緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產存在的問題及建議范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01

一、房地產行業的特點

1.房地產開發特點

房地產開發是房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。從其行業特點上歸納，具有項目審批計劃性、經營方式多樣性、開發產品固定性、開發周期長、多種方式交易、“滾動式”開發、高收益、產業集中化，部分中小企業被大企業兼并重組，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業手里以及涉稅稅種多等特點。

2.長春市房價特點

長春市的房價前幾年雖有大幅攀升，但同其他地區相比較而言，價格還不是很高，所以價格雖有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年開始至今，對房地產行業影響最大的就是銷售量的大幅下滑，也對我市的稅收收入造成了顯著影響。自2004年起，房價開始上漲，這其中的原因分析起來主要有三個方面：一是城市土地資源稀缺；二是人民群眾投資保值的心理傾向加劇；三是建材價格急劇上漲。

二、房地產行業存在的主要問題

1.稅種多，計稅環節較為繁瑣

房地產行業涉及的稅費種類繁多，主要有營業稅、土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅等。其中土地增值稅及企業所得稅的計稅環節較為復雜，在預征、清算、調整等具體的計稅環節，企業在對稅種的掌握上容易出現錯漏現象。

2.項目工期長，稅收控管難

房地產開發項目一般工期較長，往往會橫跨兩個甚至以上會計年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多樣性和成本費用攤銷期限的不確定性，導致利潤結算不真實；部分企業利用行業經營和核算的特殊性，人為調整利潤、弄虛作假，久虧不倒、無利潤、無所得稅的現象普遍存在。

3.企業易受政策調控影響

較高的經營風險同時也帶來較高的稅收風險，出于賺取時間和風險利潤等投機性目的，部分房地產開發企業取得土地后長期囤積，流動資金嚴重短缺。在金融政策從嚴掌握、經營貸款取得困難的同時，各稅政策調整幅度大、補征時間長，企業的稅收負擔與企業短缺的經營資金矛盾突出，造成了部分欠稅的形成。

4.開發產品完工前取得的預售收入未按規定申報納稅，產品完工后未按規定及時結轉收入

取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用；普通住宅、非普通住宅標準掌握錯誤，土地增值稅預征率計算錯誤；未按規定確認應稅土地面積的減少時間，造成土地使用稅計算錯誤；企業所得稅匯算清繳政策掌握不準確，造成多繳納企業所得稅；未按規定代扣代繳個人所得稅；未按規定時間申報繳納契稅等。

三、對房地產行業的征管建議

（一）檢查人員要努力提高自身的檢查技能，做到檢查的準確無誤

房地產業是一個特殊的行業，在經濟建設中占有重要的地位。而有的檢查人員對房地產業的自身特點不甚了解，檢查技能不甚突出，造成對房地產行業的稅收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鑒于此，一是應加大培訓力度，大力提高檢查人員的素質和水平；二是對于房地產行業的檢查人員應有所側重，做到重點戶重點組檢查，不能誰都可以進入，領導要時刻關注檢查進度，掃清檢查障礙，支持檢查人員的方法和建議，以確保檢查的質量。

（二）進一步加大發票監管力度，推行發票認證制度，完善發票征管系統

1.回顧以前的檢查工作，不難發現一些大案要案都是從發票上做文章，房地產企業也不例外，為了加大開發成本不惜購買假發票或讓建筑企業虛開發票。要堵塞此漏洞，一是要堅持“查稅必查票、查案必查票、審理必審票”的工作原則；二是要建立方便快捷的發票查詢系統，讓廣大納稅人和社會群眾易學易記的發票查詢方式。

2.通過對以往案件的假發票進行檢驗，我們發現以前的發票查詢系統存在很大的漏洞，即使查詢結果為真，但卻沒有票面金額，受票方也就認為是真票，而有的代開發票必須到代開的主管稅務機關才能獲得發票的真實情況，無形之中增加了很多的工作量，仔細分析得出就是真票虛開。建議在發票一線工作的發放、錄入人員要做到錄入信息及時正確，發放登記及時正確，發票收回及繳銷及時正確。

3.建議各征收局及專管員要高度重視發票認證工作，迅速將此項工作開展起來。并加快推進發票認證系統建設，在實現稅務局與企業聯網的基礎上，盡快實現地稅發票系統全國聯網，對企業錄入系統的發票信息及時驗證，從而發現檢查線索，一查到底。

（三）逐步建立房地產企業稅收一體化、強化稅務管理

篇（2）

房地產行業在其開發和經營階段之前就需要得到政府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。因此，房地產企業具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務管理是企業在進行經營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業的財務計劃和企業的財務決策及控制。那么結合著房地產企業的特點，財務管理在其中發揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。

（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。

可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。

二、房地產企業的財務管理所存在的問題

（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究

部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。

（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視

房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？

這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識

房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。

三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析

（一）增強企業的財務管理的意識

基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。

（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度

房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發項目的成本控制

房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業的財務管理制度體系

資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。

（五）提高財務人員的素質和管理水平

當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。

篇（3）

關鍵詞 投資性房地產 會計核算 改進建議

近年來投資性房地產行業的發展也間接帶動了國民經濟的發展速度，其目的是為了解決市民的基本居住問題以及反映投資者對當前房產形勢的預測。但是一切預測都是需要以豐富的數據和精密的計算為基礎的，所以對于投資性房地產中的會計核算顯得非常重要，它真實正確的反映當前房地產的各種走勢以及投資風險等等。由于存在不確定性，所以投資性房地產中的會計核算勢必存在著許多亟待解決的問題，這也是眾多房地產投資者所重點關心的問題。

一、投資性房地產會計核算的基本內容

（一）基本概念

所謂投資性房地產，就是投資人先對某一房地產搜集相應的數據再進行初始化成本計量，然后再與建筑方的管理人員就房產的出租日期和使用權進行細節的研討。一旦房產總經理或者主要負責人進行了房產交接的書面協議，即使沒有正式的租賃或者買賣協議，都稱之為投資性房地產。

（二）會計賬簿

會計核算的關鍵所在是會計人員負責的會計賬簿，它集中了投資性房地產整個交易過程的所有數據，重要性不言而喻。只有一本信息完備條款清晰的會計賬簿才能正確真實的反映出投資性房地產中的各種信息。具體而言，會計賬簿有自己專屬的記錄格式和信息分類。帳頁由連綴紙張構成，這樣有利于分類而且能全面記錄房地產中的各種業務。

（三）投資性房地產會計核算

在投資性房地產中的會計核算與其它行業的會計工作大致相同，通過平時的數據收集，然后在后期自主記賬、算賬和報賬。這中間需要會計師對賬簿實行一定的編制工作，如填制憑證、確定記賬方案以及賬務來源等等。這些都需要一一記錄在案，便于投資者在后期進行賬簿核查、財產分類和匯報工作等等。總之，掌握正確科學的會計核算方式，對投資者的選擇方向有非常大的指導作用。

二、投資性房地產會計核算中存在的問題

（一）公允計量問題

投資者對某一房地產進行投資前，一定會結合大量的數據信息對所選擇的房地產進行全面的價值評估。在投資性房地產的這個評估過程中，對于房地產價值的計量問題有多種選擇，如果是選擇的方式或者核算的過程出了問題，那么就會導致會計賬簿的資產負債表中的公允價值變動產生的收益錯誤的加入總投資中，這樣顯然不利于投資者的利益，嚴重情況下將會失去大批的客源。

（二）轉換計量問題

投資性房地產是一項風險投資事業，對于個人投資者或者是團隊投資企業而言，獲取直接經濟效益是最終目的，但是一旦投資性房地產的用途發生了變化，譬如住宅小區變為了私人別墅，這就需要會計人員對房地產的價值進行轉換計量。而在轉換成本計量的過程中存在一個很難解決的問題：僅僅只能轉換為對應的投資性房地產項目。

三、對投資性房地產會計核算的改進建議

（一）改進公允計量方式

在投資性房地產的會計核算中，假如房地產的估計價值發生變動，那么公允價值和賬面價值需要進行一定的浮動，具體做法是將房地產的資本公積向公允價值變動公積的方向浮動。通過這樣的改進方式可以最大程度保障投資者的權益，同時能夠大大提高投資性房地產的企業的公信力和顧客回頭率。

（二）改進轉換計量方式

在投資性房地產的轉換計量問題上，可以采用如下改進方式，將當日公允價值轉換為自用房地產的賬面價值，并以此作為房屋計量的基礎，這樣一來就會使得投資的房地產的真實價值能夠更加直接的反映給投資方，投資者將會有更多的選擇進行會計核算的工作。

（三）公允價值的確定方法的研究

一般有三種計量方法：市價法、類似項目法、現值法。具體內容如下：

1、市價法

如果需計量的資產或負債本身沒有活躍市場的公開標價，或即使有但可靠程度不高，應優先采用市價法估計公允價值。

2、類似項目法

要特別注意其使用條件：首先，要求所挑選的相似資產或負債具有相關性和替代性；其次，要求有足夠數量的比較對象，并且交易數據是真實可靠的。

3、現值法

其基本思路是：將項目所引起的未來的經濟收益按照一定的比率折現，得到的現值作為所計量項目的公允價值。

總之所有的計量方法都需要圍繞一個特定的流程圖（如圖）來進行，而公允價值評估模型如下：

總而言之，投資性房地產事業并不是一個簡單的房地產交易，還需要參考很多額外的因素，而會計核算內容作為房地產中經濟效益的直接反映，是房地產相關工作人員重點關注的問題。隨著時代的發展，國民經濟也在日益增長，房地產的熱度一直居高不下，在投資性房地產會計核算中也勢必還會出現許多令人頭疼的問題，而這也要求我們眾多的投資性房地產會計師能夠精密準確的完成數據核算的每一步，有效降低核算中出現問題的概率。

參考文獻：

篇（4）

Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.

Key words: real estate industry; existing problems; suggestions

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：

我國是社會主義國家，實行以公有制為主題的社會主義市場經濟。從世界范圍來看，工業革命之后，西方發達國家不同程度的介入了“市場”，一種全新的近現代市場經濟逐漸形成。尤其是進入二十一世紀以來，國內資本市場建設有了重大突破，創業板的啟動更加促進了經濟的高速發展。但從居民人均可支配收入來看，卻不能完全滿足人們的日常需求，如越來越高的房價、物價成為了當前影響社會大眾幸福的重要因素，而房地產行業的產物與人民群眾的收入之間的差距也越來越大。對于整個市場經濟環境而言，政府一些宏觀的調控手段能起到一定的作用。

一、當前房地產行業企業管理存在的問題

加入世貿組織和改革開放，讓我國的經濟有了長足的發展。但我國市場經濟仍然處在初級階段。隨著越來越多國外的企業進入我國，國內企業的竟爭也越來越激烈。在市場經濟發展迅速，競爭強烈的今天，企業的問題開始逐漸暴露出來。尤其是房地產行業，隨著金融危機以及各類其他問題的出現，讓房地產行業的發展越來越艱難。轉變現有管理模式，與時俱進，才能在競爭激烈的社會占有一席之地。

從當前我國房地產行業存在的問題來看，歸結為以下兩大方面：

第一，管理問題。房地產行業中的管理問題，主要就是企業的組織結構如何來管理的問題，。組織結構可用組織結構圖來描述，它反映一個組織系統中各組成部門之間的組織關系（指令關系）。常用的組織結構模式包括職能組織結構、線性組織結構和矩陣組織結構等。這幾種常用的組織結構模式既可以在企業管理中運用，也可以在建設項目管理中運用。

就這幾種組織結構模式，作如下分析：

1、職能組織結構

職能組織結構是一種傳統的組織結構模式。在職能組織結構中，每一個職能組織部門可根據它的管理職能對其直接和非直接下屬工作部門下達工作指令，因此，每一個工作部門可能得到直接和非直接上級部門下達的工作指令，造成多個矛盾的指令源，影響企業管理機制的運行。我國還有多數的企業、學校、事業單位目前還在沿用這種傳統的組織結構模式。就房地產房地產行業來說，只有少量的，帶有國有資金投資的房地產公司存在這種模式管理。嚴重影響了項目管理機制的運行和項目目標的實現。

2、線性組織結構

線性組織結構來源于軍事組織系統中，組織紀律嚴謹，一級指揮一級和一級對一級負責。在線性組織結構中，每一個工作部門只能對其直接下屬部門下達工作指令，，每一個工作部門也只有一個直接的上級部門，因此，每一個工作部門只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影響組織系統的運行。在國際上，線性組織結構模式是建設項目管理組織系統的一種常用模式，其優點在于能夠保證工作指令的唯一性，但在一個特大的組織系統中，由于線性組織結構模式的指令路徑過長，有可能會造成組織系統在一定程度上的運行難度。所以不適用于大型企業。就房地產企業來說，主要是一些家族式的企業采用線性組織結構模式來管理。從管理機制上體現了它指令唯一的優點，但也存在一些不足之處，比如說不能多方面聽取有利于企業發展的建議、可能會忽略企業中層管理人員的一些建議和意見。

3、矩陣組織結構

矩陣組織結構是一種較新型的組織結構模式。在矩陣組織結構最高指揮者（部門）下設縱向和橫向兩種不同類型的工作部門，作為一個房地產企業，縱向工作部門可以是前期規劃管理、技術管理、成本管理、合同管理、財務管理和人事管理等，而橫向工作部門可以是對施工單位、監理單位及相關的分包單位的管理。矩陣組織結構適用于大的組織系統。在矩陣組織結構中，指令來源于縱向和橫向兩個工作部門，因此，其指令源為兩個，當指令發生矛盾時，可由該組織系統的最高指揮者（部門）進行決策或協調。也可以采用由縱向指令為主的矩陣組織結構模式。在企業管理中，此種組織結構模式應該是最適用的管理模式。現在許多發展很快的房地產公司多采用此種管理模式，它有利于集思廣益，利于企業的發展。

第二，企業結構問題。房地產行業需要一個合理的經濟結構，這不僅包括產業結構、行業結構和產品結構，還包括企業自身的內部管理結構、資產負債結構和企業所有制結構等。所有這些問題，都必須同時考慮到當前的市場經濟情況和企業自身狀況，不能盲目的決定。但從我國目前房地產行業現狀來看，很多房地產行業經濟結構極為不合理，不論是從社會宏觀上看，還是企業自身的微觀來看，都存在發展不平衡的現象。這會影響到企業的長久發展，需要引起房地產行業的重視。

對于房地產行業來講，以上所列的二個問題之間有著相互制約的關系。比如說企業的結構問題可以決定企業管理上存在問題等，如果管理上的問題沒有解決，也會直接影響其他各個方面的問題。

二、阻礙房地產企業改革的原因分析

綜合我國房地產企業的現狀，主要存在以下兩方面的問題：

一方面，從房地產行業自身來講。房地產行業作為我國國民經濟的主導力量，其問題也慢慢凸現出來。債務問題，是我國房地產行業的主要問題。由于缺乏市場機制的引導，房地產行業自身競爭力不足，危機意識不強，國企員工積極性不高，所有這些都導致我國房地產行業生產效率低下，產值不高。財務管理制度的不健全，讓資金的運用和管理存在很大問題。比如，研究所下屬的一個子公司，由于其業務是針對本研究所的，因此在紙張的使用和其他資源的處理問題上，存在浪費現象。另外，對于自身展覽的布置，項目本身資金夠用，但會額外申請更多資金。所有這些，都沒有明確的財務報表哦，這就容易導致資金使用不當和不知去向。久而久之，就給房地產行業造成了負債問題。

另一方面，從市場經濟環境體制來講。隨著市場經濟的高速發展，具有自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束這種“四自”的獨立法人企業才應該是市場經濟的主體。一旦政企分開的問題不能夠得到徹底的解決，再加上市場經濟連一個合格的主體都沒有，那么就更不用說房地產行業自身良好健康的發展了。

三、改變房地產企業現狀的具體措施

（一）從政府管理方面進行論述

第一，堅持創新思維。

新思路決定新出路。房地產行業應該要堅持創新思維。因為思維在企業自身經營中是作為一種具有方向性指導意義的戰略思想。這并不是具體的戰略決策，而是一種指導戰略決策正確的方向。一旦方向錯了，即使有再好的戰略決策，都不能促進房地產行業自身發展，還很有可能會阻礙企業的發展。一旦思維缺乏了，就不能引申出多樣化的手段，更不能讓房地產行業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。由此可見，只有提倡遵循市場經濟規律的正確思路，以及不斷的創新，才能讓房地產行業長久的發展。這可以演化出多種方法，比如采用先進的電腦技術，引進國外的專業化管理軟件等。科技是第一生產力，這對于房地產行業是至關重要的。

第二，緊跟市場步伐。

縱觀世界上一流的大企業，無不是在市場競爭力有一種預見力的企業。抓住市場的契機，然后大膽的轉變，才能讓企業自身有質的飛躍。不僅要緊跟市場的步伐，多和市場上一些相關的優秀企業學習，還需要不斷提高自身的素質，讓房地產行業不論是在硬件上，還是軟件上，都向他們看齊。不要以為不用競爭，就缺乏競爭意識。

（二）分析國企改革各階段和采取的措施

上文已經闡述了我國房地產行業改革主要經歷了三個階段：自主經營權擴大（改革開放到十四屆三中全會，歷時15年）；結構調整和制度創新（十四屆三中全會到十六大，歷時10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。從各個階段所采取的具體措施來看，主要如下：

第一階段：該階段來看，政府對房地產行業放權加大。從原先國家全部掌握房地產行業的管理權，到現在的進行承包等方式，目的是促進國有經濟適應當前市場經濟的環境。

第二階段：經過第一階段的發展，國有經濟已經有了一定基礎。因此，在此階段，國家主要將創新機制引進房地產行業的發展中，從房地產行業結構調整和制度創新出發，努力讓房地產行業不斷提高自身效益，最終帶動整個國民經濟的發展壯大。

第三階段：隨著市場經濟的不斷發展和房地產行業的深化改革，“管理”這個要素在企業發展中的作用日漸突出。

（三）分析產權改革對國企改革的重要性

產權對于企業來講，具有極其重要的作用。在當前我國房地產行業產權改革中，對成本效益進行有效的控制，是保障我國產權改革的核心。成本效益在企業競爭中起著關鍵性的作用，較低的成本能幫助企業贏得激烈的市場競爭。為此，房地產行業就應該首先轉變企業員工成本效益的觀念，樹立起產、供、銷一體化的理念。從源頭上把好關。如在采購環節要做到“物美價廉”。通過比質量、比服務和比價格，在保證采購物資質量的前提下，盡量做到采購成本最低。在生產中，則需要給員工灌輸節約的意識，從小事著手，那怕是一張印刷紙，一次小小的展覽，都需要充分考慮到成本節約。積少成多，從一點一滴的小事中提高企業的生產效率。另外，在日常房地產行業的管理中，還要重視財務管理，對于管理費中可控的費用要絕對的控制，降低財務費用，這也是間接提高經濟效益的措施。總而言之，在面對成本這個問題上，一方面要盡量降低市場投入的費用，另一方面又要妥善的處理好品牌、銷量和投入之間的關系，最終實現經濟效益的增長。

總而言之，對于房地產企業來說，在其企業管理中一方面需要加強企業自身管理制度，另一方面還需要從政府和社會上獲取支持。只有一個良好的市場環境，加上一個健全的房地產企業制度，才能讓房地產企業在今后的發展中蒸蒸日上，在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

篇（5）

2.房地產項目招投標存在的問題分析

2.1業主方對項目招標目標及項目價值定位不清

房地產項目招標的最終目的是以最優質的性價比完成項目開發任務。因此,在房地產項目招標過程中,業主單位應熟知招標的范圍、招標的內容、招標預期的結果以及工程施工中可能遇到的風險,并在招標過程中予以明確。然而,當前房地產項目招標文件內容和標底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說,就是業主方往往只通過編制標底來評判投標企業的施工能力,而忽視了新技術應用能力、企業成本水平和管理水平等對企業投標報價的影響。對于低于標底的投標報價,往往認為其低于成本價投標而直接作廢,回避了對投標企業施工能力和管理水平的進一步考量,放棄了節約投資、降低施工風險、提高工程施工可靠度的機會[2]。

2.2投標企業圍標現象依然存在

投標企業通過圍標的方式謀求中標的歷史在我國由來已久,尤其是在利潤豐厚的房地產業。各施工投標企業為謀求中標,獲得更大的經濟效益,幾個投標人之間往往相互約定,形成利益共同體,一致抬高或降低投標報價,以使其中的利益相關者中標,并共同分享利潤。一些投標企業或個體老板通過資質掛靠的方式獲取建設任務在客觀上加劇了圍標現象的發生。圍標容易導致項目招標方不得不擴大投資,造成了資金的浪費和不必要的開支。通過圍標獲得施工任務的投標企業或個人為收回圍標時的“投資”,往往偷工減料,拖延工期,不利于建設任務的順利實現。同時,圍標現象的存在也損害了投標企業間的公平競爭。

3.應對措施分析

3.1招標文件及標底編制應科學合理

招標文件是整個招投標行為的綱領性文件,在整個招投標過程中起到指導性作用。因此,項目招標方或有資質的招標機構在編制招標文件及標底過程中,應充分考慮當前建筑施工環境、新技術及新機械應用情況,結合預招標工程的施工特點及采購要求[3],科學、合理、全面地編制招標文件,不應有缺項、漏項。同時,在選擇評標方式及中標價時,應充分結合投標企業的施工能力和企業管理能力等,明確鼓勵投標企業深入了解投標項目,積極運用新機械、新工藝、新技術,避免盲目投標,對施工企業的選擇不僅僅局限于投標報價,而應組織對投標文件的全部內容進行分析,選擇合理低價。

3.2規范招投標行為的管理

篇（6）

房地產工程管理直接影響房地產工程建設的效果，而針對目前房地產工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產工程管理的實效性提供了寶貴的建議。

1.當前房地產工程管理存在的問題

從房地產工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產工程管理的計劃管理環節需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產工程的施工和定位。這樣情況產生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產工程都屬于較大型的工程，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。

1.2質量管理存在的問題

房地產工程的質量控制有利于彰顯企業的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發，現場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現場管理控制環節，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現場監督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監理管理存在的問題

房地產工程監理工作存在的問題主要表現在監理工作對施工過程的管理不夠全面，監理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監理，而對于施工過程中的各個環節都沒有詳細的監理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監理建議，監理工程師下發了停工令，施工單位對監理工程師指令置若罔聞、拒不執行。而造成這樣現狀的原因就是企業的監理工作不夠重視，施工企業應該明確監理管理和執行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規的界定進行管理工作。

2.房地產工程管理實效作用的彰顯措施

2.1加強計劃管理

房地產工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強化質量管理

房地產工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現場的質量監督管理組織，對房地產施工的現場質量情況作出明確的管理。還有，要實現負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環節都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產建設質量。

2.3完善監理管理

工程監理管理應該重視監理工作的作用，施工單位應該對監理結果嚴格地執行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監理工作的重點要放在事前控制，這是監理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監理的最后建議。

綜上所述，房地產工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監理管理三方面進行全面的控制。

篇（7）

一、我國房地產稅費制度的現狀

按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。

二、現行房地產稅費體系存在的問題

（一）宏觀方面的稅制缺陷：對房地產交易的監控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。

（二）微觀方面的稅制缺陷

首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。保有環節主要調節的是政府與房地產占有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高的稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅。第三，現行稅制中除耕地占用稅外，其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控。

（三）房地產稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業所得稅是房地產企業的主體稅種，缺陷尤其突出：

1、土地增值稅征管中存在的問題

（1）房地產開發企業存在的問題：在預售房產環節，隱瞞收入的現象比較多，土地增值稅預征的計稅依據不真實、不準確；在開發環節人為加大商品房建設成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環節拖延項目完工時間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。

（2）稅務征收機關存在的問題：① 從國家制定的土地增值稅條例來看，土地增值額與企業所得稅應納稅所得額計算有重復，對納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現象。② 稅制設計較復雜，不易操作。③土地增值稅操作技術難度大，收入和扣除項目很難準確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔當起清算工作的稅務人員不多，征收部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。

2、房地產企業所得稅管理存在的問題

（1）政策方面：①國家稅務總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國稅與地稅征管劃分題。對于所得稅征管范圍的劃分，國家稅務總局雖然給予了很明確的界定，但在實際征管中卻不同程度地存在著爭搶稅源、劃分不準、兩不管的問題。

（2）征管方面。稅務機關人員不足，力量薄弱，管理面不夠。

三 、完善稅費體制的改革與建議

現行房地產稅制的各個稅種，在中國經濟已經發生巨大變化的今天，這套房地產稅收法律制度不僅自身存在很多不規范之處，它滯后于經濟和社會的變革和發展，難以發揮稅收的宏觀調控功能。因此，完善現行的房地產稅收制度，對于防止房地產價格過快增長，促進房地產市場健康發展將有著十分重要的意義。

（一）改革土地財政：土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產生急功近利的短期行為，最終損害城市長期發展。改革土地財政，需要統籌協調各級政府間財政分配關系、財權和事權關系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。

（二）提高保有環節稅收：弱化并替代地方政府對土地財政的依賴，通過征收房產持有稅，抑制不合理需求，引導合理住房消費，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政。

具體從以下五個方面來解決保有環節的稅收問題：

一是擴大征稅對象。以前的總體原則就是“個人所有非營業用的房產”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負都較輕，對第一套房都沒有征稅，不利于抑制投資、投機心理。

二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無法實現預期的目標。很明顯，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投

并無實質意義。應該定在年稅率3-5%，才能實現暫時調控和長效機制的雙重作用，從根本上捏轉國民理念。

三是從量征收與從價征收綜合計算。要量價結合，可以考慮人均居住面積和房屋總價，從價又從量綜合征收計算比較合理。

四是承擔公共服務的房產暫不征稅。

五對個人住宅征收房產稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產稅或物業稅的支付能力，也是一個問題。

房產稅的改革是關乎民生，影響長遠的事情，但要以保障居民個人的基本居住權、抑制房地產價格的無序上漲為前提。

（三）整合房地產開發與交易環節稅費：建議按照土地購置、開發、銷售這三個大的環節歸類整合房地產收費項目，減少收費項目，減輕收費額度，堅決杜絕不合理收費，并在適當時機整合房地產契稅和房地產印花稅。土地增值稅、企業所得稅占房地產企業稅收的比例達到60%以上，本文就加強這兩個稅種的管理提出以下建議：

1、強化土地增值稅的征管：土地增值稅是調節土地增值收益再分配的重要手段，是調節房地產開發企業稅負的重要稅種，很多企業通過各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤。

(1)提高政策的執行力度。(2)加強土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預征比例。(5)實施“一體化”管理。

2、強化開發企業所得稅清算

（1）注重職能部門的信息共享。（2）關注房產開發的重點環節。（3）對房地產企業采用新的管理軟件。（4）嚴格政策界限，強化成本管理。（5）強化日常評估和稅務稽查。

房地產稅法在抑制房價上漲的過程中發揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消，應該采取稅收手段、法律手段、經濟手段等進行綜合治理，金融調控、價格調控等相互配合，才能取得預期效果。

參考文獻

［1］劉淑娟;房地產稅收制度構建研究房地產稅收制度構建研究[j];商場現代化;2008年20期

篇（8）

一、引言

房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。

與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。

二、房地產投資信托存在的法律問題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。

（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼

在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。

筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風險防范體系不健全

首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。

其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。

四、結束語

房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。

篇（9）

中圖分類號：C93文獻標識碼：A

一、引言

房地產行業是視創新為生命的行業，房地產業已經邁入全方位創新的時代，組織結構創新和管理創新是房地產企業創新的重要體現。良好的組織結構是企業最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業家得到最公平、最有效的回報，并促使企業不斷提高其核心競爭力和保持可持續發展。鑒于此，根據組織管理理論和實踐研究成果，結合企業發展現狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應企業實際情況的組織結構

模式，對于房地產開發企業健康發展意義重大。

二、房地產開發企業組織管理常見的問題

識別房地產開發企業組織管理中存在的主要問題，是進行房地產開發企業組織結構研究的基礎。房地產企業，尤其是中小型房地產開發企業，組織管理的水平普遍較低，企業普遍存在組織結構層次、部門設置不合理，職能定位不清，集、分權不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結起來問題主要分為三類，即結構問題、職能問題和流程問題。

結構問題主要指結構層次過于單一、決策層龐大、部門設置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權不合理，橫向結構交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎管理薄弱，員工素質較低，管理僅僅局限于技術層面的管理，業務部門沒有很好地發揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務部等相關部門的接口關系不清晰；企業無系統的信息管理規定，信息化管理程度較低等。

三、房地產開發企業組織設計總思路

組織設計是一個系統工程，它必須結合企業自身實際，針對企業組織管理存在的問題，從總體上進行系統縝密的全過程分析。在房地產開發企業的組織設計中，應提倡建立以流程為中心、以顧客為導向的理念。在進行組織設計之前，首先分析企業的主導業務流程與工作內容，然后考慮組織結構設計方案。同時，在組織設計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業進行各項業務的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設計包括組織目標分析、流程分析、職能分析、組織結構設計、崗位設計、管理規范設計、運行制度設計等主要環節，如圖1所示。（圖1）

組織結構設計是組織設計中體現成果的關鍵性環節之一。由圖1可知，組織結構設計是在組織模塊設計之后，對各組織部門應當如何組織在一起，形成何種結構形式，以及部門之間的關系如何等問題進行解決的過程。組織結構設計的一般步驟包括組織結構選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結構圖，如圖2所示。（圖2）

房地產開發企業組織管理存在的問題與其組織設計缺乏規范、科學、適應性是分不開的。近年來房地產行業保持持續快速發展，許多企業在發展初期生搬硬套的組織結構已在很大程度上不能滿足企業壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設計是形勢所趨。

四、房地產開發企業組織結構設計建議

（一）關于組織結構選型的建議。企業的結構形式與其發展規模關聯很大。總體而言，房地產開發企業現存組織結構不外乎以下四種：U型組織結構（職能制）、M型組織結構（事業部制）、矩陣式組織結構和H型組織結構（子公司制）。職能制或叫部門制，根據其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產開發企業組織結構選型可參照表1實施。上述組織結構形式中，總監部門制是當前中小型房地產開發企業發展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的。總監部門制是指總經理和部門經理之間增加“中心”層次，中心負責人稱為“總監”，一般可設置財務總監、行政總監、營銷總監、研發設計總監、工程總監等，各總監直接向總經理負責，級別相當于公司副總經理。（表1）

當前專業管理公司的發展空間越來越大，并且也逐步得到開發商以及社會的認可。從市場發展趨勢來看，房地產開發企業會逐漸回歸自己的發展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔當起資源整合與優化運作的正統角色。因此，未來估計一些大型企業會選擇專業管理公司制的組織模式，這會對傳統的房地產開發商的組織機構設置產生重大影響。

（二）關于決策層次的建議。一般而言，決定企業發展方向的重大決策、經營政策由高層集權管理，技術問題、專業問題、客戶問題由一線專業人員或基層管理人員在現場做出反應。高級經營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經理、決策委員會成員、與相關決策問題有重大聯系的職能中心總監及外部專家；一般經營決策由公司總經理或總經理授權的職能中心總監或其他高管人員決策，采用部門經理會形式進行；對于一般業務決策，職能中心內部事務由中心總監負責，部門經理在授權范圍內負責相關事務。

（三）關于管理組織主框架的建議。以房地產開發經營的核心環節確定管理組織的主框架。市場開發環節應以房地產與建筑技術為核心，具體工作可實行課題制；生產建設環節以施工技術、工程質量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環節應以計劃監督、成本控制、資金結算管理為核心；銷售環節以銷售執行為核心，可以借鑒專業管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質量管理、日常辦公服務為核心。

（四）關于組織結構圖的建議。針對中小企業的部門制組織結構（直線型或直線職能型），主要關注點是組織部門設置的合理性，部門的數量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經理之下可設置若干副總（含總工），分別協助總經理分管生產、銷售、財務和行政人事等；虛線表示可根據需要設置項目部。（圖3）

針對在本地從事開發的中型及中大型房地產開發企業，采用總監制組織結構模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發流程劃分為市場開發、生產管理、銷售管理三大模塊，將有關資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產基本組織結構是由市場開發中心、生產管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構成，如圖4所示。（圖4）

針對主要在本地實施多項目開發的大型企業，除了實施設有項目部的總監制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數不多的多區域開發的大型房地產企業集團，子公司制或事業部制應該是考慮的方向。由于大型企業數量少，業務領域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結構圖。

（五）關于組織結構調整與完善的建議。精簡、集約開發流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發業務鏈條；根據企業實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環節信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發環節外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經營決策上，從而更快捷地適應市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發環節，強化企業的市場化導向和成本控制意識；建立并尊重規范的體系化管理，加強信息技術在組織管理中的作用。

五、結語

組織設計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產開發企業組織結構設計提出的建議，旨在為其組織設計與優化提供借鑒和指導，而并非制定一成不變的標準，因為組織設計的過程實質上是一個組織變革的過程，它是把企業的任務、流程、權利和責任進行有效組合和協調，并根據市場和客戶群的變化，不斷進行優化和變革，以達到大幅度提高企業的運行效率和經濟效率的目的。房地產開發企業應根據各自發展和變革的需求實際，采納上述相應建議，建立良好的組織，實現簡化流程、降低成本、培養人才、提高效率的目標。

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）

參考文獻：

[1]高新華.如何進行企業組織設計[M].北京：北京大學出版社，2004.

[2]柳林會.房地產開發企業組織結構及其發展研究[D].上海：華東師范大學，2006.

篇（10）

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

作為決定工程建設成敗的關鍵,質量管理在房地產項目開發中占據著舉足輕重的地位。然而現階段房地產項目開發中的質量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質量管理的體系可以執行。所以結合實際，認真分析房地產項目開發過程中質量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關的體制，從而保障建筑物的質量。

1.房地產項目開發過程中質量管理的相關內涵：

1.1房地產項目開發過程中質量管理的定義：只有明確了房地產項目質量管理的相關定義，才能夠從宏觀上把握住質量管理的方向，從而進一步從細節完善房地產項目質量管理的體系。所謂的房地產項目管理是工程項目管理的一個分類, 是指房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法, 對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理, 實現生產要素在房地產項目上的優化配置, 為用戶提供優質產品。也就是說，其核心內容就是通過管理的手段優化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質量。

1.2房地產項目開發過程中質量管理的注意要點：房地產項目開發過程應該貫穿項目建設的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質量。這也就決定了項目開發過程中的質量管理工作會具有包括開發建設各個階段的質量及相應的工作質量如決策質量; 規劃與設計質量; 施工質量; 回訪保修質量的特點。此外值得一提的是，房地產開發項目質量也包含了工序質量、分項工程質量、分部工程質量和單位工程質量等內容。總而言之，在房地產項目的質量管理工作中，要能切實體現出廣義性、時效性和相對性等特點。

2.現階段我國房地產開發過程中質量管理中存在的問題：

2.1構思目標設計，進行可行性研究階段存在的問題：在項目開始前，都需要對于項目建設的目標進行設計，并進行相關的可行性的研究，其作用相當于指明建設方向，所以這一階段的質量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，這樣就為后期的項目建設工作的質量管理帶來了難題。此外，某些房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質量管理埋下了不小的隱患。

2.2設計規劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設計師，這樣的做法就直接導致了房地產項目的相關設計的專業程度不高，設計質量低下，設計深度不夠的現象時有發生。所以在現實生活中發生施工隊看不懂相關的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質量又怎么會有保障？

2.3建設階段存在的問題：這一階段的主要內容就是施工招標及施工建設。現階段在施工招標階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權錢交易等手段操縱招標結果，將工程承包給那些資質不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設方面存在的問題就更好理解了，其一，少數不法的施工單位為了賺取利潤，在進行項目建設時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復雜性，若是沒有一套行之有效的管理機制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關的工程質量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。

2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經理在進行正式的驗收之前往往會忽略預驗收，這就導致項目的實際施工與圖紙中預想結果之間的偏差難以被及時的發現和糾正；項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，這就導致建設中的問題難以被發現，而且項目建設得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業管理中客戶服務管理缺乏專業性， 客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，這是限制驗收階段質量管理水平提高的重要因素。

3.解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關措施：

3.1構思目標設計，進行可行性研究階段的質量管理：在進行目標設計前，一定要充分的了解建設項目的相關背景，要充分了解業主的要求、實施的難點和質量管理的要點，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無準備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書等角度進一步完善相關的思路，必要時可以邀請相關的行業專家對于目標的設計和可行性實施方案進行把關。只有做好了這一階段的質量管理工作，才能為接下來質量管理工作的開展打好堅實的基礎。

3.2設計規劃階段的質量管理：要想做好這個階段的質量管理工作，可以從以下幾個方面入手：在選擇設計方案時不要著急，可以認真比較幾個設計單位拿出設計作品的優劣，綜合各方面的因素后再進行抉擇，必要時甚至可以組成一個討論組對設計方案進行篩選；嚴格按照工程建設標準進行設計, 樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。想做好這一點，就要聘請資質深厚，經驗豐富的設計師，只有這樣，才能從一定程度上保證設計作品的質量。此外還可以通過建議建立設計經理質量責任制,，負責設計間的協調工作，對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審的方法確保設計作品的水平，這點就是通過制度進行保障。

3.3實施階段的質量管理：要想做好這一階段的質量管理，需要從以下兩個方面入手。其一，在進行項目的招標工作時，招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行, 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現象的發生；其二，在進行工程施工時，要對于所采購、使用的材料進行嚴格的登記，每次使用都要記錄在冊，并且對于材料的品質進行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發生。

3.4竣工驗收和交付使用階段的質量管理：該階段實現質量控制的重要手段就是質量驗收,，在進行質量驗收的過程中，應該依據質量計劃中的要求，遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續，只有這樣才能保證竣工驗收和交付使用工作在法律的范疇內有條不紊的進行。此外值得一提的是，相關專家的評估會和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項目中存在的問題，從而對其進行改正，這也是質量管理的一道有效關卡。

結語：

綜上所述，現階段我國房地產項目過程中的質量管理工作在施工前目標的確定、施工設計的確定、施工過程中的監管和施工后的竣工驗收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至會存在著一些中飽私囊、以次充好的不和諧現象。我們只有從這些方面不斷的進行改進，不斷的完善相關的質量管理的體系，才能夠切實做好房地產開發過程中的質量管理工作。

參考文獻：

篇（11）

一、問題的提出

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：

1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產企業營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協調組合各種營銷手段

開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產價值

（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。

（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。

房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產企業營銷產品形象

對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.