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我國的房地產開發企業正處在這樣一個挑戰與機遇并存、發展與制約共生同在的歷史時刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國家出臺多種嚴厲的調控政策，2012年針對房地產行業的宏觀調控似乎還遠未結束，但2011年我國房地產開發投資額仍達到了61740億元，比2010年增長27.9%，房屋施工面積507959萬平方米，比2010年增長25.3%。在房地產行業結構和利益分配格局發生重大改變的今天，正確分析企業內外部環境從而制定適合自身的發展戰略并加以實施，才有可能使房地產開發企業生存、發展、壯大。

一、房地產開發市場發展前景

據聯合國研究數據顯示，發達國家在經濟起飛期都存在一個房地產快速增長期，時間大約為20-30年。目前中國的房地產正處于發達國家所經歷的房地產業高速發展期。

據國家統計局統計數據：2011年，我國人均GDP達到35083元，扣除價格因素，比2002年增長1.4倍，年均增長10.1%。按照平均匯率折算，我國人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000-10000美元，實現翻兩番的目標，這些數據說明了我國房地產業仍將保持20年左右的快速發展階段。

二、房地產開發企業戰略發展的競爭環境分析

政府、銀行對于土地及資金的緊縮增大了房地產企業的生存壓力，企業對于優質人力資源、高資質施工企業等資源競爭激烈。

在國家政策引導下，住宅的市場供給結構出現層級劃分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全國保障性住房統計數據。前5月，全國已新開工保障性安居工程346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產企業改變原來的單一商品房開發的經營模式，保障性住房開發成為房地產市場競爭的一部分。

房地產行業作為一個資金密集型行業，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場不活躍使得資金流轉周期變長，多種因素下使得進入房地產業的資金門檻日益提高。但對于資金充裕的外行業企業或外資進入的技術門檻較低，在房地產較高的投資回報率下，不同渠道目前仍存在大量伺機進入者；

從替代產品而言，新商品房的幾類替代品中保障性住房及活躍的二手房市場將對新建商品房產生巨大的替代作用，大城市內的租賃市場份額將會逐漸增大，新建商品房市場空間將被壓縮，房地產開發企業競爭強度加大。

房地產業現有競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，未來市場競爭將分化為兩級企業內部的競爭，一部分為大企業間競爭，主要提高自己的市場份額，形成更高的市場控制力為目標；兩一部分是小企業間優勝劣汰的競爭，這些企業競爭以求得生存為目標。

三、房地產開發企業發展戰略定位及支撐體系改善建議

1.發展戰略定位

（1）盈利模式。房產開發型主要是指通過房產建設開發及銷售回收投資的盈利模式，物業設計和成本控制環節對利潤有較大影響。首期投入較大，項目中期逐漸實現資金平衡，項目后期會有大量現金流入，其建筑規劃、成本控制、市場研究、銷售控制是核心能力，是當前內地房地產企業主要的運作模式，隨著市場的發展，這種模式會更趨專業化。

（2）產品定位。對于房地產行業住宅產品，其產品種類已經有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經濟適用房等數種，不同類型產品的市場吸引力也是截然不同的。一般來講，一類產品的市場吸引力可以用市場規模（銷售額）、市場成長性（銷售額增長率）、盈利性（盈利能力）和市場競爭程度（平均售價的累計增長率）來度量。

根據不同的評價指標對住宅細分產品市場吸引力影響程度的不同，可以分別對其設置不同的權重，綜合考慮以上對幾種主要的住宅細分產品的定性分析，并參考加權平均后的打分結果來看，中檔住宅市場吸引力水平最高，是住宅產品中應重點考慮投入的對象；高檔公寓贏利性較好，可以適當投入；別墅和低檔住宅應謹慎考慮進入。

（3）區域定位：房地產行業發展區域目前主要集中在我國東部地區的環渤海經濟圈、長三角經濟圈和珠三角經濟圈，這些地區的投資占全國77.48%的份額。

一般來講，一個城市的吸引力水平是指一個城市吸引新的房地產開發商來開展業務的程度。而決定一個城市吸引力水平的城市定位評價指標體系可以分解為四個方面的因素：城市競爭力、市場規模、市場潛力和市場風險。綜合這四個因素的得分，再經過加權平均后，可得到每個擬評價城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優先選擇的區域。

2.發展戰略支撐體系改善

（1）改善組織。組織結構的設計思路應該是以戰略為導向，結合企業所采取的經營模式和發展階段，選擇適合企業自身特點的組織結構。組織結構調整方向是設立相關部門等職能工作。組織管理首先應進行組織結構調整，對部門職責和崗位職責重新進行更為清晰的界定。

（2）改善流程。根據戰略發展規劃，應建立與戰略、組織、人力資源發展相適應的運營流程體系。應以戰略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計劃預算管理、規劃設計管理、建筑施工管理和銷售管理六個核心管理流程，這是房地產企業管理體系建立的重要保障。

（3）改善人力資源管理體系。人力資源規劃的重點在于設計能夠適應戰略發展的人才結構，為新業務的發展構建人力資源平臺。根據戰略規劃，人才結構需要進行調整。作為戰略的基本支撐，開發企業需要建立相對完善的人力資源管理體系。

參考文獻：

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購房方式層次化。1998年7月3日，國務院頒布23號文件《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，確立了高收入家庭購買或租住市場價商品房，中低收入家庭購買經濟適用住房，最低收入家庭申請廉租住房的新的住房供應體系；擴大了個人住房貸款的發放范圍，適當放寬了貸款期限。1999年5月1日，成都《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和《城市廉租住房管理辦法》同時實施；2000年1月15日，首批50住房困難戶喜獲廉租住房，初步建立起成都廉租住房供應體系。1999年9月21日，中國人民銀行決定延長個人住房貸款期各商業銀行個人住房貸款的最長期限由現行的20年延長到30年，利率最高水平由現行年利率6.3315％降為5.58％；1998年，隨著福利性分房的取消和銀行啟動個人購房按揭，很快改變了房地產業開發和購買的結構，以至凡是有正常收入的人，都有可能通過按揭政策，通過金融杠桿而實現自己的購理想房夢。

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2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。

經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。

一、房地產市場現狀分析

1、全國房地產市場現狀

2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發和交易市場異?；馃幔_發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。

二、房地產信貸現狀分析

1、全國房地產信貸現狀

2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。

2、西安市房地產信貸現狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。

房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：

1.繼續加大普通住宅的土地供應

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業稅，穩定房價

從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費

通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。

6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道

商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。

五、結束語

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。

【參考文獻】

[1]王有志，郭勇.西安房地產發展與其他同等城市的比較分析[J].山西建筑，2007，（31）.

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隨著國內一二線城市商業地產市場的逐步飽和，其周邊具備穩定消費群體、較快發展速度和便利交通條件的三線甚至四線城市將迅速成為各路資本搶占的新高地。

住宅的“擠出效應”

2011年，中國城市化率達到46.9%，對比世界上其他國家，一般在這個水平，城市化的進程會開始放緩。純粹靠住宅地產盈利的模式將越過頂峰，呈現一個緩慢下降的趨勢，利潤空間包括拿地的機會都開始減少。

自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商鋪的交易量開始發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅的交易量，這也從側面印證了住宅市場的擠出效應，這種趨勢在未來將更加明顯。另一方面，從09年開始，中國的社會零售品總額的增長率一直保持在15%到20%之間，消費開始真正成為拉動經濟的主力之一。

一位業內人士指出，“這個時候對商業的渴求就特別多?，F在可以這么說，政府的調控在某種意義上來講，把大量的資本包括人才從住宅地產被迫地擠到了商業地產領域。”

在眾多業內人士看來看來，中國已經擺脫了以住宅為核心的黃金十年，隨著人民收入水平的提高，消費品行業可能會占有一個更重要的因素，消費升級帶來商業物業的升級，會提供很多的機會。

很多房地產公司也開始關注到這個現象。隨著批地成本高企，非商業地產背景像萬達或者說像金地轉向商業地產領域。2011年9月，金地公司成立了商業地產公司，從一個純粹的住宅地產轉為一個綜合性的，同時涉及商業地產領域的公司。萬科等大型房地產公司，包括大量的零售公司，已經或即將進入商業地產領域，趨勢不可逆轉。

2011年第三季度，遠洋地產以每平方米22136元單價在北京CBD拿地，保利地產和融創中國合作以每平方米9344元單價在天津獲得商業地塊，龍湖地產在上海虹橋獲得商服地塊的單價也達到了8080元每平米。商業地產進入戰國時代，競爭非常地激烈。

城鎮化助推

根據國際物業公司DTZ戴德梁行界定，商業地產專指用于商業服務業經營性物業，包括批發、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務等多種業態。商業地產發展依賴于商家的經營，而商家經營潛力通常取決于消費市場規模。

國務院發展研究中心預測，未來10年中國城鎮化率的年均增長率約在0.8%-1%，到2020年，中國城鎮化率將預計在55%-56%，城市人口將達7.5億-8億，中國將由農業人口占多數的社會轉變為城鎮人口占多數的城市型社會。中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來十年，中國城鎮化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬，這將直接拉動中國消費市場。

按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的理論關系，當一個國家和地區的GDP低于1100美元時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態，業態主要有集貿市場、廟會、地攤；當人均GDP在1100美元到2000美元之間時，商業形態出現第一次升級，商業街、批發市場等傳統商業出現；當人均GDP在2000到4400美元之間時，為適應城市的發展，百貨商城、超市、專賣店、精品店等多樣化、規?；默F代商業應運而生；當人均GDP高于4400美元時，大型購物中心、城市綜合體、文化創意地產、旅游地產、倉儲物流等綜合商業開始涌現。

為引導以住宅開發商為重點的房地產用地供應向住宅、商服均衡發展方式轉變，引導社會投資向商業、服務業轉移，北京、廣州等地2011年以來都加大了商服用地的供地力度。以北京為例，2011年商服用地的計劃供應量猛增至550公頃，比2010年的實際供應量多出130公頃。另一方面，隨著人口也會進一步地激增，以及高鐵等基礎設施建設的高速發展，需要更多的城市規劃，需要有更多的投資者參與進來。

在西方成熟的商業地產市場，一般千人擁有商業網點為12-14個，擁有營業面積不少于800平方米，人均占有的購物商業面積約1.2平方米。相比之下，國內人均商業面積還未超過0.5平方米，仍處于中等水平，商業物業的空缺明顯，發展空間潛力較大。

機遇大于挑戰

“商業是需要運營來補充、跟進讓它興旺的，如果這些都不能跟上的話，未來可能是一個很大的問題。如果是由于這次的調控導致很多人投資商業，到時候可能會丟空的情況很嚴重?！?/p>

易居房地產分析，2012年商業地產市場兩大趨勢：其一，項目并購大量出現。開發商資金問題凸顯，甩掉資金占用量大的商業地產包袱成為選擇之一，這將帶給資金充裕的大型國企、海外投資機構等許多并購機會；其二，專業商業地產開發商將繼續走逆市擴張之路。優質商業地產項目將進一步集中到實力型專業商業地產開發商手里，商業地產將呈規模化發展趨勢。

專家指出，使商業地產真正成功的關鍵因素，是商業地產的定位規劃及設計、招商及運營。相比住宅市場，運作商業地產要復雜得多，以一個購物中心為例，僅保證其正常運轉便涉及了開發商（或投資商）、運營商、零售商家、消費群體等角色，而這些角色表現是否出彩便決定了這個項目在市場上是否叫好又叫做。

盡管國內對拉動內需雖然已經得到很高的重視，但是實際上配套的相關措施并不完整。所謂的拉動內需就是消費，而消費需要空間，這些空間需要商業物業提供?！皣鴥纫瓌酉M之前，比如家電下鄉包括汽車的補貼，這些政策對商業地產還沒有出來?！?/p>

“現在中國很多的物資，或者說很多方面它的成本其實比美國已經高了很多了，如果采取標桿評比的方式的話，如果都要達到同樣的質量和標準，在上海進行開發項目和在紐約開發，其實是一樣昂貴的。其實中國并不是一個廉價的地方來進行房地產開發，當然現在的問題就是說，我們要看到一個房地產開發項目三到四年之后的遠景?！?/p>

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中圖分類號:F832.49文獻標識碼:B 文章編號:1007-4392(2008)03-0022-04

一、REITs的完整定義

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯為“房地產投資信托”或“房地產投資信托基金”。 美國的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等)或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的基金形式。

美國的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在證券交易所或市場(紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場)進行自由交易。在公司制REIT情況下，投資者購買的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情況下，投資者購買的是信托受益憑證。

二、REITs的設立條件及交易結構

由于房地產信托投資基金是一種匯集眾多個人和機構資金，由專業信托機構管理，從已上市或未上市公司手中收購房地產資產包的投資工具，因此其資金大部分來源于多數中小投資者，由專門的受托投資機構進行房地產直接投資或抵押貸款等形式的投資，投資機構向投資者發行收益憑證，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。與銀行、證券、保險三大金融支柱體系相比較，房地產信托不僅可以將資本市場、貨幣市場和產業市場予以有效連結，同時可以分散風險、重構權利，更可以滿足市場主體需求多元化的要求。

(一)設立REITs的條件

在美國，設立REITs的主要條件包括:

在組織結構上，REITs必須是公司、商業信托或類似公司課稅主體的協會等其他類似機構，并且必須由董事會或基金托管人管理。

在資產要求方面，要求在資產組合中，至少持有75%的資產價值屬于房地產、抵押貸款、其他REITs證券、現金或政府證券，持有某一個發行人的證券不得超過REITs資產價值的5%，不得持有超過某一發行人流通在外的具有投票權的證券的10%，所持有下屬子公司的應征稅資產不超過總資產的20%。

在收入要求方面，至少75%的毛利必須來源于房地產租金、貸款利息、出售物業收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產節稅收益、貸款承諾費等，不得有超過30%的毛利來自于出售持有不足6個月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(非自愿變賣或拍賣的除外)。

在股東人數方面，REITs股份必須完全可轉讓，至少有100個股東，且股權結構應分散化，在稅收年度的下半年，少于5人的股東不可擁有50%以上的股份，單個股東的持股比例不超過9.8%(退休金除外)。

在紅利分配方面，將不低于REITs應納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東。

在資金來源方面，主要是通過發行股票，由機構投資者和社會公眾認購，或是從銀行借入、發行債券或商業票據等。

由此可以看出，美國的REITs采用的是公司運作、封閉型模式。當然，中國的國情不同于美國，不能照搬其模式，但可以予以借鑒。在討論設立REITs的問題之前，先了解一下REITs的三種基本交易結構，將是非常有幫助的。

(二)REITs的主要交易結構

按照REITs的組織形態、資金投向以及投資人能否贖回，REITs的種類有很多，本文依據信托產品交易結構的不同，將REITs分為以下幾種類型:

股權型REITs。主要利用股權信托方式，募集資金用于充實房地產公司的資本，以實現資本金規模的擴大，增強開發企業進行債權融資的能力。其盈利來源主要是房地產的租、售收入。此種類型的REITs對于投資者的投資風險較大。因為以股權的方式介入房地產開發，將承擔起房地產項目開發失敗的風險。為了降低風險，應考慮補充擔保。

債權型REITs。信托投資公司以金融中介的角色將所募集來的資金用于發放各種抵押貸款、質押貸款以及信用貸款，用以彌補項目公司的資金缺口。由于收益來源主要是房地產貸款的利息，因此此類REITs受利率的影響較大，但收益率較前述REITs高。

混合型REITs。信托投資公司將所募資金投向房地產企業，企業通過存量資產變現，經營權、收益權的出讓等形式獲得資金的再循環，以擴大企業調動資金的規模和資金運用的范圍?？傮w而言，REITs的操作結構為以上三種，在考察美國現有的300多個REITs的業績回報方面，抵押貸款類位居第一，其次是混合類，排在最后的是資產類;但在投資增幅方面，排列的順序正好相反，資產類的增幅最快，其次是混合類，最后是抵押貸款類。

三、REITs的功能

(一)享受稅收遞延或減免功能

REITs一般與房地產所有者組建經營性合伙企業。房地產所有者以房地產出資成為有限責任合伙人，換取合伙權益憑證(經營性合伙單位)，這一交易行為不需要納稅，直至其轉換成現金或REITs股票時納稅。購買REITs股票的投資者享受雙重稅收優惠。REITs屬于利潤傳遞機構，REITs免征公司所得稅;REITs在支付股利時具有遞延納稅功能。

(二)融資功能

REITs提供了股權融資(公開發行股票或受益憑證)和債權融資(REITs無債務融資的比例限制)兩種渠道。REITs在資本市場所融資金成為房地產企業的重要資金來源。REITs使房地產企業能夠通過規范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發項目，促進了房地產業和房地產金融市場的發展。

四、天津市房地產業融資渠道的整體分析

房地產投資信托基金以其賦稅優惠、稅務透明、可以提供高于一般證券的收益以及方便套現房地產等優勢在歐美房地產金融市場穩步發展，亞太地區的市場開拓也在積極展開。中國的不動產業由于受到國家宏觀調控的影響，融資渠道單 一、融資困難的局面一直沒能得以改變。雖然房地產行業本身對于房地產投資信托的前景較為樂觀，但由于受到相關制度方面的約束，使得我國房地產信托業的發展相對于其他金融部門的發展大大滯后。天津房地產金融市場的整體狀況也不例外。就整個市場的實際表現來看，目前天津房地產金融市場的典型特征表現在以下幾個方面:

(一)房地產金融市場以銀行信貸為主，融資結構單一

就房地產開發直至銷售的各個環節，各大商業銀行都充當了主要貸款人的角色。目前房地產開發投資資金仍以銀行貸款、自有資金和其他資金為主，其中銀行貸款占絕對比例。就開發企業而言，約有70%的資金來自于銀行貸款，這不僅使得房地產企業直接融資比例過小，而且還使企業被動依賴于銀行，一旦出現國家金融政策的調整，融資渠道狹窄的房地產企業就將面臨資金危機。資料顯示，從1997年至2005年，天津市商業銀行投向房地產行業的貸款逐年增加，自2002年起，增幅明顯加快，年增額近20億元人民幣，增幅均在四分之一強，這一方面說明銀行對房地產行業發展的大力支持，另一方面也顯示出房地產業對資金的強烈需求(見圖1)。

如圖2所示，與銀行貸款額的持續增加相對應的是，天津市的房地產投資額占全市固定資產投資額的比重維持在一個相對穩定的水平上，約在20%左右。

(二)房地產信托融資異軍突起，但整體規模有限

信托投資公司的介入打破了原來單純依賴商業銀行貸款發展房地產業的格局。在土地儲備市場上，信托投資公司向土地儲備中心發放土地開發貸款;在土地出讓與開發市場上，信托投資公司以優先股股權投資的方式向開發商提供資金上的支持;在房地產開發與建設方面，信托投資公司主要通過信托貸款、產權投資、財產信托+受益權轉讓等形式向開發商和建筑商給予資金上的幫助;在房地產銷售市場上，信托投資公司一方面通過向商業銀行提供按揭貸款投資近而間接地向購房者提供貸款，另一方面，也可以直接向購房者提供按揭貸款。相對于單一銀行貸款模式，信托投資公司的加入部分緩解了房地產金融市場上資金緊張的局面，但由于所占市場份額有限，依然無法改變銀行信貸資金占絕對多數的市場格局。

(三)債券、股票和海外基金等其他融資方式門檻較高

首先，通過債券融資的形式獲取資金的企業數量極少，融資比例日益下降。中國目前共有3萬家房地產企業，上市房地產公司只有42家，占全國房地產企業總數的0.2%-1%，其中證券統計上公布的2002年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產企業的資金來源不足0.5%(2002年統計數據)。另根據中國證監會行業分類，截至2005年12月31日，在滬、深兩市55家房地產類上市公司中，多數公司的資產負債率在10.86%至78.75%之間，其中資產負債率高于65%的企業達到了20家，占房地產類公司的比例為36%。大概有三成的房地產類上市公司可能因為項目公司的資本金比例低于35%而無法獲得商業銀行的貸款。

天津的上市房地產公司只有天房發展一家，目前總股本為42370.74萬股，其中流通A股26685.07萬股，占公司總股本的62.98%;已發行未上市的社會公眾股為15685.68萬股，占37.02%。公司僅于2001年8月6日利用上海證券交易所交易系統，采取上網定價方式發行12，100萬股A股，其中，首次公開發行新股11，000萬股，國有股存量發行1100萬股，發行價格為每股人民幣5元。該部分股份的上市日期為2001年9月10日，獲準交易數量12，100萬股。此后公司未在公開市場上進行大規模的資金募集活動。

(四)海外基金日益活躍，但對企業的資質要求較高

海外房地產基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產等)或國內企業在境外設立的基金(如首創的“ING北京基金”)，一般采取直接投資方式，建立合資企業進行合作開發或直接收購房地產項目。除以上提及的顯著特征，天津房地產金融產品的證券化水平不高，目前，除了有限的債券融資和股票融資之外，房地產金融市場上缺乏真正的抵押貸款證券化產品(包括住房抵押貸款證券化產品和商業用房抵押貸款證券化產品)。市場性質主要屬于私募，主要由＂一對一＂的商業銀行信貸市場和私募性質的資金信托市場構成，公募的債券市場和股票市場規模有限，抵押貸款證券化市場尚未形成。因此，房地產企業積極尋求融資渠道的多元化已經成為市場發展的重要趨勢，也是房地產金融市場發展的必然趨勢和內在要求。

五、天津發展REITs的制度障礙及其改進

從總體上來看，天津已初步具備了發展RE-ITs的條件，但也存在著一定的制度障礙，需要進一步對市場加以調整。

(一)制約因素

影響房地產信托業發展的因素有很多，但其中最為核心的是制約因素，或者稱為相關立法。目前，在天津發展房地產投資信托基金的主要制度障礙表現在以下幾方面:

1.信托產品的規模限制。我國目前尚未出臺《產業基金法》，而按照現行的《信托法》規定，信托投資公司發行的信托計劃每項不得超過200份信托合同，每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣。就房地產投資所需資金而言，200份的規模顯然是太低了。

2.產權登記制度的制約。按照現行政策，對抵押或證券化的不動產產權進行轉移時，在產權登記機關只能以備案的形式出現，這意味著所謂的產權轉移并不具有相應的法律效力，一旦發生糾紛，投資者的權益難以得到保護。

3.稅收制度的制約。我國目前現行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規定，操作中存在雙重征稅的問題，這大大提高了信托公司的經營成本，壓縮了投資者的收益空間，制度的缺失導致了發展的遲緩。

4.流通機制的制約。如果采用信托的方式推出房地產投資基金，則由于目前我國在信托產品的轉讓方面缺乏交易細則，使得大額信托合同的轉讓難以操作。信托合同只能整體轉讓，不能分割，對于房地產信托產品而言，單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束)，搜尋交易對手的成本大大增加。

5.評級體系缺乏的制約。完善的資本市場，成熟的金融中介機構，極具市場公信力的評級體系，這些是保證基金順利運作的基礎。房地產投資信托基金為公募金融產品，要求產品具有較高的市場透明度，在信息披露、產品轉讓渠道、政府監管等方面都應完備而健全，目前天津的資本市場在這些方面還是較為欠缺的。

6.匹配物業市場的制約。實際上，發達國家的房地產投資信托基金大多選擇建成后已經營3-5年，被市場檢驗已經具備穩定現金流的物業，因為基金投資收益的90%用作分配紅利，因此市場的認可度較高。

7.團隊組合機制的制約。成功的房地產投資信托基金要求基金管理與物業管理分工清晰，而目前正在運作的基金卻出現了地產公司介入的現象，這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的。

(二)改進路徑

針對以上存在的制約因素，要在天津市場上盡快推進房地產投資信托基金的建設，主要應從以下幾方面著手:

在國家現行稅收制度框架下，盡可能地推出地方稅收優惠及減免手段，鼓勵基金的運作。當然，市場都在等待國家的產業基金法盡快出臺，有關稅收方面的安排也在其中。2006年3月財政部、國家稅務總局聯合通知，對外公布了針對信貸資產證券化產品的印花稅、營業稅和所得稅等三項稅收政策。信貸資產證券化的全部環節暫免征收印花稅，營業稅較之以前沒有增加規定，所得稅方面，對在當年取得、向機構投資者分配的信托項目收益部分，在信托環節暫不征收企業所得稅。從總體來看，稅收優惠的意圖是較為顯著的，作為參照，這將有助于針對房地產投資信托基金的稅收改革。

積極探求適合天津市場的房地產融資模式。銀行貸款是主流，這在相當長的一段時期內不會改變，但在今后，銀行貸款的比例將會逐步下降，比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式，這一模式是否適合天津房地產市場還有待檢驗。

培育和扶植成熟型的物業。前面已經提到，REITs的投資對象為具有穩定現金流的成熟物業，在物業建設階段通常不會介入，這要求房地產開發企業在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道，在短期可以應對資金方面的壓力，這需要地方政府給予恰當的金融支持。規范金融中介機構的行為。對投資銀行、信托公司、評級機構給予嚴格的執業監管，避免出現前期國內信托機構違規操作的混亂局面。建立合乎規范的評級體系，并給予評級機構充分而獨立的運行空間，以保證基金信息披露的完整和真實。

參考文獻:

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[7]孫飛，2006:《信托發展回顧與2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。

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(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優而受到抑制。但是房地產開發本身有別于一般工業品市場:一是存在開發周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉傳染的機制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續涌入與房價持續上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉傳染機制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規定要求的企業獲得了大量的貸款，其中很多企業并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業資金鏈斷裂，并引發金融經濟的劇烈連鎖反應。

(三)貸款擔保渠道

互保聯保是我國江浙地區商業銀行貸款擔保的常規做法，溫州地區的中小企業貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發展時期這種模式在幫助中小企業融資方面發揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業提供1～5家企業進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業有3家互保關系。由此，如果1家企業倒閉，就有2～5家企業會遭殃;而如果5家企業倒閉，將會有20家左右企業受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業，還有更多的企業受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區域性和系統性風險?；ケＢ摫Ｇ琅c制造業所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉傳染機制可以歸納為:互保聯保措施使得企業獲得過量貸款———制造業蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業倒閉———擔保鏈上的其他企業倒閉形成企業倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉傳染，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。

二、民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發投資的比例高達81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉傳染，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用主要體現在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發商資金鏈斷裂，于是開發商求助于民間高利貸。然而房價持續下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉傳染，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區的供地總和的3倍;2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續下降的一個非常重要因素。

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股票牛市的產生有兩種可能性，一種是經濟推動的牛市，一種是資金推動的牛市，但歸根結底都是資金推動的牛市。所謂經濟推動的牛市，是在實體經濟報酬率較高的階段，實體企業創造大量的資金進入股市，推動股票市場向上。2014年的牛市并不具備高投資回報率的基礎，資金在消滅了其他高收益資產之后，轉而投向股市，從而撬動了股市的一輪大幅增長?？梢妼嶓w經濟回報率與股票市場趨勢并沒有線性關系，股市的直接影響因素是資金。本輪牛市產生的核心驅動因素有以下幾點：

1.地產、產能過剩以及地方政府不合理的融資需求被抑制。人口拐點與巨量房地產庫存（待售6.8億平方米+在建60億平方米）決定房地產市場不再火爆，去庫存是當下核心要務。盡管中央層面一直強調穩增長加碼，但反腐、“43號文”仍然在抑制地方政府融資活動，基建投資穩而不強。以房地產開發和地方政府基建為核心打造的重工業產業鏈收入端萎縮，產能收縮壓力之下亦無資本開支的動力。

2.金融層面上實體部門發生資產重配。實體層面羸弱反映在金融層面上是無風險、高收益的人民幣資產供給在減少，但在利率市場化與利潤考核壓力之下，金融部門卻有追尋高收益資產的動力。流動性泛濫與好資產缺失并存，作為估值洼地的資本市場自然受到青睞。在此背景下，金融部門通過結構化理財、配資和兩融等模式為劣后方融資加杠桿參與資本市場，同時為優先端提供新的可替代的高收益固定收益類產品。

3.政策層面上貨幣政策開始放松。盡管實體層面融資需求有限，央行釋放的貨幣流動性傳導至實體渠道受阻，對增量經濟刺激的力度有限，但貨幣寬松對化解存量債務風險還是有積極作用：一方面，貨幣寬松提升抵押品價格，資產價格上升緩釋信用風險和銀行資產質量壓力；另一方面，貨幣寬松壓低無風險利率，在企業內部造血能力不足、外部融資需求強勁之時，降低了企業資產負債表風險。因此，貨幣寬松的作用解放了分母端，降低了無風險利率和人民幣資產風險溢價。

4.實體、金融和政策共同助長了資金向股市的流動。隨著產能過剩的出現，實體經濟的投資回報率開始下降，以房地產行業為首的傳統行業資本需求下降，以高資本回報率為背景創造出的信托產品等風險開始逐漸暴露，風險與收益不匹配導致資金開始尋找新的投資標的。此時，大家很快發現了下一個吸金池，那就是A股。一是足夠便宜，很多藍籌股破凈，但分紅率當時都接近8%，二是有改革預期，大家知道“互聯網+”和“中國制造業2025”才是中國的未來，傳統過剩產能在“一帶一路”的大旗下可以從絕望中尋找希望，這就意味著估值重估。大家預期新經濟會替代傳統經濟，而新經濟離不開股市。與此同時，標準化的債券成為非標產品的良好替代。對于融資方來說，實體經濟沒有足夠的回報率以高成本獲得資金，結構化產品和理財失去了賴以生存的土壤；對于投資者來說，在經濟下行的壓力下，結構性產品的風險開始暴露，信托剛性兌付的神話面臨被打破，大量資金開始尋找新的固定收益產品，標準化的債券成為良好的替代，這種替代行為推動了2014年下半年債券市場利率的一路下行，市場走出了股債雙牛的局面。

二、金融市場發展引導資金向實體流動

一場牛市改變了企業融資渠道。2013年“錢荒”的階段，由于企業投資回報率處于高位，大量企業為了擴張獲取債務融資，當銀行貸款無法滿足企業需求時，結構化產品應運而生，企業不僅需要負擔債務成本，還需要負擔“通道”費用。IPO重啟之后，權益融資渠道被拓寬，產業結構調整之路更加通暢，以股票市場帶動的金融行業的發展也起到穩定GDP的作用。結構方面，股票市場的發展推動了產業結構調整的步伐，并且改善了微觀經濟體的融資結構。金融市場提供了企業融資途徑，為實體經濟再融資尤其是權益融資提供了便利，有利于改善資產負債結構，再融資之后上市公司資產負債率平均下降10%左右，資本結構受到改善的效果明顯。2015年上半年股權融資實際募資金額達到6770.81億元，接近2014年全年水平。同時，權益市場的發展是產業結構轉型的重要步驟。從再融資行業來看，2014年的再融資主要集中在計算機、通信和其他電子制造業、房地產等，重資產的傳統行業通過股權再融資的規模較小。新興行業對負債的承受能力差，產業結構轉型還需一個健康的股市作為支撐。股票市場的繁榮帶動權益融資的增加，從而可以緩解企業的負債壓力，降低企業財務負擔，拉動潛在投資的增長?？偭糠矫?，股票市場的發展直接推動GDP的增長。第一，股票市場貢獻金融行業巨量增長，直接拉動GDP的增長；第二，股票市場價格提升提高了居民財富效應，從而推動消費增長。二季度GDP增速反映了金融市場對經濟的貢獻，二季度第三產業GDP累計增速為8.4%，高于一季度0.5個百分點；其中金融行業累計增速17.4%，高于一季度1.5個百分點；而拉動金融業迅速增長的正是股票市場，在銀行業和保險業增速穩定的前提下，股市成交金額累計同比增速為543%，2015年上半年全部A股成交金額137.95萬億，高于一季度305個百分點。房地產市場也在二季度有所回暖，受益于財富效應，居民改善性需求有所回升，二季度房地產行業同比增速4.5%，雖然未改底部中樞，但相比一季度有大幅度提升（一季度同比增速1.3%）。雖然股票是虛擬資產，但投資者往往將其視為自身財富的一部分，居民潛意識里會按照股票的公允價值進行消費，這一效果也拉動了上半年消費板塊的增長。

三、金融市場風險向實體經濟傳導

金融風險之所以會向實體經濟傳導，銀行參與是重要的一環。由于本輪牛市的產生有杠桿的推動，銀行的資金借道進入股市，一旦銀行資金出現問題，流動性風險就不再停留在股票市場層面。杠桿和匯率帶來本輪股票市場調整的潛在風險，去杠桿的拋售壓力向金融機構的傳導、資本外流對外匯儲備提出的挑戰共同向敏感的經濟基本面施壓。

1.股市爆發流動性風險第一輪股市調整原因是交易性的流動性風險，市場參與主體去杠桿是上輪市場調整的主因。一般來講，杠桿能否維系取決于預期收益率能否覆蓋當前債務成本。一方面是5000點時市場的高估值區間在透支未來預期收益率，另一方面是監管層關閉配資端口制訂強行平倉時點，讓高杠桿資金出現恐慌。高杠桿資金集中拋售引發市場下跌，觸及止損線被強行平倉，巨量資金跌停價大甩賣的集中平倉行為使得多數股票開盤封死在跌停板，進而又引發更大的集中強平，強行平倉的拋壓如滾雪球一般不斷累積，這可能導致公募基金、資管產品贖回壓力，與此同時，參與兩融、股權質押、配資業務的券商和信托償債能力也會開始出現惡化。

2.股市與實體經濟的聯動性與過往牛市最大的不同是本輪牛市有杠桿參與。因為實體層面缺資產，各類金融機構只能通過提供優先為劣后方融資加杠桿對接資本市場。本輪牛市中，各類金融機構對接股市提供的金融產品有：兩融、銀行結構化產品（銀行配資）、股權質押、兩融受益權轉讓等等。此外，還有民間的一部分配資資金。從杠桿規模來看，融資余額在5000點一線突破2.2萬億，銀行配資以優先級出資人參與市場規模約為1萬億（傘形信托+基金子公司），民間配資約3000億，股權質押1.8市值規模（跌破平倉線達到會被強平），上述資金總計規模約為5萬億。去杠桿給市場帶來的拋壓不可謂不大。

3.股市流動性風險傳導到實體流動性風險如果肆意蔓延也有可能波及實體經濟，甚至不排除演變為系統性金融風險的可能性：（1）市場大幅調整會惡化非銀金融機構償債能力，而銀行對非銀機構有近10萬億同業敞口；（2）考慮到股市大幅調整對居民消費和房地產價格的沖擊，“資產負債表渠道”和“信貸渠道”效應會侵蝕金融機構對實體信用投放的能力；（3）機構迫于流動性壓力可能會拋售流動性好的利率債，無風險利率上升會推升融資成本，沖擊企業脆弱的信用鏈條。但市場流動性壓力僅源于市場參與主體去杠桿，這類風險僅屬于交易性風險，化解這類型金融風險比較容易，只需提供足額的流動性，切斷因流動性風險蔓延引發的系統性金融風險的傳導鏈條即可。比如通過央行再貸款、金融機構拆借給證金公司，掃貨跌停板上的股票，扭斷“暴跌—強行平倉—更嚴重的暴跌”的惡性循環。最終，第一輪市場調整的終結也正是以央行再貸款給中證金公司為標志，中證金公司量化程序買入跌停板上的股票，股票大面積從跌停到漲停，隨后市場流動性和信心恢復，強行平倉的量開始下降。

4.匯率問題引發的潛在風險中間價匯率改革給市場帶來了流動性壓力。中間價改革后，央行對中間價控制力度減弱，向匯率形成機制市場化邁進一大步，但時點發生在資本市場信心較為脆弱、實體經濟缺乏賺錢效應時，此時匯率形成機制由管制到市場化決定就必然會引發市場對人民幣匯率貶值的預期。一般來說，資本外流是依照流動性強弱的次序，“存款—股票—債券—房地產”依次拋售，因此第二輪市場調整反映了過去套利的美元流動性集中平倉帶來的壓力。此外，考慮到3.7萬億美元不一定是萬能藥，市場央行維穩的能力和經濟信用鏈條的維系也會存有一定擔憂。資本外流在基礎貨幣層面，外匯占款流出會導致銀行間資金面偏緊，資金面偏緊會影響到銀行信用投放。在實體層面，資本外流會導致銀行存款來源減少，存款擠兌會導致如果沒有央行寬松助陣銀行可能不得不變賣資產（抽貸）來兌付。如果考慮到本來就過剩的產能以及大量需要借新還舊的經濟主題，脆弱的信用鏈條在信用不穩時可能會出現坍塌。

篇（8）

侯成棟，是倒騰商鋪的投資老鳥了，在這方面有五六年的經驗，他言語樸素，但一聽就是隱藏在民間的高手。侯成棟考察過國內主要城市的許多鋪子，熟悉北京一半的鋪子。從起先的承租、包租、轉租批發市場、小商品市場的格子商鋪做起，到轉手獨立產權商鋪，再到買賣投資商鋪，他對這個行當有很多自己的體會和經驗教訓。

很多人都會就現在是不是“商鋪價格的洼地”這個問題糾結半天，把商業地產和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個偽問題，考慮這些的意義并不大，每個市場都有自己的風險和機會，拿這個市場和其他市場作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必要。

侯成棟的年收益回報計算方式總體上可認為是“靜態年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價格作比較，店鋪的價格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價格，而年租金的承受能力反向取決于項目的赫U能力。如果再精細一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價格升值收入、租金遞增比例(即動態租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在6～8年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價值就非?？捎^了。

侯成棟多年的經驗總結是，有心儀的店鋪，首先應該以最少的交款比例盡量鎖定購買價格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤率。其次，在選擇貸款上，應該選擇期限范圍內的最長貸款時間。商鋪首付款多數為50％，很多人買了店鋪，假設以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時產生的結算利潤，而不注重平時的租金，租金只用作平時花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結果會有非常大的變化，甚至可能達到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖表1、2)

獨立鋪風險小但門檻高

從購房者投資的角度來講，獨立產權商鋪，如社區底商、臨街商鋪，風險要小于分割式產權商鋪，如購物中心商鋪、批發市場商鋪等，但是它進入的門檻較高、占用資金量也很大。后者風險雖然較大，但是較容易介入。再細分排序的話，風險由小到大的商鋪類型為：社區地上

獨立產權商鋪中，臨街商鋪的投資相對簡單，主要在于地段、周邊環境和成長性。

零售市場由于競爭激烈和更新、流動快，所以在經營上變數很大。而以批發為主的產業專業市場，由于受到產業規模的門檻存在，只要市場規模適當，憑借市場主體的運營、經營商戶的創新和擴展、政府的引導和支持、行業的優勢和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場(十年升值210倍)、柯橋輕紡城(十年升值40倍)。

針對于較復雜的專業商業項目投資，購鋪投資者主要應注意三點：投資回報、成長性和升值空間、可行性及風險。其中，最受人關注的成長性和升值空間，可以觀察以下幾個方面：

No1，市場由初期順利運營到成熟期的轉變，或從市場培育期步入市場成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場的開業率就在一年左右說到判斷進入的機會，侯成棟推崇從以下四點做判斷：

No1，形成自己的若干層次的收益計算方法(譬如，近期、遠期、鋪子培養期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對否定。

No2，總售價與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優質的項目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于15，大于10，可以考慮，密切留意機會。租金水平的判斷可以結合周邊但絕不限于周邊。

No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價值的升值。

N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風險的投資產品，選擇時需要格外慎重。世界上沒有免費的午餐，也不存在“沒有風險的投資品”。由50％升至90％以上。

No2，地塊區域稀缺、偏遠地塊逐漸融入城區、人口更新或聚集成高密度區域的機會。這些部有很大的增值機會。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區、下沙區等逐漸由郊區融入市區的情況。

No3，市場輻射半徑的擴大、主要客戶群體結構的升級和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務專業市場的經營半徑由本市擴展列華東地區，主要客戶群體由中檔成功升級為中高檔等。

有時候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨特賣點，消費者和買家必須不顧長途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經營戶的經營利潤相當豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動物園、廣州的香港美食城等。

100萬只能考慮格子鋪

2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報率高，從年中開始就―直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點失望：

“好位置價太高，位置差的擔心回報。”后來，他另辟蹊徑，開始拿經營權，靠轉鋪謀利。

5年過去了，在這一行的人都公認，商鋪投資門檻很高、而目越來越高。“不要說100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪?！焙畛蓷澮部疾爝^商業地產中的其他項目，如寫字樓，他發現，商鋪的投資門檻要遠遠高于寫字樓。目前條件―般的寫字樓的單位價格跟同區域的住宅單位價格相當，100萬至200萬元可以介入，但獨立商鋪不管好賴，大都需要500萬元的起步價，位置好的商鋪每平方米十幾二十萬元不是稀奇事。事實上，商鋪投資的性質就決定了對小資金來說投資機會很有限。侯成棟說，拿今年他看鋪的經歷來說，從年后開始，準備買鋪的他，將目光定在望京、亞運村―帶，但是找了幾個月這里“基本上沒有商鋪”，―方面開發商只租不售，導致買賣的供給很小，而需求卻不小，―些新樓盤的商鋪出來就賣光的現象屢見不鮮。聽說一個樓盤二期的商鋪快出來了，侯威棟開始繃緊神經通過各種渠道盯著“目標”，

“錯過了可能就再沒什么好機會了”。而他的準備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。

很多商業物業的買家原來是商業物業的租用者，發現商業物業的回報率較高后，開始把資金投入這一市場。打算買鋪以供自己經營之用的張宇說，“先期租的人，往往并非真正最后的經營戶。好的商鋪會轉租、轉手三四次，甚至更多。這對于像我這樣的人來說等于門檻層層升高?！钡呛畛蓷澱J為：其實一般也只有第一手承租下的轉租是

比較有利可圖的。

目前的市場行情下，100萬元以下的商鋪幾乎絕跡于市場，假使有，侯成棟也并不建議投資者出手。商鋪的有效使用率僅有50％左右，100萬以下的可想而和地總體面積小、地理位置不好，租金回報率低，升值潛力較差，“買了就會后悔”。

“但是專業市場、主題批發市場里的鋪位和―些目前比較偏遠、不遠未來將聚集較多居民人口形成較大人流的社區商鋪可以考慮。投資風險在于可能要付出相當大的時間成本，等待人氣聚集。”另外，在商鋪中，社區商業是―個重要的組成部分，社區商業是屬地型商業，以社區范圍內的居民為服務對象。社區商鋪也成為大家爭奪的主戰場?！案呙芏热巳壕奂男聟^，太少了?！焙芏嘟紖^商鋪，在城市逐漸規劃發展向多中心格局演變過程中，說不定就是今日的洼地，未來能“養三代”的金礦。不過它們面臨的共同問題都是商鋪以只租不售的形態存在為多，這使得可供選擇的范圍進―步縮小。當下的投資者，或許可以把目光放長遠，看好鋪子，能買則買，不買則租，總之講究先下手為強。通過―輪―輪地修煉，進階成“中級玩家”。

中級玩家玩的是“包裝”

侯成棟說自己只是靠轉租、轉鋪賺錢，他認為玩轉商鋪投資的最高級別是那些非大集團、大資本，按照老候的這種劃分方法，王彥民這種投資者該劃分為中間階層的中級玩家，他資金實力強大、眼光老道、在這個市場有豐富的關系和人脈，他有自己獨特的一套運營理念和手法。

2004年進入商鋪投資行當的王彥民，從自己為找到好的鋪源而發愁苦惱的經歷中發現了商機――找好的位置，租下整修、包裝、做定位，再做招商、出租經營。在2009年，王彥民以首付1000萬元的代價，拿下某調味品批發市場兩層樓10年經營權。

“從一些房地產開發商手里接下成規模的門面，或承接城中鄉鎮等所有的市場，進行定位、包裝、再招商運作，是商鋪投資的一個新趨勢?！鄙啼佂顿Y資深人士、搜門面網CEO邵暄表示。

王彥民認為，“好的店鋪難找，因為本來店鋪資源就很有限，但是需求卻很大，這就是我們進入市場的契機。我認為是否擁有產權、買不買斷，這其實并無所謂。現在商鋪投資門檻在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個月的；現在拿下10年經營權的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個季度以上?！蓖鯊┟裾J為，一年一年地運營對他這種級別的投資規模來說期限太短，市場還沒培養成熟，租期就到了，商鋪今后的出路不明、前途未卜，承租的商戶心理也沒有安全感。10年的運營中，一般，長則前三四年，短則前兩三年是市場的培育期，誰也不敢奢望或者打包票1年就能培養成熟，市場起來以后后幾年的回報就會水漲船高。

篇（9）

銀行信貸猛增推動經濟復蘇

面對國際金融危機加劇和國內經濟增長下行壓力加大的形勢,中國政府果斷實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在2008年四季度至2010年的4萬億元擴大內需的投資計劃逐步實施的帶動下,隨著以基礎設施建設為主導的固定資產投資的快速增長,帶來銀行配套資金的大量釋放,信貸狂潮持續了整個2009年前半年。據統計,2009年全年新增信貸投放創歷史紀錄高達9.59萬億元,全年信貸增速高達34%。其中,1月、2月、3月、6月為貸款新增的高峰期,四個月新增貸款合計為6.14萬億元,占總新增貸款比例的64.63%。

2009年商業銀行的巨量信貸投放改善了全社會及企業的流動性狀況,助推了企業生產的企穩回暖,提升了企業景氣和企業家信心程度。銀行信貸資金在推動以基礎設施建設為主的固定資產投資快速增長的同時,也拉動了國內GDP的增長。2009年全年國內生產總值33.54萬億元,按可比價格計算,同比增長8.7%,其中投資拉動占比為80%。毫無疑問,銀行杠桿成為中國實現經濟復蘇的最大功臣。

以量補價難以遏制利潤增速下滑

由于執行反危機的降息政策,銀行整體息差水平比2008年顯著縮小。中國內地人民幣業務凈息差為2.21%,較上年下降0.49 個百分點;中國內地外幣業務凈息差為1.44%,較上年下降1.45 個百分點,但與上半年相比降幅明顯收窄。

凈息差下降的主要因素包括:(1)人民幣基準利率和市場利率大幅下降。2008年9〜12月,中國人民銀行連續降息,一年期存貸款基準利率累計分別下降了1.89和2.16個百分點,貸款利率下調幅度大于存款利率,存貸款利差收窄?；鶞世氏抡{對生息資產和付息負債利率水平的影響在2009年充分體現。與此同時,市場利率大幅下行。2009年,人民幣七天SHIBOR利率平均值為1.24%,較上年下降1.68個百分點。一年期央票收益率平均值為1.50%,較上年下降2.17個百分點。(2)外幣市場利率大幅下降。為應對國際金融危機,全球主要經濟體利率維持在歷史低位,市場利率震蕩走低。2009年,美聯儲聯邦基金利率維持在0〜0.25%的目標區間,歐洲中央銀行基準利率維持在1%的水平,英國中央銀行基準利率維持在0.5%的水平。截至2009年末,六個月美元LIBOR為0.43%,較上年末下降1.32個百分點,六個月EURIBOR為0.99%,較上年末下降1.98個百分點。

另一方面,商業銀行貸款結構變化顯著,貸款收益有所下降。―是2008年下半年起貸款基準利率快速下調,直接限制了商業銀行貸款收益水平的提升。二是新增貸款結構欠佳,上半年新增貸款中低收益的票據貼現占比達到23%。雖然中長期貸款占比有所提升,但仍不足以彌補貼現對貸款收益率的影響。三是市場流動性充裕,機構間競爭更趨激烈,貸款定價水平達到歷史低位。這些因素使得銀行凈利差剛性收窄,銀行不得不采取“以量補價”策略,持續擴大信貸投放規模,以努力實現銀行收入水平、利潤水平的增長。銀監會2009年年報顯示,2009年銀行業金融機構實現稅后利潤6684億元,資本利潤率16.2%,資產利潤率0.9%,利潤結構中凈利息收入占到了63%?？梢缘弥斡鲩L的貢獻主要來自于信貸規模接近34%的增速擴張。從各大銀行年報數據中可以看到,銀行以量補價的策略未能奏效,利潤增速出現不同程度的下降。進入統計數據的17家銀行中,工行、中行、華夏、深發展、興業、民生、浙商、渤海這8家銀行2009年資產利潤率較2008年獲得提升,廣發基本持平,其余都是略有下降。從全行業來看,凈利潤增速從2008年的32.85%下降到14.36%,以量補價難以遏制住利潤下滑。

銀行資本充足率快速降低,補充資本壓力巨大

2009年上半年銀行業“以量補價”策略的實施,使得部分資本狀況一般的銀行在資本充足指標方面下滑明顯,接近監管底線。隨著銀行信貸規模的快速增長,各銀行的貸存款比例處于高位,大部分銀行接近75%的監管上限,小部分銀行比如中信、光大、深發展、民生已經超出監管范圍之外,分別為79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。

天量信貸投放使得各銀行資本消耗嚴重、未來資本補充壓力較大。在對17家國有商業銀行和其他商業銀行的資本狀況進行對比考察后發現,各行的核心資本充足率均有不同程度的下降,與2008年相比,工行下降0.85%,農行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分別降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制銀行中深發展和浦發銀行的核心資本充足率處于較低水平,分別為5.27%和5.06%,接近監管紅線;而渤海銀行核心資本充足率下降幅度最大,從2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。

2009年各類商業銀行積極通過發行次級債和混合資本債,以補充附屬資本。截至2009年11月,有24家商業銀行在銀行間債券市場公開發行債券,合計發行規模2655.5億元;兩家銀行發行混合資本債,合計發行規模100億元。其中發行量最大是國有商業銀行,其發行量占到了77.10%。建設銀行2009年分別于2月、8月、12月發行三期次級債,合計發行規模800億元,是2009年發行債券規模最高的商業銀行。

由于銀監會于2009年10月下發了《關于完善商業銀行資本補充機制的通知》,規定商業銀行持有其他銀行發行的資本工具余額不得超過其核心資本的20%的規定,并對銀行間存量互持的次級債采取以7月1日為紅線的“新老劃斷”方式扣減的辦法,這在一定程度上降低了次級債券和混合資本債券的需求量,使得商業銀行紛紛采取各種措施補充資本,包括二級市場配售、定向增發、引入戰略投資者、H股上市等。

2010年中國大型銀行的資本缺口壓力仍然很大,紛紛宣布了籌集新資本以充實自身資產負債表的計劃(表1)。上市銀行增發無疑會成為2010年資本市場的重頭戲。然而,上市銀行增發仍然蘊含著風險。就銀行目前的實際情況而言,銀行并不完全是真的資金緊張,而是信貸結構和資產結構嚴重失衡。因為,2009年的天量信貸,絕大多數都給了地方政府融資平臺、國有企業和開發商,而實體經濟,特別是中小企業、民營企業、農村經濟組織等獲得的信貸支持相當有限。在這樣的信貸結構下,銀行對經濟的促進作用就很難發揮,經濟復蘇的基礎也很難牢固。因此,大規模的融資完成以后,銀行能否給實體經濟以最大力度的支持呢?如果銀行繼續按照現在的經營思路,繼續把信貸資金投向政府融資平臺、國有企業、開發商,那么,融資不僅不能化解銀行的風險,反而會對經濟和社會發展帶來極為不利的影響。

監管政策收緊,銀行疲于應付

伴隨著銀行貸款的高速投放,為防范風險,2009年下半年以來,圍繞提高撥備覆蓋率、資本充足率、信貸投放速度和投放結構以及新業務開拓等方面,銀監會進一步提高了對銀行風險管理的要求,加強了監管力度,以防潛在風險,特別是《關于商業銀行資本補充機制的通知》對于資本充足率的影響是很大的。

資本新規具體包括:將資本充足率達到10%作為審批商業銀行新業務、新機構準入及提升監管評級時的硬性指標要求;對商業銀行發行次級債補充資本充足率的行為有所限制;對銀行間交叉持有的次級債計入附屬資本進行更嚴格的限定。在將次級債計入該銀行附屬資本的過程中,將2009年7月1日定為標準時點,按照“新老有別”的原則將銀行交叉持有的新發行次級債從附屬資本中扣除等。上述監管新規,將進一步加劇商業銀行受到資本充足率硬性約束限制的程度,并將影響其信貸業務的可持續發展能力。

銀監會監管收緊對于銀行業的影響非常大,銀行撥備覆蓋率明顯提升。從各大行2009年年報可以看到,17家銀行中除了農行和中信沒有達標之外,其余全部達到了150%撥備覆蓋率的監管要求。國內商業銀行撥備覆蓋率為144.1%,比年初上升22.7個百分點。這在一定程度上增強了銀行抵御風險的能力。

除了資本監管加強外,貸款新規也對銀行提出了更高的要求,銀行面臨著經營和監管的雙重擠壓。中國銀監會2009年出臺的《固定資產貸款管理暫行辦法》和《項目融資業務指引》以及2010年2月正式頒布實施的《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》(在業界被統稱為貸款新規的“三個辦法一個指引”)都使商業銀行在經營活動、符合監管要求的過程中顯得左右為難。這些新規的出臺,在幫助銀行實行貸款全流程管理、規范貸款操作行為、防范潛在信用風險、確保銀行業穩健運行的同時,也對銀行業金融機構的信貸觀念更新、管理措施跟進、目標客戶維護以及人員素質提升等提出了嚴峻考驗?！豆潭ㄙY產貸款管理暫行辦法》的初衷在于通過加強貸款支付的管理,強化貸款用途管理,減少貸款挪用風險,避免銀行貸款進入股市、樓市而非實體經濟領域。而大客戶的接受度不高,這給銀行維護客戶關系、推進《辦法》的實施帶來了困擾。銀行試圖通過用流動資金貸款代替固定資產貸款,以及化整為零的變通方法也在《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》的出臺下再一次受阻。

后危機時代銀行業風險分析

存款活期化,貸款中長期化,錯配風險集聚

存款活期化。隨著資本市場的不斷活躍和經濟的企穩回升,存款進一步活期化的趨勢明顯。從儲蓄存款的定、活期結構來看,2009年居民儲蓄存款中,活期存款占居民儲蓄存款的比重呈現緩慢上升的趨勢,下半年活期存款新增額高于定期存款新增額。說明儲蓄存款的穩定性趨于下降,存款活期化趨勢日益明顯,流動性風險加大。

新增貸款長期化。2009年上半年,在投資結構上最為明顯的特征就是票據融資占比逐步下降,取而代之的是企業中長期貸款大幅上升,與前期相比,顯示流動性更多地進入實體經濟。通過對17家全國性商業銀行2009年貸款構成的研究發現,從2009年7月貸款構成中新增中長期貸款規模達到了當月新增貸款規模的2.38倍,9月份更是達到3.41倍,新增貸款長期化趨勢非常明顯,這種情況和政府經濟刺激計劃的實施密切相關,因為絕大部分中長期貸款投向了政府的基礎設施項目和其他投資項目。但是在2010年乃至更長的時間內,為支持宏觀經濟持續回升,銀行新增中長期貸款的規模必須得以保證,因此,商業銀行將面臨較為嚴重的資金流錯配風險。

從中長期貸款的部門流向來看,中長期貸款過多地集中在了企業部門。目前,企業部門獲得的中長期貸款占76.2%,從2007年底流向居民部門的中長期貸款比重持續下降,直至2009年二季度之后有所回升。

再觀察企業和居民消費兩個部類中長期貸款的占比。首先,居民消費性貸款中中長期貸款占了絕對的份額,雖然近年來持續下降,但仍高達88%。居民消費性貸款主要是住房按揭貸款,其比重如此之高與中國的消費信貸市場的欠發達有關,但居民消費性貸款如此高比重集中在中長期貸款尤其是住房按揭貸款上,實際上大大壓抑了居民的其他消費支出。其次,企業部門的貸款快速的向中長期貸款集中。2005年第一季度非金融性公司的貸款中,中長期貸款只占34.5%,到2009年四季度這一比重上升到了50%。企業獲取中長期貸款一般用于固定資產投資和設備購置等,當經濟處于下降周期中時,會有大量企業出現經營困難甚至倒閉,企業部門貸款中如此高比例的中長期貸款實際上增加了銀行體系的風險。

信貸投放集中。觀察中國固定資產投資中的貸款投向不同行業的比重發現,中長期貸款集中配置在制造業、交通運輸行業、房地產業、電力燃氣和水的生產和供應行業以及水利環境公共設施管理行業,這五大行業所占的中長期貸款比重分別為17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中長期貸款的94.8%。如果將交通運輸、電力和水的生產以及水利算作基礎設施和公共投資的話,這部分中長期貸款占到總的中長期貸款的45.6%。從我們的分析來看,中長期貸款過度地集中在了公共基礎設施投資和房地產行業,這本身就極大地提升了中長期貸款的風險。

中國銀行體系中中長期貸款比重上升過快,與存款期限匹配性差,同時,中長期貸款過度集中地投向基礎設施建設和房地產行業,這些都系統性地提高了商業銀行的風險,也制約了下一年度中長期貸款份額的上升空間。反思中長期貸款過度集中的投放特征,實際上集中體現了中國經濟當前的增長模式的風險。

中國經濟雖然呈現了高速的增長,但我們的增長過度依賴投資,過度依賴房地產行業,這都系統性地提高了中國經濟面臨的風險,而且增長速度越快,風險就越大。同時,中國目前間接融資規模過大的金融結構也使得中國經濟增長的風險在很大程度上轉移到了中國的商業銀行體系,直接的表現就是我們上述提到的中長期貸款在整個貸款中的占比過高,中長期貸款投向過度集中。因此,要系統性地降低中長期貸款的風險,依靠金融監管部門的監管是不夠的,也是無法實現的,最終的轉變還有賴于中國經濟增長模式的轉變。

貸款主體“親政府化”,政府融資平臺貸款激增,地方政府債務風險隱現

在貸款向市政建設、公共事業項目集中的同時,貸款主體自2008年末和整個2009年表現出兩大特點:一是貸款主體向國有大型客戶集中,二是2009年以來的新增貸款中的主要投向之一就是地方政府融資平臺所支持的基礎設施建設項目。由于當前國內信貸業務具有的較高收益能力以及國內商業銀行經營轉型仍處于起步階段,因此各商業銀行對于信貸市場的爭奪非常激烈,信貸市場占比仍是衡量商業銀行經營地位的核心指標之一。在中央適度寬松貨幣政策背景下,商業銀行自然不能錯過通過信貸擴張改變競爭地位的機遇。政府融資平臺一方面具有政府信用背景,另一方面,融資平臺涉及的工程中不少是地方的重點項目和投資熱點,所以加大對政府主導的融資平臺貸款就成為銀行必然的選擇。

銀行貸款集中投向大國企

盡管國家一再強調向中小客戶傾斜,但是出于對規模、成本和資產質量的考慮,大部分商業銀行仍把信貸資金向大客戶集中。從各大銀行2009年年報數據可以看出,華夏、廣發、深發展、興業、民生、恒豐、浙商的客戶集中度都比較高,其中廣發在圖11中比較顯眼,單一客戶貸款比率達到了10.21%,最大十家客戶貸款比率達到了56.43%,全都超過了監管要求,貸款集中性風險較高。

從本次投資增長的結構來看,國有企業投資大幅增加,相反,民營企業及有限責任公司的投資反而出現下滑,因此貸款集中度大幅增加。政府主導型的經濟政策、政府刺激計劃,短期內在應對危機上確實能夠取得一定成效;但政府投資主導的大規模經濟刺激計劃如果操作失當也可能蘊含著較大的系統性金融風險。來自政府部門的投資需求具有不可持續性,如果居民部門作為最終消費者其收入在總體經濟中的份額不斷下降,需求和供給最終將無法平衡。從這個角度看,當前的政府投資能不能帶動私人部門的投資、能不能切實轉化為居民的收入和消費,將成為政府經濟刺激計劃成敗的關鍵。

目前我國所實施的反周期政策在經濟衰退時能夠拉動經濟增長,一旦經濟復蘇,新一輪的宏觀調控就將再次擠壓過剩產能,并導致嚴重的銀行呆壞賬風險。20世紀90年代經濟下滑時期銀行信貸急劇擴張之后所引發銀行不良貸款率高企,可謂前車之鑒。

地方政府過度融資把銀行引入風險境地

2009年大規模的經濟刺激政策,成了各級地方政府擴大融資、投資的重要機遇期。2009年地方融資平臺的借貸規模猛增2倍以上,即目前地方政府的債務規模,大部分是在過去一年形成的。大規模的投資拉動可能導致地方政府對商業銀行的信貸干預問題越來越突出,而與之相聯系的道德風險將嚴重侵蝕商業銀行的貸款質量。來自中國監管部門的資料顯示,2009年末,中國各級地方政府通過超過3000多家融資平臺獲取的各項銀行貸款余額已經累計7.38萬億元,其中2009年新增投放3.05萬億元,融資平臺貸款余額占到了各行一般貸款余額較大的比例,如圖12,2009年末光大銀行平臺貸款余額占到了一般貸款余額的33.1%,興業銀行為29.4%,平臺貸款集中度比較高。地方政府在投融資沖動下,基本沒有考慮本級政府實際可承受能力。由于地方政府貸款建設的項目,大都不直接產生經濟效益,無法用項目本身產生的效益來歸還銀行貸款,要用當地本級政府未來的財政收入來歸還。巨大的還款壓力對一些相對財力較弱的地方政府而言是一個很大的負擔。

地方政府融資平臺對商業銀行經營產生諸多影響,引發各種風險因素。短期來說,由于投資和信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項目可能難以繼續融資,從而導致工程爛尾,進而造成銀行的壞賬;中長期來說,地方政府融來的資金主要投向了基礎設施建設,這類投資一般都有回收期長而且低收益甚至無收益的特點,即項目本身的還款能力相當弱,主要靠財政收入償還,而地方財政收入又是不穩定的,不僅對經濟周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受著房地產市場冷熱的影響。此外,極端情況下,某些地方政府違約的可能性也不能排除,因為近年地方政府較普遍的以財政對借貸進行擔保的做法,嚴格地說在法律上是無效的。這些情況有可能成為銀行體系信貸質量方面的長期隱患。

多數銀行平臺貸款增量集中度超過25%,興業銀行平臺貸款增量集中度超過60%,比較突出。如此高的集中度可能會提升銀行未來的不良貸款率,進而影響盈利。地方融資平臺貸款多為中長期的基建類貸款,而建設周期通常長達2〜3年,因此在隨后兩年有進一步融資需求,當償還本金高峰來臨時,融資平臺不良貸款對銀行業2012〜2014年的盈利將產生較大的影響。按照中金公司的估算,融資平臺貸款余額將在目前7.38萬億元的基礎上進一步上升,后續貸款約為2萬億〜3萬億元,直到2011年達到峰值,為9.8萬億元,之后逐步回落,2014年為4.9萬億元,接近于2008年底的水平。從2012年起償還本金的金額顯著上升,2013年達到峰值,為2.3萬億元。假設2013年融資平臺貸款的不良率為3.36%,關注類貸款比率為13.45%,商業銀行對不良貸款撥備比例為100%,對關注類貸款撥備比例為5%,則2013年融資平臺不良貸款和關注類貸款將分別達到2359億元和9437億元。如果商業銀行將這些不良貸款在2010〜2012年提前撥備,則需撥備2831億元,相當于銀行業2010〜2012年撥備前利潤的6.6%,對銀行業2010〜2012年凈利潤的影響為7.9%。如果累計超過地方政府償債率警戒線的還本付息金額全部變為不良貸款的假設,對銀行業2010〜2012年凈利潤的最大影響為33.1%之間(如表2)。

房地產信貸激增,房地產及與之相連的個人住房按揭貸款的信用風險不容忽視

2009年以來,房地產市場明顯回暖,商品房銷售面積和銷售額都比往年有大幅的增加(如圖14),與房地產相關的銀行信貸規模也在大幅上升。一直以來,房地產開發的主要資金來源于銀行信貸(自2006年以來銀行貸款在房地產開發資金來源中平均達到21%)。截至2009年底商業銀行發放的房地產開發貸款余額達到2.52萬億元,占全部貸款余額的6.32%,同比增長29.75%。2009年新增房地產開發貸款5796億元,占各項新增人民幣貸款的6.02%。2009年房地產開發市場顯示出比2007年更火爆的狀況。與房地產景氣度同向發展的是個人住房按揭貸款。隨著房地產市場的回暖,個人住房按揭貸款也出現了突飛猛進的增長。截至2009年底,住房個貸余額達到4.76萬億元,占全部貸款余額的11.91%,同比增長41%;新增個人住房貸款1.4萬億元,占新增人民幣貸款的14.5%。

金融過度支持有可能會激化房地產業危機,特別是長期寬松的信貸政策,過低的利率政策會不斷刺激房地產的投資性需求,增加房地產的消費性需求。從各國房地產市場的發展情況來看,房價上漲,繼而出現風險,基本都與銀行的進入支持密切相關,特別是房價短期內快速飆升,基本上都是銀行金融支持的結果。可見,銀行信貸的非理性擴張和收縮會嚴重影響房地產資金供應,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給房地產金融風險埋下隱患,引發一連串連鎖反應。

當前我國房地產金融風險主要表現為信用風險,主要體現在土地儲備貸款、房地產開發貸款等三個方面:第一,土地儲備貸款存在隱性風險。1997〜2009年隨著我國房地產的快速發展,房地產土地開發面積也在快速增長,但土地購置面積一直大于開發面積,造成大量土地閑置。而這些閑置土地大量囤積在部分土地開發商和房地產開發商手中,占用了大量的資金。第二,銷售的不確定性使房地產開發貸款面臨極大風險,經濟繁榮時期銷售猛增,一旦經濟衰退銷量會大幅下滑。以2008年為例,房地產市場的突出表現是銷售非常低迷,銷售面積、銷售金額全部下降。開發商銷售不暢,資金回籠減緩,資金鏈趨于緊張,現金流量情況惡化,短期償債能力下降。由于房地產市場風險轉化為房地產開發貸款風險有一定的滯后性,其中蘊含的潛在風險不容忽視。第三,高房價收入比使個人住房消費信貸違約風險開始上升。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。以2009年北京房產均價13224元和城鎮居民平均可支配收入26378元為例,一個三口之家,兩個成人的全部年收入來購買一套90平米的房子需要22年,購買一套80平米的房子需要20年,購買一套70平米的房子需要17年。當然隨著我國經濟的高速增長,城鎮居民的可支配收入也在迅速增長,可能居民房價收入比會隨著收入的增長而下降,但目前高企的高房價收入比也在一定程度上形成了對未來購買力的透支,使得個人住房消費信貸潛在的違約風險不容忽視。

“脫媒”壓力下銀行理財產品瘋長,資產表外化潛藏風險

隨著金融改革的深入,資本市場越來越成為資金融通的重要渠道,對傳統的銀行經營帶來挑戰,銀行存款減少,分流向資本市場的脫媒現象愈演愈烈,居民和企業對于銀行的依賴程度越來越低。面對脫媒的壓力,銀行不得不尋找新業務途徑,而理財業務從2004年上市后就成為各行競相角逐的市場。2006〜2008年間,銀行理財產品發售數量一路上漲,到2009年更達到了7566款,募集資金達到了5萬億元,2010年1〜4月信托理財產品發行規模高達1.88萬億元,銀行理財業務呈現“井噴”式發展。

在人民幣理財產品的初創期,投資方向基本為銀行間國債、央行票據、貨幣市場基金等固定收益工具。在風險管理方面,與初期的外幣理財產品相比,人民幣理財產品則更為規范,客戶資金與銀行自有資金相互隔離。應該說,這一時期的理財產品屬于商業銀行熟悉、專注并具有傳統優勢的領域,依靠銀行自身的平臺就可以完成產品銷售、資產配置、投資決策、清算分配等職能。

此后,由于銀行間債券市場利率的走低以及資本市場的走強,商業銀行紛紛探索新的理財產品運作模式。一是借助信托平臺進入股票市場、產業投資市場。銀行通過與信托公司合作,將理財資金委托給信托公司,信托公司則以自己的名義,進行股票和實業投資。在這種投資路徑打通后,理財產品形式上的創新層出不窮,比如新股申購、信托收益權轉讓以及由債券、股票、信托融資等產品組合而成的資產配置產品等。二是與外資金融機構合作推出結構性理財產品,實現覆蓋全球市場的投資管理。尤其是QDII的推出,打通了人民幣海外投資的通道,擴大了資源配置的半徑,理財市場上出現了大量與利率、匯率、股指掛鉤的產品。

自2008年二季度開始,風險相對較低、收益相對穩定的信托貸款類產品大幅增加,占主導地位。進入2009年三季度以后,一系列緊縮資金流動性的宏觀政策讓銀行“錢包”收緊,加息即通脹預期又讓投資者對存款缺乏興趣,銀信合作理財產品大幅增加,并保持快速增長,2009年11月銀信合作理財產品發行規模達到了1600億元。其中,國有和股份制商業銀行理財產品的市場份額占全部理財產品市場的80%左右。在信貸規模緊縮時期,商業銀行借助信托平臺實現了對企業的變相貸款,通過與信托公司的合作,盤活了存量貸款或分流了增量貸款,間接地使信貸規模得以擴大。據了解,多家開發商直接走貸款通道屢屢受阻,很多銀行通過信托貸款的方式,用理財產品將資金引到房地產領域。這已成為不少銀行貸款以外盈利的重要方式,也成為開發商曲線獲得間接融資的重要手段。

此外,銀信合作理財也成為銀行間信貸騰挪的手段。2010年對信貸投放節奏控制嚴格,四個季度的比例基本控制為3∶3∶2∶2,因此銀行必須對信貸投放做好充分計劃,比如有哪些信貸馬上要發放,有哪些資金可以回收,碰到額度緊張時,就會向總行申請進行信貸資產轉移。不過,除了額度控制的因素外,銀行還可以進行結構調整。現在信貸利率較高,所以一般轉移出去的信貸利率會比較低,比如下浮10%,這樣銀行就可以用騰挪出的信貸額度投向利率較高的信貸。

部分銀行業金融機構為規避資本監管、計提撥備等要求,通過設計發行信貸資產類理財產品,將存量貸款、新增貸款等轉出表外。雖然貸款已轉出資產負債表,銀行依然承擔貸后管理、到期收回等實質上的法律責任和風險,卻因此減少資本要求,并逃避相應的準備金計提。不容忽視的是,一旦理財產品未來出現支付風險,銀行就會對企業給予貸款支持。這樣看似風險低的表外融資立即轉為表內,構成商業銀行的一大隱形風險。盡管理財產品背后的運作采取銀信合作模式,但客戶在很大程度上仍將其視為銀行行為,因此一旦信托公司不按照信托協議管理、運用信托資金而出現問題,銀行則會面臨極大的聲譽風險。

可以看到,銀行理財在我國仍處于粗放式發展的初級階段,產品同質化、大眾化特征較為突出,部分銀行在理財業務上一味追求業務規模而忽視風險管理。例如產品研發上,未能按照利益和風險適應性原則設計產品,沒有從資產配置的角度進行投資組合,沒有運用科學合理的測算方法預測收益率;在產品銷售上,沒有進行客戶風險偏好評估或評估流于形式,沒有準確了解客戶財務狀況、投資目的、投資經驗及風險認知和承受能力;在風險管理上,沒有設置科學的風險監測指標并建立風險識別、計量、監測和控制體系。

然而,從長遠來看,理財業務將會隨著國內居民財富迅速擴張而產生巨大的需求,也與商業銀行多元化經營戰略相符,因此具有廣闊的發展空間,商業銀行根據自身理財業務發展的特點建立與完善理財業務市場風險管理制度和管理體系具有特別重要的意義。

寬貨幣、緊信貸下催生債券市場泡沫,銀行體系集聚巨大利率風險

“寬貨幣、緊信貸”是2009年下半年到現在金融運行的主要特點,具體表現為:貨幣供給較為寬松,人民幣貸款則持續收縮;銀行資產非貸款化傾向加劇,大量銀行資金涌入債券市場。由于貨幣不進行實質性緊縮,政府主要通過行政手段管理宏觀問題,寬貨幣、緊信貸下銀行體系孕育著巨大的利率風險。

外匯占款投放過多導致“寬貨幣”,銀行資金面寬裕。外匯占款是我國當前貨幣投放的主要渠道。我們可以根據央行編制的“貨幣當局資產負債表”分析貨幣的投放情況?！柏泿女斁仲Y產負債表”的資產方有:國外資產及國內信貸。負債方則是儲備貨幣、發行債券和政府存款。通過考察2009年以來“貨幣當局資產負債表”,我們發現在國外凈資產占總資產比重則一直上升。如圖16,2009年12月,國外凈資產占比已經達到82%,這個趨勢一直保持到現在。這說明,隨著國內信貸收縮,銀行體系購買外匯資產并相應投放外匯占款已經成為當前貨幣投放的主要渠道。

我國現行的匯率形成機制是“以市場供求為基礎的、有管理的浮動匯率制度”,同時在“經常項目可兌換,資本項目外匯管理”的框架下實行銀行結售匯制度。在結售匯制度下,為保持人民幣匯率水平的穩定,銀行不得不大量收購居民和企業的外匯。只要國際收支雙順差穩定擴大,企業、居民不斷結售匯,銀行就要不斷收購外匯資產,發放本幣。

常規貨幣政策失靈,政府通過緊縮信貸的方式調控宏觀經濟。受制于現行的匯率制度和與之相適應的外匯管理制度,外匯占款持續增加,給銀行體系帶來了大量的流動性,也同時提高了銀行信貸投放的能力,促成了2009年銀行信貸猛增。到下半年,政府當局已經意識到了流動性過剩對于宏觀經濟的危險性,宏觀調控開始轉向。

然而,常規的貨幣政策工具難以達到引導信貸均衡投放的效果。盡管央行可以通過央行票據進行對沖銀行過剩流動性,但隨著央票發行規模的不斷擴大,對沖效果正在不斷減弱,而且,龐大的央票發行規模也給人民銀行帶來了巨大的利息支出成本。除發行央行票據外,人民銀行還可以通過調高銀行法定存款準備金率來達到鎖定銀行過剩流動性的目的,而在過去很長一段時間里,法定存款準備金率也的確在這方面發揮了重要的作用。不過,法定存款準備金率的調整始終會有一個上限,在目前已經高達16%的水平上,進一步的政策空間還有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款準備金率下,銀行機構的流動性依然充裕,2009年末,銀行業整體的超額準備金率仍維持在3%左右。另外一個重要的貨幣政策工具――利率調整,或許可以在緩解通貨膨脹預期方面起到一定作用,但對于信貸投放所能起的影響比較微弱。而且,在目前經濟復蘇前景尚不確定的情況下,貿然的大幅升息恐怕還會產生一些負面影響。

由以上分析看來,常規性的貨幣政策很難實現引導貨幣信貸均衡投放的效果,資本充足率監管的強化和窗口指導、直接控制信貸規模等銀行信貸緊縮手段發揮了主導作用。從2009年以來,監管當局在提高對銀行資本充足率要求的同時,也加強了對資本結構以及計算方法的管理。這一措施,在一定程度上強化了資本約束,對銀行信貸能力形成了很大的制約。其次則是通過窗口指導,對各行實行貸款限額控制,從而直接控制銀行信貸規模。

寬貨幣緊信貸下大量資金涌入債券市場,銀行業積聚利率風險。在人民幣流動性總體較為寬松、貸款增速受限的情況下,銀行資產非貸款傾向加強,尤其是一些規模較大的城市商業銀行為了提高資金運用效率,加大人民幣債券投資力度,把大量資金投資投向國債及央票。以廣州銀行為例,2009年投資收益占到營業收入的一半以上,投資收益全部來源于債券投資利息收入。

2010年年初以來中國債市能形成一波牛市,便拜賜于“寬貨幣、緊信貸”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,認購率居然達到了兩倍。從長遠來看,“寬貨幣、緊信貸”的格局將會存在很長一段時間,銀行的資金必然需要尋找出路,債券投資的配置壓力很大,造成眾多資金積壓在貨幣市場和債券市場,使得債券市場收益率節節走低,并且我國市場收益率有近一步走低的趨勢。

由于短期利率尚未市場化,長期利率又受銀行信貸政策變化的影響而失真,使當前國內債券市場風險在價格上得不到真實反映。目前中國利率尚未市場化,法定利率和市場利率都還未充分反映未來的通脹風險,然而隨著生產成本上升向消費物價的傳導使通脹在未來一段時間內有較大機會持續上行。并且實際利率在較長時間內較大幅度地體現為負時,法定利率和市場利率最終將不可避免地上升。利率上行必然對銀行的資產價格帶來影響,如果管理不當會造成銀行業巨大的利率風險。因此,通脹趨勢及其背后的利率變化風險將是近期銀行業的擔憂所在。目前中國債券定價對通脹的麻木,在一定程度上沒有完全體現未來的利率風險。商業銀行要未雨綢繆,防患未然,對長期利率飆升帶來的沖擊有所準備。

2010年商業銀行經營轉型拐點

2010是中國經濟轉型年,也是銀行業轉型拐點。隨著全球經濟金融一體化和我國經濟金融體制改革的不斷深化,國內商業銀行經營發展面臨新的市場發展環境。如何順應市場發展要求,加快推進經營轉型,提升市場競爭力,進而提高盈利能力和運營水平是銀行業當前迫切需要解決的問題。

加快發展非資產業務和零售業務,走資本集約化發展道路

中國的銀行在高速發展中基本經歷著融資、擴張、再融資這種傳統的業務模式,對資本消耗甚巨,使得資本稀缺性日益突出,成為制約銀行業務發展的瓶頸。金融危機后,監管當局對資本的質量要求越來越高,對資本的約束也越來越嚴格,銀行將面臨更勝以往的資本壓力。在這一背景下,銀行業發展資本消耗少、盈利水平高的零售業務與中間業務,經營方式由外延粗放型轉變為內涵集約型,提高中間業務貢獻度是我國大型商業銀行實現內含價值增長的內在需求。能否通過加快發展非資產業務和零售業務,進而加快轉變以批發性信貸業務為主導的傳統經營模式,以及以利差收入為主導的傳統盈利模式,成功實現轉型,對國內商業銀行來說,是生死攸關的戰略選擇。

2009年10月,招商銀行行長馬蔚華對外界表示,招商銀行的發展已經進入第二次轉型階段。招行的二次轉型是以降低資本消耗、提高貸款定價、控制財務成本、增加價值客戶、確保風險可控為目標,通過繼續推進并深化經營戰略調整,促進經營方式向內涵集約化轉變,保證盈利的持續穩定增長,不斷鞏固和發展招行的核心競爭力。同時,招行提出了相應的競爭策略:集中力量發展零售銀行、中小企業貸款和非利息收入這三塊業務,推進以低資本消耗的方式來發展業務,擴大低資本風險、高收益業務的規模,并且提高貸款的定價能力和非利息收入的比重。事實上,招商銀行“二次轉型”要解決的問題并非招行所獨有,而是所有規模擴張中的銀行或遲或早都要面對的問題。

國際大型銀行在10年前就基本完成了從批發業務向零售業務的轉型,業務增長的動力不是資產業務而是非資產業務、不是批發業務而是零售業務。例如,花旗銀行業務結構主要包括全球零售銀行業務(消費者金融)、公司與投行、全球財富管理三大類,其中零售銀行與投行業務起決定作用,利潤貢獻度占比超過8成。美國銀行業務結構包括全球消費與小企業銀行業務、公司與投資銀行業務,股權投資及其他業務等四大類,其中前兩項業務對盈虧起決定作用,利潤占比高達70%以上。匯豐銀行則形成了個人金融、私人銀行、商業銀行以及公司、投行和市場四大類主營業務。德意志銀行則全力發展投資銀行、資本市場、個人理財、資產管理、清算交易等新興金融業務。我國商業銀行中間業務近幾年盡管發展比較快,但是以息差收入為主要收入來源的盈利模式沒有得到根本的改變,利息收入仍然占據全部收入的絕對比重。2009年,我國大型商業銀行中間業務占比平均不到10%,最高的中國銀行為19.82%,但是與國際大型銀行相比差距很大,未來有著巨大的增長空間。

深化組織架構改革,提升風險管控水平

組織架構和業務流程是決定業務經營轉型成敗的關鍵性因素,只有內部組織架構、業務運營模式與業務經營轉型相匹配,才能更好地保證業務經營轉型的市場效率。國際主流商業銀行組織架構模式以事業部制居多,通過扁平式、矩陣式、網絡型等組織形勢替代傳統的科層組織,呈現出“大總行、大部門、小分行”的特點,其優點在于成本費用大幅降低,工作效率、服務質量、客戶滿意度大大提高,市場競爭力明顯增強。我國銀行業應該積極借鑒國際主流商業銀行經營經驗,改革“三級管理、一級經營”的“金字塔”式的組織結構,縮短運營管理層次,提高市場響應速度,提升組織效率。

目前,國內許多中小股份制商業銀行都在加快這方面的轉型,如民生銀行對私業務和對公業務已經開始事業部制管理。民生銀行公司業務事業部制改革的核心,就是把高風險的公司業務從總行――分行――支行“三級經營、三級管理”的體制改革為事業部“一級經營、一級管理”的體制,通過實施專業化評審、進行專業化營銷和組建專業化團隊來全面提升對客戶的專業化服務能力和水平,從而有效地控制風險、提高收益。事業部制在業務線內部,減少了協調成本,強化了決策和上級對下級的業務支持,能夠形成區域優勢和快速反應;在業務線內部有利于產品創新、產品多元化,有利于改進產品設計,提高產品的市場競爭力。另外由于業務線從上到下的垂直管理,減少了管理層次和管理環節,經營管理的效率得到提高。這樣的安排,體現了以客戶為中心的理念,最重要的是能借助專業化的團隊,延伸服務鏈條,增加中間業務收入。

此外,構建與業務轉型相適應的全面風險管理體系,確保安全穩健發展,對于銀行經營轉型具有特別重要的意義。在實施業務經營轉型時,由于業務品種、經營范圍和盈利來源等出現新的變化,風險控制顯得十分重要。通過構建全面風險管理體系,切實強化對市場、資本、風險、成本和價值的認識,通過風險的系統化控制和全方位管理,實現業務經營轉型的可持續發展。

加快向中小企業信貸市場的轉型

面對中小企業市場旺盛的融資需求和大型優質客戶市場擠壓形勢,銀行業要逐步轉變和淡化傳統的“大戶”戰略,果斷向中小企業信貸市場轉型。中國勞動力相對富余,短期內資本相對稀缺的要素稟賦結構不會改變,所以勞動密集型生產優勢的中小企業在相當長的時期內都將是經濟增長的主要動力。中小企業是社會經濟活動的主體,必然帶來巨大的物流、資金流,其中隱含著除信貸之外更大的金融業務空間。面對這一基本的經濟結構,銀行機構應努力發揮為中小企提供金融服務的靈活性和便利性。

中小銀行應該在中小企業信貸市場發揮主導作用。城市商業銀行由于從業人員本土化、與客戶地域聯系密切、熟悉客戶資信與經營狀況,可以對地方中小企業進行監督,與國有大銀行相比,能以較低的交易成本達到有效避免“信息不對稱”引起的逆向選擇和道德風險問題,可以充分保障放貸資金的安全性和提供服務的效率。另外,由于城市商業銀行決策機制靈活,更能符合中小企業的融資需要,可以降低雙方的成本而提升價值,因此城市商業銀行定位于為中小企業服務具有比較優勢。

因此,城商行應該充分發揮自己的特長,集中自己的資源,搞好特色經營,避免與大銀行的同質化競爭,從區域經濟發展角度出發,結合本地區的區域經濟發展特點,尋找區域經濟新的增長點,同時不斷擴大自身的發展空間,實現與區域經濟的良性互動。也就是說,城市商業銀行的定位還應當是所在的城市,為所在的城市提供金融服務才是最為核心的競爭力。雖然國家放開了城市商業銀行的地域經營限制,但城市商業銀行還是要耐得住這份寂寞,冷靜思考一下自身的優勢,不能盲目搞擴張。條件成熟的可以適當在外地設立一點分支機構,同全國甚至國外一些銀行建立業務關系,以便更好地開展業務,但最重要的還要保持在所在城市的核心競爭力。

抓住碳金融發展機遇,加大金融創新

面對氣候環境變化帶來的巨大的生存壓力,世界各國或協作、或獨立地采取了相應的環保措施。這必將導致產業和金融資源發生巨大的變化。因此,低碳已經不再是一個模糊的公益性概念,而是一個潛力難以估量的發展機遇。服務于溫室氣體減排形成的碳交易市場已經發展成為一個巨大的市場。在歐、美、日等發達國家及地區,包括商業銀行、投資銀行、證券公司、保險公司、基金等在內的眾多金融機構,目前已經成為國際碳交易市場上的重要參與者,其業務范圍已經滲透到該市場的各個交易環節。

2005年京都議定書正式生效后,經過幾年的發展,碳交易市場已漸趨成熟,出現了參與國范圍不斷擴展,市場結構向多層次深化,財務狀況更加復雜等顯著變化。全球碳交易市場出現了爆炸式的增長。2007年碳交易量從2006年的16億噸躍升到27億噸,上升了68.75%。成交額的增長更為迅速。2007年全球碳交易市場價值達400億歐元,比2006年的220億歐元上升了81.8%。在全球經濟衰退的2008年,全球碳交易市場依然保持強勁增勢,低碳行業的收入增長幅度仍然達到了75%,僅2008年上半年全球碳交易市場總值已經接近2007年全年總額。據世界銀行預測,全球碳交易在2008〜2012年間,市場規模每年可達600億美元,2012年全球碳交易市場容量為1500億美元,有望超過石油市場成為世界第一大市場。

篇（10）

市場分析，前景廣闊

我們兵分三路，一路負責產品技術可行性；一路負責公司注冊咨詢；我這一路負責市場調查和消費者測試。經過兩個星期的咨詢、調查，結論令我們為之振奮，首先是產品技術并不復雜，可以由臺灣獲得，成本也不高；其次是市場充滿機會，進一步的研究消費需求，我們發現，消費者對于一種遙控器能夠控制房間內所有燈具的概念非常感興趣，并且認為可以帶來快速開關燈具；省去臨睡覺前下床關燈的麻煩；半夜小孩哭鬧快速反應；網蟲不下網；夜晚回家未進屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人認為這是現代生活的象征。購買意向調查顯示，只要價格合理，超過80%的被訪者有興趣嘗試。由此我們認為這是一個可以長期發展的趨勢，尤其在珠三角這種比較現代的地區。深入的競爭調查也令我們振奮，目前市場上還沒有一種能滿足這些需要的產品，因此產品利益及競爭策略就迎刃而解了，就用消費者的需求作為我們的品牌利益，這也是競爭對手所不能企及的優勢。

營銷策略制訂，戰略戰術明晰

2002年3月，廣州利秀克斯電子公司成立（因為一些原因，這里用的是假定的公司名），市場及產品策劃緊鑼密鼓。首先我們把品牌命名為具有舶來品和西化特點的“利秀克斯”，在商標設計上盡量貼近電子化和現代感的特點，結果其英文商標大部分人以為是“伊萊克斯”。

其目標市場包括兩個部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年輕家庭為主，這些人具有收入較高，品位較高和新居為主的特點；2、房地產開發商，期待有新的房產賣點，其目標群定位同以上人群。

針對目標市場的需要，我們的產品對應發展了兩個系列，一是具有節能控制系列的節能控制系統（針對單路控制和多路吊燈控制），用于滿足既有需要，命名為節能星；另一個就是我們的主打產品，可以控制四路、六路燈具的多路控制遙控系統，命名為智慧星。這幾種產品都采用小的接收器，以能夠安裝進吸頂燈內為標準，不破壞整體美觀。

在定價方面由于缺乏參照，針對過去節能遙控系統的價格，多為20元以下，我們把節能星的價格定為稍高于老產品的35元，以取得快速切入，把智慧星 1（4路控制）定為228元/套，智慧星2（六路控制）定為298元/套，以保證運做費用，該價格經市場調查，大部分目標群體都愿意接受。

在渠道方面，我們確定了分銷與直銷相結合的方式，在分銷方面，采取直供小區燈具終端，開發市內小區，利用批發開發市郊市場的辦法；在直銷方面重點發展房產開發商，爭取一次性覆蓋整個樓盤，保證零售，同時開展商區直銷，擴大渠道接觸面。

借機入市，深受打擊

2001年11月，利秀克斯產品開始按計劃上市，所有的宣傳、直銷按照計劃推進，我們最初的設想是許多消費者會一看到廣告，就會有購買需求，進而產生購買，原來的調查也支撐了我們這種想法，但是結果卻出人意料，廣告出街了一個月，應者寥寥，要求安裝的更是少的可憐，是廣告效果不佳，還是宣傳力度不夠？一種失敗的情緒籠罩在公司內部，大家都感覺到了前途的渺茫，一些股東也提議是不是開始撤退，省得損失太多。這時，我們的投入已經快斷檔了，而沒有銷售的情況給了我更大的壓力，我一邊勸說大家“廣告需要有一個產生效果的過程與時間，希望大家耐心等待”，一邊尋找對策，當時我的心里也沒有好的辦法，但是我知道，問題一定出在消費者那里，于是立即開始新一輪的市場調查。

消費者的調查令我們大吃一驚，大部分人已經收到了產品信息，也有安裝的沖動，但是仍擔心安裝的風險，因此回應者不多。我們在市場調查初期犯了一個常識性的錯誤，沒有考慮到市場的縮小效應，當時調查的結論放到市場實際中就會嚴重縮水，這需要一個長期的培養過程。

轉變策略，逐鹿群雄

消費者的需求可以劃分為必然需求與邊際需求，而邊際需求的產品就會產生購買和使用障礙，速容咖啡當年也碰到了這種情況，解決的辦法就是先試用，再購買。辦法找到了，我立即著手進行下一步的推廣。

先安裝試用，再付款的方案出臺了，在市區的所有用戶都可以享受先安裝，后付款的優惠政策，期限是兩個星期，不滿意可以退貨。應該說，這種辦法已經在其他行業有所嘗試，但在電子領域絕對是第一家，也是產品特點決定的一種良好做法。

廣告一出，形勢立即好轉，要求參加者由少變多，直至絡繹不絕。最直接的銷售出現在直銷領域，方案出臺第一周，我們就接到了100多個要求安裝的電話，小區直供終端也售出了幾十套產品，一個月后，我們的銷售就達到了十幾萬元，且收款也極為順利，基本上沒有呆死帳發生。與此同時，房產商方面也傳來喜訊，經過樣板房試安裝操作，一家有3000多戶規模的房產商要求進行安裝。原本空閑的安裝隊一下子忙的不可開交，為此我們又開始擴招安裝工人，最多時達到 100余人。

為進一步炒熱市場，我們開始在各大媒體上采用整版軟文的形式進行整體推廣，市場進一步升溫，銷售超出預期。本著“宜將剩勇追窮寇”的原則，一個更大的計劃產生了，與燈具配套銷售。我們利用經銷商的關系，在一些知名品牌的燈具上直接安裝遙控系統，這樣消費者就有了兩個選擇，一個是智能化的，一個是普通的，通過對比可以有效推進我們產品的銷售，而且大批量的燈具多為安裝公司購買，有新的賣點，也容易向客戶交代。這種做法使得我們的產品供不應求，我分明看到了成功的曙光。

但是危機也許就隱藏在勝利之中，關鍵時刻，成功與失敗也只有一步之遙。

產品，成為我永遠的痛

篇（11）

一、規劃原則、思路和目標

（一）原則。

1.x盤考慮、城鄉統籌原則。立足區域宏觀經濟發展環境，x盤考慮縣域城鄉商貿格局和發展特點，正視城鄉區域差異，科學制定商業統籌發展戰略，引導市場項目建設在縣城、集鎮之間形成統一、開放的有機體系。

2.遠近結合、協調發展原則。理清城區發展脈絡，按照開發建設時序，結合產業發展規劃，近期調控布局，遠期引導發展，建設城區健康有序、協調發展的商貿市場流x體系。

3.以人為本、便民利民原則?？茖W預測城鄉居民消費需求與消費結構變化趨勢，合理布局各類綜合、專業市場，滿足消費者日益增長的物質文化需求，適應多樣化消費趨勢，完善綜合服務功能，注重相關配套建設，營造和諧消費環境和宜居生活空間。

4.優勢互補、突出特色原則。挖掘區域與本地產業優勢，結合城市總體規劃、產業發展規劃，x過差異定位，合理布局城區商貿市場項目建設區域。與建設區域性商貿物流中心的定位相適應，重點發展輻射范圍較廣、區域競爭力較強的專業市場，同時完善綜合、農貿市場建設、發展模式，形成多層次、多功能、有亮點、有特色的商貿市場體系。

（二）思路。全面貫徹落實科學發展觀，堅持以人為本、服務經濟社會轉型升級和推進x平修次區域合作示范區、幕阜山綠色產業帶發展先行區建設為基本宗旨，以構建城鄉之間生產、生活資料和農產品雙向流動的現代流x體系為重點，以滿足人民群眾生產生活需求、提高人民群眾生活質量為目標，主動適應發展新要求，統籌城鄉發展，優化結構，合理布局，完善功能，進一步規范和健全我縣商貿市場體系建設，充分發揮商貿市場項目支持帶動作用，促進全縣經濟社會又好又快發展。

（三）目標。依托本地加工制造業、流x業和資源優勢，健全統一大市場基礎機制，初步建立以大型外向型專業市場集群為核心，部分中小型市場為基礎，高效規范電子商務等新型市場為重要補充，農產品、消費品和生產資料市場均衡發展，有形和無形市場相結合、產地和銷地市場相匹配，布局合理、服務規范、組織化程度較高、業態多元、區域性商貿物流中心凸顯的商貿流x市場體系。

二、重點市場建設項目設置規劃

（一）功能定位。重點商貿市場主要包括農副產品、家居、汽車貿易、再生資源、物流等市場類型，具有商品交易、信息、形成價格、展示、質量檢測、物流配送、聚散、服務、城市名片等功能。

（二）發展導引。

1.市場向郊區轉移。以可持續科學發展觀指導城區商貿市場建設，x過“規劃引領、功能完善、郊區集中”的原則合理布局市場。x過實施綜合配套，實現資金和土地最大效率利用,對零星網點劃行歸市，將同類市場逐步整合，最終形成“城區有商場、城郊有市場”的商業格局。

2.市場發展以本地產業為支撐。依托本縣產業發展，以開發大型市場項目為支撐，發展大型專業化市場，吸引周邊縣市部分相關產業市場轉移，將x縣打造成為區域性商貿物流中心。

3.市場走品牌建設之路。摒棄大而全、管理混亂、無特色的綜合市場建設，按照建設專業市場、樹立品牌市場的思路，規劃興建新市場，采取排他原則，規劃區內不批建第二家同類型市場，專注單一市場規模、效益和品牌，在節約社會資源的同時，避免市場同質化惡性競爭。

（三）控制導引。

1.逐步取消并禁止在中心城區內經營水泥及其構件類、玻璃類、鋼材類、石材類（含切割）、木材類、管材類、建筑內外裝飾的涂料和陶瓷等行業，規范引導各類建材行業進入相關專業市場經營。

2.逐步取消并禁止在中心城區銷售汽車、農業機械、工程機械等整車或配件，統一規劃引導各類車輛及配件銷售行業進入相關專業市場經營。

3.逐步取消并禁止在中心城區建立物流配送點，統一規劃引導各類物流資源進入相關專業市場運營。

4.鼓勵中心城區內基礎設施簡陋、服務功能落后、經營環境不優、營銷方式粗放的農副產品類市場，遷移至規劃內的專業市場內經營，并給予一定優惠政策。

（四）規劃布局。規劃期末，縣城區共改造、建成15個重點交易市場，分別為農副產品、工業品、汽車貿易、再生資源、電商物流等市場類型。

1.x縣農產品綜合市場：項目規劃占地面積150畝，選址于x大道x路南，計劃投資3億元。建設內容：農產品零售市場，農產品、水產、海鮮批發市場，畜禽批零和標準化宰殺車間等項目，形成基礎設備完善、功能齊全、消費便利的農產品零售、批發綜合市場。

2.水果批發市場：項目規劃占地面積21畝，選址于x南，計劃投資3000萬元。建設內容：擁有600個經營攤位的交易大廳、2000平方米的冷藏保鮮庫，常年冷藏水果近1000噸。

3.花卉、苗木市場：項目規劃占地面積50畝，選址于x大道西，計劃投資7000萬元。建設內容：花卉苗木交易、展覽展示、信息平臺及綜合服務等。

4.華中中藥材交易市場：項目規劃占地面積200畝，選址于x草x村，計劃投資2.5億元。建設內容：藥品交易區、分揀包裝區、電子商務平臺、質量溯源監管體系等。

5.汽車貿易市場：項目規劃占地面積134.7畝，選址于x大道西，計劃投資2.5億元。建設內容：按汽車銷售服務4S店配置，有整車銷售、零配件、售后服務、信息反饋等功能的綜合汽車貿易市場。

6.二手車及舊貨市場：項目規劃占地面積50畝，選址于x大道西，計劃投資6000萬元。建設內容：二手車及舊貨評估、檢測、交易、過戶等綜合服務功能。

7.出租車租賃市場：項目規劃占地面積60畝，選址于x大道西，計劃投資7000萬元。建設內容：出租車停放、租賃交易、信息平臺及綜合服務等。

8.x物流園：項目規劃占地面積150畝，選址于x大道東，計劃投資2億元。建設內容：“九區一中心”，即：市場交易區、貨物倉儲區、物流配載區、分揀中轉物流區、綜合商務服務區、大型停車區、網絡電商服務區、國際物流服務區、物流文化展示及物流信息與服務中心。

9.電商產業園：項目規劃占地面積100畝，選址于x南，計劃投資1.2億元。建設內容：電商孵化、電商平臺、電商企業、電商運營服務中心、特色產品展示大廳、物流快遞、物流分揀中心等綜合電商運營產業園。

10.貨運市場：項目規劃占地面積60畝，選址于x大道東，計劃投資5000萬元。建設內容：貨運車停放、貨運交易、貨運信息平臺及綜合服務等。

11.家具市場：項目規劃占地面積100畝，選址于x大道，計劃投資1.5億元。建設內容：集高端家具銷售、倉儲、配送于一體的區域性家具市場。

12.x商貿中心：項目規劃占地面積80畝，選址于x路西，計劃投資1.5億元。建設內容：農產品深加工及物流配送、工業和民用建材、家用電器的集散港。

13.再生資源回收市場：項目規劃占地面積60畝，選址于x大道西，計劃投資6000萬元。建設內容：建立廢舊物資、廢舊農機及廢舊家電3個功能區，對廢舊物資、報廢農機、廢舊家電等再生資源進行回收、清選、整理、整合利用。

14.報廢車輛拆改中心：項目規劃占地面積30畝，選址于x大道西，計劃投資4000萬元。建設內容：對縣域內廢舊車輛統一回收、拆除報廢、清選整理、回收利用等。

15.農業生產貿易市場：規劃占地面積50畝，選址在x四公路，計劃投資6000萬元。建設內容：打造農資、農機、農技、農業咨詢服務“一條街”。

三、保障措施

（一）加強組織領導。為確保x縣重點商貿市場項目建設規劃順利實施，縣政府成立x縣重點商貿市場項目建設領導小組，由縣政府分管商貿工作的副縣長任組長，雋水鎮、x和縣商務、發改、住建、國土資源、財政、交x運輸、食藥監、城管執法、公安、環保、招商、工商、供銷、規劃、交x物流等單位主要負責人為成員，對全縣市場體系建設進行統籌規劃、指導、協調服務和監督檢查。各相關鄉鎮、部門要樹立全局觀念，密切配合，加強協作，支持重點商貿市場項目建設。縣商務局負責牽頭制定雋水城區重點商貿市場項目建設規劃，指導和協調市場建設與管理中的具體工作；縣發改局負責把市場項目建設列入國民經濟和社會發展規劃，抓好市場建設項目的申報、備案、立項、核準工作；縣國土資源局負責依據規劃保障重點商貿市場項目建設用地需求；縣財政局負責研究制定地方財政支持政策，為加快市場基礎設施建設給予資金支持；縣招商局負責征集、包裝重點市場建設的項目書，積極開展招商引資；縣規劃局負責項目規劃設計、專家評審；其它相關部門要各司其職，共同做好相關工作。