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篇（1）

被上訴人（原審原告）：莊長(zhǎng)第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)園村二橫路44號(hào)。身份證編號(hào)：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號(hào)。

上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書(shū)》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽(yáng)市淡水鎮(zhèn)人民五路17號(hào)樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個(gè)月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時(shí)付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經(jīng)營(yíng)蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫(xiě)下抵押條子，無(wú)奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當(dāng)?shù)嘏沙鏊D(zhuǎn)交給上訴人，但押金上訴人沒(méi)有退還。同年3月1日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊谏显V人家里提取了蓄電池、電視機(jī)等貨物一批，并交回給被上訴人。

另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經(jīng)營(yíng)了五天。按天計(jì)，應(yīng)交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

原審認(rèn)為：原被告的租賃關(guān)系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無(wú)法認(rèn)定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關(guān)系并沒(méi)有依法登記，違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實(shí)際無(wú)使用房屋的租金共1350元應(yīng)退回給原告。原告稱從派出所領(lǐng)回的貨物與給被告拿走貨物數(shù)額不符，沒(méi)有充分證據(jù)證明，不予支持。因原告沒(méi)有任何證據(jù)顯示其人身?yè)p害，對(duì)其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第53條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，于2001年6月18日作出判決：一、確認(rèn)原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。二、被告鐘松靈應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日返還1350元給原告莊長(zhǎng)弟。三、駁回原告莊長(zhǎng)弟的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)700元，原告負(fù)擔(dān)350元、被告負(fù)擔(dān)350元。

鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實(shí)，且雙方在訴辯時(shí)均作了陳述。原審以雙方?jīng)]有提交合同原件為由，認(rèn)定合同不存在與事實(shí)不符。二、《合同法》解釋第九條規(guī)定，法律行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。因此根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定該租賃行為無(wú)效是適用法律錯(cuò)誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計(jì)取。原審按日計(jì)算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒(méi)有依據(jù)的。請(qǐng)求二審撤銷(xiāo)原審第一、二項(xiàng)判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、《房屋所有權(quán)證》；2、《國(guó)有土地使用證》。被上訴人對(duì)上述證據(jù)沒(méi)有異議。

被上訴人未作書(shū)面答辯。

被上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對(duì)租金收條沒(méi)有異議。

本院認(rèn)為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內(nèi)容不完全相同，且雙方均未提交原件核對(duì)，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內(nèi)容一致，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂了《房屋租賃合同書(shū)》。上訴人將房屋出租給被上訴人經(jīng)營(yíng)是雙方的真實(shí)意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記手續(xù)及領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋第九條第一項(xiàng)關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力”的規(guī)定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續(xù)而影響其的效力，原審認(rèn)定該合同無(wú)效欠妥，應(yīng)予糾正。上訴人上訴認(rèn)為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因?yàn)樯显V人拿走被上訴人的貨物而無(wú)法經(jīng)營(yíng)，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關(guān)系已經(jīng)終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經(jīng)營(yíng)了五天，原審按被上訴人的實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算租金并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，但適用法律不當(dāng)。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求無(wú)理，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、變更惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決書(shū)第一項(xiàng)判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

篇（2）

被上訴人（原審被告）：吳若飛，女，1953年7月12日出生，漢族，沈陽(yáng)市商業(yè)銀行退休職工，住址沈陽(yáng)市大東區(qū)大東路四段優(yōu)秀里5號(hào)。

委托人：葛長(zhǎng)勝，遼寧盛京律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：賈永東，男，1972年12月1日出生，漢族，住沈址陽(yáng)市沈河區(qū)北熱鬧路9-1號(hào)223室。

委托人：葛長(zhǎng)勝，遼寧盛京律師事務(wù)所律師。

上訴人王秀春因與被上訴人吳若飛、賈永東房屋買(mǎi)賣(mài)合同撤消權(quán)糾紛一案，不服沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院[XX]沈河民一房初字第45號(hào)民事判決，于XX年6月24日向本院提出上訴，本院于XX年9月19日受理此案后，由審判員董菁擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審，審判員馬巖、審判員李方晨共同組成合議庭，于XX年10月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人王秀春及其委托人高金，被上訴人吳若飛、賈永東的委托人葛長(zhǎng)勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)本院審理查明，被上訴人吳若飛所有的房屋，座落于沈陽(yáng)市沈河區(qū)南清真路46號(hào)411，房屋所有權(quán)證記載建筑面積為67.68平方米，用途為住宅。賈永東系沈陽(yáng)市沈河區(qū)經(jīng)緯信息站的主要負(fù)責(zé)人，XX年10月20日，吳若飛出具委托書(shū)一份，委托事項(xiàng)為委托賈永東、曹明娟辦理沈河區(qū)南清真路46號(hào)411房屋（即爭(zhēng)議房）出賣(mài)一事，委托權(quán)限為：代本人簽訂合同、確定價(jià)格、代收房款、代為交付房屋。XX年12月2日沈陽(yáng)市沈河區(qū)經(jīng)緯信息站在《沈陽(yáng)今報(bào)》上打出廣告，寫(xiě)明：低售門(mén)市，奉天街70平，49萬(wàn)。并留了賈永東的聯(lián)系電話。王秀春看到該廣告后，便和賈永東聯(lián)系買(mǎi)宜。在看房期間，賈永東向其提供了吳若飛的房屋產(chǎn)權(quán)證、吳若飛與廣全裝修公司簽訂的租賃協(xié)議書(shū)、委托書(shū)。王秀春看到所爭(zhēng)議的房屋已經(jīng)將窗改成門(mén)，并正由廣全裝飾裝修工程有限公司承租。在提供的吳若飛與廣全裝飾裝修公司簽訂的租賃的協(xié)議中寫(xiě)明：吳若飛將窗改門(mén)門(mén)市南清真路46號(hào)411室租給廣全裝飾裝修工程公司，租期為三年，年租金為3萬(wàn)2千元等內(nèi)容。XX年10月28日賈永東以吳若飛的名義與王秀春簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，合同規(guī)定，吳若飛將爭(zhēng)議的房屋以45萬(wàn)元人民幣出售給王秀春（其中包括一年房租），王秀春先支付吳若飛定金2萬(wàn)元，待雙方到房產(chǎn)交易部門(mén)簽字確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系查檔之后，王秀春支付吳若飛剩余全部房款。并由吳若飛負(fù)責(zé)結(jié)清房屋以前水、電、煤氣、采暖費(fèi)等一切費(fèi)用。XX年10月27日王秀春向吳若飛支付購(gòu)房款2萬(wàn)元，吳若飛給王秀春出具收據(jù)一張，明確寫(xiě)明收到王秀春購(gòu)房款2萬(wàn)元。XX年10月29日，王秀春向吳若飛支付購(gòu)房款19萬(wàn)元，XX年11月1日，王秀春向吳若飛支付購(gòu)房款20萬(wàn)5千元并辦理了該房的契稅證，在房產(chǎn)部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，王秀春發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有窗改門(mén)的審批手續(xù)，并非經(jīng)營(yíng)性用房，而自己是按照門(mén)市房的價(jià)格交付的購(gòu)房款，遂雙方產(chǎn)生訴訟，在XX年12月26日王秀春起訴至法院，其訴訟請(qǐng)求是：

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋契稅證，經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷證明。

原審法院認(rèn)為，依法成立的合同應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。原告王秀春親自到合同標(biāo)的物即房屋所在地查看了房屋狀況而與被告吳若飛簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同；原告王秀春亦看到了房屋的所有權(quán)憑證及使用用途，因此原告王秀春對(duì)房屋的性質(zhì)、標(biāo)的物的品種不存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，不構(gòu)成重大誤解，現(xiàn)原告王秀春要求撤銷(xiāo)合同退還購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)違約責(zé)任的主張，缺乏法律依據(jù)，故不予支持。原審法院判決如下：駁回原告王秀春的訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)9，335元，由王秀春負(fù)擔(dān)。

宣判后，王秀春不服，向本院提出上訴稱：一審法院僅以“原告王秀春親自到房屋所在地查看了房屋狀況”以及王秀春亦看到房屋所有權(quán)憑證及使用用途，就認(rèn)定王秀春對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋的性質(zhì)不存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，不構(gòu)成重大誤解，是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，予以改判。

被上訴人吳若飛、賈永東辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，要求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院認(rèn)為，上訴人王秀春基于吳若飛的委托人賈永東在報(bào)紙上刊登低售門(mén)市房的廣告，并看到房屋已被窗改成門(mén)，并看到吳若飛與廣全裝修公司的合同內(nèi)容后，才愿以45萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)建筑面積為67.68平方米的爭(zhēng)議房屋。被上訴人吳若飛、賈永東明知其出售的房屋沒(méi)有有關(guān)的“窗改門(mén)”的審批手續(xù)，不將真實(shí)情況告知買(mǎi)受人王秀春，使王秀春以每平方米5，928元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房，爭(zhēng)議房屋為 年建造的普通民宅，座落于沈河區(qū)南清真寺街，該地點(diǎn)的新商品房平均價(jià)格為4，000元，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門(mén)市房平均價(jià)格為5，000元，我國(guó)《民法通則》第四條：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則”，我國(guó)《合同法》規(guī)定五十四條第二款第一項(xiàng)：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)”，《合同法》第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。合同成立的主要條件之一是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，本案中，

被上訴人賈永東、吳若飛以欺詐的行為導(dǎo)致上訴人王秀春在違背真實(shí)意思表示的情況下與吳若飛簽訂買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)予以撤銷(xiāo)。上訴人王秀春在簽訂合同前沒(méi)有對(duì)爭(zhēng)議房屋狀況、性質(zhì)、窗改門(mén)手續(xù)等進(jìn)行全面、認(rèn)真審查，造成此紛爭(zhēng)，負(fù)有責(zé)任，因此要求被上訴人吳若飛承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持，按照合同被撤銷(xiāo)以后，合同無(wú)效和本案情況，吳若飛應(yīng)將收取上訴人王秀春的買(mǎi)房款415，000元及利息返還給上訴人王秀春。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項(xiàng)及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第二款、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)上訴人王秀春與被上訴人吳若飛之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

二、被上訴人吳若飛、賈永東于本判決生效起十日內(nèi)返還上訴人王秀春的購(gòu)房款415，000元及利息（自XX年11月1日起至返還日止，按同期銀行貸款利率計(jì)算）。

二審案件受理費(fèi)9，335元，由被上訴人吳若飛、賈永東負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 董 菁

審 判 員 馬 巖

篇（3）

1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買(mǎi)賣(mài)）合同的效力問(wèn)題。

近幾年的舊村拆遷改造過(guò)程中,部分村民(有一些改為居委會(huì))不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補(bǔ)償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補(bǔ)償安置的房屋預(yù)先對(duì)外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來(lái)補(bǔ)償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對(duì)價(jià),受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補(bǔ)償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣(mài)）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價(jià)款（有的是定金，也有的一次性給付全部?jī)r(jià)款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對(duì)該（買(mǎi)賣(mài)）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上存在房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上是房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補(bǔ)償政策取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價(jià)款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置辦法給與拆遷補(bǔ)償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無(wú)需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。

審判實(shí)踐中，贊成第一種和第二種意見(jiàn)的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)誠(chéng)信交易。但也有部分贊成第三種意見(jiàn)。此類糾紛比較普遍，上級(jí)法院應(yīng)當(dāng)就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見(jiàn)。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同糾紛中，出賣(mài)人對(duì)逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣(mài)人的原因”如何理解和適用問(wèn)題。

按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣(mài)人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處“出賣(mài)人的原因”的范圍如何確定，能否認(rèn)為：不是出賣(mài)人本身直接的原因，出賣(mài)人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門(mén)逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗(yàn)收監(jiān)督部門(mén)逾期驗(yàn)收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣(mài)人都可以免除違約責(zé)任嗎？

實(shí)踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣(mài)方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣(mài)人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門(mén)的職能（驗(yàn)收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項(xiàng)上，如果因該方面的原因，一般免除出賣(mài)人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣(mài)人自己完成拆遷補(bǔ)償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見(jiàn)。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問(wèn)題。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時(shí)，需要繳納登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等多種稅和費(fèi)，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過(guò)戶過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用由受讓方承擔(dān)”。發(fā)生糾紛后，雙方對(duì)“一切費(fèi)用”的解釋有爭(zhēng)議。受讓方認(rèn)為，“一切費(fèi)用”僅指登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)等各種費(fèi)，不包括營(yíng)業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按照交易習(xí)慣，“一切費(fèi)用”統(tǒng)指各種稅、費(fèi)。

實(shí)踐中，一種意見(jiàn)認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費(fèi)用”包含了各種稅、費(fèi)。其效力問(wèn)題，雖然國(guó)家稅法規(guī)定出讓方（出賣(mài)人）是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費(fèi)、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)及第三方。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，國(guó)家稅法規(guī)定營(yíng)業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由出讓方(賣(mài)方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人，此種約定條款無(wú)效，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅法規(guī)定確定稅費(fèi)的承擔(dān)。

多數(shù)人同意第一種意見(jiàn)，因?yàn)槊耖g交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款，前提是將來(lái)過(guò)戶所需繳納的全部費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，與賣(mài)方無(wú)關(guān)，這也是民間通行的做法。

4、房屋買(mǎi)賣(mài)中的抵押限制問(wèn)題。

出賣(mài)人將自己的房屋賣(mài)與買(mǎi)房人之后，在沒(méi)有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買(mǎi)房人可以要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并主張懲罰性違約金，但如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求法院判令出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買(mǎi)房人首先另行訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)抵押無(wú)效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣(mài)房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門(mén)也因?yàn)榇嬖诘盅合拗贫鵁o(wú)法辦理。但是，有個(gè)別少數(shù)當(dāng)事人不同意提起確認(rèn)之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請(qǐng)求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。

5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問(wèn)題。

職工基于與工作單位原存在的勞動(dòng)關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開(kāi)單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過(guò)去法院曾經(jīng)處理過(guò)很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開(kāi)了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問(wèn)題、社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題、等綜合問(wèn)題，是否決定對(duì)此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過(guò)磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。

但是問(wèn)題是，如果法院對(duì)此類問(wèn)題不受理的話，職工離開(kāi)工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒(méi)有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。

對(duì)此問(wèn)題，請(qǐng)上級(jí)法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

6、關(guān)于對(duì)違法建筑買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補(bǔ)償利益的處理問(wèn)題。

按照法律規(guī)定和上級(jí)法院指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)于國(guó)有土地上的建筑物，如果沒(méi)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒(méi)有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對(duì)于涉及違法建筑的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡(jiǎn)單，但是問(wèn)題是，違法建筑進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)后，違章建筑進(jìn)行拆除時(shí)，拆遷人給與違章建筑補(bǔ)償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說(shuō)，盡管關(guān)于違法建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是違章建筑確實(shí)帶來(lái)了拆遷補(bǔ)償利益，該拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)？如何分配？存在不同的討論意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來(lái)的拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣(mài)人。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是該買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物確實(shí)具有較高價(jià)值，如果單純返還原物則對(duì)買(mǎi)受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的年限對(duì)拆遷補(bǔ)償利益按照一定比例進(jìn)行分配。

對(duì)此問(wèn)題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見(jiàn)比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能夠統(tǒng)一意見(jiàn)。

7、對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。在處理具體糾紛時(shí)，凡是在審理過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個(gè)行政部門(mén)分別管理的，房管部門(mén)在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲?guó)有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過(guò)去機(jī)關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥?chē)?guó)有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定。

多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，盡管沒(méi)有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)，由土地管理部門(mén)責(zé)令買(mǎi)受人補(bǔ)繳土地出讓金。

8、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中房屋交付條件問(wèn)題。

按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用。此情況下的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗(yàn)收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開(kāi)發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間較長(zhǎng)，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而不是綜合驗(yàn)收合格。對(duì)此，如何掌握？實(shí)踐中存在兩種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而且交付的房屋也通過(guò)單體竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等聯(lián)合驗(yàn)收），同時(shí)，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無(wú)需通過(guò)綜合驗(yàn)收。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，且規(guī)定的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗(yàn)收合格，因此，合同約定的單體驗(yàn)收之交付條件違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗(yàn)收而非單體竣工驗(yàn)收。

實(shí)踐中，多數(shù)采用第一種意見(jiàn)。省高院2011年的民事審判會(huì)議既要中提到該問(wèn)題，但沒(méi)有具體的意見(jiàn)。

9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，因出賣(mài)人（一般是部分共有人）無(wú)權(quán)處分共有房屋而造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的損失認(rèn)定和分配問(wèn)題。

前幾年，對(duì)于因買(mǎi)受人資格問(wèn)題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見(jiàn)，即按照買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對(duì)于因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣(mài)共有房屋）而造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的損失問(wèn)題，沒(méi)有確定。實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買(mǎi)受人資格問(wèn)題造成農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的損失賠償原則來(lái)處理。

第二種意見(jiàn)，只是判令返還財(cái)產(chǎn)，出賣(mài)人退還買(mǎi)受人購(gòu)房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數(shù)情況下是按照第二種意見(jiàn)處理的，部分案件是按照第一種意見(jiàn)處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確統(tǒng)一意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見(jiàn)處理。

10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。

近些年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)闊o(wú)力支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用或工程款，開(kāi)發(fā)公司以開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開(kāi)工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對(duì)外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實(shí)踐中存在多種情況：

第一種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過(guò)戶，因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商沒(méi)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過(guò)戶時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商出手續(xù)。

第二種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開(kāi)發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開(kāi)發(fā)商不同意交付或無(wú)法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定還是無(wú)效？畢竟是施工方或材料商在還沒(méi)有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購(gòu)房人的房款，而為了讓開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，一般由開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）。在此種情況下，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）對(duì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人是否具有約束力？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對(duì)此有不同意見(jiàn)：第1種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，買(mǎi)房人也沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，因此，房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商不具約束力，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。第2種意見(jiàn)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過(guò)程中開(kāi)發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之就無(wú)效。施工方或材料商與買(mǎi)房人間的房屋買(mǎi)合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合同有效。開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開(kāi)發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過(guò)戶）轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見(jiàn)，請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

11、參入合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問(wèn)題。

近些年，許多公司或個(gè)人參入與有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)，合作雙方對(duì)建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)房人需與開(kāi)發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開(kāi)發(fā)公司名下，在出售房屋時(shí)需要借助開(kāi)發(fā)公司名義，因此，處于被動(dòng)地位。參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人與買(mǎi)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人能否取得分成樓房、開(kāi)發(fā)公司與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問(wèn)題。請(qǐng)上級(jí)法院，對(duì)此類問(wèn)題也一并明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

12、關(guān)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。

對(duì)于近幾年盛行的“二手房”買(mǎi)賣(mài)，審判實(shí)踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣(mài)人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對(duì)外出售，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；（二）、出賣(mài)人只是與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣(mài)人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣(mài)人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣(mài)人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；

上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買(mǎi)賣(mài)糾紛較為復(fù)雜，實(shí)際上屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)的房屋沒(méi)有建成或開(kāi)發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣(mài)）買(mǎi)賣(mài)雙方間的買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效；

對(duì)于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣(mài)人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣(mài)人沒(méi)有取得完全所有權(quán)，如果買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，怎么辦？實(shí)踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣(mài)人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，出賣(mài)人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣(mài)人尚沒(méi)有取得完全所有權(quán)，需要開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣(mài)人出售該房屋，如果同意，則出賣(mài)人有權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同有效，如果開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；第（3）種做法，需要追加開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣(mài)人出售該房屋，則買(mǎi)賣(mài)合同有效，在此情況下，是判決開(kāi)發(fā)商直接協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)還是判決出賣(mài)人辦理過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)椋绻枰ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行的話，必然涉及到開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，則國(guó)家利益受到損害，因?yàn)椋@樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國(guó)家就少收取一次交易的稅費(fèi)。正常情況下應(yīng)該是，開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過(guò)戶給買(mǎi)房人（即下手買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人），買(mǎi)房人（下手買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人）再過(guò)戶給買(mǎi)受人。在此情況下，我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請(qǐng)上級(jí)法院規(guī)范該方面意見(jiàn)。

13、自然人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

自然人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過(guò)高、或者沒(méi)有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請(qǐng)求降低違約金數(shù)額，參照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

14、關(guān)于“擅自處分”房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，善意取得如何掌握

近年來(lái)，存在大量因?yàn)椴糠止灿腥颂幏止灿械姆课荻l(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣(mài)了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對(duì)于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优Ｒ陨细鞣N不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點(diǎn)，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對(duì)于第（一）種情況，部分家庭成員出賣(mài)了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對(duì)于此類合同的效力，一方面要看買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形。重點(diǎn)調(diào)查以下方面的事實(shí)：房屋的來(lái)源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買(mǎi)賣(mài)前房屋的占有使用情況，買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的時(shí)間長(zhǎng)短、買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款是否符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、房屋價(jià)款是否支付、買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)后占有使用情況、買(mǎi)賣(mài)房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買(mǎi)賣(mài)房屋的遠(yuǎn)近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買(mǎi)賣(mài)行為的可能性大小、有無(wú)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于第（一）種情況的買(mǎi)賣(mài)合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來(lái)處理。

對(duì)于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點(diǎn)調(diào)查的事實(shí)除了同第（一）情況外，還要看：出賣(mài)房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣(mài)房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對(duì)于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优Ｔ摲N情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。除了考慮以上幾個(gè)方面因素外，重點(diǎn)要考慮：再婚夫妻的再婚時(shí)間、再婚后的感情、出賣(mài)房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣(mài)房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的目的和實(shí)際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣(mài)、還是仍然由父母住）、對(duì)支付房屋價(jià)款的真實(shí)性及數(shù)額的審查也很重要。

二、對(duì)于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見(jiàn)

1、近些年，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個(gè)人，而且房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的雙方當(dāng)事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴(kuò)大到非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人因房屋買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。

篇（4）

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對(duì)于廣東法院來(lái)說(shuō)，上述兩個(gè)法規(guī)都應(yīng)適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，兩個(gè)法規(guī)都存在值得研究的地方。一個(gè)是房屋租賃權(quán)源的問(wèn)題。《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒(méi)有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的最大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（三）審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒(méi)有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書(shū)以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說(shuō)法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來(lái)規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

與房屋租賃專門(mén)法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門(mén)法規(guī)。實(shí)際上，合同法無(wú)對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒(méi)有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問(wèn)題。所以，筆者認(rèn)為，沒(méi)有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無(wú)效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3％計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。

二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理

（一）對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒(méi)有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。

篇（5）

被告：浙江益愛(ài)電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱益愛(ài)公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱大排大公司）。

第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱文西分理處）。

第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱新時(shí)代市場(chǎng)）。

第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱榮達(dá)公司）。

原告益樂(lè)村和被告益愛(ài)公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂(lè)村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬(wàn)平方米的6幢商業(yè)用房及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂(lè)村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場(chǎng)內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項(xiàng)目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對(duì)租金的數(shù)額、交付的時(shí)間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂(lè)村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛(ài)公司使用。因益樂(lè)村未依約對(duì)樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛(ài)公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂(lè)村出具授權(quán)書(shū)一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛(ài)公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛(ài)公司負(fù)擔(dān)。1996年9月5日，益樂(lè)村與益愛(ài)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛(ài)公司同意益樂(lè)村收回原合同中的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂(lè)村將6幢商業(yè)用房中的3號(hào)、6號(hào)樓計(jì)6399平方米及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每?jī)赡暝谠饨饠?shù)額上遞增2元，益愛(ài)公司按月支付租金，拖欠兩個(gè)月以上，益樂(lè)村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時(shí)終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛(ài)公司將1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓歸還了益樂(lè)村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂(lè)村。隨即益樂(lè)村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對(duì)益愛(ài)公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛(ài)公司則就其承租的3號(hào)、6號(hào)樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價(jià)值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛(ài)公司與新時(shí)代市場(chǎng)后來(lái)又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時(shí)代市場(chǎng)租用的3號(hào)樓第一、二層（部分）1200平方米營(yíng)業(yè)房，益愛(ài)公司同意從1997年7月1日起退還給益樂(lè)村，再由益樂(lè)村與新時(shí)代市場(chǎng)另行簽訂租房協(xié)議。但新時(shí)代市場(chǎng)既未與益樂(lè)村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營(yíng)業(yè)房歸還給益樂(lè)村。1999年1月29日，益樂(lè)村因與益愛(ài)公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭(zhēng)議，向杭州市中級(jí)人民法院提訟，請(qǐng)求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛(ài)公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

益愛(ài)公司則提出反訴，請(qǐng)求判令益樂(lè)村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬(wàn)元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。

[裁判要旨]

杭州市中級(jí)人民法院在審理過(guò)程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時(shí)代市場(chǎng)和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂(lè)村在收回4幢樓房后，應(yīng)對(duì)益愛(ài)公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門(mén)審計(jì)，折抵益愛(ài)公司的租金。但益樂(lè)村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無(wú)法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂(lè)村承擔(dān)。而益愛(ài)公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂(lè)村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛(ài)公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過(guò)程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂(lè)村與益愛(ài)公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛(ài)公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日作出以下判決：

一、益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛(ài)公司、新時(shí)代市場(chǎng)、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個(gè)月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂(lè)村的3號(hào)、6號(hào)樓房歸還給益樂(lè)村。

三、益愛(ài)公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂(lè)村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛(ài)公司1、2、4、5號(hào)樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時(shí)代市場(chǎng)在判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋使用費(fèi)551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

六、駁回益樂(lè)村的其他訴訟請(qǐng)求。

七、駁回益愛(ài)公司的反訴請(qǐng)求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級(jí)人民法院；原審被告益愛(ài)公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動(dòng)撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂(lè)村訂立房屋租賃合同，同時(shí)又與益樂(lè)村、益愛(ài)公司三方訂立協(xié)議，益樂(lè)村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛(ài)公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請(qǐng)求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂(lè)村辯稱，三方協(xié)議為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛(ài)公司對(duì)大排大公司提出的上訴理由無(wú)異議。

文西分理處上訴稱：益樂(lè)村與益愛(ài)公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛(ài)公司開(kāi)辦電子市場(chǎng)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，且益樂(lè)村還出具授權(quán)書(shū)，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛(ài)公司，事實(shí)證明益愛(ài)公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛(ài)公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過(guò)錯(cuò)，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請(qǐng)求將案件發(fā)回重審或撤銷(xiāo)原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂(lè)村辯稱，分理處與益愛(ài)公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請(qǐng)求。

浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司在履行租賃合同過(guò)程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過(guò)錯(cuò)相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛(ài)公司基于其與益樂(lè)村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書(shū)，開(kāi)辦電子市場(chǎng)招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)等原審第三人據(jù)此與益愛(ài)公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的合同目的。依民法誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂(lè)村與承租人益愛(ài)公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛(ài)公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛(ài)公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂(lè)村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂(lè)村與益愛(ài)公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂(lè)村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對(duì)益愛(ài)公司應(yīng)歸還的3號(hào)、6號(hào)樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級(jí)人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。

二、撤銷(xiāo)杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。

三、益愛(ài)公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂(lè)路1號(hào)屬益樂(lè)村所有的3號(hào)、6號(hào)樓中的房屋，騰空歸還給益樂(lè)村。

四、益愛(ài)公司對(duì)3號(hào)、6號(hào)樓的房屋改建，由益樂(lè)村折價(jià)補(bǔ)償益愛(ài)公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛(ài)公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂(lè)村。

六、益愛(ài)公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛(ài)公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂(lè)村承受。

[法理評(píng)析]

本案法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個(gè)法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個(gè)租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時(shí)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問(wèn)題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問(wèn)題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。

（一）出租合同的效力及違約責(zé)任的處理

益樂(lè)村和益愛(ài)公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對(duì)此，一審、二審亦無(wú)歧見(jiàn)。益樂(lè)村在履行租賃合同過(guò)程中，沒(méi)有按照約定對(duì)出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛(ài)公司自行出資修建后，又沒(méi)有及時(shí)對(duì)益愛(ài)公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無(wú)法審計(jì)，對(duì)本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛(ài)公司在出租人益樂(lè)村沒(méi)有及時(shí)依約修膳房屋和道路的情況下，為推動(dòng)合同履行，減少損失，主動(dòng)墊資修建，值得肯定。由于益愛(ài)公司和益樂(lè)村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛(ài)公司對(duì)益樂(lè)村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛(ài)公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛(ài)公司沒(méi)有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個(gè)月以上未交租金，已構(gòu)成對(duì)新合約的根本性違反，益樂(lè)村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對(duì)此均予以支持。鑒于益樂(lè)村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂(lè)村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛(ài)公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂(lè)村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。

（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更

對(duì)出租合同，一審、二審都支持了益樂(lè)村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？?jī)蓪彿ㄔ阂庖?jiàn)有分歧，杭州中院根據(jù)益樂(lè)村和益愛(ài)公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛(ài)公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無(wú)不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無(wú)端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂(lè)村取代益愛(ài)公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)創(chuàng)性的。

篇（6）

    被上訴人（原審原告）：莊長(zhǎng)第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)園村二橫路44號(hào)。身份證編號(hào)：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號(hào)。

    上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

    本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書(shū)》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽(yáng)市淡水鎮(zhèn)人民五路17號(hào)樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個(gè)月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時(shí)付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經(jīng)營(yíng)蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫(xiě)下抵押條子，無(wú)奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當(dāng)?shù)嘏沙鏊D(zhuǎn)交給上訴人，但押金上訴人沒(méi)有退還。同年3月1日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊谏显V人家里提取了蓄電池、電視機(jī)等貨物一批，并交回給被上訴人。

    另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經(jīng)營(yíng)了五天。按天計(jì)，應(yīng)交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

    原審認(rèn)為：原被告的租賃關(guān)系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無(wú)法認(rèn)定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關(guān)系并沒(méi)有依法登記，違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實(shí)際無(wú)使用房屋的租金共1350元應(yīng)退回給原告。原告稱從派出所領(lǐng)回的貨物與給被告拿走貨物數(shù)額不符，沒(méi)有充分證據(jù)證明，不予支持。因原告沒(méi)有任何證據(jù)顯示其人身?yè)p害，對(duì)其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第53條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，于2001年6月18日作出判決：一、確認(rèn)原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。二、被告鐘松靈應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日返還1350元給原告莊長(zhǎng)弟。三、駁回原告莊長(zhǎng)弟的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)700元，原告負(fù)擔(dān)350元、被告負(fù)擔(dān)350元。

    鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實(shí)，且雙方在訴辯時(shí)均作了陳述。原審以雙方?jīng)]有提交合同原件為由，認(rèn)定合同不存在與事實(shí)不符。二、《合同法》解釋第九條規(guī)定，法律行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。因此根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定該租賃行為無(wú)效是適用法律錯(cuò)誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計(jì)取。原審按日計(jì)算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒(méi)有依據(jù)的。請(qǐng)求二審撤銷(xiāo)原審第一、二項(xiàng)判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

    上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、《房屋所有權(quán)證》；2、《國(guó)有土地使用證》。被上訴人對(duì)上述證據(jù)沒(méi)有異議。

    被上訴人未作書(shū)面答辯。

    被上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對(duì)租金收條沒(méi)有異議。

    本院認(rèn)為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內(nèi)容不完全相同，且雙方均未提交原件核對(duì)，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內(nèi)容一致，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂了《房屋租賃合同書(shū)》。上訴人將房屋出租給被上訴人經(jīng)營(yíng)是雙方的真實(shí)意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記手續(xù)及領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋第九條第一項(xiàng)關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力”的規(guī)定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續(xù)而影響其的效力，原審認(rèn)定該合同無(wú)效欠妥，應(yīng)予糾正。上訴人上訴認(rèn)為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因?yàn)樯显V人拿走被上訴人的貨物而無(wú)法經(jīng)營(yíng)，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關(guān)系已經(jīng)終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經(jīng)營(yíng)了五天，原審按被上訴人的實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算租金并無(wú)不當(dāng)。

    綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，但適用法律不當(dāng)。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求無(wú)理，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

    一、變更惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決書(shū)第一項(xiàng)判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

    二、維持惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決書(shū)第二、三項(xiàng)判決。

    本二審案件受理費(fèi)700元由上訴人負(fù)擔(dān)。

    本判決為終審判決。

    審　判　長(zhǎng)　溫紹東

    審　判　員　徐國(guó)華

    審　判　員　蘇丹紅

篇（7）

一審判決后，雙方當(dāng)事人均提起上訴。二審福建高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的“意向書(shū)”，雖然名為“意向書(shū)”，但已經(jīng)具備合同特征，應(yīng)認(rèn)為是合同。但是，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方明知永同昌公司沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)的情況下，簽訂意向書(shū)，應(yīng)認(rèn)定為故意違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的經(jīng)濟(jì)合同法及現(xiàn)行的合同法有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，相關(guān)協(xié)議也認(rèn)定為無(wú)效。因此，判決撤銷(xiāo)了廈門(mén)市中級(jí)人民法院的一審判決，判決合同無(wú)效，令雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)。

本案提出了一個(gè)十分重要而且非常普遍的問(wèn)題：即合同法實(shí)施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認(rèn)為：合同法實(shí)施之前，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)的銷(xiāo)售許可，但是，并沒(méi)有規(guī)定不取得許可證明的買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)效。因此，沒(méi)有辦理許可證的合同僅僅是沒(méi)有生效，但不能認(rèn)為是無(wú)效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，這一問(wèn)題得到進(jìn)一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從這一條規(guī)定看，如果合同需要批準(zhǔn)的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當(dāng)有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是有效的。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。這就進(jìn)一步明確了許可證對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認(rèn)為：從誠(chéng)實(shí)信用原則看，該案如確認(rèn)合同無(wú)效將違反誠(chéng)信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下出售商品房，過(guò)后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則及合同無(wú)效制度的立法目的不合。

篇（8）

    二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買(mǎi)賣(mài)合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同除了具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買(mǎi)賣(mài)是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

    三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

篇（9）

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問(wèn)題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問(wèn)題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷(xiāo)售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣(mài)方）提供給居間人。此外，通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買(mǎi)方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣(mài)方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣(mài)方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣(mài)方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買(mǎi)方）和賣(mài)方見(jiàn)面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見(jiàn)后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書(shū)面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買(mǎi)方需要通過(guò)按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過(guò)程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)戶手續(xù)，有些中介方甚至代買(mǎi)方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等延伸服務(wù)。9.如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見(jiàn)證和督促。

上述房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買(mǎi)方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬(wàn)別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見(jiàn)，純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同屬于居間合同無(wú)疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來(lái)和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買(mǎi)方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣(mài)方）簽署了一份《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見(jiàn)于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同編寫(xiě)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見(jiàn)證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書(shū)收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書(shū)》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書(shū)》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書(shū)中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買(mǎi)賣(mài)合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，在原告沒(méi)有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說(shuō)居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說(shuō)為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無(wú)名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無(wú)論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒(méi)有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中。”可見(jiàn)，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒(méi)有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書(shū)面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫(huà)蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣(mài)方或買(mǎi)方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣(mài)方或者買(mǎi)方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買(mǎi)方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買(mǎi)方。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過(guò)程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過(guò)是和和買(mǎi)賣(mài)雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買(mǎi)方和賣(mài)方最終還是要親自去辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣(mài)方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書(shū)。

而且，在沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開(kāi)庭審理之前，無(wú)論是中介方還是買(mǎi)方或賣(mài)方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開(kāi)庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見(jiàn)（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書(shū)。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

中圖分類號(hào)：D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-026X（2013）09-0000-01

一、 案件簡(jiǎn)介

二零零一年至二零零八年間，王某（男）與楊某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，楊某出資8萬(wàn)元，以王某名義與山東省濟(jì)寧市順康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房一間。約定房?jī)r(jià)16萬(wàn)元，首付8萬(wàn)，下余8萬(wàn)三年內(nèi)付清。2006年3月，開(kāi)發(fā)公司交付房屋，王某、楊某使用該房屋。此后，王某按合同約定付清房款。但一直未辦理房屋所有權(quán)確權(quán)手續(xù)。

二零零八年三月，王某與楊某解除同居關(guān)系，書(shū)面協(xié)議財(cái)產(chǎn)分割，約定上述門(mén)面房歸楊某所有。但楊某未辦理確權(quán)手續(xù)。二零零九年九月，王某將門(mén)面房以16萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給李方某。簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未辦理過(guò)戶手續(xù)。

二零一零年四月一日，楊某知曉此事后，將王某、李方某告上法庭，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)王某、李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，房屋歸自己所有。山東省濟(jì)寧市**區(qū)人民法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為：王某、楊某系同居關(guān)系，同居生活期間所購(gòu)置的門(mén)面房是其共有財(cái)產(chǎn)。解除同居關(guān)系時(shí)，約定將門(mén)面房歸楊某所有，由此，楊某是門(mén)面房的唯一所有人。王某未經(jīng)楊某同意，擅自處分楊某的門(mén)面房，侵犯了楊某的合法權(quán)益。一審法院判決為王某與李方某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，門(mén)面房歸楊某所有。

李方某不服一審判決，提出上訴。山東省濟(jì)寧市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：王某與楊某系同居關(guān)系，但同居期間所購(gòu)置的房產(chǎn)，并不一定是共有財(cái)產(chǎn)。王某沒(méi)有辦理房屋確權(quán)手續(xù)，對(duì)該門(mén)面房沒(méi)有所有權(quán)，無(wú)處分權(quán)，王某與楊某簽訂的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議無(wú)效。王某與李方某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。故判決為：一，撤銷(xiāo)一審判決；二，駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。

二零一二年五月，楊某向山東省高級(jí)人民法院提出再審申請(qǐng)，省高院審理后認(rèn)為：二審判決認(rèn)定事實(shí)缺乏主要證據(jù)證明，適用法律錯(cuò)誤。裁定：第一，中止二審判決的執(zhí)行；第二，指令濟(jì)寧市中級(jí)人民法院再審。

目前，再審正在進(jìn)行中，尚未結(jié)案。根據(jù)上訴案例，筆者做以下幾點(diǎn)分析。

二、 案件分析與點(diǎn)評(píng)

筆者對(duì)案件的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)是，王某與楊某系同居關(guān)系。本案的焦點(diǎn)是：第一，王某是否對(duì)涉案門(mén)面房享有所有權(quán)；第二，門(mén)面房是否是王某與楊某的共有財(cái)產(chǎn)。首先，分析第一個(gè)問(wèn)題。王某與開(kāi)發(fā)公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并已實(shí)際占有、使用該房，但沒(méi)有辦理房屋確權(quán)手續(xù)。這種情況，現(xiàn)實(shí)中并不少見(jiàn)。如果僅憑房產(chǎn)證作為所有權(quán)的憑證，那么，這種情況的房屋則處于一種無(wú)主狀態(tài)，以致不能處分、使用、收益。最高人民法院針對(duì)這種情況做了司法解釋，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”。筆者認(rèn)同這一觀點(diǎn)。可以認(rèn)定王某是門(mén)面房的業(yè)主，享有房屋的所有權(quán)。另外，第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定為，該門(mén)面房是王某和楊某同居期間共同購(gòu)置的房產(chǎn)，雖然是以王某的名義簽訂的合同，但楊某實(shí)際出資8萬(wàn)元（有銀行轉(zhuǎn)帳憑證），其余8萬(wàn)由王某出資。這實(shí)際是王某與楊某共同出資購(gòu)置的門(mén)面房。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋（一）》第十五條：“當(dāng)事人同居期間所得的財(cái)產(chǎn)，按共同財(cái)產(chǎn)處理。”顯然，門(mén)面房是王某和楊某同居期間共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，是共有財(cái)產(chǎn)。兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題已經(jīng)很清晰的表明，涉案門(mén)面房是王某與楊某的共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)所有權(quán)人的同意，任何人不得擅自處分。

本案中，王某兩次處分了涉案門(mén)面房，每次的處分行為有效嗎？第一次處分行為，即二零零八年三月，王某、楊某簽訂的《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》中約定門(mén)面房歸楊某所有。這是公民間的民事行為，并不違反法律和社會(huì)公共利益，應(yīng)是合法、有效的民事行為，但該協(xié)議只是王某與楊某之間關(guān)于債權(quán)的約定，所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)門(mén)面房還是王某、楊某共有。第二次處分行為，即二零零九年九月，王某與李方某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，這是公民間的合同行為，也是債權(quán)行為。但這種行為不能侵害門(mén)面房所有人楊某的權(quán)益，如果楊某事后追認(rèn)同意，該合同是有效的，反之，合同是無(wú)效的。由此，王某與楊某雖然簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，但房屋沒(méi)有交付，也未辦理確權(quán)手續(xù)，不具備善意取得的構(gòu)成要件。

下面對(duì)案件的一、二審進(jìn)行點(diǎn)評(píng)：一審判決王某、李方某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，房屋歸楊某所有。筆者認(rèn)為有不妥之處。王某與李方某之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是一種效力待定合同，并非一開(kāi)始就是無(wú)效合同。在合同簽訂之時(shí)延續(xù)楊某提出異議之時(shí)，合同處于一種效力待定狀態(tài)。當(dāng)楊某提出異議時(shí)，合同就無(wú)效了。雖然，王某與楊某之間簽訂的《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》有效，但只是債權(quán)的約定，所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，王某仍然是所有權(quán)人之一。法院直接判決房屋歸楊某所有，超越職權(quán)范圍。筆者認(rèn)為一審法院作以下判決妥當(dāng)：王某與李方某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》自二零一零年四月一日起無(wú)效。

二審法院審理后認(rèn)為：王某與楊某系同居關(guān)系，但同居期間購(gòu)買(mǎi)的房屋并不一定是共有財(cái)產(chǎn)。王某對(duì)涉案門(mén)面房沒(méi)有辦理確權(quán)手續(xù)，不享有房屋的所有權(quán)，王某、楊某之間簽訂的分割財(cái)產(chǎn)的協(xié)議無(wú)效，王某、李方某的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效。故判決：撤銷(xiāo)一審判決，駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)最高人民法院司法解釋，王某已是門(mén)面房的業(yè)主，是該房的所有權(quán)人。如果按照二審認(rèn)定的王某沒(méi)有該房的所有權(quán)，其就沒(méi)有處分權(quán)，不但王某、楊某間的《協(xié)議》無(wú)效，王某與李方某間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》也應(yīng)無(wú)效。但二審的認(rèn)定是自相矛盾的，一方面認(rèn)定王某無(wú)處分權(quán)，又認(rèn)定一個(gè)處分無(wú)效，另一個(gè)處分有效。二審法院認(rèn)定的事實(shí)缺乏主要證據(jù)證明，且適用法律錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為二審作以下判決：一，撤銷(xiāo)一審判決；二，王某、李方某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》自二零一零年四月一日起無(wú)效。

三、本案啟示

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并且購(gòu)房者已占有使用的，房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者手中。雖然未辦理房屋確權(quán)登記手續(xù)，并不影響購(gòu)房者對(duì)房屋的所有權(quán)。雙方當(dāng)事人同居生活期間，共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋是共同共有財(cái)產(chǎn)，一方當(dāng)事人擅自處分的行為一般認(rèn)定無(wú)效，但共有人追認(rèn)的除外。

房屋買(mǎi)賣(mài)行為是公民之間重大的民事行為，所涉及的經(jīng)濟(jì)交易額較大，一旦不謹(jǐn)慎，就會(huì)出現(xiàn)不必要的麻煩和糾紛。一方面，買(mǎi)賣(mài)房屋的當(dāng)事人要遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，另一方面要仔細(xì)審查所買(mǎi)賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，有無(wú)糾紛瓜葛、抵押、出租、查封等，只有這樣，房屋買(mǎi)賣(mài)才會(huì)安全，自己的合法權(quán)益才能得到維護(hù)。而作為法律人的法官、律師，要具備深厚的法理知識(shí)和嫻熟的法律業(yè)務(wù)知識(shí)，正確把握每個(gè)案件的法律適用，只有這樣才能更好的勝任自己的工作，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平、正義。

參考文獻(xiàn)

[1] 文志敏.論房屋登記簿以及房產(chǎn)檔案的查詢[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2010（01）

篇（11）

一審判決后，雙方當(dāng)事人均提起上訴。二審福建高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的“意向書(shū)”，雖然名為“意向書(shū)”，但已經(jīng)具備合同特征，應(yīng)認(rèn)為是合同。但是，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方明知永同昌公司沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)的情況下，簽訂意向書(shū)，應(yīng)認(rèn)定為故意違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的經(jīng)濟(jì)合同法及現(xiàn)行的合同法有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，相關(guān)協(xié)議也認(rèn)定為無(wú)效。因此，判決撤銷(xiāo)了廈門(mén)市中級(jí)人民法院的一審判決，判決合同無(wú)效，令雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)。

本案提出了一個(gè)十分重要而且非常普遍的問(wèn)題：即合同法實(shí)施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認(rèn)為：合同法實(shí)施之前，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)的銷(xiāo)售許可，但是，并沒(méi)有規(guī)定不取得許可證明的買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)效。因此，沒(méi)有辦理許可證的合同僅僅是沒(méi)有生效，但不能認(rèn)為是無(wú)效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，這一問(wèn)題得到進(jìn)一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從這一條規(guī)定看，如果合同需要批準(zhǔn)的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當(dāng)有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是有效的。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。這就進(jìn)一步明確了許可證對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認(rèn)為：從誠(chéng)實(shí)信用原則看，該案如確認(rèn)合同無(wú)效將違反誠(chéng)信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下出售商品房，過(guò)后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則及合同無(wú)效制度的立法目的不合。