緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房屋預(yù)售合同范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

被告黃巖市房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍是：主營商品房開發(fā)、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市（現(xiàn)改為臺州市）計劃經(jīng)濟(jì)委員會、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準(zhǔn)，在 現(xiàn)臺州市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經(jīng)所在居委會和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層 次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業(yè)房預(yù)付款各4萬元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。 在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳福增等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經(jīng)濟(jì)委員會根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報告，以黃計經(jīng)字（ 1992）第113號文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳福增等11戶廠長、經(jīng)理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會議，決定：（1）路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓 的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理；（2）已經(jīng)繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發(fā)公司歸還預(yù)付款；（3）由路橋鎮(zhèn)通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位 據(jù)此停止建造，當(dāng)時該工程已建至二層樓。 工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預(yù)購人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時交付房屋。 被告黃巖市房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預(yù)售給原告的商品房。

「審判

臺州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告黃巖市房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭金兵等1 1人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時間。至于該商品房預(yù)售過程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該 工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決： 原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發(fā)公司簽訂的預(yù)購預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。 本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。 宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。

「評析

本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6個行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大的一起商品房預(yù)售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅持嚴(yán)肅執(zhí)法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關(guān)鍵問題：

一、關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問題。 人民法院審理商品房預(yù)售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：審查作為預(yù)售方的主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)；作為合同標(biāo)的物的房地產(chǎn)的所有人（土地使用權(quán)人）是否持有合法證件；合同是否是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示， 其內(nèi)容是否合法。根據(jù)本案事實(shí)，商品房預(yù)售方是依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的商品房用地業(yè)經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并已列入商品房開發(fā)計劃，持有合法證件；商品房預(yù)購方是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民，經(jīng)有關(guān)部門審核符合購房條件；雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式 簽訂了預(yù)購預(yù)售合同，預(yù)售方還實(shí)際收取了預(yù)購方交納的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同業(yè)已依法成立，對當(dāng)事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭金兵等11人與被告房屋開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同之后，1992年4月7日，路橋區(qū)陳福增等部分廠長 、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發(fā)公司，房屋開發(fā)公司既未承諾預(yù)售此商品房，也未收取分文預(yù)售款，這只能認(rèn)為是部分廠長、經(jīng)理的單方意思表示，不具有預(yù)購預(yù)售商品房合同的效力。

二、關(guān)于排除不當(dāng)行政干預(yù)的問題。 本案原、被告之間的法律關(guān)系是清楚的，案情也并不復(fù)雜。但是由于受到原黃巖市（區(qū)、鎮(zhèn)）某些主管部門不當(dāng)行政干預(yù)，特別是1992年9月10日召開的“協(xié)調(diào)會議”，指定將“路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理”，置本案原告鄭金兵等11人的合法 權(quán)益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭金兵等11人與房屋開發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同，直至“通知施工隊停止施工”，導(dǎo)致依法興建的商品房被迫停工達(dá)二年多，嚴(yán)重侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 在訴訟過程中如何排除不當(dāng)行政干預(yù)，這成了正確處理本案的關(guān)鍵問題之一。有人認(rèn)為，可以追加原黃巖市（區(qū)、鎮(zhèn)）有關(guān)部門為本案被告，因為鄭金兵等人與房屋開發(fā)公司之間沒有實(shí)質(zhì)性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯誤行為所致，如不追加他們?yōu)楸桓妫m紛 不能徹底解決。也有人主張追加陳福增等部分廠長、經(jīng)理為本案第三人，因為案件的處理結(jié)果與他們有利害關(guān)系。

篇（2）

二、非直系親屬間的贈與:契稅3%,印花稅雙方各萬分之五,個稅贈與所得的20%,房產(chǎn)不滿五年的按照房產(chǎn)的全額征收5%的營業(yè)稅,滿五年的普通住宅免收營業(yè)稅,滿五年的非普通住宅按照差額征收5%的營業(yè)稅,有增值但不符合免稅條件的0.5%的土地增值稅。

房屋贈與合同范本

甲方(贈與人)：_____(寫明姓名、住址)住所：_____

有效證件號碼：_____

乙方(受贈人)：_____(寫明姓名、住址)

住所：_____

有效證件號碼：_____

甲方自愿將其下所有的不動產(chǎn)房產(chǎn)贈與乙方。按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成贈與房產(chǎn)協(xié)議如下：

第一條：甲方自愿將其房產(chǎn)贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于_____，建筑面積_____平方米;

(二)贈與房屋的所有權(quán)證證號為_____;

(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一

(四)土地使用權(quán)取得的方式

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并贈與。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈與。

第二條：因甲方_____，此房產(chǎn)所購的所有房款和稅費(fèi)均已有乙方代甲方支付，由甲方所購該房產(chǎn)并取得該房產(chǎn)房產(chǎn)所有權(quán)證。經(jīng)協(xié)商一致甲方愿將該房屋贈與乙方，并在乙方能辦理過戶手續(xù)時積極協(xié)助辦理。

第三條：甲方保證房屋在此贈與合同簽訂前以及合同簽訂后一直到過戶完畢期間該房屋權(quán)屬狀況完整和其他具體狀況完整，并保證房屋不受他人合法追索。

第四條：甲方?jīng)]經(jīng)乙方同意不得將此房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)賣或出租給他人，否則抵押、轉(zhuǎn)賣或出租行為無效。如因上述行為造成乙方不能取得贈與房產(chǎn)的，甲方應(yīng)如數(shù)補(bǔ)償或退還乙方代為支付的所有房款和代交的其他等所有稅費(fèi)。

第五條：甲方贈與乙方房產(chǎn)，本合同在雙方簽訂經(jīng)公證處公正后不可撤銷。

第六條：在乙方能辦理該房屋過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)按約定積極協(xié)助乙方轉(zhuǎn)移辦理過戶手續(xù)。

第七條：甲、乙雙方定于_____時正式辦理過戶該房屋,雙方定于_____前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

第八條：甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋贈與給乙方。

第九條：本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

篇（3）

郵 碼：_______________

電話：_____________

購買方（乙方）：_________________________

姓名：

性 別：

出生： 年 月 日

國藉：

身份證號碼：

地址：

郵 碼：

電話：

分 協(xié) 議 書

第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。

地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡）。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期（一次）付款（見附表一）

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)XX市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

篇（4）

1．本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場所現(xiàn)場懸掛）的內(nèi)容。

2．本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商,可對本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充，修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

3．買方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

4．為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。

5．買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過戶過程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的公證委托書內(nèi)容。對外所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)親自到場，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險。

6．政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。

7．買方、賣方、居間方在本合同簽訂時應(yīng)同時在場，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性。

8．居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門核發(fā)的備案證書和營業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過網(wǎng)站（）“信用公示”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料。

當(dāng)事人基本信息：

賣方：_______________________________________

姓名：________________　國籍／地區(qū)：_________

身份證／護(hù)照號碼：___________________________

聯(lián)系電話：____________　通訊地址：___________

郵政編碼：____________　所占份額：___________

公司或機(jī)構(gòu)名稱：_____________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號碼：___________________________

人：______________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

共有權(quán)人：___________________________________

姓名：________________　國籍／地區(qū)：_________

身份證／護(hù)照號碼：___________________________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

聯(lián)系電話：____________　所占份額：___________

公司或機(jī)構(gòu)名稱：_____________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：________　所占份額：___________

通訊地址：____________　郵政編碼：___________

法定代表人：__________　聯(lián)系電話：___________

身份證／護(hù)照號碼：___________________________

居間方：_____________________________________

公司名稱：___________________________________

篇（5）

4月25日，吳女士與很多業(yè)主一樣，收到了開發(fā)商快遞的《金海岸入住通知書》，稱金海岸項目已于2009年5月1日“如期完成”建設(shè)，且于2009年5月1日起開始分批為業(yè)主辦理入住手續(xù)。

接到收房通知的業(yè)主們非常高興，由于當(dāng)初業(yè)主與開發(fā)商簽定合同時，開發(fā)商稱可以提包入住。所以部分業(yè)主在5月1日帶了行李與餐具歡歡喜喜地去收房，還準(zhǔn)備收房后順便享受下海景。

萬萬沒想到，此行不但沒有收到房，倒是收回了一肚子怨氣。

“當(dāng)時看到現(xiàn)場后，我們失望透了，金海岸項目既不‘如期’，也未‘完成’。根本沒有達(dá)到交房條件。不僅門外裝沒有完成，綠化也未做。原本合同約定的精裝修包括家電、家具，可是開發(fā)商稱只有業(yè)主收房后才將這些家具、家電運(yùn)到家中，那我們怎么把控質(zhì)量?”業(yè)主張先生非常氣憤地對本刊記者描述，精裝修質(zhì)量簡直慘不忍睹，門框是用兩塊板拼接的，衛(wèi)生間天花板上有漏洞，地磚之間還有大縫。

據(jù)張先生介紹，當(dāng)天近20名業(yè)主開始和開發(fā)商交涉，但是開發(fā)商態(tài)度并不積極，從上午9點(diǎn)到下午2點(diǎn)，才與開發(fā)商達(dá)成了初步的協(xié)議：5月1日當(dāng)天與開發(fā)商談判的那部分業(yè)主可以免收從當(dāng)日起到今年年底的物業(yè)費(fèi)；交房時間兩個月內(nèi)另行通知；延期交房按照合同約定補(bǔ)償業(yè)主違約金。

樓盤“長高”了兩層

然而，隨著越來越多的業(yè)主開始準(zhǔn)備收房，發(fā)現(xiàn)的問題越來越多。“開發(fā)商無法提供《竣工驗收備案表》和《房屋面積實(shí)測表》就交房，他們稱，獲得了分項的竣工驗收備案表，綜合竣工驗收備案表正在辦理。”業(yè)主吳女士對本刊記者訴說。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗收”，即商品房只有經(jīng)過了上述部門驗收并合格后，并提供《竣工驗收備案表》、《房屋面積實(shí)測表》、《住宅質(zhì)量說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等文件才算是達(dá)到了交房條件。

最讓吳女士擔(dān)心的是，合同里簽定的樓盤層高是17層，可是現(xiàn)在開發(fā)商竟然蓋成了19層。

“若由于私自加蓋樓層，開發(fā)商無法拿到《竣工驗收備案表》和《房屋面積實(shí)測表》，那將無法獲取產(chǎn)權(quán)證。我原本購房的目的是投資，將用于出租或在合適的時機(jī)出售，沒有產(chǎn)權(quán)證，我的投資置業(yè)目的便成空了。”吳女士非常苦惱。

最關(guān)鍵的是，業(yè)主們認(rèn)為，由于樓盤緊臨大海，開發(fā)商私自加蓋，樓盤很可能出現(xiàn)安全隱患和不可預(yù)見的生命財產(chǎn)安全的重大問題。

“業(yè)主不退房”霸王條款

然而讓業(yè)主們驚愕的還有，購房兩年后他們才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初與開發(fā)商簽定的購房合同里還存在著“霸王條款”。

根據(jù)吳女士為記者提供的合同復(fù)印件，合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定一條這樣寫道：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買房人不退房，出賣人按照已付房價款的3％向買房人支付違約金。

為什么購買房屋已兩年，如今業(yè)主們才看到這條“霸王條款”?

“當(dāng)時，我是在北京的一家媒體上看到‘金海岸’宣傳，便驅(qū)車前往實(shí)地看盤，到達(dá)售樓處時，路途中已較累，看到海心情非常舒暢，當(dāng)時也沒做太多考察就購買了。”如今談起當(dāng)時的購買，吳女士說，有點(diǎn)沖動。

同吳女士情況差不多，對于這次異地置業(yè)，張先生的評價也是非常倉促。

“當(dāng)時，開發(fā)商不知道從哪里獲知我的手機(jī)號，收到他們的項目宣傳短信后，恰巧我也想在離北京較近的地方購買海景房，就在2007年7月去看了房。總共去了兩次，第一次去我就交了1萬元的定金，我想開發(fā)商既然已獲取銷售許可證，應(yīng)該不會有什么大的問題。第二次去也是湊周末，辦理貸款占用很大一部分時間，時間非常緊，我根本就沒細(xì)看合同就糊里糊涂簽了。”張先生非常后悔地說。

開發(fā)商回應(yīng)：業(yè)主預(yù)期過高

對于業(yè)主向本刊記者投訴的南戴河“金海岸”的幾大重要問題，記者采訪了開發(fā)商――秦皇島市星光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主管前期和銷售的負(fù)責(zé)人李文奇。

“由于收房前幾天南戴河下雨，造成現(xiàn)場看起來有些雜亂，不干凈。業(yè)主們預(yù)期過高，總用五星級酒店的要求來衡量項目，肯定達(dá)不到。”李文奇表示。

對于17層樓為什么蓋了19層，李文奇解釋，項目報規(guī)是按照19層報的，原本計劃有兩層是開發(fā)商自用，但當(dāng)記者追問是否可提供規(guī)劃許可證復(fù)印件以及詳細(xì)的細(xì)節(jié)時，李稱不是自己親手經(jīng)辦的，還需要進(jìn)一步了解。

李文奇說，業(yè)主們不用擔(dān)心。產(chǎn)權(quán)證肯定能辦到。不過記者問其能否就辦理產(chǎn)權(quán)證與業(yè)主簽定補(bǔ)充協(xié)議，他并沒有給出明確的答復(fù)。

就“金海岸”無《竣工驗收備案表》和《房屋面積實(shí)測表》為何敢交房的問題，李文奇稱，項目現(xiàn)在已有消防、主體等的分項驗收備案表，綜合竣工驗收備案表是因為上報時間晚了，在辦理過程中拖延了時間，大概6月15日左右能辦理完成。

“南戴河與北京不一樣，交房時沒有《房屋面積實(shí)測表》沒有太大影響。在辦理產(chǎn)權(quán)證時，還會有面積測繪，業(yè)主不用擔(dān)心，辦理產(chǎn)權(quán)證時我們依舊會‘多退少補(bǔ)’的。”李文奇表示。

律師提醒：異地置業(yè)謹(jǐn)防風(fēng)險

篇（6）

一、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)是指市、縣房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人提供交易場所、對不同交易類別從收件、初審、查檔、外業(yè)查勘、測繪、復(fù)審、批準(zhǔn)、結(jié)案、登記發(fā)證等工作和交易全過程所發(fā)生費(fèi)用的合理補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)由市（縣）房地產(chǎn)市場或房屋產(chǎn)權(quán)登記部門負(fù)責(zé)一次性收取。南京市區(qū)凡涉及房地產(chǎn)交易行為和產(chǎn)權(quán)登記的，由市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一收取，然后再由內(nèi)部劃撥轉(zhuǎn)帳；凡不涉及房地產(chǎn)交易行為，僅辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處收取。

三、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)包括交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)費(fèi)（含產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)）、產(chǎn)權(quán)圖測繪費(fèi)。今后房地產(chǎn)交易從簽訂合同到領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書，不得以任何理由再向房屋交易雙方收取交易綜合服務(wù)費(fèi)以外的其他費(fèi)用。

四、房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

1.凡是發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的，按成交價9‰收取，其中交易服務(wù)費(fèi)為6‰，由交易雙方各負(fù)擔(dān)一半；產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)圖測繪費(fèi)為3‰，由買方負(fù)擔(dān)。

涉及房地產(chǎn)贈與的，由受贈人按評估價（評估不得另行收費(fèi)）的5‰負(fù)擔(dān)（其中交易服務(wù)費(fèi)3‰，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、測繪費(fèi)2‰）。

2.房屋產(chǎn)權(quán)人因姓名、名稱發(fā)生變更（權(quán)屬或房屋現(xiàn)狀不變）而辦理變更登記的，按個人每件30元、單位每件50元收取。

3.職工按房改政策購買公有住房，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的仍按寧價房字〔1995〕285號文件規(guī)定即每戶100元收取。

4.換發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書收費(fèi)（含驗證）暫按寧價房字〔1998〕386號文件規(guī)定執(zhí)行，即私房每件30元、單位房每件50元收取。

5.不發(fā)生交易行為的單位，個人自建房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文規(guī)定。

五、辦理房地產(chǎn)抵押他項權(quán)登記收費(fèi)按省物價局、財政廳蘇價房〔1999〕12號通知規(guī)定并入房地產(chǎn)抵押管理費(fèi)中，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

篇（7）

《房屋登記辦法》第70條規(guī)定申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交已登記備案的商品房預(yù)售合同，可見預(yù)售合同備案與預(yù)告登記有時間先后順序的。預(yù)售商品房合同備案是預(yù)告登記的必要前置條件，是二者發(fā)生銜接關(guān)系的基礎(chǔ)。

二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在如下幾方面。

1.性質(zhì)不同：預(yù)告登記是《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度，是將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，屬于民事制度。合同備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理制度，使買受人取得有限購買權(quán)和期待權(quán)，可以預(yù)防一房多賣的效力，是行政管理制度。

2.功能不同：預(yù)售合同備案具有保護(hù)預(yù)告人、維護(hù)房地產(chǎn)市場制度、有助于房地產(chǎn)行政管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的作用。預(yù)告登記是保障其權(quán)利人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，如未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力。

3.強(qiáng)制性不同：合同備案具有強(qiáng)制性，是開發(fā)商的單方義務(wù)。預(yù)告登記不具有強(qiáng)制性，是開發(fā)商與買受人雙方約定的登記。

4.適用范圍不同：預(yù)售合同備案適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動產(chǎn)，包括商品房預(yù)告登記、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

二、預(yù)告登記與預(yù)售合同備案銜接中存在的問題

從上述分析可以看出自預(yù)購人申請開始申請預(yù)告登記之時起，預(yù)售合同備案即與預(yù)告登記發(fā)生聯(lián)系，從實(shí)踐來看二者銜接過程中主要存在如下問題。

1.預(yù)售合同備案的預(yù)購人與預(yù)告登記申請的申請人不一致

案例一：單身的雷先生于2010年8月購買了住房一套，2011年2月雷先生與施女士喜結(jié)連理。2012年6月因雷先生購買的樓盤已具備按揭貸款的條件，銀行方面要求雷先生夫婦先共同申請辦理預(yù)告登記，后辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。雷先生及其配偶也同意銀行意見，要求房屋登記部門辦理共同共有的預(yù)告登記。因為預(yù)售合同備案與預(yù)告登記存在時間差，預(yù)購人因婚姻狀況變化導(dǎo)致預(yù)告登記申請人與預(yù)售合同備案中的預(yù)購人不一致。其他如離婚、繼承等狀況也有類似不一致的情況。

2.預(yù)售合同備案的事項與預(yù)告登記申請內(nèi)容不一致

目前很多地方預(yù)售證發(fā)放及預(yù)售合同備案管理不嚴(yán)，也由于體制的原因存在預(yù)售合同備案與預(yù)告登記不是同一套信息系統(tǒng)，不是同一個部門辦理這兩類業(yè)務(wù)。這種做法的結(jié)果導(dǎo)致預(yù)售合同內(nèi)容與預(yù)告登記申請的事項不一致。比如，由于規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致的預(yù)售合同備案的房屋面積與預(yù)告登記中房屋的預(yù)測繪面積不一致。另外，房屋樓盤坐落變更也會導(dǎo)致預(yù)售合同備案與預(yù)告登記申請內(nèi)容不一致。預(yù)售商品房合同買受人及其購買房屋的基本情況是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)，也是預(yù)告登記登記簿的主要記載事項。

3.預(yù)售合同登記備案與已有預(yù)告登記矛盾

案例二：市民王先生購買了商品房，持經(jīng)過備案的商品房預(yù)售合同以及其他證件申請辦理預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)工作人員經(jīng)查詢后發(fā)現(xiàn)他所購買的房屋已被劉某預(yù)告登記，需劉某注銷預(yù)告登記后才能受理其申請。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，王先生先與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司將預(yù)售合同備案，其后王先生持預(yù)售備案后的合同到房屋登記部門辦理預(yù)告登記。如發(fā)生辦理預(yù)告登記后的房屋退房現(xiàn)象，則程序應(yīng)為先注銷預(yù)告登記再撤銷預(yù)售合同備案再撤銷預(yù)售合同。由于不同部門分別辦理預(yù)售合同備案與預(yù)告登記，加之對新的登記辦法的不了解，劉某可能只撤銷預(yù)售合同備案與預(yù)售合同，沒有申請預(yù)告登記注銷，導(dǎo)致王先生申請預(yù)告登記的房屋已被劉某預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)無法受理其登記申請。

三、有效銜接商品房預(yù)售合同備案與預(yù)告登記業(yè)務(wù)的建議

1.著力整合“涉房”管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能，將商品房預(yù)售合同備案職能整合到房屋登記部門。房屋登記部門具有豐富的權(quán)屬登記管理經(jīng)驗，對預(yù)售合同關(guān)鍵事項的審查將更到位，能更好地審查預(yù)購人與預(yù)告登記申請人是否一致。

2.大力實(shí)施商品房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)管理，將商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)與房屋登記系統(tǒng)一體化，實(shí)現(xiàn)兩者業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的無縫對接。

3.嚴(yán)格商品房的預(yù)售管理與預(yù)售合同備案管理，注重樓盤表技術(shù)在信息管理系統(tǒng)中的應(yīng)用，以預(yù)測繪成果作為樓盤表建立的依據(jù)，嚴(yán)格其變更管理。

4.加大宣傳力度、創(chuàng)新宣傳方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)公司明白合同備案與預(yù)告登記的聯(lián)系與區(qū)別，簽訂合同前告知購房人完整的辦事程序。

篇（8）

    （一）商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同

    在合同法中，合同有預(yù)約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預(yù)約；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。那么，商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同呢？對此，學(xué)者們的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，商品房的預(yù)售是預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。（注：楊明剛：《預(yù)售房屋合同探微》，《法學(xué)》1994年第5期。）我們認(rèn)為，因為商品房預(yù)售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。當(dāng)然，我們并不否定在商品房銷售過程中，雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同，而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。明確商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同，在實(shí)踐中具有重要意義。因為如果將商品房預(yù)售合同看成是預(yù)約合同，那么，一方面，預(yù)售方與預(yù)購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同；另一方面，在一方當(dāng)事人違反商品房預(yù)售合同時，對方只能要求其承擔(dān)不訂立合同的責(zé)任，而不能要求其承擔(dān)違反合同的違約責(zé)任。可見，上述情況對商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人而言，都是不利的，也不利于解決商品房預(yù)售合同糾紛。

    （二）商品房預(yù)售合同是否為期貨買賣合同

    商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性，所以，有的學(xué)者將商品房預(yù)售合同稱之為房屋的期貨買賣合同（注：范成山：《建立期房抵押制度勢在必行》，《經(jīng)濟(jì)與法》1995年第5期。）。我們認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：（1）期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；（2）期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；（3）期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：（4）期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見，商品房預(yù)售合同與期貨買賣合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序。

    （三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

    由于商品房預(yù)售合同是在將來的一定期限交付房屋的合同，所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是附期限的買賣合同。（注：金儉：《析商品房預(yù)售合同》，《現(xiàn)代法學(xué)》1996年第1期。）我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是錯誤的。在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：其一，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求。可見，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。

    （四）商品房預(yù)售合同是否為分期付款買賣合同

    在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣。所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是一種分期付款買賣合同。（注：耀振華：《房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題》，梁慧星主編《民商法論叢》第4卷，法律出版社1996年2月版，第93頁。）我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同。所謂分期付款買賣合同，指的是出賣方將出賣物交付給買受方，買受方將其應(yīng)付的總價款，按照一定期限分批支付給出賣方的買賣合同。就分期付款買賣的出賣方的義務(wù)而言，出賣方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付出賣物；就分期付款買賣的買受方的義務(wù)而言，買受方亦負(fù)支付價款的義務(wù)，唯買受方的付款須按期給付，具體分期支付的價款數(shù)額及時期，由合同加以約定。之所以說商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同，其原因主要有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的。可見，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中，所以，在合同成立后，預(yù)售方不可能將標(biāo)的物交付給預(yù)購方；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。這種分期付款與分期付款買賣合同中的分期付款是不同的；前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

    綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。可見，從交付的期限角度看，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同。

    二、商品房預(yù)售合同的有效條件

    商品房預(yù)售合同作為一種具體的合同，其有效條件應(yīng)符合合同有效條件的一般原理。所以，商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

    （一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格

    商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

    1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》所要求的條件。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效（見最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》—以下簡稱《簡答》第2條）；（2）預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效（見《解答》第25條）；（3）預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國對商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效？見《解答》第25條）。

    2、預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件。在商品房預(yù)售合同中，對預(yù)購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規(guī)定。當(dāng)然，從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，是否還有其他條件的限制呢？這里有兩種情況需要探討：（1）中國境外的人能否成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方？對此，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。可見，中國境外的人經(jīng)過批準(zhǔn)，也可以成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方；（2）無當(dāng)?shù)貞艨诘木用衲芊癯蔀樯唐贩款A(yù)售合同的預(yù)購方？對此，最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》中指出：“隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家關(guān)于無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋的限制逐步放寬。無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效。”換言之，如果本地區(qū)的房屋買賣法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋的，則他們所訂立的商品房預(yù)售合同因其主體不合格而無效。我們認(rèn)為，這種認(rèn)定是不合理的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，戶口的作用已經(jīng)越來越小，將戶口與一定的民事權(quán)利聯(lián)系起來，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，限制了公民民事權(quán)利的行使，違反了民法的基本原則。所以，我們認(rèn)為，即使地方性法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜祟A(yù)購商品房的，也不應(yīng)當(dāng)以此認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。

    （二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

    商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴(yán)格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

    這里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。在實(shí)踐中，對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規(guī)定來看，如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機(jī)關(guān)只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案；其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險比預(yù)售方要大得多。所以，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當(dāng)是對抗要件。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對未來取得的物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護(hù)這一請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而對其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張（注：孫憲忠：《論不動產(chǎn)物權(quán)登記》，《中國法學(xué)》1996年第5期）。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記。預(yù)購方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購方根據(jù)這種請求權(quán)，就可以在商品房建成后，請求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對預(yù)購方也是無效的。可見，盡管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)（注：錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學(xué)》1996年第5期）。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。

    三、商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則

    在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理起來比較困難。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。

    （一）價格糾紛的處理

    商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。

    由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。首先，應(yīng)當(dāng)堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當(dāng)事人對于這種市場風(fēng)險是能夠預(yù)見的。基于正常的市場風(fēng)險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險；其次，應(yīng)當(dāng)堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運(yùn)用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別。

篇（9）

作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬與變動的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開發(fā)企業(yè)沒有辦理預(yù)售備案登記的，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得。對于商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理是預(yù)售合同登記備案的主要目的，應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的預(yù)售行為進(jìn)行審查與規(guī)制，商品房預(yù)售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預(yù)告登記，是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變更而設(shè)置的請求權(quán)，這種制度的設(shè)計是為了規(guī)制開發(fā)商的行為，因為預(yù)購人在取得房屋所有權(quán)之前有可能將商品房出售給第三方，對于預(yù)售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預(yù)售合同備案的意義

在商品房的預(yù)購方與開發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預(yù)售合同》以后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案，預(yù)售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對售房單位的預(yù)售行為進(jìn)行審核，對其合法性進(jìn)行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預(yù)售房的限制情況、預(yù)售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利即可；其次，預(yù)購人與開發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時，如在合同真實(shí)性上產(chǎn)生爭議等問題，應(yīng)當(dāng)審核登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本，以該合同為準(zhǔn)，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不得影響預(yù)購人對于房產(chǎn)的期權(quán)，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利；最后，辦理個人住房貸款事項的需要預(yù)購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項都不能受理。

實(shí)行商品房預(yù)購合同備案制度實(shí)質(zhì)上是為了制約開發(fā)商，可以促使開發(fā)商在加快建房的同時，按照規(guī)章制度進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明辦理，使得購房者更加放心，其權(quán)利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發(fā)商推遲《預(yù)售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預(yù)售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權(quán)利，因此在辦理完預(yù)售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當(dāng)事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進(jìn)行備案手續(xù)，開發(fā)商就可以以此為由確認(rèn)合同無效。出賣人以及預(yù)購人都可以申請備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理這一程序，而預(yù)購人需要提供相關(guān)的材料，一般來說備案的期限由法律規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)部門進(jìn)行查詢。

二、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢

預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長的履行期限內(nèi)，可能會出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購人需要舉證說明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預(yù)購人雖然可以請求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全，必須對現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。

作為不動產(chǎn)請求權(quán)的保全措施，對于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對于不動產(chǎn)請求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對的一項制度，預(yù)告?zhèn)浒覆]有在我國民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對權(quán)，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預(yù)購方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對請求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對抗第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時代的發(fā)展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權(quán)或者妨礙請求權(quán)的行為歸于無效，經(jīng)過備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來只會發(fā)生與該請求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請求權(quán)。

三、商品房預(yù)售合同的重要性

篇（10）

中圖分類號：D922文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。商品房預(yù)售合同，作為一種遠(yuǎn)期交貨合同，商品房預(yù)售合同中的法律關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，預(yù)購方式債權(quán)人，其并沒有取得房屋的所有權(quán)，而是取得了所有權(quán)的期待權(quán)利。由于履行期限的時限較長，并且合同義務(wù)的履行的遠(yuǎn)期性以及房屋在物理形態(tài)上的不確定性，開發(fā)商的合同義務(wù)履行必須得到規(guī)制，因此商品房預(yù)售合同備案是非常關(guān)鍵的。商品房預(yù)售合同除了具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為；商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在；房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。為了有效的避免諸多不必要的糾紛，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全性，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，必須完善商品房預(yù)售合同備案制度，建立起不動產(chǎn)預(yù)售登記制度，充分維護(hù)商品房銷售市場的秩序。商品房預(yù)售合同的效力，是指符合國家有關(guān)商品房預(yù)售法律、法規(guī)的合同具有的在法律上的認(rèn)可效力，主要包括合同有效、合同無效、合同可撤銷和效力待定。

一、商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是一種預(yù)售方與預(yù)購方以書面形式簽訂的不動產(chǎn)買賣合同。這種合同要求預(yù)售方主體與合同標(biāo)的物須滿足法律規(guī)定的條件,預(yù)售方按約交付房屋和轉(zhuǎn)移房屋所商品房預(yù)售合同備案的有效條件有權(quán)的義務(wù)以及購買方按約支付房價款的義務(wù)均是在遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)的。

二、商品房預(yù)售合同備案的有效條件

（一）預(yù)售方主體資格條件符合

開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售需要滿足以下條件：已經(jīng)經(jīng)過土地管理部門的核準(zhǔn)，土地使用權(quán)出讓金全部交付，獲得了商品房開發(fā)項目土地使用的權(quán)利；商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)在當(dāng)?shù)赜媱澒芾聿块T立項，申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證，并且要求其必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、（建設(shè)工程施工許可證）；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金超過工程建設(shè)總投資的25%，并已確定竣工交付日期和施工進(jìn)度；預(yù)售方已向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了《商品房預(yù)售許可證》的。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行商品房預(yù)售或預(yù)售商品房宣傳時，應(yīng)出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書上必須注明委托單位的權(quán)限。

（二）預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

如果合同雙方的信息不平衡，就會導(dǎo)致承購方的不公平的地位。所以，要求預(yù)售房根據(jù)預(yù)售合同內(nèi)容，向承購方標(biāo)明即將購買的商品房的真實(shí)情況，在知情的情況下最終做出正確的表達(dá)。

（三）預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性

內(nèi)容合法是指合同的內(nèi)容不能和相關(guān)的法律法規(guī)相違背，不許任何人利用預(yù)售商品房合同從事一些違法的活動。形式合法也就是指要訂購方和預(yù)售房簽訂書面合同的形式。

三、商品房預(yù)售過程中容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)

這些過程，看似簡單、容易，但是，在完成的過程中，經(jīng)常會發(fā)生各種各樣的糾紛，當(dāng)然，這主要是因為其實(shí)際程序較多。1.在辦理五證兩書的過程中，不存在開發(fā)商與預(yù)購人之間的糾紛，但是若開發(fā)商沒有辦齊《商品房預(yù)售許可證》等五證兩書就對商品房進(jìn)行預(yù)售的，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定對開發(fā)商施以懲罰。2.在宣傳的過程中，可能會涉及到開發(fā)商虛假宣傳，存在虛假宣傳便會引起糾紛，但對其是否為虛假宣傳人多都是在交付房屋以后才知道。3.簽訂《認(rèn)購書》，在預(yù)售方與預(yù)購方協(xié)商好有關(guān)買賣商品房的所有事宜之后，便會簽訂《認(rèn)購書》以確定預(yù)購方購買開發(fā)商的房子(具體到某套)，預(yù)購方支付雙方約好的定金。在《認(rèn)購書》簽訂之后，簽訂《商品房預(yù)售合同》之前，容易產(chǎn)生一些糾紛，比如開發(fā)商隱瞞相關(guān)政策致使預(yù)購方造成經(jīng)濟(jì)損失，預(yù)購方?jīng)]有能力支付全款又不能辦理按揭的糾紛等。4.簽訂《商品房預(yù)售合同》之后，容易產(chǎn)生糾紛的事項有預(yù)購方貸款辦不下來，開發(fā)商重復(fù)銷售，預(yù)購方在沒通知開發(fā)商的情況下把房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。5.相對來說，在商品房交付之后，是最容易產(chǎn)生糾紛的。比如開發(fā)商逾期交房，所交付的房屋面積改變，質(zhì)量有瑕疵，房屋結(jié)構(gòu)改變，預(yù)購方拿不到房產(chǎn)證，還有其他合同中沒約定的、協(xié)商不出結(jié)果的事情。

四、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢

預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長的履行期限內(nèi)，可能會出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購人需要舉證說明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預(yù)購人雖然可以請求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全，必須對現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。作為不動產(chǎn)請求權(quán)的保全措施，對于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對于不動產(chǎn)請求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對的一項制度，預(yù)告?zhèn)浒覆]有在我國民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對權(quán)，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預(yù)購方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對請求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對抗。第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時代的發(fā)展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權(quán)或者妨礙請求權(quán)的行為歸于無效，經(jīng)過備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來只會發(fā)生與該請求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請求權(quán)。

五、預(yù)售合同登記備案的效力

預(yù)售合同登記備案的效力影響商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預(yù)售合同的對抗要件，只能對抗第三人，預(yù)售合同備案登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。

結(jié)束語

商品房預(yù)售合同的效力問題，在理論上重要而復(fù)雜，在實(shí)務(wù)中對當(dāng)事人尤其是購房者利益影響甚大，不應(yīng)當(dāng)簡單判別其有效或無效。將強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)一步區(qū)分為效力性規(guī)范和取締性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無效。無預(yù)售許可證商品房預(yù)售合同存在瑕疵，不能僅僅因為開發(fā)商無預(yù)售許可證就宣布商品房預(yù)售合同無效，對其效力的分析應(yīng)該區(qū)分不同情形，分別對待。如此才能真正實(shí)現(xiàn)法律的目的，并保護(hù)購房者的合法權(quán)益，保障商品房預(yù)售市場的規(guī)范。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

二零零零年印制

特別告知

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。

三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。

四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。

五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：

1．商品房預(yù)售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時實(shí)測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。

【第四十四條（預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理）

預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。

（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂＃?/p>

（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。