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一、金融政策與房地產需求

(一)利率與房地產市場需求

利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。

住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產市場的發展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費,住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。

利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。

回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現,利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔,從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現,降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務,另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量,從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。

具體到中國當前的房地產市場,我們認為,政府進行金融政策調控的目的,不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵),而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果,在正常的房地產環境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經濟全球化與房地產需求

房地產商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經濟快速增長的階段,每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動效應

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產市場中,房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等),房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道,投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等(顧建發,2005)。

需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉向房地產市場,但是,一旦股市進入調整階段,股市的資金將會迅速轉向房地產市場,股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求,此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。

二、金融政策與房地產供給

影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出,加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發成本降低,就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制,也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時,根據股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。

三、結論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產價格充分反映供給和需求信息,降低房地產商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風險,促進房地產市場的健康發展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。

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首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。

面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。

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二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.

[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.

[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

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關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

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自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發展壯大，房地產金融的發展壯大，對我國的經濟穩定發展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發展所有事，很多專家學者針對這一環境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。 

二、當今我國房地產金融遇到的危機 

1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。 

3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。 

三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議 

1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的發展與進步。

    　2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段。現在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。 

3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。 

4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段。科學嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。 

參考文獻： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對中國房地產價格的調控機理及實證研究——基于利率工具的分析視角[J].內蒙古社會科學：漢文版， 

2014，（4）. 

篇（6）

(一)信息不對稱房地產市場信息的不完全

缺乏相對應的分析系統。若想精準的計算房地產、項目的貼現值就必須要依賴于租金、貼現比率、預期通貨膨脹、貶值預算等指標，但是這些指標很難得到證實，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準確估計出房地產的具體價值，而造成當前的抵押物經常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當時市場價值及過去價值，并非變現價值，變現價值與市場價值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產貸款風險。

(二)風險短視問題

由于房地產的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產市場不斷興旺，尤其是在價格持續上漲多年以后，房地產的還款以及貸款回報都十分良好，會使大部分人認為市場還會保持良好狀態。價格的不斷攀升也造成了貸款額與價值比率的不斷下降，從而出現低估了房產風險現象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細節問題。大的經濟問題很少發生，從而導致銀行低估沖擊風險發生的概率，根據目前現有的經驗情況，銀行高層普遍會認為沖擊發生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關注樂觀預期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風險。

(三)監督管理不完善

當銀行金融自由逐漸成為促進經濟發展宏觀政策的時候，管理部門或許會對應用高風險的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風險策略會在一定程度上對銀行產生利益，利益的增長掩蓋了銀行風險。銀行部門的不斷發展與壯大，成為推動經濟增長的主要動力，管理部門的責任就變得更大。從利益的角度來說，監管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現實，到那時就會產生更大的影響。

二、銀行金融對房地產泡沫的風險防范措施

房地產泡沫短期內會對銀行金融造成很大影響，如果不能進行及時解決，很有可能會出現更大的問題，甚至是爆發金融危機，與此同時，銀行的政策也會對房產泡沫產生短期影響，因此，短時間內銀行金融風險與價格泡沫會形成一定循環關系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產安全管理體系，同時需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場房地產

想要持續健康的發展，首先需要建立完善發達的金融市場。在金融市場相對比較發達的情況下，房地產出現投機行為相對比較少，有利于房地產行業的穩定、健康發展。此外，完善的金融市場對分散風險具有一定作用，減少房產泡沫給銀行金融帶來的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風險

拓展房產企業融資的渠道，將金融風險分散開，中國房地產融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產市場承擔了較高的風險，所以，要降低房地產市場的風險必經之路是拓展房地產融資渠道，將金融風險合理的分散，讓更多民眾和機構能夠參與房地產投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時收益更多，鼓勵房地產業建立基金制，上市融資，不單單擴大了融資渠道而且分散了房地產風險。

(三)加強政府宏觀調控，建立泡沫預警機制

為了降低房地產出現泡沫問題，相關部門應該制定完善的泡沫預警機制。通過對經濟波動規律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發現房地產行業的發展趨勢指標，并且對這些指標進行監控，以便于可以最大限度的發現市場動態。依據各界人士的研究結果表明：指標選擇大致上看可以分為房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等三類，其中每一大類又分為許多具體指標，通過對這些指標的測算，可以發現房地產出現泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調控提供了有力依據。如果數據表明發展過熱，有關部門可以及時進行調控并發出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩定市場情緒，改變以往的預期，從而化解泡沫風險。

(四)防止房地產出現投機行為房產價格上漲的最主要原因

就是房地產進行投機炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應該依據國家的法律政策，建立完善的信貸標準，并且根據家庭的實際情況，包括人口數、購買面積、購買套數等進行差異化標準，在滿足居民基本住房需求的同時也應該控制購房數量，避免出現金融風險。銀行與有關部門應該對房地產貸款資金流向進行密切關注，并依據具體實際情況，做出合理的調控，禁止出現炒賣期房現象，防止出現房地產投機行為。

(五)擴大物質財富標志組成擴大

物質財富標志組成，需要銀行等有關部門創造和開發更多的基金與債券等信用產品，并且促使這些產品都可以成為物質財富標志，以此來替代房產標志，最大程度促使房產回歸原有的居住價值。

(六)調整房產需求和供給結構需要

市場以及政府發揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎之上，努力對房產的供給與需求進行合理的調整與優化供應結構，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內部機制

由于房地產是一項風險性比較高、收益也比較好的行業，因此就需要銀行在房地產進行信貸業務的時候把握好尺度，對自身行為進行規范，建設完善的內部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個人信用制度，建設個人信用體系，提高個人信用評估環境以及風險識別機制，主要包含：個人信用監控、個人信用登記、風險管理制度、評估制度以及預警制度，通過建立這些制度，真實的反應信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，緩解銀行風險。另一方面，對房地產的貸款資格進行嚴格評審。在對房地產開發企業辦理貸款時，需要對企業貸款資格進行嚴格審查，對需要貸款的項目進行嚴格調查，包含企業的財務情況、信用記錄、開發資格等。與此同時，也應該關注企業與借款人的關聯交易，避免出現控股公司轉移經濟，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發經驗相對比較薄弱的企業，進行嚴格控制發貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監管

現階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產中證券化資產逐漸擁有主導地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復雜化，所以就需要我們不斷加強管理監督機制，并且對房地產行業進行綜合調控，改變經濟結構，最大限度促進經濟增長。對于不同的金融情況與地產需求應該采取不同措施，亦或是對于不同時期不同地區的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風險以及房產泡沫。

(九)完善和規范中介服務

對房地產金融服務進行完善與規范，推動房地產市場信心化發展以及中介服務的誠信體系建設，因此，可以建立相應的評估體系、信用評級、地產保險、貸款咨詢等機構，從而為了增加房地產信息透明化提供一定的基礎。除此之外，培育一定的金融機制和房地產金融渠道也是其解決房地產過度依賴銀行貸款的問題、發展地產融資以及分擔銀行和房地產風險的主要內容。所以，就需要我們不斷進行調控與改革。打破壟斷現象、發揮市場配置作用，最大限度的分散風險。一旦房產市場出現問題時，例如過熱問題，相關部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進行宏觀調控，從而約束地產行業的擴大速度與規模。

篇（7）

2008年發端于美國進而蔓延全球的金融風暴嚴重影響到我國房地產業，對我國房地產企業的競爭優勢和未來的發展提出了嚴峻的挑戰。盡管這場危機終將過去，但類似的危機今后還會遇到，如何深入了解金融危機對我國房地產企業的影響機理并積極進行戰略調整應對其影響成為一個很有價值的課題。本文通過構建企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，分析金融危機背景下我國房地產企業現狀，采取相應的發展戰略，以推進我國房地產企業在困難中抓住機遇，提高競爭優勢、順利擺脫金融危機影響、實現不斷發展的目的。

1金融危機對房地產企業的影響機理

研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，目的是把握金融危機對房地產企業影響的規律性，更好地分析金融危機沖擊下我國房地產企業現狀，找出面臨的危機與機會，以便及時地進行戰略調整，科學制定發展戰略。

(1)研究方法探討與古井模型構建。楊建平(2009)認為金融危機對中國房地產市場的影響，主要通過影響宏觀經濟增長進行傳導。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機的國際傳遞機理。［2］吳虹(2009)認為金融危機會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費型國家，再傳遞到過度生產型國家，最后傳遞到過度資源供應型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機對房地產企業融資和盈利能力的影響。［4］但國內外關于金融危機對企業的影響機理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構建企業發展優勢分析模型研究金融危機對企業的影響機理分析金融危機對我國房地產企業的影響。從“要素”視角研究企業的發展優勢是一種有效的研究方法，這里從企業“生產要素”、企業“需求條件”、企業“相關產業”、企業“戰略與運營”和“政府對企業的舉措”五個要素，構建成企業發展優勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。

(2)金融危機對房地產企業的影響機理。金融危機對我國房地產企業影響是復雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機對房地產企業的影響機理。房地產企業獲得發展優勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業發展優勢的建立，各要素的變異則會對房地產企業產生影響。按照企業發展優勢分析古井模型來研究金融危機對我國房地產企業的影響，其影響機理，主要從五個方面深刻影響我國房地產企業的生存與發展。

2金融危機沖擊下我國房地產企業現狀分析

金融危機對房地產企業的影響主要是通過影響房地產企業生產要素、房地產企業需求條件、房地產企業相關產業、房地產企業戰略與經營以及政府對房地產企業的舉措等方面來滲透影響房地產企業，下面主要從這五個方面對我國房地產企業現狀進行分析。

2.1房地產企業生產要素狀況分析

一是土地資源情況。金融危機發生前，國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象。金融危機發生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價格快速下降，甚至有流標現象。由此不難發現，金融危機使房地產企業拿地不僅容易，而且成本降低。

二是投資額。房地產項目投資較大，回收期長，承受金融風險較大。盡管以前房地產企業的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機發生后，房屋價格出現大幅度下滑，使投資者對房地產失去信心，不斷撤離房地產業。資金問題是房地產企業面臨的最嚴峻問題之一，房地產企業普遍資金緊張，不少房地產企業的資金鏈發生斷裂。

三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機背景下，社會失業增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產企業一般勞動力過剩，項目綜合管理人員、項目策劃人員、資本運作人員、高級專業技術人員短缺，特別是中小房地產企業在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優勢不強［5］。可以預見的是，金融危機會使弱勢房地產企業現有的人才也可能流出，強勢房地產企業正是吸納人才的好時機。

2.2房地產企業需求條件分析

一是市場集中度。房地產企業近幾年來發展迅猛，強勁拉動了我國GDP增長，成為國民經濟的支柱產業。但是我國房地產業的市場集中度低，作為行業龍頭的萬科集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機發生后，一些實力不強的房地產企業被淘汰，房地產企業發展的市場空間巨大。

二是市場需求。金融危機必然影響我國居民的收入水平和消費需求，房地產市場消費者的購買意愿和需求出現較大幅度的下降，使得成交清淡、房價下降。根據國家統計局2008年1－11月數據，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。

三是行業景氣。金融危機不可避免地帶來中國房地產市場的周期性變化，國內需求也不可能表現為直線上升。2008年11月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為98.46，比10月份回落1.22點，2009年1月，我國房屋銷售價格指數為99.1，比2008年1月回落12.2點，這是該指數自2008年1月以來連續12個月回落，表明房地產市場處于持續低迷狀態。［6］

2.3房地產企業相關產業分析

一是產業鏈。房地產行業產業鏈長，但普遍存在的問題是進入門檻較低，大量小規模企業涌入，導致房地產業同構化、結構低度化嚴重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協作不足［7］，金融危機背景下更是如此，不少企業在生死線上掙扎，對房地產企業發展不能提供可靠支撐。

二是上游建材行業。建材行業規模以上的企業少，中小企業過多，行業水平不一，產品成本較高。金融危機背景下，建材價格不斷下跌，成本高的建材企業虧損嚴重，據國家統計局2009年1－2月份數據，鋼鐵行業由上年同期盈利255億元轉為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業由同期盈利128億元轉為凈虧損19.3億元，但這對房地產企業降低開發成本有利。

2.4房地產企業戰略、經營與競爭分析

一是戰略決策。大型房地產企業的戰略決策水平很高，能夠抓住機遇穩健發展，但中小企業對未來發展戰略籌劃考慮較少，缺少科學決策，金融危機來臨了，很多房地產企業不能及時做出戰略調整，受損慘重。

二是運營管理。大型房地產企業的運營管理水平很高，但相當多的房地產企業管理水平不高，缺少完整規范的管理制度，沒有通過ISO9000認證，經營粗放，項目運作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產企業，存在著人才資源缺乏、資產負債率高、短期行為嚴重等現象，靠消耗土地和房屋漲價求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機的沖擊使一批運營管理差的房地產企業淘汰出局。

三是競爭手段。大部分房地產企業規模不大，產品科技含量低，質量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機期。

2.5政府對房地產企業的舉措分析

一是政策法律。房地產業關聯性強，國家從財政、稅收、金融等政策上嚴格控制。金融危機發生后，我國政府積極應對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續降低利率和存款準備金率向市場注入流動性資金，力求穩定房地產市場，房地產企業受益最大。

二是管理手段。金融危機發生前，房價持續上漲，盡管國家一再整頓房地產市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機發生后，國家通盤考慮完善房地產管理手段，地方政府也不斷出臺輔管理辦法，主要涉及公積金、相關地方收費和地方財政補貼等，房地產企業直接受益。

3金融危機沖擊下我國房地產企業蘊藏的戰略機會

從金融危機對房地產企業的影響中可以發現，這次金融危機使中國房地產企業的發展機會減少，衰退機會增加，這種衰退的持續性值得高度關注。但是，與危機相隨的，往往是發展的機遇。本次金融危機給房地產企業帶來的戰略機會可從五個方面把握。

一是發展將更加理性。房地產企業在這輪經濟調整中已經大傷元氣，整體恢復元氣需要假以時日。經歷過這一次慘痛教訓，不管是開發商還是購房者，應該都會變得更加理性，房地產企業有望就此走向正常的發展軌道，為下一輪房地產景氣周期奠定基礎。

二是發展機遇逐漸顯露。政府出臺系列經濟刺激計劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實際貸款利率已經不足5%(有銀行的7折優惠);稅收優惠政策能長期刺激投機、投資需求;處在低位的房價，對剛性需求的吸入效應十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發展中國家，工業化、城市化進程不會停止，盡管房屋的價格還會有所波動，但長期來看，中國房地產企業的發展具有廣闊前景。

三是企業整合發展的良機出現。金融動蕩進一步加快了中國房地產業整合，一些弱勢房地產企業已退出市場，這對資金實力雄厚的房地產企業，如萬科集團來說，無疑是加速發展的良好機遇。萬科在此次金融危機面前，敢于降價，目的是使房地產業加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機會。

四是加速轉型升級。房地產企業轉型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機前，房價高、暴利厚。此次金融危機的沖擊，將迫使我國房地產企業加快轉型升級，依靠自主創新提高核心競爭力，提高抗危機和抗風險的能力。

五是房地產企業開發成本下降。金融危機發生后，地塊拍賣價格快速下降，建材價格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進房地產開發成本降低，有利于企業發展。

4房地產企業應對金融危機的發展戰略———以棲霞建設為例

在房地產行業進入調整期之后，市場規則和企業生存法則都將發生根本性的變化，房地產企業怎樣才能更好地生存下來進而尋求發展，需要洞悉行業未來發展的方向，并切合自身條件制定適合本企業發展的前瞻性戰略。［9］

4.1房地產企業發展戰略的構建

從以上分析可以看出，房地產企業困難與機會并存，所以，要抓住機遇進行戰略調整，走出困境。房地產企業解決金融危機中的難題，主要對策是加快轉型升級、推進發展方式轉變，其核心在于實現發展動力從要素驅動和投資驅動向創新驅動和效率驅動轉變。南京棲霞建設集團擁有25年開發歷史，是國家一級資質房地產開發企業，在對本次金融危機的預警與應對上不夠科學、及時、有效，業績下降較大、損失也不小，2008年，營業收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。

棲霞建設發展戰略目標。牢固樹立“戰略推動發展、機遇加速發展”的發展觀念，繼續秉承“誠信、專業、創新、完美”的企業宗旨，積極應對國際金融危機帶來的市場環境巨變，將危機轉化為戰略機遇，不斷提高管理效率，持續創新住宅產品，切實履行社會責任，走綠色房地產自主創新發展道路，增強企業的可持續發展能力，盡快擺脫金融危機陰影、實現持續發展。

棲霞建設發展戰略的主要內容。一是堅定不移實施“企業管理現代化+住宅產業現代化+資本運作現代化”的發展戰略和“專業化、區域化、信息化、產業化、國際化”的主業拓展思路，促進房地產經濟轉型升級;二是發揮核心優勢，堅持積極的發展思路和穩健的財務政策，使企業的抗風險能力不斷提高，在“產品創新、成本控制、企業文化、融資能力”等多方面進一步加強核心競爭力，提升顧客價值，實施差異化競爭;三是把握經濟周期規律，總量調控，合理開發，綜合利用，最大限度實現土地資源的經濟效益和社會效益，實現房地產開發與環境保護協調發展;四是制度創新和技術創新相結合，以人為本，提高房地產綜合開發效益，實現從資源依賴型向創新驅動型轉變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環境污染少的新型發展道路;五是強化管理提升內功，蓄勢待發，為新一輪的房地產經濟復蘇做準備。

4.2戰略實施的相關措施

一是推行審慎的經營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產品創新、技術集成、人才培養等方面入手，化危機為契機，打造公司在逆境中發展壯大的內生能力，使企業發展模式由機會導向型轉變為核心能力驅動型。

二是加大R＆D能力，發揮博士后科研工作站的平臺優勢，將研發創新的重點放在提升前期規劃水平、強化資源整合與成本控制、實現項目經濟效益和社會效益共贏等環節上，精益求精，不斷提高產品附加值。

三是項目建設過程中，提高“新材料、新技術、新工藝、新設備”的集成應用水平，進一步推進節能創新，提升住宅品質，打造精品工程。

四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設計創新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設計標準化、平面結構模塊化，縮短設計周期，縮短前期工作周期，加快項目建設進度。

五是堅持以人為本，加大運營管理創新，在金融危機背景下重構企業的組織管理體制，利用金融危機引進高級人才，使人才在企業發展中成為應對金融危機的中流砥柱。

六是利用金融危機最佳的收購時機，實現低成本擴張，形成規模效益，提高勞動生產率，打造成本優勢，抵御房價下跌。

5結語

通過構建房地產企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，透視出金融危機對我國房地產企業造成嚴重沖擊。我國房地產企業現狀是危機與機會并存，必須構建相應的發展戰略，從五個方面抓住金融危機中的機會，并積極采取相關措施，使房地產企業能擁有持續的發展優勢，能在劇烈而多變的市場環境中取得主動，實現可持續發展。影響機理的研究進一步豐富了關于金融危機的理論內涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側面豐富了企業優勢理論。

參考文獻:

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［6］房屋銷售價格指數［J］．中國經濟景氣月報，2009(2):96－97．

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一、《烏托邦》

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結構上與中國現行的社會結構有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區，幾個小區組成一個大區，幾個大區組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區、大區、小邦、烏托邦的首領都是選舉產生的;而各個層面上的首領權力足夠大。由此可以得出結論:中國具備推行《烏托邦》之中先進治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質。研究者發現:在烏托邦中，“意識反作用于物質”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關于意識形態的細節之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調研結果，來合成一個綜合比較模型，進而推進研究。調研采用抽樣調研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規模上的比較典型的城鎮為切入口，尋找適合所有城鎮規模的發展之路。

模型是這樣的:

大背景:經濟危機、中國人口老齡化、當前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區域的房產，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進行，辦公部分按網絡信息化辦公、農場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進行，而第三產業就是各種形式得以實現的基礎，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統一供給以及辦公場所固定，農業、工業、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調查發現:受經濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權威的信息統計機構都有相應的數據支持研究者這一觀點。也就是當前經濟危機下房地產商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關。

再來談政府購買的可行性問題，有關常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據供求關系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權到期后的狀況

70年的房屋使用權一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經房地產市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進行了重復收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內輪換、城市間輪換、城市與農村輪換、農村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發展，人類現在從事的基本勞動將被機械化的設備所完成，人類所從事的大多是創新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網絡來完成。值得一提的是，中國現行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉居住條件之間的差距按現在的發展勢頭來講將趨于零。到時候，農村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節奏。

應當搞清的一點是:“輪換住房”可以發生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設備基本相同，統一的電視、統一的電腦、統一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產品更新換代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應對突發性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養”之良性的社會養老機制，主要的原理是:依靠優質的第三產業，實現城市老年人首先輪換到農村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀后，中國將成為中等發達國家，將實現農業、工業信息化，也就是大多數農民和工人只需平時在家里上網工作，定期檢查機械即可完成工作。

五、經濟危機下政府購房的初衷

政府在房地產商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產，如醫院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰略布局已形成的基礎上，調整全國各地的戰略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎設施得到全國范圍內的提高后，實現各省范圍內，乃至全國范圍內的集聚中心化。

即國家在回收房地產比較集中且有一定基礎的省份，可以建立示范點，將居住環境劃分為兩大區，培養“養身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經濟中心”，在配套基建如交通、水電、網絡、醫療等普遍健全的條件下，實現人員的合理流動，最終實現房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現房屋的輪換。

關于配套基建的提升，研究者認為可仿照社會科學院在全國各地建分院的模式來進行。

六、結語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇（9）

一、房地產虛熱易發生泡沫累

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論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。

2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。

不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排

二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題

1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。

房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。

市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體

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論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險

我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險