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篇（1）

    房地產(chǎn)投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    本文將結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。

    一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

    房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。

    我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當(dāng)時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢

    與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

    1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。

    2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

    3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

    三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

    1.國外的REITs立法模式

    目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

    首先,美國由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

    其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

    2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇

    我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

    首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

篇（2）

關(guān)鍵詞 信托業(yè) 房地產(chǎn) 合作模式 REIT

隨著我國社會與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,與國計(jì)民生相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)明顯呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。從上世紀(jì)90年代以來,我國房地產(chǎn)平均年增長率達(dá)37.8 %,2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)25280億元,同比增長30.2 %,增速同比上升8.4個百分點(diǎn)。但是房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源過度依賴于銀行貸款,不僅使國內(nèi)金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn),而且也限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。為了防止房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給銀行,抑制可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫,國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度,自2003年起陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī),多次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著極大的資金匱乏困境。中國房地產(chǎn)金融業(yè)的相對滯后已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要因素,房地產(chǎn)行業(yè)急需創(chuàng)新金融融資工具。房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)相對于其他房地產(chǎn)融資工具有無與比擬的優(yōu)勢。2008年12月3日,國務(wù)院出臺的金融“國九條”的政策措施中,房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)首次在國務(wù)院層面作為一種拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。從這個意義上講,研究房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)無疑具有重要的理論和實(shí)際意義。

一、房地產(chǎn)投資信托基金創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式

其實(shí),信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)中早有涉足,信托公司通過資金信托、財(cái)務(wù)顧問、財(cái)產(chǎn)和收益權(quán)信托等業(yè)務(wù)形式,在一些項(xiàng)目融資、企業(yè)并購重組、吸引戰(zhàn)略投資者等很多方面都與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過密切的合作。多年來,信托公司活躍于房地產(chǎn)以及金融鏈的相關(guān)環(huán)節(jié)。近年來,信托公司一直致力于以某些以資產(chǎn)管理為業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)型,充分運(yùn)用各種新興的金融工具和信托功能來不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)的融資開發(fā)模式。這些活動相對于傳統(tǒng)模式的以單一的融資業(yè)務(wù)為主的模式而言,其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型大大增強(qiáng)了信托公司的金融工具和技術(shù)的運(yùn)用能力和房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。其中的創(chuàng)新產(chǎn)品具體來說,包括分散投資組合管理的房地產(chǎn)信托基金、投融資結(jié)合并進(jìn)行信托單位分級設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品等。過去我們一直都存在這樣的概念,信托公司作為資本運(yùn)作的另一端,它只做自己的專業(yè)部分,即房地產(chǎn)金融鏈中的“金融”部分,而并不介入到房地產(chǎn)的具體運(yùn)作中去。因此,對于未來信托公司將要參與和發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的主要方式包括項(xiàng)目合作、資產(chǎn)組合管理、夾層融資、提供融資安排及并購財(cái)務(wù)顧問等,它們始終圍繞著資本的合作而進(jìn)行和展開,從而形成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈或者價值鏈中一個非常重要環(huán)節(jié)。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金的主要優(yōu)勢

中國銀監(jiān)會出臺的信托“新辦法”明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一,在此政策導(dǎo)向之下,信托公司必將更大規(guī)模的開展真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金,為我國房地產(chǎn)融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)一步加快向REITs轉(zhuǎn)軌的步伐,與國際接軌,突出其基金化的優(yōu)勢。REITs的主要優(yōu)勢包括:

(一)REITs具有流動性較強(qiáng)

如果某個投資者直接將其資本投資于房地產(chǎn)中,由于像房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)屬于不動產(chǎn),因此其固定性使其缺乏一定的流動性特征,當(dāng)房地產(chǎn)需要變現(xiàn)時不僅要求它的整體性,而且會使它在短時期內(nèi)有一定幅度折現(xiàn)。REITs則是一種相對間接的房地產(chǎn)行業(yè)投資類型,它是一種將房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品,它通常都會采用股票或者受益憑證之類的形式,另外REITs的申購門檻比較低,它的交易方式與股票相同,廣大房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)其自身情況隨時處理他所持有的REITs股份,具有很高的流動性特征。

(二)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對分散,可以多元化組合

其實(shí),REITs就是一種投資組合的手段和方式,它注重的是風(fēng)險(xiǎn)的分散。它可以用于投資不同的項(xiàng)目,而且回避風(fēng)險(xiǎn)能力也比較強(qiáng)。同時,一個投資者還可以同時投資若干個不同的REITs,也可以涵蓋若干不同類別的投資項(xiàng)目,所以它不會局限于某個單個的REIT風(fēng)險(xiǎn)壓力。REITs比較的常見的投資經(jīng)營項(xiàng)目包括寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、店面、商鋪酒店等,他們多數(shù)為不動產(chǎn)組合。總之,相對于投資某個單一的不動產(chǎn)項(xiàng)目,REITs可以避免在投資標(biāo)的過程中的集中風(fēng)險(xiǎn)。

(三)市場回報(bào)率相對比較高

REITs中的現(xiàn)金流一般來自于租金的收入、不動產(chǎn)的管理維修費(fèi)用以及承租率等,所以相對來說比較穩(wěn)定。因?yàn)楣镜呢?cái)務(wù)變動狀況以及經(jīng)濟(jì)主體的獲利能力都不會直接影響到REITs的經(jīng)濟(jì)收益,它不會象股票投資一樣對經(jīng)濟(jì)變動情況反映的非常直接和快速。因此,穩(wěn)定的投資收益完全可以使企業(yè)的一些閑散資金取得很好的資本增值效應(yīng)。另外REITs還可以將一部分的資金繼續(xù)作為投資來運(yùn)行不同類別的其它資產(chǎn),廣泛的增加收入來源,從而讓投資更加多元化。從而使資本在行之有效地降低投資的風(fēng)險(xiǎn)和困難的同時,在底盤方面取得了比較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

(四)REITs的投資和管理都比較靈活

REITs是一種現(xiàn)代的高度創(chuàng)新的資本投資工具,它具有非常大的可移動性和靈活性。基金的創(chuàng)立機(jī)構(gòu)和資本市場的各類中間商以及它的持有者都可以廣泛的參與到REITs的最初設(shè)立、投資和管理運(yùn)作當(dāng)中。而且,REITs還可以把一些金融機(jī)構(gòu)或者一些面臨困境和經(jīng)濟(jì)不利因素的銷售商手中持有的那些比較分散房產(chǎn)資本重新包裝上市。它甚至還可以把某個公司整個納入REITs的運(yùn)作當(dāng)中。此外,根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,使得銀行融資的常規(guī)渠道不通暢,REITs可以作為一種非常直接有效的融資渠道,這樣REITs還可以形成房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)融資的重要渠道和基本模式。

三、發(fā)展REITs解決地產(chǎn)行業(yè)的缺陷

(一)解決房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的缺陷

首先,REITs降低房地產(chǎn)開發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)。REITs和產(chǎn)業(yè)基金都是最重要的融資渠道,房地產(chǎn)開發(fā)商如果能夠有效的引進(jìn)該渠道之中的資金,就可以避免由于過分依賴銀行的貸款而帶來的風(fēng)險(xiǎn)從而在多方面取得一個綜合的平衡狀態(tài)。由于目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金都來源于銀行貸款,這使房地產(chǎn)開發(fā)商在很大程度上都要受制于國家的宏觀調(diào)控政策。這樣的局面是房地產(chǎn)開發(fā)商所不愿接受的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商適當(dāng)?shù)脑黾右恍㏑EITs基金的比例,就可以在很大程度上降低國家政策層面的影響,從而保持業(yè)績以及經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定發(fā)展。其次,REITs還降低了廣大商業(yè)銀行來自于房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在,量投資者和消費(fèi)者的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,并且比重在不斷增長。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金大量來自于商業(yè)銀行的貸款,消費(fèi)者的資金有大一部分也同樣來自于商業(yè)銀行按揭貸款,很多商業(yè)銀行都面臨這種處境,所以大大的增加了風(fēng)險(xiǎn),這種情況下就引入相對來說抗風(fēng)險(xiǎn)能力良好的REITs作為基金的基本來源,這樣就降低了很多商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),很大程度上迎合了商業(yè)銀行需要。

(二)解決房地產(chǎn)市場房價偏高的缺陷

發(fā)展REITs可以逐漸優(yōu)化資本流動方式和運(yùn)作模式,降低各方的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),最終打破房地產(chǎn)行業(yè)的資金循環(huán)怪圈,節(jié)約資本、整合現(xiàn)有資源,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展,從而降低房價。

(三)解決個人的投資者的收益相對較低的缺陷

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要投資者是廣大房產(chǎn)消費(fèi)者,他們以購買房產(chǎn)的行為方式對房地產(chǎn)開發(fā)商等進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)投資。大部分房地產(chǎn)消費(fèi)者都缺乏專業(yè)的金融知識和投資技巧,所以他們所購買房產(chǎn)都處于大量閑置的狀態(tài),這樣就降低了投資收益。如果他們可以將資本交給非常專業(yè)的投資基金來運(yùn)作則可以大大提高他們的投資收益。

四、我國長期發(fā)展REITs的可行性分析

近年來我國房地產(chǎn)投資貸款在各類金融機(jī)構(gòu)以及一些新增的機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)中所占比重呈持續(xù)上升的趨勢,為此,國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策,在體現(xiàn)國家實(shí)力的同時也凸顯出我國房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道具有其單一性,這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大弊端。所以,我國房地產(chǎn)以及相應(yīng)的投資行業(yè)急需銀行以外的融資手段和模式來解決房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營放嗎的問題。構(gòu)建一個渠道多元化、收益高效化而且有利于降低和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式,另外,中國非常雄厚的民間金融資本無法在單一的投資渠道中找到比較合適的運(yùn)作途徑。隨著我國保險(xiǎn)行業(yè)的發(fā)展以及養(yǎng)老保險(xiǎn)的改革,我國各類機(jī)構(gòu)的投資者逐漸成熟。REITs的多種優(yōu)勢屬性會在很大程度上對我國金融業(yè)產(chǎn)生異常強(qiáng)大的吸引力,所以,我國應(yīng)該盡快創(chuàng)建全面發(fā)展、多元化、多層次、國際化的REITs市場。REITs也將成為信托行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)合作的最佳模式。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)監(jiān)管 體系

作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，我國的房地產(chǎn)投資基金的起步較晚，相較于美國的房地產(chǎn)投資基金模式，我國房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行仍受法律、法規(guī)、稅收等因素的影響。此外，由于我國的流轉(zhuǎn)稅、房產(chǎn)稅高達(dá)17.5%，房地產(chǎn)投資基金一般不會投放于物流出租，同時也不會投放于房地產(chǎn)企業(yè)的股票中。目前，我國房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行，主要是針對資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，而財(cái)務(wù)監(jiān)管問題就成為了廣大投資者普遍關(guān)注的話題。

一、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的原則

（一）靈活的監(jiān)管方式：

目前，在我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，總體投資主要由開發(fā)商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應(yīng)相互協(xié)調(diào)、配合運(yùn)行基金對外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)根據(jù)主體、情況、階段的不同而靈活調(diào)整監(jiān)管方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資基金、開放商以及其他投資者之間的溝通、協(xié)調(diào)，以便及時做出調(diào)整、解決問題，保證開發(fā)項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）明確重點(diǎn)，加強(qiáng)力度：

長期以來，我國的房地產(chǎn)投資基金在針對某一開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投放時，無論股權(quán)比率是高、是低，均是一種戰(zhàn)略型的投資行為，而并非直接掌管房地產(chǎn)發(fā)開項(xiàng)目的運(yùn)營。為了能夠及時、順利的撤出，保證原有投資款與利潤的安全，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須采取全過程的財(cái)務(wù)監(jiān)管，而監(jiān)管工作的主要內(nèi)容及重點(diǎn)就是對資金活動的監(jiān)督、管控。

（三）適中的監(jiān)管力度：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)監(jiān)管的實(shí)施應(yīng)當(dāng)在不影響地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)性運(yùn)作的前提下，對項(xiàng)目資金的活動進(jìn)行全程監(jiān)管、把控。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過程中，房地產(chǎn)投資基金方應(yīng)指派專人、代表負(fù)責(zé)具體的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)理協(xié)同合作，在已授權(quán)利范圍以內(nèi)，第一時間簽批、執(zhí)行已落實(shí)基金的預(yù)算與計(jì)劃，而對于授權(quán)范圍以外的部分，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定及程序，待經(jīng)過審核、批復(fù)后予以執(zhí)行。此外，對于已落實(shí)基金預(yù)算、計(jì)劃之外的其他支出款項(xiàng)，項(xiàng)目的開發(fā)商與地產(chǎn)投資基金方應(yīng)及時進(jìn)行協(xié)商，待增補(bǔ)計(jì)劃辦理、完成后，方可予以簽批、執(zhí)行。房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)主要針對預(yù)算、計(jì)劃之外的其余支出款項(xiàng)，以及銷售回籠資金與數(shù)額較大的支出款項(xiàng)實(shí)施監(jiān)督、管控，而對于其他方面的監(jiān)管可視具體情況適當(dāng)做出調(diào)整、放松。

二、我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的幾種監(jiān)管模式

（一）有限責(zé)任公司監(jiān)管模式：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目倘若采用此種模式進(jìn)行監(jiān)管，一般需要根據(jù)股權(quán)的比率，由股權(quán)份額較大的投資者來掌管開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)監(jiān)管。此外，其他投資者可指派專人參與到開發(fā)項(xiàng)目的管理中，由最大股東統(tǒng)一進(jìn)行管理。根據(jù)開發(fā)單位的具體章程，開發(fā)項(xiàng)目與公司運(yùn)營的重要事項(xiàng)及活動主要由股東大會、董事會進(jìn)行決策。

（二）信托監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，主要是針對房地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目，由信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行深入的調(diào)查、研究，待對該項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評估、總結(jié)后，綜合考慮可否實(shí)施債券貸款、股權(quán)投資。值得注意的是，雖然此種監(jiān)管模式對于開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流的監(jiān)督、管控較為系統(tǒng)、全面，但對于整個開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)管則有待改進(jìn)、完善。

（三）銀行監(jiān)管模式：

目前，我國銀行貸款的分類，按時間可分為短期、中期、長期貸款；若按貸款方法可分為票據(jù)貼現(xiàn)、擔(dān)保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營貸款、委托貸款等。長期以來，我國各大銀行對于企業(yè)、單位融資貸款的財(cái)務(wù)監(jiān)管，通常側(cè)重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監(jiān)控。一般情況下，為降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國多數(shù)企業(yè)、單位通常會選擇擔(dān)保、抵押的方式獲取貸款，而一些經(jīng)營規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)、信用評級高的大型企業(yè)則會采用授信貸款的方式。

（四）自主監(jiān)管模式：

此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，其主要是由投資基金項(xiàng)目的開發(fā)公司自行構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營需要制定具體制度及內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系

（一）財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門：

在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管中，基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部，可將其視為財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門，其主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期財(cái)務(wù)進(jìn)行分析、調(diào)查、研究，同時在開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營過程中實(shí)施全過程的財(cái)務(wù)監(jiān)管并展開內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)及時的了解、掌握項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際的財(cái)務(wù)活動情況及問題，對于一些關(guān)鍵事項(xiàng)、重要問題，應(yīng)第一時間向基金經(jīng)理匯報(bào)，以便及時做出調(diào)整、處理。

（二）財(cái)務(wù)監(jiān)管的領(lǐng)導(dǎo)小組：

房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目若要實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)事先由項(xiàng)目基金經(jīng)理負(fù)責(zé)組建財(cái)務(wù)監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，針對開發(fā)商的年度運(yùn)營計(jì)劃、整體預(yù)算、預(yù)算外的支出款項(xiàng)，以及在指派監(jiān)管代表授權(quán)以外的大額支出款項(xiàng)進(jìn)行審核、批復(fù)。此外，為全面監(jiān)控開發(fā)項(xiàng)目的所有財(cái)務(wù)活動，還需構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組，從而將監(jiān)督、管理、審核滲透到項(xiàng)目運(yùn)作的每個環(huán)節(jié)中。為此，財(cái)務(wù)監(jiān)管小組應(yīng)配備會計(jì)、市場營銷、工程等專業(yè)人員，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管的有效性、科學(xué)性。值得注意的是，倘若同步實(shí)施多個開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，為避免受利益驅(qū)使而單一監(jiān)管某一項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)每個項(xiàng)目的特點(diǎn)與需要，適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管力度，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率及質(zhì)量。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)管人員：

目前，我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，通常是來自基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門，指派至投資項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表。基金管理單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行競聘上崗制度，針對已錄用的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的

教育培訓(xùn)，使其具備一定的財(cái)務(wù)監(jiān)管意識，充分了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式及流程，熟練掌握有關(guān)金融、市場營銷、會計(jì)、工程等各個專業(yè)的理論知識及業(yè)務(wù)技巧。基金管理單位指派至開發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力、良好的溝通技巧、優(yōu)秀的個人品質(zhì)以及一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率、質(zhì)量。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過程中，基金財(cái)務(wù)代表與基金工程代表等有關(guān)人員應(yīng)協(xié)同合作，及時向基金管理單位的財(cái)務(wù)部門上報(bào)開發(fā)商的實(shí)際財(cái)務(wù)情況、重大事項(xiàng)等，但無需參與到開發(fā)商的財(cái)務(wù)核算中去，避免影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

四、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的重要事項(xiàng)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防：

房地產(chǎn)投資基金在確定具體投資項(xiàng)目前，應(yīng)針對所有房地產(chǎn)開發(fā)商提供的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析、研究、審核，最好事先介入開發(fā)商內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)查。此外，還可聘請社會上的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查各個開發(fā)商，并主動參與到整個調(diào)查過程中，第一時間了解、掌握各個項(xiàng)目單位的財(cái)務(wù)情況，及時消除財(cái)務(wù)隱患，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批、報(bào)告制度：

房地產(chǎn)投資基金在確定投資項(xiàng)目后，首先需要與開發(fā)商、原股東進(jìn)行協(xié)商、洽談，明確基金在開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中的監(jiān)管權(quán)限，待各方意見達(dá)成一致后，方可進(jìn)行投資。在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，一切財(cái)務(wù)活動必須通過審批才可予以放行，而對于一些重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，開發(fā)商必須向基金管理單位報(bào)告，未予以批準(zhǔn)，開發(fā)商不得自行開支。

五、結(jié)束語：

篇（4）

    2、國內(nèi)信托產(chǎn)品與國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個空白,這導(dǎo)致我國現(xiàn)有投資基金全部屬于證券投資基金。因此,我國證券市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大,我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無法通過投資組合來有效分散投資風(fēng)險(xiǎn),只是一種不成熟的、初級的、過度的金融產(chǎn)品。

    二、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問題

    目前,我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問題:

    1、金融市場不成熟。發(fā)達(dá)國家有具有發(fā)達(dá)的金融市場,而中國的金融市場仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內(nèi)以私募方式形成規(guī)模巨大的資金。顯然目前中國的金融市場還無法做到這一點(diǎn)。另外,國內(nèi)封閉式私募基金的流動性差,難以進(jìn)行多項(xiàng)目投資,這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)分散功能。

    2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)以及具體實(shí)施細(xì)則,在我國的現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下還是一個空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運(yùn)作、享受的稅收優(yōu)惠,相關(guān)的稅收財(cái)務(wù)和證券交易的法律法規(guī)遲遲未出臺,這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展的瓶頸。

    3、專業(yè)人才缺乏。美國的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才,這對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國目前房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)人才比較缺乏。

    4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國之所以盛行,是因?yàn)槠涞玫搅硕愂諆?yōu)惠。然而,在中國現(xiàn)行稅收上,存在雙重征稅的問題。依照我國現(xiàn)行公司法,房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅,投資者還要納所得稅,重復(fù)征稅,使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報(bào)優(yōu)勢不明顯。我國現(xiàn)有的稅收政策嚴(yán)重制約著中國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

    三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對策建議

    1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監(jiān)管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此,盡快制定符合我國國情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》,同時借鑒國外經(jīng)驗(yàn),在投資基金法基礎(chǔ)上,制定《投資者保護(hù)法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開有力的監(jiān)管。既要加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制又要增強(qiáng)信托行業(yè)自律機(jī)制,還要引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。因?yàn)橥顿Y公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益,所以引進(jìn)委托人和受益人對受托人的監(jiān)督是必要的。

    2、積極借鑒國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。我國的金融相對不發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)狀,決定了我國不能照搬其他國家的現(xiàn)有模式,因此,我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國的國情,加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范和金融創(chuàng)新。

    3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建,這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級,又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應(yīng)制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅,降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后,政府應(yīng)加強(qiáng)資信評估機(jī)構(gòu)建設(shè),重點(diǎn)扶持或者專項(xiàng)建設(shè)確立一批權(quán)威評估機(jī)構(gòu)。

篇（5）

目前房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深入，作為信托公司最賺錢的業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨制約，因此多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，降低房地產(chǎn)市場波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)行“基金化”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為今后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向之一。

一、房地產(chǎn)信托投資基金及其發(fā)展歷史

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。

（一）國外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷史

（1）美國。REITs最早出現(xiàn)在美國。從1962年至2003年，美國共有497家REITs首次上市發(fā)行，有293家REITs先后摘牌。。至2011年末，美國大約有300多只REITs在運(yùn)作之中，房地產(chǎn)投資信托市值增加到3307億美元，而且其中近2/3在證券交易所公開上市交易。在上市發(fā)行的REITs中，權(quán)益型REITs占據(jù)重要地位。（2）亞洲國家和地區(qū)。日本是亞洲最早開發(fā)REITs的國家。2000年11月日本修改了投資信托法，準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。2001年9月，首只房地產(chǎn)投資信托基金上市，建立了亞洲第一個REITs市場。2005年末日本的房地產(chǎn)投資信托基金市場的基金數(shù)目增加至120只。（3）中國香港地區(qū)的REITs起步較晚。2005年11月25日，香港首個房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)交所掛牌交易。2005年，在香港聯(lián)交所上市的REITs只有三只：領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金、泓富產(chǎn)業(yè)信托基金、越秀房產(chǎn)信托基金。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的融資優(yōu)勢

REITs使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

REITs可以通過發(fā)行股票為經(jīng)營性合伙企業(yè)融資。在REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限；而REITs具有集聚大量個體投資者資金的功能，有助于提高房地產(chǎn)市場的流動性和效率。

（三）國外REITs的經(jīng)營模式

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。

以香港上市領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機(jī)構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入（主要為空調(diào)費(fèi)）；租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿的方式而實(shí)現(xiàn)。

因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

二、房地產(chǎn)信托投資基金對我國房地產(chǎn)市場的影響

自2009年房地產(chǎn)調(diào)控“國四條”開始，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款額度加以嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)公司融資受限，房地產(chǎn)信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被信托公司和地產(chǎn)公司關(guān)注。

（一）平安信托“睿石”系列房地產(chǎn)投資基金信托產(chǎn)品

在“基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面，平安信托在業(yè)內(nèi)進(jìn)行了較早的嘗試，曾推出“睿石”系列全功能房地產(chǎn)（信托）基金。該產(chǎn)品采用了“主動管理+組合投資”的方式，運(yùn)用資產(chǎn)配置模式，通過股權(quán)合作和債權(quán)融資等方式投資到房地產(chǎn)市場，較大程度地降低了投資單一項(xiàng)目型信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)。該產(chǎn)品投資于多個項(xiàng)目、多個交易對手、結(jié)合行業(yè)周期配比債性資產(chǎn)和股性資產(chǎn)，以分散風(fēng)險(xiǎn)，為投資者帶來具有相對優(yōu)勢的產(chǎn)品收益。

睿石房地產(chǎn)基金每期平均配置4-7個基礎(chǔ)資產(chǎn)，初始配置原則是股權(quán)類資產(chǎn)的配置上限僅為30%，通過分散投資，有效地規(guī)避結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。睿石房地產(chǎn)基金通過股債資產(chǎn)比例、交易對手信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)等維度，通過組合配置分散投資風(fēng)險(xiǎn)和保障客戶投資收益。以近期備受關(guān)注的“睿石2號”為例，該基金配置了29.68%的股權(quán)項(xiàng)目，雖然股性資產(chǎn)受到房地產(chǎn)市場波動產(chǎn)生較大下降，但是睿石2號的整體收益率仍達(dá)到11.02%，依然高于同期發(fā)行的債權(quán)類產(chǎn)品（8%左右）。

截止2012年11月份，“睿石”系列房地產(chǎn)投資基金信托產(chǎn)品已發(fā)展到第23期，可見其迅猛的發(fā)展勢頭。

目前規(guī)模較大的信托公司，均已在該領(lǐng)域布局。如中融信托目前的中融·鏵融精品城市化股權(quán)投資系列基金信托計(jì)劃；百瑞信托·寶盈39號新長城房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃。

（二）金地集團(tuán)地產(chǎn)基金

自從2005年開始，金地便與摩根士丹利、ING等國際金融巨頭開始合作，歷經(jīng)幾年探索，金地集團(tuán)在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。全面負(fù)責(zé)金地集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)盛投資管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全資持有。

2010年12月8日，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)宣布，兩公司合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第二期募集已成功完成。而早在4月初，金地集團(tuán)與瑞銀合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金首期募集完成，募集簽約金額約1億美元，主要投資國內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目。這是中國大陸第一個由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。

金地集團(tuán)布局地產(chǎn)基金并非開發(fā)商中個案，2005年底，萬科與中信資本共同發(fā)起，在香港成立中信資本·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金，該基金募集資金為1.5億美元，存續(xù)期為5年，主要投資于萬科的開發(fā)項(xiàng)目；復(fù)地集團(tuán)自2009年以來，復(fù)地集團(tuán)參與成立了3家房地產(chǎn)基金公司。除星浩資本、盛世神州之外，2009年8月，復(fù)地成立上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)，目前旗下已經(jīng)有景業(yè)和景盈兩支房地產(chǎn)基金。

三、房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展展望

房地產(chǎn)信托投資基金在我國將會有較為快速的發(fā)展，主要原因如下：

（一）目前中國房地產(chǎn)金融存在制度方面的缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。

一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70%以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90%。資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

自2010年4月地產(chǎn)調(diào)控“國十條”以來，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡增，銀行對房地產(chǎn)公司的貸款支持力度大大下降，從而催生了2010年至今的房地產(chǎn)信托的繁榮。

（二）銀監(jiān)會的對房地產(chǎn)信托基金的支持。自2012年初，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)兌付的風(fēng)險(xiǎn)和國家對地產(chǎn)調(diào)控政策，銀監(jiān)會決定暫停房地產(chǎn)信托，自2012年初至2012年10月份地產(chǎn)信托在市場上基本銷聲匿跡。

目前，房地產(chǎn)基金占私募股權(quán)基金市場的比重越來越大，根據(jù)清科數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示，在9月份新募集基金中有5支房地產(chǎn)基金，募資金額共計(jì)3.89億美元，占9月份募集總金額的11.8%。自2012年初房地產(chǎn)信托投資基金有較為快速的發(fā)展，房地產(chǎn)基金已成為房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源之一，巨大的資金需求迫使房地產(chǎn)基金快速擴(kuò)張。

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)路徑選擇

房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。

我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當(dāng)時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中,信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。

2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國外的REITs立法模式

目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先,美國由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇

我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

篇（7）

一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。

房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。

我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評價，對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理

私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。

房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。

房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。

針對此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對政策風(fēng)險(xiǎn)、時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和評估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報(bào)告制度，對城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長期發(fā)展機(jī)會的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。

針對此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒辆帧⒎康禺a(chǎn)交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。

第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。

針對此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)

針對此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營銷策略，同開發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，適時調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。

私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。

其一，對被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案，針對開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機(jī)會型開發(fā)商，針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。

其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識別法律風(fēng)險(xiǎn)。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。

其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)的識別和評估，選擇是否放棄項(xiàng)目。

三、結(jié)論與展望

本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對策。

私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升，同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】

篇（8）

一、旅游房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)

國外關(guān)于旅游房地產(chǎn)并無明確定義，沒有與“旅游房地產(chǎn)”一一對應(yīng)的固定詞匯，只有分時度假及其延伸的相關(guān)概念，如recreation real estate（休閑房地產(chǎn)）、resort real estate（度假地房產(chǎn)）、resort property（度假地不動產(chǎn)）等。其中分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓是國外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界使用頻率最高的詞匯。分時度假（timeshare）是歐美率先使用的概念。

分時度假就是將度假酒店或度假村的一個或一套房間的使用權(quán)以周為單位賣給多個客人，使用期限可以是幾年或幾十年不等。顧客購買了一個時段（一般是一周）的使用權(quán)后，即可以每年在該酒店享受一個星期的度假，顧客還同時享有該時段的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。其實(shí)質(zhì)就是以“擁有”度假住宿替代傳統(tǒng)的酒店住宿。分時度假引入中國后，在其創(chuàng)新和發(fā)展過程中，首先形成了產(chǎn)權(quán)酒店這種過渡形式，然后以旅游房地產(chǎn)這個概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來。因此，旅游房地產(chǎn)是中國首創(chuàng)的詞匯，在國外文獻(xiàn)中很難找到直接關(guān)于“旅游房地產(chǎn)”的文獻(xiàn)。

一、關(guān)于旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，概括起來可以歸納為以下四點(diǎn)：

一是特殊的地域優(yōu)勢特征，旅游房地產(chǎn)通常都處理地理位置良好，環(huán)境優(yōu)美，氣候舒適的環(huán)境，主要分布在風(fēng)景區(qū)，度假區(qū)等旅游資源豐富的地區(qū)，依托于旅游資源或者已經(jīng)成為旅游資源的一部分。

二是經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，其中包括居住與投資的雙重特點(diǎn)等。

三是特殊的功能性，旅游房地產(chǎn)必須具有旅游休閑度假的服務(wù)功能，滿足旅游與居住的雙重特點(diǎn)。

四是靈活的營銷管理特點(diǎn)，旅游旅游房地產(chǎn)具有特殊的開發(fā)營銷模式，可根據(jù)客戶的不同需求，如第一居所、第二居所或是房地產(chǎn)投資等，提供靈活多變的營銷管理服務(wù)。

二、旅游房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀及投資主體

隨著2010年海南國際旅游島規(guī)劃的出臺，我國旅游房地產(chǎn)熱潮涌動，基于對旅游房地產(chǎn)市場的看好，大量海內(nèi)外企業(yè)集團(tuán)紛紛加入旅游房地產(chǎn)投融資活動，為旅游房地產(chǎn)市場注入了大量的資金。同時我國居民具有較強(qiáng)投資力，擁有大量儲蓄存款可以進(jìn)行投資。現(xiàn)階段，我國旅游房地產(chǎn)投融資需求主要是通過銀行貸款實(shí)現(xiàn)，自有資金比例較小，對于銀行的依賴較為嚴(yán)重，其他融資渠道不順暢，并且投融資結(jié)構(gòu)較為單一，融資渠道狹窄，還未形成多元化的融資渠道及結(jié)構(gòu)。

本文按照旅游房地產(chǎn)投融資主體加以區(qū)分，可以將其分為個人投資者及機(jī)構(gòu)投資者。

（一）個人投資者。

我國居民具有安家樂業(yè)的傳統(tǒng)美德，但由于旅游房地產(chǎn)投融資數(shù)額巨大，經(jīng)營運(yùn)作又具有很強(qiáng)的專業(yè)性以及地理位置的限制，中小投資者只能參與分時度假、時權(quán)酒店等旅游休閑、居住型房地產(chǎn)投融資，較少有機(jī)會參與旅游觀賞型、旅游商業(yè)型房地產(chǎn)投融資。因此可以看出，對于旅游房地產(chǎn)投融資而言，中小投資者等個人投資者主要參與消費(fèi)型旅游房地產(chǎn)投融資，較小部分參與旅游房地產(chǎn)投資性質(zhì)的投融資。

（二）機(jī)構(gòu)投資者。

機(jī)構(gòu)投資者主要可以分為政府機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)，企業(yè)和事業(yè)法人以及投資基金等幾類。其中政府部門通過出資入股，或者以土地作為投資對象等方式進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。政府部門擁有土地資源優(yōu)勢、可靠的資金來源、政策的支持，因而成為旅游房地產(chǎn)投融資主體不可或缺的一部分。各類企業(yè)或公司因其市場規(guī)模大小，資金實(shí)力強(qiáng)弱，專業(yè)技術(shù)等級不同而采取不同的融資渠道進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，如上市公司因其在證券市場上的融資能力可以通過上市股票進(jìn)行融資，而非上市公司可以通過向銀行貸款以及發(fā)行公司債券等方式進(jìn)行融資。涉足旅游房地產(chǎn)投融資的企業(yè)有中糧，萬科，新世界，海航，中旅，雅居樂，中信，富力，開元旅業(yè)，宋城等大型企業(yè)。

隨著近年來我國金融市場的發(fā)展與完善，以及國際交流與聯(lián)系的增多，中國旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，很多國外的投資基金對中國市場十分看好以及對人民幣升值的預(yù)期，尤其是一些美國房地產(chǎn)投資信托基金，紛紛在我國旅游房地產(chǎn)試水，成為旅游房地產(chǎn)投融資主體的一部分。

三、旅游房地產(chǎn)投融資模式分析

旅游房地產(chǎn)是一種資本密集型的產(chǎn)業(yè)，資金的充足與否直接影響著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，因此旅游房地產(chǎn)的投融資對旅游房地產(chǎn)的成功與否起著至關(guān)重要的作用。我國旅游房地產(chǎn)投融資存在很多方式，按照投融資主體的不同、投融資渠道進(jìn)行的分析，并借鑒相應(yīng)房地產(chǎn)投融資模式的經(jīng)驗(yàn)，可以嘗試性將旅游房地產(chǎn)投融資模式分為三種：自籌模式，合作模式，BOT模式三種。

（一）自籌模式。

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式擴(kuò)大自有資金進(jìn)行融資從而投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一種模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種，主要包括內(nèi)部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內(nèi)部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預(yù)收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進(jìn)行貼現(xiàn)股票等多種方式。而外部融資主要包括發(fā)行企業(yè)債券，銀行貸款，房地產(chǎn)投資信托，利用海外資金，向其它金融機(jī)構(gòu)貸款，上市公司還可以進(jìn)行上市融資，包括首次公開發(fā)行上市融資，配股以及增發(fā)融資等等方式。

自籌模式通常是資金實(shí)力雄厚的企業(yè)或公司，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產(chǎn)那么大，或者管理，開發(fā)建設(shè)技術(shù)過硬。因而采用自籌模式進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。自籌模式是企業(yè)自身獨(dú)立進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，其投融資風(fēng)險(xiǎn)較大，但可以獨(dú)享收益。

（二）合作模式。

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過合作的方式，共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，這些企業(yè)可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設(shè)立股份公司，或者項(xiàng)目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術(shù)，管理，土地等多種方式進(jìn)行合作，共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的一種投融資模式。合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)的企業(yè)、有資金卻沒有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點(diǎn)有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù)的企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的需求。通過合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長補(bǔ)短，共享管理、技術(shù)資源，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也利于我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，合作模式導(dǎo)致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤導(dǎo)致利潤下降。

（三）BOT模式。

BOT模式是對Build-Own-Transfer（建設(shè)-擁有-轉(zhuǎn)讓）形式的簡稱，現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。

BOT模式主要是指政府對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)定在一個固定的期限內(nèi)，企業(yè)對其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán)，以便收回對該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給政府。旅游房地產(chǎn)BOT模式通常是政府用土地特別是核心地塊或者價值很高的土地或土地相關(guān)權(quán)益做抵押，企業(yè)在獲得抵押土地后，在項(xiàng)目建設(shè)期行使職能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌資，建設(shè)，營運(yùn)，維修及轉(zhuǎn)讓并承擔(dān)建設(shè)期間和經(jīng)營期間的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)在獲得抵押土地后提出盈利模式及操作方案，形成整體開發(fā)思路和方案，通過企業(yè)的運(yùn)營，從而獲得二次或三次利潤，有時候甚至是高于BOT本身的利潤，從而為旅游房地產(chǎn)投融資提供了發(fā)展空間。在這個過程中，政府主要起引導(dǎo)作用，包括完成相關(guān)前期工作，與企業(yè)充分溝通協(xié)商，并協(xié)助企業(yè)安排要起引導(dǎo)作用，包括完成相關(guān)前期工作，與企業(yè)充分溝通協(xié)商，并協(xié)助企業(yè)安排招標(biāo)，分包等各種過程項(xiàng)目，同時監(jiān)督過程質(zhì)量，驗(yàn)收各項(xiàng)工程并按時支付相關(guān)費(fèi)用，同時按照承諾給予企業(yè)其他方面協(xié)助與支持。BOT模式比較適合旅游商業(yè)型房地產(chǎn)、旅游觀賞型房地產(chǎn)的投融資。

BOT模式在我國主要有鳳凰·南華山房地產(chǎn)、酒店、商務(wù)中心及生態(tài)旅游休閑區(qū)的投資經(jīng)營（BoT），湘西旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)上運(yùn)用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國外先進(jìn)的BOT模式，從而運(yùn)用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢，是未來開發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒有開發(fā)出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發(fā)前期資金需求大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高以及政府投資渠道不暢等問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]王靜.中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式比較研究[D].云南大學(xué)，2007.

篇（9）

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對性地對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對項(xiàng)目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。

項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會申請辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

篇（10）

1.我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會制定相應(yīng)的政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

1.2供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個比較長的周期，先前的預(yù)測可能會隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。諸如，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中發(fā)生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象，人們的購買力就會相應(yīng)變化，目標(biāo)人群也會發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣就會存在供求的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3土地風(fēng)險(xiǎn)

在整地拆遷這個過程中，也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括以下幾個方面：

1.3.1安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2投機(jī)主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

1.3.3極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1.4.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

1.4.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1科學(xué)決策

為了預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析。調(diào)查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對房地產(chǎn)的供求狀況以及發(fā)展趨勢進(jìn)行必要的調(diào)查。在對國家和社會雙重因素的把握之下，需要對房地產(chǎn)建設(shè)方面的信息進(jìn)行收集并建立必要的分析系統(tǒng)，其中要包括類似項(xiàng)目開發(fā)方案與收益狀況、周邊配套設(shè)施建設(shè)狀況、政府規(guī)劃情況、產(chǎn)業(yè)布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進(jìn)行細(xì)致分析，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)施工的周期比較長，其間很可能會遇到各種各樣的特殊情況，為了規(guī)避損失，在訂立合同的時候，需要對相關(guān)的責(zé)任進(jìn)行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規(guī)定期限的話，那么施工企業(yè)要負(fù)擔(dān)這部分責(zé)任，這樣就能減少開發(fā)商的損失，起到很好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。除了合同措施之外，還可以進(jìn)行保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的保險(xiǎn)行業(yè)也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以將保險(xiǎn)費(fèi)作為一部分預(yù)防性支出，一旦發(fā)生突況，就能降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.3多元投資

投資的目的就是為了獲得效益，每個行業(yè)的投資都有著自己的特點(diǎn)，有的行業(yè)投資效益比較低，但是相對安全，有的行業(yè)的投資效益比較高，但是也面臨著高風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資的時候，應(yīng)該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.4加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管

工程質(zhì)量的好壞對于房地產(chǎn)投資來說至關(guān)重要，如果其質(zhì)量不合格，將很難配合營銷策略、預(yù)售策略的展開，對于房地產(chǎn)的效益有著直接的影響。為此，應(yīng)該加強(qiáng)對于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)管。這不但需要開發(fā)商、監(jiān)理方的作用，還需要施工方嚴(yán)格要求自身。只有在施工的設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段都能進(jìn)行良好的監(jiān)控，才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)而減少質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5創(chuàng)新營銷

為了有效地降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)上都在營銷方面進(jìn)行了創(chuàng)新。現(xiàn)在分期付款、預(yù)租預(yù)售等方式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，還將房地產(chǎn)開發(fā)與金融服務(wù)聯(lián)系在一起，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.總結(jié)

目前，我國的房地產(chǎn)投資比較熱，本文分析了我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出了相應(yīng)的防范措施，旨在能夠更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向科學(xué)化、理想化。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

流動性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動性相對較強(qiáng)。

能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。

法律法規(guī)尚不健全

目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進(jìn)行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運(yùn)營。

道德風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對受托人的有效約束和激勵機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機(jī)會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險(xiǎn)問題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營活動。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn),我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會,負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。

項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)的防范

信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評估,對項(xiàng)目的市場定位及前景有一個獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識;深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。

就目前的市場狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺,也存在較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識,提高風(fēng)險(xiǎn)意識。

參考文獻(xiàn):