動等都會直接制約或影響到整個房地產開發建設工程造價的調動和變動。所以，房地產開發建設工程造價在整個房地產開發建設工程造價建設周期中都處于不可確定的形態，要是不采取全過程的有效監控和科學管理，肯定會加大整個房地產開發建設工程建造的成本。

因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產開發建設工程的成本控制和管理。在當局競爭日趨激烈的房地產開發企業中，國家政府對房地產行業進行宏觀調控下，房地產開發建設工程的成本控制和管理顯得極其重要。

要做好房地產開發建設工程的成本控制和管理工作，我們將通過對房地產開發建設工程的成本控制和管理方面進行分析，重點涉及兩個方面：一是房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產開發建設工程的成本管控措施及對策。以下通過肢解將其展開探論。

一、 房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題

（一） 形色不同的項目，較大的準備差異

許多房地產開發企業在接到形色不同的項目后，通常是先請建筑師擬定初步規劃、項目開發周期和項目定位，而沒有將市場調研和市場定位前置。無這樣就無形中增添了戰略方向失措的盲區，導致較大的準備差異和拉長成本發生的周期，對項目成本管控帶來了無形的阻力和難度。

（二） 成本控制環節和流程多而復雜，階段控制不良，致成本產生的周期較長

房地產行業涉及的工作十分繁多，在各項管理上有缺陷，很容易產生漏洞，非標準化的工作流程復雜，在項目建設各個階段中，沒有合理的措施來預防和解決，沒采取動態控制來管控工程造價，導致執行過程中變化性加大且和拉長成本發生的周期。

二、 房地產開發建設工程的成本管控措施及對策

（一）建立分階段、環節控制和管理機制

正因為決策階段環節、設計階段環節、施工階段環節、竣工驗收階段環節以及銷售環節貫穿于在整個房地產開發建設工程的各階段、環節中， 設立成本控制目標，各個階段都非常重要，要通過工程造價的確定，把握好每個階段，因此建立分階段、環節控制和管理機制，才能控制成本。

（二）嚴控財務管控成本環節

建立成本控制的財務預警系統和建立成本數據庫，要覆蓋介入生產經營和成本費用形成的全過程，設立成本控制目標，鼓勵所有人員共同參與并通過現場觀察、跟蹤檢查等工作，對成本費用影響較大的事項，加以嚴控和補救，才能保證成本費用得到有效地控制。

（三） 進行經濟評估和分析

對各因素進行經濟評估和分析分析，對所有費用產生的源頭和過程采取預見性評估（RCA工具），要對所有能影響成本費用的根本原因和動向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對策措施，如：可行性報告，測算出項目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導致虧損。

（四） 利用“動態成本法”進行跟蹤執行

通過實時反應的目標成本和動態成本的差異，協助所有部門快速發現、指正、整改到位，要將所有影響到項目的所有成本進行實時測算和分析。如在項目完成環節獲得相關的成本數據或依據，僅僅能完成實際的基本成本核算工作，而對項目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關頭已延誤或無從補救。

三、 結語

房地產開發項目從開發成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產開發建設工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強烈的責任感和職業操守的專業人員，我們必須建議房地產開發企業建立項目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對房地產開發企業在成本控制全過程起著極其重要的參考和實現意義。（作者單位：常熟中南世紀城房地產開發有限公司）

參考文獻：

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篇（7）

    二、房地產開發企業內部控制的原則

    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

篇（8）

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。

一、房地產開發階段劃分

對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。

(2) 計劃與設計階段

計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。

(3)施工階段

房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。

(4)租售和物業階段

在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。

二、房地產開發管控策略

2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構

組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。

2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造

房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。

2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系

績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。

2)績效管理的意義

通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。

3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來

績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。

三、房地產開發運作流程

為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。

工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。

客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。

結語

在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。

參考文獻

篇（9）

然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續上升。但豪都、中海、萬科等公司開發的樓盤，卻個個熱銷。究其原因，在于這些開發商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經營理念。大凡堅持“以人為本”經營理念的開發商，在選址、目標客戶定位、營造環境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手，講質量、重信譽，注重樹立良好的品牌形象，他們在項目確立的時候就已經考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發商，造房時急功近利，只重經濟效益，忽視樓房質量和環境的營造，賣房時為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費者怨聲載道。開發商損壞了企業形象，樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明，兩種不同的經營理念，所產生的銷售結果也是大相徑庭的。最新動態

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潛龍地產為教師節獻禮開發流程

房地產開發流程圖（一）

房地產開發流程圖（二）

房地產開發流程圖（三）

房地產開發流程圖（四）

房地產開發流程圖（五）

房地產開發流程圖（六）

政策法規

關于印發《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發補貼實行租金減免政策問答

篇（10）

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

房地產市場是帶動我國國民經濟發展的主要力量，近些年來，許多社會熱點話題都圍繞著房地產開發行業而產生，國家對房地產行業的調控不斷加緊，這使得房地產開發公司面臨著前所未有的挑戰。因此，房地產開發公司不斷擴大對房地產的開發力度，希望能夠追求更多的經濟效益，然而，真正能夠實現公司的經營目標，也就是得到經濟效益的最大化，就需要公司更多地對成本管理這一環節高度重視起來。

房地產開發公司成本管理中存在的問題

關于房地產開發公司成本管理中存在的問題，每個公司的側重點有所不同，但以下幾個方面可以說是普遍存在的：

成本管理觀念的缺少

正如引言所提到的，許多房地產開發公司非常重視開發規模，以規模的大小作為顯示公司實力、業績的主要指標，對經營過程中的著力點僅僅停留在對數量的追求上，而忽視了對質量的關注，然而，規模效益是遞減的，如何尋找可以獲取最大效益的規模，正是成本管理的最終目的。

這種意識的缺乏，使得許多房地產開發公司并沒有獨立的部門來管理成本，通常都是一些財務部門兼任這項職責，認為“造價成本”就是成本管理的唯一內容。然而，房地產開發公司的成本管理是包含了以下幾方面：

沒有獨立的部門，也就沒有專職的崗位對成本進行系統化的管理，也就缺少對成本管理人才的挖掘，這種人才需要具有綜合素質，不僅在公司理財和公司營銷上要非常熟悉，更需要在工程設計、工程造價等最初環節上都要有非常深的造詣。

成本管理過程的不科學

對于財務的流程來說，成本的核算放在項目結算的時候是合理的。然而，這樣一來，成本管理就失去了為決策提供信息的作用，掩蓋了公司經營中暴露的問題，虛化了具體某項房地產開發的真實成本，不利于房地產開發公司長期利益。

另外，對于成本的控制，大多數房地產開發公司采用的是“一刀砍”的做法，僅僅是對項目開發過程中的工作每撥款時砍一刀，比如對土地成本環節控制住了一部分成本，然而該項目本身就存在的問題沒有解決，而是在下一個環節暴露出來，為了彌補這個漏洞，房地產開發公司又不斷增加成本來填補。因此，僅僅是對單項成本的控制是不能夠避免和防止公司開發項目漏洞的產生。

成本管理監督和激勵措施的缺乏

一項房地產開發項目涉及面廣、耗費時間長，這就使得需要核算成本的環節多、任務重。戰線的拉長，就讓一些暗箱操控等不道德行為有機可乘，更加重了房地產開發公司的成本負擔。由于企業對成本管理這一環節的不重視，相應的監督部門或者是有效的監督措施都沒有建立，使得成本管理的存在只是一個空架子。

另外，即使制度建立了，但僅僅是形式上的存在，并沒有嚴格執行，那么這種成本管理的體系根本產生不了對成本控制的有效作用，因此，對公司全體成員積極性的調動是十分重要的，如果不能堅持“以人為本”，與企業目標相統一的原則，制定科學、有效、全方位的激勵制度，就不能使員工集思廣益，更不能讓成本管理的觀念深入人心，在前期立項、項目市場定位、項目方案確立、材料采購、銷售、財務管理等各個方面中滲透和運用。

一個看似有效的成本管理，相關制度和配套措施的輔助是使得成本管理體系建立健全的關鍵點，如果這些輔助僅僅流于形式，那么成本管理體系是形同虛設的，對企業是有百害而無一利的。

房地產開發公司成本管理問題的對策

建立獨立、專職的成本管理部門

房地產開發的各個環節都體現了三個因素：工期、造價、工程質量的制約，其中牽扯到各方面的利益主體，也涉及到各類型的生產活動以及技術實行，可以說整個過程是非常繁雜的。

因此，房地產開發公司必須設立一個獨立的執行部門—成本管理部門。首先，該部門要確立一套完整的成本管理流程，使成本管理的各個環節能夠有條不紊地持續、有效進行。再者，成本管理的最終目標應該與企業經營管理的戰略目標相一致，成本管理部門就有責任要遵守這個原則制定管理的目標。然后，就是權責分明的體現，成本管理部門必須把責任落實到各個環節、各個部門，也可以起到一個監督激勵的作用。最后，成本管理部門要負責上述制度的執行，并擔起公司成本管理的具體工作。

建立科學的成本管理流程

由于成本管理涉及到的成本內容有多方面，我們必須高度重視并建立起科學的成本管理流程。

首先是目標成本。它必須以市場為導向，以顧客滿意為前提，這樣才能保證利潤，否則，即使一個房地產的開發工程項目成本降得再低，最終銷售不出去，那么無疑也是虧損，成本管理則是徒勞無功的。因此要重視目標成本，在施工圖出來之后，對其進行預算，找出公司對成本所能忍受的最高上限，這就是目標成本。在此必須強調的是，在外部條件沒有重大變動的情況下，目標成本不可輕易做改動，因為，這牽扯到下面各個環節的成本管理，都要與該目標成本相比較，及時將偏離的部分拉回正軌，在公司希冀的范圍內波動。

然后是已發生的成本。隨著項目的進行，成本的發生，我們需要對已發生的成本進行拆分、歸類。當然為了保證已發生成本形成的準確性與及時性，這個過程是必須按照具體的規則嚴格實施的。

再者是動態成本。這是與目標成本相對比的過程，查看各項成本支出的原因、狀態，并找出出現偏差的成本科目。

最后是調整成本。這個概念是一個調整量，或是補加的或是后減的。是在繼對動態成本核定之后，對發現偏差的成本科目進行調整時所明確表示出來的。不僅要對數量進行一個核定，更要對發生這種偏差的原因進行追查，這樣公司高層就可以及時找到工程項目成本中存在的異常，并能夠及時針對這些異常進行控制。這樣一來，房地產開發公司的成本管理流程就十分的透明化、科學化。

加強對成本管理的監督與激勵

科學的成本管理流程要貫徹實行就要有完善的成本管理監督機制的保障，因為房地產開發的工程需要涉及到外部的許多利益主體，人為因素、不確定因素眾多，都可能影響到成本管理的效果，因此，房地產開發公司就應該在政策制定、人事調動、工程設計、談判合同、運用資金等各個方面進行監督，以確保成本管理流程的嚴格執行。

既然要對成本管理進行有效的監督，那么負責監督的部門必須完善、高效。因此，項目總監是不可或缺的，他可以是接受了公司董事會或者是總經理授權的副總經理。

另外，公司的成本管理委員會的成立是非常有必要的。成本管理委員會的成員由各個職能部門的領導組成，要監督、評價、考核上文提到的獨立的成本管理部門所制定的成本管理流程、成本目標的制定、責任的落實以及具體工作的實施情況。

最后，激勵機制的建立應當受到高度重視，用以正確地、客觀地、冷靜地評價項目的實行情況，逐個環節、逐個方面進行經驗與教訓的總結。房地產開發公司也必須做到獎懲分明，提高經濟效益的相關人員應該受到相應的獎勵，不斷地增強工作參與感、責任感，調動管理人員的積極性。

結論

為了適應國家政策和市場環境變化，成為一個全面、高效進行成本管理的房地產開發公司，必須提高自身成本管理水平，這是使公司在激烈的房地產開發行業競爭中立于不敗之地的重要環節。鑒于房地產開發公司目前存在的各項問題，要實現成本的科學管理不是一蹴而就的事情，需要每個房地產開發公司高度重視起來，并建立完善、有效的成本管理流程，并實行嚴格的成本管理監督機制和激勵機制。只有使觀念和行動相結合，才能真正地提升房地產開發公司成本管理的水平，解決現有的困難。

篇（11）

我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經濟發展。房地產經濟是我國國民經濟主要組成因素，但低碳經濟的利用將會對房地產經濟產生很大的影響。所以，合理利用低碳經濟，順應時展需求是至關重要的。房地產經濟中應用低碳經濟，需要房地產行業的重視和消費者的認可，從而實現低碳經濟發展。

一、低碳經濟對房地產經濟產生的不利影響

1.增加房地產開發成本

低碳經濟對房地產行業提出的最重要標準和要求就是節能減排。但目前房地產開況來看，大部分開發單位將精力放在怎樣利用房地產增加企業的經濟效益和擴大企業規模上。與此同時，房地產設計人員通常注重房地產分配設計方案，忽視低碳經濟對房地產經濟發展所造成的影響。但，我國低碳經濟觀念出現較晚，沒有系統的低碳技術，造成節能減排材料價格的提升，增加了房地產開發商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產低碳經濟發展不能順利進行；低碳經濟發展工作單一性強，也導致了房地產建設發展不能充分發揮其指導作用。低碳經濟最核心的內容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內實現低碳經濟發展是很困難的。

2.房地產開發缺乏質量控制體系

在房地產建設工作管理過程中，應與低碳經濟相結合，進行系統研究分析，及時對不合理的地方進行調整，進而為房地產經濟符合低碳經濟發展要求提供保障。但就目前的發展現狀來看，房地產開發單位并沒有將工程質量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質量監測工具和方法，限制了房地產經濟管理工作，阻礙了房地產開發工作順利開展。

3.導致房地產開發商提高房價

隨著低碳經濟逐漸深入房地產經濟開發中，給房地產開發商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經濟的局限性，也造成相應土地價值發生變化。這樣的社會背景下，開發商就此會為了保障自身經濟利益，將低碳化和綠色環保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產行業順利發展。

二、低碳經濟對房地產經濟產生的有利影響

1.調整了我國房地產行業的內部結構

低碳經濟不但推動房地產行業順應時展要求，同時也調整了我國房地產行業的內部結構。當前我國房地產行業準入門檻低，產業結構不是很合理，但低碳經濟的發展，彌補了這方面的不足，加強了房地產行業優勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產行業的內部結構是必要的。所以，各大房地產開發商，可以將眼光放在建筑質量和環保性能等方面，為進一步促進房地產行業的長期性的發展提供保障。

2.有效實現了節能降耗

低碳經濟發展，促使我國房地產行業向節能化方向發展。當前，我國房地產行業中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經濟要求在房地產建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經濟進行房地產行業建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節能減排的理想標準。

3.有利于我國房地產行業長期性發展

目前，低碳經濟觀念已經深入人心，在房地產開發建設中，合理融入低碳經濟，也更能滿足消費者的需求。開發商將低碳經濟合理的運用到房地產建設中，不僅可以有效的避免開發商為自身的經濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質。所以，低碳經濟對我國房地產行業的長期性發展有很大的促進作用。

三、房地產經濟中利用低碳經濟的有效措施

1.合理規劃房地產項目的戶型布局

目前，我國房地產行業通常采用粗放式經營模式，開發商主要重視經濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經濟發展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內裝修。但業主在進行室內裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經濟發展的要求相悖離。所以，房地產開發商應重視提高自身開發質量，利用低碳經濟發展理念，充分發揮低碳經濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結合，最終實現低碳裝修。

2.積極倡導低碳式生活

低碳經濟快速實現，就要求房地產開發單位加強各部門工作對低碳經濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經濟，讓消費者充分了解低碳經濟所產生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產項目的開發，進一步為低碳經濟發展提供有利條件。

3.規定項目流程設計

在房地產建筑設計中，應結合低碳經濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產經濟規范。制定規范設計圖紙，進而保證環保設計順利進行。對設計過程中主要強調和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產經濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據低碳經濟設計理念和要求，設立規范的設計流程，從而達到低碳經濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數據等，所以制定規范設計流程，順應房地產經濟設計需求是必要的。

四、結論

保障人類生存環境質量和維護自然環境發展，發展低碳經濟是至關重要的。基于低碳經濟在房地產經濟發展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產行業的發展趨勢，所以，房地產行業應加強有利影響作用，合科學合理的調整其不利影響，為房地產經濟和低碳經濟的更好發展保駕護航。

參考文獻：